ANEXO C 11 COMPLEMENTO DE INTERPRETACIÓN DE NORMAS DE INFORMACIÓN FINANCIERA - CHILE CINIFCH N 15 VERSIÓN 2012 ACUERDOS PARA LA CONSTRUCCIÓN DE BIENES INMUEBLES (Última modificación 3 de julio de 2008)
ÍNDICE Párrafos Interpretación CINIFCH Chile N 15 Contratos para la Construcción de Bienes Inmuebles REFERENCIAS ANTECEDENTES 1 ALCANCE 4 TEMAS 6 ACUERDOS 7 Determinación de si un contrato está dentro del alcance de la NICCH 11 o de la NICCH 18 10 Contabilización de los ingresos ordinarios provenientes de la construcción de bienes inmuebles 13 Información a revelar 20 MODIFICACIONES A LOS EJEMPLOS ILUSTRATIVOS DE LA NICCH 18 22 FECHA DE VIGENCIA Y TRANSICIÓN 24
BOLETÍN TÉCNICO N 79 ALERTA SOBRE DERECHOS DE PROPIEDAD El Boletín Técnico N 79, incluyendo sus anexos y cualquier otro material complementario, está basado en las Normas Internacionales de Información Financiera NIIF (International Financial Reporting Standards IFRS) y en la normativa internacional complementaria, emitidas por el International Accounting Standards Board (IASB). Las IFRS son propiedad exclusiva del International Accounting Standards Committee Foundation (IASCF) y pueden ser obtenidas directamente de dicha entidad. Su texto oficial es aquel publicado en inglés y, en caso de realizarse cualquier modificación para facilitar su adopción, dicha modificación o alteración debe quedar debidamente indicada en el texto del documento que se utilice al efecto. En virtud de un acuerdo firmado entre ambas entidades, se ha autorizado expresa y exclusivamente al Colegio de Contadores de Chile A.G. (el Colegio) para utilizar este material, exclusivamente en el país, como base de las normas que se han incorporado al presente Boletín bajo la denominación: Normas de Información Financiera de Chile (NIFCH), facilitando de esta forma el cumplimiento del mandato conferido al Colegio en virtud de la Ley 13.011, que le asigna la responsabilidad de emitir las normas profesionales que se deben observar en el país. En consecuencia, el contenido del boletín y sus anexos está protegido por derechos de propiedad y queda estrictamente prohibida su reproducción parcial o total, por cualquier medio, sin la autorización expresa del Colegio, que debe constar por escrito. Cualquier tema relacionado con publicaciones o derechos de autor en relación al material oficial en inglés, debe ser dirigido a: IASCF Publications Department 30 Cannon Street, London EC4M 6XH United Kingdom Telephone: +44 (0)20 7246 6410 Fax: +44 (0)20 7246 6411 Web: www.ifrs.org Declaración requerida por el IASB These Standards are based on the International Financial Reporting Standards and other International Accounting Standards Board (IASB) publications. International Financial Reporting Standards and other IASB publications are copyright of the International Accounting Standards Committee Foundation (IASCF). In the event that any Standard has been amended to facilitate its adoption into National Law, this amendment will be clearly indicated in the text of the Standard. The approved text of International Financial Reporting Standards and other IASB Publications is the text that is published by the IASCF in English, copies of which may be obtained from IASCF. IASCF has waived to the Colegio de Contadores de Chile A.G. the right to assert its copyright in the above materials in the territory of Chile, except with sovereign consent. The IASCF reserves all rights outside of the aforementioned territory.
Interpretación CINIFCH Chile N 15 Contratos para la Construcción de Bienes Inmuebles Referencias NICCH 1 Presentación de Estados Financieros (modificada en 2007) NICCH 8 Políticas Contables, Cambios en las Estimaciones y Errores NICCH 11 Contratos de Construcción NICCH 18 Ingresos Ordinarios NICCH 37 Provisiones, Pasivos Contingentes y Activos Contingentes CINIFCH 12 Acuerdos de Concesiones de Obras Públicas CINIFCH 13 Programas para Clientes Leales Antecedentes 1 En la industria de bienes inmuebles, las entidades que emprenden la construcción de bienes inmuebles directamente o a través de subcontratistas, pueden llevar a cabo acuerdos con uno o más compradores antes que se termine la construcción. Tales acuerdos pueden tener diversas formas. 2 Por ejemplo, entidades que emprenden la construcción de bienes inmuebles en un área residencial pueden comenzar a comercializar unidades singulares (departamentos o casas) en verde por ejemplo, mientras la construcción esté aún en proceso, e incluso antes que haya sido iniciada. Cada comprador firma un acuerdo con la entidad para adquirir una unidad específica cuando esté lista para ser ocupada. Normalmente, el comprador paga un depósito a la entidad el cual sólo es reembolsable si la entidad no cumple con entregar la unidad terminada de acuerdo con los términos contratados. El saldo del precio de compra es generalmente pagado a la entidad al estar terminada de acuerdo con el contrato, cuando el comprador obtiene el título legal sobre la unidad. 3 Las entidades que emprenden la construcción de bienes inmuebles de tipo comercial o industrial pueden asumir un contrato con un solo comprador. El comprador puede tener la obligación de efectuar pagos de acuerdo con el avance de la obra, entre la fecha de inicio del contrato y la fecha de término contractual pactada. La construcción puede ser efectuada en terrenos que son propiedad del comprador o que éste arriende antes que se inicie la construcción.
Alcance 4 Esta Interpretación es aplicable a la contabilización de los ingresos ordinarios y de los gastos asociados por entidades que emprenden la construcción de bienes inmuebles directamente o a través de subcontratistas. 5 Acuerdos dentro del alcance de esta Interpretación son acuerdos para la construcción de bienes inmuebles. Además de la construcción de bienes inmuebles, tales acuerdos pueden incluir la entrega de otros bienes o servicios. Temas 6 La Interpretación trata dos temas: (a) Está el acuerdo dentro del alcance de la NICCH 11 o de la NICCH 18? (b) Cuándo debiera reconocerse el ingreso ordinario proveniente de la construcción de bienes inmuebles? Acuerdos 7 El siguiente análisis supone que la entidad ha estudiado previamente el acuerdo para la construcción de bienes inmuebles y cualquier acuerdo relacionado y ha concluido que no conservará ni mantendrá involucramiento administrativo continuado en un grado normalmente asociado con ser propietario, ni un control efectivo sobre los bienes inmuebles construidos en una medida tal que le impediría el reconocimiento de todo o parte del pago como ingreso. Si el reconocimiento de parte del pago como ingreso está prohibido, el siguiente análisis es sólo aplicable a la parte del contrato respecto del que se reconocerá un ingreso ordinario. 8 Dentro de un contrato único, una entidad puede contratar la entrega de bienes o servicios además de la construcción de bienes inmuebles (por ejemplo, una venta de terreno o proporcionar servicios de administración de propiedades). De acuerdo con el párrafo 13 de la NICCH 18, tal tipo de contrato puede requerir ser dividido en componentes identificables separados incluyendo uno para la construcción de bienes inmuebles. El valor justo de la contraprestación total recibida o por recibir de acuerdo con el contrato se asignará a cada componente. Si se identifican componentes separados, la entidad aplica los párrafos 10 al 12 de esta Interpretación al componente por la construcción de bienes inmuebles, con el objeto de determinar si ese componente se encuentra dentro del alcance de la NICCH 11 o de la NICCH 18. Los criterios de segmentación de la NICCH 11 son entonces aplicables a cualquier componente del contrato que se determine que es un contrato de construcción. 9 El siguiente análisis se refiere a un acuerdo para la construcción de bienes inmuebles pero es también aplicable a un componente para la construcción de bienes inmuebles identificado dentro de un contrato que incluye otros componentes.
Determinación de si el contrato está dentro del alcance de la NICCH 11 o de la NICCH 18 10 La determinación de si un contrato está dentro del alcance de la NICCH 11 o de la NICCH 18 depende de los términos del acuerdo y de todos los hechos y circunstancias que lo rodean. Tal determinación requiere de la aplicación de juicio con respecto a cada acuerdo. 11 La NICCH 11 es aplicable cuando el contrato cumple con la definición de contrato de construcción indicada en el párrafo 3 de la NICCH 11: es un contrato específicamente negociado para la construcción de un activo o de un conjunto de activos Un contrato para la construcción de bienes inmuebles cumple con la definición de un contrato de construcción cuando el comprador puede especificar los principales elementos estructurales del diseño del bien inmueble antes que comience la construcción y/o especificar los principales cambios estructurales una vez que la construcción está en ejecución (sin considerar si ejerce o no ese derecho). Cuando es aplicable la NICCH 11, el contrato de construcción también incluye cualquier contrato o componentes para la prestación de servicios que están directamente relacionados con la construcción del bien inmueble de acuerdo con el párrafo 5 (a) de la NICCH 11 y el párrafo 4 de la NICCH 18. 12 Al contrario, en un acuerdo para la construcción de bienes inmuebles en el cual los compradores sólo tienen un derecho limitado para influir en el diseño del bien inmueble, por ejemplo, seleccionar un diseño dentro de un rango de opciones especificadas por la entidad o para especificar sólo variaciones menores al diseño básico, es un acuerdo para la venta de bienes dentro del alcance de la NICCH 18. Contabilización de ingresos ordinarios provenientes de la construcción de bienes inmuebles El acuerdo es un contrato de construcción 13 Cuando el acuerdo está dentro del alcance de la NICCH 11 y su resultado puede ser estimado con fiabilidad, la entidad reconocerá el ingreso por referencia al grado de avance de la actividad relacionada con el contrato de acuerdo con la NICCH 11. 14 El contrato puede no cumplir con la definición de un contrato de construcción y, por lo tanto, estará dentro del alcance de la NICCH 18. En este caso, la entidad determinará si el contrato es para la prestación de servicios o por la venta de bienes. El acuerdo es un acuerdo por la prestación de servicios 15 Si no se requiere que la entidad compre y suministre materiales de construcción, el acuerdo puede ser sólo uno por la prestación de servicios de acuerdo con la NICCH 18. En este caso, se cumple con los criterios en el párrafo 20 de la NICCH 18. La NICCH 18 requiere que el ingreso sea reconocido por referencia al grado de avance de la transacción, utilizando el método de porcentaje de realización. Los requerimientos de la NICCH 11 son generalmente aplicables al reconocimiento de ingresos ordinarios y de los gastos asociados para tal tipo de transacción (NICCH 18, párrafo 21).
El acuerdo es un acuerdo por la venta de bienes 16 Si se requiere que la entidad preste servicios junto con proporcionar materiales de construcción para cumplir con su obligación contractual de entregar el bien inmueble al comprador, el acuerdo es un acuerdo para la venta de bienes y son aplicables los criterios para el reconocimiento de ingresos que se presentan en el párrafo 14 de la NICCH 18. 17 La entidad puede transferir al comprador el control y los riesgos y beneficios significativos asociados con ser propietario de la obra en ejecución en su estado actual en la medida que avanza la construcción. En este caso, si todos los criterios en el párrafo 14 de la NICCH 18 se cumplen en forma continua mientras avanza la construcción, la entidad reconocerá el ingreso por referencia al grado de avance utilizando el método de porcentaje de realización. Los requerimientos de la NICCH 11 son generalmente aplicables al reconocimiento de ingresos ordinarios y de los gastos asociados para tal tipo de transacción. 18 La entidad puede transferir al comprador el control y los riesgos y beneficios significativos asociados con ser propietario del bien inmueble en su totalidad en un momento dado (por ejemplo, al término de la construcción, en el momento de la entrega o después de ésta). En este caso, la entidad reconocerá sólo el ingreso cuando se cumplan todos los criterios del párrafo 14 de la NICCH 18. 19 Cuando se requiere que la entidad efectúe trabajo adicional sobre un bien inmueble ya entregado al comprador, reconocerá un pasivo y un gasto de acuerdo con el párrafo 19 de la NICCH 18. El pasivo se medirá de acuerdo con la NICCH 37. Cuando se requiere que la entidad entregue bienes o servicios adicionales que son identificables en forma separada del bien inmueble ya entregado al comprador, ésta habría identificado los restantes bienes o servicios como un componente separado de la venta, de acuerdo con el párrafo 8 de esta Interpretación. Información a revelar 20 Cuando una entidad reconoce los ingresos ordinarios utilizando el método de porcentaje de realización para los acuerdos que cumplen con todos los criterios del párrafo 14 de la NICCH 18 en forma continua mientras avanza la construcción (ver párrafo 17 de la Interpretación) revelará: (a) (b) (c) cómo determina cuáles acuerdos cumplen con todos los criterios del párrafo 14 de la NICCH 18 en forma continua mientras avanza la construcción; el monto de ingresos ordinarios provenientes de tales acuerdos en el período y los métodos utilizados para determinar el grado de avance de los acuerdos en proceso. 21 Para los acuerdos descritos en el párrafo 20 que están en proceso a la fecha a la cual se informa, la entidad también revelará: (a) (b) la suma total de costos incurridos y utilidades reconocidas (menos pérdidas reconocidas) a la fecha y el monto de los anticipos recibidos.
Modificaciones al Anexo de la NICCH 18 22 al 23 (Modificaciones incorporadas en el anexo de la NICCH 18). Fecha de vigencia y transacción 24 Una entidad aplicará está Interpretación para períodos anuales que comiencen el o con posterioridad al 1 de enero 2009. Está permitida su aplicación anticipada. Si una entidad aplica la Interpretación para un período que comience antes del 1 de enero de 2009, revelará ese hecho. 25 Cambios en política contable se contabilizarán retroactivamente de acuerdo con la NICCH 8.