@ F i b r a H o t e l I n f o r m e A n u a l 2 0 1 4 d. de M
+4.2 % incremento en RevPAR del En portada: AC Torre Américas Guadalajara portafolio estabilizado Panorama de 2014 63.5 % tasa de ocupación del portafolio estabilizado +12 % +38 % incremento de la distribución por CBFI incremento del inventario de cuartos de hoteles en operación d. de M
d. de M 2,693millones de pesos invertidos en hoteles +79bpsincremento en el margen de contribución hotelera de los hoteles administrados Camino Real Puebla 14hoteles adquiridos 424millones de pesos distribuidos a los tenedores 2,000 millones de pesos: líneas de crédito disponibles al 31 de diciembre de 2014
d. de M 2 Listado de hoteles Núm. I n f o r m e A n u a l 2 0 1 4 Portafolio de hoteles en operación de FibraHotel a la fecha del presente Informe Anual: Hotel Página 1. One Acapulco 3 2. One Aguascalientes 3 3. One Coatzacoalcos 7 4. One Cuernavaca 7 5. One Culiacán 7 6. One Guadalajara Tapatío 9 7. One Monclova 9 8. One Monterrey Aeropuerto 9 9. One Patriotismo 11 10. One Puebla FINSA 11 11. One Querétaro Plaza Galerías 11 12. One Toluca 13 13. One Xalapa 13 14. Fiesta Inn Aguascalientes 13 15. Fiesta Inn Ciudad Juárez 17 16. Fiesta Inn Ciudad Obregón 17 17. Fiesta Inn Chihuahua 17 18. Fiesta Inn Culiacán 19 19. Fiesta Inn Cuautitlán 19 20. Fiesta Inn Cuernavaca 19 21. Fiesta Inn Durango 21 22. Fiesta Inn Ecatepec 21 23. Fiesta Inn Guadalajara Expo 21 24. Fiesta Inn Hermosillo 31 25. Fiesta Inn León 31 26. Fiesta Inn Mexicali 31 27. Fiesta Inn Monclova 33 28. Fiesta Inn Monterrey La Fe / Aeropuerto 33 29. Fiesta Inn Naucalpan 33 30. Fiesta Inn Nuevo Laredo 37 31. Fiesta Inn Oaxaca 37 Núm. Hotel Página 32. Fiesta Inn Perinorte 37 33. Fiesta Inn Perisur 39 34. Fiesta Inn Puebla FINSA 39 35. Fiesta Inn Querétaro 39 36. Fiesta Inn Saltillo 41 37. Fiesta Inn San Luis Potosí Oriente 41 38. Fiesta Inn Tepic 41 39. Fiesta Inn Tlalnepantla 43 40. Fiesta Inn Torreón Galerías 43 41. Fiesta Inn Toluca 43 42. Fiesta Inn Xalapa 45 43. Fiesta Inn Lofts Querétaro 45 44. Hotel Fiesta Inn Lofts Monclova 45 45. Gamma Ciudad Obregón 47 46. Gamma León 47 47. Gamma Tijuana 47 48. Fiesta Americana Aguascalientes 49 49. Real Inn Guadalajara Centro 49 50. Real Inn Mexicali 49 51. Real Inn Morelia 51 52. Camino Real Puebla 51 53. Camino Real Hotel & Suites Puebla 51 54. Hotel Fairfield Inn by Marriott Los Cabos 53 55. Hotel Fairfield Inn & Suites by Marriott Saltillo 53 56. Sheraton Ambassador Monterrey 55 57. Cacao Playa del Carmen 55 AC Antea Querétaro
Informe Anual 2014 Carta del Director General Introducción a FibraHotel Presentación Historia Estructura Equipo de dirección Panorama de la industria Estrategia de FibraHotel Fortalezas competitivas Estrategia Adquisiciones Desarrollos Portafolio de FibraHotel Presentación Mapa Marcas y operadoras Segmentos de los hoteles Indicadores operativos Sección financiera Resultados financieros para el año 2014 Flujo de efectivo y posición de liquidez Gastos de capital Distribuciones de efectivo Gobierno corporativo de FibraHotel Comité Técnico y Comités de FibraHotel Alineación de intereses a largo plazo FibraHotel en la Bolsa Mexicana de Valores Precio CBFI Tendencia accionaria Eventos posteriores al año 2014 Estados financieros consolidados Página NOTA: La fecha de publicación del presente Informe Anual es el 15 de mayo de 2015. 4 6 6 8 10 12 14 16 16 18 21 22 27 27 30 32 35 36 38 38 43 46 47 49 49 53 54 54 54 55 56 1. One Acapulco d. de M Hotel de servicio limitado con 126 habitaciones, ubicado en la ciudad de Acapulco en el estado de Guerrero. Acapulco es uno de los principales destinos de playa turísticos en México. La propiedad está localizada en Av. Costera Miguel Alemán, en el corazón de la ciudad de Acapulco, a tan sólo 20 minutos del aeropuerto internacional de este puerto, cerca del Centro de Convenciones de Acapulco y con fácil acceso a restaurantes, clubes nocturnos y centros comerciales. Es una excelente alternativa para viajeros de negocios entre semana y turistas en los fines de semana. Incluye componente comercial. Número de empleados al 31 de diciembre de 2014: 27. 2. One Aguascalientes Hotel de servicio limitado con 126 habitaciones, ubicado en la ciudad de Aguascalientes en el estado de Aguascalientes. La propiedad está localizada en Boulevard José Ma. Chávez a tan sólo 20 minutos del aeropuerto internacional y a sólo 10 minutos del centro de la ciudad, así como cerca de un centro comercial muy visitado con diferentes opciones de entretenimiento. Está localizado a 100 metros de la planta ensambladora de Nissan, así como del Centro de Convenciones de Aguascalientes. Número de empleados al 31 de diciembre de 2014: 24. F i b r a H o t e l 3
4 Estimados Tenedores de Certificados FibraHotel: El año 2014 fue de crecimiento para FibraHotel con 24 nuevos hoteles y más de 3,200 cuartos, representando una inversión superior a tres billones de pesos en el año y, adicionalmente, logramos comprometer los recursos de caja y claramente definir nuestra expansión hacia los próximos años. Estamos enfocados en ser el propietario líder de hoteles en México con un portafolio de alta calidad, diversificado, así como rentable y para lograr todo esto contamos con el mejor equipo administrativo, la capacidad y el vehículo de inversión correctos alineando los intereses con nuestros socios inversionistas. Durante el segundo año de existencia, logramos importantes metas en todas nuestras áreas de trabajo y continuamos el camino hacia FibraHotel 100. Más adelante entraré en detalles sobre los logros del año y el posicionamiento a futuro, pero me gustaría recalcar antes la importancia de la firma del acuerdo con Starwood para que FibraHotel pueda crecer con hoteles de sus marcas en México y que esta marca participe como operador de estos hoteles, dándonos acceso a una nueva gama de opciones de crecimiento con nuestra arquitectura abierta en conjunto con una de las compañías hoteleras líderes a nivel mundial. Adicionalmente, gracias a esta relación, adquirimos el hotel Sheraton Ambassador Monterrey que será una propiedad muy atractiva y rentable para nuestro portafolio en el futuro. Continuamos viendo factores alentadores para el crecimiento del mercado hotelero, lo cual en el año se combinó con una economía real generalmente lenta. En la parte de inversión futura, durante el año, se anunciaron diferentes inversiones importantes en el país que continuarán impulsando el crecimiento hotelero en México de manera sustentable en los próximos años. Dentro de este rubro, destacamos las zonas del Bajío y norte del país con importantes anuncios de plantas de manufactura y automotrices, así como la expectativa de crecimiento en la industria secundaria que esto implica. Por ejemplo, el hotel Fiesta Inn San Luis Potosí que adquirimos este año se verá beneficiado por el anuncio de la construcción de una nueva planta de BMW en ese estado con una producción de 150,000 autos al año. Adicionalmente, continuamos creyendo que las reformas, específicamente la energética, van a tener una importante inherencia en el incremento de la inversión y demanda de cuartos noche tanto en el golfo como en el centro del país. Estas inversiones y crecimiento benefician nuestro d. de M Carta del Director General Mayo 2015 I n f o r m e A n u a l 2 0 1 4 portafolio actual y nos presentan oportunidades de crecimiento en zonas nuevas. En el mercado actual también vimos tendencias positivas, principalmente en las empresas exportadoras y de consumo, las cuales continúan incrementando su producción en el país y generando proyectos que requieren cuartos noche de hotel. En la parte de la oferta hotelera, continuamos seguimos viendo un robusto crecimiento en ciertas ciudades del país que entrarán al mercado en los próximos años. Sin embargo, actualmente la demanda continúa superando a la oferta. Por ejemplo en Querétaro, durante 2014 vimos una adición de 19% de cuartos al mercado, y nuestros hoteles en la plaza mantuvieron o incrementaron su RevPAR. Continuamos nuestro enfoque de crecer mediante a través de las adquisiciones de hoteles que cumplan con nuestros parámetros de inversión y los cuales cumplan tanto con el retorno adecuado (>10% de cap rate), como con el valor inmobiliario correcto (precio por llave). Durante 2014, adquirimos 14 hoteles con 1,995 cuartos, representando una inversión de casi 2 billones de pesos. Estas transacciones se dieron a un cap rate superior al 10% y con un costo promedio de Ps. 975,938.0 por llave. Adicionalmente, desde la perspectiva estrategia, estas adquisiciones agregaron a nuestro portafolio: > Presencia en cuatro nuevos estados del país: (i) San Luis Potosí (Fiesta Inn San Luis Potosí), (ii) Veracruz (Fiesta Inn y One Xalapa), (iii) Baja California Sur (Fairfield Inn Los Cabos), (iv) Quintana Roo (Cacao Playa del Carmen), y Morelos (Fiesta Inn y One Cuernavaca). > Hoteles con marcas y operadores internacionales (Fairfield Inn Los Cabos operado por Marriott International y Sheraton Ambassador Monterrey operado por Starwood). > Nuestro primer hotel de lujo o boutique (Cacao Playa del Carmen). > Conversiones de hoteles independientes parciales incluyendo los hoteles Gamma Tijuana, Gamma León y Gamma Ciudad Obregón, y la conversión completa del Fairfield Inn & Suites Saltillo. > Hoteles de servicio completo emblemáticos como el Fiesta Americana Aguascalientes y el Sheraton Ambassador Monterrey. Aunque estratégicamente preferimos adquirir hoteles estabilizados, analizamos las oportunidades y condiciones de cada mercado para determinar la mejor alternativa entre adquirir o desarrollar. Durante 2014 observamos un cambio importante en el mercado que favorece a los vendedores
de hoteles, y por esto reaccionamos a las condiciones buscando maximizar el valor del certificado en el mediano plazo y decidimos enfocarnos más en el pipeline de desarrollo, que es una de nuestras ventajas competitivas como se puede ver por los precios por llave de nuestros proyectos. Durante el año, pasamos de tener un portafolio de ocho hoteles en desarrollo, a uno de 14 hoteles y con un énfasis en continuar generando oportunidades que aseguren nuestro crecimiento durante los próximos años. En 2014 abrimos cuatro hoteles en tiempo y presupuesto, incluyendo: (i) Fiesta Inn Lofts Querétaro con 50 cuartos de estancias prolongadas, (ii) Fiesta Inn Lofts Monclova con 37 cuartos de estancias prolongadas, (iii) One Monclova con 66 cuartos de servicios limitados y (iv) Camino Real Suites Puebla con 121 cuartos de estancias prolongadas. Estos hoteles se encuentran en proceso de estabilización y nos ayudaron a expandir nuestra presencia en plazas existentes y hacer crecer nuestra oferta de cuartos de estancias prolongadas. Adicionalmente, durante el año invertimos más de 500 millones de pesos en desarrollos y vimos un importante progreso en proyectos en construcción y por abrir en 2015 como Trébol Monterrey, AC Torre Américas, Courtyard y Fiesta Inn Lofts Ciudad del Carmen, entre otros. Estamos muy enfocados en los desarrollos en proceso y podrán ver tanto en este documento como en nuestros reportes trimestrales la información detallada del progreso y fotos de cada uno de los proyectos. Operativamente, continuamos enfocados en el crecimiento orgánico del portafolio, especialmente en el incremento de la tarifa promedio. Durante 2014 logramos un crecimiento de la tarifa promedio en nuestro portafolio estabilizado de 4.0% y de tarifa efectiva de 4.2%, por arriba del crecimiento de 2.1% del PIB de México y similar a la inflación de 4.1%. Nuestro equipo continúa trabajando para mantener o continuar incrementando la alta penetración de mercado de nuestros hoteles con un enfoque en la venta y el control de costos para maximizar el flujo de cada activo. Nuestra estrategia de arquitectura abierta continúa siendo clave para el crecimiento futuro y nos complace que tan sólo a un año de la firma del acuerdo con Marriott, hoy tengamos 10 hoteles de Marriott en operación o desarrollo. Adicionalmente, como mencione al inicio de esta carta, estamos contentos complacidos de haber agregado a Starwood como socio operador de FibraHotel y la oportunidad que tenemos de crecer con su reconocido portafolio de marcas en México como W, Westin, Sheraton, Le Meridien, Aloft, Four Points y Element. Finalmente, durante 2014 y no obstante que continuamos en etapa de inversión, distribuimos a nuestros tenedores 86 centavos de peso por certificado. Me gustaría agradecer a todos nuestros tenedores, colaboradores y socios operadores por todo el esfuerzo dedicado durante el 2014, el cual fue muy productivo y representó un paso importante hacia FibraHotel 100 y para sentar las bases para capitalizar las oportunidades que se presentarán en el futuro. Simón Galante CEO FibraHotel d. de M Live Aqua Monterrey F i b r a H o t e l 5
6 Introducción a FibraHotel FibraHotel es un fideicomiso mexicano creado principalmente para desarrollar, adquirir, poseer y operar hoteles orientados a viajeros de negocios en los segmentos de servicios limitados, servicios selectos, servicios completos y estancia prolongada. Es el primer Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces (FIBRA por sus siglas) enfocado en la industria hotelera que cotiza en la Bolsa Mexicana de Valores. Se trata del mejor posicionado, así como del propietario del portafolio de hoteles más grande en México y del primer fideicomiso de inversión inmobiliaria en la industria hotelera en Latinoamérica. El objetivo de FibraHotel es proporcionar retornos atractivos a sus tenedores de CBFIs, mediante distribuciones en efectivo estables y la apreciación del valor de nuestros bienes inmuebles. Además, FibraHotel buscará tener una cartera de hoteles de alta calidad, a través de la afiliación con distintas marcas y operadores de gran prestigio, así como de la diversificación geográfica y por segmentos. FibraHotel es únicamente dueño del activo inmobiliario y del mobiliario de los hoteles, no es operador de hoteles ni dueño de marcas hoteleras. Esa arquitectura abierta le I n f o r m e A n u a l 2 0 1 4 Fiesta Americana Grand Monterrey permite trabajar con el operador o la marca hotelera que mas corresponde a sus hoteles. d. de M El 30 de noviembre de 2012 FibraHotel realizó de manera exitosa su Oferta Pública Inicial (Initial Public Offering o IPO por sus siglas en inglés) consistente en una oferta pública en México, así como una oferta privada internacional de CBFIs, obteniendo recursos para Ps. $4,137 millones (US$321 millones). El 30 de mayo de 2013, FibraHotel realizó de manera exitosa una oferta subsecuente (Follow-on) consistente en una oferta pública en México, así como una oferta privada internacional de CBFIs, obteniendo recursos por Ps. $4,878 millones (US$381 millones) para poder seguir con sus planes de crecimiento, ya que para esa fecha la totalidad de los recursos remanentes del IPO (aproximadamente Ps. $1,100 millones) estaban totalmente comprometidos con proyectos de adquisiciones y/o desarrollos. Durante los años 2013 y 2014 FibraHotel ha tenido un crecicimiento sostenido, a través de una mezcla de adquisiciones de hoteles en operación y de desarrollo de propiedades. Este fuerte incremento en número de cuartos permitió a FibraHotel expandir su portafolio en términos geográficos y en términos de segmentos, operadores y marcas.
Al 31 de diciembre de 2014, el portafolio de FibraHotel estaba conformado de la siguiente manera: > 56 Hoteles en operación: Los 39 hoteles que tenía FibraHotel el 31 de diciembre de 2013. 13 hoteles que se adquirieron durante el ejercicio 2014. Cuatro hoteles que tenía FibraHotel en su portafolio de desarrollo al 31 de diciembre de 2013 y que iniciaron operaciones durante el ejercicio 2014. > 14 Hoteles en desarrollo: 13 hoteles en distintas etapas de desarrollo. Un hotel en proceso de reposicionamiento. A la fecha del presente Informe Anual, el portafolio de FibraHotel está conformado por 71 hoteles (57 en operación y 14 en desarrollo) gracias a la apertura de un hotel del Portafolio de Desarrollo y a la adquisición de un proyecto de hotel en desarrollo. Estos hoteles se encuentran localizados en 27 estados de la República, incluyendo el Distrito Federal y están relacionados con marcas hoteleras fuertes, lo cual proporciona ventajas significativas e incrementa la demanda debido a: i) calidad de su servicio, ii) programas de lealtad, iii) sistemas modernos de reservación y iv) canales de distribución nacional e internacional. FibraHotel continuará expandiendo su portafolio de marcas a través sus proyectos de desarrollo, incluyendo Live Aqua, Courtyard by Marriott, AC by Marriott, Aloft, entre otras. Los hoteles del portafolio de FibraHotel brindan fundamentalmente servicio a viajeros de negocios nacionales y en menor proporción a internacionales. Por esta razón, la mayoría de los hoteles de FibraHotel se ubican en sitios estratégicos, donde existe una actividad empresarial e industrial significativa y además se localizan cerca de centros de usos mixtos, centros comerciales, parques industriales, aeropuertos y terminales de autobuses, lo que brinda a los huéspedes acceso a una gran variedad de amenidades y servicios. Fiesta Inn Culiacán 3. One Coatzacoalcos Hotel de servicio limitado con 126 habitaciones, ubicado en la ciudad de Coatzacoalcos en el estado de Veracruz. Esta propiedad está localizada dentro de Fórum Coatzacoalcos, un centro comercial muy visitado con diferentes opciones de entretenimiento, como restaurantes, boutiques de prestigio y salas de cine. Está localizado a tan sólo 15 minutos del Aeropuerto Internacional de Minatitlán y de algunas instalaciones industriales y oficinas de Pemex. Número de empleados al 31 de diciembre de 2014: 24. 4. One Cuernavaca Hotel de servicio limitado con 125 habitaciones ubicado sobre la carretera México-Acapulco, frente al centro comercial Galerías Cuernavaca, y a sólo 10 minutos del Centro Histórico y de CIVAC, la zona industrial más importante de la ciudad. El hotel cuenta con restaurante y brinda servicio de desayuno como cortesía. Los servicios del hotel incluyen: Internet, área de lavandería y planchado. Número de empleados al 31 diciembre de 2014: 23 5. One Culiacán Hotel de servicio limitado con 119 habitaciones, ubicado en Culiacán en el estado de Sinaloa. La propiedad está localizada dentro del centro comercial Plaza Fórum, que cuenta con diferentes opciones de entretenimiento como restaurantes, boutiques de prestigio y salas de cine. Se encuentra a tan sólo 20 kilómetros de distancia del aeropuerto de la ciudad. Del hotel, fácilmente, se puede llegar al centro de Culiacán, así como al principal centro de agronegocios de la ciudad. Número de empleados al 31 de diciembre de 2014: 27. F i b r a H o t e l d. de M 7
d. de M 8 Introducción a FibraHotel Principales acontecimientos desde la creación de FibraHotel hasta el 31 de diciembre de 2014: Cacao Playa del Carmen I n f o r m e A n u a l 2 0 1 4 Resumen > 31 de julio de 2012: constitución del Fideicomiso. > 30 de noviembre de 2012: Oferta Pública Inicial de FibraHotel en la Bolsa Mexicana de Valores. > 15 de enero de 2014: adquisición del hotel Fiesta Americana Aguascalientes (192 cuartos / inversión de Ps. $227 millones). > 21 de enero de 2014: terminación de la construcción del hotel Camino Real Hotel & Suites de Puebla (121 cuartos / inversión de Ps. $125 millones). > 27 de marzo de 2014: adquisición de los hoteles Fiesta Inn Xalapa y One Xalapa (245 cuartos / inversión de Ps. $221 millones). > 4 de abril de 2014: adquisición de un proyecto en desarrollo en Villahermosa para la construcción de un Fairfield Inn & Suites by Marriott (135 cuartos / inversión de Ps. $110 millones). > 7 de abril de 2014: adquisición del hotel Fiesta Inn Ciudad Obregón (141 cuartos / inversión de Ps. $148 millones). > 16 de mayo de 2014: anuncio del desarrollo de un hotel Fiesta Inn Lofts en Querétaro (45 cuartos / inversión de Ps. $45 millones). > 22 de mayo de 2014: adquisición del hotel Fussion 5 en León, el cual fue reposicionado como Gamma de Fiesta Inn (165 cuartos / inversión de Ps. $136 millones). > 28 de mayo de 2014: anuncio de un desarrollo de dos hoteles en Ciudad del Carmen, un Courtyard by Marriott de 130 cuartos y un Fiesta Inn Lofts de 124 cuartos (inversión de Ps. $256 millones). > 30 de mayo de 2014: adquisición del hotel Valle Grande en Ciudad Obregón, el cual fue reposicionado como Gamma de Fiesta Inn (135 cuartos / inversión de Ps. $110 millones). > 20 de junio de 2014: adquisición del hotel Fairfield Inn by Marriott de Los Cabos (128 cuartos / inversión de Ps. $110 millones). Resumen > 31 de mayo de 2013: oferta subsecuente de CBFIs de FibraHotel en la BMV por un monto de Ps. $4,878 millones. > Adquisición de 19 hoteles (2,779 cuartos / inversión de más de Ps. $2,500 millones). > Apertura de dos hoteles de Portafolio de Aportación en Desarrollo (281 cuartos). > Adquisición de seis proyectos de hoteles en desarrollo. Detalles > 21 de julio de 2014: adquisición del hotel Fiesta Inn San Luis Potosí Oriente (140 cuartos / inversión de Ps. $125 millones). > 24 de julio de 2014: adquisición del hotel Lausana Tijuana, el cual fue reposicionado como Gamma de Fiesta Inn (140 cuartos / inversión de Ps. $120 millones). > 25 de septiembre de 2014: adquisición del hotel Microtel Inn de Saltillo, el cual fue reposicionado como Fairfield Inn & Suites by Marriott (142 cuartos / inversión de Ps. $112 millones). > 21 de octubre de 2014: anuncio de un desarrollo de un hotel AC by Marriott en Guadalajara dentro del proyecto de usos mixtos Torre Américas 1500 (189 cuartos / inversión de Ps. $246 millones). > 28 de octubre de 2014: anuncio de un convenio para la compra llave en mano de cinco hoteles a ser desarrollados con marcas internacionales (775 cuartos / inversión de Ps. $900 millones). > 31 de octubre de 2014: anuncio de un desarrollo de un hotel AC by Marriott Querétaro dentro del centro comercial Antea (175 cuartos / inversión de Ps. $212 millones). > 4 de noviembre de 2014: anuncio de la apertura de los dos hoteles en desarrollo en Monclova, un One de 66 cuartos y un Fiesta Inn Lofts de 37 cuartos (inversión de Ps. $80 millones). > 14 de noviembre de 2014: anuncio de la apertura del hotel en desarrollo Fiesta Inn Lofts Querétaro de 50 habitaciones (inversión de Ps. 45 millones). > 19 de noviembre de 2014: adquisición del hotel Sheraton Ambassador en Monterrey (229 cuartos / inversión de USD $13.5 millones). > 19 de noviembre de 2014: adquisición del hotel Cacao en Playa del Carmen (60 cuartos / inversión de USD $15 millones). > 20 de noviembre de 2014: anuncio de un desarrollo de un hotel Fiesta Inn en Los Mochis dentro del centro comercial Paseo Los Mochis (125 cuartos / inversión de Ps. $112 millones). > 15 de diciembre de 2014: adquisición de los hoteles Fiesta Inn y One Cuernavaca (155 + 125 cuartos / inversión de Ps. $268 millones). 6. One Guadalajara Tapatío Hotel de servicio limitado con 126 habitaciones, ubicado en Tlaquepaque, en la zona metropolitana de la ciudad de Guadalajara, en el estado de Jalisco a sólo 10 minutos del aeropuerto, dentro de una plaza comercial con tiendas de autoservicio y restaurantes. Número de empleados al 31 de diciembre de 2014: 20. 7. One Monclova Hotel de servicio limitado con 66 habitaciones en Monclova en el estado de Coahuila, el cual cuenta con una ubicación estratégica ya que se encuentra a tan sólo cinco minutos de las principales zonas industriales de la ciudad. El hotel se localiza en un complejo junto al Fiesta Inn y Fiesta Inn Lofts de Monclova. Número de empleados al 31 diciembre de 2014: 16. 8. One Monterrey Aeropuerto Hotel de servicio limitado con 126 habitaciones, ubicado en Boulevard Aeropuerto en la ciudad de Monterrey en el estado de Nuevo León. La propiedad está a tan sólo cinco minutos del Aeropuerto Internacional de Monterrey. Su cercanía al aeropuerto y a Cintermex, uno de los centros de negocios más importantes en la ciudad de Monterrey, hace que su ubicación sea ideal para viajeros de negocios. Incluye componente comercial. Número de empleados al 31 de diciembre de 2014: 27. F i b r a H o t e l d. de M 9
d. de M 10 Introducción a FibraHotel El siguiente diagrama muestra la estructura de FibraHotel: Deutsche Bank México, S.A. (Fiduciario) Tenedores de CBFIs > Recibe ingresos por renta de habitaciones, paga gastos y costos relacionados, así como gastos inmobiliarios. > Recibe dividendos después de impuestos por parte del Administrador y cubre cualquier faltante de efectivo relacionado a gastos. CI Banco, S.A. (Representante Común) > Provee servicios hoteleros y de administración de propiedades (la mayoría subcontratados con terceros). > Recibe ingresos por servicios no relacionados a habitaciones de hotel, paga costos y gastos relacionados. > Paga gastos relacionados con su propia operación. > Sujeto al pago de impuestos. > Pago de dividendos después de impuestos a FibraHotel o recibe distribuciones de FibraHotel para cubrir cualquier faltante de efectivo relacionado a gastos. Asamblea de Tenedores de CBFIs 83.7% 16.3% Portafolio de Hoteles I n f o r m e A n u a l 2 0 1 4 Contrato de Administración Fibra Hotelera, S.C. (Administrador) Contratos de Servicios Fideicomiso de Control Comisión de Servicios 5% de la nómina bruta. Administradora Fibra Hotelera Mexicana, S.A. de C.V. (Asesor) Contratos de Operación Ingresos por Rentas (alojamiento) > Elige Miembros del Comité Técnico y nombre al Representante Común. > Facultades para modificar el Contrato de Fideicomiso o liquidar los activos del fideicomiso. > Facultad para rescindir el contrato de Asesoría y Planeación sin causa. > Aprueba la emisión, desliste o cancelación de CBFIs. > Aprueba transacciones relevantes de inmuebles. Contrato de Asesoría y Planeación. Comisión de Asesoría: 1% anual del valor en libros de los activos sin depreciar neto de deuda, pagadera trimestralmente. Empresas Operadoras de Hoteles Huéspedes Ingresos por servicios hoteleros diferentes a habitaciones. Compañías de Servicios > Proveen servicios de personal. > Empleados: personal operativo del portafolio hotelero. Camino Real Hotel & Suites Puebla
La estructura de FibraHotel cuenta con las siguientes entidades: Asesor. FibraHotel está asesorado externamente por Administradora Fibra Hotelera, S.A. de C.V., el Asesor. Fue constituido el 20 de septiembre de 2012 con el objeto de brindar asesoría y se dedica únicamente a asuntos de ésta. El Asesor es responsable, entre otras cosas, de: orientar y asesorar a FibraHotel en la estrategia de desarrollo y adquisiciones de proyectos hoteleros, en la planeación estratégica y financiera de largo plazo, en implementar las decisiones importantes, en llevar a cabo las relaciones con inversionistas. El Asesor sólo tiene derecho a recibir una comisión anual, pagadera trimestralmente, equivalente a 1.00% (uno por ciento) del valor en libro de los activos sin depreciar, neto de deuda, de los activos de FibraHotel. No recibe ninguna otra comisión (adquisición sobre activos adquiridos, comisión por desarrollo o cualquier otro tipo de comisión). Administrador. FibraHotel está administrado internamente por FibraHotelera S.C., el Administrador. Fue constituido el 5 de octubre de 2012 con el único objeto de asumir la responsabilidad de la administración del día a día de los negocios de FibraHotel. El Administrador contaba a la fecha del presente Informe Anual con un equipo de 21 personas (equipo de Dirección, Administración y Finanzas, Jurídico, Desarrollo y Operación). Es responsable, entre otras funciones, de la administración diaria de los negocios de FibraHotel, del mantenimiento de los inmuebles y hoteles, de obtener los permisos y licencias necesarias, de llevar a cabo la auditoría previa sobre las posibles oportunidades de adquisición y desarrollo, de supervisar los proyectos de renovación / desarrollo / re-desarrollo, de supervisar los asuntos relativos a los seguros de los activos, de negociar en nombre de FibraHotel y de organizar la celebración de los contratos de administración hotelera relacionados con los hoteles. También es responsable de prestar ciertos servicios no relacionados con la renta de habitaciones, tales como alimentos y bebidas, telefonía, Internet y otros servicios similares, por lo cual factura a los huéspedes de los hoteles por separado, estando los ingresos por tales servicios sujetos al pago de impuestos. El Administrador, al no ser sujeto a la estructura fiscal de la FIBRA, paga impuestos como cualquier otra sociedad. Con la utilidad generada por las actividades no relacionadas con la renta de habitaciones, paga su parte proporcional de los gastos generales de FibraHotel y sus impuestos. Cualquier utilidad después de impuestos del Administrador es distribuida a FibraHotel que es responsable por cualquier déficit, entre los gastos e ingresos del Administrador. Las Compañías de Servicios. Son responsables de proporcionar a FibraHotel el personal de operación necesario para operar los hoteles, en ocasiones excluyendo al personal del comité ejecutivo del hotel (gerente general, contralor, gerente de ventas y ama de llaves), que en algunos casos es proporcionado directamente por la empresa de administración hotelera correspondiente, en cada caso, sujeto a supervisión y vigilancia del Administrador. De conformidad con los términos de los contratos de servicios, las compañías de servicios tienen derecho a recibir una contraprestación del 5% calculada sobre el total de la nómina que administran para cubrir sus costos y gastos operacionales. Mensualmente, FibraHotel reembolsa a las compañías de servicios los salarios que pagan a los empleados que prestan sus servicios a los hoteles. 9. One Patriotismo Hotel de servicio limitado con 132 habitaciones ubicado en la Ciudad de México. Se encuentra sobre la Av. Patriotismo, una de las principales avenidas de la ciudad, dentro del centro comercial Plaza Metrópoli con restaurantes, cines, boutiques de prestigio y un gimnasio. Está a sólo seis cuadras del World Trade Center de México, el cual es sede de numerosas exposiciones y convenciones, y a nueve kilómetros del Aeropuerto Internacional. Número de empleados al 31 de diciembre de 2014: 29. 10. One Puebla FINSA Hotel de servicio limitado con 126 habitaciones con salones de eventos, se encuentra cerca de lugares de interés como Finsa Industrial Park. Otros lugares de interés incluyen Volcán Cuexcomate y Convento San Gabriel. Incluye componente comercial. Número de empleados al 31 de diciembre de 2014: 25. 11. One Querétaro Plaza Galerías Hotel de servicio limitado con 126 habitaciones ubicado en la ciudad de Querétaro en el estado de Querétaro. Se encuentra a 10 minutos del centro, a 30 minutos del aeropuerto internacional y también cerca de los principales parques industriales de la ciudad. Número de empleados al 31 de diciembre de 2014: 27. F i b r a H o t e l d. de M 11
12 Introducción a FibraHotel El equipo directivo de FibraHotel está integrado por las siguientes personas: > Simón Galante Zaga. Es el Director Ejecutivo (Chief Executive Officer) del Asesor de FibraHotel y miembro del Comité Técnico de FibraHotel. Miembro Fundador y Director Ejecutivo de Grupo GDI. Cuenta con más de 20 años de experiencia en los segmentos hoteleros, comerciales y residenciales como desarrollador y administrador de bienes raíces, así como también en la adquisición, el desarrollo y el financiamiento de este tipo de proyectos. Es miembro del consejo de Fondo Hotelero Mexicano I y II, Fondo Comercial Mexicano, La Vista Country Club, Bosque Real y Mercap, las cuales son empresas de Grupo GDI. Tiene una especialización en Administración de Empresas del IPADE. > Eduardo López García. Es el Director General (Chief Executive Officer) del Administrador de FibraHotel. Fungió como Director de Inversiones Hoteleras y Desarrollo en Grupo Posadas desde 1993, hasta que se unió como Director del Área de Hoteles a Grupo GDI en 2006, cuando tenía sólo seis hoteles. Así mismo, negoció un contrato con un desarrollador mexicano, líder en bienes raíces y con Grupo Posadas para desarrollar hoteles adicionales a ser operados por Grupo Posadas. Cuenta con 20 años de experiencia en el desarrollo y la administración de hoteles. I n f o r m e A n u a l 2 0 1 4 d. de M Fairfield Inn Los Cabos > Edouard Boudrant. Es el Director Administrativo y de Finanzas (Chief Financial Officer) del Administrador de FibraHotel. Tiene una licenciatura en Administración de Empresas por la Universidad de las Américas (UDLA) en Puebla y del Centre d Études Supérieures Européennes de Management (CESEM) en Reims, Francia, y una maestría en Derecho Corporativo en el École Supérieure des Sciences Économiques et Commerciales (ESSEC) de París. Su experiencia profesional incluye ocho años trabajando en banca de inversión tanto en Francia (Société Générale y Lazard-NATIXIS) como en México (BBVA Bancomer). > Guillermo Bravo Escobosa. Es el Director de Desarrollo Corporativo y de Relaciones con Inversionistas (Head of Corporate Development & Investors) del Administrador de FibraHotel. Cuenta con una licenciatura en Ingeniería Industrial de la Universidad Iberoamericana de México y tiene una maestría en Administración de Empresas (MBA) en la Universidad de Chicago Booth School of Business y su experiencia profesional incluye trabajar como analista de crédito y ejecutivo de relaciones en Scotiabank Inverlat en México, así como Asociado en los Grupos de Fusiones y Adquisiciones de Latinoamérica e Industria Diversas de Estados Unidos (Diversified Industries) en J.P. Morgan en Nueva York.
> Lorena García Núñez. Es la Directora Jurídica (Legal Counsel) del Administrador de FibraHotel. Se unió al Grupo GDI en el año 2002 y tiene más de 15 años de experiencia en el negocio hotelero e inmobiliario. > José Luis Jácome Herrera. Es el Director de Operación Hotelera (Chief Operations Officer) del Administrador de FibraHotel. Cuenta con una licenciatura en Administración de Empresas Turísticas de la Universidad Anáhuac del Sur (UAS) y de la École Supérieure de Gestion (ESG) de París, Francia, especializándose en Hotel, International and Luxury Marketing. Actualmente se encuentra cursando una especialidad en Administración Financiera en el Instituto Tecnológico de Estudios Superiores de Monterrey (ITESM). Su experiencia profesional incluye más de ocho años en la operación de hoteles de diferentes cadenas hoteleras como Fairmont, Posadas y Las Brisas, entre otros, ocupando diferentes cargos desde Director de Hotel, Gerente General hasta Gerente de Recepción y Gerente de Alimentos & Bebidas. > César Chávez González. Es el Gerente de Desarrollo y Adquisiciones (Corporate Development & Acquisitions Manager) del Administrador de FibraHotel. Tiene una licenciatura en Administración de Empresas Turísticas por la Universidad Anáhuac del Sur, una especialización en Finanzas de la Universidad Iberoamericana, así como un diplomado en Hotel Real Estate Investments and Asset Management de la Universidad de Cornell. Su experiencia profesional incluye trabajar como bróker consultor en el área de Hospitality y Turismo en Cushman & Wakefield. El equipo completo del Administrador de FibraHotel comprende, a la fecha de presente Informe Anual, 21 personas, incluyendo el equipo directivo, desarrollo, contraloría, tesorería, administración, jurídico, mantenimiento y activo fijo. La función de contabilidad se lleva de manera externa con Conectum, un centro de servicio compartido que lleva más de 10 años de experiencia en la industria hotelera. Fiesta Inn Perisur 12. One Toluca Hotel de servicio limitado con 126 habitaciones, ubicado en la ciudad de Toluca en el Estado de México. Está localizado en el Boulevard Aeropuerto, a tan sólo tres minutos del Aeropuerto Internacional de Toluca, a 15 minutos del centro de Toluca y a 30 minutos de Metepec, la cual es una zona comercial y residencial que ha mostrado un crecimiento dinámico en los últimos años. Número de empleados al 31 de diciembre de 2014: 22. 13. One Xalapa Hotel de servicio limitado con 126 habitaciones. Se localiza cerca de los principales centros comerciales, a 10 minutos de la Central de Autobuses y a 20 del aeropuerto de Xalapa, ubicado en la zona colonial de la llamada Ciudad de las flores y reconocida por su gran nivel cultural. A espaldas de las oficinas de gobierno más importantes: Palacio de Justicia, Relaciones Exteriores y la Secretaría de Economía. Número de empleados al 31 de diciembre de 2014: 19. 14. Fiesta Inn Aguascalientes Hotel de servicio selecto con 125 habitaciones ubicado en la ciudad de Aguascalientes, en el estado de Aguascalientes. Se encuentra a sólo 20 minutos del aeropuerto internacional y a sólo 10 minutos del centro de la ciudad con fácil acceso al corredor industrial más importante de la capital estatal. El hotel está a sólo algunos pasos del centro comercial Villasunción y de varios lugares de interés turístico. Número de empleados al 31 de diciembre de 2014: 66. F i b r a H o t e l d. de M 13
14 Panorama general de la industria Tipo de hoteles La industria hotelera urbana en México ha tenido proyección internacional por décadas debido, principalmente, a la operación de marcas internacionales y a la importancia de la industria turística dentro de la economía nacional. Por otro lado, las actividades comerciales e industriales en México han creado un incremento importante en la demanda por hospedaje que FibraHotel considera no se está satisfaciendo. La demanda desatendida se refleja en los bajos niveles de penetración por persona con respecto al hospedaje en comparación con mercados más desarrollados. La industria hotelera urbana continúa siendo un mercado en expansión y está sumamente fragmentada, especialmente con relación a la oferta de opciones de hotelería más económicas. De acuerdo a HVS, el inventario de establecimientos en los principales mercados del país, arroja un total de 1,439 hoteles con 144,972 habitaciones orientados a servir a viajeros de negocios en 40 mercados seleccionados del país. De éstos 1,439 hoteles, 921 son independientes y 518 son hoteles de marca. Al día de hoy, según HVS, México cuenta en el sector hotelero urbano con 30 grupos hoteleros y más de 60 marcas reconocidas tanto a nivel nacional (Camino Real, Fiesta Americana, Quinta Real, Fiesta Inn, One Hotels, Real Inn así como City Express, entre otros) como internacional (Marriott, Hilton, Holiday Inn, Ibis, Fairfield Inn, Hampton Inn, Courtyard, etc.). El grupo hotelero más importante en México es InterContinental Hotels Group con aproximadamente un 25% del total de los hoteles urbanos de marca, seguido por dos grupos mexicanos, Grupo Posadas con un 22% y City Express con un 14 por ciento. Acorde con HVS, la industria hotelera urbana en México sigue caracterizándose por una alta penetración de los hoteles independientes, excepto en las ciudades más importantes como son el Distrito Federal o Monterrey. Al día de hoy, 64% de la muestra analizada por HVS se encuentra conformada por hoteles independientes (representando 45% del número total de cuartos), mientras que en los Estados Unidos se estima I n f o r m e A n u a l 2 0 1 4 Número de hoteles % del número total de hoteles Número de cuartos que el inventario de hoteles de marca cubre aproximadamente el 65% del inventario total, y hasta un 70% u 80% en los principales centros urbanos e industriales. Adicionalmente, el mercado hotelero mexicano cuenta con un número limitado de propietarios de portafolios significativos, varios de ellos de operadores con marcas franquiciadas, y en términos generales, el mercado hotelero está relativamente fragmentado. Tendencias de la industria hotelera en México Es fundamental destacar la relación que existe entre la actividad económica del país y la evolución del mercado hotelero urbano. La tendencia establecida en México durante los últimos años en materia de inversión extranjera directa es de particular importancia, impactando directamente el desarrollo económico de los mercados regionales en distintas partes del país. Este fenómeno, entre otros, impulsa el crecimiento del sector, así como una transición hacia una oferta hotelera con mayor participación de marcas internacionales. En el caso de grupos nacionales e internacionales que atienden principalmente a viajeros de negocios, existe un interés manifiesto de incrementar su presencia tanto en los principales centros urbanos de México, como en ciudades cuya actividad económica se centra en la industria, y FibraHotel continua participando como un catalizador de esta tendencia. Por ejemplo, la reciente reforma energética podría incrementar la demanda en zonas petroleras del Golfo de México, lo cual elevará la demanda de hoteles de negocio y FibraHotel estará buscando adquirir y desarrollar hoteles para capitalizar esta oportunidad. En los últimos años, la industria hotelera en México se ha visto afectada por diversos factores internos y externos: la crisis financiera de Estados Unidos (2008-2009) que impactó de forma negativa a la economía mexicana y causó una disminución en las tasas de ocupación hotelera en el país; el brote del virus H1N1 durante el segundo trimestre de 2009 que afectó de manera significativa al sector de aviación y turístico; así como la quiebra de Grupo Mexicana de Aviación en d. de M % del número total de cuartos Afiliados a marcas internacionales 288 20% 46,391 32% Afiliados a marcas mexicanas 230 16% 33,344 23% Hoteles independientes 921 64% 65,237 45% Total 1,439 100% 144,972 100%
2010, una de las aerolíneas más importantes de México que también tuvo un impacto sobre las tasas de ocupación hotelera. Debido a estos eventos sucesivos que impactaron de manera negativa a la industria hotelera, México presenta un menor nivel de tarifas que las de Estados Unidos: > Tarifa promedio de hoteles tipo servicio limitado: US$54 México contra US$88 en Estados Unidos (61% más elevado que en México). > Tarifa promedio de hoteles tipo servicio selecto: US$80 en México contra US$115 en Estados Unidos (43% más elevado que en México). Acorde con un estudio de una de las compañías líderes en el mundo de bienes raíces comerciales, Jones Lang La- Salle, desde hace varios años, la economía mexicana ha venido madurando y evolucionando hacia una economía de servicios. Por ejemplo, hace 30 años, el sector servicios representaba un tercio del PIB mientras que en 2010 representó aproximadamente el 62%. Hay varios factores impulsando estos cambios, como el Tratado de Libre Comercio de América del Norte (NAFTA), una sustancial mejora en infraestructura, una política macroeconómica estable, un importante crecimiento de la clase media (se estima que el 17% de la población se unió a la clase media entre 2000 y 2010), y un creciente incremento del turismo nacional e internacional. De acuerdo al estudio de Jones Lang LaSalle, incluyendo el análisis de más de 200 diferentes proyectos de inversión estimados en el país por más de 135 mil millones de dólares, la economía mexicana está madurando y evolucionando hacia una economía de servicios, lo cual históricamente ha demostrado generar demanda hotelera, por lo que esperan un robusto crecimiento hotelero en México para los próximos años. En 2012, el país contaba con aproximadamente 315,000 cuartos hoteleros de calidad (2.7 cuartos por mil habitantes) y se espera que este número llegue a 506,000 cuartos en 2022 (cuatro cuartos por mil habitantes), lo cual representa un crecimiento de 191,600 cuartos. En los mercados relevantes para FibraHotel, de estos totales se espera que: i) las grandes ciudades agreguen 13,588 cuartos (de 21,577 cuartos en 2012 a 37,288 en 2022), ii) las ciudades secundarias agreguen 17,237 cuartos (de 30,329 cuartos en 2012 a 48,106 en 2022) y iii) las ciudades terciarias agreguen 28,814 cuartos (de 45,956 cuartos en 2012 a 74,770 en 2022). Conforme se mantengan las condiciones económicas y la oferta hotelera favorables en México, los niveles de demanda deberían incrementar y se podría dar un aumento gradual en los niveles de tarifas promedio conforme se consoliden tendencias de demanda, como en 2013 y 2014 cuando las tarifas del portafolio de FibraHotel (perímetro comparable) crecieron arriba de la inflación. Oportunidad de Mercado Cacao Playa del Carmen FibraHotel tiene una excelente posición como vehículo de inversión capaz de ofrecer a los inversionistas una plataforma de crecimiento y de generación de valor. Al ser propietario de hoteles solamente, cuenta con atractivas oportunidades de sinergias con otros participantes de mercado como compañías hoteleras internacionales, operadores de hoteles y otros actores en los mercados de bienes raíces del país. El mercado hotelero brinda oportunidades interesantes de crecimiento sostenido tanto para FibraHotel como para sus tenedores debido a las tendencias de mercado en México y su capacidad de ejecución de la estrategia. De igual forma, FibraHotel es capaz de seguir aprovechando esas oportunidades gracias a la experiencia de su Asesor, de su equipo directivo, de sus relaciones en la industria hotelera en México y a la ventaja de ser una FIBRA hotelera que cotiza en la BMV, con acceso a capitales y beneficios fiscales para futuros contribuidores de activos. Las ventajas competitivas de FibraHotel y las estrategias que realiza y pretende continuar, le permiten y permitirán diferenciarse de los competidores en México y le fortalecerá en el objetivo de construir un portafolio de activos hoteleros de primera calidad en el país. F i b r a H o t e l d. de M 15
16 Estrategia de FibraHotel FibraHotel tiene las siguientes fortalezas competitivas: Líder en el mercado con un portafolio de hoteles de alta calidad, múltiples marcas y operadores, geográficamente diversificado y difícil de replicar. FibraHotel cuenta con el portafolio hotelero más grande y de mayor calidad en los segmentos de negocio en México de servicios: limitado, selecto, completo y de estancia prolongada. Los hoteles están orientados a viajeros de negocios y operan en segmentos atractivos dentro de la industria hotelera mexicana que se caracterizan no sólo por el potencial de generar atractivos rendimientos sobre el capital invertido sino también por la oportunidad de tener un crecimiento importante debido a la demanda insatisfecha de instalaciones de este tipo en México. FibraHotel espera diversificar su portafolio con la adquisición y el desarrollo de nuevos hoteles. Éstos también están relacionados con marcas reconocidas, como: Fiesta Americana, Fiesta Inn, Fiesta Inn Lofts, Gamma de Fiesta Inn, One Hotels, Camino Real, Camino Real Hotel & Suites, Real Inn, Fairfield Inn & Suites by Marriott y Sheraton y en un futuro algunas otras marcas internacionales de Marriott International (Courtyard by Marriott y AC by Marriott entre otros), de Starwood Hotels & Resorts (Aloft) y de otros operadores, lo cual brinda ventajas importantes y genera demanda debido a varios factores como son: la calidad de su servicio, los programas de lealtad, los sistemas de reservaciones y los canales de distribución nacional e internacional. Los hoteles de FibraHotel están localizados principalmente en mercados que presentan actividad industrial y corporativa significativa, lo cual genera una demanda considerable de servicios de hotelería orientada a los viajeros de negocios. Asimismo, están localizados en lugares estratégicos con distintas barreras de entrada, incluyendo la ubicación dentro o cerca de centros comerciales, aeropuertos, y/o parques industriales que se caracterizan generalmente por una escasez de terrenos en el área disponibles para el desarrollo. Esas ubicaciones estratégicas no son fáciles de replicar y brindan a los huéspedes acceso a una amplia gama de servicios complementarios que mejoran, indudablemente, su experiencia. Las sólidas relaciones del equipo directivo y Grupo de Control brindan un amplio acceso a las oportunidades de inversión. Los directivos de FibraHotel tienen una gran experiencia en la adquisición, desarrollo, financiamiento, renovación, reposicionamiento, re-desarrollo y administración de hoteles. Asimismo, cuentan con profundos I n f o r m e A n u a l 2 0 1 4 d. de M conocimientos del mercado inmobiliario mexicano y han establecido y mantienen una amplia red de contactos en la industria hotelera, incluyendo relaciones a largo plazo con propietarios de hoteles, compañías operadoras de hoteles, agentes (brokers) de hoteles y otros participantes clave en la industria como son los desarrolladores inmobiliarios más destacados de México (centros comerciales, oficinas y parques industriales, entre otros). A través de estas distintas relaciones, el equipo directivo identifica y evalúa numerosas oportunidades potenciales de adquisición y desarrollo para seguir haciendo crecer el portafolio de FibraHotel. Asimismo, las sólidas relaciones del equipo directivo con compañías operadoras de hoteles proporcionan a FibraHotel valiosos conocimientos relacionados con el concepto de marca y le da acceso a numerosas oportunidades de desarrollo y atractivas adquisiciones, varias de las cuales podrían no estar disponibles para otros competidores. También cabe mencionar que a través de su relación con Grupo GDI, FibraHotel tiene acceso a oportunidades potenciales de adquisiciones y proyectos de desarrollo. Propietario de activos con modelo operativo eficiente y alineado. Un elemento fundamental de FibraHotel es la celebración de contratos con compañías operadoras de hoteles a los cuales se pagan comisiones predominantemente variables con base en la utilidad bruta de operación, lo cual alinea los intereses de FibraHotel con los de las compañías operadoras de hoteles y minimiza los gastos en un ciclo a la baja, lo cual brinda una gran flexibilidad y permite aprovechar un punto de equilibrio económico relativamente bajo. La política de arquitectura abierta permite a FibraHotel asociarse con la empresa operadora y la marca de hoteles que resulte más conveniente para cada hotel y circunstancia. Los hoteles en desarrollo han sido y seguirán siendo desarrollados con base en planos arquitectónicos que buscan maximizar el uso de espacios generadores de ingresos y minimizar tanto los costos de construcción como los gastos operativos. De igual forma, enfatiza una administración de activos rigurosa, la cual mejora el rendimiento operativo. Por ejemplo, vigila y asesora proactivamente a las compañías operadoras de hoteles en la mayoría de los aspectos de su operación, incluyendo el posicionamiento y reposicionamiento de inmuebles, análisis de operaciones, diseño físico, renovación y mejoras fundamentales. Como
Real Inn Mexicali resultado de lo anterior, FibraHotel ha desarrollado un modelo operativo eficiente que brinda un apalancamiento operativo sustancial en una variedad de condiciones y ciclos del mercado. Además, considera que existe un potencial de incremento en los niveles de tarifa efectiva, principalmente en tarifa promedio, lo cual conjuntamente con el apalancamiento operativo, ayudará a incrementar la rentabilidad del portafolio de FibraHotel conforme al ambiente económico mejore en México. También puede y podrá continuar aumentando las tarifas efectivas y los márgenes de utilidad en el futuro conforme se vayan integrando dichos hoteles a la plataforma operativa. Ventaja de ser un precursor con un fuerte balance general y acceso a capital. FibraHotel fue la primera FIBRA enfocada en la industria hotelera que cotiza en la BMV y considera ser el vehículo de inversión mejor posicionado para crecer un portafolio de hoteles de negocio. Como una empresa que cotiza en la BMV, FibraHotel tiene y tendrá un mejor acceso al capital y también tiene la oportunidad de emitir CBFIs a posibles vendedores a cambio de sus inmuebles, brindándoles una opción adicional fiscalmente eficiente de liquidez. FibraHotel cuenta, al 31 de diciembre de 2014, con una posición sólida de efectivo y ninguna deuda. Por lo anterior, conjuntamente con la sólida base de activos, tiene y tendrá capacidad para incurrir en deuda (FibraHotel tiene disponibles dos líneas de crédito de Ps. $1,000 millones cada una), de forma conservadora, y sin alcanzar sus límites de endeudamiento, lo cual le permitirá aprovechar las oportunidades favorables de desarrollo, adquisición e inversión. Como resultado de la presencia establecida de FibraHotel en el mercado hotelero mexicano, su ventaja de ser precursor, su escala de operaciones, la alta calidad de su portafolio y su sólida situación financiera, FibraHotel considera que está y estará bien posicionado para aprovechar las oportunidades de adquisiciones que existan en la altamente fragmentada industria hotelera en México y de desarrollo asociándose con las operadoras de hoteles más grandes que busquen un socio capitalista institucional. Sólida trayectoria de crecimiento. El equipo directivo de FibraHotel tiene una sólida trayectoria de crecimiento. De 1994 a la fecha de la Oferta Pública Inicial (30 de noviembre de 2012), Grupo GDI aumentó su portafolio en operación de 1 a 17 hoteles y de 123 a 2,321 cuartos, de manera predominante a través de desarrollo de propiedades. El crecimiento de Grupo GDI se alcanzó con un disciplinado uso de recursos y acceso limitado a capital durante varios ciclos de mercado en la industria hotelera. Adicionalmente, desde la Oferta Pública Inicial el portafolio de FibraHotel se ha incrementado de 17 hoteles y 2,321 habitaciones en operación a 57 hoteles y 7,777 habitaciones a la fecha del presente Informe Anual. d. de M 15. Fiesta Inn Ciudad Juárez Hotel de servicio selecto con 166 habitaciones ubicado en Ciudad Juárez en el estado de Chihuahua. Tiene una ubicación estratégica, cerca de la zona con mayor actividad comercial y financiera en la ciudad. Está a pocos kilómetros de la frontera con El Paso, Texas y del aeropuerto internacional de Ciudad Juárez. El hotel brinda fácil acceso a los principales parques industriales, centros comerciales, museos y otros lugares de interés. Número de empleados al 31 de diciembre de 2014: 55. 16. Fiesta Inn Ciudad Obregón Hotel de servicio selecto con 141 habitaciones localizado en Ciudad Obregón, en el estado de Sonora. Está ubicado en la zona hotelera de la ciudad, lo que permite un fácil y rápido acceso a la zona financiera y al centro de la ciudad. El hotel se encuentra en la entrada principal de Ciudad Obregón, a 20 minutos del aeropuerto, a cinco minutos del centro y de los principales corporativos. Número de empleados al 31 de diciembre de 2014: 74. 17. Fiesta Inn Chihuahua Hotel de servicio selecto con 152 habitaciones ubicado en la ciudad de Chihuahua en el estado de Chihuahua. Se encuentra a sólo ocho minutos del centro de la ciudad en la avenida principal de una zona residencial. La ubicación permite fácil acceso a los principales lugares turísticos, parques industriales y una zona comercial que ha mostrado un dinámico crecimiento en los últimos años. Número de empleados al 31 de diciembre de 2014: 52. F i b r a H o t e l 17
d. de M 18 Alineamiento de intereses a largo plazo con el Grupo de Control y la dirección. Las relaciones entre FibraHotel, su Asesor y Grupo GDI se estructuraron de manera que todos los intereses estén cercanamente alineados. Conforme al Contrato de Fideicomiso y los Convenios de Adhesión, los Fideicomitentes Adherentes Relevantes han acordado otorgar el derecho preferencial para adquirir cualquier oportunidad de inversión en hospedaje a futuro generada por cualquiera de ellos, en la medida que dicha oportunidad cumpla sustancialmente con todos los requerimientos de elegibilidad para inversión establecidos en el Contrato de Fideicomiso, siempre y cuando el Fideicomiso de Control sea tenedor de cuando menos el 15% de los CBFIs en circulación. Los CBFIs propiedad de los directivos relevantes de Grupo GDI, así como los CBFIs propiedad de los ejecutivos relevantes del Asesor y los CBFIs que ciertos miembros del Comité Técnico recibieron en relación con las Operaciones Iniciales, fueron transferidos a un Fideicomiso de Control y están sujetos a ciertas restricciones para su enajenación. FibraHotel considera que las importantes participaciones en capital por los directivos del Asesor y los Fideicomitentes Adherentes Relevantes, las restricciones de venta de dichos CBFIs a las cuales están sujetos éstos y el derecho preferencial sobre oportunidades de inversión generadas por los Fideicomitentes Adherentes Relevantes y el Contrato de Obra, en conjunto, crean una alineación a largo plazo de los intereses de FibraHotel con los del Asesor y los de Grupo GDI. I n f o r m e A n u a l 2 0 1 4 Fiesta Inn Querétaro Estrategia de FibraHotel El objetivo de FibraHotel es generar atractivos rendimientos ajustados a riesgos para los tenedores de sus CBFIs, principalmente a través de distribuciones de su resultado fiscal y de retorno de capital, según determine el Comité Técnico y la apreciación de capital del propio CBFI (tanto en 2013 como en 2014, FibraHotel distribuyó respectivamente Ps. $338 millones y Ps. $424 millones a sus tenedores). Esta meta la pretende lograr a través de la titularidad, expansión y la operación eficaz de un portafolio de hoteles de alta calidad, de distintas marcas y geográficamente diversificados, operados por compañías operadoras de hoteles independientes de reconocido prestigio en todo México que pueden brindar atractivos rendimientos sobre la inversión y generar una apreciación de valor a largo plazo a través de una administración de activos eficaz. Se busca alcanzar este objetivo a través de las siguientes estrategias de inversión y desarrollo: Crecer y consolidar el mercado de hoteles de servicio limitado, servicio selecto, servicio completo y servicio de estancia prolongada. FibraHotel planea continuar creciendo en mercados grandes y maduros, así como en aquellos donde hay una fuerte actividad industrial y comercial a través de adquisiciones y desarrollos de activos hoteleros. Su enfoque se ubica dentro de los hoteles de servicios limitado, selecto y de estancia prolongada, así como hoteles de servicio completo atendiendo a viajeros de negocios en mercados que muestran una actividad corporativa e industrial relevante. En este sentido, FibraHotel planea invertir en ubicaciones estratégicas que brindan una alternativa conveniente para los viajeros de negocios. También busca continuar teniendo presencia en ubicaciones estratégicas, tales como centros comerciales, aeropuertos y centros industriales, buscando mejorar la plataforma operativa y maximizar las tarifas efectivas. Asimismo, se enfoca en oportunidades donde se pueda mejorar el valor a través de estrategias de inversión proactivas, tales como renovación, reposicionamiento o cambio de marca, como en los casos de hoteles sin marca o mal administrados. FibraHotel considera que con el extenso conocimiento y las amplias relaciones, dentro de la industria local de su Asesor y del equipo directivo, podrá concretar oportunidades con propietarios y operadores de hoteles pequeños e independientes hasta operadores que busquen
enajenar los hoteles que actualmente poseen. De igual forma, considera que con crecimiento disciplinado, enfocado en acrecentar valor para los tenedores de los CBFIs, su portafolio podrá crecer a 100 hoteles en el mediano plazo. Buscar oportunidades usando el acceso único de FibraHotel a oportunidades de inversión en hoteles. A través de su relación con Grupo GDI, FibraHotel tiene acceso a una amplia gama de posibles adquisiciones, incluyendo los derechos de preferencia con respecto a oportunidades de inversión hotelera. Éstas, así como la amplitud de las relaciones que ha establecido en la industria hotelera mexicana, generan una fuente continua de atractivas oportunidades de inversión fuera del proceso del mercado competitivo mediante las cuales podrá hacer crecer su portafolio de forma disciplinada y aumentar el valor para todos los tenedores de sus CBFIs. También el uso de compañías operadoras de hoteles independientes brinda a FibraHotel acceso a oportunidades de inversión, ya que estas empresas podrán proporcionar posibles operaciones con la expectativa de que se les adjudicará el contrato de administración hotelera si FibraHotel adquiere el hotel. Aprovechar oportunidades de crecimiento orgánico. FibraHotel considera que puede y podrá aprovechar oportunidades de crecimiento orgánico debido a que: i) Su enfoque en viajeros de negocios y la ubicación estratégica de sus hoteles en centros comerciales e industriales le permitirá participar en el crecimiento de la economía mexicana; ii) continuará aplicando su plataforma operativa eficiente y su administración de activos disciplinada a su portafolio y cualquier adquisición/desarrollo que se lleve a cabo; y iii) su mayor tamaño debido a la adquisición de hoteles, le da ventajas para buscar mejoras en los márgenes operativos en los hoteles de su portafolio. FibraHotel considera que existe una oportunidad de aumentar la tarifa efectiva en sus hoteles. Durante 2014, con base a un perímetro de propiedades comparables de 43 hoteles estabilizados, la tarifa efectiva se ubicó en Ps. $576, representando un incremento de 4.2% contra el año 2013 (Ps. $553), comparado con una tasa de inflación del 4.1% y con un crecimiento del PIB mexicano de 2.1 por ciento. Las tendencias positivas en el sector manufacturero mexicano y junto con las reformas estructurales que se están llevando a cabo, hacen de México un lugar atractivo para la inversión en la manufactura y la industria de capital intensivo. Con la disminución en el riesgo país, una dinámica creación de empleos, un sector bancario sólidamente capitalizado, un bajo apalancamiento en el sector privado y disminuciones en el índice de dependencia demográfica, FibraHotel considera que la economía del país está en vías de crecimiento, lo cual resultará en una mayor demanda de servicios de hotelería 18. Fiesta Inn Culiacán Hotel de servicio selecto con 146 habitaciones, ubicado en Culiacán en el estado de Sinaloa. Esta propiedad está localizada en la parte más nueva de la ciudad a tan sólo 20 km del aeropuerto internacional de la ciudad, dentro de Plaza Fórum, el centro comercial más importante de Sinaloa, que cuenta con diferentes opciones de entretenimiento, así como cerca de los principales lugares turísticos y de agro-negocios de la ciudad. Número de empleados al 31 de diciembre de 2014: 72. 19. Fiesta Inn Cuautitlán Hotel de servicio selecto con 128 habitaciones, ubicado en Cuautitlán en el Estado de México. Localizado en la Carretera México-Querétaro, cerca de uno de los corredores industriales más importantes en el Estado de México. Esta propiedad está dentro del centro comercial Plaza San Marcos, el cual cuenta con un área de comida rápida, cines y un gimnasio. Número de empleados al 31 de diciembre de 2014: 59. 20. Fiesta Inn Cuernavaca Hotel de servicio selecto con 155 habitaciones ubicado sobre la carretera México-Acapulco, frente al centro comercial Galerías Cuernavaca y a 10 minutos tanto del Centro Histórico como de CIVAC, la zona industrial más importante de la ciudad. Cuenta con centro de negocios, salas de juntas, dos piscinas, jacuzzi y gimnasio. Asimismo ofrece un restaurante y un bar, además de amplios jardines para eventos sociales. Número de empleados al 31 de diciembre de 2014: 84. F i b r a H o t e l d. de M 19