Valoración de inmuebles en el nuevo marco legal. m e r c a d o

Transcripción

1 m e r c a d o Valoración de inmuebles en el nuevo marco legal Raúl García García. Director de Desarrollo de Negocio y Marketing TINSA Monserrat Pascual de Blas, Francisco de Borja Hidalgo Mozos. Área Empresas TINSA La llegada al mercado español de la figura de los REIT (Real Estate Investment Trust), cuya denominación española es SOCIMI (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario), conlleva dentro del campo de la valoración inmobiliaria un nuevo reto para las sociedades de tasación, que, como veremos, serán las encargadas de valorar sus activos. Pero la forma en que se valorarán sus activos requiere una reflexión particular, máxime en un momento en que la sensibilidad respecto a la valoración de inmuebles se ha disparado, poniendo en duda incluso y sin ningún rigor ni criterio, el sistema empleado en nuestro país. 34 Directivos Construcción Marzo 2010

2 En primer lugar significar que los activos que podrán estar sujetos a inversión por parte de las SOCIMI y por lo tanto serán objeto de valoración serán: Bienes inmuebles - Viviendas - Locales comerciales - Residencias - Hoteles - Garajes - Oficinas - Terrenos destinados a promociones de bienes para arrendar Derechos - Derecho de superficie - Derecho de vuelo y de subedificación - Posesión de inmuebles en arrendamiento financiero Quedan por tanto excluidos un conjunto complejo de bienes de uso especializado de carácter unitario y ligado a su funcionamiento, como son los dedicados a la producción eléctrica, presas, saltos de agua, embalses (no para riego), autopistas, carreteras, túneles de peaje, aeropuertos y puertos comerciales. La ley 11/2009, de 26 de octubre, por la que se regulan las SOCIMI, establece y determina el sujeto valorador, que será la entidad responsable de las distintas valoraciones a realizar. De este modo se refiere en su artículo 5.2 a sociedades de tasación previstas en la legislación del mercado hipotecario concretando de manera específica los términos genéricos del artículo 38 del Texto refundido de la Ley de Sociedades Anónimas, referido a las aportaciones no dinerarias realizadas por los socios. El hecho de fijar claramente quién será el encargado de realizar las valoraciones de los bienes resulta bastante coherente con los objetivos propuestos por la legislación aprobada, ya que en el preámbulo de la ley se establece que esta figura está preferentemente dirigida al pequeño y mediano accionista, haciendo asequible la inversión en activos inmobiliarios de manera profesional. Por lo tanto, la legislación, ante el tipo de inversor que prevé invertirá en este tipo de instrumentos financieros, ha decidido que dado que el pequeño inversor muy posiblemente no dispone de capacidad técnica para evaluar y controlar la realidad de las valoraciones de los inmuebles con los que cuente la sociedad, las mismas sean realizadas por entidades sometidas a la supervisión de una institución lo suficientemente relevante como es el Banco de España (sociedades de Título: Valoración de inmuebles en el nuevo marco legal Autores: Raúl García García. Director de Desarrollo de Negocio y Marketing TINSA Monserrat Pascual de Blas, Francisco de Borja Hidalgo Mozos. Área Empresas TINSA Fuente: Directivos Construcción, nº 231. Pág. 34 Marzo 2010 Descriptores: Valoración / Inmuebles / Normativa / SOCIMI f i c h a t é c n i c a Resumen: La situación actual del mercado en España suscita cierta polémica sobre la valoración que se realiza en la actualidad de los activos inmobiliarios por parte de las sociedades de tasación. La legislación de las SOCIMI deja patente quienes serán las entidades encargadas de realizar la valoración de sus activos, las actuales sociedades de tasación. La explicación del porqué de esta elección, así como los métodos de valoración que se deberán utilizar, constituyen el objetivo del presente documento. Marzo 2010 Directivos Construcción 35

3 tasación previstas en la legislación del mercado hipotecario), de modo que el control sobre las valoraciones y la inspección sean realizadas por el propio Banco de España, mediante las auditorías que realiza normalmente a este tipo de compañías y sea el régimen sancionador que ejerce sobre las sociedades de tasación el aplicable también en este caso. En este punto, merece la pena señalar qué es una sociedad de tasación regulada (Real Decreto 775/97). Es una sociedad homologada por el Banco de España que debe cumplir los siguientes requisitos: Sociedad anónima domiciliada en territorio nacional Capital social desembolsado: más de ( pts ) Objeto social limitado a la valoración de bienes, empresas y patrimonios Debe contar con un mínimo de 10 profesionales, al menos 3 de los vinculados a la sociedad, que normalmente ejercen las funciones de control de las valoraciones realizadas. Estas sociedades están supervisadas por Banco de España y también por la CNMV y Dirección General de Seguros en función de la finalidad para la que se realizan las valoraciones. Por lo tanto, no estamos hablando de profesionales independientes o compañías que realizan valoraciones de acuerdo a un código ético (si existe) y sin ningún tipo de supervisión, no contando en estos casos muchas veces con ningún tipo de cobertura ante los errores que se puedan producir derivados de su actividad. Teniendo en cuenta el artículo 7 de la ley, referido a la financiación ajena fundamentalmente hipotecaria, que sin lugar a dudas usarán las SOCIMIs en el desarrollo de las actividades inmobiliarias que le son propias, esta interpretación adquiere mayor fuerza, en tanto en cuanto la normativa vigente en España, establece la obligatoriedad de una tasación hipotecaria conforme a la Orden ECO/805/2003 para la financiación mediante préstamos hipotecarios. Por lo tanto, el legislador a efectos de mantener una homogeneidad en las distintas valoraciones que se realicen, ha considerado oportuno que sea el mismo sujeto valorador, en este caso las sociedades de tasación, quienes se encarguen de realizar las valoraciones Las Sociedades Gestoras desginarán la sociedad de tasación que efectuará las valoraciones Contará con medios técnicos y personales supervisados por mecanismos de control interno. Dispone de un seguro responsabilidad civil por importe de , más el 0,5/1000 de los bienes tasados en el ejercicio anterior, con un máximo de Están sujetas a un régimen de incompatibilidades y obligaciones de confidencialidad posteriores, aunque las finalidades sean diferentes, para cumplir en primer lugar con los requerimientos de valoración que aparecen en el artículo 3 referido a los requisitos de inversión: El valor del activo se determinará según la media de los balances individuales o, en su caso, consolidados trimestrales del ejercicio, pudiendo optar la sociedad para calcular dicho valor por sustituir el valor contable por el de mercado de los elementos integrantes de tales balances, 36 Directivos Construcción Marzo 2010

4 el cual se aplicaría en todos los ces del balanejercicio. En referencia a la normativa de valoración aplicable se deben de tener en cuenta distintas circunstancias y narios: esce- 1º) Ningún instrumento financiero, ni mercado bursátil nacional, puede escapar al creciente fenómeno de la globalización financiera, por lo que en consecuencia las SOCIMI españolas, competirán a nivel mundial por la captación de fondos, lo que de alguna forma produce como efecto directo que las valoracio- nes que se realicen deben admitir una comparación a nivel internacional. Así mismo este hecho viene derivado de la aplicación de las NIC-NIIF, como normativa de obligado cumplimento, que garantizan que cualquier inversor europeo y/o internacional, sepa y conozca específicamente las reglas de valoración de bienes inmuebles aplicadas para el cumplimiento de esta normativa. Lógicamente esta situación e interpretación nos conduce directamente a asumir la aplicación de las International Valuation Standards (IVS) como normativa que es de general aceptación a nivel mundial en el ámbito contable y como normativa paraguas. 2º) Por otro parte no se debe olvidar que las SOCIMI, tal como establece el artículo 4, al tener obligación de cotizar en un mercado regulado español o en cualquier otro estado miembro de la Unión Europea o del Espacio Económico Europeo, están sometidas a la supervisión de la CNMV. Desde este punto de vista, el Comité Ejecutivo de la CNMV, en su sesión celebrada el día 26 de junio de 2008, emitió ya un documento denominado Recomendaciones a las sociedades de valoración e inmobiliarias cotizadas o en proceso de salida a bolsa, en relación con la valoración de activos inmuebles, el cual establecía en concreto en su apartado de recomendaciones de la CNMV a las sociedades de valoración, en la letra g) que se debían aplicar las normas internacionales de valoración (IVS) para determinar el valor razonable de los activos, cuando las valoraciones vayan a tener efectos frente a terceros. Ello implica la realización de las verificaciones mínimas que exigen tales normas y el Libro Rojo de RICS. En cualquier caso, y como ya se ha comentado en diversos foros desde la aparición del citado documento, estas normativas son menos exigentes, en cuanto a nivel de comprobaciones, que las establecidas en la Orden ECO/805/2003 sobre las que se rigen las valoraciones en España que tienen finalidad financiera. En consecuencia parece claro que las valoraciones con finalidad de aportación no dinerarias y con finalidad contable, directa o indirecta, deberán regirse por las IVS. La nueva legislación hace asequible la inversión en activos inmobiliarios al pequeño y mediano accionista Marzo 2010 Directivos Construcción 37

5 3º) No obstante, no podemos ni debemos olvidar, que las SOCIMI necesitarán financiar su actividad inmobiliaria, mediante financiación hipotecaria, y que incluso el propio legislador ha previsto esta situación estableciendo en el artículo 7 que el saldo de la financiación ajena no podrá superar el 70% del activo de la entidad. En consecuencia, en este supuesto la normativa aplicable será obligatoriamente la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles, que establece claramente que serán las sociedades de tasación sometidas a la supervisión del Banco de España, quienes deban hacer esas valoraciones. Por lo tanto, y dado que estas últimas valoraciones deben ser realizadas por el sujeto valorador mencionado previamente, el legislador en buena lógica, ha decidido homogeneizar estas valoraciones, en torno al sujeto valorador representado por las sociedades de tasación, debido a su supervisión administrativa, a la obligatoriedad de sus valoraciones para mercado hipotecario y a su experiencia en la aplicación de procesos y 1.- Comparación. Constituye el método de valoración más universalizado en España. Solamente se podrá utilizar en el caso de que existan comparables suficientes de venta de inmuebles destinados al arrendamiento, siendo este normalmente un mercado muy estrecho, máxime en la actualidad. 2.- Actualización. Método de valoración indirecto utilizable cuando exista información sobre mercados de rentas y rendimientos. 3.- Residual. Método de valoración indirecto utilizado para la valoración de terrenos, aportaciones y edificios para rehabilitar. Exige la valoración de la explotación posterior en arrendamiento. 4.- Coste o reposición. Método de valoración adecuado cuando las características del mercado hacen suponer que el valor de mercado sería asimilable a los costes de generar el inmueble. Es un método indirecto de dar valor a inmuebles en obras para determinadas finalidades. Con estas metodologías se deberá obtener el valor de mercado de los bienes inmuebles objeto de valoración, del que se pueden extraer para aclarar su concepto dos definiciones según la normativa aplicada: El valor del activo se determinará según la media de los balances individuales controles que exceden con mucho los requerimientos y comprobaciones que se realizan a nivel internacional. Dado que el objeto social es la adquisición y promoción de inmuebles para su arrendamiento y de terrenos también para la promoción y arrendamiento, las metodologías básicas de valoración que se emplearán son: Según las Normas Internacionales de Valuación IVS, el valor de mercado es la cantidad estimada por la que una propiedad debería poderse intercambiar a fecha de la valoración entre un comprador y un vendedor sin vinculación entre sí, actuando por voluntad propia y sin ser presionados tras un periodo de comercialización adecuado en el cual las partes han actuado con conocimiento de causa, de forma prudente y sin coacción. La Orden ECO 805/03 precisa algo más esta definición. De este modo, define el valor de mercado o venal de 38 Directivos Construcción Marzo 2010

6 un inmueble (VM) como el precio al que podría venderse el inmueble, mediante contrato privado entre un vendedor voluntario y un comprador independiente en la fecha de la tasación en el supuesto de que el bien se hubiere ofrecido públicamente en el mercado, que las condiciones del mercado permitieren disponer del mismo de manera ordenada y que se dispusiere de un plazo normal, habida cuenta de la naturaleza del inmueble, para negociar la venta. A tal efecto se considerará: - Que entre vendedor y comprador no debe existir vinculación previa alguna, y que ninguno de los dos tiene un interés personal o profesional en la transacción ajeno a la causa del contrato. - Que la oferta pública al mercado conlleva tanto la realización de una comercialización adecuada al tipo de bien de que se trate, como la ausencia de información privilegiada en cualquiera de las partes intervinientes. - Que el precio del inmueble es consecuente con la oferta pública citada y que refleja en una estimación razonable el precio (más probable) que se obtendría en las condiciones del mercado existentes en la fecha de la tasación. Los impuestos no se incluirán en el precio, así como tampoco incluirá los gastos de comercialización. Como resumen de todo lo descrito se puede afirmar que la legislación está persiguiendo que las SOCIMI puedan competir en la captación de fondos, en base a una transparencia absoluta en el proceso de valoración, que haga comparable a estas sociedades con cualquier otro instrumento financiero internacional de similares características. Por lo tanto, el hecho de que el sujeto valorador sea una entidad regulada y supervisada administrativamente, constituye una condición necesaria, que fija las Las SOCIMI están supervisadas por el Banco de España y la CNMV bases de una información transparente y homogénea a nivel internacional que haga más competitivas a las SOCIMIs, de modo que sea la propia rentabilidad que las mismas generen, a través de la dinámica del sector inmobiliario nacional e internacional y del saber hacer de los gestores de las mismas, la condición suficiente que determine su nivel de éxito. Destacar finalmente la obligación que tendrán las SOCIMI de valorar los inmuebles al menos una vez al año, así como en la adquisición y venta. Será capacidad de las Sociedades Gestoras la designación de la sociedad de tasación que efectuará las valoraciones, siendo realizadas por la misma durante un plazo no inferior a tres años, ni superior a nueve, salvo por causa justificada y previa autorización de la CNMV. Por supuesto la sociedad de tasación designada ha de ser completamente independiente de la Sociedad Gestora, debiéndose suministrar a la CNMV cualquier información relativa a la actividad de la tasadora que les sea solicitada. Marzo 2010 Directivos Construcción 39