CANCELACION DE HIPOTECAS y CONDICION RESOLUTORIAS.-

Transcripción

1 CANCELACION DE HIPOTECAS y CONDICION RESOLUTORIAS.- 1 Concepto. - Concepto. El asiento de cancelación es que tiene por objeto dejar sin efecto -o expresar que ha quedado sin eficacia- otro anterior. Es un asiento de carácter negativo, su finalidad es la desaparición de la constatación registral de la existencia de un derecho real inmobiliario. Es un asiento de duración indefinida, sin sujeción a plazo ni condición. La regla general es que cada asiento se cancele por otro de la misma clase. Si los asientos a cancelar son de distintas clases (por ejemplo, varias inscripciones y anotaciones), la cancelación llevará la forma del asiento que lo provoca. En ocasiones los asientos principales se cancelan mediante nota marginal, como en el caso de caducidad del asiento. 2. Efectos.- a) Distinción entre asiento de cancelación y causa de la cancelación, ya que la causa puede existir extra registralmente y a su vez es posible la extinción registral sin que se haya extinguido la causa. b) Con independencia de lo anterior la ley establece una presunción de extinción del derecho cancelado registralmente art. 97 LH que opera mientras no se pruebe lo contrario. c) De la misma manera respecto a terceros el derecho cancelado no existe, y se presume extinguido. 3. Circunstancias generales Las circunstancias que debe contener son las siguientes (artículos 103 LH y 193 y siguientes RH): a. Referencia al asiento que se cancela. b. Causa de la cancelación. c. Identidad de los otorgantes del documento, de los que solicitan la cancelación y de los que prestan su consentimiento.

2 d. Título por el que se practica notario, fecha, etc.-. e. Expresión de quedar cancelado total o parcialmente el asiento correspondiente. f. Referencia a la presentación en el Diario. g. Fecha y firma. h. En cancelaciones concisas: Referencia al asiento, causa, expresión de quedar cancelado, identidad de la persona que consiente o Tribunal que lo dicta, referencia a la extensa, fecha y media firma. i. Nota al margen del asiento cancelado. 4. Clases a) Por su contenido, pueden ser totales o parciales, según se haya extinguido en todo o en parte el derecho inscrito. b) Por la persona que las consiente, pueden ser: con, sin o contra, el consentimiento del titular registral. c) Por el procedimiento para obtenerla: Sentencia judicial o a instancia de parte. d) por las circunstancias del asiento, al igual que las inscripciones, podrán ser extensas o concisas. Podrán ser extensas o concisas. 5. Causas Las cancelaciones, totales o parciales, de las inscripciones se producen por las siguientes causas (artículos 78, 79 y 80 LH): a) Cuando se extingue el inmueble inscrito. b) Cuando se extinga el derecho inscrito o anotado. c) Cuando se declare la nulidad del título y en consecuencia la del asiento que el mismo motivó. Indispensable que se demande la nulidad del asiento para destruir la presunción iuris tantum de exactitud del Registro. d) Si se declara la nulidad del propio asiento por falta de alguno de los requisitos legales. 6. Procedimientos para practicar las cancelaciones En General - Las inscripciones o anotaciones no se cancelarán sino por sentencia firme o escritura pública o documento auténtico en que preste consentimiento el titular del derecho que se pretende cancelar.

3 - También sin necesidad de consentimiento si el derecho ha quedado extinguido por declaración de la Ley. - Si procede cancelación y no se presta consentimiento procede exigirla mediante juicio ordinario. - Los asientos extendidos por orden judicial solo se cancelarán por mandamiento judicial. - Condiciones resolutorias e hipotecas por prescripción de acciones siempre que dentro del año siguiente no resulte del Registro haber sido renovadas, interrumpida la prescripción o ejecutada la hipoteca. art 82-5LH-. Cancelaciones con consentimiento del titular registral. - Consentimiento prestado por el propio titular registral. - Necesidad de expresar causa. Consentimiento prestado por el causahabiente del titular registral. - Consentimiento prestado por el causahabiente del titular registral. Se trata de un supuesto de tracto abreviado. Artículo 213 R.H. Consentimiento prestado por los representantes del titular registral Consentimiento prestado por los representantes del titular registral. Padres en ejercicio de patria potestad. Menores emancipados sin necesidad de complementar capacidad. Fiduciarios o usufructuarios cuando no sean conocidos los fideicomisarios o nudo propietarios, siempre que se invierta el importe de los derechos reales extinguidos en establecimiento bancario a favor de quienes puedan tener derecho a dicho importe. Consentimiento de un solo cónyuge -a favor de quien aparezca inscrito el derecho- aunque el crédito conste inscrito para la sociedad de gananciales. Cancelación sin consentimiento del titular registral: a) Cancelaciones contra el consentimiento del titular registral. Extinguido el derecho el titular del mismo se niega a cancelar, razón por la cual puede pedirse la cancelación a los Tribunales. b) Cancelaciones sin el consentimiento del titular registral. La cancelación se produce automáticamente sin necesidad de acudir a vía judicial ni necesitar el consentimiento del titular registral. Art LH e hipotecas unilaterales sin aceptación art.141 LH-. Cancelación ordenada por la autoridad judicial a) Contra el consentimiento del titular del derecho extinguido. El juez dictará

4 providencia y una vez firme se librará mandamiento expedido por el Juez en cuyo término jurisdiccional radique el Registro. b) Cancelación de inscripciones o anotaciones tomadas en virtud de mandamiento judicial. Se cancelarán por resolución judicial firme. Especial consideración de las cancelaciones siguientes: Las cancelaciones por caducidad o prescripción. Especial referencia a los artículos 82, último párrafo, LH y 177 RH. La regla general en la cancelación, como en la de cualquier otro asiento, es la exigencia del consentimiento del titular de la inscripción o sentencia judicial (artículo 82 LH). Sin embargo, hay ocasiones en las que el Registrador actúa de oficio, como en los de caducidad del asiento, siendo los más comunes los siguientes casos: a) Asientos relativos a derechos que tuviesen un plazo de vigencia convenido por las partes, no sujetos a normativa específica, se cancelan a instancia de parte una vez transcurridos 5 años desde su vencimiento sin constar asiento alguno relativo a su ejercicio, modificación o reclamación judicial. b) Supuestos de cancelación automática pactada por las partes al tiempo de la constitución del derecho. La cancelación de anotaciones preventivas por caducidad. (Especial referencia a las anotaciones prorrogadas por orden judicial antes de la vigente LEC el 8 de Enero de 2001 que no se cancelan por caducidad). - Anotaciones preventivas no prorrogadas y las prorrogadas después de 8 de Enero 2.001, que se cancelarán por caducidad al finalizar prórroga. La cancelación de derechos personales y menciones. Artículos 98 LH y 353 RH- - Menciones de derechos legitimarios. Antes del Las posteriores a los 20 años fecha o a los 30 de la muerte del causante. - Las menciones normales es una mera expresión, alusión o indicación en una inscripción o anotación preventiva de la existencia de algún derecho que pudiendo tener inscripción independiente, no fue sin embargo constituido con tal carácter. La legislación hipotecaria prohíbe su extensión y niega eficacia a las existentes. Cancelación a instancia de parte, pero entendiéndose solicitada por el mero hecho de pedir certificación de cargas o al practicar cualquier asiento sobre finca afectada. Nota marginal expresando cancelación y constancia en nota de despacho o certificación de las menciones canceladas.

5 Cancelación por confusión de derechos Cuando concurran en la misma persona física o jurídica los dos derechos, ejemplo el acreedor de la hipoteca es la misma persona que el deudor.- La cancelación de hipotecas. Especial referencia a hipotecas con nota marginal de ejecución. Hipotecas. Se cancelarán por caducidad las que en cumplieron 30 años desde el vencimiento del crédito que garantizan, si en los dos años posteriores no se interrumpió la prescripción. Las que en tal fecha no tuvieran 30 años desde el vencimiento, caducan al cumplirlos, siempre que no se interrumpa la prescripción. Se cancelarán las Hipotecas cuya fecha de inscripción haya superado veinte años mas uno, desde el final del plazo por que se constituyó, por prescripción de acciones siempre que dentro del año siguiente no resulte del Registro haber sido renovadas, interrumpida la prescripción o ejecutada la hipoteca. art 82-5LH-. Siempre a instancia de parte y que no conste nota marginal de certificación de cargas para ejecución, en ese caso se deberá cancelar judicialmente dicha nota.-. Cuando aparezca extendida la nota de ejecución, por haberse expedido la certificación prevista en la misma, no se podrá cancelar la carga por desistimiento del titular sin que, previamente se ordene su cancelación por el Juez que solicitó la certificación (artículo 688.2, segundo párrafo L.E.C.). La cancelación de condiciones resolutorias en garantía del precio aplazado. Condiciones resolutorias por prescripción de acciónes siempre que dentro del año siguiente no resulte del Registro haber sido renovadas, interrumpida la prescripción o ejecutada. art 82-5LH-. Siempre a instancia de parte. NOTA DE INTERÉS: Con motivo de las reformas operadas en su día en la Ley General Tributaria y en Ley General de la Seguridad Social, se admite el proceder a cancelar hipotecas inscritas en el Registro de la Propiedad a favor del Estado (Agencia Tributaria) o a favor de la Tesorería General de la Seguridad Social, mediante certificación administrativa y no mediante escritura pública otorgada ante Notario. Aunque la hipoteca que se cancela se constituyera en escritura pública. Cancelacion Condicion Resolutoria por antigüedad en Cataluña y Navarra

6 Condición resolutoria: cancelación por caducidad En este supuesto, la Dirección General de los Registros y del Notariado (DGRN) trata de dilucidar si es cancelable por caducidad determinada condición resolutoria, conforme a lo dispuesto en el artículo 82.5.º de la Ley Hipotecaria. Dicha condición tiene su origen en un contrato de permuta otorgado ante notario el 12 de julio de 1991, por el que la propietaria de una finca permutó ésta con una sociedad mercantil pactándose como contraprestación la entrega a la cedente de tres viviendas, identificadas, y seis plazas de garaje del edificio a construir en un solar del que era parte integrante, entre otras, la finca permutada. En dicho contrato se pactó que el plazo de entrega sería "hasta el 31 de mayo de 1993"; si transcurrido dicho plazo la sociedad adquirente no hubiera entregado los pisos o locales, la cedente podría optar por exigir el cumplimiento o la resolución de la permuta. Se estableció que el incumplimiento de la obligación operaría como condición resolutoria explicita. El registrador denegó la cancelación de la condición resolutoria por instancia conforme al artículo 82.5º de la Ley Hipotecaria, basándose en que el procedimiento de dicho precepto es "de carácter excepcional, ya que como regla general la cancelación de derechos inscritos en el Registro precisará bien el consentimiento del titular registral, o bien resolución judicial firme obtenida en procedimiento entablado contra el titular registral del derecho cuya cancelación se solicita". Como respuesta, la Dirección asegura que dicho artículo no es aplicable a la cancelación de condición resolutoria pactada para garantizar el cumplimiento de la contraprestación en la permuta de finca por obra futura y que, por tanto, se confirma la nota de calificación del registrador. (DGRN, ) Si la condición resolutoria o la hipoteca se constituyen en garantía del pago letras de cambio en las que se instrumentó el pago quepa acudir al sistema de la instancia ni al del transcurso del plazo de prescripción de la acción cambiaria. Al ser el titular del derecho el tenedor de la letra ha de acreditarse la tenencia de ésta por acta notarial (Vid. Rs DGRN de y las allí citadas). Es preciso que conste claramente un plazo de caducidad - para dudas en el plazo Rs. DGRN del "derecho que tenga señalado un plazo de vigencia convenido

7 por las partes" (opciones y tanteos y retractos convencionales, fundamentalmente) y habrán de transcurrir cinco años desde su vencimiento, salvo caso de prórroga legal (tanteos, retractos y retornos arrendaticios). No cabe la cancelación de la opción por caducidad, sino la del asiento de opción conforme al Art. 177 RH (Rs ): ha de distinguirse claramente entre la cancelación del asiento y la del derecho que contiene. Cabe también, y es importante y útil recordarlo, señalar una caducidad convencional tanto para derechos que han de ejercitarse dentro de un plazo como para acortar los plazos de vigencia del asiento, aunque el acreedor y deudor han de estar de acuerdo en establecerlo, es decir puede pactarse que caduquen los asientos que contienen la hipoteca o la condición resolutoria transcurridos tres años del plazo del último pago sin que consten asientos contradictorios en el Registro. M ODELO DE INSTANCIA PARA LA CANCELACION MEDIANTE INSTANCIA REGISTRO DE LA PROPIEDAD.. SOLICITUD DE CANCELACION POR CADUCIDAD DATOS DEL SOLICITANTE Nombre:... Apellidos:... N.I.F./C.I.F./PASAPORTE/T.RESIDENCIA:...TELEFONO:... DATOS PARA FACTURACION (SIN SON DISTINTOS A LOS DEL SOLICITANTE) NOMBRE Y APELLIDOS O ENTIDAD :... N.I.F./C.I.F./N.I.E.:... TELEFONO:... SOLICITA Que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 82.5 de la Ley Hipotecaria, se proceda a la cancelación de la condición resolutoria que grava la finca de la Sección, al tomo libro folio, constituida a favor de, por haber transcurrido el plazo legal al efecto establecido.- Descripción de la finca: MANIFIESTA A) Que señala como domicilio hábil a efectos de notificaciones, de conformidad con el artículo 322 de la Ley Hipotecaria, el siguiente: (dirección postal completa).:... C) Que SI / NO (márquese lo que proceda) ACEPTA que dichas notificaciones, de acuerdo con dicho artículo 322, puedan realizarse por vía telemática, y se compromete a remitir acuse de recibo por igual medio: Fax:... Correo electrónico...-

8 , a... de... de....- Firma: Habiéndome exhibido el solicitante su documento nacional de identidad, fotocopia del cual se acompaña a la presente, firma la presente ante mí. Ley Orgánica de Protección de Datos de Carácter Personal 15/1999 de 13 de diciembre. De acuerdo con la Ley Orgánica de Protección de Datos de Carácter Personal 15/1999 de 13 de diciembre, el titular de los datos, por sí o por su mandatario o representante, ha prestado su consentimiento inequívoco, y queda informado de los siguientes extremos: 1.- De la incorporación de sus datos a los siguientes ficheros objeto de tratamiento automatizado: a) "Registro de la Propiedad", del que es responsable este Registro de la Propiedad. El uso y fin del tratamiento es el previsto por la legislación vigente: "El Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles" (art. 1 de la Ley Hipotecaria); "Los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, no perjudican a tercero" (art. 32 de la Ley Hipotecaria); "El Registro de la Propiedad será público para los que tengan interés conocido en averiguar el estado de los bienes inmuebles o derechos reales anotados o inscritos" (art. 607 del Código Civil); "Los Registros serán públicos para quién tenga interés conocido en averiguar el estado de los bienes inmuebles o derechos reales inscritos". (art. 221 de la Ley Hipotecaria). b) "BCIR - FLOTI" (Base de datos Central de Índices Registrales / Fichero Localizador de Titularidades Inscritas), siendo responsable del fichero y del tratamiento este Registro, y cuyo encargado del tratamiento y representante es el Colegio de Registradores. El uso y fin del tratamiento es permitir el establecimiento de sistemas de información por vía telemática, "...para facilitar la publicidad formal, por consulta del índice general informatizado... siempre que exista interés en el peticionario". (art. 398.c.2 del Reglamento Hipotecario). 2.- De que los Registros de la Propiedad están obligados a suministrar a la Dirección General del Catastro los siguientes datos: "la identidad de los titulares o adquirentes de los citados bienes inmuebles o derechos, número de identificación fiscal y su domicilio; los datos de localización del inmueble, el número de finca registral y la referencia catastral que conste en el documento autorizado o, en su caso, la no aportación por los otorgantes de dicha referencia." (Ley 13/1996, de 30 de diciembre y art. 2.1 Orden de 23 de febrero de 1999) 3.- De lo establecido por el Apartado Sexto de la Instrucción de la DGRN, dependiente del Ministerio de Justicia, de , en la que se especifica que "Las solicitudes de publicidad formal quedarán archivadas, de forma que siempre se pueda conocer la persona del solicitante, su domicilio y documento nacional de identidad o número de identificación fiscal durante un período de tres años". 4.- De que la política de privacidad de los Registros de la Propiedad le asegura el ejercicio de los derechos de acceso, rectificación, cancelación, información de valoraciones y oposición, en los términos establecidos en la legislación vigente, pudiendo utilizar para ello el medio de comunicación que habitualmente utilice con este Registro, y de que el mismo ha adoptado los niveles de seguridad de protección de los Datos Personales legalmente requeridos, y ha instalado todos los medios y medidas técnicas y organizativas a su alcance para evitar la pérdida, mal uso, alteración, acceso no autorizado y robo de los datos, cuyo secreto y confidencialidad garantiza. RESOLUCIONES: Cancelación de condición resolutoria: consentimiento del vendedor. R. 13 de abril de 2015 Cancelación de crédito hipotecario embargado. No procede sin intervención del titular del embargo. R. 23 de marzo de 2010 Cancelación de hipoteca. Error en una carta de pago. La desvirtuación de la confesión que supone la carta de pago exige el consentimiento del perjudicado o la prueba del error de hecho para lo que el recurso gubernativo no es el cauce adecuado. R. 11 de abril de 2000 Cancelación de hipoteca por caducidad existiendo nota de expedición de certificación. R. 27 de Enero de 2014 Cancelación de hipoteca presentándose con posterioridad previa cesión del crédito (no notificada al deudor) y escritura en que la entidad bancaria reconoce el error al cancelar. Procedencia de la cancelación. R. 16 de Marzo de 2007

9 Cancelación de hipoteca. Necesidad de expresión de la causa. R. 20 de Febrero de 2003 Cancelación de hipoteca. N.I.F. de representante y representado. R. 7 de enero de 2014 Cancelación de hipoteca anterior al concurso: calificación de los requisitos del art. 155 LC. R.18 de noviembre de 2013 Cancelación de hipoteca en garantía de títulos al portador en virtud de instancia privada. No cabe el recurso contra asientos ya practicados. R. 26 de septiembre de 2014 Cancelación de hipoteca. No procede practicar la cancelación de una hipoteca ordenada como consecuencia de un procedimiento penal en el que no ha sido parte el acreedor hipotecario. R. 15 de marzo de 2001 Cancelación de hipoteca por acto judicial de conciliación. R. 20 de Febrero de 2003 Cancelación de hipoteca por mandamiento judicial existiendo nota de expedición de certificación de cargas. R. 26 de febrero de 2014 Cancelación de hipoteca cambiaria. No cabe si no está acreditado que se hayan recogido todas las cambiales, ni alternativamente, que la demanda se haya dirigido contra los tenedores futuros de las letras. R. 31 de enero de 2013 Cancelación de hipoteca cambiaria por confusión de derechos. Necesidad de acreditar la inutilización de los títulos cambiarios. R. 31 de julio de 2014 Cancelación de hipoteca por pago, en sede judicial. R. 21 de mayo de 2012 Cancelación de hipoteca inscrita a favor de una entidad, que por fusiones bancarias, hoy es otra: Es necesaria -principio del tracto sucesivo-, la previa inscripción de la transmisión de la hipoteca causada por la fusión, pero basta con que el Notario autorizante testimonie los extremos necesarios, sin necesidad de presentar la copia de la fusión. R. 28 de Septiembre de 2001, R. 12 de enero de 2002 Cancelación de hipoteca unilateral. Requerimiento para la aceptación de la hipoteca por burofax. R.17 de junio de 2013 Cancelación de hipoteca unilateral sometida a condición suspensiva. R. 6 de mayo de 1998 Cancelación de hipoteca unilateral sin cumplir requisitos. R. 1 de agosto de 2014 Cancelación hipoteca en garantía de obligaciones al portador sin que se haya asignado a cada finca una obligación concreta. Ejecución de una de las obligaciones. R. 20 de julio de 1999 Cancelación de hipoteca de máximo por caducidad. R. 8 de abril de 2015

10 Cancelación de hipoteca por consignación judicial. Debe constar en el mandamiento de la intervención que haya tenido en el procedimiento el acreedor o la posibilidad de hacerlo que se hubiera brindado. R. 10 de Noviembre de 2001 Cancelación de hipoteca. No procede la cancelación por caducidad si hay nota de haberse expedido la certificación de cargas. R. 17 de febrero de 2010 Cancelación de hipoteca en garantía de obligaciones al portador. Es posible cancelar una hipoteca en garantía de títulos al portador mediante su inutilización a solicitud del tenedor de los mismos, aunque sea éste sea el tercer poseedor de la finca hipotecada. R. 22 de diciembre de 1999 Cancelación de hipoteca. Hipoteca solidaria. No puede el acreedor por sí solo cancelar parcialmente. R. 16 de marzo de 1999