INS Inversiones Sociedad Administradora de Fondos de Inversión Informe Trimestral Octubre - Diciembre 2013 En este número 1 Características del fondo. 2 Comentarios de la Administración. 3 Estructura de la cartera inmobiliaria 4 Tabla de rendimientos 5 Indicadores de riesgo y su gestión Calificación de riesgo de scr AA f 3 otorgada por la Sociedad Calificadora de Riesgo Centroamericana S.A. F.I. INS INMOBILIARIO NO DIVERSIFICADO 1. Características del fondo Tipo de Fondo: Cerrado. El Fondo INS Inmobiliario no Diversificado es un fondo cerrado, por lo cual no redime o recompra las participaciones de los inversionistas. Los inversionistas que deseen recuperar sus recursos invertidos en el fondo deberán recurrir a vender sus participaciones en el mercado secundario Objetivo del Fondo: Ingreso. El fondo distribuye trimestralmente sus rentas líquidas, entendías como la suma de rentas por concepto de alquileres e intereses percibidos, una vez deducidos los gastos del Fondo en que se deba incurrir y el monto de las reservas aprobadas por el Comité de Inversiones. Monto Mínimo de la Participación (valor nominal) Para este fondo, el monto mínimo de inversión es igual a una participación, cuyo valor nominal es $2.000 (dos mil dólares americanos). Nombre del custodio: INS Valores Puesto de Bolsa. Fecha de inicio de operaciones: 26 de febrero del año 2010. Este fondo se denomina de ingreso, dirigido a inversionistas con un horizonte de inversión de largo plazo, ya que su cartera activa estará compuesta básicamente de bienes inmuebles y cualquier plusvalía latente por revalorización solamente será observada en el largo plazo. Clasificadora de riesgo: Clasificación de riesgo vigente a la fecha de corte: Sociedad Calificadora de Riesgo Centroamericana S.A. Este fondo cuenta con una calificación de riesgo de ScrAA - f3. La calificación Scr AA -, se otorga a aquellos fondos cuya calidad y diversificación de los activos, fortalezas y debilidades de la administración, proporcionan una muy alta seguridad contra pérdidas provenientes de incumplimiento de pago. Nivel muy bueno. Moneda del fondo: Plazo de vencimiento : Dólares americanos 30 años Número de participaciones autorizadas : 25.000 Antes de invertir solicite el prospecto del fondo de inversión. Número de participaciones colocadas: 4.582 Valor de la participación al 31 de diciembre 2013: $2.184.25 Valor de la participación según ultima negociación mercado secundario Fecha: 07/01/2014: $2.054
INS INVERSIONES SOCIEDAD ADMINISTRADORA DE FONDOS DE INVERSION PÁGINA 2 1. Características del fondo Comisiones del fondo INS INVERSIONS SAFI INDUSTRIA Comisión de Administración 1.50% 1.85% Comisión de Custodia - - Comisión de Agente Colocador - - Otros Gastos Operativos - - SUBTOTAL DE COMISIONES 1.50% 1.85% Comisión Pagada al Puesto de Bolsa - - TOTAL DE COMISIONES 1.50% 1.85% 2.00% 1.80% 1.60% 1.40% 1.20% 1.00% 0.80% 0.60% 0.40% 0.20% 0.00% 1.85% Comisión de administración de la Industria Fondos Inmobiliarios 1.50% Comisión de Administración del Fondo INS Inmobiliario
INS INVERSIONES SOCIEDAD ADMINISTRADORA DE FONDOS DE INVERSION PÁGINA 2 2. Comentarios de la Administración 2.1.Análisis de la situación económica en general y del sector en el que invierte el fondo. Según información del Banco Central, la tendencia ciclo del Índice Mensual de Actividad Económica (IMAE) mostró un crecimiento interanual del 4,9% al mes de octubre 2013 (última cifra disponible), como referencia el crecimiento interanual del IMAE a octubre 2012 había sido del 3,2%. Este incremento obedece al impulso de los siguientes sectores que mostraron mayor crecimiento interanual: Industria (11,6%), servicios de intermediación financiera (8,9%) y servicios Financieros y seguros (7,2%). Sobre el comercio exterior de bienes a noviembre 2013 (última cifra disponible) vuelve a crecer después de la caída de la primera mitad del año 2013. Las exportaciones reportaron un crecimiento interanual del 1,4% a noviembre 2013 en donde alcanzaron de manera acumulada $10.716 millones. (En noviembre 2012 habían alcanzado de manera acumulada $10.569 millones. En el caso de las importaciones de manera acumulada presentaron un crecimiento a noviembre 2013 del 2,8% con respecto al mismo mes del año anterior, al pasar de $16.117 millones en noviembre 2012 a $16.565 millones en noviembre 2013. La Inflación acumulada al mes de diciembre 2013 se ubicó en 3,68%, para el mismo periodo del año 2012 la inflación acumulada fue del 4,55%. Sobre el panorama fiscal, a noviembre 2013 (última cifra disponible), cabe destacar que los ingresos totales del Gobierno Central presentaron un crecimiento interanual de 8,1% (en noviembre 2012 el crecimiento fue del 9,2%), mientras que los gastos totales presentaron un incremento interanual del 12,3% a noviembre 2013, en contraste con el crecimiento interanual reportado en noviembre 2012 que fue del 10,5%. Al cierre de diciembre 2013 el tipo de cambio de venta de referencia, calculado por el Banco Central, presentó una apreciación interanual de 1,3%, lo que representó una disminución de 6,52 si se compara el indicador del 31 de diciembre 2012 con el de diciembre 2013 ( 507.80 vs 514,32 respectivamente). En diciembre 2013 en Monex se negociaron US$361,4 millones de dólares, monto superior en US$85,5 millones a los US$275,8 millones negociados en el mes de noviembre 2013. En total las compras que realizó el BCCR para el Sector Público No Bancario (SPNB) durante el mes de diciembre fueron por US$97,0 millones. También se realizaron ventas por un total del US$40,3 millones. El BCCR adquirió US$30,9 millones en defensa del piso de la banda. 2.2. Descripción de los Factores Económicos, legales, u operativos que explican las variaciones en los rendimientos del Fondo. El rendimiento total del fondo incorpora el efecto de la plusvalía derivada de la valoración anual del inmueble ubicado en el Oficentro Ejecutivo La Sabana. Cabe mencionar que a setiembre 2013 el rendimiento líquido de los últimos 12 meses (7,25%) se ha visto incrementado con respecto al trimestre anterior (6,94%) por la gestión realizada. 2.3. Descripción de las estrategias que se implementaron para la administración de los riesgos. Se mantiene la Póliza Todo Riesgo sobre las propiedades adquiridas y se incluye cada nuevo inmueble que entre a formar parte de la cartera del fondo y se revisan los valores de los inmuebles con cada valoración anual. Se mantiene el enfoque en adquirir inmuebles arrendados por inquilinos de reconocida estabilidad y buen historial de pago.
INS INVERSIONES SOCIEDAD ADMINISTRADORA DE FONDOS DE INVERSION PÁGINA 3 3. Estructura de la cartera inmobiliaria Según Inmueble Nombre del Inmueble Participación por inmueble respecto a los Activos Totales del Fondo INS Inmobiliario Participación por inmueble respecto a los Activos Totales del Fondo INS Inmobiliario IV Trim.13 III Trim.13 Plaza Boulevard Cartago Edificio D 17.96% 18.49% Universidad San José y Angel High School 16.48% 16.97% Edificio Farmacia del Hosp. Calderón Guardia 9.67% 9.95% Edificio 1, Piso 2, Oficentro La Sabana 16.16% 13.76% Oficina Periférica del Banco Popular en Cinco Esquinas de Tibás 6.79% 6.95% Quinto. Piso OTM 32.94% 33.89% Total 100.00% 100.00% Según Inquilino Nombre del Inquilino Participación del Inquilino respecto al Total de Ingresos por Alquileres del Fondo INS Inmobiliario Participación del Inquilino respecto al Total de Ingresos por Alquileres del Fondo INS Inmobiliario IV Trim.13 III Trim.13 Banco Nacional de CR 17.69% 17.24% CCSS 9.49% 9.33% Bredela, S.A. 13.17% 13.01% Angel Good and Wise, S.A. 6.08% 6.01% Hamburg Sud CR S.A. 9.76% 9.93% CR Carriers SRL 5.11% 5.21% Banco Popular 6.47% 6.46% OPMN GROUP 32.23% 32.81% Total 100.00% 100.00%
INS INVERSIONES SOCIEDAD ADMINISTRADORA DE FONDOS DE INVERSION PÁGINA 4 3. Estructura de la cartera inmobiliaria Según Actividad Económica de los Inquilinos Actividad Económica Participación de Inquilinos por Actividad Económica Participación de Inquilinos por Actividad Económica IV Trim.13 III Trim.13 Empresas Financieras 24.17% 23.70% Servicios Médicos 9.49% 9.33% Servicios de Publicidad 32.23% 32.81% Enseñanza 19.24% 19.02% Transporte Internacional de Carga 14.87% 15.14% Comercio al Por Mayor y Menor 0.00% 0.00% Administración Pública 0.00% 0.00% Hoteles y Restaurantes 0.00% 0.00% Industrias Manufactureras 0.00% 0.00% TOTAL DE INQUILINOS 100.00% 100.00% Según Ubicación Geográfica Provincia Concentración activos por Concentración activos por Provincia / Total de Cartera Provincia / Total de Cartera IV Trim.13 III Trim.13 San José 82.31% 82.76% Alajuela 0.00% 0.00% Heredia 0.00% 0.00% Cartago 17.69% 17.24% Guanacaste 0.00% 0.00% Limón 0.00% 0.00% Puntarenas 0.00% 0.00% TOTAL DE INQUILINOS 100.00% 100.00%
INS INVERSIONES SOCIEDAD ADMINISTRADORA DE FONDOS DE INVERSION PÁGINA 5 4. Tabla de rendimientos TIPO DE RENDIMIENTO RENDIMIENTOS (%) RENDIMIENTOS RENDIMIENTOS INS Inmobiliario (%) INS Inmobiliario (%) F.I. INDUSTRIA (%) IV Trim.13 III Trim.13 IV Trim.13 Rendimiento Últimos 30 días Líquido 10.50% 5.81% 6.47% Total 45.23% 6.99% 6.81% Rendimiento Últimos 12 meses Líquido 7.29% 7.25% 7.78% Total 10.04% 7.46% 7.51% Comparativo de Rendimientos TOTAL y LÍQUIDO, últimos 12 meses, de los Fondos Inmobiliarios de Costa Rica y Título del Fondo de del Inversión gráfico INSInmobiliario 31 diciembre 2013 12.00% 10.00% 8.00% 10.04% 7.51% 7.78% 7.29% 6.00% 4.00% 2.00% 0.00% Rendimiento de la Industria Fondos Inmobiliarios Rendimiento Total Rendimiento del Fondo INS Inmobiliario Rendimiento Líquido
INS INVERSIONES SOCIEDAD ADMINISTRADORA DE FONDOS DE INVERSION PÁGINA 6 5. Indicadores de riesgo y su gestión FONDO FONDO FONDOS INMOB. INDICADOR INS Inmobiliario INS Inmobiliario INDUSTRIA IV Trim.13 III Trim.13 IV Trim.13 Desviación Estandar de los 0.0094 0.0086 0.30 Rendimientos Totales -Últimos 12 meses- Porcentaje de Ocupación 100.00% 100.00% 92.00% Coeficiente de Obligación frente a terceros -Endeudamiento- 13.00% 18.00% 12.96% Morosidad de la Cartera de 37.00% 42.00% rentas ( Más de 1 mes de atraso) Administración de riesgos 1. Riesgo de Siniestros: Con el objetivo de reducir la exposición a este riesgo, se tiene suscrita con el INS una póliza Todo riesgo que cubre la totalidad de la cartera inmobiliaria del fondo. 2. Riesgo de Desocupación Una estrategia planteada por el fondo es el énfasis en el tipo de inquilino, de manera que sean inquilinos que cuenten con capacidad de pago reconocida y baja sensibilidad por exposición a las condiciones de mercado. El fondo se ha centrado en la compra de inmuebles con arrendatarios de reconocida estabilidad. 3. Riesgo de Concentración por Inmuebles El fondo se encuentra expuesto a una concentración por inmuebles, por cuanto se encuentra en su etapa de crecimiento para llegar al monto establecido en el prospecto (US$50 millones). No obstante, conforme se realicen nuevas compras se irá disminuyendo la concentración. 4. Riesgo de Concentración por Inquilinos Similar a lo indicado en el punto anterior, conforme se realicen nuevas compras y crezca la cartera del fondo, se ira reduciendo la concentración por inquilinos.
INS INVERSIONES SOCIEDAD ADMINISTRADORA DE FONDOS DE INVERSION PÁGINA 7 Glosario de Términos Clasificación de Riesgo: Es la valoración que realiza una empresa calificadora, debidamente autorizada por la Superintendencia General de Valores, sobre la capacidad de un emisor o un fondo de inversión registrado para pagar el capital y los rendimientos en los términos estimados dentro de la actividad económica en que opera. Desviación Estándar de los Rendimientos: Es una medida del grado en el cual el retorno de un activo fluctúa con respecto a su media histórica. Cuanto mayor es la desviación estándar, mayor es la probabilidad (y riesgo) de que el desempeño de un instrumento financiero fluctúe alrededor de un retorno promedio. Endeudamiento: Es una medida del nivel de obligaciones financieras con terceros que posee un fondo de inversión, de acuerdo con los límites establecidos por la Superintendencia General de Valores. Morosidad de los Alquileres: Es una medida del atraso que tiene un fondo de inversión inmobiliario en el cobro de los alquileres con respecto al flujo total de rentas por cobrar sobre las propiedades que ha adquirido. Representa el porcentaje del monto de los arrendamientos con más de un mes de atraso entre el total de ingresos de los últimos 12 meses. Notas Importantes para el Inversionista Antes de invertir solicite el prospecto del fondo de inversión. La autorización para realizar oferta pública no implica una opinión sobre el fondo inversión ni de la sociedad administradora. La gestión financiera y el riesgo de invertir en este fondo de inversión, no tienen relación con los de entidades bancarias o financieras u otra entidad que conforman su grupo económico, pues su patrimonio es independiente. Los rendimientos producidos en el pasado no garantizan un rendimiento similar en el futuro. Este reporte tiene propósitos informativos únicamente y, por lo tanto, no constituye una solicitud u oferta para su compra o venta. La autorización para realizar oferta pública no implica calificación sobre la bondad de las participaciones del fondo de inversión ni sobre la solvencia del fondo o de su sociedad administradora.