Pablo Benlliure Vice Director, Urban Planning and Market Assesment, desarrolladora Metropolitana A. C.

Transcripción

1 URBAN AGE MEXICO CITY CONFERENCE FEBRUARY 2006 Pablo Benlliure Vice Director, Urban Planning and Market Assesment, desarrolladora Metropolitana A. C. Bando dos All rights are reserved by the presenter. 1

2 SITUACIÓN DE LA VIVIENDA EN LA ZMVM EL BANDO 2 2

3 Introducción Desarrolladora Metropolitana (DeMet) realiza desde hace 8 años un levantamiento de campo trimestral de todos los desarrollos inmobiliarios privados, nuevos de mas de 5 viviendas en la Zona Metropolitana del Valle de México (ZMVM), que incluye ardedor de 40 datos por proyecto. Precios, tamaño, acabados, ventas, etc. Los datos de cada desarrollo se han georeferenciado e introducido en un sistema de información geográfica de la ZMVM. Los resultados de 2000 a 2005 se presentan aquí para que sirvan de base en la discusión sobre el tema de vivienda en este seminario. 3

4 Breves antecedentes Nicolas Romero Cuautitlan Izcalli Coacalco de Berriozabal Tultitlan Delegaciones Bando 2 o Ciudad central Isidro Fabela Atizapan de Zaragoza Tlalnepantla de Baz Ecatepec de Morelos Jilotzingo Naucalpan de Juarez Huixquilucan Cuajimalpa Alvaro Obregon Gustavo A. Madero Azcapotzalco Miguel Hidalgo Cuauhtemoc Benito Juarez Coyoacan Venustiano Carranza Iztacalco Iztapalapa Nezahualcoyotl Atenco Chimalhuacan La Paz Chicoloapan Texcoco Ixtapaluca Tlahuac SIMBOLOGÍA La Magdalena Contreras Xochimilco Valle de Chalco Solidaridad Chalco Límite del Distrito Federal Límite municipal o delegacional Vialidades Principales Zona Distrito Federal Municipios conurbados Estado de México Delegaciones del Bando 2 Límite Bando 2 Tlalpan Tenango del Aire Milpa Alta Superficie total DF(*) 148, Ayapang o ha 100% Juchitepec Superficie urbanizada (**) 79, ha 54% Superficie "Bando 2" (***) Ozumba 13, ha 9% 4

5 Breves antecedentes Población en la Ciudad Central DELEGACION BENITO JUÁREZ 576, , , , ,478 CUAUHTÉMOC 923, , , , ,255 MIGUEL HIDALGO 605, , , , ,640 VENUSTIANO CARRANZA 749, , , , ,806 CIUDAD CENTRAL 2,854,700 2,350,692 1,930,267 1,760,359 1,692,179 FUENTE: INEGI, CENSOS DE POBLACION Y VIVIENDA 70, 80, 90 Y 2000; CONTEO

6 Breves antecedentes Decrecimiento de la población en la Ciudad Central BENITO JUÁREZ 015 CUAUHTÉMOC 016 MIGUEL HIDALGO 017 VENUSTIANO CARRANZA CIUDAD CENTRAL

7 Breves antecedentes Políticas e instrumentos utilizados para revertir este fenómeno: Programa de ordenación territorial del ZMVM Programa general de desarrollo urbano del DF 1997 y sus normas generales de ordenación Programas de desarrollo urbano de las Delegaciones y Programas Parciales Bando n 2 del Gobierno del DF Programa general de desarrollo urbano del DF revisión 2002 y sus normas generales de ordenación 7

8 El Bando 2 Es un Bando Informativo de gobierno, que busca: Revertir la tendencia de despoblamiento de los últimos 30 años en las delegaciones centrales no permitiendo la construcción de grandes desarrollos fuera de estas. Adicionalmente, pretende contener el crecimiento de las delegaciones periféricas y la ocupación de las áreas de recarga acuífera. A pesar de su debilidad jurídica frente a otros ordenamientos legales que no restringen el desarrollo a las cuatro delegaciones centrales se convirtió, incluso por encima de los Programas de Desarrollo Urbano, en el instrumento de política urbana más importante de la actual administración, regulando, orientando y restringiendo la actividad inmobiliaria en todo el Distrito Federal. 8

9 El Bando 2 Su fuerza reside en la voluntad política de no permitir desarrollos inmobiliarios de alto impacto fuera de las delegaciones centrales, mediante NO otorgar las factibilidades de servicios del Sistema de Aguas de la Ciudad de México (antes DGCOH) fuera de estas delegaciones. Pero a la vez que es su fuerza, también es su debilidad, pues el otorgamiento de las factibilidades de servicios se convierte en un hecho discrecional. Esta situación fue corregida al incorporar el Bando 2 en la revisión y aprobación del Programa General de Desarrollo Urbano del DF durante el año

10 El Bando 2 A pesar de restringir los desarrollos inmobiliarios a sólo 4 delegaciones, el Bando 2 tiene la enorme virtud de dar claridad y certeza a los agentes y desarrolladores inmobiliarios en cuanto a la factibildad de servicios y por tanto a la seguridad de obtener una licencia de construcción. Esta situación que parece sencilla, resulta de vital importancia si se compara con lo que sucedía anteriormente, donde sólo la autoridad (léase DGCOH) conocía y/o definía donde existía en la ciudad factibilidad de servicios de agua y por lo tanto, cuando se compraba un predio para construir vivienda, no se tenía la certeza de su factibilidad de desarrollo. 10

11 El Bando 2 : Datos 1. Concentración de la oferta de vivienda en las cuatro delegaciones de la Ciudad Central. Fuentes: DeMet, levantamiento trimestral de mercado,

12 En el año 2000 sólo el 30% de la oferta privada de vivienda se encontraba en la zona Bando 2, para el segundo trimestre de 2005, 66% de la oferta total privada se ubica en las Delegaciones del Bando 2 y 72% de la oferta (nueva) que se ha generado en 2005 también se concentra en esta zona. 12

13 El Bando 2 : Datos 13

14 El Bando 2 : Datos 14

15 El Bando 2 : Datos 15

16 El Bando 2 : Datos 16

17 El Bando 2 : Datos 17

18 El Bando 2 : Datos 18

19 El Bando 2 : Datos 19

20 El Bando 2 : Datos 20

21 El Bando 2 : Datos 21

22 El Bando 2 : Datos 2. Incremento del precio del suelo en la zona 22

23 El Bando 2 : Datos Los precios del suelo para viviendas vis y popular en las cuatro delegaciones centrales, se han incrementado según nuestros datos en 205% en pesos corrientes. En pesos constantes ha sido de 150%. La causa principal es la reducción del suelo urbanizado ofertable disponible y con factibilidad para el desarrollo de conjuntos de vivienda a sólo las cuatro delegaciones del Bando 2. 23

24 AZCAPOTZALCO GUSTAVO A. A. MADERO Distrito Federal Delegaciones,, Norma 26 y Potencial de Reciclamiento CUAJIMALPA ALVARO OBREGON MAGDALENA CONTRERAS CUAUHTEMOC MIGUEL HIDALGO TLALPAN COYOACAN XOCHIMILCO VENUSTIANO CARRANZA IZTACALCO BENITO JUAREZ IZTAPALAPA TLAHUAC SUPERFICIE ( en Hectáreas) DELEGACION NORMA 26 POTENCIAL DE AMBAS RECICLAMIENTO Total Delegación ALVARO OBREGON ,682 AZCAPOTZALCO 1, , ,278 BENITO JUAREZ ,682 COYOACAN ,363 CUAJIMALPA ,002 CUAUHTEMOC 1, , , ,278 GUSTAVO A. MADERO 1, , , ,790 IZTACALCO 1, , ,235 IZTAPALAPA 2, , ,323 MAGDALENA CONTRERAS ,257 MIGUEL HIDALGO , ,690 TLAHUAC , ,982 TLALPAN 1, , ,840 VENUSTIANO CARRANZA , , ,278 Totales 12, , , , ,680 MILPA ALTA Límite de División Política Norma 26 Potencial de Reciclamiento Fuentes: Programa General de Desarrollo Urbano DF, 1967, GDF 24

25 Límite de Colonias Norma Potencial de Reciclamiento Zonas de Conservación n Patrimonial Traza Urbana Colonias,, Norma 26, Potencial de Reciclamiento y Zonas de Conservación n Patrimonial La 144 superficie 147 propicia conjuntos con vivienda para el desarrollo de de interés social y popular se redujo de 20,324 en todas las delegaciones a sólo 6, ha. en el Bando 2 (4.37% de la superficie total del D.F.), de las cuales 4,028.00ha son patrimoniales. Fuentes: Programa General de Desarrollo Urbano DF, 1967, GDF 25

26 26

27 El Bando 2 : Datos 3. Disminución de la oferta privada de vivienda de interés social y popular y aumento en la oferta de vivienda media 27

28 45,000 40,000 El Bando 2 : Datos Oferta trimestral de viviendas nuevas en el DF 42,083 N viviendas 35,000 30,000 25,000 20,000 15,000 10,000 15,941 15,809 14,803 17,007 18,638 17,924 14,276 13,950 15,050 14,680 14,001 13,695 12,777 11,754 11,992 11,335 11,211 13,233 15,902 15,202 16,608 20,261 23,188 22,622 24,619 28,915 19,223 9,692 5, t99 2t99 3t99 4t99 1t00 2t00 3t00 4t00 1T'01 2T'01 3T'01 4T'01 1T'02 2T'02 3T'02 4T'02 1T'03 2T'03 3T'03 4T'03 1T'04 2T'04 3T'04 4T'04 1T'05 2T'05 Vivienda media Total VIS* Oferta VIS Y VM Oferta VIS y VM c/fovissste Oferta Total c/+2m Fuentes: DeMet, levantamiento trimestral de mercado,

29 El Bando 2 : Datos 4. Disminución de las superficies construidas por vivienda e incremento de densidad en los conjuntos habitacionales 29

30 60.0 Los desarrolladores han incrementado las densidades en los conjuntos habitacionales, mediante la reducción del tamaño de las viviendas y de las áreas libres. Las densidades 60.1 han pasado de 350 viv/ha en 2000 a más de 650 viv/ha en los desarrollos actuales Superficie promedio por unidad (sin indivisos): VIS y Popular t01 2t01 3t01 4t01 1t02 2t02 3t02 4t02 1t03 2t03 3t03 4t03 1t04 2t04 3t04 4t04 1t05 2t05 VIS Baja VIS Alta VIS S/DeMet VIS m in VIS m ax Fuentes: DeMet, levantamiento trimestral de mercado,

31 Superficie promedio por unidad (sin indivisos): VM t02 1t03 2t03 3t03 4t03 1t04 2t04 3t04 4t04 VM Baja VM Media VM alta VM VM min VM max Fuentes: DeMet, levantamiento trimestral de mercado,

32 Desarrolladora Desarrolladora Metropolitana, Metropolitana S.A. de S.A. C.V. de C.V. S.P.U. v2 2do Trimestre "Metros Promedio" Villa del Carbon Isidro Fabela Nicolas Romero Jilotzingo Huixquilucan Tepotzotlan Naucalpan Cuajimalpa Huehuetoca Atizapan de Zaragoza Coyotepec Cuautitlan Izcalli Alvaro Obregon Tlalnepantla Azcapotzalco Miguel Hidalgo Tequixquiac Teoloyucan Tultitlan Cuauhtemoc Benito Juarez Melchor Ocampo Zumpango Tultitlan Tultepec Coacalco Gustavo A. Madero Venustiano Carranza Iztacalco Nextlalpan Hueypoxtla Ecatepec Iztapalapa Nezahualcoyotl Tecamac Atenco Tezoyuca Chimalhuacan La Paz Acolman Temascalapa Teotihuacan Chiautla Chicoloapan San Martin de las Piramides Texcoco Ixtapaluca Tepetlaoxtoc Otumba SIMBOLOGÍA Límites Estatales Límites Municipales Límite del Distrito Federal Vialidad Vialidad Primaria Carretera Estatal Carretera Federal Carretera Otro Vía Férrea 2tr05 Metros Promedio Coyoacan La Magdalena Contreras Tlalpan Xochimilco Tlahuac Milpa Alta Valle de Chalco Cocotitlan Chalco Tlalmanalco S.P.U. v2 0 1,900 3,800 7,600 11,400 15,200 Mts 32

33 El Bando 2 : Datos 5. Incremento del precio de la vivienda 33

34 $550,000 $500,000 $450,000 $400,000 $350,000 $300,000 Los precios promedio de VIS y popular en el Distrito Federal, se han incrementado en cuatro años y medio en 43% (28% en pesos constantes), debido al incremento del precio del suelo no contrarrestado por el aumento de densidad, los costos administrativos/logísticos (*), así como al incremento en los costos de construcción (por arriba de la inflación). $344,921 $365,611 $357,843 $387,809 $398,531 $398,781 $508,522 $508,462 $503,378 $503,135 $488,518 $491,181 $489,622 $490,225 $493,146 $495,872 $497,808 $479,836 $471,921 $464,006 $405,162 $407,256 $376,572 Precio promedio por unidad $449,673 $446,656 $458,049 $455,317 $450,865 $441,097 $443,558 $398,059 $400,186 $406,058 $406,406 $402,501 $408,744 $410,080 $416,307 $412,856 $419,759 (*) En diciembre de 2000 había 178 viviendas por conjunto en promedio, hoy son 57 viv./conjunto 1t01 2t01 3t01 4t01 1t02 2t02 3t02 4t02 1t03 2t03 3t03 4t03 1t04 2t04 3t04 4t04 1t05 2t05 VIS Baja VIS Alta VIS s/demet Fuentes: DeMet, levantamiento trimestral de mercado,

35 Desarrolladora Desarrolladora Metropolitana, Metropolitana S.A. de S.A. C.V. de C.V. Villa del Carbon Isidro Fabela "Precio Promedio por Vivienda para el 4to Trimestre del 2005'" Nicolas Romero Tepotzotlan Huehuetoca Atizapan de Zaragoza Coyotepec Cuautitlan Izcalli Tlalnepantla Teoloyucan Tultitlan Melchor Ocampo Coacalco Zumpango Tultitlan Tultepec Nextlalpan Ecatepec Tecamac Tezoyuca Temascalapa Acolman Teotihuacan Chiautla San Martin de las Piramides Otumba Tepetlaoxtoc S.P.U. v2 SIMBOLOGÍA Miles de Pesos Hasta 240, , , , , , , , , , , , ,350,000 1,350, ,650,000 1,650, ,000,000 Más de 2'000,000 Jilotzingo Atenco Naucalpan Azcapotzalco Gustavo A. Madero Texcoco Huixquilucan Cuajimalpa Miguel Hidalgo Alvaro Obregon Cuauhtemoc Benito Juarez Venustiano Carranza Iztacalco Iztapalapa Nezahualcoyotl Chimalhuacan La Paz Chicoloapan Ixtapaluca Coyoacan La Magdalena Contreras Tlalpan Xochimilco Tlahuac Valle de Chalco Chalco Tlalmanalco S.P.U. v2 0 1,600 3,200 6,400 9,600 12,800 Mts 35

36 El Bando 2 : Datos 6. Aceleramiento de la expulsión de la oferta privada de vivienda de interés social a los municipios metropolitanos. 36

37 El Bando 2 : Datos En el periodo , el INFONAVIT otorgó 84,382 para trabajadores registrados en el DF, pero 57% de estos se ejercieron en viviendas ubicadas en la ZMVM del Edo.Mex. De 2001 a agosto de 2005, este instituto ha otorgado 122,317 créditos para trabajadores registrados en el DF, de estos, 71% fueron para comprar vivienda en el Edo. Mex. En 2005 este porcentaje subió hasta el 80%. Los precios promedio de las viviendas fueron de $200,000 en 2001 a 256,000 en

38 140,000 Oferta de vivienda nueva en los MMVM 120, , , , , , ,000 89,896 96, ,675 80,000 60,000 54,699 62,923 66,346 64,119 47,629 61,918 60,514 62,534 66,020 64,140 58,690 61,986 61,025 60,482 55,672 55,428 72,233 80,329 63,170 40,000 24,199 20,000 11, T'00 2T'00 3T'00 4T'00 1T'01 2T'01 3T'01 4T'01 1T'02 2T'02 3T'02 4T'02 1T'03 2T'03 3T'03 4T'03 1T'04 2T'04 3T'04 4T'04 1T'05 2T'05 3T'05 4T'05 Oferta Total Oferta Total VIS Oferta Total Viv. popular Oferta Total Viv. media Viv. autorizadas Fuentes: DeMet, levantamiento trimestral de mercado,

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40 El Bando 2 : Datos 40

41 El Bando 2 : Datos 41

42 El Bando 2 : Datos 42

43 El Bando 2 : Datos 43

44 44

45 45

46 46

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50 366, , ,116 Desarrolladora Metropolitana, S.A. de C.V. Precios de la vivienda nueva en los MMVM Fuentes: DeMet, levantamiento trimestral de mercado, , , , , , , ,722 1,021, , , ,684 1,185, ,971 1,118, ,770 1,131, ,102 1,039, ,904 1,123, ,158 1,097, ,053 1,145, ,518 1,067, , , ,503 1,014, , , , , , , , , , , , , , , ,257 1,340,000 1,140, , , , , ,000 1T'00 2T'00 3T'00 4T'00 1T'01 2T'01 3T'01 4T'01 1T'02 2T'02 3T'02 4T'02 1T'03 2T'03 3T'03 4T'03 1T'04 2T'04 3T'04 4T'04 1T'05 2T'05 3T'05 4T'05 VIS Popular Media

51 262, , , , ,079 4T'05 3T'05 2T'05 1T'05 51 Desarrolladora Metropolitana, S.A. de C.V. Precios de la vivienda nueva en los MMVM 280, , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,000 1T'00 2T'00 3T'00 4T'00 1T'01 2T'01 3T'01 4T'01 1T'02 2T'02 3T'02 4T'02 1T'03 2T'03 3T'03 4T'03 1T'04 2T'04 3T'04 4T'04 VIS crédito neto infonavit Fuentes: DeMet, levantamiento trimestral de mercado,

52 Superficie promedio por unidad (sin indivisos) de la vivienda nueva en los MMVM T'00 2T'00 3T'00 4T'00 1T'01 2T'01 3T'01 4T'01 1T'02 2T'02 3T'02 4T'02 1T'03 2T'03 3T'03 4T'03 1T'04 2T'04 3T'04 4T'04 1T'05 2T'05 3T'05 4T'05 IS Popular Media 52 Fuentes: DeMet, levantamiento trimestral de mercado,

53 Hipótesis 1. El bando 2 ha logrado reorientar la construcción de vivienda hacia la ciudad central que estaba perdiendo rápidamente población. Durante los años de aplicación de este bando se han vendido por parte de los desarrolladores privados 47,328 viviendas nuevas(*), de las cuales corresponden aproximadamente 37,800 a las cuatro delegaciones del bando 2. Lo anterior significa que se han quedado a vivir o han regresado a esta área de la ciudad cerca de 135,000 habitantes, a los cuales habrá que sumar el esfuerzo realizado por el gobierno a través del INVI. Es un resultado alentador, pero sólo después de conocer los resultados del próximo Conteo de Vivienda en 2005 podremos saber si se ha revertido realmente la tendencia de despoblamiento de la ciudad central. (*) en conjuntos de mas de 5 viviendas y hasta $2 000,000 en precio 53

54 Hipótesis 2. El Bando 2 ha tenido varios efectos negativos, fundamentalmente disminución de la oferta de vivienda de interés social y popular en relación con la vivienda media, incremento del precio del suelo, aumento de densidad y disminución del tamaño de los departamentos. 3. Los grandes ganadores de la aplicación del Bando 2 han sido los propietarios de la tierra, cuyos precios han crecido en 205%; en contraposición, los compradores de vivienda de interés social y popular ahora viven en áreas con inmejorable infraestructura y servicios pero en conjuntos con densidades al doble de las que tenían en 2000 y en departamentos más pequeños y más caros. 54