TEMA 2 Certificados con reserva de prioridad

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1 TEMA 2 Certificados con reserva de prioridad Certificados con reserva de prioridad. Actos para los que debe solicitarse. Casuística: a) Instrumentaciones simultáneas. b) Modificación de reglamento. c) Extinción del usufructo. d) Compra en gestión. Autor: Luverá, Miguel Angel Luverá, Miguel Angel

2 Sumario: Introducción. Certificados con reserva de prioridad. Actos para los que debe solicitarse. Casuística: a) Instrumentaciones simultáneas. b) Modificación de reglamento. c) Extinción del usufructo. d) Compra en gestión. Introducción El Principio de Prioridad Registral constituye uno de los principios de mayor trascendencia dentro del sistema registral argentino, el cual permite la determinación de preferencias y rangos registrales, admitiendo que las registraciones subsistan o se excluyan, por ser oponibles o incompatibles. 1 Prioridad en consecuencia resulta ser un concepto de orden cronológico, y el Registro aplica esa regla en un sentido muy especial: será considerado primero quien acude antes al Registro, y no quien muestra el título de fecha más antigua. 2 En doctrina se distingue dos clases de prioridad: la de carácter excluyente o de superioridad, y la no excluyente o de rango o jerarquía. La preferencia de superioridad o excluyente se configura cuando estamos en presencia de derecho reales incompatibles entre sí, por Ej. venta del mismo inmueble a dos personas (arts y del Código Civil). La preferencia - es este caso - trae como consecuencia el rechazo del documento ingresado con posterioridad. Mientras que la de rango o no excluyente conduce a la prelación del derecho inscripto en primer término, cuando ingresan al Registro documentos que instrumentan derechos compatibles, por Ej. Hipoteca y constitución de usufructo; dos hipotecas sobre el mismo inmueble. La prioridad registral debe ser enfocada desde dos puntos de vista: material y formal. La material se exterioriza por la preferencia de una situación jurídica sobre la otra, sea por incompatibilidad sea por oponibilidad. Es decir: fija prelación el que ingresa primero. Mientras que la formal constituye la prohibición para el registrador de inscribir derechos incompatibles con otros derechos reales de igual o anterior fecha y la obligación, de practicar los asientos por orden cronológico de presentación de los documentos. En este sentido se ha señalado que la prioridad formal se refiere a la forma de proceder en la práctica registral según que el título presentado sea o no incompatible. 5 En nuestro sistema registral tiene prioridad el documento que ingresa primero al Registro, quedando dicha prioridad establecida por la fecha y número de presentación asentados en el sistema de ordenamiento de entrada diaria adoptado (art. 19 ley y conc. art. 34 ley ); denominado principio de prioridad directa; y si nos encontramos frente a actos otorgados en forma simultánea, la prioridad surgirá del mismo documento. El artículo 19 de la ley registral nacional (conc. art. 34 de la ley local 6.435) señala las excepciones a este principio (conc. art. 17 LN y 32 LP), a saber: a.- de carácter convencional: reserva de rango (art do. pár. del Cód. Civ.), posposición de rango, permuta de rango, y coparticipación de rango (art. 19 LN art. 34 LP); y b.- de carácter legal: la reserva de prioridad (arg. Arts. 17, 22, 25 LN arts. 32, 40, 42 LP), y el efecto retroactivo de la inscripción (arts. 17, 5º LN arts. 32, 8 LP). Examinaremos en este trabajo la denominada reserva de prioridad indirecta.

3 TEMA 2 Certificados con reserva de prioridad Certificados con reserva de prioridad La reserva de prioridad constituye el efecto jurídico que produce la certificación registral plasmada en el artículo 23 de la ley (conc. art. 40 ley 6.435), que se materializa a través de su anotación en el folio respectivo, produciendo una garantía de inmutabilidad de la situación registral durante el plazo legal -, respecto del documento para el que se la solicitó.- Por tanto, los negocios jurídicos no consumados o en gestión obtienen una oponibilidad condicionada (revocable), a través de la mencionada reserva de prioridad indirecta emanada de las citadas certificaciones registrales. El documento que se otorgue de constitución, modificación o cesión de derechos reales sobre inmuebles - para gozar de dicha garantía, debe autorizarse dentro del término de vigencia de la certificación (art. 24 ley y conc. art. 41 ley 6.435), y presentarse en el plazo que le concede la ley (45 días - corridos - contados desde su otorgamiento si es una escritura pública, o dentro del plazo de vigencia de la certificación 180 días corridos - para los demás documentos jurisdiccionales o administrativos). 8 Cabe aclarar, que dicha inmutabilidad es aplicable no solo respecto de los nuevos documentos que ingresen, a los que se les advertirá de la constancia del certificado, sino respecto del propio Registro. Es decir, el certificado registral será oponible a los terceros y a la entidad registral quien no puede invocar a posteriori una registración que ha omitido informar por Ej.: un embargo o que ha publicitado defectuosamente. Si bien en doctrina se habla de cierre registral o bloqueo registral, ello no implica que se impida el acceso de otros documentos respecto del inmueble objeto del negocio jurídico, sino que ingresan y son anotados por el Registro con carácter condicional a las resultas de la presentación en término del documento autorizado. Si el documento no ingresa, o lo hace fuera de tiempo, retoma todo su vigor la registración condicionada, la que adquiere preferencia y plena validez desde la fecha de su ingreso, convirtiéndose en inscripción definitiva pura y constituyéndose, a su vez, en oponible para los posteriores documentos que ingresen. Actos para los que debe solicitarse El artículo 23 de la ley , ubicado en el Capítulo V - Publicidad registral. Certificaciones e informes -, reza: Ningún escribano o funcionario público podrá autorizar documentos de transmisión, constitución, modificación o cesión de derechos reales sobre inmuebles, sin tener a la vista el título inscripto en el Registro, así como certificación expedida a tal efecto por dicha oficina en la que se consigne el estado jurídico de los bienes y de las personas según las constancias registradas. Los documentos que se otorguen deberán consignar el número, fecha y constancias que resulten de la certificación. Tal como lo expresa la norma, los documentos para los cuales debe solicitarse certificación registral serán los que: constituyan, transmitan, modifiquen o cedan derechos reales sobre inmuebles, no encontrándose comprendidos los documentos que extingan derechos reales inmobiliarios. En ese sentido, la Dirección General al referirse a la formalización de la renuncia al usufructo sobre inmuebles, y en especial a la necesidad de solicitar certificación registral para su otorgamiento, ha expresado que: atento al importancia de cuestión resulta conveniente fijar un criterio al respecto, que a tenor de lo prescripto en el artículo 23 de la ley (conc. art. 40 ley 6435), para los supuesto de extinción no sería necesaria la certificación registral y que el usufructo no se extingue en si mismo sin que, en sustancia, se extingue en la esfera de intereses de otro Cierto es que no siempre queda evidente en su nuevo destino, pero de una manera o de otra está allí, como ocurre cuando se amalgama con la nuda propiedad consolidando el dominio, que esa extinción para la esfera de intereses del renunciante al usufructo de inmueble se ajusta en nuestra opinión al sentido del artículo 872 del Código Civil. El codificador se refiere a la renuncia del usufructo en su nota al artículo 2931 (cuando nos dice que la extinción por consolidación del dominio en cabeza de un tercero se llama generalmente renuncia del derecho de usufructo), y en el artículo 2933 (y su nota) que reconoce a los acreedores el ejercicio de la acción revocatoria (vedada en cambio, por el artículo 2969, si se trata de la renuncia del usuario), de tal manera, si el usufructuario: a) renuncia sin determinación de beneficiario, se opera una transmisión al nudo propietario que así consolidará su dominio (art del Cód. Civ., y arg. De salvedad del art. 875), y b) renuncia con determinación del beneficiario, habrá consolidación si lo hace a favor del nudo propietario, o cesión del ejercicio (art. 2870), si lo hace a favor de un tercero. Esa posibilidad de retractación de la renuncia al usufructo introduce otro elemento que sustenta lo que dijimos sobre que no hay en rigor extinción del derecho en si sino su traslación desde la esfera de intereses del renunciante a la de otro, y en consecuencia y en síntesis: la renuncia al derecho de usufructo resulta según el caso en una transmisión o en una cesión de ese derecho, supuestos ambos para los que sí es necesaria la certificación registral previa. 9 Luverá, Miguel Angel

4 Por su parte Felipe Villaró 10, al referirse a otro de los actos que menciona la precitada norma, afirma que si bien la misma resulta clara y determinante, puede ofrecer algunas dificultades cual se debe precisar el concepto de modificación de tales derechos reales. Así recuerda, que en todo derecho real se tienen dos elementos básicos: el sujeto-titular y el objeto-inmueble, por tanto, toda alteración en la titularidad y toda alteración en el objeto, significan modificación en el derecho real. Sien embargo seguidamente el autor aclara pero se ha dicho alteración en la titularidad y no en el sujeto, así el cambio de nombre de una sociedad no será modificación en la titularidad, como así tampoco la rectificación del nombre de un sujeto individual. Y al referirse a la alteración en el objeto, manifiesta que no deberá entenderse variación de los elementos parcelarios superficie, linderos y medidas -, sino alteración en su integridad, ya sea por desmembración o unificación; o en los supuestos de sometimiento al régimen de la propiedad horizontal, ley o Casuística a.- Instrumentaciones simultáneos: conforme lo establece el artículo 19 de la ley , con respecto a los documentos que provengan de actos otorgados en forma simultánea, la prioridad deberá resultar de los mismos. En relación a este tema, no existen dudas al respecto, atento a que el registrador al momento del ingreso de los documentos que ha sido otorgados en forma simultánea, solo le bastará comprobar la situación conforme surge del respectivo título de constitución, transmisión y/o modificación del derecho real de que se trate (Ejem.: compraventas simultáneas, venta y constitución de hipoteca, venta y constitución de usufructo, y/o derecho de uso y habitación, etc.). Si debemos precisar que el certificado registral deberá consignar en el rubro respectivo, los actos simultáneos que se pretenden autorizar, conforme lo prevé expresamente el artículo 26 de la ley al decir: En los casos de escrituras simultáneas o cuando deba mediar referencia de expedientes, la relación que se hará respecto a los antecedentes del acto que se instrumenta, se podrá verificar directamente en los documentos originales o en sus testimonios. En lo que se refiere a las constancias de la certificación registral en escrituras simultáneas, la que se autorice como consecuencia podrá utilizar la información que al respecto contenga la que antecede. Por tanto, atento la constancia formulada por el funcionario autorizante del documento notarial, jurisdiccional o administrativo -, el registrador deberá plasmar la misma en el Registro, confeccionándose a ese efecto el pertinente asiento registral, que evidencie claramente los actos que se otorgarán. Ahora bien, cual sería la consecuencia si el solicitante no deja expresa constancia de los actos simultáneos en la certificación respectiva? La respuesta emerge por si sola: no le brindaría a los actos que se otorguen, la protección querida por la norma registral, y en consecuencia, frente al ingreso de una inhibición general de bienes sobre el adquirente en el primer acto, transmitente en el segundo, no se encontraría suficientemente protegido, y esa medida cautelar ingresaría con prioridad con relación al acto instrumentado en segundo término, por no constar este último con la debida protección que le hubiera concedido la certificación registral. En lo que se refiere a los documentos de carácter jurisdiccional y/o administrativos, los términos de protección registral - por las características propias de los mismos y de los funcionarios intervinientes -, han sido extendidos por las reglamentaciones locales, permitiéndosele al autorizante del documento mayores posibilidades de examinar concienzudamente el documento a otorgar, y en especial las condiciones sujetivas y objetivas del acto de que se trate. En ese sentido, la ley registral de la Provincia de Santa Fe prescribe: La vigencia de los certificados previos para la declaratoria de herederos, demás actos jurisdiccionales y administrativos será de ciento ochenta días corridos, debiendo ser actualizados en todos los casos cuando hubiere vencido el plazo establecido 11. Todo lo cual, evidencia de sobremanera que se cumple acabadamente con la manda propuesta por la misma ley registral nacional , al decir su artículo 24 último párrafo de la ley : Queda reservada a la reglamentación local determinar la forma en que se ha de solicitar y producir esta certificación y qué funcionarios podrán requerirlas. Asimismo, cuando las circunstancias locales lo aconsejen, podrá establecer plazos más amplios de validez para las certificaciones que soliciten los escribanos o funcionarios públicos del interior de la provincia o territorio. b.- Modificación de Reglamento: los supuestos que debemos examinar en este punto se refieren a situaciones en que habiendo oportunamente pactado determinados derechos en el reglamento, posteriormente se pretende materializar el derecho de sobreelevar y/o de ampliar las unidades. Como consecuencia de ello, surge la necesidad de autorizar la respectiva escritura de modificación, y a ese efecto se solicita la respectiva certificación registral. Existen reglamentaciones locales que exigen al notario el pedido de certificados registrales que acrediten solo la titularidad de las unidades que participan de la pretendida modificación, otras la exigencia del pedido se refiere a

5 TEMA 2 Certificados con reserva de prioridad todas las unidades que conforman el edificio, otras van mas allá, y requiere la integración completa de la certificación registral, al exigir que el Registro informe sobre la constancia del dominio de las unidades, así como también la existencia de medidas cautelares anotadas sobre las mismas, e inhibición general de bienes en cabeza de sus titulares. Depende del camino que se siga conforme las exigencias de cada reglamentación, nos encontraremos con obstáculos que podremos salvar o no; dado que la pretendida modificación podrá implicar una variación en los porcentajes exclusivos y/o comunes del resto de las unidades; si ello es así varían los porcentajes exclusivos de las unidades -, será necesaria la previa conformidad de todos y cada uno de los integrantes del consorcio, y de su libre afectación y/o disponibilidad, ya que si existen medidas cautelares anotadas sobre alguna de las unidades, sus acreedores tendrían la facultad de oponerse si la pretendida modificación afectase sus derechos, al producir una disminución de porcentual en la unidad afectada. De igual forma, los acreedores inhibientes podrían oponerse para el supuesto en que el titular de alguna de las unidades, al autorizar la variación postulada, afectase el derecho que poseen. También a los fines de consensuar y permitir la modificación de que se trate, esta última deberá efectuarse con la conformidad de las mayorías legales, sin perjuicio de lo acordado por las partes en el respectivo reglamento. En ese sentido resulta sumamente contundente la norma emergente del artículo 7 de la ley al prescribir: El propietario del último piso no puede elevar nuevos pisos o realizar construcciones sin el consentimiento de los propietarios de los otros departamentos o pisos;.. ; y como podemos apreciar en este supuesto el ordenamiento legal positivo exige la unanimidad, lo que implica la comparencia de todos los integrantes del consorcio salvo otorgamiento previo de poder especial irrevocable -, al momento de efectuar la correspondiente escritura de modificación. Al respecto, cabe aclarar que en el algunas provincias de nuestro país, la doctrina ha considerado que existen normas procesales que implican claros impedimentos para su completa conformación, en ese sentido el artículo 506 del Código Procesal Civil y Comercial de la Provincia de Santa Fe, prescribe: Salvo la existencia de privilegios o concursos, los embargos o inhibiciones fijan por su fecha de anotación el orden de preferencia. Esto ha sido interpretado como un claro obstáculo a la conformación del pertinente instrumento de modificación, en lo supuestos en que como paso previo, el notario solicita al Registro los certificados registrales, y surge la existencia de embargos sobre la unidad, o inhibición general de bienes que afectan a su titular. Los criterios son variados y resultaría aconsejable lograr una concordancia de criterios que permita a todos los aperadores jurídicos una mayor comprensión de la situación, y la posibilidad - para cada uno de los participantes - de lograr la tan ansiada mayor seguridad jurídica, acompañada de la celeridad del tráfico inmobiliario. c.- Extinción del Usufructo: Extinción del derecho real de usufructo por fallecimiento del usufructuario d.- Compra en gestión: A diario encontramos documentos notariales que acceden a los Registros de la Propiedad Inmueble, en los cuales, se deja expresa constancia que la adquisición se realiza para otra persona, sin que exista representación legal o convencional al respecto. A efectos del otorgamiento de la pertinente escritura pública de aceptación por aquel para quien se declaró hacer la adquisición y que pretende asumir la titularidad del dominio, entendemos que solo bastará que en el documento notarial respectivo, comparezca solo aquel en cuyo favor se estipuló. En ese sentido las VII Jornadas Nacionales de Derecho Civil al tratar el tema estipulación a favor de terceros y considerar su naturaleza jurídica expresaron que: constituye una figura técnica de naturaleza contractual cuya particularidad consiste en que por la autonomía de la voluntad de las partes, se acuerda una prestación en beneficio de un tercero ; agregando que... puede ser sólo una cláusula del contrato pero puede también ocupar íntegramente el acto básico. 12 Y de una forma sumamente clara el decreto nacional 2080/80 (t.o. 1999), reglamentario de la ley para la ciudad autónoma de Buenos Aires, en su art. 89 dispone: Registrado el dominio o condominio... la persona para quien se declaró hacer la adquisición podrá asumir la titularidad del asiento de declaración unilateral manifestada por escritura pública, en la que se cumplirán los requisitos exigidos por el art. 23 de la ley y sus modificatorias.... Como se podrá apreciar, la citada norma revalida aquel criterio del título unilateral, y en consecuencia la posibilidad de que la manifestación en la escritura pública la formule únicamente aquel en cuyo favor se efectuó la adquisición, materializándose la correspondiente registración. A continuación, el segundo párrafo del articulo. 89 (citado) al mencionar los efectos que produce la registración de la aceptación, reza: La asunción de titularidad del asiento se efectuará en el estado de plenitud o limitación en que ésta se encuentre a la fecha de la escritura respectiva, siendo aplicable a tales efectos lo dispuesto en los artículos 5, 17, 23, 25 y concordantes de la ley citada... La norma transcripta ubica este supuesto dentro de la normativa prescripta por los artículos 5, 17, 23, 25 y concordantes de la ley ; encontrando apoyatura en nuestros régimen legal santafesino, en los preceptos vertidos Luverá, Miguel Angel

6 en los artículos 8, 32, 40, 42 y concordantes ley 6.435; y las medidas cautelares anotadas sobre el bien que consta registrado a nombre del titular aparente, al producirse la aceptación por parte del tercero en cuyo favor se efectuó la adquisición - no obstante que dicha aceptación importa el cumplimiento de la condición a la que siempre estuvieron resolutoriamente condicionados -, la misma se efectuará en las condiciones de limitación que producen las citadas cautelas. Es decir, la anotación de la aceptación formulada por parte del tercero en la pertinente escritura, se efectuará en la medida en que se deje expresa constancia de las cautelas que pesan sobre el mismo; por tanto conforme lo dispone el artículo 90 (decreto citado) 13, hasta que se registre la manifestación, aquel que figure en el Registro como adquirente en el negocio, estará facultado para otorgar cualquier acto de transmisión y/o constitución de derecho real. Con el similar criterio, sobre el respectivo bien inmueble se anotarán las pertinentes medidas cautelares ordenadas sobre el mismo, y al momento de pretender registrar la escritura de aceptación - al igual que la facultad de disposición que la ley otorga al titular aparente -, los acreedores estarán facultados para hacer valer sus derechos, solicitando al Tribunal correspondiente disponga la anotación de las medidas cautelares que faculta la ley procesal respectiva. Resultando un complemento integrativo lo previsto en el artículo 91 del decreto citado, el cual, al referirse a los asientos de dominio o condominio que se practican en el registro, sean estos de carácter revocable o fiduciario, expresa: El cumplimiento de tales cláusulas, plazos y condiciones - condiciones o plazos resolutorios o cláusulas de revocación -, sólo tendrá efecto registral a partir de la anotación que los interesados peticionen al respecto,... Es decir, hasta tanto los interesados no soliciten al registro dejar expresa constancia en la matrícula respectiva, de las cláusulas que condicionan la adquisición del bien inmueble, quien figure como titular del bien asumirá dicho carácter en toda su extensión y consecuencias. Al respecto, Mario Antonio Zinny al mencionar los supuestos de estipulación a favor de un tercero aclara: cuando se realiza a través de una cláusula expresa se evita dificultades en la interpretación del contrato, ya que en la estipulación a favor de un tercero, el dominio recae en cabeza del titular aparente en forma imperfecta (dominio fiduciario). Por tanto, las medidas precautorias anotadas a nombre del referido titular aparente, se condicionan al hecho de la no aceptación por parte del tercero; vale decir que las medidas en cuestión sólo adquieren eficacia si el tercero no acepta la estipulación. Lo que sí podrían hacer los acreedores del titular aparente en defensa de sus derechos antes de formalizarse la aceptación por parte del tercero -, sería subrogarse en sus derechos, y revocar la estipulación de referencia. 14 Entendemos que la presente situación deberá ser examinada en cada caso en particular, teniéndose en cuenta las distintas variantes que se podrían plantear a tenor de los diversos requerimientos, en fiel concordancia con el razonable criterio del Tribunal actuante, quien al estar investido del atributo de la jurisdicción, se encuentra en condiciones suficientes a los fines de evaluar el destino que se le deberá otorgar a las medidas cautelares de que se trate. 15

7 TEMA 2 Certificados con reserva de prioridad Conclusiones 1.- El Principio de Prioridad Registral constituye uno de los principios de mayor trascendencia dentro del sistema registral argentino, el cual permite la determinación de preferencias y rangos registrales, admitiendo que las registraciones subsistan o se excluyan, por ser oponibles o incompatibles. 2.- En nuestro sistema registral tiene prioridad el documento que ingresa primero al Registro, quedando dicha prioridad establecida por la fecha y número de presentación asentados en el sistema de ordenamiento de entrada diaria del Registro. 3.- El artículo 19 de la ley registral nacional señala las excepciones a este principio de prioridad directa: a.-) de carácter convencional: reserva de rango (art do. pár. del Cód. Civ.), posposición de rango, permuta de rango, y coparticipación de rango (art. 19 LN art. 34 LP); y b.-) de carácter legal: la reserva de prioridad (arg. Arts. 17, 22, 25 LN arts. 32, 40, 42 LP), y el efecto retroactivo de la inscripción (arts. 17, 5º LN arts. 32, 8 LP). 4.- La reserva de prioridad constituye el efecto jurídico que produce la certificación registral plasmada en el artículo 23 de la ley (conc. art. 40 ley 6.435), la cual, se materializa a través de su anotación en el folio respectivo, produciendo una garantía de inmutabilidad de la situación registral durante el plazo legal -, respecto del documento para el que se la solicitó. 5.- Los documentos para los cuales debe solicitarse certificación registral serán los que: constituyan, transmitan, modifiquen o cedan derechos reales sobre inmuebles; no encontrándose garantizados por el referido instrumento, los documentos que extingan derechos reales inmobiliarios. 6.- Existen numerosos casos puntuales que se develan en los Registros de la Propiedad inmueble, los cuales, deberán ser examinados con suma profundidad y seriedad que amerita su interés; a título ejemplificativo encontramos: a) Instrumentaciones simultáneas. b) Modificación de reglamento. c) Extinción del usufructo. d) Compra en gestión. Luverá, Miguel Angel

8 NOTAS 1 MAZZEI, Beatriz Código Procesal Civil y Comercial de la Provincia de Santa Fe Análisis Doctrinario y Jurisprudencial Tomo IV B - ed. Juris 2 LACRUZ BERDEJO, José Luis SANCHO DE REBULLIDA, Francisco Derecho Inmobiliario Registral ed. Bosch Barcelona 1968 pag ARTICULO 2508 Código Civil: El dominio es exclusivo. Dos personas no pueden tener cada una en el todo el dominio de una cosa; mas pueden ser propietarias en común de la misma cosa, por la parte que cada una pueda tener. 4 ARTICULO 2509 Código Civil: El que una vez ha adquirido la propiedad de una cosa por un título, no puede en adelante adquirirla por otro, si no es por lo que faltase al título por el cual la había adquirido. 5 FALBO, Miguel N. El principio de Prioridad Registral en la Argentina ed. Revista del Notariado nº 811 pag ARTICULO 19 Ley : La prioridad entre dos o más inscripciones o anotaciones relativas al mismo inmueble se establecerá por la fecha y número de presentación asignado a los documentos en el ordenamiento a que se refiere el artículo 40º. Con respecto a los documentos que provengan de actos otorgados en forma simultánea, la prioridad deberá resultar de los mismos. No obstante las partes podrán, mediante declaración de su voluntad formulada con precisión y claridad, sustraerse a los efectos del principio que antecede estableciendo otro orden de prelación para sus derechos, compartiendo la prioridad o autorizando que esta sea compartida. 7 ARTICULO 34 Ley 6.435: A los efectos registrales, la prioridad entre dos o más inscripciones o anotaciones relativas al mismo inmueble, quedará establecida por la fecha y el número de presentación asignados a los documentos en el sistema de ordenamiento de entrada diaria que se adopte, salvo lo dispuesto en el artículo 32º. Con respecto a los documentos que provengan de actos otorgados en forma simultánea, la prioridad deberá resultar de los mismos. No obstante, las partes podrán por expresión de su voluntad formulada con precisión y claridad, sustraerse a los principios establecidos precedentemente, otorgando otro orden de prelación para sus derechos. 8 LUVERA, Miguel Angel La reserva de prioridad y las medidas cautelares Revista del Notariado - N 883 Año CIX Enero/Febrero/Marzo Colegio de Escribanos de la ciudad de Buenos Aires (Bs.As.). 9 REGISTRO GENERAL ROSARIO DTR Nº 1 Año /11/ VILLARO, Felipe Elementos de derecho registral inmobiliario Editora Notarial La Plata ARTICULO 41 último párrafo Ley 6.435/ VII Jornadas Nacionales de Derecho Civil - Recomendación nº 1 - tema Estipulación a favor de terceros -, item. 2 y 3 - Comisión nº 3, Bs.As ARTICULO 90 Decreto 2080/80: Hasta que se registre la manifestación a que se refiere el artículo anterior, el titular del asiento estará legitimado registralmente para otorgar cualquier acto de transmisión o constitución del derecho, pero no podrá reemplazar la persona física o jurídica para la que originariamente expresare adquirir, salvo que el reemplazo se dispusiera judicialmente, o tratándose de sociedades, éstas se hubieren transformado, escindido o fusionado, en cuyo caso deberán relacionarse claramente las circunstancias respectivas. 14 Zinny, Mario A. - Casos Notariales - Pag Ed. Depalma - Bs. As , aconseja la obra de José María Orelles Compra por y para terceros 15 LUVERA, Miguel Angel Consecuencias registrales de la compra en gestión Zeus Año XXIX 9/09/2002 T. 90 N 7008.