Oferta Pública. Oferta Pública de Hoteles City Express. Resumen Ejecutivo. 12/06/2013

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1 12/06/2013 Oferta Pública de Hoteles City Express Resumen Ejecutivo City Express es una cadena de hoteles de servicio limitado, que se enfoca en los viajeros de negocios de origen principalmente nacional. Un considerable porcentaje del portafolio aún se encuentra en periodo de estabilización representando un 36.6% del total de sus hoteles. El Margen EBITDA de 2012 presentó un crecimiento significativo respecto a años anteriores; periodo donde prácticamente no se registró movimiento alguno. Clave de Cotización: HCITY Rango de Salida Propuesto: Acciones: Destino de los fondos: Múltiplo sectorial VE/EBITDA P$24 P$ millones (con sobreasignación) Acelerar planes actuales de desarrollo Financiar crecimiento adicional Adquisición de hoteles en mercados 8.55x La concentración geográfica de sus propiedades la coloca en una posición vulnerable, como la presente violencia en el norte del país. La capacidad de City Express para expandirse depende en gran medida del PIB nacional, cuyos pronósticos de crecimiento se han ajustado a la baja. Los hoteles que actualmente se encuentran en administración y arrendamiento están sujetos a la renovación de sus contratos. Se consideró una muestra de diversos hoteles, tanto nacionales como internacionales, con un mercado objetivo semejante al operado por City Express. La valuación deriva en un precio de salida inferior al rango propuesto de P$ P$29.00 por acción. Conjuntamente, respaldados por los riesgos a los que está expuesta la emisora, y nuestra correspondiente valuación, no recomendamos participar en la Oferta Pública de HCITY. Recomendación No participar en la Oferta Pública Tel / 62 / 63 Signum Research 1

2 Datos Relevantes City Express es una cadena de hoteles de servicio limitado, que se enfoca en los viajeros de negocios de origen principalmente nacional. Desde la apertura de su primer hotel en 2003, la cadena ha presentado un gran crecimiento equivalente a la operación de un nuevo hotel cada siete semanas en promedio. Cuenta con más de 16,000 habitaciones a lo largo de los 71 hoteles en los que participa, de los cuales 23 son hoteles propios, 21 hoteles en coinversión, 10 hoteles arrendados, administra 13 hoteles que no son de su propiedad y tiene 4 hoteles franquiciados. El portafolio de sus hoteles es comparativamente moderno, con una edad promedio de 4.2 años; sin embargo, al ser una compañía en constante crecimiento, un considerable porcentaje de éste portafolio aún se encuentra en desarrollo o periodo de estabilización representando un 36.6% del total de sus hoteles. Respecto a los hoteles estabilizados, en promedio se tiene un 60.4% de ocupación, una tarifa diaria promedio de P$683 y una tarifa efectiva promedio de P$412. Se manejan 3 diferentes marcas con diferentes tarifas. Su opción más económica es City Junior. City Suites ofrece un alojamiento de estancia prolongada con un servicio más completo, y City Express representa el mayor porcentaje de su portafolio de hoteles. Gráfica 1. Estructura General de Hoteles City Express Hoteles City Express 71 Hoteles City Express 58 Hoteles City Suites 4 Hoteles City Junior 9 Hoteles Tarifa Diaria Promedio: P$680-P$950 Tarifa Diaria Promedio: P$900-P$1700 Tarifa Diaria Promedio: P$550-P$720 Fuente: Hoteles City Express. 2

3 Gráfica 2. Comportamiento Anual de Ingresos Totales y EBITDA Fuente: Hoteles City Express Al cierre del 2012, la emisora ha presentado grandes crecimientos en sus ingresos totales, comparativamente con los obtenidos en 2010 y Por otra parte, el Margen EBITDA también presentó un considerable crecimiento respecto a años anteriores, donde prácticamente no se registró movimiento alguno. 3

4 Riesgos La ubicación de sus hoteles está posicionada para beneficiarse del crecimiento económico; no obstante, la concentración geográfica de sus propiedades la coloca en una posición vulnerable, como la presente violencia en el norte del país y sus cambios en la situación económica regional. La industria hotelera es muy competitiva, las metas de Hoteles City pueden verse muy afectadas a mediano y largo plazo comprometiendo de manera significativa los márgenes operativos. Existen costos y gastos de operación que pueden aumentar o permanecer constantes, sin necesidad que se incrementen los ingresos, como son los generados por seguros inmobiliarios, impuestos prediales y costos relacionados con la inversión de sus hoteles. Por su mercado objetivo, la capacidad de City Express para expandirse depende en gran medida del PIB nacional, cuyos pronósticos de crecimiento se han ajustado a la baja, afectando con gran probabilidad los ingresos de sus hoteles en el corto plazo. El financiamiento es otro factor determinante para sus planes de desarrollo, por lo tanto, la deuda en la que incurre depende de las tasas de interés bancarias y las fluctuaciones del tipo de cambio, que actualmente ha sido muy volátil; esto afecta de manera adversa los costos del crédito. En promedio, el periodo de maduración de un hotel se encuentra entre 18 y 24 meses. Actualmente, el 36% del portafolio de City Express está en espera de su periodo de estabilización, es decir, aún no se obtienen los niveles de ocupación esperados por la marca. El esquema de coinversión puede implicar una barrera para las decisiones y mejoras necesarias para el modelo de negocios, ya que pueden surgir actos que perjudiquen a que la administración concentre el debido tiempo en la operación, por cuestiones de litigios o procedimientos arbitrales. Los hoteles que actualmente se encuentran en administración y arrendamiento están sujetos a la renovación de sus contratos y por darse terminados, se tendría un gran impacto en los resultados de la emisora, ya que en total constituyen el 32% de su portafolio. 4

5 Valuación Se consideró una muestra de diversos hoteles, con operación y mercado semejante al operado por City Express. Dentro de la industria hotelera nacional se consideró a: (1) Hoteles Cid Mega y (2) Grupo Posadas. Para la industria internacional consideramos: (1) Hyatt Hotels, (2) Indian Hotels, (3) Intercontinental Group, (4) Ryman Hotels, (5) Vail Resorts, (6) Starwood Hotels y (7) Wyndham Worldwide. La muestra opera con un múltiplo VE/EBITDA mayor a 6x y un Margen EBITDA superior a 25%, descontando por riesgo país en caso de ser pertinente. Independientemente de los riesgos ya expuestos y relacionados con City Express, la valuación se realiza con base en el flujo operativo generado hasta al cierre de 2012, en este caso EBITDA. Suponiendo que los intermediarios colocadores ejerzan en su totalidad la opción de sobreasignación, se tomaron millones de acciones tras la oferta global. El resultado de nuestra valuación marca que el múltiplo sectorial VE/EBITDA a considerar para City Express es de 8.55x, ajustado por Riesgo País, lo que derivó en un precio de salida inferior al rango propuesto de P$ P$29.00 por acción. Conjuntamente, respaldados por los riesgos a los que está expuesta HCITY y nuestra correspondiente valuación, no recomendamos participar en la oferta pública de HCITY. 5

6 P S M E ** 12/06/13 CLAVE DEL REPORTE (1) AUTORÍA P = Reporte Propio A = Reporte Asociado E = Reporte Externo (2) ENFOQUE S = Sectorial E = Económico Rf = Renta fija Nt = Nota técnica M = Mercado (3) Geografía M = México E = Estados Unidos L = Latino América G = Global (4) Temporalidad P = Periódico E = Especial (5) Grado de dificultad * = Básico ** = Intermedio *** = Avanzado (6) Fecha de publicación DD/MM/AA Tel / 62 / 63 info@signumresearch.com Este documento y la información, opiniones, pronósticos y recomendaciones expresadas en él, fue preparado por Signum Research como una referencia para sus clientes y en ningún momento deberá interpretarse como una oferta, invitación o petición de compra, venta o suscripción de ningún título o instrumento ni a tomar o abandonar inversión alguna. La información contenida en este documento está sujeta a cambios sin notificación previa. Signum Research no asume la responsabilidad de notificar sobre dichos cambios o cualquier otro tipo de actualización del contenido. Los contenidos de este reporte están basados en información pública, disponible a los participantes de los mercados financieros, que se ha obtenido de fuentes que se consideran fidedignas pero sin garantía alguna, ni expresan de manera explícita o implícita su exactitud o integridad. Signum Research no acepta responsabilidad por ningún tipo de pérdidas, directas o indirectas, que pudieran generarse por el uso de la información contenida en el presente documento. Los documentos referidos, así como todo el contenido de no podrán ser reproducidos parcial o totalmente sin la autorización explícita de Signum Research S.A. de C.V. 6