Notas críticas sobre la denominada Ley de Inquilinos Morosos

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1 Universidad Nacional Mayor de San Marcos From the SelectedWorks of Fort Ninamancco Cordova Winter June, 2014 Notas críticas sobre la denominada Ley de Inquilinos Morosos Fort Ninamancco Córdova, Universidad Nacional Mayor de San Marcos Available at:

2 SERÁ EFECTIVA LA LEY CONTRA LOS INQUILINOS MOROSOS? ESPECIAL Notas críticas sobre la denominada Ley de Inquilinos Morosos Fort NINAMANCCO CÓRDOVA* La denominada Ley de Inquilinos Morosos ha generado mucha expectativa al ser difundida en los medios de comunicación como un mecanismo de desalojo bastante expeditivo, el cual permitiría a los arrendadores recuperar sus predios en 15 días, siempre que se haya pactado la cláusula de allanamiento a futuro del arrendatario. Sin embargo, el autor afi rma que esto no se dará en la realidad, porque esta norma no incorpora un verdadero allanamiento, y porque el nuevo artículo 594 del Código Procesal Civil otorga algunas herramientas que permitirían dilatar el proceso de desalojo contra el inquilino moroso. TEMA RELEVANTE MARCO NORMAT IVO Código Civil: arts. 144 y Código Procesal Civil: arts. 547, 594 y 692-A. I. UNA NUEVA LEY QUE HA GENE- RADO DEMASIADAS EXPECTA- TIVAS En general, como enseña la experiencia (a veces, de forma un tanto dura), no es buena idea hacerse expectativas sobre algo o sobre alguien que se muestra promisorio, en tanto que no haya nada concreto. De lo contrario, uno corre el riesgo de sufrir una decepción. A veces ese algo o esa persona no eran lo que pensábamos o, simplemente, suceden imponderables que hacen imposible concretar tales expectativas. Por lo tanto, el genuino causante de la decepción no es, pues, ese algo o alguien, sino la expectativa en sí. Es el caso que, lamentablemente, nuestra prensa de radio, televisión e internet ha generado demasiadas expectativas en torno a la reciente Ley Nº 30201, denominada Ley de Inquilinos Morosos, al afirmar sin más, en sus titulares, que ahora se podrán desalojar fácilmente a los inquilinos morosos en tan solo quince días, de modo que en adelante los propietarios de inmuebles podrán arrendarlos con toda confianza, sin tener ya temor de que su inquilino resulte ser una suerte de Don Ramón, o sea un inquilino moroso que puede permanecer, sin problemas, largos meses en el bien arrendado. * Abogado por la Universidad Nacional Mayor de San Marcos. Comisionado de estudio de Derecho Civil del ilustre Colegio de Abogados de Lima. Profesor de Derecho Civil en la Universidad de San Martín de Porres, Universidad Ricardo Palma y Universidad San Juan Bautista. 25

3 GACETA CIVIL & PROCESAL CIVIL Nº 12 JUNIO 2014 La realidad, sin embargo, es muy distinta. Acá el problema no es tanto la ley, sino las expectativas que la prensa, y algunos legisladores, han tratado de generar en la comunidad. El objetivo de estas líneas es contribuir a eliminar tales expectativas. No se trata, evidentemente, de ser pesimista, sino de ser realista, de evaluar le ley conforme a su efectivo contenido. Siendo así, cabe decirlo desde ya, habrá que concluir que mejor es que el futuro arrendador observe y evalúe con mucho cuidado a su potencial arrendatario, porque bien puede terminar convirtiéndose en un Don Ramón. Lo siento, amable lector o lectora, no hay que hacerse expectativas. II. LA NUEVA LEY Y EL ALCANCE DE LA CLÁUSULA DE ALLANA- MIENTO A FUTURO DEL ARREN- DATARIO (UN FALSO ALLANA- MIENTO) Oficialmente la ley en mención se denomina así: Ley que crea el Registro de Deudores Judiciales Morosos. Y es que aborda varios puntos importantes, no refiriéndose solo al desalojo. Tiene un total de seis artículos e igual número de disposiciones complementarias. Los cuatro primeros artículos se refieren al registro mencionado. Se indica que estará a cargo del Poder Judicial. La inscripción del deudor moroso es a petición del acreedor de conformidad con los artículos 594 y 692-A del Código Procesal Civil. La deuda debe quedar acreditada mediante una resolución judicial firme, el registro es de acceso público y gratuito, la inscripción está vigente en tanto no se extinga la obligación por cualquiera de las modalidades que contempla el Código Civil, y se indica también que la inscripción no aplica en casos que involucren a entidades estatales. La ley ha modificado también la normativa concursal. Ahora bien, el registro de deudores judiciales morosos puede ayudar al futuro arrendador a identificar a malos inquilinos. Pero, claro está, esta información no es suficiente. Si una persona se presenta ante usted, amable lector o lectora, diciendo que no figura en tal registro ello es suficiente para que usted la califique como alguien confiable? La respuesta es obvia. Para que el registro reporte una utilidad genuina, tendrán que pasar varios años funcionando plenamente. Y aun así no será nunca suficiente, sencillamente porque la demanda de inmuebles para arrendar se renueva de modo constante. Además, este registro no tiene nada de nuevo, desde hace un tiempo funciona una página web donde se registran reportes de inquilinos morosos: < Empero, lo que ha concitado la mayor atención de los medios de comunicación es el artículo 5 de la ley, que modifica el artículo 594 del Código Procesal Civil y hace referencia a la supuesta posibilidad de desalojar con facilidad en tan solo 15 días a un arrendatario moroso. Veamos esto con algo más de detalle: La parte pertinente de la nueva redacción del artículo que se acaba de citar es la siguiente: Artículo ( ) En los contratos de arrendamiento de inmuebles, con firmas legalizadas ante notario público o juez de paz, en aquellos lugares donde no haya notario público, que contengan una cláusula de allanamiento a futuro del arrendatario, para la restitución del bien por conclusión del contrato o por resolución del mismo por falta de pago conforme a lo establecido en el artículo 1697 del Código Civil, el juez notifica la demanda al arrendatario para que, dentro del plazo de seis días, acredite la vigencia del contrato de 26

4 ESPECIAL SERÁ EFECTIVA LA LEY CONTRA LOS INQUILINOS MOROSOS? arrendamiento o la cancelación del alquiler adeudado. Vencido el plazo establecido sin que se acredite lo señalado en el párrafo anterior, el juez ordena el lanzamiento en quince días hábiles, de conformidad con el artículo 593 del Código Procesal Civil. ( ). La norma contempla un mecanismo de desalojo que aparenta ser bastante expeditivo. Dicho mecanismo aplica para el caso de un arrendatario moroso de un bien inmueble. Pero cabe preguntarse aplicaría para el caso de otro poseedor, como un usufructuario? Pienso que la respuesta es negativa, ya que el tenor de la norma sugiere que estamos ante un trámite excepcional para el desalojo. De ser así, la analogía no es admisible conforme preceptúa el artículo IV del Título Preliminar del Código Civil. Este mecanismo requiere un presupuesto: la cláusula de allanamiento a futuro del arrendatario, que debe constar al menos en documento con firmas legalizadas notarialmente o ante juez de paz, en aquellos lugares donde no haya notario público Es inviable, entonces, emplear este mecanismo en contratos de arrendamiento verbales? Qué sucedería si la cláusula de allanamiento a futuro del arrendatario se pactó de manera verbal en una reunión y queda constancia de ello en algún medio electrónico o magnético? Se trataría, qué duda cabe, de un caso inusual, pero ello no afectaría la eficacia de la cláusula, puesto que la formalidad que impone la norma no tiene a la nulidad como sanción de su inobservancia, según lo estipulado en el artículo 144 del Código Civil. En qué casos opera la cláusula de allanamiento a futuro del arrendatario? No En la Ley de Inquilinos Morosos no hay ningún allanamiento verdadero, puesto que la ley no asume que el demandado está aceptando la pretensión de la parte demandante, ya que, por el contrario, puede negarla por completo. opera siempre, la norma restringe su radio de acción a dos supuestos en los cuales el arrendatario debe entregar el bien inmueble: i) por vencimiento del plazo del contrato, y ii) resolución del contrato por falta de pago conforme al artículo 1697 del Código Civil. Así, se entiende que la tal cláusula es una declaración en virtud de la cual el arrendatario se allana por adelantado en caso sea demandado por la entrega del inmueble con base en alguno de los dos supuestos mencionados. Pero se trata de un genuino allanamiento? El allanamiento implica, según lo establecen los artículos 330 y 333 del Código Procesal Civil, que el demandado acepta la pretensión que contra él se dirige, ante lo cual el juez, declarado el allanamiento, debe proceder a expedir decisión final de forma inmediata. Esto de ninguna manera sucede con la cláusula de allanamiento a futuro del arrendatario, puesto que cuando el arrendador demanda la entrega del bien, el artículo 594 del Código Procesal Civil establece que el arrendatario demandado puede contradecir alegando la vigencia del contrato o el pago de la renta adeudada. El juez, a diferencia de lo que ocurre ante un verdadero allanamiento, no puede proceder a declarar el allanamiento y expedir sentencia inmediatamente. No, antes debe resolver sobre la alegación del arrendatario demandado. En resumen, tenemos lo siguiente: si se pacta la cláusula de allanamiento anticipado a futuro del arrendatario, el arrendador, en su oportunidad, podrá demandar la restitución del inmueble con base en el vencimiento del plazo o resolución por falta de pago. Notificado con la demanda, el arrendatario tendrá un plazo de seis días para contestar la demanda, pudiendo contestarla solo con base en dos consideraciones: i) que el contrato 27

5 GACETA CIVIL & PROCESAL CIVIL Nº 12 JUNIO 2014 continúa vigente, o ii) que la deuda por renta ha sido pagada. En caso el demandado no acredite ninguna de estas dos circunstancias, el juez ordenará el lanzamiento en quince días hábiles. No hay ningún allanamiento verdadero, puesto que la ley no asume que el demandado está aceptando la pretensión de la parte demandante, ya que, por el contrario, puede negarla por completo. Como se verá en seguida, este mecanismo está lejos de ser expeditivo. Con esta ley, pese a quien le pese, Don Ramón estaría en su salsa. III. UN DESALOJO QUE DISTA DE SER EXPEDITIVO: DON RAMÓN EN SU SALSA Como sabemos, Don Ramón permanecía catorce meses sin pagar la renta de su departamento. Así que si una normativa no puede lograr desalojar a un inquilino moroso en un lapso menor, bien podríamos decir que, con ella, el buen Don Ramón estaría en su salsa. Y es que no cabe duda que un proceso de desalojo que puede durar más de catorce meses, no merece el calificativo de expeditivo o, como dicen otros medios de prensa, exprés. En efecto, para empezar, la decisión del juez con respecto a la contestación de la demanda puede ser impugnada. Por eso es sumamente criticable que algún parlamentario haya dicho, ante los medios de prensa, que con esta nueva ley no caben recursos impugnatorios de ninguna clase. Todo lo contrario, si el juez ordena el desalojo, el inquilino moroso puede apelar y suspender los efectos de tal orden judicial. Recordemos ahora lo que manda el artículo 547 de Código Procesal Civil. Si la cuantía involucrada excede las cincuenta URP, el Juez competente será el Especializado en lo Civil, caso contrario lo será el Juez de Paz Letrado. En el primer caso, el inquilino moroso puede llevar el litigio ante la Corte Suprema de Justicia. Esta sola posibilidad, como sabemos quienes litigamos al menos un poco, hace que el proceso dure fácilmente más de catorce meses. Así es, si el inquilino moroso no está conforme con la decisión de la Sala Superior respectiva sobre su recurso de apelación, podrá interponer su recurso de casación. No solo se trata del tiempo que toma el proceso a nivel de cada una de las judicaturas, sino también el trámite administrativo de elevación y devolución de los actuados. Todo esto puede durar fácilmente un par de años al menos. Y si los juzgadores consideran que existen nulidades, varios meses más. En el segundo caso, el inquilino moroso puede apelar ante el Juez Especializado en lo Civil. El trámite a nivel del Juzgado de Paz puede tomar fácilmente algunos meses. Mientras se admite la demanda, se notifica a la otra parte, se provee su contestación y se expide sentencia, pueden pasar unos seis meses con suerte, a menos que a criterio del juez exista alguna inadmisibilidad, lo que podría conllevar unas semanas más de retraso. Luego de esto, el inquilino moroso puede presentar su apelación. La admisión de la misma puede tomar un mes o algo más. La recepción por parte del Juez Especializado puede tomar otro mes o más. El juez puede adoptar su decisión en un par de meses al menos. La devolución de los actuados puede tomar un mes y la recepción de los actuados y la ejecución de la sentencia otro mes. Aquí, con mucha suerte y empuje por parte del abogado, podría decirse que podría conseguirse el desalojo en un año. Entonces, alguien podría afirmar que, al final del día, en los desalojos que son competencia del Juez de Paz letrado, Don Ramón no podría sentirse en su salsa. Pero la realidad, lamentablemente, es harto diferente. Para empezar, es difícil que el proceso dure solo un año, lo más probable es que dure catorce meses o más. Y digo esto porque el nuevo artículo 594 del Código Procesal Civil otorga algunas herramientas que 28

6 ESPECIAL SERÁ EFECTIVA LA LEY CONTRA LOS INQUILINOS MOROSOS? permitirían dilatar bastante el proceso de desalojo al inquilino moroso. En efecto, cuando este artículo indica que el arrendatario solo puede invocar dos causales para contradecir la demanda, tales causales distan de ser simples y concretas, toda vez que encierran grandes posibilidades para dilatar el proceso. Como dije, no es bueno generarse expectativas con base en primeras impresiones. Me explico: La normativa establece que el inquilino moroso puede alegar que el contrato está vigente o que la deuda por rentas ha sido cancelada. Supongamos que el inquilino moroso no es como Don Ramón, un tipo de buen corazón que solo es poco dado al trabajo, sino un tipo sin muchos escrúpulos, o sea un inquilino moroso promedio. Este bien puede presentar documentos con un contenido falto a la verdad en el que constaría la vigencia del contrato. No solo eso, pueden presentar declaraciones juradas de testigos que afirmarían que se suscribieron tales documentos. Esto ya complica la labor del juez, ya que se tendrían que resolver una serie de cuestiones probatorias que pueden hacer que el proceso se prolongue meses más, incluso el juez podría verse forzado a actuar pruebas de oficio. Y no digo nada sobre las excepciones y defensas previas que el demandado puede plantear también. Exactamente lo mismo puede decirse sobre la probanza del pago. Se pueden presentar recibos fraguados por el propio demandado o por terceros. También pueden presentarse declaraciones juradas de testigos que afirman que los pagos sí se han realizado. Otra vez, de esta manera, puede generarse un vía crucis probatorio para el juez. Qué desalojo exprés, qué desalojo en quince días ni qué ocho cuartos, yo aquí podría quedarme más de catorce meses sin pagar la renta, diría el entrañable personaje. Y razón no le faltaría. Por otro lado, nótese que la ley solo trata sin conseguirlo de acelerar el desalojo, sin pronunciarse sobre el pago de la deuda por rentas pendientes. Esto merece una llamada de atención, dado que otro problema grave que experimentan los arrendatarios es no contar con un mecanismo expeditivo para hacer efectivos sus créditos. Si se pretende apurar el desalojo, no puede dejarse de hacer lo mismo con la cobranza de las rentas. IV. EL REGLAMENTO NO PUEDE (NI DEBE) SOLUCIONAR EL PRO- BLEMA Insisto, el problema son las expectativas que algunos parlamentarios y la prensa ha generado en la comunidad. Ahora bien, quizá alguien podría afirmar, manteniendo las expectativas, que el reglamento puede solucionar el problema, de acuerdo a lo establecido en la segunda disposición complementaria final de la ley objeto de estas notas. Pues no. De ninguna manera esto puede ser posible. No debemos olvidar jamás que las normas reglamentarias no pueden abordar asuntos que no están en la ley o alterar la misma, aunque sea para bien. Las normas reglamentarias son estrictamente ejecutivas, una ley puede alterarse, para bien o para mal, en virtud de una nueva ley, no en virtud de normas reglamentarias. Estas sirven para ejecutar las leyes, no para afectarlas en su esencia. Las posibilidades de dilatación del proceso que confiere esta ley y el Código Procesal Civil no pueden, ciertamente, ser suprimidas por el reglamento. Este, en definitiva, no puede volver expeditivo un proceso de desalojo que no lo es. Y si lo hiciera, se incurriría en una clamorosa ilegalidad. En este caso, el inquilino moroso podría plantear con éxito una demanda de acción popular. Es lamentable hacerse expectativas y sufrir una decepción. Pero estoy convencido de 29

7 GACETA CIVIL & PROCESAL CIVIL Nº 12 JUNIO 2014 que un lamentablemente puede convertirse en un afortunadamente. Y es que al deshacernos de las expectativas sobre la llamada Ley de Inquilinos Morosos, podemos ver la situación tal como es y, a partir de allí, poder empezar a plantear propuestas más reales, más genuinas para la solución de los problemas que nos aquejan. En materia de desalojo hay todavía mucho por hacer, es poco el avance que implica esta nueva ley. Y, no resulta ocioso reiterarlo, debe pensarse también en una forma rápida para la recuperación de acreencias del arrendador, puesto que el interés en cobrar las deudas impagas no puede considerarse de relevancia inferior al interés en recuperar el bien inmueble. Se tiene que admitir que ambos intereses merecen una tutela óptima, lo cual ha olvidado la ley. Una reportera de televisión, a propósito de esta ley, dijo: Por fin el Congreso se hizo una! De verdad? No lo creo. 30