Contrato - Funcionalidad

Transcripción

1 ADMINISTRACIÓN DE PROYECTOS INMOBILIARIOS Cuestión Operativa - Distintas Alternativas: Fideic que construyen y adjudican >>: Rendic de cuenta (Es el que nosotros vamos a tratar Mal llamado al Costo ) Fideic que construyen y venden >>: Venta y Resultado (Su tratamiento es igual que el de empresa constructora) 1

2 Estructura funcional FIDUCIANTE Cede los bienes para la constitución del fideicomiso FIDUCIARIO Recibe los bienes en propiedad fiduciaria Beneficiario En favor de quien se ejerce el fideicomiso FIDEICOMISO Patrimonio separado del patrimonio del fiduciante y del fiduciario, inmune a la acción de los acreedores de ambos Administrado por el fiduciario según las pautas del contrato Fideicomisario Recibe la propiedad final de los bienes a la extinción del fideicomiso 2

3 Estructura funcional (reducida) FIDUCIANTE / BENEFICIARIO / FIDEICOMISARIO Cede los bienes para la constitución del fideicomiso. Recibe los beneficios y/o los bienes a la extinción del fideicomiso. FIDUCIARIO Recibe los bienes en propiedad fiduciaria FIDEICOMISO Patrimonio separado del patrimonio del fiduciante y del fiduciario, inmune a la acción de los acreedores de ambos Administrado por el fiduciario según las pautas del contrato 3

4 o El contrato es consensual Su operatividad no depende de la efectiva transferencia de los bienes o Es esencial la coexistencia de: La transmisión (o el compromiso de transmitir) la propiedad fiduciaria de los bienes al fiduciario, y El encargo de confianza. La transmisión de la propiedad sin el encargo de confianza o el encargo de confianza sin transmisión de la propiedad no es fideicomiso No requiere escritura pública, pero la transmisión de los bienes que resulte del contrato, o de su ejecución, debe cumplir con las formalidades y requisitos que le son propios según su naturaleza 4

5 INTERVINIENTES Son PARTES en el contrato de fideicomiso: el Fiduciante el Fiduciario Con el acuerdo de ellos se constituye el Fideicomiso Son TERCEROS interesados (legitimados) en el contrato de fideicomiso: el Beneficiario el Fideicomisario Pueden no existir al momento de la celebración del contrato. Estos roles pueden subsumirse y, a su vez, ser el propio fiduciante 5

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7 FIDUCIANTE El Fiduciante (también llamado constituyente u otorgante) es quien transfiere la propiedad al fiduciario para constituir el fideicomiso, disponiendo a favor de quien ha de administrarse, a quién se entregará los beneficios y a quién los bienes remanentes; además establece el plazo del contrato. Pueden ser más de uno, personas físicas o jurídicas y su calidad es transmisible, salvo estipulación en contrario. 7

8 FIDUCIANTE (cont) Transferidos los bienes, el fiduciante no mantiene con ellos ninguna vinculación Puede reservarse determinados derechos: Cambiar al beneficiario (no conveniente) y designar otros Control de la gestión del fiduciario (conveniente) Facultad de remover al fiduciario (no conveniente, sin causa acordada) Facultad de revocar el contrato (no conveniente) 8

9 FIDUCIARIO El Fiduciario es el administrador del fideicomiso, es quien recibe los bienes en propiedad fiduciaria para cumplir con la manda establecida en el contrato. Puede ser fiduciario cualquier persona física o jurídica con capacidad legal para contratar, pero sólo podrán ofrecerse al público como fiduciarios las entidades financieras o personas jurídicas autorizadas por la C.N.V. Tiene el deber de cumplir con las obligaciones impuestas por la ley y el contrato con la prudencia y diligencia del buen hombre de negocios que actúa sobre la base de la confianza depositada en él. 9

10 FIDUCIARIO (cont) El contrato deberá prever : Las facultades del fiduciario Las obligaciones del fiduciario El modo de sustituirlo si cesare, pudiendo designar fiduciario sustituto o establecer la forma de sustituirlo Tiene obligación de MEDIOS no de RESULTADO Ocurrida la cesación del fiduciario, será reemplazado por el sustituto designado en el contrato o de acuerdo al procedimiento previsto en él y los bienes fideicomitidos serán transmitidos al nuevo fiduciario. 10

11 Obligación de medios: Es la pura prestación de una actividad o un hacer; el deudor cumple con llevar a cabo la actividad con la diligencia que corresponda. Responde por negligencia (si se prueba) y no por falta de resultado. Incumple si no actúa con la prudencia y diligencia de un buen hombre de negocios. Ej: El médico se obliga a actuar con diligencia pero no se obliga a curar, tampoco el abogado a ganar el juicio, ni el fiduciario a entregar el edificio (aunque AFIP opine lo contrario; pero cuidado, no le demos argumento). Obligación de resultados: El deudor compromete una actividad con un resultado concreto, no sólo debe hacer sino que deberá entregar. Incumple si no entrega lo comprometido Ej. El carpintero que confecciona un mueble, la mejora de la apariencia en la cirugía estética). 11

12 FIDUCIARIO (cont) El fiduciario CESARÁ como tal por: a) Remoción judicial por incumplimiento de sus obligaciones, a instancia del fiduciante; o a pedido del beneficiario con citación del fiduciante b) Por muerte o incapacidad judicialmente declarada, si fuera una persona física c) Por disolución, si fuera una persona jurídica d) Por quiebra o liquidación e) Por renuncia, si en el contrato se hubiese autorizado expresamente esta causa 12

13 FIDUCIARIO (cont) El contrato también deberá prever los derechos del fiduciario. Su actuación no se presume gratuita y si la retribución no hubiese sido fijada en el contrato la podrá fijar el juez teniendo en consideración la índole de la encomienda y la importancia de las tareas a cumplir. No responderá con su patrimonio por las obligaciones contraídas en la ejecución del fideicomiso, las que sólo serán satisfechas con los bienes fideicomitidos. 13

14 BENEFICIARIO El Beneficiario es el destinatario de los beneficios que produce el ejercicio de la propiedad fiduciaria (sin necesidad de contraprestación). Puede ser una persona física o jurídica, pueden ser más de uno y existir o no al tiempo del otorgamiento del contrato. Debe estar individualizado en el contrato o indicarse, en forma precisa, los datos que permitan su futura individualización Si los beneficiarios fueran más de uno, se beneficiarán en partes iguales, salvo disposición en contrario. El derecho del beneficiario puede transmitirse por actos entre vivos o por causa de muerte, salvo disposición en contrario del fiduciante, quien podrá prohibirlo, limitarlo o condicionarlo. 14

15 FIDEICOMISARIO El Fideicomisario es el destinatario final de los bienes fideicomitidos a la extinción del fideicomiso (también sin mediar contraprestación). En otras legislaciones no existe esta figura, su rol está subsumido en el beneficiario. En nuestro caso no cambia la estructura y mejora la visualización si lo consideramos beneficiario, un beneficiario residual. 15

16 FIDEICOMISARIO (cont) Vimos que el fiduciante puede ser a su vez beneficiario y también fideicomisario. Cuando se da esta circunstancia el fiduciante acumula a su condición los derechos de aquellos, pero no existe confusión de calidades. El fiduciante tiene esencialmente obligaciones (transferir bienes, con algunas facultades), el beneficiario y el fideicomisario tienen esencialmente derechos (recibir los beneficios o los bienes con algunas eventuales, muy pocas, obligaciones). Fiduciante, beneficiario y fideicomisario son distintas calidades; que eventualmente se reúnan en una sola persona es circunstancial y, a veces, meramente transitorio (SE ACUMULAN, NO SE CONFUNDEN) 16

17 PATRIMONIO FIDUCIARIO La transmisión de los bienes al fiduciario hace nacer un patrimonio autónomo de afectación específica bajo su titularidad, perfectamente diferenciado del propio, rompiendo la tradicional unidad patrimonial biunívoca de un patrimonio por persona. Sobre los bienes fideicomitidos se constituye una propiedad fiduciaria que tendrá efecto frente a terceros desde el momento en que se cumplan las formalidades exigibles de acuerdo con su naturaleza. Cuando se trate de bienes registrables, los registros correspondientes deberán tomar razón de la transferencia fiduciaria de la propiedad a nombre del fiduciario. La ley prevé que la insuficiencia de los bienes fideicomitidos para atender a las obligaciones del fideicomiso no dará lugar a la declaración de quiebra. El fiduciario puede ser titular, además de su patrimonio personal, de tantos patrimonios fiduciarios como fideicomisos administre, todos ellos patrimonios separados y sin ninguna relación entre sí. 17

18 EFECTOS DEL FIDEICOMISO: La ley establece que, por efecto del contrato de fideicomiso, con los bienes fideicomitidos se constituye un patrimonio separado del patrimonio del fiduciario y del fiduciante. Indicando expresamente que tales bienes quedarán exentos de la acción singular o colectiva de los acreedores del fiduciario y de los acreedores del fiduciante, a favor de quienes deja a salvo la acción de fraude. Se constituye, en cabeza del fiduciario, un patrimonio separado del patrimonio del fiduciante y del propio fiduciario. No corren el riego comercial de ninguno de ellos. Sólo responderán por las cargas propias de esos bienes y por las deudas contraídas por el fiduciario para el fideicomiso. 18

19 FIDEICOMISO Efecto Patrimonial 19

20 EXTINCIÓN DEL FIDEICOMISO: El Fideicomiso se extinguirá por: a) El cumplimiento del plazo o la condición a que se hubiere sometido o el vencimiento del plazo máximo legal b) La revocación del fiduciante si se hubiere reservado expresamente esa facultad; la revocación no tendrá efecto retroactivo c) Cualquier otra causal prevista en el contrato A las causales indicadas en la ley podemos agregar el cumplimiento del objeto a cuyo fin se constituyó el fideicomiso o la probada imposibilidad de su cumplimiento. Producida la extinción del fideicomiso, el fiduciario deberá entregar los bienes fideicomitidos al fideicomisario o a sus sucesores, otorgando los instrumentos y contribuyendo a las inscripciones registrales pertinentes. 20