La gestión de la rehabilitación en el ámbito local El papel de los ayuntamientos en la rehabilitación de los edificios de vivienda

Transcripción

1 La gestión de la rehabilitación en el ámbito local El papel de los ayuntamientos en la rehabilitación de los edificios de vivienda Gerencia de Serveis d Habitatge, Urbanisme i Activitats 6,13,21,27 de noviembre y 4 de diciembre de 2014

2 Intervención en Áreas Urbanas. Poblado Dirigido de Caño Roto. Madrid Barcelona, 21 de noviembre de 2014 L. Gerardo Ruiz Palomeque Dr. Arquitecto Profesor Titular de la U.P.Madrid

3 LA MAGNITUD DEL PROBLEMA VIVIENDAS TOTAL DEL ESTADO CATALUÑA Anteriores a la Guerra Civil Construidas entre 1941 y Construidas entre 1961 y 1980 (NBE) NECESITAN REHABILITACIÓN ADECUÁRLAS a los Requisitos Técnicos y Funcionales del S.XXI SE REQUIERE ORDENAR EL PROCESO EN TODOS LOS ÁMBITOS Y ESCALAS Emprendiendo cuatro acciones coordinadas e interactivas - PLANIFICACIÓN TÉCNICA - GESTIÓN Y PARTICIPACIÓN - FINANCIACIÓN - FORMACIÓN TÉCNICA Y EMPRESARIAL INTRODUCCIÓN Para realizar Propuestas Aceptables y Aceptadas

4 LEY DE REHABILITACIÓN, REGENERACIÓN Y RENOVACIÓN URBANAS Artículo 15. Facultades de los sujetos legitimados 1.., además de las Administraciones Públicas competentes y las entidades públicas adscritas, y las comunidades y agrupaciones de comunidades de propietarios, las cooperativas y las asociaciones administrativas constituidas al efecto,..las empresas, entidades o sociedades que intervengan y las asociaciones administrativas de acuerdo con lo previsto en el artículo siguiente. 3...los sujetos referidos podrán: b) Constituirse en asociaciones administrativas para participar en los concursos públicos que la Administración convoque. d) Constituir un fondo de conservación y de rehabilitación,. e) Ser beneficiarios directos de cualesquiera medidas de fomento establecidas por los poderes públicos. h) Solicitar créditos con el objeto de obtener financiación LEY R.R.R.U. Artículo 16. Asociaciones administrativas. 1. Las asociaciones administrativas a que se refiere el artículo 15 tendrán personalidad jurídica propia y naturaleza administrativa Dependerán de la Administración urbanística actuante. 2. Los acuerdos de estas Asociaciones se adoptarán por mayoría simple de cuotas de Participación 3. La disolución de las Asociaciones referidas en este artículo se producirá por el cumplimiento de los fines para los que fueron creadas

5 Constitución y personalidad jurídica ASOCIACIONES ADMINISTRATIVAS 1. Las Asociaciones Administrativas se forman por iniciativa de los propietarios o de la Administración actuante 2. Están constituidas por los propietarios de bienes que se incorporen a las mismas dentro de un polígono o unidad de actuación. La pertenencia a una asociación será voluntaria 3. Se constituyen mediante documento público y adquieren personalidad jurídica al hacer la inscripción en el Registro de Entidades creado al efecto por la Administración actuante Funciones de las Asociaciones Administrativas. a) Ofrecer a la Administración sugerencias referentes a la ejecución del plan la unidad de actuación b) Auxiliar a la Administración en la vigilancia de la ejecución de las obras y dirigirse a ella denunciando los defectos que se observen y proponiendo medidas para el más correcto desarrollo de las obras c) Colaborar con la Administración para el cobro de las cuotas d) Examinar la inversión de las cuotas cuyo pago se haya anticipado, formulando ante la Administración actuante los reparos oportunos e) Gestionar la concesión de los beneficios fiscales que procedan f) Promover con la Administración actuante Empresas mixtas para la ejecución de obras ASOCIACIONES ADMINISTRATIVAS

6 POBLADO DIRIGIDO DE CAÑOROTO. MADRID 1 - ANTECEDENTES HISTÓRICOS 2 - DESCRIPCIÓN DEL POBLADO VIVIENDAS COLECTIVAS VIVIENDAS UNIFAMILIARES SISTEMA CONSTRUCTIVO 3 - MODELO DE GESTIÓN ÍNDICE FASE PREVIA FASE DE EJECUCIÓN 4 - PROBLEMAS DETECTADOS 5 - SOLUCIONES ADOPTADAS 6 - CONCLUSIONES

7 1 ANTECEDENTES HISTÓRICOS SITUACIÓN

8 PROMOVIDO POR LA COMISARÍA DE URBANISMO DE MADRID (Ley de Vivienda de Renta Limitada de 1954) EJECUCIÓN A CARGO DE: -EMPRESAS PEQUEÑAS Y MEDIANAS DE ESCASO NIVEL TÉCNICO -ADJUDICATARIOS PROYECTO DE LOS ARQUITECTOS JOSE LUIS IÑIGUEZ DE ONZOÑO Y ANTONIO VÁZQUEZ DE CASTRO LA OBRA SE REALIZA ENTRE 1957 Y 1962 SE CONSTRUYERON UN TOTAL DE1606 VIVIENDAS: VIVIENDAS EN EDIFICIOS EN ALTURA -602 VIVIENDAS UNIFAMILIARES ANTECEDENTES HISTÓRICOS PREMIO NACIONAL DE ARQUITECTURA

9 2 DESCRIPCIÓN DEL POBLADO BLOQUES DUPLEX BLOQUES EN TORRE BLOQUES LINEALES VIVIENDAS UNIFAMILIARES DESCIPCIÓN DEL POBLADO

10 VIVIENDAS COLECTIVAS 1 - BLOQUES LINEALES - IV plantas: 2 o 3 portales que sirven a 8 viviendas cada uno 232 viviendas en 29 portales Superficie de las viviendas: 80 m2 DESCIPCIÓN DEL POBLADO

11 2 - BLOQUES EN TORRE - VI plantas: 1 portal que sirve a las 12 viviendas del bloque 324 viviendas en 27 bloques Superficie de las viviendas: 74 m2 y 63 m2 DESCIPCIÓN DEL POBLADO

12 3 - BLOQUES DUPLEX- VI-VII plantas: 1 portal que sirve a las 32 viviendas del bloque 448 viviendas en 14 bloques Superficie de las viviendas: 80, 99 Y 110 m2 DESCIPCIÓN DEL POBLADO

13 VIVIENDAS UNIFAMILIARES II PLANTAS VIVIENDAS AGRUPADAS O ALINEADAS CRUJIAS DE 4 Y 5 METROS PATIOS POSTERIORES AJARDINADOS PRIVADOS DESCIPCIÓN DEL POBLADO

14 SISTEMA CONSTRUCTIVO ZAPATAS AISLADAS O LINEALES DE HORMIGÓN EN MASA ESTRUCTURA HORMIGÓN ARMADO VISTA AL EXTERIOR. VIGAS DE CANTO DE 55 x12 cm FACHADA DE LADRILLO SILICO-CALCÁREO ENRASADA A LOS MARCOS DE LA ESTRUCTURA CUBIERTA PLANA A LA CATALANA DESCIPCIÓN DEL POBLADO

15 FASE PREVIA 3 MODELO DE GESTIÓN DIVULGACIÓN GERMEN DE ESTRUCTURA SOCIAL PREVIA (AA. VV.) EQUIPO TÉCNICO ASESOR ELABORACIÓN DE TRABAJOS DE BASE DIAGNÓSTICO, ALCANCE Y PROPUESTAS DE ACTUACIÓN AVANCE DE ACCIONES CONSTRUCTIVAS MODELO DE GESTIÓN VALORACIÓN ESTIMADA Y FINANCIACIÓN NEGOCIACIÓN Y ACUERDO ENTRE ACTORES; AA.VV., ADMINISTRACIÓN, TÉCNICOS

16 DIVULGACIÓN MODELO DE GESTIÓN RESUMEN DE PROBLEMAS - SOLUCIONES ESTIMACIÓN ECONÓMICA FINANCIACIÓN

17 MÉTODO OPERATIVO ENTIDAD CON CAPACIDAD PARA GESTIONAR LAS SUBVENCIONES EN NOMBRE DE SUS AFILIADOS. ADELANTO A CUENTA UNA PARTE DE LAS SUBVENCIONES POR LAS ADMINISTRACIONES EL ADELANTO DEL 10 % DEL PRESUPUESTO FUE SUFICIENTE PARA EL INICIO DE LAS ACTUACIONES. ACTUACIONES FINANCIADAS: ESTUDIOS TÉCNICOS PREVIOS (PLANEAMIENTO, GEOTÉCNICOS, ETC..), EMPRESA DE GESTIÓN PROYECTOS BÁSICOS POR TIPOLOGÍAS DE LA EDIFICACIÓN ELABORACIÓN DE UN DOCUMENTO RESUMEN CON IMÁGENES FINALES DE LA REHABILITACIÓN DIAGNÓSTICO DE LOS PROBLEMAS Y SUS SOLUCIONES PRESUPUESTO PROTEGIDO MEDIO DE CADA MODELO TIPOLÓGICO PROPUESTA FINANCIERA Y SU VIABILIDAD ECONÓMICA DESARROLLO DE UNA CAMPAÑA DE DIFUSIÓN SISTEMÁTICA PLANIFICADA A TODAS LAS ESCALAS (BARRIO, MODELOS TIPOLÓGICOS, ÁREAS URBANAS COHERENTES, EDIFICIOS,..) CRECIMIENTO DE LAS ADHESIONES DE LOS INTERESADOS ACUERDOS DE COMUNIDADES DE VECINOS (90 % ) DEFINICIÓN DE FASES DE ACTUACIÓN REDACCIÓN DE PROYECTOS DE EJECUCIÓN EJECUCIÓN DE LAS OBRAS MODELO DE GESTIÓN

18 FASE DE EJECUCIÓN- GESTIÓN 1. DECLARACIÓN DE ÁREA DE REHABILITACIÓN PREFERENTE 2. CREACIÓN DE UNA ENTIDAD GESTORA DE REHABILITACIÓN - INCLUIDA EN UN REGISTRO DE ENTIDADES CREADO AL EFECTO - ADHESIÓN DE LOS PROPIETARIOS, ARRENDATARIOS O USUFRUCTUARIOS -FIRMAINDIVIDUAL DE LOS ESTATUTOS, DERECHOS Y COMPROMISOS (PARTICULARMENTE, LAS OBLIGACIONESFINANCIERAS) - DIRIGIDA POR UN CONSEJO RECTOR: TRES REPRESENTANTES DE LAS ADMINISTRACIONES TRES REPRESENTANTES DE LOS PROPIETARIOS PRESIDIDA POR TURNO POR REPRESENTANTES DE LA ADMINISTRACIÓN - ASESORADA POR : A.V. DEL BARRIO MODELO DE GESTIÓN EMPRESA DE GESTIÓN Y ADMINISTRACIÓN EQUIPO DE ARQUITECTOS

19 FASE DE EJECUCIÓN- RESULTADOS TOTAL DEL BARRIO : VIVIENDAS EN 70 EDIFICIOS COLECTIVOS 602 UNIFAMILIARES DURANTE LA AÑOS 90 SE REHABILITAN : LAS VIVIENDAS EN LOS EDIFICIOS MÁS DE 300 VIVIENDAS UNIFAMILIARES. -Entre se realizan los trabajos previos y los procesos de participación -En 1994 se ejecuta la 1º FASE de 40 viviendas -Entre se ejecutan 4 FASES más que completan las actuaciones PLAZOS DE EJECUCIÓN PREPARACIÓN DE FASE APROXIMADA DE 1 AÑO (redacción proyectos, acuerdos vecinos, etc.) DURACIÓN MEDIA DE LAS OBRAS : Edificios : meses Viviendas unifamiliares. 6 meses COSTO DE LAS OBRAS: pts ( ) por vivienda de unos 85 m2 de media MODELO DE GESTIÓN SUBVENCIONES: MOPTMA. CAM. 30 % del coste total de la actuación, concedida a propuesta de la CAM. 20 % del presupuesto de la actuación, límite máximo pts (2.398 ) por vivienda SUBVENCIÓN REAL MEDIA. 35%-40 % del coste total de la actuación

20 4 PROBLEMAS DE LA EDIFICACIÓN 1 - INSEGURIDAD EN LAS ESTRUCTURAS -Asientos de cimentación -Degradación de la estructura exterior -Inseguridad de los pilares de las primeras plantas 2 - MAL ESTADO DE LAS FACHADAS -Desprendimiento de muros -Filtraciones de agua -Aislamiento térmico y acústico deficiente PROBLEMAS DE LA EDIFICACIÓN

21 3 - MAL ESTADO DE LAS CUBIERTAS Petos degradados: disgregaciones locales, roturas, vuelcos parciales, Filtraciones y humedades en viviendas de última planta Falta de aislamiento 4 - HUMEDADES EN EL TERRENO Roturas de saneamiento y acometidas de agua Sótanos con escombro y sin ventilar Humedades en los muros PROBLEMAS DE LA EDIFICACIÓN

22 5 - INSTALACIONES ANTIGUAS E INADECUADAS a las exigencias actuales 6 - DESORDEN EN VENTANAS Y BALCONES Modificaciones individuales de su tamaño Sustitución desordenada de correderas 7 PORTALES INADECUADOS, angostos y de escasa altura 8 - MALA ACCESIBILIDAD. ausencia de ascensores en edificios altos PROBLEMAS DE LA EDIFICACIÓN

23 5 SOLUCIONES ADOPTADAS BLOQUES DUPLEX BLOQUES EN TORRE BLOQUES LINEALES BLOQUES SUSTITUIDOS SOLUCIONES ADOPTADAS

24 1 - INSEGURIDAD EN LAS ESTRUCTURAS -Estabilización de los asientos -Reparación de los daños aparentes y ocultos -Refuerzo de las estructuras de hormigón armado SOLUCIONES ADOPTADAS

25 VIGA ZÓCALO SOLUCIONES ADOPTADAS

26 REFUERZO DE NUDOS SOLUCIONES ADOPTADAS

27 REPARACIONES ESPECIALES SOLUCIONES ADOPTADAS

28 2 - MAL ESTADO DE LAS FACHADAS -Fijación de los muros de fachada -Revestimiento impermeable con aislamiento térmico (SATE) SOLUCIONES ADOPTADAS

29 3 - MAL ESTADO DE LAS CUBIERTA -Reconstrucción de petos -Nuevas bajantes, nueva impermeabilización -Aislamiento térmico SOLUCIONES ADOPTADAS

30 4 - HUMEDADES EN EL TERRENO - Nuevas redes de saneamiento y drenaje - Limpieza y ventilación de sótanos - Aceras alrededor del edificio SOLUCIONES ADOPTADAS

31 5 - INSTALACIONES ANTIGUAS E INADECUADAS A LAS EXIGENCIAS ACTUALES - Renovación y ordenación de las instalaciones SOLUCIONES ADOPTADAS

32 6 - DESORDEN DE VENTANAS Y BALCONES -Ordenación mediante contraventanas o persianas del mismo tamaño -Instalación de tendederos SOLUCIONES ADOPTADAS

33 INSTALACIÓN DE TENDEDEROS SOLUCIONES ADOPTADAS

34 7 - PORTALES INADECUADOS, ANGOSTOS Y DE ESCASA ALTURA -Accesos protegidos, ampliando portales y zonas comunes en lo posible SOLUCIONES ADOPTADAS

35 8 MALA ACCESIBILIDAD. AUSENCIA DE ASCENSORES EN EDIFICIOS ALTOS -Instalación de ascensor en edificios de 4 y 6 plantas que lo solicitasen SOLUCIONES ADOPTADAS

36 INSTALACIÓN DE ASCENSORES SOLUCIONES ADOPTADAS

37 EDIFICIOS REHABILITADOS EDIFICIOS EN TORRE EDIFICIOS REHABILITADOS

38 EDIFICIOS EN DUPLEX EDIFICIOS REHABILITADOS

39 EDIFICIOS EN DUPLEX EDIFICIOS REHABILITADOS

40 EDIFICIOS LINEALES EDIFICIOS REHABILITADOS

41 VIVIENDAS UNIFAMILIARES EDIFICIOS REHABILITADOS

42 EDIFICIOS SUSTITUIDOS - BLOQUES EN TORRE - BLOQUES LINEALES EDIFICIOS SUSTITUIDOS

43 6 CONCLUSIONES El procedimiento de actuación seguido permite su REPLICABILIDAD, puesto que constituye un MODELO EXPERIMENTADO y, por tanto, FIABLE para garantizar el éxito de su generalización en Áreas análogas. Para ello deben tenerse en cuenta las siguientes conclusiones: 1. La POBLACIÓN debe estar ESTRUCTURADA y jugar un papel decisivo. 2. La ADMINISTRACIÓN LIDERA EL PROCESO, particularmente en sus fases iniciales, avanza las primeras subvenciones, y resuelve problemas de precariedad 3. Es preciso crear ENTIDADES DE GESTIÓN MIXTAS con personalidad jurídica 4. Los EQUIPOS PROFESIONALES deben estar socialmente COMPROMETIDOS. 5. Se requiere la DETERMINAR UN MARCO NORMATIVO DE CALIDAD de la rehabilitación homogéneo 6. Se necesita concretar un MARCO FINANCIERO VIABLE 7. Es preciso ELABORAR UNA PROPUESTA GLOBAL UNITARIA, previa a su DIFUSIÓN Y ACEPTACIÓN. La nueva Ley en tramitación abre cauces de gestión que contemplan y formalicen las conclusiones anteriores de forma operativa, por lo que puede constituir una oportunidad importante para al activación del sector y para la creación de empleo. CONCLUSIONES

44 L. GERARDO RUIZ PALOMEQUE. DR. ARQUITECTO. PROFESOR TITULAR DE LA U.P. MADRID GRACIAS POR SU ATENCIÓN