PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANA DE CATARROJA (VALENCIA)

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1 ANEJO 4: ESTUDIO DE VIVIENDA PG-MJ-A4-02(febrero 2011) pág. 1 de 41

2 ÍNDICE 1.- OBJETO Y ANTECEDENTES conclusiones extraidas del estudio de vivienda del programa de actuación integrada nou mil.lenni ÁMBITO DEL ESTUDIO SITUACIÓN ACTUAL DESDE LA PERSPECTIVA DE LA DEMANDA SITUACIÓN ACTUAL DESDE LA PERSPECTIVA DE LA OFERTA EQUILIBRIO OFERTA-DEMANDA cálculo de indicadores para el plan general INDICADORES DEMOGRÁFICOS Y DE VIVIENDA SEGÚN EL ESTUDIO DE NECESIDADES DE LA GENERALITAT VALENCIANA INDICADORES DE DEMANDA DE VIVIENDA PROTEGIDA reserva mínima de vivienda protegida según la ley de suelo estatal conclusiones anejos PG-MJ-A4-02(febrero 2011) pág. 2 de 41

3 1.- OBJETO Y ANTECEDENTES El Plan General de Catarroja, debe contener un estudio de vivienda acorde con lo especificado en la normativa vigente: - Articulo 46.4 de la Ley 16/2005, de 30 de diciembre, Urbanística Valenciana. Directrices relativas a la calidad de vida de los ciudadanos Las directrices definitorias de la estrategia de evolución urbana y ocupación del territorio fijarán criterios y objetivos que tengan por finalidad la mejora de la calidad de vida de los ciudadanos y, en concreto y como mínimo, respecto de: 4. Acceso a la vivienda: Objetivos de política de vivienda y, en especial, de atención a la demanda de la sometida a protección pública, que materialicen cuantitativa y temporalmente, de forma vinculante, las conclusiones derivadas del estudio de demanda a que se refiere el artículo 9 de la Ley de Ordenación del Territorio y Protección del Paisaje, fijando el porcentaje de suelo destinado a tal fin que debe reservarse en los planes parciales y de reforma interior que desarrollen el plan. - Articulo 9 de la Ley 4/2004, de 30 de junio, de Ordenación del Territorio y Protección del Paisaje: Los planes de acción territorial y los planes generales deberán incluir en la el análisis y diagnóstico sobre la situación de la vivienda, tanto libre como de protección pública, en su ámbito de ordenación, a los efectos de establecer las reservas de suelo u otras medidas urbanísticas necesarias para dar respuesta a las necesidades derivadas de dicho estudio. Su contenido estará adaptado al grado de complejidad del mercado de la vivienda en el ámbito objeto del respectivo plan. - Orden de 28 de julio de 2008, de la Conselleria de Medio Ambiente, Agua, Urbanismo y Vivienda, por la que se implanta el sistema de indicadores territoriales de demanda de vivienda con protección pública. En el presente Estudio de Vivienda cabe remarcar el siguiente hito: El Programa de Actuación Integrada del Sector Catarroja Nou Mil.lenni del término municipal de Catarroja (en adelante PDAI), proponía la creación de un nuevo sector de suelo urbanizable residencial en un ámbito de la actuación con una extensión de unas 170 hectáreas que incluían el propio sector más la red primaria adscrita y que suponía la expansión del casco urbano de Catarroja hacia el Oeste. Dicha alternativa fue sometida a la fase de información pública llevada a cabo mediante la publicación de los correspondientes edictos el DOGV de fechas 1 de julio de 2005 y 25 de octubre de 2005, así como los BOP nº 244 y 250 de fecha 14 y 21 de octubre de 2005, respectivamente. Posteriormente el Ayuntamiento en Pleno de fecha 26 de enero de 2006, estudió y valoró la propuesta, acordando adjudicar provisionalmente el Programa. Durante la tramitación del Programa, el consistorio municipal tomó la decisión de revisar su Plan General incorporando la propuesta del Sector Catarroja Nou Mil.lenni en el modelo territorial del Concierto Previo de este nuevo Plan General. Por ello, en el acuerdo del Ayuntamiento, Pleno de fecha 26 de enero de 2006, se dispone que la propuesta del Programa será remitida a la Comisión Territorial de Urbanismo junto con el documento de Concierto Previo para recabar su aprobación definitiva PG-MJ-A4-02(febrero 2011) pág. 3 de 41

4 Más tarde, por resolución de fecha 14 de febrero de 2008 de la Directora General de Ordenación del Territorio, se declara definitivamente aprobada la Homologación y Plan Parcial del sector Nou Mil.lenni. (BOP nº 162 de fecha ). Este sector constituye el único suelo urbanizable previsto en el presente Plan General. Su desarrollo implica la construcción de viviendas con un 51 5% de la edificabilidad bruta del sector destinada a viviendas de protección oficial. Este importante potencial de viviendas confiere a la actuación un carácter claramente supramunicipal. Por ello, el Estudio de Vivienda que ha sido tramitado junto con la Homologación de este sector, no solamente se refiere al ámbito sectorial o municipal, sino analiza la situación de la vivienda en un ámbito supramunicipal. Este estudio es plenamente aplicable al presente Plan General. A continuación se expondrán las conclusiones obtenidas, incluyendo el estudio completo en el anejo. Con objeto de completar el estudio de vivienda del Plan General además se incorporan los indicadores de demanda de vivienda protegida, de acuerdo con la Orden de 28 de julio, de la Conselleria de Medio Ambiente, Agua, Urbanismo y Vivienda por la que se implanta el sistema de indicadores territoriales de demanda de vivienda con protección pública, así como los datos relevantes del Estudio de necesidades de vivienda y demanda en la Comunidad Valenciana ( ). 2.- CONCLUSIONES EXTRAIDAS DEL ESTUDIO DE VIVIENDA DEL PROGRAMA DE ACTUACIÓN INTEGRADA NOU MIL.LENNI ÁMBITO DEL ESTUDIO Además de realizar el análisis en el ámbito municipal de Catarroja, se estableció un área denominada entorno próximo que comprendía aquellos municipios ubicados dentro de una isócrona de 10 minutos de distancia desde Catarroja. Los municipios comprendidos en el entorno próximo eran: Beniparrell, Benetússer, Alfafar, Alcàsser, Albal, Alaquás, Picanya, Paiporta, Massanassa, Lugar Nuevo de la Corona, Catarroja, Xirivella, Torrent, Silla, Sedaví y Picassent PG-MJ-A4-02(febrero 2011) pág. 4 de 41

5 2.2.- SITUACIÓN ACTUAL DESDE LA PERSPECTIVA DE LA DEMANDA Actualmente el volumen de población en el entorno próximo es de habitantes, que da lugar a un volumen de hogares. En Catarroja este volumen asciende a habitantes y hogares. Se trata de una población con unas características socio-demográficas que la hacen más susceptibles de adquirir nuevas viviendas, concretamente viviendas protegidas: - Población joven. - Bajo nivel de renta. - Posible aumento de la tasa de inmigración. Se trata de una zona con una demanda de vivienda superior a la del resto de zonas de la provincia de Valencia. La tasa de demanda existente supone una demanda anual próxima a viviendas (alrededor de 250 en Catarroja) SITUACIÓN ACTUAL DESDE LA PERSPECTIVA DE LA OFERTA Actualmente en Catarroja y en el entorno próximo existe una baja dotación de viviendas en comparación con otros ámbitos de referencia (Provincia, Comunidad Valencia, España). En relación a la evolución del número de viviendas cabe señalar que: - A nivel global, mientras en la provincia de Valencia, la Comunidad Valenciana y España ha crecido el número de visados, en el entorno próximo a Nou Mil.lenni se mantiene estable, pero en Catarroja se ha reducido drásticamente PG-MJ-A4-02(febrero 2011) pág. 5 de 41

6 - En viviendas protegidas Catarroja en especial y el entorno próximo han experimentado una disminución muy superior a la del conjunto de la provincia, de la Comunidad y a la de España EQUILIBRIO OFERTA-DEMANDA Así pues, se puede observar que la composición de la oferta (desde la perspectiva renta libre-protegida) se halla totalmente descompensada en relación a las necesidades de vivienda protegida de la demanda. Este desequilibrio se produce en todos los ámbitos analizados: - En Valencia y su área de influencia. - En Catarroja. - En el entorno próximo a Nou Mil.lenni. - En la zona ampliada de influencia del proyecto: entorno próximo + ciudad de Valencia. Siendo además esta escasa participación de la vivienda protegida una debilidad de la oferta de la Comunidad Valenciana en su conjunto en comparación con el conjunto de España. Supondrá una mejora de los ratios de dotación de vivienda por habitante en Catarroja y en el entorno próximo que actualmente están por debajo de la media. Ayudará a cubrir la demanda insatisfecha de Catarroja y de su entorno más próximo, tanto a nivel global como en términos de vivienda protegida, siendo esta una zona con unos indicadores sociales y de demanda especialmente enfocados a la vivienda protegida. Contribuirá a cubrir la demanda de vivienda insatisfecha en otros ámbitos geográficos, principalmente en la ciudad de Valencia. Mejorará sensiblemente la composición de la oferta (renta libre-protegida) aproximándola a los requerimientos de la demanda. Será una interesante alternativa para la población residente en otros ámbitos geográficos, entre otros la ciudad de Valencia, debido principalmente a su excelente combinación de ubicación e inferior nivel de precios. 3.- CÁLCULO DE INDICADORES PARA EL PLAN GENERAL INDICADORES DEMOGRÁFICOS Y DE VIVIENDA SEGÚN EL ESTUDIO DE NECESIDADES DE LA GENERALITAT VALENCIANA Por otro lado, extrayendo las conclusiones del Estudio de las necesidades y demanda de viviendas en la Comunitat Valenciana : Se ha producido un debilitamiento de la demanda de vivienda entre otros motivos por las condiciones de los mercados, económicos, ect, provocando como consecuencia un descenso de las compraventas PG-MJ-A4-02(febrero 2011) pág. 6 de 41

7 La demanda potencial de acceso a la vivienda aumenta ligeramente, distinguiendo en una disminución de la demanda efectiva pero un aumento de la demanda que por cualquier motivo no pueden acceder a una vivienda. Así pues, ya que existe una demanda real de viviendas pero ésta no puede ser cubierta por la demanda no efectiva, es necesario convertir a esta demanda en efectiva con ayuda de acciones políticas públicas ayuda a la vivienda, bajo la condición de vivienda protegida. De esta manera se cubrirían las necesidades de esa parte de la población que demanda una vivienda y no puede acceder a ella y por otro lado, el mercado inmobiliario podría revitalizarse en los años próximos. Cabe concluir, que existe una demanda efectiva para los próximos 4 años de viviendas, equivalentes a viviendas anuales, de las cuales son viviendas protegidas. En base a lo expuesto, se puede deducir, que existe una demanda real de viviendas, pero éstas deben dirigirse en su mayoría a una demanda que no puede acceder a ellas. Según dicho estudio, la demanda potencial (que responde al total de necesidaddemanda de vivienda, sea con posibilidad de satisfacerla demanda efectiva- o responda a necesidades que previsiblemente no se satisfarán por diferentes motivos), existe en la Comunidad Valenciana una demanda de viviendas en los próximos 4 años. (Incluida la demanda-necesidad de cambio, de primer acceso, de rehabilitación y de segunda residencia-inversión). Los datos referentes a la demanda potencial y a la demanda efectiva para el área funcional en la que está incluida Catarroja se resumen en la siguiente tabla: PG-MJ-A4-02(febrero 2011) pág. 7 de 41

8 PG-MJ-A4-02(febrero 2011) pág. 8 de 41

9 Por otro lado la demanda no efectiva de vivienda, que se identifica como aquella que manifiesta necesidad-intención de acceder a una vivienda pero ni tiene previsto llevarlo a cabo en los próximos 4 años, bien por motivos económicos u otros, se refleja en la siguiente imagen: PG-MJ-A4-02(febrero 2011) pág. 9 de 41

10 Comparando la demanda satisfecha y la efectiva en 2003 y 2007, relacionado con el primer acceso, el estudio concluye diciendo que se ha retraído, puesto que no se ha llegado a la cifra identificada como demanda efectiva, lo que se traduce como un creciente número de demandantes de primer acceso, que no llegan a efectuarlo por las propias condiciones del mercado y la ausencia de una capitalización previa. Para los próximos 4 años, se prevé que se mantenga el comportamiento, lo que incrementa la demanda no efectiva, es decir el crecimiento del grupo de primer acceso que no ve factible acceder en corto plazo a la vivienda, a pesar de su necesidad. La evolución para la provincia de Valencia es la siguiente, disminuye la demanda efectiva en su conjunto, del 18 7% en 2003 al 15 9% en La demanda de acceso baja igualmente del 12 7% al 10 2% de los hogares. El área funcional donde está incluida Catarroja es una de las que más ha acusado este descenso, pero no se debe olvidar que estos descensos de demanda efectiva no lo son en cuanto a demanda-necesidad total, y el diferencial con esta es la demanda no efectiva, es decir, la población no accede a la vivienda, no porque no tenga necesidad de ella sino que los principales motivos son económicos. A partir de este estudio podemos deducir que una posible solución para la situación del mercado actual de la vivienda podría radicar en una amplia oferta de viviendas protegidas con precios acordes a la situación actual de la economía de la población de Catarroja y sus alrededores, de modo que se redujese la demanda no efectiva de vivienda, incrementando la demanda efectiva y facilitando el acceso de primera vivienda a la población que realmente la necesita PG-MJ-A4-02(febrero 2011) pág. 10 de 41

11 3.2.- INDICADORES DE DEMANDA DE VIVIENDA PROTEGIDA La aplicación del indicador territorial de demanda (ITD) se realiza para todo el ámbito municipal en cuanto determina la necesaria reserva para edificabilidad residencial de viviendas con protección pública, teniendo en cuenta la población del municipio y la población horizonte prevista por el planeamiento urbanístico aplicando el correspondiente ITD conforme la relación del anexo adjunto a la Orden de 28 de julio, por la que se implanta el sistema de indicadores territoriales de demanda de vivienda con protección pública. La reserva resultante se aplicará tanto para la redacción del Plan General o su revisión, como cuando proceda la adaptación del mismo. La reserva de edificabilidad residencial con destino a viviendas con protección pública, en el que procede la redacción de un Plan General o bien su revisión, se determina mediante la siguiente fórmula: R = ITD x (P+2Ppt) Donde: R: reserva de edificabilidad para vivienda de protección pública. ITD: indicador territorial de demanda para vivienda de protección pública expresado en metros cuadrados de techo por habitante. P: población del municipio referida al último padrón actualizado. Ppt: población total del municipio que se prevé incluyendo las previsiones del planeamiento. Procedemos a realizar los cálculos: R = m 2 techo protegido/hab x ( hab + 2 x hab) = m 2 techo protegido Según los cálculos realizados m 2 deben ser destinados a vivienda protegida, dentro del municipio de Catarroja, según las previsiones del nuevo planeamiento. El EI Sector Nou Mil.lenni, destina m 2 techo protegido a vivienda de protección oficial, se cumple por tanto holgadamente la reserva exigida, valor obtenido como el 51 5% de la edificabilidad bruta del sector. 4.- RESERVA MÍNIMA DE VIVIENDA PROTEGIDA SEGÚN LA LEY DE SUELO ESTATAL De acuerdo con lo dispuesto en el art del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la ley de suelo, la ordenación urbanística deberá destinar como mínimo el 30 por ciento de la edificabilidad residencial prevista en actuaciones de urbanización a vivienda sujeta a un régimen de protección pública. Tal como se ha expuesto anteriormente, en el sector Nou Mil.lenni se destinan un 51,5% de la edificabilidad residencial a vivienda de protección oficial. Con ello se cumple holgadamente esta reserva mínima exigida PG-MJ-A4-02(febrero 2011) pág. 11 de 41

12 5.- CONCLUSIONES Con todo ello, y comparando los datos obtenidos, podemos concluir diciendo que con la reserva de suelo destinado a vivienda protegida efectuada en el EI del Sector Nou Mil.lenni, se cubren las necesidades de vivienda protegida del municipio, proporcionando también vivienda para parte de la población del resto de los municipios incluidos dentro del entorno próximo de Catarroja. Además, en comparación con otras grandes proyectos futuros destinados a viviendas protegidas, cabe destacar que Nou Mil.lenni, debido a su ubicación cercana a Valencia, pero en donde los precios de mercado son inferiores, permitiría ofertar precios más asequibles. Con lo que en los próximos años, este EI, cubriría al 100% con las necesidades generadas en Catarroja y además cubriría entre un 35%-65%, las necesidades del entorno más próximo. Por lo tanto, y para concluir, a partir de este estudio podemos deducir que una posible solución para la situación del mercado actual de la vivienda podría radicar en una amplia oferta de viviendas protegidas con precios acordes a la situación actual de la economía de la población de Catarroja y sus alrededores, de modo que se redujese la demanda no efectiva de vivienda, incrementando la demanda efectiva y facilitando el acceso de primera vivienda a la población que realmente la necesita. 6.- ANEJOS Estudio de vivienda del Programa de Actuación Integrada del Sector Catarroja Nou Mil.lenni PG-MJ-A4-02(febrero 2011) pág. 12 de 41

17 PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANA DE Texto Refundido Adaptado al Acuerdo de la CTU de 26 de Enero de PG-MJ-A4-02(febrero 2011) pág. 17 de 41

41 Catarroja, febrero de 2011 JAVIER SEGURA BONO RAFAEL ROLDÁN ORTEGA Ingeniero de Caminos, Canales y Puertos Ingeniero de Caminos, Canales y Puertos Nº Col.: Nº Col.: PG-MJ-A4-02(febrero 2011) pág. 41 de 41