BLUE BOOK 360 MARKET REVIEW MID YEAR 2017
SOLUCIONES INMOBILIARIAS INTEGRALES MIL500 BUSINESS CENTER 15,500 m 2 THE LANDMARK 21,000 m 2 IKON 20,000 m 2 TORRE REFORMA LATINO CHAPULTEPEC UNO 45,000 m 2 27,000 m 2 INSURGENTES SUR 929 25,500 m 2 EXCEDIENDO LAS EXPECTATIVAS DE NUESTROS CLIENTES VERTIA 24,000 m 2 FIBRA DANHOS FIBRA UNO FIBRA PLUS GRUPO SORDO MADALENO ZKC PLANIGRUPO ALSEA IOS OFFICES CI BANCO LIV CAPITAL KUEHNE + NAGEL DISTRITO SUR 9,500 m 2 SKY OFFICES 22,400 m 2 ANANTA 19,500 m 2 CORPORATIVO CORNER 19,000 m 2 SERVICIOS COLDWELL BANKER COMMERCIAL ESPACIO CONDESA 53,000 m 2 PUNTO VALLE 20,000 m 2 PANORAMA PEDREGAL 19,000 m 2 CORPORATIVO INGENIEROS MILITARES 25,000 m 2 REFORMA COLÓN 120,000 m 2 TOREO 120,000 m 2 ARTZ 100,000 m 2 THE POINT 19,000 m 2 2 Blue Book 360 o Market Review 1S2017 +52 (55) 4162 1000 www.cbcmexico.mx CIUDAD DE MÉXICO MONTERREY GUADALAJARA QUERÉTARO SAN LUIS POTOSÍ
Estimados amigos: Hoy, transcurridos seis meses del 2017, el panorama incierto de principios de año ha quedado atrás, los temidos efectos negativos no llegaron; lo único representativo, y que originó un cambio de estrategia en el negocio inmobiliario, fue la volatilidad del dólar en los primeros tres meses del año, lo que provocó que la mayor parte de los contratos de arrendamiento se firmaran en divisa nacional o con cláusulas de protección devaluatoria contra grandes fluctuaciones cambiarias. BLUE BOOK 360 O CARTA EDITORIAL Si bien es cierto que el tipo de cambio no regresó a su punto original, sí ganó terreno frente al dólar en el segundo trimestre de 2017, cerrando incluso, algunos días, por debajo de los 18 pesos por dólar, cuando las perspectivas de algunos analistas lo colocaban arriba de los 20 y hasta 21 pesos. EXCEEDING EXPECTATIONS Para Coldwell Banker Commercial es un enorme placer confirmar en el contenido del presente Blue Book, que el mercado inmobiliario de México no sólo no se vio afectado en lo que va del 2017, sino que los datos son alentadores y nos pintan un cierre de año mucho mejor de lo previsto. Sin embargo, es importante mencionar que a pesar de este panorama positivo, no debemos echar las campanas al vuelo, por lo que consideramos prudente mantener una actitud conservadora, ya que la experiencia nos ha enseñado que el entorno macroeconómico puede cambiar de un momento a otro, pues en el corto plazo enfrentaremos dos eventos de gran relevancia que podrían generar turbulencias en el comportamiento de los mercados, por una parte, la renegociación del TLC con nuestros vecinos de América del Norte y por otra, el proceso de elecciones presidenciales en nuestro país durante el 2018. Finalmente, para Coldwell Banker Commercial es un orgullo compartirles a nuestros socios y amigos, que recientemente abrimos nuestra quinta oficina, en la Ciudad de Monterrey, Nuevo León, en la cual, al igual que en nuestras oficinas de la Ciudad de México, Guadalajara, Querétaro y SLP, buscaremos ser líderes del mercado inmobiliario al posicionarnos como un referente de calidad y servicio que nos permita exceder las expectativas de nuestros clientes. Cordialmente Luis G. Méndez Trillo Presidente Coldwell Banker Commercial México
SERVICIOS TRANSACCIONALES Venta y renta de oficinas corporativas, centros y locales comerciales, terrenos, propiedades industriales y turísticas. ASESORÍA EN INVERSIONES INMOBILIARIAS Valoración y proyección de flujos para identificar las mejores oportunidades en el mercado. INVESTIGACIÓN DE MERCADO, AVALÚOS Y CONSULTORÍA ESPECIALIZADA Maximizar el ROI al determinar el mayor potencial y mejor uso de terrenos y activos inmobiliarios. 05 08 12 18 26 34 42 48 54 62 68 CARTA EDITORIAL CIUDAD DE MÉXICO - MERCADO DE OFICINAS // A+ & A BOSQUES INSURGENTES INTERLOMAS / LOMAS ALTAS LOMAS PALMAS NORTE PERIFÉRICO SUR POLANCO REFORMA SANTA FE 76 VALLE DE MÉXICO - MERCADO INDUSTRIAL // A 80 CTT 88 HUEHUETOCA/ ZUMPANGO 94 IZTAPALAPA 100 TLALNEPANTLA/ NAUCALPAN/ VALLEJO 110 TOLUCA/ LERMA 116 GUADALAJARA - MERCADO DE OFICINAS // A+ & A 120 PUERTA DE HIERRO 124 CENTRO FINANCIERO / PROVIDENCIA 130 PLAZA DEL SOL / VALLARTA / CHAPULTEPEC 136 GUADALAJARA - MERCADO INDUSTRIAL // A 140 ANTIGUA ZONA INDUSTRIAL / EL SALTO / LÓPEZ MATEOS SUR / NORPONIENTE / PERIFÉRICO SUR 146 QUERÉTARO - MERCADO DE OFICINAS // A+ & A 148 5 DE FEBRERO / BERNARDO QUINTANA / CENTRO SUR / CONSTITUYENTES / JURIQUILLA BLUE BOOK 360 O ÍNDICE 6 Blue Book 360 o Market Review 1S2017 SERVICIOS DE CONSULTORÍA Servicios especializados de Consultoría y Project Management en los sectores corporativo, comercial e industrial, obteniendo soluciones integrales que superan las expectativas. MÉXICO / MONTERREY / GUADALAJARA / QUERÉTARO / SAN LUIS POTOSÍ 152 QUERÉTARO - MERCADO INDUSTRIAL // A 156 5 DE FEBRERO / AEROPUERTO / MÉXICO -QUERÉTARO / QUERÉTARO - SLP 160 MONTERREY - MERCADO INDUSTRIAL // A 166 CONCLUSIONES
CIUDAD DE MÉXICO MERCADO DE OFICINAS//A+ & A REFORMA COLÓN
CIUDAD DE MÉXICO MERCADO DE OFICINAS//A+ & A A lo largo de los años, el mercado de oficinas ha evolucionado no solo por el comportamiento del mercado o la economía, sino también por el desarrollo mismo de esta ciudad. Al cierre del primer semestre de 2017, la Ciudad de México contaba con 5.9 millones de metros cuadrados divididos en 352 edificios. Con más de dos millones de metros cuadrados en construcción, se estima que para 2020 la Ciudad de México rebase los 8 millones de inventario A+ y A. Mucho se ha mencionado sobre el tipo de proyectos que en la actualidad se encuentran en construcción, debido a la cantidad considerable de edificaciones, y que en su mayoría son de usos mixtos y de grandes dimensiones, situación común solo en Santa Fe, donde a partir de 2001 tuvo un boom desarrollador, tanto de oficinas como habitacional, de edificios de gran altura. Se comenta que esto es una tendencia en la ciudad, cuando en realidad es preciso considerarlo como un movimiento inevitable debido a la gran población de esta metrópoli y a la falta de espacios, por lo que un crecimiento vertical se hace necesario. 16% en promedio durante los próximos años, a pesar de la gran cantidad de edificios en construcción. En su mayoría, los precios de renta de oficinas han disminuido, ya que a principios de año el tipo de cambio se elevó hasta $22 pesos por dólar, lo que obligó a algunos desarrolladores a reconsiderar los precios de salida para no presentar una disminución en la demanda de espacios. Al cierre del primer semestre de 2017 el precio promedio de renta de oficinas en la Ciudad de México es de $24.8 USD/m 2 /mes, cifra similar a la que se tuvo al concluir el año anterior. CDMX MERCADO DE OFICINAS // A+ & A Al cierre del primer semestre se presentó una demanda de 328 mil metros cuadrados de espacios de oficinas, mostrando una disminución del 9.4% en comparación con el mismo periodo de 2016, debido a la incertidumbre provocada por la inestabilidad en el tipo de cambio a principios de año. A la fecha existen 889 mil metros cuadrados de oficinas disponibles en toda la Ciudad de México, contando así con una tasa de disponibilidad del 14.9%, 1.3 puntos porcentuales por arriba de la tasa presentada al cierre de 2016. Se estima que no rebase el EDIFICIOS ENTREGADOS DURANTE EL 1S2017 10 Blue Book 360 o Market Review 1S2017
BOSQUES 12 Blue Book 360 o Market Review 1S2017 45 MIL 0 m 2 EN CONSTRUCCIÓN 2017/2020 m 2 EN PROYECTO ARCOS BOSQUES
14 Blue Book 360 o Market Review 1S2017 SUBURBAN BUSINESS DISTRICT BOSQUES CDMX MERCADO DE OFICINAS // A+ & A BOSQUES
BOSQUES MERCADO DE OFICINAS//A+ & A Bosques presentó una ligera disminución en su inventario, debido a que durante la primera mitad de 2017 se llevó a cabo una reclasificación de edificios, por lo que el inventario actual de este corredor es de 297 mil metros cuadrados. Se tiene identificado un proyecto de usos mixtos en construcción, el cual se espera que concluya obra en 2020, agregando 45 mil metros cuadrados al submercado. CDMX MERCADO DE OFICINAS // A+ & A BOSQUES En lo que va del año se han absorbido 8 mil metros cuadrados, cifra inferior en un 10% a la demandada durante el mismo ciclo de 2016; sin embargo, es una cantidad importante tomando en cuenta el tamaño del corredor, con lo que, al cierre del primer semestre de 2017, se tiene una oferta de 12,200 metros cuadrados y una tasa de disponibilidad del 4.1%, la más baja presentada por este corredor. A finales de 2016, Bosques contaba con un precio promedio de $28.6 USD/m 2 /mes, debido a la liberación de espacios acondicionados en Torre Arcos II, pero su rápida absorción y la disminución de los precios en general, ha resultado en una reducción del 9%, con lo que el precio promedio de Bosques se ubica en $26.0 USD/m 2 /mes al cierre del periodo. 16 Blue Book 360 o Market Review 1S2017
INSURGENTES 590MIL m 2 EN CONSTRUCCIÓN 2017/2020 116MIL m 2 EN PROYECTO 18 Blue Book 360 o Market Review 1S2017 VERTIA
CDMX MERCADO DE OFICINAS // A+ & A INSURGENTES 20 Blue Book 360 o Market Review 1S2017 INSURGENTES ACROSS THE CITY I
CDMX MERCADO DE OFICINAS // A+ & A INSURGENTES 22 Blue Book 360 o Market Review 1S2017 INSURGENTES ACROSS THE CITY II
INSURGENTES MERCADO DE OFICINAS//A+ & A Insurgentes cuenta con 51 edificios existentes y 731 mil metros cuadrados de inventario. Durante la primera mitad de 2017 se incorporaron al corredor cinco edificios, entre los que destacan Insurgentes 810 y Citi Insur, los cuales se encuentran rentados casi en su totalidad. En cuanto a desarrollos en construcción, con 25 edificios y 589 mil metros cuadrados, es el submercado más activo en el rubro. Entre estos proyectos podemos encontrar algunos de grandes dimensiones, que rebasan los 40 niveles y 50 mil metros cuadrados rentables. Se estima que para 2020 este corredor alcance un inventario de 1.3 millones de metros cuadrados. Además, se tienen identificados cuatro proyectos que de detonarse sumarían 115 mil. CDMX MERCADO DE OFICINAS // A+ & A INSURGENTES Al cierre del periodo cuenta 86 mil metros cuadrados disponibles, presentando una tasa de disponibilidad del 11.7%, porcentaje similar al que se tuvo en 2016. Consideramos que esta tasa se incrementará de manera importante debido a la gran cantidad de metros en construcción que están por integrarse al inventario, presentando una sobreoferta de espacios, lo que afectará el precio de este submercado, que al cierre del primer semestre de 2017 se colocó en $24.2 USD/m 2 /mes. Durante la primera mitad del 2017 se rentaron 47 mil metros cuadrados de oficinas A+ y A, mostrando un incremento en la demanda del 15% con respecto al mismo periodo del año anterior, muestra de que Insurgentes sigue siendo uno de los corredores más solicitados del mercado. 24 Blue Book 360 o Market Review 1S2017
4 MIL 29MIL m 2 EN CONSTRUCCIÓN 2017/2020 m 2 EN PROYECTO LOMAS ALTAS INTERLOMAS MAGNOCENTRO 8 60MIL m 2 EN CONSTRUCCIÓN 2017/2020 32MIL m 2 EN PROYECTO 26 Blue Book 360 o Market Review 1S2017
CDMX MERCADO DE OFICINAS // A+ & A INTERLOMAS / LOMAS ALTAS INTERLOMAS LOMAS ALTAS
INTERLOMAS MERCADO DE OFICINAS//A+ & A Este corredor tuvo un incremento en su inventario del 5.5% ya que se incorporó un edificio, Agor Interlomas, por lo que cuenta con 108 mil metros cuadrados existentes. A la fecha se tienen identificados cuatro edificios en construcción, que al terminar obra sumarán más de 60 mil metros cuadrados al inventario en los próximos tres años. Con 3 mil metros cuadrados de demanda, Interlomas es el corredor que menos absorción presentó en el periodo; en comparación con la misma etapa de 2016 tuvo una disminución del 45%. Se espera que con la incorporación de nuevos espacios la demanda se incremente de manera considerable. CDMX MERCADO DE OFICINAS // A+ & A INTERLOMAS El corredor cuenta con 21 mil metros cuadrados disponibles, resultando una tasa de desocupación del 19.5%, 6.8 puntos porcentuales más que al cierre de 2016, debido a la liberación de espacios ocupados por grandes empresas que reubicaron sus oficinas a zonas más céntricas, como el corredor de Insurgentes o Reforma. La cantidad de espacios libres en edificios clase A acondicionados provoca un incremento en los precios de este corredor, por lo que al cierre de este periodo el precio promedio de renta es de $22.9 USD/m 2 /mes, 16% por arriba del precio al cierre de 2016. 30 Blue Book 360 o Market Review 1S2017
LOMAS ALTAS MERCADO DE OFICINAS//A+ & A Ubicado entre Lomas Palmas y Santa Fe, es el corredor más pequeño del mercado con siete edificios en su inventario y 84 mil metros cuadrados rentables. Al cierre de la primera mitad de 2017 sólo cuenta con un edificio en construcción, Corporativo DENN, que a finales de año incorporará 4,400 metros cuadrados al inventario; este edificio en particular comenzó su comercialización al iniciar construcción, y tomando en cuenta la poca oferta que existe en venta, tiene muy pocos espacios disponibles. CDMX MERCADO DE OFICINAS // A+ & A LOMAS ALTAS En proyecto, se tiene identificado Zentro Lomas, una edificación de usos mixtos ubicada sobre Av. Constituyentes, con 29 mil metros cuadrados de oficinas contemplados. El proyecto tenía previsto contar con tres torres de 20 mil metros cuadrados cada una, no obstante, fue modificado en el proceso. Con una oferta de 11,396 metros cuadrados, este submercado tiene una tasa de disponibilidad del 13.5%, 4.2 puntos porcentuales menos que al cierre de 2016. En este periodo, se absorbieron 4 mil metros cuadrados, cifra muy superior a los 160 que se rentaron durante el mismo periodo del año anterior. Los precios en este corredor se han mantenido estables, sin variaciones considerables de finales de 2016 a la fecha, colocándose en $25.4 USD/m 2 /mes. 32 Blue Book 360 o Market Review 1S2017
LOMAS PALMAS 67MIL m 2 EN CONSTRUCCIÓN 2017/2020 68MIL m 2 EN PROYECTO VIRREYES
36 Blue Book 360 o Market Review 1S2017 CENTRAL BUSINESS LOMAS PALMAS I CDMX MERCADO DE OFICINAS // A+ & A LOMAS PALMAS
38 Blue Book 360 o Market Review 1S2017 CENTRAL BUSINESS LOMAS PALMAS II CDMX MERCADO DE OFICINAS // A+ & A LOMAS PALMAS
LOMAS PALMAS MERCADO DE OFICINAS//A+ & A Lomas Palmas cuenta con 62 edificios y 655 mil metros cuadrados de oficinas existentes; durante el primer trimestre se incorporó al inventario el edificio de InCarso, Palmas 781, con 20 mil metros cuadrados rentables. Se espera que para finales de 2017 se integre el edificio Altezza II ubicado de igual forma sobre Av. Paseo de las Palmas. CDMX MERCADO DE OFICINAS // A+ & A LOMAS PALMAS En este corredor se tienen identificados 67 mil metros cuadrados en construcción, en 11 edificios, la mayoría de dimensiones pequeñas y pocos niveles. Algunos de ellos se encuentran detenidos, debido a las dificultades que se han presentado para otorgar los permisos de construcción, y a las constantes inconformidades que presentan los vecinos de la zona, conformada principalmente por residencias de gran tamaño, por lo que los sitios para el desarrollo de edificios son escasos. Con 34,300 metros cuadrados absorbidos, la demanda de espacios de oficinas tuvo una disminución del 25% con respecto al mismo periodo de 2016, resultando en una tasa de disponibilidad de 12.3%, lo que representa una oferta de 80,500 metros cuadrados. A pesar de ello, Lomas Palmas se mantiene como el único corredor en los $30 USD/m 2 /mes. 40 Blue Book 360 o Market Review 1S2017
NORTE 179 MIL 53MIL m 2 EN CONSTRUCCIÓN 2017/2020 m 2 EN PROYECTO TOREO
44 Blue Book 360 o Market Review 1S2017 EMERGING SUBMARKET NORTE CDMX MERCADO DE OFICINAS // A+ & A NORTE
NORTE MERCADO DE OFICINAS//A+ & A Norte cuenta con 488 mil metros cuadrados, duplicando su inventario en los últimos tres años, ya que ha tenido mucha actividad en construcción, con proyectos de gran tamaño. A la fecha se tienen identificados siete edificios en obra, que rebasan los 20 mil metros rentables cada uno, y que al terminar sumarán 180 mil metros cuadrados al inventario existente. Norte se caracteriza por tener edificios con plantas muy amplias, ya que los terrenos en este corredor lo permiten, facilitando concentrar la operación de empresas en un solo nivel. En cuanto a proyecto, existen tres que de concretarse podrían sumar otros 52 mil metros cuadrados. CDMX MERCADO DE OFICINAS // A+ & A NORTE A pesar de no presentar una demanda baja, ya que al cierre del primer semestre se absorbieron 32 mil metros cuadrados, Norte sigue teniendo la tasa de disponibilidad más alta del mercado, con 49.7%, lo que representa 243 mil metros cuadrados disponibles, debido a que el ritmo de absorción del corredor no va a la par del crecimiento de su inventario. El precio promedio de este submercado se mantiene en $19.5 USD Torre A de Toreo, y más metros se agreguen al inventario, los precios disminuyan hasta en un 10%. 46 Blue Book 360 o Market Review 1S2017
DISTRITO SUR PERIFÉRICO SUR 338MIL m 2 EN CONSTRUCCIÓN 2017/2020 57MIL m 2 EN PROYECTO ARTZ
50 Blue Book 360 o Market Review 1S2017 THE SOUTHERN CORPORATE DISTRICT PERIFÉRICO SUR CDMX MERCADO DE OFICINAS // A+ & A PERIFÉRICO SUR
PERIFÉRICO SUR MERCADO DE OFICINAS//A+ & A Este corredor tuvo un incremento en su inventario del 18%, debido a la incorporación del edificio Gran Patio Revolución, que agregó 80 mil metros cuadrados, concluyendo el periodo con 538,400 metros cuadrados. A la fecha, se tienen identificados 17 edificios en construcción, siendo ARTZ el más grande de todos, con 104 mil metros cuadrados rentables, la mayoría a entregarse en 2018. Periférico Sur cuenta con 37,200 metros cuadrados disponibles y una tasa de disponibilidad del 6.9%, 1.7 puntos porcentuales por arriba de la presentada a finales de 2016. CDMX MERCADO DE OFICINAS // A+ & A PERIFÉRICO SUR Este corredor se ha caracterizado por ser el predilecto de los sectores gobierno y farmacéutico, aunque al cierre del primer semestre de 2017 se demandaron 71 mil metros cuadrados en su mayoría por una empresa del sector financiero, siendo así el corredor con mayor demanda del mercado. Con esto, se percibe que más empresas empiezan a buscar el bienestar de su operación, así como una buena ubicación para el desplazamiento de sus empleados. Periférico Sur mantuvo su precio promedio de $24.5 USD mes, siendo en conjunto con Norte, los únicos dos corredores sin variación en el semestre; se estima que, para los siguientes años, presente un ligero incremento debido a la incorporación de espacios de excelente calidad como. 52 Blue Book 360 o Market Review 1S2017
POLANCO 254MIL m 2 EN CONSTRUCCIÓN 2017/2020 315MIL m 2 EN PROYECTO ANTARA
56 Blue Book 360 o Market Review 1S2017 ENDLESS CONVERSION POLANCO I CDMX MERCADO DE OFICINAS // A+ & A POLANCO
58 Blue Book 360 o Market Review 1S2017 ENDLESS CONVERSION POLANCO II CDMX MERCADO DE OFICINAS // A+ & A POLANCO
POLANCO MERCADO DE OFICINAS//A+ & A Con la incorporación de Cervantes Saavedra 169 y Antara Corporativo II al cierre de la primera mitad de 2017, Polanco cuenta con 1 millón de metros cuadrados de inventario existente, divididos en 41 edificios. En cuanto a la actividad en construcción, este submercado sigue siendo uno de los más dinámicos en este rubro, con 13 edificios en construcción y 254 mil metros cuadrados; es el ejemplo perfecto de una zona con gran demanda, donde al escasear los terrenos fue precisa su, optando por reconvertir zonas como Irrigación o Granada, que se encuentran cercanas a Polanco, para detonar grandes desarrollos habitacionales y de usos mixtos. CDMX MERCADO DE OFICINAS // A+ & A POLANCO Durante el primer semestre de 2017 se demandaron 49,700 metros cuadrados, presentando una baja en la absorción del 14.5% en comparación con el mismo periodo de 2016. Con una tasa de disponibilidad de 10.2%, y 106 mil metros cuadrados disponibles, el corredor presentó un ligero aumento en la oferta con respecto al cierre de 2016, que fue del 10%. Se prevé una disminución para los siguientes años, ya que Polanco sigue siendo uno de los corredores predilectos al ser parte del CBD (Central Business District), por lo que goza de excelente ubicación y servicios a la redonda. El precio de este submercado se mantiene por debajo de los $30 USD/m 2 /mes, debido al ajuste mencionado en la mayoría de los espacios, por lo que el precio promedio es de $28.8 USD 60 Blue Book 360 o Market Review 1S2017
REFORMA 340MIL m 2 EN CONSTRUCCIÓN 2017/2020 358MIL m 2 EN PROYECTO 62 Blue Book 360 o Market Review 1S2017
64 Blue Book 360 o Market Review 1S2017 TWO GOLDEN MILES REFORMA CDMX MERCADO DE OFICINAS // A+ & A REFORMA
REFORMA MERCADO DE OFICINAS//A+ & A Reforma cuenta con 800 mil metros cuadrados de inventario existente, divididos en 24 edificios A+ y A; durante 2017 se terminó la construcción de las Torres A y B de Cuarzo, incorporando casi 60 mil metros cuadrados. Durante un tiempo se pensó que el crecimiento de oficinas y usos mixtos en el corredor haría necesaria la reconversión de muchas propiedades, pero al verse limitado por la falta de terrenos y por las restricciones en los permisos y licencias de construcción, el corredor ha debido expandirse a la parte norte de Reforma, zona del submercado donde se ubican muchos de los once edificios en construcción y los siete proyectos identificados. Reforma sumará 340 mil metros cuadrados al inventario en los próximos tres años, una vez que los siete edificios terminen obra. CDMX MERCADO DE OFICINAS // A+ & A REFORMA La demanda al cierre del primer semestre de 2017, de 41 mil metros cuadrados, fue inferior en 58% con respecto a la absorción del mismo periodo de 2016, cuando este corredor presentó una gran demanda debido a que el edificio Torre Diana se arrendó casi en su totalidad antes de ser incorporado al inventario. La incorporación de Torre Cuarzo ha elevado la tasa de disponibilidad del corredor a 20.2%, esto es, 3.5 puntos porcentuales mayor al cierre de 2016; la tasa actual representa una oferta de 161,500 metros cuadrados. La elevada oferta en el corredor y la baja en el ritmo de absorción de los espacios, ha resultado en una disminución en los precios del 3%, por lo que el precio promedio del corredor se coloca en $29.3 USD 66 Blue Book 360 o Market Review 1S2017
SANTA FE 214MIL m 2 EN CONSTRUCCIÓN 2017/2020 80MIL m 2 EN PROYECTO 68 Blue Book 360 o Market Review 1S2017 SKY OFFICES
70 Blue Book 360 o Market Review 1S2017 THE MILLION CITY SANTA FE I CDMX MERCADO DE OFICINAS // A+ & A SANTA FE
CDMX MERCADO DE OFICINAS // A+ & A SANTA FE 72 Blue Book 360 o Market Review 1S2017 SANTA THE MILLION CITY FE II
SANTA FE MERCADO DE OFICINAS//A+ & A Durante la primera mitad de 2017 Santa Fe incorporó los edificios de Sendero Santa Fe y la Fase 3 de Park Plaza, sumando 43 mil metros cuadrados al inventario, que cierra el periodo con 1.2 millones de metros cuadrados de oficinas clase A+ y A. Existen 214 mil metros cuadrados en construcción, en nueve edificios con fechas de entrega para los próximos dos años, por lo que se estima que Santa Fe llegue al millón y medio de metro cuadrados a corto plazo. CDMX MERCADO DE OFICINAS // A+ & A SANTA FE Gracias a la incorporación de nuevos espacios en los últimos dos años, la tasa de disponibilidad de Santa Fe se ubica en 10.5%, situación favorecedora para el corredor, ya que en 2015 contaba con una tasa del 4.4%, lo que dificultó la absorción de espacios. Al cierre del primer semestre de 2017 se demandaron 37,700 metros cuadrados, cifra similar a la que tuvo el corredor durante el mismo periodo del año anterior. Santa Fe tuvo un incremento en los precios del 5%, debido a que los espacios de Park Plaza III tienen un precio de salida muy por arriba del promedio del mercado, que es de $23.3 USD 74 Blue Book 360 o Market Review 1S2017
VALLE DE MÉXICO MERCADO INDUSTRIAL // A 76
VALLE DE MÉXICO MERCADO INDUSTRIAL //A El mercado inmobiliario industrial en la Zona Metropolitana del Valle de México (ZMVM) ha mantenido una dinámica importante debido al incremento del inventario de naves clase A y a la significativa actividad de arrendamientos. A lo largo del primer semestre de 2017 se sumaron 670 mil metros cuadrados al inventario, llegando a 9.5 millones de metros cuadrados de naves clase A; el 59% de este inventario se localiza en el corredor CTT conformado por Cuautitlán, Tultitlán y Tepotzotlán. El dinamismo del Una de las principales razones de esta gran actividad en construcción es la demanda que se ha presentado durante los últimos dos años, ya que durante 2015 y 2016 se demandaron un total de 2.4 millones de metros cuadrados y al cierre del primer semestre de 2017 se registró una absorción de 721 mil. Se estima que se sumen al inventario más de 270 mil metros cuadrados, de los cuales destacan los siguientes desarrollos: En general, el mercado industrial del Valle de México ha mostrado una actividad positiva, con tasas de disponibilidad variables dentro de un rango saludable, ya que a la fecha registra un 4.9% de desocupación, lo que equivale a 472 mil metros cuadrados; por su parte, los precios de renta se han mantenido equilibrados en la mayoría de los corredores. Por lo anterior, las perspectivas para el segundo semestre de 2017 en la ZMVM se perciben favorables. VALLE DE MÉXICO MERCADO INDUSTRIAL // A mercado industrial en los últimos cinco años ha generado que el inventario duplique su tamaño. NAVES QUE SE ENTREGARÁN EN 2017-2018 78
CTT 264MIL m 2 EN CONSTRUCCIÓN 2017/2018 1.4MILLONES m 2 EN PROYECTO 80
VALLE DE MÉXICO MERCADO INDUSTRIAL // A CTT CTT I 82
VALLE DE MÉXICO MERCADO INDUSTRIAL // A CTT CTT II 84
CTT MERCADO INDUSTRIAL //A El mercado industrial en el corredor CTT continúa consolidándose como el más dinámico y con mayores oportunidades de crecimiento dentro la ZMVM; actualmente cuenta con un inventario de 5.6 millones de metros cuadrados y la actividad del mercado, en cuanto a construcción se refiere, sigue creciendo. Se tienen identificados 264 mil metros cuadrados en proceso de construcción, que se integrarán a las naves existentes clase A durante el segundo semestre de 2017 y el primer trimestre de 2018. VALLE DE MÉXICO MERCADO INDUSTRIAL // A CTT Esta importante actividad ha ajustado la tasa de desocupación al alza, pasando de 2.1 a 4.4% en los últimos seis meses, lo que equivale a 246 mil metros cuadrados disponibles, esto, a pesar de que en el mismo periodo se absorbieron 563 mil metros cuadrados, cifra superior en 34% al cierre de junio de 2016. Los indicadores de construcción, oferta y demanda han favorecido la sana competencia entre los diferentes desarrolladores institucionales, lo que se refleja en el precio promedio de renta, estable durante los últimos cinco años, colocándose actualmente en $4.9 USD/m 2 /mes, por lo que se consideran expectativas positivas en este corredor. 86
HUEHUETOCA ZUMPANGO m 2 EN CONSTRUCCIÓN 2017 0 137MIL m 2 EN PROYECTO 88
VALLE DE MÉXICO MERCADO INDUSTRIAL // A HUEHUETOCA/ZUMPANGO HUEHUETOCA/ZUMPANGO 90
HUEHUETOCA / ZUMPANGO MERCADO INDUSTRIAL //A Este corredor registra un inventario de naves clase A de 628 mil metros cuadrados al cierre del primer semestre de 2017, destacando la integración de tres nuevas naves dentro del parque industrial Tepeji Park. Este submercado se caracteriza más por los desarrollos a la medida (BTS) que por las construcciones especulativas; muestra de ello es la oferta actual de 57 mil metros cuadrados, cifra que se ha mantenido a lo largo del primer semestre del año. Durante el mismo periodo se han demandado 19 mil metros cuadrados. Los precios de renta en este corredor, estables durante los últimos dos años, se colocan en $4.5 USD/m 2 /mes, en promedio. VALLE DE MÉXICO MERCADO INDUSTRIAL // A HUEHUETOCA / ZUMPANGO 92
IZTAPALAPA 0 0 m 2 EN CONSTRUCCIÓN 2017 m 2 EN PROYECTO 94
VALLE DE MÉXICO MERCADO INDUSTRIAL // A IZTAPALAPA IZTAPALAPA 96
IZTAPALAPA MERCADO INDUSTRIAL //A Durante el primer semestre de 2017 el corredor Iztapalapa no mostró crecimiento en naves clase A, manteniendo un inventario de 247 mil metros cuadrados, por lo que su tasa de disponibilidad es nula. Esto lo convierte en uno de los corredores de la ZMVM con mayor demanda y por lo tanto con precios elevados; el promedio de renta registrado durante el último año es de $6.5 USD/m 2 /mes. Por su ubicación dentro de la CDMX y su continua reconversión al uso habitacional y comercial, no cuenta con proyectos industriales en vía de desarrollo, por lo que se estima que este corredor se mantenga sin actividad lo que resta del 2017. VALLE DE MÉXICO MERCADO INDUSTRIAL // A IZTAPALAPA 98
0 m 2 EN CONSTRUCCIÓN 2017 21MIL m 2 EN PROYECTO VALLEJO NAUCALPAN TLALNEPANTLA 100 0 0 m 2 EN CONSTRUCCIÓN 2017 m 2 EN PROYECTO m 2 EN CONSTRUCCIÓN 2017 0 349MIL m 2 EN PROYECTO
VALLE DE MÉXICO MERCADO INDUSTRIAL // A TLALNEPANTLA / NAUCALPAN / VALLEJO
TLALNEPANTLA MERCADO INDUSTRIAL //A Actualmente este corredor cuenta con un inventario de 830 mil metros cuadrados, mostrando un crecimiento de 41 mil con la integración de dos nuevos desarrollos a lo largo del primer semestre de 2017. Estimamos que el inventario se mantendrá durante el segundo semestre del año pues no hay desarrollos en proceso de construcción. Al cierre del primer semestre de 2017 se presentó una oferta de 78 mil metros cuadrados, lo que representa una tasa del 9.4% de disponibilidad, un incremento considerable, tomando en cuenta que al finalizar el 2016 era de por ciento. VALLE DE MÉXICO MERCADO INDUSTRIAL // A TLALNEPANTLA El incremento en la oferta se debe a la poca demanda generada durante 2017, ya que en este periodo solo se absorbieron 32 mil metros cuadrados, 61% menos de lo demandado en el mismo periodo del año anterior. 104
NAUCALPAN MERCADO INDUSTRIAL //A Este corredor muestra un ligero crecimiento por la incorporación del nuevo desarrollo ZKC Business Park, con 5,700 metros cuadrados, por lo que su inventario es de 56 mil metros cuadrados de naves clase A. Al cierre del primer semestre de 2017 se tenían 7,700 metros cuadrados disponibles, lo que equivale a una tasa de desocupación del 13%, cifra considerable ya que en los últimos tres años no superaba el 6% de oferta. Debido a la poca oferta y alta demanda, los precios de renta en este corredor se han visto favorecidos. Con un incremento del 8% en lo que va del 2017, el precio promedio de renta es de $7.7 USD/m 2 /mes, el de mayor precio de la ZMVM. VALLE DE MÉXICO MERCADO INDUSTRIAL // A NAUCALPAN 106
VALLEJO MERCADO INDUSTRIAL //A Durante el primer semestre de 2017 el corredor Vallejo tuvo un incremento mínimo en su inventario de naves clase A, contando con 330 mil metros cuadrados, sin variación prevista para el resto del año al no existir actividad en construcción. Vallejo se caracteriza por su buen dinamismo tanto en la oferta como en la demanda ya que los desarrollos integrados al corredor han tenido muy buena aceptación. La demanda es de 8 mil metros cuadrados, por lo que la tasa de disponibilidad ha decrecido de manera importante, pasando de 2.7 a 0.7%, equivalente a 2,400 metros cuadrados. VALLE DE MÉXICO MERCADO INDUSTRIAL // A VALLEJO Esto ha provocado un incremento importante en el precio de renta, colocando este corredor como el segundo con el precio más elevado dentro de la ZMVM después de Naucalpan, con un promedio de $6.7 USD/m 2 /mes. 108
TOLUCA LERMA 110 9MIL m 2 EN CONSTRUCCIÓN 2017 202MIL m 2 EN PROYECTO
VALLE DE MÉXICO MERCADO INDUSTRIAL // A TOLUCA / LERMA TOLUCA/LERMA 112
TOLUCA / LERMA MERCADO INDUSTRIAL //A En Toluca - Lerma el mercado de naves clase A se encontraba afectado por la ampliación de la autopista México Toluca; al concluir esta importante obra se reactivó la actividad industrial en el corredor. Prueba de ello es la absorción de 79 mil metros cuadrados durante el primer semestre de 2017, cifra similar a la registrada durante todo el 2016, y se estima que al finalizar el año la demanda supere los 100 mil metros cuadrados. Actualmente el inventario en este corredor es de 1.8 millones y se tienen identificados dos desarrollos en proyecto, que se prevé inicien construcción durante el primer semestre de 2018. VALLE DE MÉXICO MERCADO INDUSTRIAL // A TOLUCA / LERMA La reactivación en la dinámica del corredor Toluca - Lerma se ve reflejada en la tasa de disponibilidad, que ha decrecido ligeramente, pasando de 4.5% al concluir el 2016, a 4.4% al cierre del primer semestre de 2017, mientras que los precios de renta se mantienen en los mismos niveles, con un promedio de $4.8 USD/m 2 /mes. 114
GUADALAJARA MERCADO DE OFICINAS // A+ & A
GUADALAJARA MERCADO DE OFICINAS//A+ & A El mercado de oficinas en la ciudad de Guadalajara continúa con una tendencia de crecimiento importante, finalizando el primer semestre de 2017 con un inventario de 395 mil metros cuadrados distribuidos en los seis corredores de la Zona Metropolitana de Guadalajara (ZMG); se estima que para finales de 2019 el inventario ascienda a 674 mil metros cuadrados. Al término de la primera mitad de 2017 se concluyó la construcción de cinco edificios, logrando un incremento del 21.6% con respecto al cierre de 2016, con la incorporación de más de 70 mil metros cuadrados al inventario. La ciudad de Guadalajara cuenta con 280 mil metros cuadrados en construcción y 245 mil en proyecto, siendo los corredores Financiero y Puerta de Hierro los más representativos en estos rubros. El precio promedio del mercado es de $19.4 USD debido a la inestabilidad en el tipo de cambio presentada a lo largo de 2017, el mercado ha optado cada vez más por establecer precios en Moneda Nacional. GDL MERCADO DE OFICINAS // A+ & A A pesar de este importante incremento en el inventario, la tasa de desocupación no presentó un cambio al alza debido a los 61 mil metros cuadrados demandados en el primer semestre de 2017, cifra muy superior a los 14,900 registrados durante el mismo periodo de 2016, cerrando con una tasa del 20.7 por ciento. Se espera que este ritmo de absorción continúe en aumento en los próximos años, gracias a la calidad de los desarrollos que se están construyendo en la ZMG, y a su buena aceptación en el mercado. EDIFICIOS ENTREGADOS DURANTE EL 1S2017 118
PUERTA DE HIERRO MERCADO DE OFICINAS//A+ & A Durante el primer semestre de 2017 se incorporaron dos edificios a este corredor, con lo que se suman 49 mil metros cuadrados a su inventario, finalizando con un total de 175 mil metros cuadrados de oficinas clase A+ y A. Debido al crecimiento, funcionalidad y diseño vanguardista de sus edificios, este corredor concentra la demanda más alta del mercado, con una absorción de 25 mil metros cuadrados al cierre de este semestre. Actualmente cuenta con una disponibilidad de 39 mil metros cuadrados, lo que representa una tasa del 22.4 por ciento. Este corredor cuenta con cuatro desarrollos que suman 63 mil metros cuadrados en construcción, presentando una respuesta positiva con pre-arrendamientos importantes. Los proyectos en el corredor suman un total de 77 mil metros cuadrados. Puerta de Hierro cuenta con los precios más elevados en el mercado de oficinas de la ZMG, que ascienden a $21.2 USD/ incremento en la demanda en este corredor y a la incorporación de algunos desarrollos ícono y de excelente calidad. GDL MERCADO DE OFICINAS // A+ & A PUERTA DE HIERRO PUERTA DE HIERRO 120 THE LANDMARK 63MIL m 2 EN CONSTRUCCIÓN 2017/2020 77MIL m 2 EN PROYECTO
GDL MERCADO DE OFICINAS // A+ & A PUERTA DE HIERRO DE HIERRO 122 PUERTA
MIL 500 SOCIAL BUSINESS CENTER PROVIDENCIA 27MIL 0 m 2 EN CONSTRUCCIÓN 2019 m 2 EN PROYECTO CENTRO FINANCIERO 79 MIL 19MIL m 2 EN CONSTRUCCIÓN 124 Blue Book 360 o Market Review 1S2017 2017/2020 m 2 EN PROYECTO
CENTRO FINANCIERO GDL MERCADO DE OFICINAS // A+ & A CENTRO FINANCIERO / PROVIDENCIA 126 PROVIDENCIA
CENTRO FINANCIERO MERCADO DE OFICINAS//A+ & A El corredor Centro Financiero ha tenido una transformación importante de 2009 a la fecha, ya que en los últimos ocho años se han sumado 56 mil metros cuadrados a su inventario. La disponibilidad es de 21 mil metros cuadrados, ubicados principalmente en el edificio Corporativo Country Club, entregado a finales de 2016. Se estima que en los próximos 30 meses se incorporen 78 mil metros cuadrados actualmente en construcción, distribuidos en cinco edificios, lo que representa un crecimiento del 85 por ciento. PROVIDENCIA MERCADO DE OFICINAS//A+ & A El corredor Providencia se desprende del Centro Financiero, ha tenido un crecimiento exponencial de 2015 a la fecha ya que en este periodo se han entregado cinco de los seis edificios que lo integran. Actualmente es el corredor con el menor inventario en la ZMG, alcanzando 16 mil metros cuadrados. La disponibilidad en el corredor es de 8,500 metros cuadrados, una tasa del 53%, debido a que el ritmo de absorción que presenta es menor al de entrega de los edificios. En los próximos 30 meses se integrarán 27 mil metros cuadrados, alcanzando un inventario total de 43 mil metros cuadrados. GDL MERCADO DE OFICINAS // A+ & A CENTRO FINANCIERO / PROVIDENCIA Al cierre del primer semestre de 2017 se registró una demanda de 1,645 metros cuadrados. El precio promedio del corredor es de $17.1 USD superior en 9% al cierre de 2016. El precio promedio de este corredor es de $18.5 USD mes, presentando un aumento del 4% con respecto al cierre de 2016. CIERRES DURANTE EL 1S2017 128
URBAN VILLAGE VALLARTA 52MIL m 2 EN CONSTRUCCIÓN 2019 12MIL m 2 EN PROYECTO PLAZA DEL SOL 59MIL m 2 EN CONSTRUCCIÓN 2019 137MIL m 2 EN PROYECTO PLAZA DEL SOL MERCADO DE OFICINAS//A+ & A El inventario de Plaza del Sol cuenta con 63 mil metros cuadrados de oficinas, divididos en ocho edificios. Durante el primer semestre de 2017 se incorporó el edificio TechParc, con 13,489 metros cuadrados, y se espera que en los próximos 30 meses el inventario duplique su tamaño. Este submercado cuenta con 9 mil metros cuadrados de oficinas disponibles, que representa una tasa de desocupación de 14.5%, cifra inferior en 7 puntos porcentuales con respecto al cierre de 2016. Actualmente se construyen 59 mil metros cuadrados de oficinas, que se incorporarán al inventario en los próximos 3 años. El proyecto más representativo del corredor es Distrito la Perla, por su magnitud y ubicación. El precio promedio del corredor es de $16.9 USD GDL MERCADO DE OFICINAS // A+ & A CHAPULTEPEC / VALLARTA / PLAZA DEL SOL CHAPULTEPEC 0 0 m 2 EN CONSTRUCCIÓN m 2 EN PROYECTO CIERRES DURANTE EL 1S2017 130130 Blue Book 360 o Market Review 2017
VALLARTA MERCADO DE OFICINAS//A+ & A Vallarta es el corredor de más reciente consolidación; cuenta con cuatro edificios existentes y un inventario de 47 mil metros cuadrados. Posee la tasa de disponibilidad más baja del mercado, con 7%, equivalente a 3 mil metros cuadrados disponibles. Este corredor tuvo el cierre más representativo al término del primer semestre de 2017, debido a que la empresa alemana Bosch arrendó el edificio Sania Corporativo en su totalidad, con una superficie rentable de 12,400 metros cuadrados. CHAPULTEPEC MERCADO DE OFICINAS//A+ & A Chapultepec no presentó movimiento en cuanto a demanda; de igual forma, no presenta proyectos en construcción. Cuenta con una tasa de disponibilidad del 12.5%, lo que representa 278 metros cuadrados, misma cantidad que en 2016. Este corredor se encuentra en un proceso de transformación, ubicándose como una zona comercial y de entretenimiento por su cercanía con el Centro Histórico de Guadalajara, factor principal por el que no se han construido nuevos desarrollos de oficinas A+ y A. GDL MERCADO DE OFICINAS // A+ & A CHAPULTEPEC / VALLARTA / PLAZA DEL SOL Se estima que para 2019 el inventario del corredor se duplique, con la incorporación de cuatro edificios, que en conjunto añadirán 51 mil metros cuadrados de oficinas A+ y A. 132
VALLARTA CHAPULTEPEC GDL MERCADO DE OFICINAS // A+ & A CHAPULTEPEC / VALLARTA / PLAZA DEL SOL 134 PLAZA DEL SOL
GUADALAJARA MERCADO INDUSTRIAL // A 136
GUADALAJARA MERCADO INDUSTRIAL //A Durante el primer semestre de 2017 se finalizó la construcción de tres naves, añadiendo 72 mil metros cuadrados al inventario industrial clase A, llegando así a los 2.6 millones de metros cuadrados. Esto representa un incremento del 2.8% con respecto al cierre de 2016, destacando el corredor El Salto Aeropuerto, donde se sumaron 53 mil metros cuadrados al inventario y se estima la incorporación de 110 mil más al concluir el año. GDL MERCADO INDUSTRIAL // A La oferta de naves industriales clase A en la Zona Metropolitana de Guadalajara (ZMG) fue de 52 mil metros cuadrados, lo que representa una tasa de disponibilidad del 2 por ciento. Se prevé que esta disponibilidad no muestre cambios considerables, pues a pesar de existir una fuerte actividad en construcción, la mayoría de los espacios están siendo pre-arrendados. Actualmente se encuentran en construcción 379 mil metros cuadrados de naves clase A, los cuales se incorporarán al inventario industrial en los próximos 12 meses. El corredor con más actividad en este rubro es López Mateos Sur, debido a los proyectos a la medida (BTS) que se están construyendo en el Centro Logístico Jalisco. En proyecto se tienen contemplados 628 mil metros cuadrados, que serán desarrollados principalmente en el corredor de El Salto Aeropuerto. Al cierre del primer semestre de 2017 se rentaron 195 mil metros cuadrados, colocados principalmente en el corredor Periférico Sur que cuenta con la mayor absorción del mercado, concentrada en su mayoría por renovaciones. El precio de renta de naves clase A en la ZMG se ha situado en $4.5 USD/m 2 /mes, pese a la volatilidad en el tipo de cambio con respecto al dólar. NAVES ENTREGADAS DURANTE EL 1S2017 138
GDL MERCADO INDUSTRIAL // A NORPONIENTE / PERIFÉRICO SUR NORPONIENTE PERIFÉRICO SUR 140
GDL MERCADO INDUSTRIAL // A ANTÍGUA ZONA INDUSTRIAL / EL SALTO - AEROPUERTO / LÓPEZ MATEOS SUR 142 ANTIGUA ZONA INDUSTRIAL EL SALTO - AEROPUERTO LÓPEZ MATEOS SUR
GUADALAJARA MERCADO INDUSTRIAL //A NORPONIENTE Norponiente es el corredor más extenso de la ZMG, el único que rebasa el millón de metros cuadrados de naves clase A, representando el 40% del inventario total. En el primer semestre del año se absorbieron 52 mil metros cuadrados; el cierre más importante corresponde a la empresa Jabil en el Guadalajara Technology Park, donde se construye una nave BTS de 33 mil metros cuadrados para ampliar su operación. Norponiente tiene un precio promedio de renta de $4.5 USD/m 2 /mes y la disponibilidad más baja del mercado con tan solo 6 mil metros cuadrados, lo que representa una tasa del 0.6 por ciento. PERIFÉRICO SUR Debido a su ubicación y cercanía con la ciudad, se coloca como el corredor más costoso, con un precio promedio de renta de $4.8 USD/m 2 /mes. Es el corredor con la menor actividad en construcción, con tan sólo 14 mil metros cuadrados que se incorporarán al inventario en los próximos seis meses. Periférico Sur cuenta con 588 mil metros cuadrados de inventario, con una disponibilidad de 9 mil, lo que representa una tasa de desocupación del 1.5 por ciento. Al cierre del primer semestre de 2017, se presentó una demanda de 58 mil metros cuadrados. ANTIGUA ZONA INDUSTRIAL La antigua zona industrial está experimentando una transformación importante; las vialidades del corredor son favorables, y se beneficia por estar dentro de la periferia de la ZMG, donde se está optando por demoler y renovar las antiguas propiedades, creando espacios con características funcionales para los inquilinos. Es el corredor con el menor inventario de naves clase A, con 66 mil metros cuadrados que representan el 2.5% del inventario total. La absorción del corredor fue de 9 mil metros cuadrados y actualmente se están construyendo 35 mil, que se incorporarán al inventario al final de 2017. El precio promedio a la fecha es de $4.6 USD/m 2 /mes. EL SALTO AEROPUERTO Es uno de los corredores más importantes de la ZMG por su ubicación estratégica y excelente conectividad. Actualmente representa el 24% del inventario total y se están construyendo 130 mil metros cuadrados que se incorporarán al inventario en los próximos 12 meses. Este corredor cuenta con una tasa de disponibilidad del 2.6%, lo que representa 16 mil metros cuadrados de oferta. Al cierre del primer semestre, El Salto Aeropuerto es uno de los corredores más activos en cuanto a comercialización se refiere ya que presentó una absorción de 53 mil metros cuadrados. El precio promedio de renta en este corredor es de $4.6 USD/m 2 /mes. LÓPEZ MATEOS SUR López Mateos Sur es un corredor que desde 2013 no había experimentado cambios en el inventario debido al crecimiento habitacional y comercial en la zona, encareciendo así los terrenos ideales para el desarrollo industrial. A la fecha, se están construyendo 177 mil metros cuadrados, desarrollos que corresponden principalmente a proyectos BTS en el Centro Logístico Jalisco, colocándolo como el corredor de mayor actividad en el rubro. Este submercado cuenta con el precio más bajo del mercado, con un promedio de renta de $3.8 USD/m 2 /mes. GDL MERCADO INDUSTRIAL // A 144
QUERÉTARO MERCADO DE OFICINAS // A+ y A Este mercado ha tenido un desarrollo acelerado en el último año y medio con la incorporación de 53 mil metros cuadrados al cierre de 2016 y 10 mil más en el primer semestre de 2017, incrementando el inventario en 29 por ciento. Se espera que al finalizar el año se incluyan otros 40 mil metros cuadrados, con la conclusión de edificios como la primera fase de Torre Prisma, Levant Diamante y Ubika Universidad. QUERÉTARO MERCADO DE OFICINAS // A+ & A Con este incremento en la construcción al término del primer semestre de 2017, el mercado de oficinas prácticamente duplicó su inventario respecto al periodo anterior, con una oferta de 44 mil metros cuadrados, que representa una tasa de desocupación del 15 por ciento. QUERÉTARO MERCADO DE OFICINAS // A+ & A El precio promedio de renta para el primer semestre del año es de $260.5 MXN al cierre de 2016. Cabe mencionar que, casi en su totalidad, el mercado de oficinas en la ciudad de Querétaro establece sus precios en moneda nacional. Debido a la falta previa en la oferta de oficinas, algunas compañías buscaron construir proyectos BTS, que a la fecha representan el 23% del inventario. Con más espacios disponibles, Querétaro se prepara para recibir a las empresas que buscan instalarse en esta ciudad, gracias al buen desarrollo económico presentado en los últimos años. 146 122MIL m 2 EN CONSTRUCCIÓN 2017/2019 100MIL m 2 EN PROYECTO EMPRESALIA
QUERÉTARO MERCADO DE OFICINAS //A+ & A JURIQUILLA Con 28,200 metros cuadrados de oficinas, Juriquilla tiene el menor inventario clase A+ & A de mercado. Cuenta con 4,600 metros cuadrados en construcción y es el corredor con la superficie más alta en proyectos, con 50 mil metros cuadrados es uno de los submercado con más espacios disponibles, con 11,700 metros cuadrados y la mayor tasa de disponibilidad, 41.5 por ciento. El precio promedio de renta es de $260 MXN el próximo periodo, debido a que los precios previstos para los edificios en construcción son elevados. 5 DE FEBRERO Cuenta con 94 mil metros cuadrados de oficinas existentes y 14 mil en construcción, se espera que al cierre del año llegue a 100 mil metros cuadrados de inventario. Al término del primer semestre de 2017 presentó una demanda bruta de aproximadamente 5 mil metros cuadrados, absorción que representa más del 50% del periodo anterior, de 9,400. El precio promedio es de $275 MXN BERNARDO QUINTANA Este submercado cuenta con 51,700 metros cuadrados de inventario y 7.3% de disponibilidad. El precio promedio es de $250 MXN demanda de este corredor al cierre del periodo es de 2 mil metros cuadrados. CONSTITUYENTES El corredor Constituyentes es uno de los corredores más antiguos en el mercado de oficinas de Querétaro. Los edificios ícono que lo conforman han sido reclasificados a clase B por su antigüedad; sin embargo, cuenta con el proyecto Latitud La Victoria, con 10 mil metros cuadrados de usos mixtos, desarrollado por ABILIA, el cual ha comenzado construcción en este año. CENTRO SUR Este corredor cuenta con un inventario de 105 mil metros cuadrados, el más grande del mercado de oficinas de Querétaro; a la fecha existen seis proyectos en construcción que al concluirse incorporarán 66 mil metros cuadrados. QUERÉTARO MERCADO DE OFICINAS // A+ & A Al cierre del primer semestre de 2017, este corredor presenta una tasa de desocupación del 18%, lo que representa 19,700 metros cuadrados de oferta. El precio promedio es de $256 MXN 148
JURIQUILLA 5 DE FEBRERO BERNARDO QUINTANA CONSTITUYENTES CENTRO SUR QUERÉTARO MERCADO DE OFICINAS // A+ & A
QUERÉTARO MERCADO INDUSTRIAL // A 380MIL m 2 EN CONSTRUCCIÓN 152 Blue Book 360 o Market Review 1S2017 2017/2108 278MIL m 2 EN PROYECTO
QUERÉTARO MERCADO INMOBILIARIO // A Querétaro continúa posicionándose como una economía en crecimiento a nivel nacional, con un índice de crecimiento del 7%; en 2016 se colocó por encima de varias ciudades en el país. Sin embargo, durante la primera mitad de este año enfrentó una desaceleración en términos inmobiliarios, con proyectos cerrados e inversiones pausadas, debido principalmente a la volatilidad del peso frente al dólar por el cambio de gobierno en los Estados Unidos de América. QUERÉTARO MERCADO INDUSTRIAL // A A lo largo del tiempo, el mercado inmobiliario ha enfrentado movimientos similares; por lo que se estima que dicha desaceleración sea momentánea y que la economía local y regional tenga una pronta recuperación, logrando resultados favorables para finales de 2017. En relación a los indicadores, los precios de renta se han mantenido similares a los del año pasado, salvo contadas excepciones que han tendido al alza. Sin embargo, se registra incremento de precios en la venta de terrenos, debido a especulaciones provocadas por los mismos desarrolladores, con la expectativa de la llegada de nuevas empresas. Se estima que, con la apertura de la planta de Toyota en Apaseo, Guanajuato, se observe la llegada de otros proveedores y empresas afines en los siguientes 12 meses. La ciudad de Querétaro está cambiando, crece a pasos acelerados y su dinámica de movimiento también. Las zonas de población y las vialidades están segmentando la ciudad; actualmente las regiones o mercados en el ámbito industrial ya están definidos y se presenta una situación similar en el mercado de oficinas y comercial. Los sectores de oficinas y los desarrollos residenciales verticales seguirán creciendo; de igual manera, la llegada de proyectos de usos mixtos y de plazas comerciales a gran escala continuarán cambiando el semblante de la ciudad en el mediano plazo. 154
QUERÉTARO MERCADO INDUSTRIAL // A QUERÉTARO - SAN LUIS POTOSÍ 5 DE FEBRERO AEROPUERTO MÉXICO - QUERÉTARO 156
QUERÉTARO MERCADO INDUSTRIAL // A QUERÉTARO-SLP Es el corredor con el segundo inventario más grande de naves industriales clase A, con 1.1 millones de metros cuadrados, de los cuales 997 mil se encuentran en el Parque Industrial Querétaro, el más representativo del mercado en el estado. Al finalizar el primer semestre de 2017 fue el submercado que presentó la mayor demanda con 104 mil metros cuadrados y una disponibilidad 65 mil. Se estima que durante el segundo semestre del año se mantendrá el dinamismo del corredor, pues actualmente se construyen 107 mil metros cuadrados que se sumarán al inventario durante los próximos 12 meses. AEROPUERTO En este corredor se encuentra la mayor actividad en construcción y proyectos de naves industriales clase A; actualmente se están desarrollando 158 mil metros cuadrados que se sumarán al inventario durante el segundo semestre de 2017 y 2018. A la fecha cuenta con 637 mil metros cuadrados existentes y una oferta de 31 mil. Este gran dinamismo y su cercanía al Aeropuerto Internacional de Querétaro lo han colocado como el corredor industrial más costoso en el mercado del estado, con $4.5 USD/m 2 /mes. En cuanto a la demanda, los nuevos desarrollos sumados han tenido muy buena aceptación ya que al cierre del primer semestre de 2017 se absorbieron 93 mil metros cuadrados. QUERÉTARO MERCADO INDUSTRIAL // A 5 DE FEBRERO Con 427 mil metros cuadrados de naves industriales clase A, es el corredor con menor inventario en Querétaro. Durante el primer semestre de 2017 se demandaron los 40 mil metros cuadrados, finalizando el periodo sin espacios disponibles. Se estima que al finalizar el año se sumen 40 mil metros cuadrados que actualmente se encuentran en construcción. Debido al bajo nivel de absorción en este submercado se prevé que los precios se mantengan estables para el resto del año, con un promedio de $3.5 USD/m 2 /mes. MÉXICO-QUERÉTARO Durante el primer semestre de 2017, el submercado México Querétaro presentó una absorción de 100 mil metros cuadrados; fue el segundo con mayor demanda durante este periodo. En este corredor se encuentra la mayor cantidad de naves industriales clase A existentes, con un inventario de 1.9 millones de metros cuadrados. Así mismo, se pueden localizar grandes desarrollos como el Parque Industrial El Marqués, el Parque Industrial Tecnológico Innovación y la Zona Industrial Bernardo Quintana, entre otros. También cuenta con la mayor cantidad de espacios disponibles, con 114 mil metros cuadrados, lo que representa el 54% respecto al total de la oferta del mercado industrial en Querétaro. 158
MONTERREY MERCADO INDUSTRIAL // A 158 MIL m 2 EN CONSTRUCCIÓN 2017 160
MONTERREY MERCADO INDUSTRIAL //A Después de la Zona Metropolitana del Valle de México, Monterrey es el segundo mercado industrial más importante del país en cuanto a tamaño se refiere. Cuenta con nueve corredores industriales y un inventario de 6.5 millones de metros cuadrados, encabezados por Apodaca, el submercado con el mayor inventario de naves clase A del estado: 2.4 millones de metros cuadrados. En los últimos años han surgido nuevos corredores sumando gran valor al mercado; tal es el caso del submercado Pesquería que, tras la entrada en el 2016 de la empresa automotriz KIA con 346 mil metros cuadrados, actualmente cuenta con un inventario de 462 mil. Pese a la incertidumbre generada por las elecciones en Estados Unidos, el mercado industrial de Monterrey ha mostrado una actividad estable, finalizando el primer semestre del año con una absorción bruta de 158 mil metros cuadrados y una tasa de desocupación del 5%, que equivale a 325 mil metros cuadrados disponibles. Los precios de renta se han mantenido estables en lo que va del año, siendo el corredor de Apodaca el más elevado, y Ciénega de Flores y Santa Catarina los más bajos del mercado, con precios promedio de $4.4 y $3.5 USD mes respectivamente, lo que arroja un precio promedio en el mercado de Monterrey de $3.8 USD MONTERREY MERCADO INDUSTRIAL // A 162
MONTERREY NUEVO LAREDO MONCLOVA CARR MONTERREY - SAN LORENZO CARRETERA MONTERREY NUEVO LAREDO PERIFÉRICO CERRO DEL TOPO CHICO BLVD LÓPEZ PORTILLO PERIFÉRICO AV. NOGALAR SUR CERRO DE LAS MITRAS CARRETERA SALTIL LO CENTRO AV. CONSTITUCIÓN PARQUE FUNDIDORA REYNOSA - MONTERREY CD VICTORIA CERRO DE LA SILLA REYNOSA 164 Blue Book 360 o Market Review 1S2017 APODACA CIÉNEGA DE FLORES ESCOBEDO GUADALUPE MONTERREY PESQUERÍA SALINAS VICTORIA SAN NICOLÁS SANTA CATARINA
CONCLUSIONES La actividad inmobiliaria sigue dando de qué hablar, ya que no sólo en la Ciudad de México se está construyendo una gran cantidad de metros cuadrados de oficinas clase A+ y A; de la misma manera, se observa un crecimiento importante en Guadalajara, Monterrey (que veremos reflejado en la siguiente edición), y qué decir de Querétaro, que en pocos años se va colocando como un mercado de oficinas interesante, por la cantidad de metros construidos y la calidad de los edificios. En la Ciudad de México, por lo que respecta a oficinas, se registró un incremento en la tasa de desocupación de 1.3 puntos porcentuales con respecto al cierre de 2016, lo que causó, entre otros factores, una disminución mínima en los precios; sin embargo, contra lo previsto, tuvimos una demanda de oficinas similar a la que se dio en el primer semestre de 2016. Esto es una buena noticia para el mercado. Por su parte, las empresas están viendo una oportunidad de instalarse o quedarse en la ciudad de Guadalajara, principalmente debido a la calidad de los edificios con los ya cuenta la capital jalisciense. La demanda industrial en la ZMVM durante el primer semestre de 2017, fue superior a la registrada en el mismo periodo del año anterior, nuevamente por arriba de las expectativas, ayudando a que los precios se mantuvieran relativamente estables. Guadalajara presenta una tasa de desocupación inferior al 5%, debido a la rápida absorción de los espacios, que incluso antes de terminar su construcción ya cuentan con contratos de pre-arrendamiento. Como mencionamos, el mercado inmobiliario industrial de Querétaro sigue creciendo de manera considerable y mantiene una tasa de desocupación estable, cercana al 5%, lo que representa un mercado saludable, gracias al interés de grandes empresas por establecerse en esa ciudad. Por último, presentamos un acercamiento al mercado industrial de Monterrey, que con más de seis millones de metros cuadrados de inventario se mantiene como un mercado sano, ya que, en su mayoría, el ritmo de construcción de los espacios coincide con el de ocupación. Del mismo modo que el sector de oficinas, el mercado inmobiliario industrial se sigue fortaleciendo, y es bien sabido que Querétaro, y en general la zona del Bajío, presenta una actividad importante, mientras que Monterrey y Guadalajara mantienen un crecimiento constante, al igual que la Zona Metropolitana del Valle de México (ZMVM). 166
360 MARKET REVIEW 2017 by market.intelligence@cbcmexico.mx Raúl Estrada // Gerencia de proyecto Marco Otero // Dirección Denisse Martínez // Oficinas CDMX y QRO Bruno Ramírez // Industrial Heriberto Quintero // Oficinas e Industrial GDL Patricia Núñez // Real Estate Marketing, Arte, Maquetación y Diseño Grupo Art Graph // Impresión VIRREYES Pedregal 24, Piso 6 Lomas de Chapultepec 11040 CDMX (55) 4162 1000 www.cbcmexico.mx market.intelligence@cbcmexico.mx La información aquí contenida ha sido obtenida de fuentes consideradas como confiables, de cualquier forma, Coldwell Banker Commercial no se responsabiliza por errores u omisiones de cualquier tipo. La información puede variar en el futuro. Esta información ha sido elaborada exclusivamente para clientes de Coldwell Banker Commercial y se prohibe su distribución parcial y/o total.