LA FIGURA DE LAS ARRAS: CONFIRMATORIAS, PENITENCIALES Y PENALES. DEVENGO DE HONORARIOS DEL AGENTE INMOBILIARIO

Transcripción

1 LA FIGURA DE LAS ARRAS: CONFIRMATORIAS, PENITENCIALES Y PENALES. DEVENGO DE HONORARIOS DEL AGENTE INMOBILIARIO

2 ARRAS: INTRODUCCIÓN Concepto: Entrega de unas cantidades a cuenta de un precio o cantidad definitiva predeterminada entre quienes son o van a ser parte del contrato principal (compraventa u otros). Regulación legal: Artículo 1454 del Código Civil. Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas. Régimen general de incumplimiento de contratos: Artículo 1124 Código Civil. La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe. El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible. Otras figuras: Señal, Reserva, Primas de opción de compra, etc.

3 CLASES DE ARRAS: CONFIRMATORIAS, PENITENCIALES Y PENALES Arras Confirmatorias Función probatoria de la relación contractual. No permiten el desistimiento del contrato. En caso de incumplimiento: a) Cumplimiento del contrato con daños y perjuicios b) Resolución del contrato con daños y perjuicios La cuantía entregada en concepto de arras no prejuzga la indemnización, y tampoco cabe la retención de la misma en concepto de la referida indemnización. Daños y perjuicios: Deben acreditarse y cuantificarse.

4 CLASES DE ARRAS: CONFIRMATORIAS, PENITENCIALES Y PENALES Arras Penitenciales Las únicas que permiten a las partes contratantes apartarse del contrato sin tener la obligación de cumplir las prestaciones principales del contrato. En caso de incumplimiento, la consecuencia será la pérdida de las cantidades entregadas o la obligación de tener que devolverlas duplicadas. Jurisprudencia: Interpretación restrictiva en la calificación de unas arras como penitenciales.

5 CLASES DE ARRAS: CONFIRMATORIAS, PENITENCIALES Y PENALES Arras Penales La entrega de arras penales equivale a la perfección del contrato. La indemnización viene previamente fijada para el supuesto de incumplimiento.

6 JURISPRUDENCIA: DEVENGO DE LOS HONORARIOS CON ENTREGA DE ARRAS Regla general: La entrega de arras de cualquier tipo entre oferente (vendedor) y mediado (comprador), o con la intervención del agente inmobiliario en la recepción de arras y facultado o ratificado para ello, es fiel reflejo de que el contrato intermediado se ha perfeccionado a estos efectos y, por tanto, ha surgido el derecho a la retribución del agente inmobiliario que ha participado en la operación. Si el contrato perfeccionado no se consuma por desistimiento o incumplimiento de algunas de las partes, no incide en el derecho a la retribución del agente inmobiliario, por cuanto su actividad ya produjo el resultado apetecido con la firma del contrato objeto del encargo (compraventa).

7 JURISPRUDENCIA: ENTREGA DE CANTIDADES AL AGENTE INMOBILIARIO El agente inmobiliario, si bien, no interviene directamente en la conclusión del contrato, está autorizado por la actividad que realiza, a recibir cantidades a cuenta del precio final, siendo su función, salvo apoderamiento y representación expresa, predominantemente pregestora: Autorizado para recibir cantidades a cuenta para gestionar y tramitar el contrato traslativo Depositario. La denominación de arras en un documento no es determinante para entender perfeccionado el contrato principal. Pretensión del agente inmobiliario de imputar lo recibido como arras a sus honorarios: Si no hay poder de representación expresa, las percepción de cantidades no implica la perfección del contrato y no nace el derecho a percibir honorarios. Responsabilidad del agente inmobiliario si recibe cantidades sin estar facultado para ello. Obligación de devolverlas y de abonar una indemnización al mediado (potencial comprador) si le ha ocasionado daños y perjuicios. No cabe garantizar el cobro de sus honorarios con la firma y entrega de cantidades por parte del mediado (potencial comprador), ya que mientras no haya consentimiento de la otra parte, el contrato no se ha perfeccionado.

8 JURISPRUDENCIA: ENTREGA DE CANTIDADES AL AGENTE INMOBILIARIO Discusión doctrinal: El traslado al oferente (vendedor) de las cantidades recibidas por la contraparte (comprador), con aceptación, tácita o expresa, podría suponer una ratificación de las actuaciones realizadas, si el precio está determinado, ya que cabe entender que el contrato principal se ha perfeccionado. Consecuencias del perfeccionamiento: Interpretación mayoritaria: Arras penitenciales. Interpretación restrictiva. Arras confirmatorias: Posibilidad de exigirse las partes entre sí el cumplimiento del contrato. Nacimiento del derecho al cobro de los honorarios del agente inmobiliario

9 OTRAS FIGURAS Señal o Reserva : No nace el derecho a retribución, si (1) no hay mandato o facultad expresa de representación, y/o (II) no está determinado el precio del contrato principal. Algunas sentencias lo equiparan a la entrega de arras penitenciales. Dependerá del contenido del clausulado y de las facultades que tengan quienes firmen el contrato. Opción de compra: No se devengan los honorarios del agente inmobiliario hasta la perfección del contrato pretendido. Derecho a la retribución de honorarios sobre la base del precio o prima de la opción. Promesa de compraventa o de arrendamiento: Si el cumplimiento de la promesa resulta exigible (determinación del precio o renta, objeto del contrato, exigibilidad de la obligación), nace el derecho a la retribución de honorarios. Precontrato: Si el contrato preparatorio es suficiente para conseguir las prestaciones del contrato definitivo, nace el derecho a la retribución de honorarios.

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