sa promotora Ie abonarfa una retribuci6n fijada en concepto de comisiones, correspondiente a Una empresa promotora de un conjunto inmobiliario,

Transcripción

1 inmueble a fondo La que dicen los jueces: En 105contrato5 de mediaci6n inmobiliaria con clausula de exclusividad, ipuede el propietario vender directamente sin tener que abonar las comisiones pactadas a la empresa mediadora?.y; Paloma Alvaro Martinez Abogado La empresa mediad ora no estaba de acuerdo con el hecho de que la promotora no Ie abonara la retribuci6n pactada en el contrato de mediaci6n, por la venta de esos tres inmuebles, a pesar de que 105 hubiera vendido la promotora. Por ello, interpuso una demand a contra la empresa promotora sa promotora Ie abonarfa una retribuci6n fijada en concepto de comisiones, correspondiente a Una empresa promotora de un conjunto inmobiliario, cada una de las ventas de los bienes inmuebles formaliz6 un contrato de mediaci6n 0 corretaje con una empresa de mediacion inmobiliaria, incluidos en el contrato de mediaci6n. para la venta de dichos inmuebles. La empresa mediadora realizo todas las gestiones En el mencionado contrato se estipul6 que la oportunas para proceder a vender todos los inmuebles, can los gastos econ6micos que empresa de mediaci6n se encargaba de la supone comercializar la venta de dichos venta de los inmuebles, ya cambio, la empre- inmuebles.

2 Por su parte, la empresa promotora por iniciativa propia, procedio a vender tres inmuebles sin intervencion del mediador, por 10 que, una vez realizadas las ventas no abono las correspondientes comisiones por las tres operaciones lievadas a cabo. Pactar una exclusividad de doble vinculacion subjetiva implica que en el caso de ventas convenidas a iniciativa del propio ofertante el mediador tenga derecho a la remuneraci6n La empresa mediadora no estaba de acuerdo con el hecho de que la promotora no Ie abonara la retribucion pactada en el contrato de mediacion por la venta de esos tres inmuebles, a pesar de que los hubiera vendido la promotora. Por ello, interpuso una demanda contra la empresa promotora, en la que solicitaba el derecho de la empresa mediadora comisiones pactadas en el contrato de mediacion yen su caso, se condenara ala promotora al pago de las cantidades a cobrar las correspondientes alas comisiones pactadas en el mencionado contrato, inmuebles. derivadas de la venta de dichos tres La empresa promotora, contesto a la demanda, y nego deber remuneracion alguna a la mediadora por razon de dicho contrato, ya que la venta de los tres inmuebles se habfa celebrado por su propia iniciativa y sin intervencion de esta. EI Juzgado de Primera Instancia, dicta sentencia por la que estimo parcial mente la demanda de la empresa mediadora, y condeno a la empresa promotora a satisfacer a la empresa mediadora una cantidad de dinero muy inferior a la solicitada por esta, mas los intereses legales desde la interpelacion judicial, ya que acept6 los planteamientos de la empresa promotora, y tras interpretar el contrato celebrado par las partes, liego a la conclusion de que la clausula de exclusividad no constitufa obstaculo para que la propietaria de las fincas las vend iera personalmente, sin que, en tal caso, viniera obligada a pagar comision a la inmobiliaria. Textualmente consider6 que "(... ) el pacta de exclusiva no puede sino entenderse como comprensivo de la obligacion de -Ia promotora - de no atribuir a otros mediadores la venta de los inmuebles resenados en el contrato (... ), pero en ningun caso la de abstenerse de enajenar por sf misma, sin mediaci6n alguna (... )". AI no estar ninguna de las empresas conforme con la sentencia dictada en primera instancia, am bas interpusieron sus respectivos Recursos de Apelacion contra dicha sentencia. Aproximadamente un ana despues, la Audiencia Provincial dict6 sentencia por la que desestimo el recurso interpuesto por la empresa promotora, y estimo el recurso formalizado por la empresa mediadora en el sentido de incrementar el importe que debfa abonarle la promotora, al considerar su derecho a la contraprestaci6n, por las ventas celebradas aunque se hubieran perfeccionado sin su mediacion. Dicho Tribunal argument6 que "el pacta de exclusividad obligaba tambien a la - promotora-, de modo que el porcentaje del precio pactado como retribuci6n debfa entenderse vinculado a todas las ventas, con independencia de que hubiese habido 0 no mediaci6n directa - de la mediadora-." Para liegar a dicha conclusion, la Audiencia Provincial tuvo en cuenta las heterogeneas prestaciones a las que la empresa mediadora se habfa obligado, como el asesoramiento, vigilancia e informacion, ademas de mediacion, y en particular la de soportar el coste fntegro de la promocion de todas las ventas de las fincas contempladas en el contrato. La empresa promotora, estaba muy disconforme con dicha sentencia de segunda instancia de la Audiencia Provincial, por 10 que, contra esta formaliz6 un Recurso de Casaci6n. La empresa promotora fundament6 su primer motivo del Recurso, en que la sentencia dictada por la Audiencia Provincial, infringfa la jurisprudencia, entre otras las sentencias del

3 Tribunal Supremo de 9 de octubre de 1965, de 16 de septiembre de 1988, Y de 30 de noviembre de 1993, que interpretan la c1ausula de exclusividad en los' COntratos de intermediaci6n inmobiliaria, en el sentido de que obliga al propietario a no vender por medio de otro agente distinto del que tiene la exclusividad, pero no Ie impide vender directamente el inmueble, del intermediario. sin devengo de comisi6n por parte Ef mediador tiene derecho a fa remuneraci6n cuando de sus gestiones se hubiera aprovechado quien concfuy6 ef contrato Entre las sentencias que alegaba la promotora, alguna de ellas exige para que a la empresa mediadora se Ie reconozca el derecho a la remuneraci6n, que el negocio promovido haya sido resultado de su actividad. Por ejemplo, la sentencia de fecha 30 de noviembre de 1993, estableci6 que el derecho del corredor a la remuneraci6n presupone "Ia celebraci6n del contrato. pretendido" y, ademas, que esta "tenga lugar como consecuencia de la actuaci6n del corredor", por el contrario, el mediador no tiene derecho a contraprestaci6n "cuando el contrato tuvo lugar previas gestiones de la propia demandada"; en el mismo sentido, la sentencia de fecha 9 de octubre de 1965, que estableci6 que el caracter exclusivo del encargo no limitaba "Ia facultad del dueno para concertar personal mente el negocio, salvo pacta expreso", y que el mediador, por no haber realizado la prestacion a su cargo, no tiene, en tal caso, derecho a reclamar "una comisi6n por los servicios no prestados"; la sentencia de fecha 16 de septiembre de 1998, se limit6 a reproducir una declaracion, segun la cual " el contrato de exclusiva no obliga... a otra cosa que a no vender por medio de otra persona... "; y la de fecha 25 de enero de 1996 exigi6 una interpretaci6n estricta del pacta de exclusiva en el contrato de distribuci6n. Sin embargo, la presente sentencia que resuelve el Recurso de Casaci6n desestima dicho motivo, ya que establece que 10 expuesto no significa - como alguna de las sentencias enumeradas senalan- que los contratantes no puedan ejercitar la potencialidad normativa creadora que les reconoce el articulo del C6digo Civil (Iibertad de pactos, clausulas y condiciones entre los contratantes, siempre que no sean contrarias alas leyes, a la moral, ni al orden publico), y pactar una exclusividad de doble vinculacion subjetiva e, incluso, que en el caso de ventas convenidas a iniciativa del propio ofertante, el mediador tenga derecho a la remuneraci6n. Y en el presente caso, segun se indica en la sentencia recurrida dictada por la Audiencia Provincial, despues de la indagaci6n del sentido jurfdicamente relevante de las declaraciones de las dos partes contratantes, es 10 que sucedi6. Es mas, las argumentaciones de la mencionada sentencia de la Audiencia Provincial, a

4 partir de la prueba, de la obligaci6n de la empresa mediadora de pagar los costos de la promoci6n de todas las ventas previstas, tiene conexi6n con al doctrina jurisprudencial, entre otras de las sentencias de fecha 21 de octubre de 1965, 1 de diciembre de 1986, 26 de marzo y 23 de septiembre de 1991, segun las cuales, el mediador tiene derecho a la remuneraci6n cuando de sus gestiones se hubiera aprovechado quien concluy6 el contrato. Otro de los motivos que alega la promotora en su Recurso, es que la senten cia de la Audiencia Provincial habra declarado el derecho de retribuci6n de la empresa mediadora, como una consecuencia de haber realizado "determinadas actuaciones en relaci6n con los inmuebles vendidos", y que dicha empresa en ningun momento aleg6 ni prob6, que hubiera realizado' actividad alguna en relaci6n con la venta de dichos inmuebles, y que por ello, los motivos de la sentencia recurrida son incongruentes y que ha infringido las reglas sobre la carga de la prueba. Estos motivos la sentencia del Tribunal Supremo los desestima, ya que la sentencia de la Audiencia Provincial no realiz6 ninguna afirmaci6n en tal sentido. Como se expuso anteriormente, la condena de la promotora a pagar la contraprestaci6n correspondiente a la venta de los tres inmuebles, se encuentra no en que dichas ventas hubieran resultado de la mediaci6n de la empresa inmobiliaria, sino en que las dos partes habfan convenido el pago de la retribuci6n aunque la perfecci6n de los contratos venta se lograran sin la intervenci6n directa de la mediadora. Otro motivo que aleg6 la promotora en el recurso, fue que la eficacia de los contratos de venta promovidos por la empresa mediadora, quedaba siempre condicionada a su ratificaci6n, la cual nunca se produjo en los casos referidos, y que Incluso los habra expresamente rechazado por disconformidad con las condiciones pactadas. Pero dicho motivo tambien se desestima ya que tanto en la primera senten cia como en la segunda, tras valorar las pruebas practicadas, se declar6 que las referidas ventas se habfan finalmente celebrado, incluso la sentencia recurrida afirma tal con-

5 elusi6n ante "Ia realidad de los pagos hechos - por los mencionados compradores- documental mente acreditados", asi como de "Ia posesi6n que se ostenta - por aquellos- de los locales, sin que se haya acreditado intento de desalojo alguno (... )". Por tanto, la sentencia recurrida afirm6 la perfecci6n de las ventas, sin embargo, la promotora en otro motivo del recurso no ataca la valoraci6n de la prueba que Ilevo a la Audiencia Provincial a tal afirmacion, sino que se basa en una premisa contraria fa la anteriormente afirmada, y alega que los mencionados contratos no se habian perfeccionado, y que por tanto, la sentencia de apelacion era contraria a la jurisprudencia segun la cual en los contratos de mediacion inmobiliaria "(...) el derecho a la percepcion de comisi6n por part@.delintermediario nace con la perfecci6n del contrato de compraventa y no con la mera oferta (...)"; y que se estaban infringiendo normas del ordenamiento juridico, en concreto el articulo del C6digo Civil, en relaci6n a la interpretaci6n de los contratos y el sentido literal de sus c1ausulas,ya que al condenarla a pagar a la mediadora. su contraprestacion, se estaba interpretando en contra de la referida norma alguna de las c1ausulas del contrato celebrado entre las partes, en las que claramente se establece que el derecho de la empresa mediadora a la remuneraci6n nace con la perfeccion de las ventas. La condena de la promotora a pagar la contraprestaci6n correspondiente a la venta de los tres inmuebles, se encuentra no en que dichas ventas hubieran resultado de la mediaci6n de la empresa inmobiliaria, sino en que las dos partes habian convenido el pago de la retribuci6n aunque la perfecci6n de los contratos venta se lograran sin la intervenci6n directa de la mediadora declarado que no cabe la denuncia de la infracci6n de normas del ordenamiento jurfdico o de la jurisprudencia aplicables a la decisi6n del conflicto, a partir de un supuesto de hecho que no sea coincidente con el declarado en la sentencia, a menos que se consiga previamente la modificaci6n de este. Por tanto, todos los motivos alegados en el recurso de casaci6n por la promotora fueron desestimados y se confirmo la sentencia de apelaci6n, por la que se declar6 el derecho de la empresa mediadora a la contraprestaci6n por las ventas celebradas por la promotora, aunque se hubieran perfeccionado sin su mediacion, y conden6 a esta a abonar el porcentaje del precio pactado como retribucion fijada en concepto de comisiones. Sin embargo, dicho motivo tambien fue desestimado, ya que esta Sala reiteradamente ha Sentencia del Tribunal Supremo de 7 de mayo de marginal n