Reseña Anual con Cambio de Clasificación (cartera septiembre 2017) Patrimonio 5 Securitizadora Security S.A. Ratings Francisco Loyola Gerente Clasificación floyola@icrchile.cl Instrumento Rating Acción de Rating Tendencia Bono Securitizado Serie A AAA Confirmación Estable Bono Securitizado Serie B AA Alza Estable Bono Securitizado Serie C C Confirmación Estable Fundamentos de Clasificación ICR aumenta la clasificación de riesgo de la Serie B del 5 patrimonio de Securitizadora Security desde categoría A hasta AA. Además, se ratifica el rating de la Serie A en categoría AAA, y de la serie C en categoría C. La tendencia se mantiene en estable. La clasificación asignada a las Series A y B, se basa fundamentalmente en las proyecciones y estimaciones del flujo de caja y a lo establecido en los contratos de emisión de los títulos de deuda. Según lo anterior, el pago de todos los cupones se produce bajo los niveles de stress de la categoría AAA para la Serie A y de la categoría AA para la Serie B. La clasificación asignada a la Serie subordinada C se debe a que la estructura no soporta niveles de stress para asegurar el pago íntegro de ésta. El patrimonio cuenta con niveles de morosidad bajos y estables durante los últimos años, sumado a tasas de recaudación efectiva cercanas al 90% de la recaudación potencial, lo que ha permitido un alto grado de liquidez, dinero que ha sido utilizado para el prepago de láminas de la Serie A. Adicionalmente, existe un alto y creciente nivel de sobrecolateral, alcanzando un ratio de activos/pasivos preferentes de 265%, y un ratio de activos/pasivos de las series A y B del 168%, hecho que explica el alza en la clasificación de la serie B. A septiembre de 2017, el activo que respalda la emisión se encuentra constituido por 253 mutuos hipotecarios endosables, todos originados por Penta Hipotecario, con un saldo insoluto de UF 67.641. La relación deuda (saldo insoluto actual) - garantía es de un 30,4% en promedio, mientras que el promedio ponderado de la tasa de interés de los activos alcanza a 8,83% y el plazo remanente de la cartera a 96 meses. La administración primaria de los contratos la efectúa Penta Hipotecario Administradora de Mutuos Hipotecarios S.A. y Concreces S.A. y la administración maestra es desarrollada por Securitizadora Security S.A. Destaca el alto nivel de prepagos registrados a lo largo de la vida del patrimonio, que a septiembre de 2017 ascendía a 175 contratos, que corresponden a un 33,6% de la cartera original en términos de saldo insoluto. La evolución de los prepagos presenta un nivel alto al comparar con otras carteras de características similares, esto debido a la crisis de prepagos del año 2005, sumado a la reducción de las tasas de los últimos años, que permitió que muchos deudores repactaran sus créditos a tasas más convenientes y prepagasen las obligaciones contraídas anteriormente a tasas más elevadas, produciéndose el prepago de la cartera. Con los ingresos provenientes de prepagos se rescataron láminas y sustituyeron créditos, pero en la actualidad sólo se están rescatando láminas (a la fecha se han rescatado 481 de las 640 originales). A septiembre de 2017, los mutuos hipotecarios con una 1 ó 2 cuotas morosas representan un 11,3% y los con 3 y 5 cuotas atrasadas un 0,3%, inferior a la registrada en septiembre de 2016 (1,0%), mientras que la morosidad de 6 o más cuotas aumenta levemente a 1,5%. Cabe destacar que la evolución de la morosidad con respecto al número de deudores ha variado de similar manera que sobre el saldo insoluto de ese período, por lo que la cartera no está influenciada por algún deudor específico.
Reseña Anual con Cambio de Clasificación Security Patrimonio N 5 ICRCHILE.CL 2 Antecedentes del Emisor La sociedad se encuentra inscrita en el Registro de Valores de la Superintendencia con fecha 1 de abril de 1998 bajo el Nº 640. Es una empresa filial del Grupo Security, importante conglomerado financiero nacional. Hasta agosto de 2008, Grupo Security S.A. mantuvo un 51,01% de la propiedad y el 48,99% restante pertenecía a GMAC-RFC Chile Inversiones Limitada. A la fecha, la entidad pertenece en un 99,96% al Grupo Security S.A. y en un 0,04% a Asesorías Security S.A., dado que GMAC-RFC vendió su participación al Grupo Security. La securitizadora es una sociedad anónima especial constituida al amparo de lo previsto en el Título XVIII de la Ley de Mercado de Valores. Tiene como objetivo la adquisición de activos que generen flujos futuros y, como contraparte, la emisión de títulos de deuda de corto y largo plazo, originando patrimonios separados del patrimonio común de la securitizadora. A la fecha, la securitizadora tiene inscritos once patrimonios separados en la Superintendencia de Valores y Seguros, destacando que las Series A y B del Patrimonio N 1 se rescataron anticipadamente en julio y agosto de 2009, respectivamente. DIRECTORIO Y GERENCIA GENERAL Francisco Silva Presidente Andrés Tagle Renato Peñafiel Christian Sinclair Carlos Budge Juan Enrique Montes Gerente General Tabla 1: io y gerencia general (Fuente: SVS) Los activos de respaldo para los bonos son exclusivamente contratos de leasing habitacional y mutuos hipotecarios endosables. Con más de 20 años de experiencia, Grupo Security tiene operaciones diversificadas dentro del mercado financiero local, participando en: financiamiento, inversiones, seguros, viajes y proyectos inmobiliarios. Grupo Security registró utilidades a junio de 2017 por $35.930 millones, administrando activos por US$ 14.253 millones (dólar al 30 de junio = $663,21). Se encuentra clasificado en categoría AA- por ICR. Antecedentes del Patrimonio Separado CARACTERÍSTICAS DEL BONO SECURITIZADO El 5 patrimonio separado de Securitizadora Security S.A. se encuentra respaldado por mutuos hipotecarios endosables emitidos por Penta Hipotecario. El monto de la emisión de títulos de deuda fue de UF 341.200 dividida en tres series: la Serie A (preferente) por un valor de UF 320.000; la Serie B (subordinada) por un monto de UF 6.000; mientras que la Serie C (subordinada) fue por un monto de UF 15.200. La tasa de interés de la Serie A es de 5,8% anual, mientras que para las Series B y C alcanza al 7,5% anual. La Serie A cuenta con pagos trimestrales que incluyen capital e intereses, mientras que las Series B y C sólo contemplan un pago de capital e intereses al vencimiento del bono, el 1 de julio de 2027. Los intereses de las series comenzaron a devengarse el 1 de octubre de 2003. Al 30 de septiembre de 2017, el saldo insoluto de la Serie A ascendía a UF 28.186, un 8,8% del monto original, el de la Serie B alcanzó a UF 16.219, 270% respecto al monto de emisión original, y el de la Serie C era de UF 41.088, equivalente también a un 270% del monto original. Con los fondos que ingresan al patrimonio separado producto del prepago de créditos, la securitizadora podrá efectuar: a) sustitución de activos, y b) rescate anticipado y por sorteo de títulos de la serie preferente. Desde la formación del patrimonio separado se han rescatado 481 láminas de un total de 640. Cabe destacar que el prepago de láminas se ha realizado con recursos derivados de una mayor liquidez de los activos, es decir, flujos del colateral, además de aquellos flujos generados por prepagos y términos de contrato.
Reseña Anual con Cambio de Clasificación Security Patrimonio N 5 ICRCHILE.CL 3 Serie A Serie B Serie C Total Valor Nominal Original (UF) 320.000 6.000 15.200 341.200 Valor Nominal Título (UF) 500 200 200 - Valor Par al 30 de septiembre de 2017 (UF) 28.186 16.219 41.088 85.495 Tasa de Interés anual 5,8% 7,5% 7,5% - Pago de Intereses Trimestral (Enero, Abril, Julio y Octubre) Al vencimiento Al vencimiento Amortizaciones Trimestral (Enero, Abril, Julio y Octubre) Al vencimiento Al vencimiento Vencimiento 1 de julio de 2027 1 de julio de 2027 1 de julio de 2027 - Tabla 2: Características de la emisión (Fuente: Elaboración propia con información de SVS) PRELACIÓN DE PAGOS En caso que no existieren fondos suficientes para pagar todas las obligaciones del patrimonio separado (o en el caso de rescate anticipado), se seguirá la siguiente prelación de pagos: 1. Cargas, costos, gastos o remuneraciones a que se obliga el patrimonio separado. 2. Pago de intereses de los títulos de la Serie A preferente. 3. Amortización de capital de los títulos de la Serie A. 4. Pago de intereses de los títulos de la Serie B. 5. Amortización de capital de los títulos de la Serie B. 6. Pago de intereses de los títulos de la Serie C. 7. Amortización de capital de los títulos de la Serie C. AMORTIZACIÓN EXTRAORDINARIA E INVERSIONES La Securitizadora está facultada, según consta en el contrato de emisión, a invertir los ingresos netos de caja del patrimonio separado, los que se contabilizarán en la cuenta Valores Negociables. Se puede invertir en los siguientes instrumentos: a. Títulos emitidos por la Tesorería General de la República, por el Banco Central de Chile, o que cuenten con garantía estatal por el 100% de su valor al vencimiento. b. Depósitos a plazo y otros títulos representativos de captaciones de instituciones financieras o garantizadas por éstas. d. Bonos y efectos de comercio, emitidos por empresas públicas y privadas, que se encuentren registradas en la Superintendencia de Valores y Seguros. e. Cuotas de fondos mutuos que inviertan en renta fija de corto plazo nacional. A septiembre de 2017, el patrimonio separado mantiene recursos en cuenta corriente por UF 1.345 y cuotas de fondos mutuos por UF 5.709. El saldo total disponible asciende a UF 7.054, de los cuales UF 805 pertenecen al fondo de prepago. c. Letras de crédito emitidas por bancos e instituciones financieras. Características del Activo de Respaldo A septiembre de 2017, el activo que respalda la emisión se encuentra constituido por 253 mutuos hipotecarios endosables, todos originados por Penta Hipotecario, con un saldo insoluto de UF 67.641. La cartera original estaba compuesta por 482 contratos por un valor contable de UF 323.515, una tasa de interés promedio de 9,03% y un plazo promedio remanente de 240 meses. La relación deuda (saldo insoluto actual) - garantía es de un 30,4% en promedio, mientras que el promedio ponderado de la tasa de interés de los activos alcanza a 8,83% y el plazo remanente de la cartera a 96 meses.
Reseña Anual con Cambio de Clasificación Security Patrimonio N 5 ICRCHILE.CL 4 La morosidad total de la cartera mostró un comportamiento creciente hasta marzo de 2008, mes en el que se ubicó en un 44% del saldo insoluto de la cartera (mes de peor desempeño, explicado por el crecimiento que experimentó la morosidad de 6 o más cuotas a esa fecha). Sin embargo, dicha situación logró ser revertida a partir de marzo 2008, disminuyendo la mora total a un nivel cercano al 14% a agosto de 2015. Durante los últimos 3 años, se observa estabilidad en la morosidad total. Se puede notar que desde marzo 2008, la morosidad de 3 a 5 cuotas disminuyó drásticamente, mientras que la morosidad de 6 o más cuotas disminuye paulatinamente, debido a la terminación de propiedades en default. MOROSIDAD A septiembre de 2017, los mutuos hipotecarios con una 1 ó 2 cuotas morosas representan un 11,3% y los con 3 y 5 cuotas atrasadas un 0,3%, inferior a la registrada en septiembre de 2016 (1,0%), mientras que la morosidad de 6 o más cuotas aumenta levemente a 1,5%. Gráfico 1: Morosidad Total Cabe destacar que la evolución de la morosidad con respecto al número de deudores ha variado de similar manera que sobre el saldo insoluto de ese período, por lo que la cartera no está influenciada por algún deudor específico. Se destaca el mejoramiento en la gestión de las operaciones a partir del segundo trimestre del año 2008, siendo asumida por Penta Hipotecario, disminuyendo de manera notable los índices de morosidad. Gráfico 2: Morosidad por número de cuotas
Reseña Anual con Cambio de Clasificación Security Patrimonio N 5 ICRCHILE.CL 5 Entre el inicio del patrimonio y septiembre de 2017 se han prepagado 175 contratos, por un valor de UF 108.929, lo que representa un 33,6% de la cartera original (durante el año 2017 se han prepagado cuatro contratos por UF 1.240, lo que representa un 0,38% de la cartera original). La evolución de los prepagos presenta un nivel alto al comparar con otras carteras de características similares, esto debido a la crisis de prepagos del año 2005, sumado a la reducción de las tasas de los últimos años, que permitió que muchos deudores repactaran sus créditos a tasas más convenientes y prepagasen las obligaciones contraídas anteriormente a tasas más elevadas, produciéndose el prepago de la cartera. PREPAGOS Y TÉRMINOS DE CONTRATOS Pese a esto, la estructura de este patrimonio no se ha visto afectada, pudiendo en todo momento cumplir con sus obligaciones. Los ingresos por concepto de prepago se mantienen en la cuenta Fondo de Prepago y anteriormente fueron utilizados para incorporar nuevos activos, mientras que en la actualidad se utilizan para prepagar láminas del bono. Gráfico 3: Prepagos acumulados Al 30 de septiembre de 2017 se han registrado 37 términos de contrato como resultado del no pago por parte del deudor. El saldo a enterar de los contratos terminados es de UF 23.413, que representa un 7,2% de la cartera original. No quedan contratos por ser recuperados. Flujos del Activo Los ingresos producto de los pagos de clientes al día están por debajo de los flujos teóricos, lo que es esperable, y han oscilado entre un 87% y un 120%, desde el año 2013 a la fecha. Esto es muy relevante, ya que ha generado la liquidez necesaria para el prepago de láminas. Por otra parte, el prepago anticipado de las láminas no ha significado una disminución en la relación entre activos y pasivos del pasivo. Como se observa en el gráfico, esta relación presenta una marcada tendencia al alza, que explica el aumento en el rating de la Serie B. Gráfico 4: Activo Total /Pasivo Preferente Gráfico 5: Activo Total / Pasivos Series A y B
Reseña Anual con Cambio de Clasificación Security Patrimonio N 5 ICRCHILE.CL 6 Proyección del Flujo de Caja El análisis de los flujos proyectados del patrimonio separado tiene por finalidad determinar la probabilidad que estos flujos sean suficientes para cumplir, en forma oportuna, con los pagos de intereses y amortización de los títulos de deuda y los costos del patrimonio separado, en las condiciones estipuladas en el contrato de emisión. Para proyectar la capacidad de pago del patrimonio separado, se someten las variables más importantes a distintos escenarios de comportamiento. Las condiciones de stress a las que el flujo de caja de la cartera es sometida, como pérdidas por cesación de pagos (default), costos y pérdida en la liquidación de las garantías, morosidad y prepagos, dependerán del escenario que se esté considerando. Así para una clasificación AAA se estiman condiciones más severas que para una clasificación A. Para realizar este análisis, proyectamos los siguientes flujos: Ingresos generados por activos Costos del patrimonio separado Pérdida potencial Liquidación de Garantías Prepagos Ingresos Financieros y Retiros de Excedentes y otros Los ingresos generados por los activos que conforman el colateral, se proyectan bajo el supuesto que todos los pagos se hacen en los montos y fechas acordadas en los contratos firmados por los deudores. Este ingreso nos entrega una base, sobre la cual se realizarán los ajustes necesarios. Se proyectan los diferentes ítems de costos del patrimonio separado en base a los montos estipulados en el contrato de emisión de los títulos de deuda (y sus posteriores modificaciones), ajustándolos en relación a las tarifas del momento y los máximos establecidos en el contrato, de manera que, en caso de cambio de alguno de los agentes involucrados en el proceso, los costos del patrimonio separado no se vean alterados de manera significativa y se pueda mantener la capacidad de pago. Los detalles se pueden obtener en www.icrchile.cl, sección Metodologías. Definición de Categorías Bono Securitizado CATEGORÍA AAA Corresponde a aquellos instrumentos que cuentan con la más alta capacidad de pago del capital e intereses en los términos y plazos pactados, la cual no se vería afectada en forma significativa antes posibles cambios en el emisor, en la industria a que pertenece o en la economía. CATEGORÍA AA Corresponde a aquellos instrumentos que cuentan con una muy alta capacidad de pago del capital e intereses en los términos y plazos pactados, pero esta es susceptible de deteriorarse levemente ante posibles cambios en el emisor, en la industria a que pertenece o en la economía. CATEGORÍA C Corresponde a aquellos instrumentos que no cuentan con una capacidad de pago suficiente para el pago del capital e intereses en los términos y plazos pactados, existiendo alto riesgo de pérdida de capital e intereses. HISTORIAL DE CLASIFICACIÓN Fecha Serie A Tendencia Motivo Nov 13 AA Estable Reseña Anual Nov 14 AA Estable Reseña Anual Nov 15 AAA Estable Reseña Anual Oct 16 AAA Estable Reseña Anual Oct 17 AAA Estable Reseña Anual HISTORIAL DE CLASIFICACIÓN Fecha Serie B Tendencia Motivo Nov 13 BBB Estable Reseña Anual Nov 14 BBB Estable Reseña Anual Nov 15 A Estable Reseña Anual Oct 16 A Estable Reseña Anual Oct 17 AA Estable Reseña Anual HISTORIAL DE CLASIFICACIÓN Fecha Serie C Tendencia Motivo Nov 13 C Estable Reseña Anual Nov 14 C Estable Reseña Anual Nov 15 C Estable Reseña Anual Oct 16 C Estable Reseña Anual Oct 17 C Estable Reseña Anual La opinión de ICR Chile Clasificadora de Riesgo, no constituye en ningún caso una recomendación para comprar, vender o mantener un determinado instrumento. El análisis no es el resultado de una auditoría practicada al emisor, sino que se basa en información pública remitida a la Superintendencia de Valores y Seguros, a las bolsas de valores y en aquella que voluntariamente aportó el emisor, no siendo responsabilidad de la clasificadora la verificación de la autenticidad de la misma.