CONTRATO DE LOCACION EN EL CODIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN LOS ARTICULOS REEMPLZADOS DEL CODIGO DE VELEZ SARSFIELD Y DE LA LEY DE LOCACIONES URBANAS Nº 23.091. 1. DEFINICION: ART. 1187: Hay contrato de locación si una parte se obliga a otorgar a otra el uso y goce temporario de una cosa, a cambio del pago de un precio en dinero. Se aplica en subsidio lo dispuesto con respecto al consentimiento, precio y objeto del contrato de compraventa. Comentarios: Al igual que la legislación anterior, se resalta la temporalidad en la duración del contrato y la aplicación en subsidio de lo dispuesto sobre la compraventa. Relación con el Código Civil - Fuentes: Arts. 1493 y 1494. 2. FORMA. OPONIBILIDAD: ART. 1188: El contrato de locación de cosa inmueble o mueble registrable, de una universalidad que incluya a alguna de ellas, o de parte material de un inmueble, debe ser hecho por escrito. Esta regla se aplica también a prórrogas y modificaciones. Comentarios: Anteriormente el código no prescribía una forma determinada, pero la ley 23091 impuso la instrumentación por escrito, interpretada mayoritariamente como una solemnidad ad probationem, esto significa que la forma no hace a la eficacia del negocio sino a la posibilidad de su acreditación. Relación con el Código Civil - Fuentes: Ley de Locaciones Urbanas Nº 23091, Art. 1º. 3. TRANSMISION POR CAUSA DE MUERTE. ART. 1189: Enajenación de la cosa locada. Excepto pacto en contrario la locación a) se trasmite activa y pasivamente por causa de muerte. b) subsiste durante el tiempo convenido, aunque la cosa locada sea enajenada.
4. CONTINUADOR DE LA LOCACIÓN. ART. 1190: Si la cosa locada es inmueble, o parte material de un inmueble, destinado a la habitación, en caso de abandono o fallecimiento del locatario, la locación puede ser continuada en las mismas condiciones pactadas, y hasta el vencimiento del plazo contractual, por quien lo habite y acredite haber recibido del locatario ostensible trato familiar durante el año previo al abandono o fallecimiento. El derecho del continuador de la locación prevalece sobre el heredero del locatario. Comentarios: a) Al no tratarse la locación de cosas de un contrato en función de la persona, solo podría obstruir la transmisión por causa de muerte un pacto o disposición legal en contrario, el que no podrá sin embargo, restringir el plazo mínimo de locación de inmuebles, que es de dos años. b) La locación subsiste siempre que la cosa objeto de la locación, haya sido enajenada por cualquier acto jurídico, sea por venta, donación, permuta, dación en pago, etc. El fundamento de la norma estriba en la buena fé. Al igual que el supuesto anterior la norma es derogable por voluntad de las partes, pero no podrá restringir el plazo mínimo de dos años. Se consagra el derecho a hacer subsistir la locación en cabeza de los continuadores, sujetos que no se identifican con los herederos del locatario, esta opción beneficia a quien habitaba el inmueble y además logre acreditar haber recibido ostensible trato familiar por un año previo al abandono o fallecimiento del locatario, aun cuando no se verifique grado alguno de parentesco. Cuando se abandonase la cosa locada surge el derecho de resolución por causa imputable al locatario, sin embargo, en la medida que el locatario tuviere grupo conviviente habitando en el inmueble, estos tendrán la facultad de convertirse en continuadores de la locación, siempre que sea un inmueble con destino a la habitación. Relación con el Código Civil-Fuentes: Art. 1496 y 1498; Ley 23091, art.9 5.FACULTADES DEL REPRESENTANTE. ART. 1191: Para celebrar contrato de locación por más de tres años, o cobrar alquileres anticipados por el mismo período, se requiere facultad expresa.
Comentarios: La celebración del contrato de locación es considerado un acto de administración, por lo cual, locador y locatario, solo requieren contar con dicha actitud para que el contrato sea válido. Por excepción, podrá ser considerado un acto de disposición cuando se exceda de un determinado plazo, esto es, cuando se exceda los tres años, para lo cual se requiere facultad expresa. Comprende tanto la facultad de celebrar el contrato de locación como de percibir pagos anticipados, entendiéndose tal, el que se efectúa antes de ser exigible. OBJETO Y DESTINO 6. OBJETO. ART. 1192: Toda cosa presente o futura, cuya tenencia este en el comercio, puede ser objeto de contrato de locación, si es determinable, aunque sea solo en su especie. Se comprenden en el contrato, a falta de previsión en contrario los productos y frutos ordinarios. Comentarios: En el contrato de locación de cosa futura, se entiende que el mismo se encuentra bajo condición suspensiva de que la cosa llegue a existir; el riesgo pesa, a falta de pacto en contrario, en cabeza del locador. En relación a la locación de cosa ajena, la doctrina considera posible y lícito en aquellos casos en los que existe legitimación para disponer del uso y goce. Relación con el Código Civil - Fuentes: Arts. 1499,1500 y 1501. 7.CONTRATO REGLADO POR NORMAS ADMINISTRATIVAS. ART. 1193: Si el locador es una persona jurídica de derecho público, el contrato se rige en lo pertinente por las normas administrativas, y en subsidio por las del Código Civil en materia de locación. Comentarios: Ya no se realiza la distinción compleja entre bienes estatales, corporaciones o establecimientos de utilidad pública como en la antigua redacción del Código Son personas jurídicas públicas: el Estado Nacional, Provincial, Municipal, CABA, Iglesia Católica, entidades autárquicas y demás organizaciones a las que se atribuya ese carácter, se entiende que abarca también a los Colegios Profesionales, si el Estado les confiriese la facultad de administrar bienes de su patrimonio. Cuando el Estado actúa como sujeto de derecho privado celebrando contratos de locación con particulares, y asumiendo el rol de locatario, queda sujeto a las disposiciones del Código Civil. Relación con el Código Civil - Fuentes: Art. 1502
8. DESTINO DE LA COSA LOCADA. ART. 1194: El locatario debe dar a la cosa locada el destino acordado en el contrato. A falta de convención, puede darle el destino que tenía al momento de locarse, el que se da a cosas análogas en el lugar donde la cosa se encuentra o el que corresponde a su naturaleza. Si el destino es mixto, se aplican las normas correspondientes al destino habitacional. Comentarios: Se otorga preeminencia a la autonomía de las partes. A falta de un convenio expreso se disponen distintas alternativas: aquel que tenía la cosa al momento de celebrarse el contrato, el que se suele dar a las cosas de naturaleza similar o el que mejor corresponda con la naturaleza de la cosa. La determinación del destino es importante ya que hace nacer la facultad del locador de extinguir el contrato cuando se da un uso distinto al pactado. La norma establece que existiendo destino mixto, por ej: inmueble para colocar un comercio y vivienda, debe dispensarse el tratamiento normativo de tutela habitacional. Relación con el Código Civil - Fuentes: Arts. 1504 y 1554. 9.HABITACION DE PERSONAS INCAPACES CON CAPACIDAD RESTRINGIDA. ART. 1195: Es nula la cláusula que impide el ingreso, o excluye del inmueble alquilado, cualquiera sea su destino, a una persona incapaz o con capacidad restringida que se encuentre bajo la guarda, asistencia o representación del locatario o sublocatario, aunque este no habite el inmueble. Comentarios: La norma confiere una tutela más amplia, abarca a los incapaces de hecho, no solo a los menores, y se hace extensiva la protección a aquellos que reciben mera asistencia aun cuando no habiten el inmueble. La nulidad será parcial y solo recaerá sobre la clausula de exclusión. Relación con el Código Civil - Fuentes: Art.1504 in fine. 10. LOCACION HABITACIONAL. ART. 1196Si el destino es habitacional, no puede requerirse del locatario: a) el pago de alquileres anticipados por periodos mayores a un mes.
b) depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente a un mes de alquiler por cada año de locación contratado. c) el pago de valor llave o equivalentes. Comentarios: Se otorga preeminencia a la autonomía de las partes, pudiendo convenir el pago anticipado de la locación, en una sola vez o por diferentes períodos (mensuales, bimestrales, semestrales), pero cuando se trata de locaciones destinadas a vivienda, los pagos anticipados de alquileres no podrán ser por períodos mayores a un mes. La norma se aplica a la locación de inmuebles con destino a vivienda, no siendo por ende, aplicable a la locación con destino comercial, industrial o empresarial donde es costumbre exigir el pago del valor llave. Se resalta que se suprime el calificativo urbano por habitacional, abarcando de este modo las locaciones de inmuebles dentro de los ejidos urbanos y campestres, quedando también incluidos aquellos casos de locaciones habitacionales regidas por el derecho del consumidor. Relación con el Código Civil - Fuente: Ley 23091. Art. 7. 11.PLAZO MAXIMO. ART. 1197: El tiempo de locación, cualquiera sea su objeto, no puede exceder de veinte años para el destino habitacional y cincuenta años para los otros destinos. El contrato es renovable expresamente por un lapso que no exceda los máximos previstos contados desde su inicio. Comentarios: El código anterior a la reforma previa un plazo máximo de 10 años, que se consideró como exiguo en ciertas circunstancias. La reforma distingue los plazos según los distintos destinos del inmueble. Respecto de la renovación, se permite cualquiera sea su destino, siempre y cuando no se excedan los plazos máximos establecidos. El cómputo del plazo es el inicio del contrato, de lo contrario las partes podrían pactar un contrato de 20 o 50 años, con renovaciones por iguales plazos, contraviniendo la limitación legal. Tanto la renovación como la prórroga deben instrumentarse por escrito, por lo general con una cláusula que establezca esa opción. Relación con el Código Civil - Fuentes: Art. 1505
12. PLAZO MINIMO DE LA LOCACIÓN DE INMUEBLES. ART. 1198: El contrato de locación de inmueble, cualquiera sea su destino, si carece de plazo expreso y determinado mayor, se considera celebrado por el plazo mínimo legal de dos años, excepto los casos del art. 1199. El locatario puede renunciar a ese plazo si está en tenencia de la cosa. Comentarios: Se unifica el plazo mínimo, que ahora es de dos años, se elimina la diferencia en función del destino para la aplicación del plazo mínimo. Esta norma delimita su ámbito de aplicación a las locaciones que tienen por objeto inmuebles, sin importar el destino del mismo, pudiendo ser habitacional, comercial, industrial. Los plazos mínimos están instituidos a favor del locatario, y tratándose de una norma de orden público, no puede ser derogada por convenio de partes, y son ineficaces las clausulas dispuestas para que el locatario no invoque este beneficio. Todo contrato celebrado por un plazo menor, o sin determinación del mismo, debe ser considerado hecho por el término mínimo. Con respecto a la renuncia del plazo por el locatario, como el fin de la norma es proteger a la parte débil, es obligatorio para el locador (la parte fuerte), pero no para el locatario. Sólo el locatario puede renunciar al plazo mínimo, pero no anticipadamente, por ello es requisito que el locatario se encuentre en tenencia de la cosa, no podrá hacerlo antes de la entrega de la misma. Relación con el Código Civil - Fuentes: Arst. 1506, 1507,1508, 1511. Ley 23091, art. 2 13. EXCEPCIONES AL PLAZO MÍNIMO LEGAL. ART. 1199: No se aplica el plazo mínimo legal a los contratos de locación de inmuebles o parte de ellos destinados a: a) Sede de embajada, consulado u organismo internacional, y el destinado a habitación de su personal extranjero diplomático o consular. b) habitación con muebles que se arrienden con fines de turismo, descanso o similares. Si el plazo del contrato supera los tres meses, se presume que no fue hecho con esos fines.
c) guarda de cosas. d) exposición u oferta de cosas o servicios en un predio ferial. Tampoco se aplica el plazo mínimo legal a los contratos que tengan por objeto el cumplimiento de una finalidad determinada expresada en el contrato y que debe normalmente cumplirse en el plazo menor pactado. Comentarios: En relación a las locaciones con fines de turismo, se suprime el requisito de ubicación en zonas turísticas, permitiéndose una interpretación extensiva del supuesto. El último inciso abarca también la exposición u oferta de cosas o servicios, y se aplica a distintos centros de compra, como shopping y galerías comerciales. Relación con el Código Civil - Fuentes: Arts. 1507 y 1508. Ley 23091, art. 2 EFECTOS DE LA LOCACIÓN 14. ENTREGAR LA COSA. ART. 1200: El locador debe entregar la cosa conforme lo acordado. A falta de previsión contractual debe entregarla en estado apropiado para su destino, excepto los defectos que el locatario conoció o debió haber conocido. Comentarios: Si nada de ha acordado, el destino y/o uso que se dará a la cosa determinara el estado en que deba ser entregada, excepto cuando el locatario conocía o debía conocer el estado de la cosa. El estado apropiado de la cosa debe ser verificado al momento de la entrega, debiendo repararse la misma en el intervalo que va desde que el contrato se perfecciona a la entrega de la cosa locada, salvo en los casos en los que excepcionalmente esto se descarte por la autonomía de la voluntad. Relación con el Código Civil - Fuentes: Art. 1514. 15. CONSERVAR LA COSA EN APTITUD PARA EL USO CONVENIDO. ART. 1201: El locador debe conservar la cosa locada en estado de servir al uso y goce convenido y efectuar a su cargo la reparación que exija el deterioro originado en su calidad o defecto, en su propia culpa, o en la de sus dependientes o en hechos de terceros o caso fortuito.
Si al efectuar la reparación o innovación se interrumpe o turba el uso y goce convenido, el locatario tiene derecho a que se reduzca el canon temporariamente en proporción a la gravedad de la turbación, o según las circunstancias, a resolver el contrato. Comentarios: La norma tiene carácter supletorio, sujeto a la autonomía de las partes, pero dentro de los límites de la moral, las buenas costumbres, y el orden público, como el régimen del consumidor, cuando se trate de una locación de consumo. El locador debe cargar con las reparaciones que exija el deterioro, pudiendo las partes aumentar la garantía por vicios, incluyendo otros conceptos que se consideren necesarios. La destrucción, en cambio no es una aminoración en las posibilidades de uso y goce, sino una imposibilidad del mismo, por ej. El derrumbe de un techo de un cuarto de la casa. Las reparaciones a cargo del locador incluyen las que naturalmente van produciéndose por el paso del tiempo, por caso fortuito o por la propia culpa del locador o sus dependientes, y los daños ocasionados por terceros, en este último caso no se comprenden como tales: las personas que convivan con el locador y sus dependientes, ni los visitantes ocasionales. Antes de la reforma se otorgaba al locatario la facultad de cesar el arrendamiento y su pago, se entiende que aún se posibilita esta facultad, si las reparaciones exigiesen molestias que implican la privación momentánea del uso de la cosa. Relación con el Código Civil - Fuentes: Arts. 1515. 1516,1517, 1518. 16. PAGAR MEJORAS. ART. 1202: El locador debe pagar las mejoras necesarias hechas por el locatario a la cosa locada, aunque no lo haya convenido, si el contrato se resuelve sin culpa del locatario. Excepto que sea por destrucción de la cosa. Comentarios: Se suprimen varios preceptos del Código de Vélez, consideradas sobreabundantes. Se entiende por mejora necesaria: aquella cuya realización es indispensable para la conservación de la cosa y que son a cargo del locador; con ello se resguarda al locatario cuando se resuelve el contrato por cualquier causa que no sea su culpa y aunque no se haya previsto en el contrato. Este precepto podría ser derogado por voluntad de las partes, excepto cuando se trate de un contrato de consumo, que como ya se ha mencionado, es de orden público. En ningún caso deberá el locador las mejoras útiles.- Relación con el Código Civil - Fuentes: Art. 1539, 1545,1549,1550.
17. FRUSTRACIÓN DEL USO Y GOCE DE LA COSA. ART. 1203: Si por el caso fortuito o fuerza mayor, el locatario se ve impedido de usar o gozar de la cosa, o ésta no puede servir para el objeto de la convención, puede pedir la rescisión del contrato, o la cesación del pago del precio por el tiempo que no pueda usar o gozar de la cosa. Si el caso fortuito no afecta a la cosa misma, sus obligaciones continúan como antes. Comentarios: El impedimento de usar o gozar de la cosa, debe referirse a la cosa locada en si misma, debe ser objetiva y no referida a circunstancias personales de los contratantes. Se distingue entre uso y goce, por ej: si el locatario puede usar la cosa pero no percibir sus frutos, puede pedir la suspensión si esa circunstancia puede considerarse como frustratoria del fin del contrato, lo que significa que la imposibilidad de cumplimiento puede ser parcial. Quedan incluidas las imposibilidades que provengan del hecho de terceros en la medida que refieran a la cosa misma. Relación con el Código Civil- Fuentes: art. 1522. 18. PERDIDA DE LUMINOSIDAD DEL INMUEBLE. ART. 1204: La pérdida de luminosidad del inmueble por construcciones en fincas vecinas, no autoriza al locatario a solicitar la reducción del precio ni a resolver el contrato, excepto que medie dolo del locador, por ej: la construcción de un edificio al lado de una casa con amplias vistas, con conocimiento previo del locador, y cuyo destino hubiera sido previsto expresamente en el contrato. Comentarios: La doctrina entiende que si se hubiese impuesto como condición contractual la luminosidad del inmueble, esta circunstancia podría dar lugar a la renegociación del canon locativo o incluso a la resolución del contrato. El Código de Vélez caracterizaba la pérdida de luminosidad de la finca como vicio oculto, pero autorizada doctrina critica esa calificación ya que no constituye un defecto de la cosa, y no es oculto ni anterior al contrato. Sin embargo, si media dolo del locador o bien se ha pactado esta causal, se mantiene la posibilidad de interponer acción de responsabilidad con fundamento en la pérdida de luminosidad. Relación con el Código Civil -Fuentes: Arts. 1519, 1520,1521, 1522, 1526 y 1605. 19. PROHIBICIÓN DE VARIAR EL DESTINO. ART. 1205: El locatario puede usar y gozar de la cosa conforme a derecho y exclusivamente para el destino correspondiente. No puede variarlo aunque ello no cause perjuicio al locador.
Comentarios: Se respeta ante todo al acuerdo que las partes libremente expresaron en el contrato, sin embargo la voluntad de las partes puede modificarse y facultar el cambio de destino de la cosa por un acto posterior. Todo lo referente al uso pactado es una cuestión de hecho que en definitiva dependerá del criterio judicial. La inexistencia de daños y perjuicios resulta irrelevante al efecto de facultar al locador a pedir la extinción del contrato y los daños y perjuicios derivados de la extinción de la locación. Relación con el Código Civil Fuentes: Arts. 1503, 1504, 1554 y 1555. 20. MANTENER LA COSA EN BUEN ESTADO. ART. 1207: Reparaciones: Si la cosa es mueble, el locatario tiene a su cargo el gasto de su conservación y las mejoras de mero mantenimiento; y sólo éstas si es inmueble. Si es urgente realizar reparaciones necesarias puede efectuarlas a costa del locador dándole previo aviso. Comentarios: Se consagra la obligación de aviso previo al locador antes de proceder a la erogación de urgencia. En caso de inmuebles se refiere a las reparaciones que impone el uso normal y adecuado de la cosa, pero no está obligado por ej: a abonar el impuesto inmobiliario o la pintura del lugar. Sólo serán a cargo del locatario en la medida que sean menores, si implican una erogación mayor, por ej: un calefón inutilizable por tener ya veinte años de uso, serán a cargo del locador. Otros ejemplos: reparar una cerradura, es una mejora de mantenimiento a cargo del locatario, pero no el cambio de cableado eléctrico del inmueble. En relación al aviso necesario al locador, basta con que se curse algún tipo de notificación, ya que muchas veces la urgencia no admite dilación alguna, por ello en casos de suma urgencia como por ej, la rotura de una cañería, con un mensaje de texto por telefonía celular, revestiría gran utilidad y sería plenamente válido. Relación con el Código Civil Fuentes: Art. 1573 21. PAGAR EL CANON CONVENIDO. ART. 1208: La prestación dineraria a cargo del locatario se integra con el precio de la locación y toda otra prestación de pago periódico asumida convencionalmente por el locatario. Para su cobro se concede vía ejecutiva. A falta de convención, el pago debe ser hecho por anticipado: si la cosa es mueble, de contado; y si es inmueble, por período mensual.
Comentarios: Los impuestos y contribuciones de mejoras que gravan el inmueble pueden ser objeto de convenio de partes, disponiendo que el pago integre el precio a cargo del locatario o permanezca adeudado por el locador. También en el caso de las expensas comunes ordinarias, extraordinarias, y el pago de servicios el alquiler, su pago suele imponerse al locatario y su incumplimiento autoriza el desalojo. Como alguna jurisprudencia negó la acción ejecutiva, se incluyo además del precio del alquiler todas las prestaciones de pago periódico asumidas por el locatario, para zanjar cualquier duda o cuestión interpretativa al respecto. Relación con el Código Civil Fuentes:Arts. 1556, 1574, 1575, 1578, 1581. 22. PAGAR CUENTAS Y CONTRIBUCIONES POR LA ACTIVIDAD. ART. 1209: El locatario tiene a su cargo el pago de las cargas y contribuciones que se originen en el destino que dé a la cosa locada. No tiene a su cargo el pago de las que graven la cosa, excepto pacto en contrario. Comentarios: En el contexto del nuevo Código, sólo son a cargo del locatario aquellos impuestos y contribuciones que se vinculen a la actividad específica explotada en el inmueble alquilado cuando se trata de locaciones con destino comercial, sin embargo, será el locatario el obligado a abonar las que se aplicaren en razón de la actividad a que él se dedique. Es una distinción adecuada considerando el destino que puede tener la cosa locada, sea habitacional o empresarial. En síntesis, como regla el locatario no tiene a su cargo las cargas o contribuciones que graven la cosa, siendo a cargo del locador, pero en virtud de la supletoriedad de la norma, puede pactarse lo contrario y estar a cargo del locario. Se considera que la clausula que dispongan dichas cargas al locatario son perfectamente válidas en una locación empresarial, pero tratándose de una locación habitacional, y mas aún de consumo, dicha clausula puede ser tachada de abusiva. Relación con el Código Civil Fuentes: Arts. 1615 y 1616. 23. RESTITUIR LA COSA. ART. 1210: El locatario, al concluir el contrato, debe restituir al locador la cosa en el estado en que la recibió, excepto los deterioros provenientes del mero transcurso del tiempo y el uso regular. También debe entregarle constancias de los pagos que efectuó en razón de la relación locativa y que resulten atinentes a la cosa o los servicios que tenga.
Comentarios: Una vez extinguido el contrato, nace la obligación restitutoria, la que incumplida da lugar al desalojo. Ha sido suprimida la presunción de que la cosa, al ser entregada al comienzo de la locación se encontraba en buen estado y era apta para su destino. También se hace por primera vez expresa mención la obligación de entregar los recibos de pago de modo que se acredite el cumplimiento el contrato y sirvan para demostrar frente a proveedores e interesados el estado de pago. Relación con el Código Civil Fuentes: Arts. 1615 y 1616. REGIMEN DE MEJORAS 24. REGLA. ART. 1211: El locatario puede realizar mejoras en la cosa locada, excepto que este prohibido en el contrato, alteren la substancia o forma de la cosa, o haya sido interpelado a restituirla. No tiene derecho a reclamar el pago de mejoras útiles y de mero lujo o suntuarias, pero, si son mejora necesarias, puede reclamar su valor al locador. 25. VIOLACIÓN DEL REGIMEN DE MEJORAS. ART. 1212: La realización de mejoras prohibidas en el art. 1211 viola la obligación de conservar la cosa en el estado en que se recibió. Comentarios: En principio, el locatario puede realizar mejoras en la cosa locada, pudiendo ser necesarias, útiles o suntuarias, esta regla tiene excepciones, si las partes pactaron en contrario, o esas mejoras impliquen mudar o alterar el destino de la misma. En este sentido, en virtud de la autonomía privada pueden establecer la prohibición de introducir mejoras ya sea en forma general o especial, y posteriormente pueden introducir una autorización similar. El fundamento de no alterar el destino de la cosa radica en que la modificación es una facultad del propietario y no del locador. Y por último el fundamento de la prohibición de las mejoras luego de requerida la devolución radica en que el locatario ya no tiene un pleno disfrute de la misma. La violación de la prohibición de introducir mejoras autoriza la resolución contractual, plasmando un régimen mas simplificado, suprimiendo las opciones de paralizar la ejecución, demandar la demolición, solicitar la restitución y otras soluciones análogas, que anteriormente contemplaba el Código de Vélez Sarsfield. Relación con el Código Civil Fuentes:Arts. 1537 a 1543 y 1545 a 1551.
CESION Y SUBLOCACIÓN 26.CESION. ART. 1213: El locatario solo puede ceder su posición contractual en los términos previstos en los arts. 1636 y siguientes. La cesión que no reúna tales requisitos viola la prohibición de variar el destino de la cosa locada. La prohibición contractual de ceder, implica la de sublocar y viceversa. Se considera cesión a la sublocación de toda cosa. Comentarios: Si nos referimos a la transmisión de la posición contractual locativa, la norma se remite a las reglas sobre cesión de posición contractual, la violación de dichas reglas se considera alterar el destino de la cosa locada, circunstancia que facultara al locador a finalizar el contrato y reclamar las indemnizaciones que pudieran corresponder. La sublocación de la cosa es considerada como un nuevo contrato de locación, pero una sublocación que tenga por objeto una cosa idéntica en toda su extensión que comprendía la relación locativa original es considerada por el nuevo ordenamiento como cesión. Relación con el Código Civil Fuentes: Arts. 1583, 1584, 1585, 1597. 27.SUBLOCACIÓN. ART. 1214: El locatario puede dar en sublocación parte de una cosa locada, sino hay pacto en contrario. Para ello debe comunicar al locador, por medio fehaciente, su intención de sublocar e indicarle el nombre y domicilio de la persona con quien se propone contratar, y el destino que el sublocatario asignará a la cosa. El locador sólo puede oponerse por medio fehaciente, dentro del plazo de diez días de notificado. El silencio del locador importa su conformidad con la sublocación propuesta. La sublocación contratada pese a la oposición del locador, o con apartamiento de los términos que se le comunicaron, viola la prohibición de variar el destino de la cosa locada. Comentarios: la sublocación autorizada es solo parcial, y siempre que no exista pacto en contrario, ya se menciono en el artículo anterior que la sublocación de toda la cosa se considera cesión. Sin embargo, al ser una norma supletoria, el acuerdo entre partes puede dispensar al locatario de el procedimiento de notificación o la prohibición de iniciarlo, y en este último caso, aunque se cursare notificación al locador y hubieran transcurridos los días que impone la norma, no se habilitara la autorización para subarrendar. Relación con el Código Civil Fuentes: Arts. 1583, 1589, 1602.
28.RELACIONES ENTRE SUBLOCADOR Y SUBLOCATARIO. ART. 1215: Entre sublocador y sublocatario rigen las normas previstas en el contrato respectivo y las de este Capítulo. Esta implícita la clausula de usar y gozar de la cosa sin transgredir el contrato principal. Comentarios: Para el supuesto de que el locatario perfeccione un contrato de sublocación, se regirá por el contrato base y las normas legales, aunque sean supletorias. Por ende se entiende implícito que el uso y goce del inmueble debe darse dentro del marco del contrato originario, con sus mismos alcances y restricciones. Fuentes: Arts. 1585, 1590, 1594, 1595, 1600. 29.ACCIONES DIRECTAS. ART. 1216: Sin perjuicio de sus derechos respecto del locatario, el locador tiene acción directa contra el sublocatario para cobrar el alquileres adeudado por el locatario, en la medida de la deuda del sublocatario. También puede exigir de este el cumplimiento de las obligaciones que la sublocación le impone, inclusive el resarcimiento de los daños causados por el uso indebido de la cosa. Recíprocamente, el sublocatario tiene acción directa contra el locador para obtener a su favor el cumplimiento de las obligaciones asumidas en el contrato de locación. La conclusión de la locación determina la cesación del subarriendo, excepto que se haya producido por confusión. Comentarios:Por expresa habilitación legal, el locador puede exigir al sublocatario el pago de los alquileres adeudados, pero hasta el monto que le debiera al locatario-sublocador. La acción se extiende para el cumplimiento de las obligaciones que la sublocación impone. Por su parte el sublocatario mediante acción directa podría también exigir al locador el cumplimiento de las obligaciones originariamente asumidas por el contrato de locación celebrado con el locatariosublocador, por ej. La de mantener la cosa en buen estado de conservación. Relación con el Código Civil Fuentes: Arts. 1591, 1592, 1601 inc 2 y 4, 1606, 1607. EXTINCION 3O. EXTINCION DE LA LOCACIÓN. ART. 1217: Son modos especiales de la extinción de la locación a) El cumplimiento del plazo convenido, o requerimiento previsto en el Art. 1218
b) La resolución anticipada. Comentarios: Si el plazo fuera indeterminado, se deberá acudir ante el juez para la fijación del mismo, si el plazo es tácito la locación concluye en el tiempo en que acorde a los usos y costumbres debía restituirse la cosa, pero no se incurrirá en mora hasta que el locatario sea debidamente interpelado. Relación con el Código Civil Fuentes: Art. 1604. 31. CONTINUACIÓN DE LA LOCACIÓN CONLUIDA. ART. 1218: Si vence el plazo convenido o el plazo mínimo legal en ausencia de convención, y el locatario continúa en la tenencia de la cosa, no hay tácita reconducción sino la continuación de la locación en los mismo términos contratados, hasta que cualquiera de la partes de por concluido el contrato mediante comunicación fehaciente. La recepción de pagos durante la continuación de la locación no altera lo dispuesto en el primer párrafo. Comentarios:Tres son las condiciones que se han tenido en cuenta para aplicar la continuidad de la locación: 1) existencia de contrato de plazo fijo de duración, 2) que esa plazo haya transcurrido, 3) que el locatario permanezca en el uso y goce de la cosa sin que el locatario se oponga. Relación con el Código Civil Fuentes: Arts. 1622, 1609, 1610. 32.RESOLUCIÓN IMPUTABLE AL LOCATARIO. ART. 1219: El locador puede resolver el contrato: a) por cambio de destino o uso irregular en los términos del art. 1205 b) por falta de conservación de la cosa locada, o su abandono sin dejar quien haga sus veces. c)por falta de pago de la prestación dineraria convenida, durante dos periodos consecutivos 33. RESOLUCION IMPUTABLE AL LOCADOR. ART. 1220: El locatario puede resolver el contrato si el locador incumple: a) La obligación de conservar la cosa con aptitud para el uso y goce convenido
b) la garantía de evicción o la de vicios redhibitorios. Comentarios: Las causales no operan de pleno derecho. Para el supuesto de locación de consumo se aplica el régimen del consumidor. Relación con el Código Civil Fuentes: Art. 1604 inc. 7 34.RESOLUCIÓN ANTICIPADA ART. 1221 El contrato de locación puede ser resuelto anticipadamente por el locatario: a) Si la cosa locada es un inmueble y han transcurrido seis meses de contrato, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador. Si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble, y la de un mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso. b) en los casos del art. 1199, debiendo abonar al locador el equivalente a dos meses de alquiler. Comentarios: solo el locatario puede hacer uso de esta opción, siempre que se trate de un inmueble, cualquiera sea el destino del mismo. Una de las novedades es que no se establece una determinada antelación en la comunicación. No se aclara tampoco el carácter de orden público de la norma, pero un análisis de la legislación debe concluir en la inderogabilidad de la norma por la voluntad de las partes, salvo que el mismo resulte más beneficioso al locatario como parte débil del contrato. Respecto de la locación de inmuebles consagrados en el Art. 1199, no se requiere el plazo mínimo de seis meses pero se debe abonar un monto equivalente dos meses de alquiler. Relación con el Código Civil Fuentes: Ley 23091, art. 8. EFECTOS DE LA EXTINCIÓN: 35. INTIMACIÓN DE PAGO. ART. 1222: Si el destino es habitacional, previamente a la demanda de desalojo por falta de pago de alquileres, el locador debe intimar fehacientemente al locatario al pago de la cantidad debida otorgando para ello un plazo que nunca debe ser inferior a diez días corridos contados a partir de la recepción de intimación, consignando el lugar de pago.
Comentarios: El texto reproduce la prescripción que se encuentra en la ley de locaciones urbanas, se diferencia en que se amplia el ámbito de aplicación no sólo a los inmuebles locados con destino habitacional en los ejidos urbanos, sino también a cualquier inmueble que tenga destino habitacional. Relación con el Código Civil Fuentes: Ley 23091, art. 5. 36. DESALOJO. ART. 1223: Al extinguirse la locación debe restituirse la cosa locada. El procedimiento previsto en este Código para la clausula resolutoria implícita no se aplica a la demanda de desalojo por las causas de los arts. 1217, 1219, inc c). El plazo de ejecución de la sentencia de desalojo no puede ser menor a diez días. Comentarios: En tres casos no se aplica la clausula resolutoria implícita. a) Expiración del plazo requerimiento de devolución una vez concluido, b) falta de pago de dos períodos consecutivos del canon locativo, c) en los casos de resolución anticipada. En los dos primeros caso, previo a la acción de desalojo el locador debe intimar previamente, el tercer caso no aplica ya que a resolución anticipada es una facultad exclusiva del locatario. En toda otra situación de incumplimiento, por ej: la variación del destino, incumplimiento de deber de mantener el uso y goce pacífico de la cosa, deberá emplazarse al cumplimiento de lo pactado como un paso previo a la extinción por uso de la clausula resolutoria implícita. Relación con el Código Civil Fuentes:Art. 1507. 37.FACULTADES SOBRE LAS MEJORAS UTILES Y SUNTUARIAS. ART. 1224. El locatario puede retirar la mejora útil o suntuaria al concluir la locación; pero no puede hacerlo si acordó que quede en beneficio de la cosa, si de la separación se sigue daño para ella, o separarla no le ocasiona provecho alguno. El locador puede adquirir la mejora hecha en violación a una prohibición contractual, pagando el mayor valor que adquirió la cosa. Comentarios: Las mejoras útiles son aquellas que aprovecha a cualquier poseedor, y suntuarias, son de exclusiva utilidad para quien las introduce. No debe inferirse de la norma la obligación del locador de abonar una mejora no autorizada, se le acuerda la facultad de pedir el retiro de la mejora en cuestión si esta pudiera ser retirada por el locatario, abonando el mayor valor que adquirió la cosa. En caso de mejoras necesarias siempre podrá el locatario exigir su valor. Las
mejoras voluntarias o suntuarias son excepcionalmente a cargo del locador, si este tuvo culpa en la resolución del contrato. Relación con el Código Civil Fuentes: Art. 1620 38. CADUCIDAD DE LA FIANZA. ART. 1225. RENOVACIÓN: Las obligaciones del fiador cesan automáticamente al vencimiento del plazo de la locación, excepto la que derive de la no restitución en tiempo del inmueble locado. Se exige el consentimiento expreso del fiador para obligarse en la renovación o prórroga expresa o tácita, una vez vencido el plazo del contrato de locación. Es nula toda disposición anticipada que extienda la fianza, sea simple, solidaria como codeudor o principal pagador, del contrato de locación original. Comentarios: Siendo nulas las clausulas que prorroguen automáticamente las fianzas, el fiador se desvincula de la relación contractual aunque se haya pactado la prórroga tacita, y sino se pacto la misma, solo responde por la obligación de restituir la cosa. Esta disposición es de orden público e inderogable por voluntad de la partes. Si las partes desean renovar el contrato, aun tácitamente, deberán requerir la expresa conformidad del fiador. La obligación se limita al pago de los alquileres devengados y costas judiciales derivadas de la efectiva restitución, no se extiende a la falta de pago de gastos de conservación a cargo del locatario devengados con posterioridad a la fecha de cesa del contrato, ni tampoco a los perjuicios derivados de una sublocación celebrada con posterioridad. Fuentes: No se encontraba en el Código de Vélez, es una reproducción del art. 1582 del Código Civil, reformado mediante ley 25.628. 39.FACULTAD DE RETENCIÓN. ART. 1226. El ejercicio del derecho de retención por el locatario lo faculta a percibir los frutos naturales que la cosa produzca. Si lo hace, al momento de la percepción debe compensar ese valor con la suma que le es debida. Comentarios: El texto circunscribe el derecho de retención a la percepción de los frutos, pero debe estarse a los principios generales, advirtiéndose que el legislador no ha especificado un régimen de excepción que autorice el uso de la cosa. Relación con el Código Civil Fuentes:Art. 1547, 1618.