AJUNTAMENT DE LA LLOSA DE RANES

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1 VALORACIÓN DE LAS PARCELAS AGRÍCOLAS INCLUIDAS EN LA EXPROPIACIÓN FORZOSA PARA LA ADQUISICIÓN DE LOS TERRENOS NECESARIOS PARA LA EJECUCIÓN DE LAS OBRAS DEL PLAN ESPECIAL NARENG S. LA LLOSA DE RANES. UBICACIÓN ZONA A VALORAR: TÉRMINO MUNICIPAL DE LA LLOSA DE RANES. PETICIONARIO: AJUNTAMENT DE LA LLOSA DE RANES EL INGENIERO TÉCNICO AGRÍCOLA: JOSÉ RAMÓN FRASQUET GOSP 1.- ANTECEDENTES Las fincas a valorar están incluidas en la U.E. UZ-R4, término municipal de La Llosa de Ranes. Son fincas agrícolas dedicadas la mayoría al cultivo de naranjos, observándose algunas donde se cultiva juntos naranjos y frutales, también se observan algunos árboles diseminados de frutales y ornamentales. La necesidad de disponer de los terrenos incluidos en el Plan Especial Nareng s, e iniciar las obras del pabellón municipal, se valoró la afección producida, consistente en indemnizar el valor de la renta anual (ingresos gastos), durante los años hasta que se ejecute las obras de reparcelación. Al no haberse establecido la cesión amistosa, por mutuo acuerdo, de los terrenos afectados, se procede a valorar los terrenos, determinando las indemnizaciones que se consideran adecuadas a la afección producida por la ejecución de las obras del Plan Especial Nareng s 2.- OBJETO DE LA TASACIÓN Valorar los terrenos incluidos en el expediente de expropiación forzosa motivado por las obras del Plan Especial Nareng s. 3.- DESCRIPCIÓN DEL MEDIO FISICO. Las parcelas a valorar están situadas en el término municipal de La Llosa de Ranes, ubicadas al Sureste de la población, margen derecha de la carretera de Xátiva. Son parcelas agrícolas en su mayoría dedicadas al cultivo de naranjos, y unas pocas a frutales, observándose algunas donde se cultivan juntos cítricos y frutales, también se observan algunos árboles frutales y ornamentales. Las Ferrocarril de Alcoy 4, baj-izq Gandía Tel-fax:

2 fincas pertenecen a varios propietarios, siendo la media de las explotaciones de 3 hg. Es una zona agrícola donde el cultivo de agrios es el más importante, siendo los frutales y hortícolas de poca importancia. La climatología es la típica de la zona, temperatura media mensual es uniforme y elevada para todos los meses del año aumentando de forma gradual desde los 11,1 ºC de diciembre hasta los 24,9 ºC de agosto; las heladas en los meses de enero y febrero son escasas, presentándose en años excepcionalmente fríos; el régimen térmico es Marítimo Cálido. El suelo que predomina es el francoarcilloso con alta permeabilidad, niveles de caliza moderado y baja salinidad. Actualmente la zona tiene implantado el riego a goteo mediante hidrantes por los cuales se distribuye el agua a las parcelas. 4.- RELACIÓN DE FINCAS A EXPROPIAR. Relación de parcelas iniciales y usos: Nº FINCA, CULTIVO Datos catastrales polígono parcela Superficie afectada m2 33 CÍTRICOS Y FRUTALES. CLEMENVILLA Y ,72 CIRUELOS 106 CÍTRICOS: NAVELINA , CÍTRICOS: NAVELINA , CÍTRICOS Y FRUTALES. CLEMENVILLA Y ,63 CIRUELOS 124 CÍTRICOS: NAVELINA , CÍTRICOS: NAVELINA , CÍTRICOS: NAVELINA , IMPRODUCTIVO. CANAL DE RIEGO , BARBECHO , CLASIFICACIÓN URBANÍSTICA. Clasificación: SUELO NO URBANIZABLE Calificación: SUELO NO URBANIZABLE COMÚN Según el Planeamiento General Vigente a la fecha en el término municipal de La Llosa de Ranes (Valencia), la clasificación catastral es de SUELO RÚSTICO. 5.- BIENES Y DERECHOS AFECTADOS. Las afecciones producidas en las fincas de referencia son: a) Expropiación en pleno dominio de los terrenos sobre los que se han de construir o en su caso ocupar, las instalaciones. Ferrocarril de Alcoy 4, baj-izq Gandía Tel-fax:

3 6.- CRITERIOS DE VALORACIÓN. LEGISLACIÓN A APLICAR Los criterios de valoración aplicables son los establecidos en el Real Decreto Legislativo 2/2008, del 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo. La superficie a expropiar a efectos de la valoración se considera Suelo Rural (articulo 12 del citado decreto). Por tratarse de suelo rural, es de aplicación el artículo 23 del referido Real Decreto 2/2008 a) Los terrenos se tasarán mediante la capitalización de la renta anual real o potencial, la que sea superior, de la explotación según su estado en el momento al que deba entenderse referida la valoración. La renta potencial se calculará atendiendo al rendimiento del uso, disfrute o explotación de que sean susceptibles los terrenos conforme a la legislación que les sea aplicable, utilizando los medios técnicos normales para su producción. Incluirá, en su caso, como ingresos las subvenciones que con carácter estable, se otorguen a los cultivos y aprovechamientos considerados para su cálculo y se descontarán los costes necesarios para la explotación considerada. El valor del suelo rural así obtenido podrá ser corregido al alza hasta un máximo del doble en función de factores objetivos de localización, como la accesibilidad a núcleos de población o a centros de actividad económica o la ubicación en entornos de singular valor ambiental o paisajístico, cuya aplicación y ponderación habrá de ser justificada en el correspondiente expediente de valoración, todo ello en los términos que reglamentariamente se establezcan. del suelo. En consecuencia con el referido Real Decreto Legislativo 2/2008, el terreno se tasará mediante la capitalización de la renta anual o potencial, la que sea mayor, es decir mediante el método de valoración analítica, según la cuenta de gasto e ingresos. En plantaciones regulares el valor así obtenido es la suma del vuelo y el suelo En las plantaciones no regulares (diseminados), el arbolado se valorará por unidad aplicando el método de valoración de árboles sustituibles o no sustituibles, en función del tamaño o diámetro del tronco. Las edificaciones, construcciones e instalaciones, cuando deban valorarse con independencia del suelo, se tasarán por el método de coste o reposición según su estado en el momento de la práctica de la valoración. Costes de cultivo Se considera que a la fecha se ha realizado el 70% de los gastos de cultivo, considerado en las tablas anexas como total gastos. Premio de afección. Se abonara un 5% del valor obtenido Ferrocarril de Alcoy 4, baj-izq Gandía Tel-fax:

4 7.- METODOLOGÍA DE VALORACIÓN Valor del suelo agrícola con plantación estable: El principal cultivo que se realiza en la zona es de naranjos, siendo la Navelina la variedad que predomina; el cultivo de frutales es de escasa importancia, en algunos casos cultivados junto a naranjos y otros como árboles dispersos en campos de naranjos. En consecuencia con el referido Real Decreto Legislativo 2/2008, el terreno se tasará mediante la capitalización de la renta anual o potencial, la que sea mayor, es decir mediante el método de valoración analítica, según la cuenta de gasto e ingresos que se refleja en el ANEXO I que se acompaña del cultivo real y potencial de la zona, resultando el valor de una hectárea de terreno de naranjos de En el caso de presentarse en la finca el cultivo combinado de cítricos y frutales, se valorara como cítricos, pues el precio superior de la fruta se compensa por su mayor coste de producción. Valor de árboles frutales y ornamentales dispersos Consideraciones previas: El suelo y el clima de la zona a estudio es idónea pare el desarrollo de las especies vegetales a valorar. No existe ningún factor limitante que impida el desarrollo normal de las especies a estudio. La zona a estudio es una zona agrícola, en la que predomina el cultivo de cítricos y frutales. a) Tasación de árboles sustituibles Se adopta el método de reposición de árboles ornamentales casi sustituibles. Como árboles casi sustituibles se pueden definir aquellos que se pueden sustituir por otro de la misma especie y seguir teniendo las mismas funciones ornamentales del árbol a sustituir, con la particularidad de que el árbol que se replanta tiene unas dimensiones y edad ligeramente inferior al árbol a sustituir. Se aplica la formula: P + C V = (1+r) t x H Pa El gasto de formación no se aplica al no realizarse practicas culturales especificas y desarrollarse en parcelas agrícolas cultivadas. Edificaciones, construcciones e instalaciones Básicamente son cerramientos e instalaciones de riego a goteo Método del costo de reposición.- CRN = CRB depreciaciones que lo afectan Ferrocarril de Alcoy 4, baj-izq Gandía Tel-fax:

5 Conceptos: - El valor de las mejoras permanentes (cerramientos y goteo) será el valor de reposición depreciándolo, cuando proceda, en función de la antigüedad, conservación y uso, tomando valores entre 1 y 0,5. Bases de valoración: Instalación riego localizado en parcela con goteo autocompensante de 3,5 l. y manguera de PE de 16 mm a 207,75 /hg, equivalente a 0,25 /m RESUMEN VALORACIÓN CUADRO RESUMEN VALORACIÓN Nº FINCA VALOR 5% AFECCIÓN TOTAL VALOR , , , ,33 21,49 451, ,80 202, , ,36 365, , ,61 316, , , , , ,48 993, , ,29 20,07 435, ,08 44,75 939,84 VALOR TOTAL FINCAS ,75 Son: NOVENTA Y SEIS MIL TREINTA Y DOS EUROS CON SETENTA Y CINCO CÉNTIMOS (96.032,75). EL Técnico que realiza la presente valoración, manifiesta, bajo promesa de decir verdad, que ha actuado y en su caso, actuará con la mayor objetividad posible, tomando en consideración tanto lo que pueda favorecer como lo que sea susceptible de causar perjuicio a cualquiera de las partes, y que conoce las sanciones penales en las que podrá incurrir si incumpliere su deber como perito. Gandía, julio del Fdo: JOSÉ RAMÓN FRASQUET GOSP Ingeniero Técnico Agrícola Coleg. Nº 983 Ferrocarril de Alcoy 4, baj-izq Gandía Tel-fax:

6 Servigro Safor S.L. 9.- VALORACIÓN Finca 33 (parcela 33 políg. 6) Suelo: ,15 Finca rústica cultivada de cítricos y frutales, Clemenvilla y ciruelo Goldem Japam, edad media 18 años, marco de plantación 5,5 x 3,5 m en la Clemenvilla y 5,5 x 5,5 m en ciruelo. Estado fitosanitario bueno con algunos árboles en mal estado. Producción en la Clemenvilla media de y en ciruelo de 800 kg/hg. Riego a goteo. Superficie a expropiar: 2.870,72 m2 Valor base del suelo estimado: 9,42 /m2 Valor suelo: 2.870,72 m2 x 9,42 /m2 = ,18 Costes de cultivo: 1.117, ,72 m2 x 0,556 /m2 x 0,70 = 1.117,28 Construcciones e instalaciones: 717,68 Instalación riego localizado en parcela con goteo autocompensante de 3,5 l. y manguera de PE de 16 mm. CRN = 2.870,72 m2 x 0,25 /m2 x 1 = 717,68 VALOR DE INDEMNIZACIÓN: Ferrocarril de Alcoy 4, baj-izq , Gandía Tel-fax:

7 Servigro Safor S.L. Finca 106 (parcela 106 políg. 6) Suelo: 412,87 Finca rústica cultivada de cítricos variedad Navelina sobre Carrizo de 25 años. Marco de plantación 5 x 4,5 m, estado fitosanitario muy bueno con una producción media entre 300 y Riego a manta Superficie a expropiar: 43,83 m2 Valor base del suelo estimado: 9,42 /m2 Valor suelo: 43,83 m2 x 9,42 /m2 = 412,87 Costes de cultivo: 17,06 43,83 m2 x 0,556 /m2 x 0,70 = 17,06 VALOR DE INDEMNIZACIÓN: Ferrocarril de Alcoy 4, baj-izq 429, Gandía Tel-fax:

8 Servigro Safor S.L. Finca 107 (parcela 107 a y b, políg. 6) Suelo: 3.789,66 Finca rústica cultivada de cítricos variedad Navelina sobre Carrizo de 10 y 6 años. Marco de plantación 5 x 4 m, estado fitosanitario muy bueno, producción media entre 300 y ( se considera la misma producción para las dos subparcelas). Superficie a expropiar: 402,30 m2 Valor base del suelo estimado: 9,42 /m2 Valor suelo: 402,30 m2 x 9,42 /m2 = 3.789,66 Costes de cultivo: 156,57 402,30 m2 x 0,556 /m2 x 0,70 = 156,57 Construcciones e instalaciones: 100,57 Instalación riego localizado en parcela con goteo autocompensante de 3,5 l. y manguera de PE de 16 mm. CRN = 402,30 m2 x 0,25 /m2 x 1 = 100,57 VALOR DE INDEMNIZACIÓN: Ferrocarril de Alcoy 4, baj-izq 4.046, Gandía Tel-fax:

9 Servigro Safor S.L. Finca 121 (parcela 121 políg. 6) Suelo: 6.854,27 Finca rústica cultivada de cítricos y frutales, Clemenvilla y ciruelo Santa Rosa, edad media 20 años, marco de plantación 5 x 3 m en la Clemenvilla y 6 x 5 m en ciruelo. Estado fitosanitario regular-bueno, 20 % de fallos. Producción en la Clemenvilla media de y en ciruelo de 300 kg/hg. Riego a goteo. Superficie a expropiar: 727,63 m2 Valor base del suelo estimado: 9,42 /m2 Valor suelo: 727,63 m2 x 9,42 /m2 = 6.854,27 Costes de cultivo: 283,19 727,63 m2 x 0,556 /m2 x 0,70 = 283,19 Construcciones e instalaciones: 181,90 Instalación riego localizado en parcela con goteo autocompensante de 3,5 l. y manguera de PE de 16 mm. CRN = 727,63 m2 x 0,25 /m2 x 1 = 181,90 VALOR DE INDEMNIZACIÓN: 7.319,36 Ferrocarril de Alcoy 4, baj-izq Gandía Tel-fax:

10 Servigro Safor S.L. Finca 124 (parcela 124 políg. 6) Suelo: 6.071,75 Finca rústica cultivada de cítricos variedad Navelina sobre Carrizo de 25 años. Marco de plantación 5 x 4 m, estado fitosanitario bueno y una producción estimada superior a las Riego a manta Superficie a expropiar: 644,56 m2 Valor base del suelo estimado: 9,42 /m2 Valor suelo: 644,56 m2 x 9,42 /m2 = 6.071,75 Costes de cultivo: 250,86 644,56 m2 x 0,556 /m2 x 0,70 = 250,86 VALOR DE INDEMNIZACIÓN: Ferrocarril de Alcoy 4, baj-izq 6.322, Gandía Tel-fax:

11 Servigro Safor S.L. Finca 125 (parcela 125 políg. 6) Suelo: ,29 Finca rústica cultivada de cítricos variedad Navelina sobre Carrizo de 20 años. Marco de plantación 5 x 4 m, estado fitosanitario bueno y una producción estimada superior a las Riego a manta Superficie a expropiar: 2.328,80 m2 Valor base del suelo estimado: 9,42 /m2 Valor suelo: 2.328,80 m2 x 9,42 /m2 = ,29 Costes de cultivo: 906, ,80 m2 x 0,556 /m2 x 0,70 = 906,36 Valor arbolado no cítrico: 407,60 2 frutales (Granado y Níspero) jóvenes, entre 14 y 18 cm. de diámetro, en buen estado y cuidados. Valor estimado frutal: 60,15 Valor de los frutales: 2 x 60,15 = 120,30 1 ejemplar de MORUS ALBA morera de 60 cm de diámetro, en buen estado y cuidada. Valor de la morera: 287,30 VALOR DE INDEMNIZACIÓN: Ferrocarril de Alcoy 4, baj-izq , Gandía Tel-fax:

12 Servigro Safor S.L. Finca 126 (parcela 126 políg. 6) Suelo: ,66 Finca rústica cultivada de cítricos variedad Navelina sobre Carrizo de 20 años. Marco de plantación 5 x 4 m, estado fitosanitario bueno y una producción estimada en Riego a manta Superficie a expropiar: 1.994,02 m2 Valor base del suelo estimado: 9,42 /m2 Valor suelo: 1.994,02 m2 x 9,42 /m2 = ,66 Costes de cultivo: 776, ,02 m2 x 0,556 /m2 x 0,70 = 776,07 Valor arbolado no cítrico: 300,75 5 frutales (Melocotonero, Granado, Níspero, Albaricoquero y Kaki) jóvenes, entre 14 y 18 cm. de diámetro, en buen estado y cuidados. Valor estimado frutal: 60,15 Valor de los frutales: 5 x 60,15 = 300,75 VALOR DE INDEMNIZACIÓN: Ferrocarril de Alcoy 4, baj-izq , Gandía Tel-fax:

13 Finca 127 (parcela 127 políg. 6) Suelo: 414,29 Finca rústica sin cultivo, canal de riego Superficie a expropiar: 43,98 m2 Valor base del suelo estimado: 9,42 /m2 Valor suelo: 43,98 m2 x 9,42 /m2 = 414,29 Costes de cultivo: 0 VALOR DE INDEMNIZACIÓN: 414,29 Ferrocarril de Alcoy 4, baj-izq Gandía Tel-fax:

14 Finca 128 (parcela 128 políg. 6) Suelo: 895,08 Finca rústica sin cultivo, Barbecho. Superficie a expropiar: 95,02m2 Valor base del suelo estimado: 9,42 /m2 Valor suelo: 95,02 m2 x 9,42 /m2 = 895,08 Costes de cultivo: 0 VALOR DE INDEMNIZACIÓN: 895,08 Ferrocarril de Alcoy 4, baj-izq Gandía Tel-fax:

15 ANEXO I: COSTES DE CULTIVO DE UNA Ha DE CÍTRICOS EN VALENCIA Cultivo convencional, con riego a goteo Plantación en plena producción y arbolado completo I.- Ingresos: Producción: kg/ha Precio venta; 0,24 / kg ( media años en Navelina y Clemenvilla) Ingresos: /Ha Fuentes: publicaciones oficiales de la Secretaria General Técnica del MARM II.- Gastos: parámetros actualizados, fuente Julia y Server (2000) 1.- Costes variables 2.- Costes fijos 1.1. Agua de riego 961, Maquinaría propia 121, Fertilizantes 449, Reposición plantas 75, Fitosanitarios 1098, Amortización explotación 278, Otros 80, Intereses 292, Contratos laboreos/máquina 137, Impuestos, cuotas y seguros 357, Costes variables maquina propia 95, Mano de obra 2.6 Intereses cap. Circulante: 290, Poda 659,66 Total costes fijos: 1.415, Aplicación fertilizantes 136, Tratamientos fitosanitarios 312, Transporte y otros. 216,91 Total costes variables: 4.149,53 Total gastos: 5.564,98 III.- Renta de la tierra Rendimiento bruto ( Rb = i-g) = 7.539,02 Beneficio empresarial (b = 50% Rb) = 3.769,51 Renta de la tierra (R = Rb b) = 3.769,51 Tasa de capitalización r = 4% (valor adoptado por estar a la fecha el rendimiento de la deuda pública del estado en mercados secundarios entre 2 y 6 años al 2,36 % y su aplicación alejaría de forma significativa el resultado de la valoración respecto a los precios de mercado del suelo rural. Aplicando la expresión de capitalización: V = R/r VALOR HECTÁREA DE NARANJOS: ,75 Ferrocarril de Alcoy 4, baj-izq Gandía Tel-fax:

16 ANEXO II: VALOR DEL ARBOLADO NO CÍTRICOS Valor plantas en vivero: Los precios que a continuación se describen corresponden a plantas en vivero, en contenedor o cepellón, en buen estado fitosanitario y perfectamente acondicionadas para su recepción. Precio en vivero de las plantas a estudio Especie/variedad Presentación Altura/Circunf. Precio (Pm) (cm.) Euros MORERA C ,34 FRUTALES C 8/10 25 Fórmula a aplicar: P + C V = (1+r) t x H Pa donde: V = valor del árbol a sustituir P = precio de mercado del árbol cuasi sustituible C = coste de transplante Pa = probabilidad de arraigue r = tasa interna de rendimiento t = diferencia en años entre el árbol a sustituir y el árbol cuasi sustituible H = índice corrector Valores: Variable Frutales Morera P 22 36,34 C P x 0,40 P x 0,40 Pa 0,85 0,85 r 4% 4% t H 1 1 Sustituyendo en la formula Valor frutal: 68,35 Valor de la morera: 287,29 Ferrocarril de Alcoy 4, baj-izq Gandía Tel-fax:

17 ANEXO III: VALOR INSTALACIÓN RIEGO A GOTEO Método del costo de reposición.- CRN = CRB depreciaciones que lo afectan Bases de valoración: Instalación riego localizado en parcela con goteo autocompensante de 3,5 l. y manguera de PE de 16 mm a 207,75 /hg, equivalente a 0,25 /m2 Las instalaciones del riego a goteo en las parcelas es reciente, manteniendo plenamente su función. Se adopta el valor 1 Ferrocarril de Alcoy 4, baj-izq Gandía Tel-fax:

18 ANEXO IV: PLANOS PLANO I: PLANO TOPOGRÁFICO-PARCELARIO Ferrocarril de Alcoy 4, baj-izq Gandía Tel-fax: