El mercado inmobiliario en perspectiva 2015 Descubre lo que puedes lograr
El mercado inmobiliario en perspectiva Introducción Situación actual Mercado de Viviendas Análisis FODA Perspectivas 2015
Introducción
El sector inmobiliario atravesó por una etapa de desaceleración durante el 2014, luego de cuatro años en que el crédito hipotecario creció a tasas por encima del 20%. Este comportamiento estuvo explicado por el menor ritmo de expansión de la economía, por mayores restricciones para acceder al financiamiento hipotecario y por la tendencia ascendente en la cotización del dólar, lo que encareció los precios en términos de soles. La economía peruana creció 2.4% en el 2014, su menor ritmo de expansión desde el 2009, debido a la caída de la inversión privada y a un importante decrecimiento de los sectores primarios afectados por factores de oferta. La evolución negativa de la inversión privada -en particular de la inversión minera como consecuencia del retroceso en el precio de los minerales- tuvo incidencia en un menor ritmo de generación de empleo, lo que influyó en la confianza de los consumidores. De otro lado, se observó un menor dinamismo en el financiamiento inmobiliario como resultado de las medidas preventivas implementadas desde el 2013 por la SBS y el BCRP con el fin de limitar el crecimiento del crédito hipotecario. Asimismo, el incremento de la morosidad en el segmento de trabajadores independientes -concentrados básicamente en el nivel socioeconómico C- originó que las entidades financieras aplicarán políticas crediticias más estrictas, tomando en cuenta que el ratio de morosidad del crédito hipotecario pasó de 1.03% en diciembre del 2013 a 1.43% en diciembre del 2014. Cabe anotar que si bien la actividad edificadora mostró un incremento respecto al 2013, en especial durante la primera mitad del 2014, las ventas de viviendas terminadas mostraron su mayor caída desde el 2006. Así, si bien la oferta comercializable de viviendas nuevas bordeó las 45 mil unidades -nivel similar al 2013- las ventas de viviendas nuevas alcanzaron 17 mil unidades, comparado con las 21 mil en promedio registradas entre el 2011 y 2013, según cifras de CAPECO. Para el 2015 prevemos un menor ritmo de la actividad edificadora como consecuencia del stock de cerca de 8 mil viviendas pendientes de venta al cierre del 2014. No obstante, las ventas de viviendas nuevas registrarían un nivel similar al registrado en el 2014, pues se prevé una gradual aceleración de la economía a partir del segundo semestre del 2015. Las ventas se concentrarían principalmente en aquellas con valores de entre US$80 mil y US$120 mil, dirigidas al nivel socioeconómico B, el cual ha sido el menos afectado por la desaceleración económica y conformado mayoritariamente por trabajadores dependientes que cuentan con mayor acceso al sistema financiero. A mediano plazo el potencial del sector inmobiliario continúa siendo interesante en la medida que la economía peruana se aproxime nuevamente a tasas de expansión de 5%, su tasa de crecimiento potencial. Ello se refleja en el importante déficit de viviendas a nivel nacional -estimado en 1.86 millones de unidades- y a la baja penetración de los créditos hipotecarios -medido por el ratio crédito hipotecario / PBI-. De otro lado, si bien el precio de las viviendas ha mostrado una significativa alza en los últimos años -lo que ha permitido ir cerrando la brecha respecto del promedio de América Latina-, los indicadores del mercado inmobiliario muestran que, en promedio, las viviendas se encuentran en un rango de precios normales, lo que denota un potencial de incremento en los próximos años a un ritmo menor al de años anteriores. 03
Situación actual Durante el 2014 el sector inmobiliario registró una importante desaceleración. Esta situación se vió reflejada en un significativo descenso en la venta de viviendas nuevas, pasando de vender 22 mil unidades en el 2013 a cerca de 17 mil unidades en el 2014, según cifras de la Cámara Peruana de la Construcción (CAPECO). Los factores que incidieron en este resultado fueron: i) condiciones más estrictas para la obtención de créditos hipotecarios, lo cual derivó en un crecimiento del crédito hipotecario de 15% al finalizar el año -20% en el año 2013-; ii) la caída de la inversión privada cayó 1.6% en el 2014- en línea con el descenso en el índice de confianza empresarial afectando la creación de empleo formal-; y iii) el incremento del tipo de cambio sol/dólar desde mediados del 2013, que influyó en la decisión de compra de nuevas viviendas. 05
Situación actual Cabe mencionar que el Banco Central de Reserva del Perú (BCRP) y la Superintendencia de Banca y Seguros (SBS) establecieron diversas medidas para reducir la demanda de nuevos créditos hipotecarios en dólares desdolarización- para así reducir el riesgo cambiario. Este comportamiento se acentuó durante el 2014 debido al endurecimiento de las condiciones crediticias en el sistema financiero para los trabajadores independientes debido al aumento de la morosidad así como a la significativa desaceleración de la economía que influyó en la expectativa de los consumidores, postergando en algunos casos sus decisiones de compra. Así, según el XIX Estudio de Mercado de Edificaciones Urbanas de Lima y Callao realizado por CAPECO, a julio del 2014 la actividad edificadora en Lima Metropolitana y el Callao ascendió a 6 975,389 metros cuadrados (m2), superior en 14.2% a lo registrado a julio del 2013. Oferta comercializable total (en miles de unidades) 50 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 14 11 Fuente: CAPECO 14 13 18 13 Viviendas Vendidas 28 15 18 21 22 22 20 22 Oferta de Viviendas 29 17 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Elaboración: Estudios Económicos Scotiabank En detalle, el incremento de la actividad edificadora a julio del 2014 estuvo explicada por una mayor área construida en edificaciones destinadas a oficinas (+72.3%), a locales comerciales (+24.5%), a la edificación de otros destinos -como hoteles, colegios, cines, restaurantes, etc.- (+12.6%) y de viviendas (+4.2%). En este periodo, el área edificada de oficinas registró un máximo histórico debido al desarrollo de un importante número de proyectos de este tipo respecto de años anteriores. Crédito Hipotecario / Morosidad Morosidad MN Morosidad ME Morosidad Sistema 1.8 1.6 1.4 1.2 1.0 0.8 0.6 FEB. 13 ABR. 13 JUN. 13 AGO. 13 OCT. 13 DIC. 13 FEB. 14 ABR. 14 JUN. 14 AGO. 14 OCT. 14 DIC. 14 FEB. 15 Fuente: SBS Elaboración: Estudios Económicos Scotiabank 06
Situación actual En particular, del total de la actividad edificadora, el segmento de viviendas concentró la mayor área edificada (67.9% del total), seguido de oficinas (15.6%), otros destinos (13.2%) y locales comerciales (2.1%). En el segmento de viviendas destacó el menor número de unidades vendidas, dado que a julio del 2014 se registró una caída en ventas de 24% respecto a julio del 2013, resultado que no se mostraba desde el año 2006 cuando se registró una caída de 26%. En contraste, el número de viviendas disponibles para la venta se incrementó en 44% respecto a julio del 2013, resultado que Precio de venta promedio en Lima (US$ por m2) 529 741 814 966 1,008 1,221 1,474 1,502 solo es superado por el incremento de 54% registrado en el año 2010. Cabe anotar que según datos de TINSA, a diciembre de 2014, existían 8,573 viviendas 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 disponibles para la venta, stock equivalente a siete meses de venta considerando el ritmo de colocaciones Fuente: CAPECO Elaboración: Estudios Económicos Scotiabank del cuarto trimestre del 2014. La tendencia ascendente en el precio de los terrenos -debido a la escasez de terrenos con servicios básicos instalados y títulos de propiedad-, sumado a la aún importante demanda por vivienda, explicó el hecho que el precio promedio por metro cuadrado (m2) de departamentos en Lima haya continuado con su Precio de venta promedio en Lima Metropolitana (US$ por m2) 2,500 2,000 1,500 1,000 tendencia alcista -aunque a un menor ritmo respecto de años anteriores-, alcanzando US$1,502 a julio del 2014, superior solo en 2% respecto a julio del 2013. 500 0 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Fuente: CAPECO Miraflores San Isidro Surco, San Borja J. María, Lince, Magdalena, P. Libre, S. Miguel Lima, Breña, La Victoria, Rimac, S. Luis Promedio Elaboración: Estudios Económicos Scotiabank 07
Precio de viviendas en América Latina (US$ por m2) Brasil US$ 3,751 Argentina US$ 2,813 Chile US$ 2,749 México US$ 2,635 Uruguay US$ 2,562 Colombia US$ 2,379 Perú US$ 2,074 Panamá US$ 2,001 Costa Rica US$ 1,342 Nicaragua US$ 1,342 Ecuador US$ 1,278 El Salvador US$ 1,193 (*) Zonas residenciales de capitales. Fuente: Global Property Guide. Elaboración: Estudios Económicos Scotiabank. A ello se suma el aún relativamente bajo valor de los terrenos en Lima respecto a otras capitales de América Latina. Así, según un estudio de Global Property Guide en zonas residenciales de las capitales de cada país-, el Perú tiene uno de los menores precios por m2 construido respecto a otros países en la región. Así, el precio en el Perú (US$ 2,074) es menor comparado con Brasil (US$ 3,751), Argentina (US$ 2,813), Chile (US$2,749), México (US$2,635), Uruguay (US$2,562) y Colombia (US$2,379). En línea con lo antes mencionado, el ratio Precio de Venta/Ingreso por Alquiler Anual (PER por sus siglas en inglés), calculado por el Banco Central de Reserva del Perú (BCRP), registró un valor de 16.2 al cuarto trimestre del 2014.
Situación actual PER: Precio de Venta / Alquiler Anual (Número de años para recuperar la inversión) 16.1 16.6 16.5 16.4 15.9 16.2 15.7 15.7 15.6 15.5 15.3 15.3 1T-12 2T-12 Fuente: BCRP 3T-12 4T-12 1T-13 2T-13 Elaboración: Estudios Económicos Scotiabank Créditos Hipotecarios - Sistema Financiero (en millones de soles y var. %) 40,000 35,000 30,000 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000-40% 2008 9% 2009 22% 2010 3T-13 25% 2011 4T-13 1T-14 23% 2012 2T-14 21% 2013 3T-14 4T-14 15% 2014 Esto significa que, en promedio, un inversionista se demoraría 16 años en recuperar su inversión considerando los ingresos por alquiler. Este ratio se encuentra dentro de un rango de precios normal, pues se considera que un inmueble está sobrevalorado cuando el ratio excede a 25. Sin embargo, en algunas zonas de Lima este indicador ya se aproxima a 20. En cuanto a los costos de edificación, los precios de materiales de construcción tuvieron un ligero incremento, aumentando 0.74% entre julio del 2013 y 2014, según el INEI. A nivel desagregado resaltó el incremento de tubos y accesorios de plásticos y agregados como arena gruesa y piedra chancada-, que contrastó con la disminución en el precio de los ladrillos y suministros eléctricos ante una caída en la venta de viviendas-. Respecto a los créditos hipotecarios en el sistema financiero, éstos sumaron S/.34,343 millones (US$11,501 millones) a diciembre del 2014, mayor en cerca de 15% respecto al mismo mes del 2013, según cifras de la Superintendencia de Banca y Seguros. En particular, el sistema bancario provee del 96% del monto total de créditos hipotecarios. Cabe resaltar la continua reducción de la dolarización de los créditos hipotecarios, habiendo pasado de 96% en el 2005 a 34% en el 2014. Esto se explica por medidas implementadas por la SBS durante el 2013, incrementando la cuota inicial para acceder a un crédito hipotecario en dólares, desincentivando los créditos hipotecarios mayores a veinte Fuente: SBS Elaboración: Estudios Económicos Scotiabank Precio de Venta / Ingreso por alquiler anual (PER) Sector 4T-12 4T-13 4T-14 Sector 4T-12 4T-13 4T-14 Promedio Jesús María La Molina Lince 14.9 11.6 16.4 16.2 16.4 15.5 15.0 16.4 14.9 Pueblo Libre San Borja San Isidro 16.0 18.2 18.4 16.1 16.7 17.7 16.3 19.1 17.8 2012 2013 15.7 16.1 Magdalena Miraflores 16.0 15.0 15.0 15.9 15.1 15.5 San Miguel Surco 15.6 15.0 15.0 16.6 15.4 17.1 2014 16.2 Fuente: BCRP 09
Situación actual años y los destinados a segunda vivienda. A ello se suma la política de encajes adoptada por el BCRP, reduciendo los encajes en soles desde junio del 2013- y encareciendo los encajes en dólares desde febrero del 2013-, con la finalidad de alentar la toma de créditos en moneda local para así reducir el riesgo cambiario crediticio. Cabe mencionar que el número de personas que cuentan con un crédito hipotecario aún es bajo -224 mil a diciembre del 2014- en comparación las personas que podrían contar con uno, tomando en cuenta que el déficit habitacional en el país es de alrededor de 1.86 millones de viviendas. Crédito Hipotecario MN (Millones de S/.) 24,000 22,000 20,000 18,000 16,000 14,000 12,000 10,000 FEB. 13 ABR. 13 JUN. 13 AGO. 13 OCT. 13 DIC. 13 FEB. 14 ABR. 14 JUN. 14 AGO. 14 OCT. 14 DIC. 14 FEB. 15 Fuente: SBS Elaboración: Estudios Económicos Scotiabank Crédito Hipotecario ME (Millones de US$) 4,400 4,300 4,200 4,100 4,000 3,900 3,800 3,700 3,600 FEB. 13 ABR. 13 JUN. 13 AGO. 13 OCT. 13 DIC. 13 FEB. 14 ABR. 14 JUN. 14 AGO. 14 OCT. 14 DIC. 14 FEB. 15 Fuente: SBS Elaboración: Estudios Económicos Scotiabank 10
Mercado de viviendas A julio del 2014 la actividad edificadora de viviendas en Lima Metropolitana y el Callao llegó a 4,735,363 m2 registrando un incremento de 4.2% respecto a julio del 2013, según el estudio de CAPECO. Es importante mencionar que el área edificada de viviendas está compuesta por el área de viviendas en oferta, el área de viviendas vendidas y el área de viviendas para uso particular o no comercializable. En detalle respecto a los dos primeros segmentos, el área de viviendas en oferta -que llegó a 2 527,868 m2- se incrementó en 37% respecto al periodo previo. En contraste, el área de viviendas vendidas -que llegó a 1 552,760 m2- disminuyó 25% respecto al mismo periodo del 2013. En términos de unidades, la oferta disponible de viviendas para la venta sumó 29,156 unidades -máximo histórico de los últimos años-, 8 mil unidades por encima del promedio de los últimos dos años -20 mil viviendas en el 2013, 22 mil viviendas en el 2012-. Este número de viviendas fue superior en 44% respecto a lo registrado en el periodo previo (20,291 viviendas), 13
Mercado de viviendas siendo los departamentos los que continuaron sumando la mayor participación (98% del total). En detalle, el mayor porcentaje de la oferta se encontró en un rango de precios de entre US$60,000 y US$200,000 representando el 65% de viviendas comercializables (66% en el 2013), siendo los distritos de San Miguel, Cercado de Lima, Miraflores, Pueblo Libre y Surco los que tuvieron una mayor concentración de esta oferta (34% del total de viviendas). Finalmente, el rango del área de las viviendas en oferta se mantuvo concentrado entre 60 m2 y 120 m2 (70% del total). La venta de viviendas nuevas sumó 16,930 unidades habitacionales, la cifra de ventas más baja desde el año 2010 (14,516 viviendas vendidas), siendo las viviendas por debajo de los US$50,000 las que registraron la mayor caída en ventas. La venta de viviendas fue menor en 24% respecto al periodo previo (22,220 viviendas), siendo los departamentos los que sumaron mayor participación (96% del total). Cabe anotar que el mayor porcentaje de venta se registró en viviendas por encima de US$80,000, representando el 68% de las viviendas vendidas (64% en el 2013), siendo los distritos de Miraflores, Pueblo Libre, San Miguel, Surco y Breña los que concentraron el mayor número de unidades vendidas (33% del total de viviendas vendidas). Finalmente, el área de las viviendas comercializadas estuvo en un rango de entre 60 m2 y 120 m2, representando el 58% del total (62% en el 2013). Oferta de viviendas (en unidades) 8,000 7,000 6,000 5,000 4,000 3,000 2,000 1,000 2011 2012 2013 2014 0 US$0 - US$40 US$40 - US$60 US$60 - US$80 US$80 - US$120 US$120 - US$200 US$200 - a más Fuente: CAPECO Elaboración: Estudios Económicos Scotiabank En miles de dólares Venta de viviendas (en unidades) 6,000 5,000 4,000 3,000 2,000 1,000 2011 2012 2013 2014 0 US$0 - US$40 US$40 - US$60 US$60 - US$80 US$80 - US$120 US$120 - US$200 US$200 - a más Fuente: CAPECO Elaboración: Estudios Económicos Scotiabank En miles de dólares 14
Demanda efectiva de viviendas (en miles de unidades) 414 400 350 Fuente: CAPECO 407 2012 2011 2010 200 444 326 2009 250 432 303 2008 300 418 2014 450 2013 500 Elaboración: Estudios Económicos Scotiabank La demanda efectiva, estimada por CAPECO en 444 mil hogares (3% más respecto al periodo previo), estuvo concentrada en un rango de precios que va desde US$10,000 hasta US$80,000 representando el 75% del total de la demanda (65% en el periodo previo). Lo antes mencionado nos permite afirmar que aún existe potencial de crecimiento en viviendas destinadas a sectores socioeconómicos de menores ingresos. En ese sentido, el reto del sistema financiero es diseñar productos adecuados para atender la demanda insatisfecha de estos segmentos. 16
Mercado de viviendas Demanda efectiva de viviendas por rango de precios (en miles de unidades) 320 280 240 200 160 120 80 40 2011 2012 2013 2014 0 US$0 - US$40 US$40 - US$60 US$60 - US$80 US$80 - US$120 US$120 - US$200 US$200 - a más Fuente: CAPECO Elaboración: Estudios Económicos Scotiabank En miles de dólares De otro lado, el precio promedio por departamento en Lima Metropolitana (US$142,964) disminuyó en 1.6%, debido en parte a la reducción del área promedio de los departamentos que llegó a los 86.3 m2 a julio del 2014-, menor a los 89.9 m2 registrados a julio del 2013. A ello se sumó el ligero incremento en el precio promedio por m2 (US$1,502) que a julio del 2014 aumentó 2% respecto a julio del 2013, lo que contrasta con un incremento anual de 21% en los años 2012 y 2013. a desembolsar S/.1,182 millones en créditos durante el 2014, destinándose S/.1,139 millones al Nuevo Crédito Mivivienda, S/.31 millones al programa Miconstrucción, S/.10.8 millones al crédito complementario Techo Propio y S/. 1.4 millones en programas menores, siendo importante señalar que las provincias representaron el 36% del monto total de créditos desembolsados, cifra que ha venido incrementándose en los últimos años (29% en el año 2010). En lo referente a la venta de viviendas en Lima Metropolitana y el Callao, debido a la existencia de diferentes mecanismos de venta anticipada -en planos-, cerca del 73% del total de viviendas vendidas a julio del 2014- aún se encontraba en construcción. En este caso, la venta en planos se redujo respecto a los niveles registrados en los años previos -75% en el 2013, 80% en el 2012- en parte por una mayor preferencia por unidades ya terminadas, y por la postergación de decisiones de compra durante el periodo analizado. En lo que respecta a programas de promoción de viviendas impulsadas por el Estado, el Fondo Mivivienda llegó En lo que se refiere al número de créditos, se llegaron a colocar 10,777 créditos durante el 2014, 18% menos respecto a lo colocado durante el año 2013. Cabe resaltar que la mayoría de créditos se destinaron a viviendas en construcción (88% del total), financiadas mayormente por entidades bancarias (72% del total) y todos ellos colocados en moneda local. Asimismo el Fondo Mivivienda desembolsó cerca de S/.803 millones en Bonos Familiares Habitacionales (BFH), 92% más respecto a los desembolsado en el año 2013. En términos de unidades se registraron 45,164 bonos adjudicados, 89% más que lo adjudicado en el año 2013. 17
Análisis FODA 19
Fortalezas Sostenido crecimiento del crédito hipotecario ante mejora en el nivel de ingresos y mayor penetración financiera. Compromiso del gobierno para impulsar viviendas sociales con subsidio del Estado (Fondo Mivivienda). Tasas de interés históricamente bajas en los créditos hipotecarios (en promedio menor al 9% en soles y 7.6% en dólares a diciembre del 2014). Baja morosidad hipotecaria (a diciembre del 2014, 1.4% en hipotecario y 2.9% en el sistema). Venta de viviendas en planos (73% del total) genera mayor rentabilidad y disminuye el riesgo de inversión. Plazo de pago de hipotecas de hasta 30 años, con un plazo promedio de pago de 15 años. Debilidades Sector altamente sensible a cambios en el ciclo económico (en períodos de recesión cae más que el PBI). Excesiva burocracia administrativa y falta de uniformidad en las municipalidades para obtener licencias de construcción. Planes de desarrollo urbano desactualizados por parte de municipalidades detiene el avance inmobiliario. Baja oferta disponible de terrenos saneados (con inscripción en Registros Públicos) y con servicios básicos ya instalados, especialmente en zonas de la periferia urbana. Uso extendido de la autoconstrucción de viviendas (construcción informal), que abarca alrededor del 60 % del total de viviendas construidas. 20 Falta de mano de obra calificada -especialmente en provinciasincrementa costos de edificación de viviendas.
Oportunidades Elevado déficit de viviendas (1.86 millones de unidades). Interesante rentabilidad en proyectos relacionados a la construcción de viviendas -alrededor del 20% en el Perú, cerca del 17% en Chile-. Incremento de la inversión extranjera en el sector inmobiliario -alrededor de 20 firmas chilenas en el país-, con incidencia en oficinas y viviendas. Impulso a la toma de nuevos préstamos hipotecarios en moneda local, reduciendo el riesgo cambiario ante una mayor volatilidad del tipo de cambio sol/dólar Impulso gubernamental a nuevas modalidades de adquisición de viviendas como Alquiler/Venta y Leasing Inmobiliario. Amenazas Menor creación de empleo y bajo crecimiento del ingreso formal -ante un desempeño por debajo de lo esperado de la economía local- podrían retrasar la decisión de compra de viviendas. Menor ritmo de expansión de los ingresos de trabajadores independientes podría dificultar su acceso a créditos hipotecarios. Incremento en las tasas de interés a nivel internacional podría encarecer financiamiento para el desarrollo de grandes proyectos de vivienda. Mayor ruido político asociado al ciclo electoral podría afectar temporalmente la demanda de viviendas. Cambios inesperados en la política monetaria de EEUU podría aumentar la volatilidad al tipo de cambio Sol/Dólar e influir en la decisión de compra de nuevos departamentos.
Perspec tivas La actividad edificadora del sector inmobiliario registraría un ligero descenso durante el año 2015. La situación antes descrita se daría producto de un menor número de nuevos proyectos de viviendas a desarrollarse durante el presente año, debido al importante stock de viviendas que no se colocaron durante el año 2014. No obstante prevemos que la venta de viviendas nuevas se mantenga en un nivel similar del 2014, proyectándose un mayor dinamismo en el segmento de viviendas dirigidas al nivel socioeconómico B con precios entre US$80 mil y US$120 mil- pues este ha sido uno de los menos afectados dentro del actual ciclo de desaceleración económica. En términos de precio, consideramos que los precios en soles se mantendrían estables debido al menor ritmo de crecimiento de la demanda respecto de años anteriores. No obstante, en términos de dólares los precios registrarían una leve caída, pues proyectamos una depreciación de 7% del sol frente al dólar durante el 2015. Sin embargo, el descenso de la actividad edificadora en viviendas estaría parcialmente compensado por una mayor edificación de oficinas, especialmente por el desarrollo de proyectos en cartera cuyo inicio de obras estaba planeado para el presente año. 23
Perspectivas Las proyecciones anteriores toman en cuenta un panorama económico internacional relativamente estable, pues esperamos que el incremento de la tasa de referencia por parte de la Reserva Federal de Estados Unidos (FED por sus siglas en inglés) se realice gradualmente y este no tenga un gran impacto sobre la economía real. Asimismo, es importante tomar en cuenta el desempeño de la economía local dado que el sector inmobiliario es altamente sensible a los ciclos económicos. En lo que se refiere al segmento de viviendas, esperamos que se registre un descenso en la actividad edificadora. Esta situación sería explicada por un menor número de nuevos proyectos a desarrollarse durante este año, dado que las firmas inmobiliarias estarían enfocándose en la venta de viviendas terminadas de proyectos concluidos en los meses previos. De otro lado, la demanda por los segmentos de ingresos medios (NSE B) se recuperaría durante el 2015, en la medida que se concrete la aceleración de la economía. Sin embargo, la demanda de viviendas por parte del NSE C y D no se recuperaría de manera importante en el corto plazo. Esta situación estaría ligada a condiciones crediticias más estrictas en el sistema financiero para reducir el riesgo crediticio en este segmento. A ello se suma el menor número de potenciales proyectos que podrían desarrollarse en las zonas periféricas de Lima, debido a dificultades para adquirir terrenos adecuados para el desarrollo inmobiliario, es decir con servicios básicos instalados agua y desagüe- y que cuenten con títulos de propiedad. También hay que considerar la dificultad para financiar proyectos de viviendas multifamiliares debido al gran esfuerzo en inversión que se necesita para el desarrollo de este tipo de proyectos y a la baja velocidad de ventas registrada en los últimos meses. Precio de venta promedio en Lima (US$ por m2) 1,800 1,700 1,600 1,500 1,400 1,441 1,481 1,482 1,559 1,619 1,657 1,638 1,724 1,781 1,703 1,683 1,300 1,295 1,200 1,100 1T-12 2T-12 3T-12 4T-12 1T-13 2T-13 3T-13 4T-13 1T-14 2T-14 3T-14 4T-14 Fuente: BCRP Elaboración: Estudios Económicos Scotiabank Por el lado de la oferta, durante el 2015 las firmas inmobiliarias continuarían desarrollando nuevos proyectos de viviendas pero de menor escala, a una menor velocidad que años anteriores e incrementando la eficiencia en el manejo de los costos de construcción. Asimismo, estas firmas estarían enfocándose temporalmente en segmentos de la población con ingresos fijos en el tiempo. A su vez, los desarrolladores se enfocarían en la colocación de departamentos de proyectos terminados durante el año previo y, en menor medida, en la construcción de nuevas etapas de proyectos desarrollados en años anteriores. A ello se suma el menor número de empresas presentes en el sector, dada la salida de pequeñas empresas inmobiliarias en su 24
Perspectivas mayoría las que desarrollaban un proyecto a la vez-, dejando a las firmas consolidadas en el sector. De otro lado, tomando en cuenta el potencial de crecimiento del mercado debido al importante déficit de viviendas a nivel nacional y al ininterrumpido crecimiento de la demanda efectiva contabilizada solo en Lima- especialmente en los últimos tres años, algunas firmas inmobiliarias han venido asociándose e inclusive conformando fondos de inversión con la finalidad de contar con financiamiento para próximos proyectos de vivienda. Asimismo, se acentuaría la compra de terrenos por parte de determinadas empresas del sector, para así poder contar con un área disponible lista para el futuro desarrollo de proyectos inmobiliarios. Finalmente, las empresas inmobiliarias mantendrían su interés en ingresar a más ciudades en provincias, ante una escasez de terrenos urbanizados a precios accesibles en Lima, a lo que se suma el potencial de crecimiento de ciertas ciudades al interior del país. Para ello las firmas podrían buscar asociaciones con desarrolladores locales y plantear una estrategia distinta para la venta de viviendas casas y departamentos- ante la preferencia por la compra de unidades con cierto grado de avance. A ello se sumaría el ingreso de nuevos desarrolladores a la venta de lotes urbanizados ante la preferencia por la autoconstrucción en el interior del país. Por otro lado, el Fondo Mivivienda (FMV) mediante sus programas Nuevo Crédito Mivivienda, Miconstrucción, Techo Propio, entro otros- tiene como meta cerrar el año 2015 con un monto de créditos colocados cercano a los S/.4,100 millones, superando los S/.1,985 millones colocados durante el 2014. En términos de número de créditos a colocarse, durante el 2015 el Fondo Mivivienda (FMV) espera colocar 35,000 créditos hipotecarios, de los cuales 31,680 créditos serían mediante el Nuevo Crédito Mivivienda, 2,274 créditos mediante el programa Miconstrucción y 1,046 entre otros tres programas -MiCasaMás, MisMateriales y MiTerreno-. Asimismo, la entidad estatal también tiene previsto adjudicar 60,000 Bonos Familiares Habitacionales. Cabe mencionar que a inicios del 2015 se publicó un nuevo reglamento de Bono del Buen Pagador (BBP), en el cual se incrementa el monto de subsidio (ver cuadro) para la adquisición de viviendas de segmentos bajos destinadas a NSE C y D-, y a su vez establece que este subsidio sea un complemento de la cuota inicial, con lo cual se reduce el monto restante a ser financiado vía préstamo hipotecario. Esquema de Subsidios Fondo Mivivienda Valor de la vivienda ESQUEMA VIGENTE Bono de buen pagador Valor de la vivienda ESQUEMA ANTERIOR Bono de buen pagador Desde 14 UIT hasta 17 UIT** S/. 53,900 S/. 64,450 Desde 17 UIT hasta 20 UIT S/. 65,450 S/. 77,000 S/. 17,000 S/. 16,000 Desde 14 UIT hasta 50 UIT* S/. 53,200 S/. 190,000 S/. 12,500 Desde 20 UIT hasta 35 UIT S/. 77,000 S/. 134,750 Desde 35 UIT hasta 50 UIT S/. 134,750 S/. 192,500 S/. 14,000 S/. 12,500 Desde 50 UIT hasta 70 UIT S/. 190,000 S/. 266,000 S/. 5,000 ** Calculados en base a la UIT 2015: S/. 3,850. * Calculados en base a la UIT 2014: S/. 3,800. Fuente: Fondo Mivivienda / Elaboración: Estudios Económicos-Scotiabank 25
Perspectivas Créditos Hipotecarios FMV (en unidades) 13,000 11,000 9,000 7,000 5,000 3,000 1,000 Fuente: NFMV Mivivienda Techo Propio 2010 2011 2012 2013 2014 Elaboración: Estudios Económicos Scotiabank Adicionalmente, el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento (MVCS) viene impulsando nuevos mecanismos con el fin de incrementar el dinamismo en el sector inmobiliario. Uno de ellos es el proyecto de ley denominado Ley del Régimen de Promoción del Arrendamiento para la Vivienda que contiene dos propuestas para la adquisición de viviendas mediante la modalidad del alquiler y sin contar con cuota inicial. Este proyecto de ley está dirigido principalmente a trabajadores independientes o también a aquellos que perciben ingresos de manera irregular-. La primera propues- ta plantea la adquisición de una vivienda vía Alquiler con opción de Compra, dirigida a personas que puedan cumplir con un pago determinado de forma constante. En este caso la persona tiene la opción de ejercer la compra vía un crédito hipotecario convencional, luego de haber demostrado capacidad de pago constante después de dos a tres años. La segunda propuesta plantea la adquisición de una vivienda vía Leasing Inmobiliario. Esta propuesta está dirigida a personas que pueden cumplir con un pago determinado pero de manera irregular. En este caso la persona puede ejercer la opción de compra luego de 15 a 20 años de haber optado por esta propuesta, habiendo previamente pactado el valor residual a pagar al finalizar el periodo de alquiler. De otro lado, otra medida que beneficiaría la adquisición de viviendas en construcción o bien futuro-, es la implementación de una norma emitida por la SBS en marzo de este año. Esta norma permite que el bien futuro adopte características de inmueble o bien terminado mediante la emisión de cartas fianza-, lo cual reduce el monto que las entidades financieras provisionan, disminuyendo el costo de financiamiento hipotecario. Cabe mencionar que en caso de que el inmueble no llegue a ser terminado, las entidades financieras podrían ejecutar las cartas fianza. Opciones para adquirir una vivienda Cliente potencial Alquila RAV Registro Administrativo para Vivienda Asalariado No Asalariado Buen Pagador Buen Pagador Regular Buen Pagador Irregular Alquiler Regular Crédito Hipotecario Alquiler con opción de compra Leasing Financiero Fuente: Mivivienda 26
En el mediano plazo el potencial de crecimiento del sector inmobiliario es interesante. En el mediano plazo el potencial de crecimiento del sector inmobiliario es interesante. Ello se traduce en el elevado déficit de viviendas en Lima y provincias. Este indicador iría de la mano con la formación de hogares a nivel nacional y a su vez con la mayor proporción de la población de clase media, la cual depende del desempeño positivo del empleo formal y el consiguiente incremento de los ingresos. A ello se suma la oportunidad de crecimiento del ratio Crédito hipotecario/ PBI. Así, según datos de la Asociación de Bancos del Perú (Asbanc) con cifras al año 2013, el Perú tiene un ratio (5.3%) menor respecto a países como Chile (19.3%). De otro lado, en Lima este desarrollo dependería de la disponibilidad de terrenos adecuados para la actividad inmobiliaria, es decir debidamente saneados especialmente con servicios básicos y títulos de propiedad- y a precios accesibles pues ante un incremento del valor del terreno se reduce el área promedio de los departamentos-. En provincias, el desarrollo inmobiliario seguiría realizándose vía la venta de lotes urbanizados y en menor medida vía venta de departamentos, ello en parte debido significativa preferencia hacia la autoconstrucción. Finalmente, en el segmento de departamentos, en los próximos años la modalidad de pre-venta adquisición de vivienda en planos- iría reduciéndose, ello ante la madurez del mercado inmobiliario y ante la estabilización de la demanda por vivienda, situación que se registra en otros países en la región. Créditos Hipotecarios / PBI - Perú Créditos Hipotecarios / PBI - Año 2013 24% 6.0% 5.0% 5.0% 5.3% 5.7% 20% 16% 19.3% 4.0% 3.7% 3.8% 4.3% 12% 3.0% 3.1% 8% 4% 5.3% 3.6% 3.3% 1.5% 2.0% 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 0% Chile Perú Colombia México Ecuador Fuente: SBS / BCRP Elaboración: Estudios Económicos Scotiabank Fuente: SBS / ASBANC Elaboración: Estudios Económicos Scotiabank 27
DISCLAIMER Las opiniones, estimaciones, pronósticos y recomendaciones efectuadas en el presente reporte son producto de la investigación y estudio realizado por el autor sobre la base de información pública disponible. El presente informe no constituye asesoría en inversiones ni contiene, ni debe ser interpretado, como una oferta, una invitación o una recomendación para realizar cualquier acto jurídico respecto a cualquier valor mobiliario o producto financiero. Scotiabank Perú S.A.A. y sus subsidiarias no se responsabilizan por cualquier error, omisión o inexactitud que pudiera presentar el mismo ni por los resultados de cualquier decisión de inversion adoptada por un inversionista respecto de los valores o productos financieros que se analizan.
Informe elaborado por el Departamento de Estudios Económicos de Scotiabank Perú