Introducción 3/45. 1 El traslado de las oficinas de Caja Vital Kutxa, Ayuntamiento y Seguridad Social pueden ser

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1 ANÁLISIS DE LA OFERTA INMOBILIARIA EN VITORIA-GASTEIZ Pisos y locales usados Febrero de 2016

2 ÍNDICE Introducción Vivienda Pisos en venta Comparativa con las ciudades del entorno Análisis interno de Pisos en alquiler Comparativa con las ciudades del entorno Análisis interno de Compraventa y alquiler de vivienda usada: dos mercados divergentes Locales Locales en venta Comparativa con las ciudades del entorno Análisis interno de Locales en alquiler Comparativa con las ciudades del entorno Análisis interno de...39 Conclusiones /45

3 Introducción En este trabajo se aborda la situación actual de la oferta inmobiliaria en en una doble perspectiva comparativa. Por un lado, se intenta ofrecer una visión comparada con la realidad de las seis capitales de provincia más próximas (,, Donosita,, y ) con las que forma un cuadrante que geográficamente se sitúa en el norte de la península ibérica aunando las zonas del Alto Ebro y el Cantábrico oriental. Por otro, pretendemos dar una visión del espacio interior de la ciudad desde el punto de vista de la oferta de vivienda y locales. La importancia del conocimiento del mercado inmobiliario obedece a su carácter de elemento crítico estructurador de la sociedad local y de la propia ciudad como realidad física. Ello es así en la medida en que el intercambio de bienes inmobiliarios satisface una serie de funciones básicas: - Satisfacción de la más básica necesidad de alojamiento; esta es la perspectiva más unida al valor de uso de la vivienda. - Satisfacción de necesidades cambiantes que, dentro de la cobertura de la función de alojamiento, significan encaje con otros aspectos tanto materiales como simbólicos: adaptación a renta y status, variaciones en la composición familiar y ciclo de vida, etc. - Inversión/ahorro. Junto con la anterior, es la expresión del valor de cambio de la vivienda, algo que debe ser considerado en la medida en que modela y condiciona la posibilidad de realización real de la vivienda como valor de uso. Es decir, la inversión en vivienda modifica el precio de una mercancía cuya función (uso/cambio) es indistinguible lo que provoca, a menudo problemas de acceso a la vivienda principal, dificultad de emancipación, exclusión residencial, etc. - Función productiva, dando alojamiento a las actividades empresariales. Como factor productivo, debe ser considerado su valor de cambio. Uno de los procesos más característicos a este respecto es la interacción entre el precio inmobiliario y la rentabilidad del negocio: el coste del local es un factor de competitividad (puede ser una barrera de acceso) pero, a su vez, el precio inmobiliario es función de la rentabilidad de las actividades empresariales, es decir, un aumento de la rentabilidad de los negocios de un área urbana puede devenir en un aumento del coste de inmobiliario que, a su vez, modifica las condiciones de competitividad y rentabilidad de los negocios alojados. Este puede ser el caso de lo acaecido en el centro de en la primera década del siglo XXI: la bonanza económica y la actividad especulativa favorece el aumento de precios inmobiliarios lo que provoca la expulsión de actividades económicas del centro a otras zonas 1 El análisis cuantitativo de esta realidad es posible gracias a la existencia de una fuente de datos que recopila buena parte de la oferta inmobiliaria, fundamentalmente de segunda mano. Esta fuente el geoportal goolzoom.com- facilita de forma geolocalizada la oferta inmobiliaria de diversos portales especializados en servicios inmobiliarios (la labor de esos portales consiste en anunciar ofertas inmobiliarias fundamentalmente de particulares). La ubicación, tamaño y precio de un volumen muy importante de propiedades ofertadas nos permite manejar una estimación de la situación actualizada de mercado con una visión geográfica razonablemente exacta y detallada. 1 El traslado de las oficinas de Caja Vital Kutxa, Ayuntamiento y Seguridad Social pueden ser manifestaciones de un proceso probablemente interrumpido y, con toda seguridad, condicionado por el pinchazo de la burbuja inmobiliaria y la crisis económica. Que sepamos, no se ha analizado si ese abandono del centro ha sido algo más amplio ni cuáles han sido sus efectos en el mercado inmobiliario. 3/45

4 Lógicamente, esta fuente es tan sólo una de las perspectivas sobre el mercado inmobiliario. Podríamos considerar que las principales formas de considerar o conocer el mercado inmobiliario son: - Las compraventas registradas en el Registro Mercantil. Se trata de transacciones reales pero sus datos individuales no son públicos. En general, las variables físicas que contiene esta fuente (ubicación, tamaño) son exactos, no así el precio que, en principio sería inferior o igual al real, acordado entre las partes. - La estadística de vivienda del Departamento de Empleo y Políticas sociales del Gobierno Vasco, que ofrece datos de número de licencias de obra mayor, previsión de edificación y rehabilitación de viviendas, vivienda vacía, oferta inmobiliaria (volumen, precios) por Territorio Histórico. Esta fuente, aporta datos estadísticos sin una gran desagregación geográfica y no permite cruzar tamaño y precio (sí da en algunos casos precios por metro cuadrado); en cambio, además de los indicadores generales de la marcha del sector, aporta una referencia de volumen y valor de oferta de vivienda nueva. Evidentemente, no maneja información de locales para actividades económicas. - La Sociedad de Tasación, Tinsa y similares: son entidades privadas que prestan servicios inmobiliarios. Manejan una gran cantidad de información muy detallada acerca del mercado inmobiliario. Realizan informes y proporcionan algunos indicadores a nivel provincial e incluso por ciudad. La Sociedad de Tasación elabora informes (de pago) a nivel de distrito. Los puntos fuertes de la fuente de datos utilizada para este informe son: - el manejo de las principales variables definitorias del bien ofertado (metros cuadrados y precio) al nivel más elemental (cada propiedad ofertada) y con una ubicación geográfica bastante exacta, lo que permite construir indicadores a nivel de barrio, polígono industrial, etc. - la disponibilidad de información equivalente para pisos y locales, tanto en venta como en alquiler Sus limitaciones más destacables son: - la muestra manejada no es exhaustiva pues proviene de portales inmobiliarios determinados, lo que significa que no necesariamente contiene información de todos los portales inmobiliarios ni, menos aún, de todos los canales de compraventa; en cualquier caso, creemos que la oferta que maneja este geoportal es amplia y, aunque es imposible conocer la cuota de mercado que representa, pensamos que es suficientemente representativa - en su mayor parte, se limita a la oferta de segunda mano - podrían existir diferencias cuantitativas y cualitativas en la cuota de mercado de las diferentes ciudades comparadas; el volumen de propiedades existentes y el contraste con otras fuentes apuntan a una incidencia real muy baja de este problema - en principio, no está disponible una referencia temporal de los registros manejados lo que impide realizar directamente un análisis evolutivo de los indicadores obtenidos; la extracción y análisis de esta información en periodos regulares de tiempo, permitiría realizar un seguimiento de la dinámica de nuestro mercado inmobiliario 4/45

5 1. Vivienda El contexto en que analizamos el mercado de la vivienda usada está marcado por las consecuencias de una crisis en la que precisamente este mercado y el propio sector de la edificación han jugado un papel crucial y, a su vez, han sufrido las consecuencias de una previa expansión incontrolada. El desplome del sector a partir de 2008 tiene reflejo en la brusca caída del volumen de edificación que, en el caso alavés ha conducido hasta niveles de actividad prácticamente nulos. Viviendas de nueva planta previstas por año Araba/Álava Bizkaia Gipuzkoa Fuente: Dpto. Empleo y Políticas Sociales. Estadística de Edificación y Vivienda Desde que en 2007 el mercado de la vivienda tocara techo, la oferta de vivienda usada no ha dejado de crecer, a la vez que se desplomaban los precios. Entre 2007 y 2015, el stock de vivienda libre en venta en Alava se ha multiplicado por 2,5 y el precio medio se ha reducido en una tercera parte. En el mismo periodo, la oferta de vivienda nueva libre cayó un 76% y su precio lo hizo un 20,6%; el volumen de VPO ofertada cayó también un 75% y, sin embargo, su precio aumentó un 14,4%. Viviendas usadas en venta en Alava, precios medios por m2 útil ( ) y precios medios de las viviendas (miles ). Alava Viviendas Precio m2 útil Precio viviendas , , , , , , , , III , Fuente: Dpto. Empleo y Políticas Sociales. Encuesta sobre Oferta Inmobiliaria El mercado de alquiler, en cambio, no ha tenido el comportamiento expansivo observado en la vivienda libre en venta. Es posible que lo reducido de la oferta se deba en parte a que estando alquiladas dejen de estar disponibles, es decir, al propio movimiento de este 5/45

6 mercado. Sin embargo, nos inclinamos a pensar que permanecen las rigideces que dificultan un mercado de alquiler más dinámico (preferencia por la compra y desconfianza por parte de los propietarios). El comportamiento de los precios, como en la compraventa libre, ha sido bajista, pero en mucha menor medida: entre 2007 y 2015 han bajado tan sólo un 17,5% de media, con un pequeño repunte en el último ejercicio. La rentabilidad de la inversión en vivienda se ha visto fuertemente alterada por la crisis. Mientras la rentabilidad por plusvalías ha retrocedido hasta niveles negativos, la obtenida por rentas de alquiler es hoy claramente superior a la de Probablemente, el balance de ambas para inversiones realizadas antes del estallido de la burbuja inmobiliaria es negativo o pequeño. Sin embargo, cabe pensar que inversiones realizadas en la actualidad generarían un nivel de rentabilidad muy importante, lo que debería permitir, junto con otras medidas de estímulo, una normalización del mercado de alquiler con un mayor volumen de oferta y unos precios inferiores y espacialmente más equilibrados. Viviendas en alquiler libre ofertadas y rentas medias ( /mes). Alava2015 Viviendas Precio m2 útil , , , , , , , , III ,4 Fuente: Dpto. Empleo y Políticas Sociales. Encuesta sobre Oferta Inmobiliaria Una comparación de los parámetros del mercado de vivienda usada en venta en las capitales vascas según diversas fuentes reporta resultados diversos para conceptos relacionados pero diferentes. El volumen de propiedades en venta y el orden de las ciudades en función del precio aportan cierta coherencia al panorama obtenido según las tres fuentes analizadas. posee una dimensión de mercado como mínimo equivalente a la suma de las otras dos capitales. En cuanto a precios, todas las fuentes sitúan a como ciudad más cara y a la capital alavesa como la más barata. Si consideramos los registros oficiales como fuente más rigurosa, vemos que el precio por metro cuadrado en dobla al de. La encuesta de oferta inmobiliaria del Departamento de empleo y políticas sociales del Gobierno Vasco aprecia un stock de oferta muy superior al recogido por el geoportal Goolzoom y una horquilla de precios medios mucho más estrecha que la que ofrece esta última fuente o que la ofrecida por los Registros de la Propiedad. Compra-venta de vivienda usada. Comparativa de algunas fuentes Colegio de Registradores y Registros de la Propiedad Nº compraventas Precio medio ( /m2) Dpto. Empleo y Políticas Sociales. Encuesta sobre Oferta Inmobiliaria* Nº pisos ofertados Precio medio ( /m2) Nº pisos ofertados Goolzoom Precio medio ( /m2) * Datos del conjunto del Territorio Histórico 6/45

7 Los precios recogidos en los registros oficiales son menores que los estimados a partir de la base de Goolzoom (un 12% menos en y un 25% en y ), algo lógico teniendo en cuenta que Goolzoom recoge precios que aunque en muchos casos ya han sido corregidos a la baja, caso de materializarse la compraventa pueden experimentar un último recorte. En cuanto al análisis interior del mercado de vivienda usada en, el medio de contextualización de los datos analizados es su comparación con la distribución por barrios de las características del stock total de viviendas, según la información catastral disponible en la actualidad. Para empezar, por el número de registros de muchos de los barrios, la base de datos obtenida a partir de Goolzoom no se puede considerar como muestra estadísticamente significativa a nivel de barrio. Sin embargo, el grado de correlación entre las distribuciones por barrio del número de pisos (el coeficiente de correlación de Pearson es r = 0,88 lo que indica una correlación muy intensa), de precios brutos (r = 0,83) y precios por metro cuadrado (r = 0,77) indica un grado de ajuste más que aceptable entre ambas distribuciones, lo que aporta fiabilidad al uso de esta base de datos. Curiosamente, aunque la distribución de las superficies medias indica un escaso ajuste entre las distribuciones de las dos fuentes que estamos comparando (r = 0,39 que es una correlación débil), las medias generales para el conjunto de la ciudad son prácticamente coincidentes (89,6 y 91,6 m2). Catastro media (m2) Valor catastral medio ( ) Valor catastral por m2 media (m2) Goolzoom Precio por m2 ( ) Precio Barrio Nº ( ) Nº medio ( ) 1 Casco Viejo , , Ensanche , , Lovaina , , Coronacion , , El Pilar , , Gazalbide , , Txagorritxu , , San Martin , , Zaramaga , , Anglo-Vasco , , Arantzabela , Santiago , , Aranbizkarra , , Arana , , Desamparados , , Judimendi , , Santa Lucia , , Adurtza , , San Cristobal , , Mendizorrotza , , Ariznabarra , , Ali , , Sansomendi , , Arriaga-Lakua , , Abetxuko , , Zona Rural Este , , Zona Rural Noroeste , Zona Rural Suroeste , , Zabalgana , , Salburua , , Aretxabaleta-Gardelegi , , , , /45

8 1.1. Pisos en venta Comparativa con las ciudades del entorno En el ámbito de las capitales de nuestro entorno, la oferta de pisos en venta en es la más reducida tanto en número de propiedades ofertadas como en superficie y valor total acumulados. El stock de pisos en venta en la capital alavesa apenas alcanza el 40% de la oferta existente en (el 36% en términos de superficie total en venta) y, siendo la segunda ciudad del área analizada en términos de población, su oferta es significativamente menor a la del resto de ciudades más pequeñas. El tamaño medio de los pisos ofertados en Vitoria es de 90m2 frente a los 97 de media de las siete ciudades comparadas.,, y presentan superficies tipo superiores a la media pero también y tienen superficies medias significativamente mayores que las de Vitoria. Oferta de pisos en venta Total general Nº acumulada (m2) media (m2) mínima (m2) máxima (m2) Rango intercuantílico superficie (m2) Valor acumulado (x ) Precio medio ( ) Precio mínimo ( ) Precio máximo ( ) Rango intercuantílico precio ( ) Precio por m2 ( /m2) Precio mínimo por m2 ( /m2) Precio máximo por m2 ( /m2) Rango intercuantílico precio por m2 ( /m2) El precio medio de los pisos en venta se sitúa en en los euros, siendo la tercera capital más barata de las siete analizadas y muy por debajo del resto de capitales vascas. En términos de precio por metro cuadrado, nuestra ciudad resulta algo más cara (lógico teniendo en cuenta que la superficie media es la más baja) situándose en la cuarta posición entre las ciudades analizadas. Esta posición intermedia no implica que Vitoria, con euros por metro cuadrado, se aproxime a la media de las siete ciudades analizadas. Lo que sucede es que el peso de los precios de y eleva este parámetro medio hasta los euros por metro cuadrado, valor que es un 22% superior al de la capital alavesa. Otro aspecto a valorar en la oferta inmobiliaria es la variedad de la oferta existente como elemento definitorio de la capacidad de dar satisfacción a un mercado segmentado con necesidades y rentas diferentes. Características asociadas al propio inmueble (dimensión, calidad constructiva, estado de conservación), a los valores asociados a su ubicación geográfica (jerarquía en la trama urbana, valores paisajísticos, monumentales, etc.) o al nivel socioeconómico asociado a la ubicación concreta, pueden ser factores que expliquen 8/45

9 las diferencias individuales y agregadas. No nos detendremos a analizar estos factores explicativos sino que, sin perderlos de vista, nos limitaremos a exponer la forma en que se concreta la diversidad o versatilidad de la oferta entendida como atributo global de cada ciudad que describe la capacidad de adaptación de su oferta inmobiliaria a las necesidades de una potencial demanda. Ranking ciudades por indicador Nº acumulada (m2) media (m2) mínima (m2) máxima (m2) Rango intercuantílico superficie (m2) Valor acumulado ( ) Precio medio ( ) Precio mínimo ( ) Precio máximo ( ) Rango intercuantílico precio ( ) Precio por m2 ( /m2) Precio mínimo por m2 ( /m2) Precio máximo por m2 ( /m2) Rango intercuantílico precio por m2 ( /m2) Para este análisis utilizaremos la combinación de tres indicadores: valores mínimos y máximos (de superficie, precio y precio por metro cuadrado) y rango intercuartílico de cada uno de esos tres parámetros 2. El uso del rango intercuartílico permite una medida más robusta de la variabilidad o dispersión de la distribución al no considerar los valores extremos superiores e inferiores. Vitoria ocupa, junto con, las últimas posiciones en rango intercuartílico de los tres parámetros analizados: superficie, precio y precio por metro cuadrado. Los datos no sólo indican una menor versatilidad de la oferta de estas ciudades sino una gran distancia tanto respecto de los valores medios de las siete ciudades consideradas como de la ciudad con mayor amplitud o variedad de su oferta. Así, el rango intercuartílico de superficie media de los pisos de es 28m2, 10 menos que la media y lejos de los 52m2 de. En el caso del precio medio, el rango de la capital alavesa es de euros, cerca de la mitad de la media general y una cuarta parte del rango observado en. Algo similar sucede con el rango de precios por metro cuadrado, que en Vitoria es de 480 euros, frente a de y los de media de las siete ciudades. Esta relativa concentración de la oferta de pisos usados en torno a valores medios es debida, tanto en superficie como en precio, a la combinación de valores mínimos relativamente elevados y a valores máximos bajos. Dicho de otra manera, en, comparando con las ciudades de su entorno, es más difícil encontrar pisos en venta de tamaño y precio bajos e, igualmente, es más difícil que en otras ciudades encontrar pisos muy grandes y muy caros. 2 El rango intercuartílico es una medida de la dispersión estadística, igual a la diferencia entre el tercer y el primer cuartil de una distribución. Los cuartiles son los tres valores que dividen al conjunto de datos ordenados en cuatro partes porcentualmente iguales. 9/45

10 Stock de pisos en venta (Nº) Valor del stock de pisos en venta (Millones ) Millones Precio medio ( ) Precio por m2 ( /m2) Precios mínimos y máximos por ciudad ) Ciuda de s se gún supe rficie (m edia, a cum ula da y variedad de superficies en venta) Rango intercuantílico superficie (m2) Vito ria- B ilbao B urgo s Lo gro ño D o no stia m edia (m 2) El tam año de la burbuja expresa la superficie acum ulada en venta Rango intercuantílico precio ( ) Ciuda des se gún pre cio (m edio, a cum ula da y variedad de precios en venta ) B urgo s Vito ria- Lo gro ño B ilbao D o no stia Precio medio ( ) El tam año de la burbuja expresa el valo r acum ulado de lo s piso s en venta Rango intercuantílico precio por m2 ( /m2) Ciudades según precio por m2 y variedad de precios Precio por m2 ( /m2) 10/45

11 En resumen, comparativamente, tiene una oferta de pisos usados en venta escasa, relativamente asequible, con los pisos más pequeños, y poco diversa en cuanto a superficie y precio. destaca por su volumen de oferta y niveles de precio y versatilidad amplios. es la ciudad más cara y con mayor variedad de oferta Análisis interno de El Ensanche vitoriano es el barrio con mayor volumen de oferta de pisos en venta, con 52 pisos y m2. Destaca igualmente por el mayor tamaño medio de la ciudad. Zabalgana, Lakua-Arriaga, Lovaina, Coronación y Salburua cuentan también con un volumen de oferta muy notable, entre los y los m2 cada uno. En estos seis barrios se localiza el 47% de la oferta de pisos en venta en términos de superficie y el 45% en términos de número de viviendas. Adurtza, San Cristóbal y Casco Viejo destacan por la pequeña dimensión de las viviendas ofertadas. También es relevante observar que los nuevos barrios periféricos Lakua-Arriaga, Sansomendi, Salburua y Zabalgana- cuentan con una oferta de pisos de tamaño medio-bajo, en torno a los m2. Pisos en venta. Indicadores y ranking por barrio Ordenado según precio medio Barrio Nº pisos acumulada (m2) media (m2) Precio medio ( ) Precio por m2 ( ) 2 Ensanche Mendizorrotza San Martín Lovaina Desamparados Gazalbide Arriaga-Lakua Aretxabaleta El Anglo Santiago Txagorritxu Santa Lucía Aranbizkarra Sansomendi Ariznabarra Salburua Z. Rural Suroeste Z. Rural Este Zabalgana Coronación Casco Viejo San Cristóbal Judimendi Adurtza El Pilar Zaramaga Abetxuko Arana Ali-Gobeo Arantzabela - 27 Z. Rural Noroeste - 11/45

12 Ensanche y Mendizorrotza son, con una gran diferencia, los barrios con pisos más caros, y euros, respectivamente, aproximadamente el triple que la media de los barrios más baratos Abetxuko, Arana y Ali-Gobeo- donde el precio medio ronda los euros. San Martín, Lovaina y Desamparados también tienen precios claramente superiores a la media de la ciudad y, junto con Ensanche y Mendizorrotza lideran también el ratio de precio por metro cuadrado. A este respecto, llama la atención la oferta de ciertos barrios que, como Casco Viejo o San Cristóbal, cuentan con pisos en venta relativamente asequibles pero que, dada su reducida superficie, tienen ratios de precio por metro cuadrado bastante elevados. Por el contrario, tenemos el caso de Santiago, Aranbizkarra y, sobre todo, Gazalbide, donde se ofertan viviendas bastante amplias con precios por metro cuadrado por debajo de la media. Considerando simultáneamente precio y superficie de los pisos en venta ofertados, observamos una progresión clara y lógica de aumento de precio de la vivienda a medida que aumenta su superficie. Sin embargo, es posible distinguir tres conglomerados de barrios en función del comportamiento de su oferta inmobiliaria en función de estas dos variables: - El primero lo forman Ensanche, Mendizorrotza, San Martín, Lovaina y Desamparados, y supera ampliamente los valores medios de la ciudad, tanto en superficie como en precio medios - En segundo lugar pero con características opuestas al anterior, es decir, precio y dimensión bajas, tenemos los barrios de Adurtza, San Cristóbal, Casco Viejo, Ali- Gobeo, Judimendi, El Pilar, Zaramaga, Arana, Ariznabarra y Zona rural Este. - Con valores de superficie y precios en torno a las respectivas medias de la ciudad, tenemos prácticamente el resto de barrios: Coronación, Zabalgana, Salburua, Santa Lucía, Sansomendi, Arriaga-Lakua, Aretxabaleta, El Anglo, Txagorritxu, Aranbizkarra y Santiago. 12/45

13 Abetxuko, Zona rural Noroeste y Gazalbide, cada uno de ellos con un nivel de precio diferente, se caracterizan por una superficie muy superior a la del resto de barrios de precio medio similar. Oferta de pisos en venta: Precio y superficie media por barrio Ensanche Mendizorrotza Precio medio ( ) Lovaina San Martín Desamparados Arriaga-Lakua Gazalbide Aretxabaleta Ariznabarra El Anglo Santiago Santa LucÝa Txagorritxu Zona Rural Este Coronación Sansomendi Casco Viejo Salburua Aranbizkarra Zona Rural Suroeste San Cristóbal Judimendi Zabalgana Adurtza El Pilar Zaramaga Ali-Gobeo Arana Abetxuko media (m2) La distribución de los barrios en función del precio por metro cuadrado de pisos usados en venta muestra que los valores más bajos se encuentran en barrios ubicados al norte y este del centro de la ciudad, así como en Ali y Abetxuko. Los precios unitarios más altos se dan en Ensanche, Mendizorrotza, Lovaina, San Martín, por encima de los euros por metro cuadrado. 13/45

14 1.2. Pisos en alquiler Comparativa con las ciudades del entorno La oferta de pisos en alquiler es inferior a la de venta tanto en el conjunto del área como en cada una de las ciudades analizadas. Eso sí, la oferta de alquiler en es aún más reducida en términos relativos que la de venta, oferta cuyo volumen se situaba a la cola de las ciudades analizadas, incluso por debajo de ciudades más pequeñas del interior. La oferta de alquiler en es poco más del 4% del conjunto de ciudades analizadas, tanto en número de inmuebles como en superficie total ofertada. La superficie media de los pisos ofertados en nuestra ciudad es de 91 m2, ligeramente por encima de la media de las ciudades del área y sólo superada por los 100 m2 de y los 93 de. Oferta de pisos en alquiler Total general Nº acumulada (mm) media (m2) mínima (m2) máxima (m2) Rango intercuantílico superficie (m2) Valor acumulado ( ) Precio medio ( ) Precio mínimo ( ) Precio máximo ( ) Rango intercuantílico precio ( ) Precio por m2 ( /m2) 11,1 6,4 13,1 7,4 5,8 7,6 8,7 8,7 Precio mínimo por m2 ( /m2) 3,0 2,0 3,0 1,0 2,0 2,0 3,0 1,0 Precio máximo por m2 ( /m2) 32,0 14,0 33,0 18,0 11,0 132,0 18,0 132,0 Rango intercuantílico precio por m2 ( /m2) 3,0 2,0 5,0 2,0 2,0 2,0 3,0 4,0 El precio medio de alquiler solicitado en es de 733 euros, ligeramente inferior a la media de las siete ciudades pero siendo la tercera ciudad más cara, superada por (1.034 ) y (940 ). En términos de precio por metro cuadrado, se repite la misma situación: con 9 euros por metro cuadrado, es la tercera ciudad más cara tras y con 13 y 11 euros respectivamente. En cuanto a la variedad de las características básicas (precio y superficie) de los pisos ofertados en alquiler, muestra un grado de dispersión relativamente bajo en término de superficie y precio bruto pero en términos de precio por metro cuadrado la horquilla es mayor. Además, en comparación con la oferta de pisos en venta, en la que la capital alavesa se mostraba como la ciudad con un mercado muy poco versátil, en el caso del alquiler, a pesar de la escasa dimensión del mercado, dispone de una oferta más variada en precio, algo que, en realidad obedece a una mayor carestía relativa en sus precios de alquiler. De hecho, la capital alavesa tiene los precios mínimos (bruto y por m2) más elevados de las siete ciudades comparadas. 14/45

15 Stock de pisos en alquiler (Nº) Valor del stock de pisos en alquiler (Miles /mes) M ile s Precio medio ( /mes) Precio por m2 ( /m2/mes) ,0 12,0 10,0 8,0 6,0 4,0 2,0 0, Precios mínimos y máximos por ciudad ) Rango intercuantílico superficie (m2) Ciudades según superficie en alquiler (media, acumulada y variedad de superficies) media (m2) El tamaño de la burbuja expresa la superficie acumulada en alquiler 400 Ciudades según precio de alquiler (medio, acumulado y variedad de precios) Ciudades según precio por m2 y variedad de precios de alquiler Rango intercuantílico precio ( ) Precio medio ( ) El tamaño de la burbuja expresa el valor acumulado de los precios de alquiler Rango intercuantílico precio por m2 ( /m2) Precio por m2 ( /m2) 15/45

16 En síntesis, el mercado de alquiler de nuestra ciudad en relación con las capitales más próximas se caracteriza por: - Su pequeña dimensión. - Su posición intermedia en términos de superficie y precios. Ocupa la tercera posición tras y. - La diversidad de superficies disponibles en es comparativamente reducida. - Ocupa una posición intermedia entre las ciudades analizadas en cuanto a diversidad en precios, lo que obedece a una mayor carestía relativa. Este precio medio relativamente alto se explica más por la escasez de pisos muy baratos que por la abundancia de pisos caros. Ranking ciudades por indicador Nº acumulada (mm) media (m2) mínima (m2) máxima (m2) Rango intercuantílico superficie (m2) Valor acumulado ( ) Precio medio ( ) Precio mínimo ( ) Precio máximo ( ) Rango intercuantílico precio ( ) Precio por m2 ( /m2) Precio mínimo por m2 ( /m2) Precio máximo por m2 ( /m2) Rango intercuantílico precio por m2 ( /m2) /45

17 Análisis interno de Dos tercios de la oferta de alquiler se ubica en tan sólo 10 de los 31 barrios de, esto es, 149 de las 221 viviendas disponibles en el momento de la consulta. Ensanche, Lovaina, Mendizorrotza y Zona Rural Este son los barrios con mayor volumen de oferta, seguidos por Arriaga-Lakua, Casco Viejo, San Martín, Ariznabarra, Txagorritxu y Desamparados. Los inmuebles de mayor dimensión se ofertan en Ensanche, San Martín, Mendizorrotza y Gazalbide, todo ellos con medias por encima de los 100 metros cuadrados. Zona Rural Este, Salburua, Zaramaga, El Anglo, Aranbizkarra, Zabalgana y Casco Viejo ofertan las viviendas más pequeñas. Pisos en alquiler. Indicadores y ranking por barrio Ordenado según precio medio acumulada (m2) media (m2) Precio medio ( ) Precio por m2 ( ) Barrio Nº pisos 2 Ensanche San Martín Arriaga-Lakua Mendizorrotza Lovaina Santa Lucía Santiago Judimendi Gazalbide San Cristóbal Ariznabarra El Pilar Txagorritxu El Anglo Zabalgana Adurtza Casco Viejo Aranbizkarra Coronación Z. Rural Este Desamparados Zaramaga Salburua Abetxuko Arana Arantzabela Ali-Gobeo - 23 Sansomendi - 27 Z. Rural Noroeste - 28 Z. Rural Suroeste - 31 Aretxabaleta - Los alquileres más caros se encuentran en Ensanche, San Martín, Arriaga-Lakua, Mendizorrotza, Lovaina y Santa Lucía, en una horquilla entre los 928 y los 750 euros mensuales. Hay que tener en cuenta que estos seis barrios concentran una buena parte de la oferta (99 de los 221 pisos disponibles) por lo que su límite inferior de precio medio se aproxima mucho a la media general de la ciudad. Dicho de otra manera, la distribución de la oferta de viviendas en alquiler no es simétrica alrededor de la media sino que está sesgada hacia precios altos. 17/45

18 En el extremo opuesto de la distribución y con precios medios por debajo de los 600 euros mensuales, encontramos una oferta bastante reducida con tan sólo 15 inmuebles en cinco barrios: Arantzabela, Arana, Abetxuko, Salburua y Zaramaga. La distribución espacial de las rentas de alquiler en términos de precio por metro cuadrado revela el peculiar comportamiento del mercado inmobiliario, algo en lo que intentaremos profundizar en el siguiente apartado, comparando los mercados de venta y alquiler de pisos y su relación con la desigualdad socio-económica y el conflicto de latente entre la satisfacción de una necesidad básica y la extracción de rentas especulativas. La simple consideración de algunos indicadores del mercado de alquiler aporta ya algunos indicios en este sentido. Barrios como Ensanche, Mendizorrotza, Lovaina o San Martín, con un perfil socio-económico alto cuentan con precios brutos altos; sin embargo, en términos de coste de alquiler por metro cuadrado, se sitúan al mismo nivel o, incluso, por debajo de barrios populares. De esta forma la desigualdad social se ve alimentada en un doble sentido: el precio bruto elevado de barrios de clase media-alta suponen una barrera de entrada a familias con un nivel económico inferior que deben buscar residencia en barrios habitados preferentemente por clases populares, a la vez que se ven obligados a pagar un precio unitario o por metro cuadrado superior 12 Oferta de pisos en alquiler: precio bruto y precio por m2 11 Desam parados 10 Salburua Precio por m2 ( /m2/mes) Arantzabela Zona Rural Este Cas co Viejo El Anglo Txagorritxu Coronación Aranbizkarra Arana Adurtza Zabalgana Zaram aga Ariznabarra San Cristóbal Santiago Gazalbide El Pilar Judimendi Lovaina Santa Lucía Mendizorrotza San Martín Arriaga-Lakua Ensanche 6 Abetxuko Precio bruto ( /mes) 18/45

19 1.3. Compraventa y alquiler de vivienda usada: mercados divergentes? La distribución de los precios medios de la vivienda usada en las modalidades de compraventa y alquiler en los barrios de indica un comportamiento relativamente independiente, con un nivel de correlación bajo entre precios por metro cuadrado de una y otra modalidad. Esto se refleja en la existencia de barrios que se desvían de una distribución teórica (representada en el gráfico por la recta de ajuste lineal de ambas variables), en uno u otro sentido: - Ensanche, San Martín y Arriaga-Lakua, con precios de venta elevados, tienen rentas de alquiler bajas, lo mismo que (con niveles de precios inferiores) Gazalbide, Santiago, El Pilar, Judimendi, Santa Lucía y Abetxuko. - En el caso opuesto, Desamparados, Salburua, Casco Viejo, El Anglo o Arana se desvían de la distribución tipo pero con un valor elevado del metro cuadrado en alquiler. - Mendizorrotza, Lovaina, Txagorritxu, Sn Cristóbal, Zabalgana, Aranbizkarra, Adurtza o Coronación presentan una relación de precios de venta y alquiler ajustada a la tendencia general. 12 Precios medios de pisos usados por barrio 11 Desamparados Alquiler ( /m2/mes) Salburua Casco Viejo Z.R.Este Lovaina Anglo Mendizorrotza Zaramaga Aranbi Zabalg Arana Txago Coronación Adurtza S.Cristóbal Ensanche Arizna Gazalbide Arriaga-Lakua El Pilar Santiago Judim Sta.Lucía San Martín 6 Abetxuko Venta ( /m2) Esta disparidad de comportamiento espacial del mercado de vivienda usada es visible igualmente aplicando un modelo de interpolación de los datos de los inmuebles aplicados al espacio continuo de la ciudad. Los mapas siguientes representan ese modelo hipotético de distribución continua del valor inmobiliario en las modalidades de venta y alquiler. Podría decirse que, parcialmente, una imagen es el negativo de la otra: que, en buena parte, allá donde el precio por metro por metro cuadrado de vivienda en venta es relativamente elevado, la renta en alquiler tiende a ser relativamente baja. Sin duda, se aprecian áreas del mapa con valores equivalentes en ambas modalidades de acceso a la vivienda pero, en términos generales, se puede decir que en la vivienda usada se observan dos mercados paralelos que tienden a complementarse de una forma muy específica. El modo en que tiene lugar la distribución espacial de los precios de uno y otro apunta a dos mercados diferentes pero en absoluto independientes. Es la relativa asimetría de los precios en las dos modalidades en relación con la condición socioeconómica de los barrios lo que apunta a la hipótesis de que existe una posición dominante de mercado que aporta ventajas a los propietarios del capital tanto a la hora de comprar (demanda solvente en la modalidad de compra, a precios relativos más bajos) como en su posición de arrendadores, en la que aprovecharían una relativa escasez y una posición débil de unos arrendatarios insolventes frente a una hipotética compra. 19/45

20 Evidentemente, la compra para vivienda habitual es frecuente (probablemente, más que para un posterior alquiler) y ese caso no encaja al completo con la hipótesis planteada, pero también es cierto que la disposición de ahorros e ingresos suficientes para la compra ponen al comprador en posición negociadora más ventajosa en un mercado más amplio, variado y parcialmente deprimido. También somos conscientes de que cuando hablamos de mercado de venta y de alquiler, no estamos hablando de los mismos inmuebles y que existen algunas diferencias en cuanto a tamaño, ubicación, calidades o equipamiento, que hacen que el piso tipo de una y otra modalidad sean algo diferentes. Sin embargo, la fuerza de la asimetría espacial y su superposición con la distribución de la condición socioeconómica de la población, permiten sostener, al menos como hipótesis la existencia de unos mercados de vivienda que reflejan parcialmente una relación de subordinación que es, en última instancia, consecuencia de una relación de clase. Modelos de precios por metro cuadrado de viviendas usadas Venta Alquiler La distribución espacial de la relación entre precios de alquiler y venta refleja con crudeza una localización de los valores mínimos en los barrios con mayores niveles de renta. Relación precios alquiler / compra ( ) Precio bruto Relación precios alquiler / compra ( ) Precio/m2 20/45

21 Llegamos a la misma conclusión si manejamos, como en el siguiente mapa, un modelo continuo de de esa relación, entendido como un indicador de rentabilidad del arrendamiento de viviendas en las diferentes áreas de la ciudad. De un modo gráfico, podríamos decir que, hipotéticamente, sería más rentable invertir en dos viviendas en un barrio pobre donde es posible obtener rentas relativamente elevadas, que hacerlo en una vivienda en un barrio rico donde la rentabilidad de la renta de alquiler será menor y donde el tiempo necesario para recuperar la inversión será mayor. Modelo de rentabilidad de la vivienda en alquiler en 3 El ratio de rentabilidad del alquiler 4 por barrio presenta una intensa correlación inversa con la renta familiar disponible media por barrio (r = 0,8). En barrios como El Pilar, Adurtza, Judimendi, Abetxuko, San Cristóbal o Arana, con una renta familiar disponible anual entre los 25 y los euros, el ratio de rentabilidad es igual o superior al 6% anual. En el extremo opuesto, en Lovaina, Ensanche, Desamparados y Mendizorrotza, con rentas familiares disponibles entre los 38 y los euros anuales, presentan los indicadores de rentabilidad del alquiler más bajos, siempre por debajo del 4% anual. 3 La intensidad de color rojo representa la rentabilidad del alquiler definido como la fracción que representa el precio mensual medio atribuido a un punto del mapa (según un modelo de interpolación a partir de datos reales) respecto del precio de venta medio correspondiente a ese mismo punto. El tono más intenso significa un mayor esfuerzo relativo del arrendatario respecto de una eventual compra o, desde el punto de vista del arrendador, un menor número de mensualidades equivalentes para amortizar el valor de compra tipo. 4 Como aproximación a este concepto de rentabilidad del alquiler hemos utilizado el cociente entre renta media anual de alquiler y precio medio de venta, expresado en tanto por ciento. 21/45

22 Precios medios de venta y alquiler anual por barrios. Relación entre rentabilidad del alquiler y nivel económico Precio medio ( ) Renta anual media ( ) Rentabilidad (%) Renta familiar disponible media ( ) 5 El Pilar , Adurtza , Judimendi , Abetxuko , Arana , San Cristóbal , Arriaga-Lakua , Casco Viejo , Zaramaga , Santa Lucía , Zabalgana , Coronación , Ariznabarra , Aranbizkarra , , Txagorritxu , Santiago , Zona Rural Este , El Anglo , Salburua , Gazalbide , San Martín , Lovaina , Ensanche , Desamparados , Mendizorrotza , También el análisis del esfuerzo equivalente de la población residente para acceder a la vivienda en alquiler y propiedad desvela algunas desigualdades en el mismo sentido de los análisis anteriores. Los indicadores de esfuerzo en compra toman valores máximos Casco Viejo, Ensanche y Lovaina, aparentemente asociados a su posición central, aspecto que, sin duda, es muy importante en la determinación de precios. El esfuerzo de compra es bajo en muchos de los barrios de renta baja, algo que puede ser matizado en dos sentidos: por un lado, si el nivel de esfuerzo es bajo para estos barrios, es aún menor para hipotéticos compradores solventes residan donde residan: por otro lado, la proporción de demanda solvente en barrios de bajos ingresos será menor, y la población residente en este tipo de barrios tendrá una preferencia por el alquiler superior, lo que llevará probablemente a buscar vivienda de alquiler en su barrio o en barrios con niveles de precios similares. Y estos precios de alquiler, aunque inferiores en términos absolutos a los de las zonas ricas, serán superiores tanto en términos de esfuerzo para el arrendatario como de rentabilidad para el arrendador. Probablemente, toda esta situación está siendo propiciada y modulada por la coexistencia de dos fenómenos: de un lado, la abrupta salida al mercado de venta de un gran número de viviendas (con el consiguiente desplome de precios), consecuencia del pinchazo de la burbuja inmobiliaria; y por otro, la persistencia de cierta aversión por el alquiler por parte de los propietarios de viviendas causante de la escasez de vivienda disponible en alquiler y de lo limitado del ajuste de sus precios. Cabe pensar, por tanto que los desequilibrios entre mercado de alquiler y de venta se han agrandado con la crisis pero, además, la previsible recuperación de los precios del alquiler va a suponer otra vuelca de tuerca a la situación descrita. Consecuentemente, se plantea la hipótesis de que el estímulo decidido de la oferta de alquiler contribuiría al descenso de rentas y, en consecuencia, a una corrección del desequilibrio social y espacial de la rentabilidad por renta de alquiler y esfuerzo de acceso a la vivienda. 22/45

23 Esfuerzo acceso a la vivienda usada en propiedad Equivalencia en años de renta disponible* Esfuerzo acceso a la vivienda de alquiler Porcentaje del coste de alquiler respecto de la renta familiar disponible mensual* * La fuente para los datos de renta es Eustat y corresponden a Indicadores de los mercados de venta y alquiler de pisos usados en los barrios de Barrio Nº acumulada (m2) Venta media (m2) Precio medio ( ) Precio por m2 ( ) Nº acumulada (m2) Alquiler media (m2) Precio medio ( ) Precio por m2 ( ) 1 Casco Viejo Ensanche Lovaina Coronación El Pilar Gazalbide Txagorritxu San Martín Zaramaga El Anglo Arantzabela Santiago Aranbizkarra Arana Desamparados Judimendi Santa Lucía Adurtza San Cristóbal Mendizorrotza Ariznabarra Ali-Gobeo Sansomendi Arriaga-Lakua Abetxuko Z.R.Este Z.R.Noroeste Z.R.Suroeste Zabalgana Salburua Aretxabaleta /45