DERECHOS REALES I Y II. rmeza CURSO DE DERECHOS REALAES 1 Y 2

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1 DERECHOS REALES I Y II rmeza CURSO DE DERECHOS REALAES 1 Y 2

2 1 LOS DERECHOS REALES 1.- EL CONCEPTO DE DERECHO REAL Desde una perspectiva general similar a la que se da para el Derecho Penal, Constitucional, Público, Laboral, etcétera, el DERECHO REAL o el DERECHO DE COSAS es el conjunto de normas jurídicas que trata de resolver un conflicto de intereses entre personas que se caracteriza por recaer sobre la titularidad, utilización o disfrute de los bienes patrimoniales EL CONCEPTO EN LA DOCTRINA CLÁSICA: Desde la perspectiva de la doctrina clásica el DERECHO REAL se traduce en un poder directo, inmediato, absoluto por su oponibilidad erga omnes, que ejerce una persona sobre la cosa, generando una relación directa con ella. En este tipo de derechos el titular satisface directa e inmediatamente su interés mediante el ejercicio de sus poderes sobre la cosa sin necesitar de la contraprestación que haga otra persona porque no existe nadie obligado a realizarla en su favor. Mientras tanto, en el derecho personal o de crédito, dice la doctrina clásica, nos encontramos con una relación entre dos personas en la que una de ellas tiene el poder de exigir de la otra, y solo de ella, la realización de una prestación (dar, hacer o no hacer); así, el interés de una persona se satisface por la prestación que la otra (el obligado) realiza en su favor, esto es, solo es oponible contra esa persona y no erga omnes. Crítica: Existen derechos que tradicionalmente se han denominados como reales en los que no hay un poder directo e inmediato. Por ejemplo en la hipoteca el interés del acreedor hipotecario no se realiza en forma directa e inmediata sino a través de la Autoridad Judicial que vende la cosa para pagar con su producto el crédito garantizado; aún así, se considera a la hipoteca como una figura de derecho real. Por otro lado, existen derechos tradicionalmente calificados como personales que otorgan a una persona un poder directo e inmediato sobre la cosa sin que exista una relación directa con ella. Por ejemplo el arrendamiento y el

3 2 comodato en los cuales el arrendatario y comodatario ejercitan un poder sobre la cosa que se les ha arrendado o prestado, usándola sin necesidad de la cooperación de otros para satisfacer su interés. También en cuanto a la oponibilidad erga omnes se critica a la doctrina clásica diciendo que existen derechos personales que pueden oponerse contra todos igual que si fuese un derecho real, por ejemplo, el contrato de arrendamiento de una cosa que ha sido inscrito en el Registro Público de conformidad con los artículos 459 y 1153 del Código Civil EL CONCEPTO DE LAS DOCTRINAS NEGADORAS DE DISTINCIÓN: Partiendo del presupuesto de que todo derecho presupone un correlativo deber y que las relaciones jurídicas se dan únicamente entre personas y no entre estas y las cosas, un movimiento doctrinal niega toda distinción esencial entre derecho real y derecho personal o de obligación. Dice esta doctrina que no existe derecho respecto de bienes porque el derecho es el poder que tiene una persona de exigir a otra una determinada conducta que satisfaga su interés. Es cierto que en los llamados derechos reales una persona posee un monopolio de goces de una cosa, pero ello es así porque se impone a terceros conductas de abstención de actividades respecto de aquella cosa que pueden ser exigidas por el titular del presunto derecho real. En resumen se dice que es un poder de exclusión de terceros que permite dirigirse contra ellos para el restablecimiento de la relación jurídica perturbada por invasión de la esfera del titular. Critica: Se critica esta tesis diciendo: primero, que las leyes caracterizan los derechos por las facultades que estos otorgan y no por las limitaciones que impongan a la generalidad; además de que existen innumerables casos en los que no hay invasión y que la actividad del titular siempre se desarrolla pacíficamente EL CONCEPTO DE LAS DOCTRINAS ECLÉCTICAS: Plantean una tesis cada vez más aceptada entre los autores. Distingue en el derecho real dos aspectos: uno interno y otro externo. El interno hace

4 3 referencia al poder directo e inmediato del hombre con la cosa. El externo alude a la obligación pasiva universal por las que los terceros tienen que abstenerse de toda perturbación dirigida contra esa situación jurídica. Crítica: Aunque se reconoce que estas doctrinas han venido a superar la radical división entre los clásicos y los negadores de toda distinción, se les critica que en su afán de lograrlo han sumado los defectos de ambas doctrinas antivalentes; pero además, han sumado otro error capital nacido de la síntesis. Se dice entonces que, si para lograr el señorío sobre la cosa el titular de un derecho tiene que provocar conductas negativas (de abstención) por parte de terceros, su poder resulta igual al del acreedor en un derecho de crédito que no ve satisfecho su interés hasta que el deudor cumple su prestación; en ese tanto, el derecho real se confundiría con el de crédito. 2.- EL IUS AD REM Como una figura intermedia entre el verdadero derecho real y el puro derecho personal ha sido considerado por autores el llamado ius ad rem. En la doctrina medieval el término se utilizó ampliamente para significar la situación jurídica en la que se encuentra una persona que tiene un título que le da derecho para adquirir una cosa determinada, cuando todavía no la ha adquirido mediante la necesaria posesión de la misma. Entre los autores de la época se presentaron dos corrientes: una, la de aquellos que lo consideraban como un derecho más fuerte que el puro derecho personal; otra, la de quienes empleaban el termino para significar un trámite previo para la adquisición futura de un derecho real. Sin embargo, parte de la doctrina se mostró contraria a admitir una figura intermedia entre el derecho real y el personal considerándosele finalmente como un caso de derecho personal. No obstante lo anterior, con el paso del tiempo la figura ha resucitado con otra connotación. Así, analógicamente, una figura similar a la antigua se da en aquellos casos en los que la perfecta constitución de un derecho real inmobiliario o su plena eficacia exige la inscripción en el Registro de Propiedad y esta inscripción no ha podido ser practicada por defectos en los documentos presentados. Aquí hay un derecho real en vías de inscripción que

5 4 puede provisionalmente ser protegido mediante un asiento especial o anotación preventiva. Se dice que aún no hay un derecho real por falta de inscripción, pero hay una vocación de derecho real publicada por la anotación preventiva que opera como una preinscripción. Pese a estos intentos, el ius ad rem como una categoría dogmática entre el derecho real y el personal no goza del favor de la doctrina. 3.- EL DERECHO REAL IN FACIENDO. En pocas palabras es la posibilidad de que un derecho real no implique la satisfacción del interés de su titular mediante señorío directo sobre la cosa, sino, mediante la realización de una prestación positiva a cargo de un tercero. De acuerdo con la teoría clásica esto no es posible pues la conducta de terceros es básicamente negativa: abstenerse, tolerar, sufrir el señorío del titular. De acuerdo con la doctrina clásica si para lograr la satisfacción de su interés este titular requiere de la cooperación de un tercero, entonces saldríamos de la órbita del derecho real para entrar en la del derecho de obligaciones y en ese sentido tal doctrina lleva razón. La doctrina dominante rechaza la concepción del derecho real in faciendo por opuesta a la misma esencia del derecho real. 4.- OBLIGACIONES PROPTER REM Son simple y sencillamente las llamadas obligaciones reales. Contraria a la teoría del derecho real in faciendo aquí el titular de un derecho real está obligado a realizar una determinada conducta positiva por razón de su misma titularidad, que le imprime unos caracteres especiales a la relación obligatoria. Estas obligaciones propter rem son las que generan a cargo del obligado un auténtico deber de prestación como cualquier otra relación obligatoria. Se caracterizan porque el sujeto pasivo de esa obligación se individualiza por su posición jurídica respecto de la cosa, esto es, únicamente por ser el titular de un derecho real sobre una cosa. Consecuencia de esa forma de individualización del obligado, esas obligaciones se transmiten o extinguen con la transmisión o extinción de la situación jurídica que sirve para designar al obligado. Un ejemplo

6 5 de este tipo de obligaciones contra el titular son las llamadas servidumbre. La doctrina reconoce otro rasgo característico de la obligación propter rem; es la posibilidad que tiene el deudor de liberarse del deber de prestación mediante la renuncia o abandono de su titularidad real. Las obligaciones propter rem pueden tener origen en la ley o en la autonomía de la voluntad. Así la ley también autoriza el establecimiento voluntario de aquellas obligaciones pues lo único que hacen es modalizar el ejercicio de un derecho real integrándole lo que pudiéramos llamar su estatuto. 5.- CARGAS REALES: Se entiende por cargas reales el gravamen que pesa objetivamente sobre un fundo, pro el que cualquier propietario del mismo está obligado al realizar prestaciones positivas a favor del dueño de otro fundo o de una persona determinada. Ejemplo la medianería (388 CC). 6.- TIPOS DE DERECHOS REALES: PROPIEDAD. La propiedad es el derecho real por excelencia. Es el máximo grado de poder sobre una cosa que se reconoce a su titular DERECHO REAL SOBRE COSA AJENA. Se dividen a su vez en dos grandes grupos según su función económica: derechos reales de goce y derechos reales de realización de valor DERECHOS REALES DE GOCE. Son los que permiten a su titular la utilización o explotación total o parcial de un bien ajeno, así como en algunos casos, la adquisición de los frutos que produce. En esta categoría se encuadran los derechos de usufructo, uso y habitación, y, servidumbre DERECHOS REALES DE REALIZACIÓN DE VALOR. Son los que otorgan a su titular la facultad de enajenar la cosa afectada mediante los trámites legales establecidos al efecto, para obtener el valor de la misma. Son

7 6 derechos de garantía porque mediante ellos se asegura el cumplimiento de una obligación de la que es acreedor el titular del derecho real, Constriñen al deudor a pagar para evitar la ejecución y en caso de incumplimiento con el valor obtenido puede satisfacerse el acreedor. Es por excelencia la prenda, la hipoteca y la anticresis. (Por la anticresis el acreedor adquiere el derecho de percibir los frutos de un inmueble de su deudor con la obligación de aplicarlos al pago de los intereses y después al capital de su crédito) DERECHOS REALES DISCUTIDOS. Existen algunas figuras jurídicas cuya naturaleza real o no real, es ampliamente discutida incluso por la doctrina contemporánea. Ellas son: el derecho arrendaticio, el derecho de retención, la opción de compra y el derecho de tanteo y de retracto DERECHO ARRENDATICIO. La tesis tradicional sitúa al derecho arrendaticio como un derecho personal. Sin embargo, esta doctrina tiene graves objeciones: primero, configura al arrendamiento como una relación obligatoria según la cual el arrendador tendría la obligación (deuda) de hacer gozar el disfrute de la cosa al arrendatario y éste el derecho (de crédito) de reclamar frente al arrendador el cumplimiento de esta obligación. Sin embargo, las cosas no se desarrollan así. El arrendatario es un poseedor de la cosa arrendada y tiene sobre ella un poder directo e inmediato. Es quien utiliza la cosa y quien extrae de ella sus utilidades y frutos sin la cooperación del arrendador. Segundo, la idea o principio de la ineficacia del arrendamiento frente a terceros adquirentes de la cosa tiene hoy excepciones muy importantes como lo son los arrendamientos inscritos en el Registro de la Propiedad (artículos 459 y 1153 del CC) o el caso del traspaso del bien contemplado en la legislación correspondiente a arriendo de inmuebles urbanos (artículo 75 LGAUS) DERECHO DE RETENCIÓN. Sabemos que la ley concede al obligado a restituir una cosa, el derecho de retenerla hasta que no se le hayan satisfecho determinados pagos que él ha realizado en beneficio del acreedor de

8 7 aquella restitución; por ejemplo los gastos de conservación. La polémica en cuanto a la naturaleza real o no del derecho de retención es tradicional; sin embargo, la postura negativa es la más justificada, pues la única facultad del titular es la de denegar la restitución de la cosa ajena que posee y no su goce y disfrute pleno. Pese a ser una medida de garantía, no otorga ningún derecho de preferencia para cobrarse antes que otros acreedores ni un derecho de realización de valor. Además la retención se pierde si el retentor entrega la cosa LA OPCIÓN DE COMPRA. Por este derecho el titular de la opción tiene la facultad de adquirir la cosa objeto del contrato de opción pagando el precio pactado con el concedente. Está claro que la opción no otorga un derecho directo e inmediato sobre la cosa y también lo es que la opción no puede hacerse efectiva frente a tercero adquirente de aquella. Si el concedente de la opción enajena la cosa a un tercero viola el contrato e incumple su obligación, por lo cual será responsable de los daños y perjuicios que cause. El derecho de opción no confiere un poder directo e inmediato sobre la cosa, sino simplemente la facultad de decidir su adquisición, en consecuencia, no puede ser considerado como un derecho real. 7.- LA AUTONOMÍA DE LA VOLUNTAD EN LA CREACIÓN DE LOS DERECHOS REALES: Se trata de un problema muy debatido por nuestra doctrina. Se plantea la interrogante de si los derechos reales ya existentes en las legislaciones constituyen numerus clausus o si por el contrario, por el ejercicio de la autonomía de la voluntad y considerando que el contrato es ley entre las partes, las personas pueden libremente crear nuevas y diversas figuras jurídicas con naturaleza real. Parte de la premisa de que el Código Civil no contiene ninguna norma prohibitiva para que los particulares puedan crear nuevos derechos reales. Es más, ni siquiera existe una norma que establezca una lista abierta ni cerrada de los derechos que son reales. Por otro lado, con respecto al ejercicio de la autonomía de la voluntad, siempre quedará la interrogante de si las partes han querido o no la

9 8 constitución de un derecho con naturaleza real en cuyo caso deberá verse si se han respetado los límites de la autonomía de voluntad. Pero si lo único que han hecho es la manifestación de unos propósitos empíricos sin la instrumentación jurídica adecuada y sin puntualizar que los efectos que se quieren deben ser o no reales, entonces la interpretación deberá ser restrictiva en cuanto a la naturaleza y efectos reales y favorecedora más bien de una naturaleza y efectos meramente personales u obligacionales. CICLO DE VIDA DE LOS DERECHOS REALES 1.- NACIMIENTO Y ADQUISICIÓN: El nacimiento o constitución de un derecho real puede producirse por diferentes causas. Un hecho, acorde con el Ordenamiento Jurídico, idóneo para generar un derecho real se constituye en una fuente de derecho real. Nacimiento no siempre es sinónimo de adquisición ni siempre coinciden. Por ejemplo cuando el derecho que adquiere una persona ya existía desde antes (compraventa). Sin embargo las causas de adquisición siempre dan lugar al nacimiento cuando el derecho no existía aún. Por ejemplo, por ocupación nace el derecho de propiedad sobre la cosa. En razón de lo anterior, al estudiar las causas de adquisición se abarcan también las de nacimiento 2.- MODOS DE ADQUIRIR LOS DERECHOS REALES: Los Derechos Reales se adquieren a través de los hechos jurídicos a los que la Ley les ha atribuido ese efecto. Esos hechos pueden ser de dos tipos: naturales y de consecuencias jurídicas HECHOS NATURALES: Son aquellos hechos de la naturaleza que por sus características y forma como se producen, convierten a una persona en poseedor del bien. Por ejemplo el aluvión o el cambio de cauce de un río que convierten al propietario de la finca ribereña en dueño de lo sedimentado o del cause seco (Artículos 339 y 1127 CC).

10 HECHOS DE CONSECUENCIAS JURÍDICAS: Son actos o negocios a los que la Ley les ha otorgado el efecto de producir un derecho real a favor de una persona. Ellos son: el contrato, la ocupación, la accesión, la herencia o el legado y la prescripción positiva o usucapión (Artículos CC). Obviamente, no todos estos modos son válidos para adquirir todos los derechos reales, por ejemplo, la usucapión no es válida para adquirir bienes inalienables (Los del Estado). En general los derechos reales se adquieren por: ocupación; sucesión (herencia o legado, testamentaria o ab intestado); usucapión (prescripción positiva); convenio (contractual); accesión; y, adjudicación por autoridad (judicial o administrativa). 3.- CLASIFICACIÓN DE LOS MODOS DE ADQUIRIR DERECHOS REALES: Los modos de adquirir los derechos reales se clasifican de acuerdo con sus características y efectos que produzcan: ORIGINARIOS O DERIVATIVOS: Según sea la fuente de la cual provienen. Son ejemplos de originarios la ocupación o usucapión; son ejemplos de derivativos la tradición o la sucesión mortis causa UNIVERSALES O PARTICULARES: En cuanto la adquisición recaiga sobre todo un patrimonio o ciertas partes del mismo (universales) por ejemplo el caso de quien recibe por herencia; o sobre uno o varios bienes singularmente considerados (particulares) por ejemplo, quien hace suya una pieza de caza ONEROSOS O GRATUITOS: Dependiendo de si se ha dado una contraprestación a cambio del bien adquirido. Ejemplo de oneroso la compraventa. Ejemplo de gratuito la donación INTERVIVOS O MORTIS CAUSA: Dependiendo de si la adquisición se verifica mediante una transmisión entre personas vivas que lo normas en todas

11 10 las formas excepción en la sucesión testamentaria o ab intestato que es el único caso mortis causa. 4.- ADQUISICIÓN DE UN DERECHO REAL A NON DOMINO. En teoría pura, nadie puede transferir a otro la titularidad de un derecho real que no tiene, ni constituir a partir del dominio otros derechos reales de contenido menor como el usufructo, la servidumbre o el uso y habitación. Si los vendedores fuesen siempre los propietarios, si quienes aparentan externamente gozar de un derecho fuesen siempre los titulares del mismo, en general, si quienes aparentan ostentar una determinada condición jurídica fuesen siempre los verdaderos titulares de ella, el Derecho se movería siempre por los causes de la lógica jurídica. Sin embargo, no siempre las cosas son así, y por existir una verdad de hecho que con frecuencia se mueve a espaldas de los esquemas abstractos de la lógica, es la razón por la que el Derecho se ve precisado al legitimar ciertas situaciones aparentes dotándolas de alguna eficacia DEFINICIÓN: Doctrinalmente se define como un fuero de tutela o protección que tiene el adquirente cuando la adquisición se realiza como derivada de una transmisión de la propiedad de un inmueble por porte de quien no es su verdadero propietario REQUISITOS: ONEROSA. La adquisición de debe ser a título oneroso y no a título gratuito porque debe protegerse a quien ha pagado una contraprestación por adquirir el bien sobre aquel a quien no le ha costado nada DE BUENA FE. El adquirente debe adquirir de buena fe. La buena fe debe ser subjetiva y objetiva. Subjetiva en tanto el adquirente debe creer en el poder de disposición del transmitente o ignorar la falta de ese poder. Objetiva en tanto debe fundarse en una situación de apariencia que razonablemente permita llegar a esa convicción. (Artículo 481 CC)

12 SISTEMAS DE ADQUISICIÓN DE LOS DERECHOS REALES SISTEMA DE TRADICIÓN E INSCRIPCIÓN: En Derecho Alemán los derechos reales sobre bienes muebles se adquieren por la sola tradición (entrega) aun cuando falte un contrato previo. La de bienes muebles se adquiere mediante el acuerdo de transmisión y su respectiva inscripción en el registro de la propiedad SISTEMA DE TÍTULO Y MODO: En Derecho Español se utiliza el procedimiento de título modo. Así la adquisición no se produce con la conclusión del contrato, para perfeccionarla es necesaria la tradición o entrega del bien. En este sistema el adquirente debe recibir materialmente el bien. Debe adquirirse mediante un acto con fundamento jurídico que proporciones un título por ejemplo la compraventa; además, debe existir un acto con ánimo o modo de transmitir la posesión del derecho SISTEMA CONSENSUAL O NUDO CONSENSU. En el Derecho costarricense, italiano y francés, para la transmisión de derecho reales solo basta el contrato sin necesidad de la tradición, razón por la cual, celebrado aquel, el adquirente recibe el derecho real (artículos 480, 481 y 1049 CC). La entrega del bien por parte del enajenante al adquirente no es necesaria para transmitir el derecho real, únicamente lo para que el adquirente entre en poder del bien. 6.- LA TRADICIÓN EN NUESTRA LEGISLACIÓN. La tradición consiste en la entrega de la posesión de la cosa con el ánimo del que dá (tradens) y del que recibe (accipens) de transmitir y de adquirir. Se distinguen en la tradición dos elementos: A.- Corporal: la transferencia del bien. B.- Inmaterial: el acuerdo de ambas partes sobre el traspaso del derecho. En Costa Rica la propiedad y los demás derechos reales se adquieren para las partes contratantes por el sólo convenio o acuerdo de voluntades independientemente que haya operado o no la tradición o inscripción (caso de bienes inscribibles), esto significa que en Costa Rica, entre las partes, la tradición no tiene importancia. Sin embargo, para que la

13 12 adquisición se oponible respecto de terceros, en nuestro país si resulta necesaria la tradición y el título hábil para transmitir la cosa. En este tanto nuestro país adopta el sistema título y modo. 7.- EXTINCIÓN Y PÉRDIDA DEL DERECHO REAL: Los derechos reales se pierden por quien los tuviese cuando voluntaria o involuntariamente cesa de ser titular de ellos porque lo vende. Los derechos reales se extinguen por: a.- Destrucción del bien b.- Quedar fuera del comercio de los hombres. c.- Renuncia de su titular d.- Por el no uso en caso de inmuebles e.- Por consolidación. Es la reunión de la propiedad y el derecho real en cosa ajena. f.- Adquisición originaria por parte de otro g.- Por destrucción de los efectos del acto que lo creo. h.- Por expropiación. i.- Por muerte de su titular. EL PATRIMONIO Y EL DERECHO DE PROPIEDAD EL PATRIMONIO 1.- CONCEPTO: Según Brenes Córdoba, el uso corriente y el lenguaje de las leyes designan con el nombre de patrimonio al conjunto de bienes de una persona. Sin embargo, algunos autores del derecho civil consideran al patrimonio como una universalidad jurídica emanada del concepto de la personalidad y que comprende todos los bienes y derechos que corresponden o pueden corresponder en lo futuro a una persona en el curso de su vida EL CONCEPTO EN LA DOCTRINA CLÁSICA. Para los autores Baudry, Rau y Lacantinerie, el patrimonio es una abstracción y representa más bien la aptitud de poseer, es una consecuencia de la personalidad. Como universalidad de derecho es un continente distinto de su contenido, activo y

14 13 pasivo, el contenido es variable en su calidad y cantidad, el patrimonio en si no cambia nunca. Para los expositores de esta teoría, el patrimonio descansa sobre los siguientes principios: 1.- Solamente las personas pueden tener patrimonio. 2.- Toda persona necesariamente tiene un patrimonio. 3.- Cada persona no tiene más que un patrimonio. 4.- El patrimonio es inseparable de la persona. Se critica a esta teoría por exagerar el lazo entre la noción de patrimonio y el de la personalidad, por confundir ambas nociones y equiparar el patrimonio a la aptitud de poseer EL CONCEPTO EN LA DOCTRINA MODERNA. Para Planiol y Ripert una persona puede poseer muy pocas cosas, no tener bienes ni derechos de ninguna especia, y aún, como ciertos aventureros, no tener más que deudas. Con todo, esa persona tiene un patrimonio que es como una bolsa vacía. Para Ferrara, la esfera jurídica de un sujeto es la totalidad de los derechos que la componen, dentro de ella, en un círculo más restringido se encuentra el patrimonio que es el grupo de derechos que tienen valor pecuniario dentro de esa esfera. Para estos autores el patrimonio puede ser más de uno y se caracteriza por el destino particular y común que se le da a un conjunto de bienes que actúa como elemento cohesionador de los mismos. Para estos autores se llama patrimonio al conjunto de los derechos y de las obligaciones de una persona apreciable en dinero considerado como formando una universalidad de derecho. Eso quiere decir que el patrimonio constituye una entidad abstracta, distinta de los bienes y de las obligaciones que lo integran. Estos derechos y obligaciones pueden cambiar, disminuir, desaparecer, pero no el patrimonio que permanece siendo uno mismo durante toda la vida de la persona. EL DERECHO DE PROPIEDAD 2.- CONCEPTO: El derecho de propiedad es, de los derechos reales, el más completo que puede tener una persona sobre una cosa. Es el derecho real por excelencia, el derecho en virtud del cual una cosa se halla sometida de modo absoluto y exclusivo a la voluntad y acción de una persona en todos los aspectos y

15 14 utilidades que pueda proporcionar. No debe confundirse la posesión con el derecho de propiedad. La evolución del Derecho Civil ha hecho de ellas dos cosas totalmente diferentes: por ahora definimos la posesión como el simple hecho de tener una cosa. La propiedad en cambio es un derecho, un vínculo entre el objeto y el propietario que no puede romperse sin su voluntad aún en el caso de que el objeto deje de estar bajo su poder, esto significa que se puede ostentar la condición de propietario sin poseer el objeto, o, poseer el objeto sin ser su propietario. Se caracteriza porque confiere un derecho pleno sobre la cosa que consiste en el poder de someterla a nuestra voluntad en todos los aspectos y obtener de ella todas las utilidades que pueda proporcionar. Los demás derechos reales solo conceden facultades parciales sobre la cosa en el orden de la utilidad que puede proporcionar en ciertos aspectos; por ejemplo, obtener sus frutos (usufructo), pasar a través de la misma (servidumbre); o que su valor sirva de garantía de una obligación (prenda o hipoteca), pero no el dominio total sobre la misma y pro eso se les llama derechos reales limitados. 3.- LÍMITES DEL DERECHO DE PROPIEDAD. Que el poder sea pleno no significa que no tenga límites. La misma ley impone límites al derecho de propiedad estableciendo una frontera más allá de la cual no llega el señorío que se reconoce al titular sobre la cosa. Se trata de límites que circunscriben el contenido normal del derecho de propiedad y no de limitaciones externas que restrinjan desde afuera su extensión. Así, se trata de un poder pleno, total, pero dentro de los límites máximos que la misma ley establezca. 4.- DERECHO DE PROPIEDAD CON LIMITACIONES. Se puede ejercer el derecho de propiedad en forma libre. Sin embargo, el Ordenamiento Jurídico permite ciertas restricciones o limitaciones al que reducen las facultades del propietario de un bien al tener otra persona o entidad estatal algún otro derecho sobre la misma cosa. Por ejemplo cuando una persona tiene un derecho de servidumbre sobre una parte de un bien inmueble, su propietario no pude construir

16 15 sobre esa parte o por ejemplo, cuanto una persona no puede enajenar o arrendar un bien por tener limitaciones del IDA. 5.- LOS ATRIBUTOS DE LA PROPIEDAD. Son las facultades que corresponden al propietario de un bien por el solo hecho de ostentar tal condición. Se clasifican en primarios y secundarios. Los primarios son los comprendidos en la enumeración del Derecho Romano que tienen que ver con el goce y disfrute del bien: ius fructendi, ius utendiet y ius abutendi, es decir derecho de usufructuar, derecho de usar y derecho de transformar, consumir o enajenar. Los secundarios son los relativos a los medios que tiene a su disposición el propietario para ejercer su derecho de modo completo y con entera independencia: derecho de posesión, derecho de defensa y exclusión, derecho de restitución y derecho de indemnización. 6.- FUNDAMENTO DEL DERECHO DE PROPIEDAD. Este poder jurídico pleno sobre las cosas que la propiedad es, se justifica porque siendo estos medios aptos para servir a la conservación de los fines del hombre, es lógico que el Derecho, que organizas la convivencia humana, reconozca y conceda tal poder sobre aquellas, dando así lugar a que se concierta en un derecho y por tanto sea protegido por la Ley; sino fuera así, se convertiría solamente en un señorío de hecho, temporal, precario, sobre la cosa. Por tal razón nuestra legislación lo admite y regula, porque sobre el se apoya uno de los pilares básicos de nuestra organización. 7.- OBJETO DEL DERECHO DE PROPIEDAD. En principio pueden serlo todos las cosas corporales, muebles o inmuebles. Actualmente, pro ley especial, se admite también la propiedad sobre cosas incorporales como la propiedad intelectual. 8.- EXTENSIÓN DEL DERECHO DE PROPIEDAD. Si el objeto es una cosa mueble no representa conflicto determinar hasta donde alcanza el señorío

17 16 del propietario, en este caso, salvo algunas excepciones reguladas por leyes especiales (Ej. Ley de Tránsito) su poder resulta absoluto y en ese tanto el propietario está facultado para hacer con su bien lo que quiera. No obstante, cuando se trata de bienes muebles, nuestro Ordenamiento Jurídico contempla una serie de normas que regulan y de alguna manera limitan, condicionan y hasta restringen el señorío del propietario. Son los llamados límites y limitaciones del derecho de propiedad que se dan tanto por el interés público como por el privado. LÍMITES Y LIMITACIONES DEL DERECHO DE PROPIEDAD 1.- LIMITES El derecho de propiedad le otorga al propietario la facultad de realizar todos los actos que desee siempre y cuando se encuentren dentro de las fronteras que la misma ley le establece. Indicar los límites y las limitaciones al derecho de propiedad es una forma negativa de establecer hasta donde alcanza el poder que tiene el propietario. Pueden fijarse límites y limitaciones tanto en bienes muebles como inmuebles, sin embargo es en estos últimos donde tienen mayor preponderancia. Los límites establecen dentro del derecho de propiedad, el régimen ordinario de restricciones a que está sometido el poder del propietario. Constituyen un régimen normal razón por la cual no hace falta un acto especial para imponerlos a cada bien, tampoco se requiere probarlos, salvo que exista un litigio en cuyo caso se resume a probar que sobre el bien concurren las circunstancias que dan motivo al establecimiento del límite. Por lo tanto basta invocar la norma jurídica que lo establece. Los límites están determinados por la ley pues son inherentes al derecho de propiedad. Desaparecen solo si desaparece la ley que los creo. Los límites se establecen por dos motivos genéricos fundados en intereses públicos o privados POR INTERÉS PÚBLICO: Se rigen en su mayoría por leyes y reglamentos especiales que son los que los determinan. En su defecto se aplican analógicamente las disposiciones del Código Civil.

18 17 Dentro de los límites de interés público se encuentran: a.- Límites en interés de la seguridad de las cosas y las personas. Se establecen mecanismos administrativos o jurisdiccionales que permiten denunciar obras o edificaciones en mal estado o en estado ruinoso que pongan en riesgo el bienestar de las personas u otras edificaciones. (Artículo 474 y 475 CPC, 64 y 65 de la Ley de Construcciones) b.- Límites en interés de la aviación. Se establecen límites a la libertad de los dueños de terrenos contiguos a aeropuertos, sobre todo de no poder elevar construcciones a determinada altura. (Ley de Construcciones y Ley de Aviación Civil) c.- Límites en interés de la vivienda y urbanismo. Por medio de leyes especiales de planificación urbana, se establecen límites y restricciones que regulan la altura de las construcciones, los frentes mínimos a calle pública, las zonas verdes, apertura de ventanas, etcétera. (Ley de Construcciones, Ley del INVU, Ley de Propiedad Horizontal o en Condominio) d.- Límites en interés de la agricultura. Se establecen también límites respecto de las fincas rusticas como la obligación para los propietarios de realizar mejoras en los inmuebles, deber de conservación de cuencas y ríos, el deber de promover la vocación agrícola de las tierras oleosas, el deber de respetar las unidades mínimas de cultivo. (Ley del Instituto de Desarrollo Agrario) LÍMITES POR INTERÉS PRIVADO: Por interés privado: Son muy numerosos y generales en nuestro Ordenamiento Jurídico. El núcleo principal de los mismos está constituido por las llamadas relaciones de vecindad contempladas dentro del Código Civil (artículos 383 a 408 CC). Se consideran importantes dado que si a un propietario se le dejara actuar con absoluta libertad muy probablemente crearía perturbaciones a los ocupantes o propietarios de los predios colindantes. En términos generales se puede decir que el propietario no está autorizado a realizar en su propiedad aquellos actos que, en la propiedad del vecino, den lugar a una intermisión por ruidos, calor, luz, olores, etcétera, superior

19 18 a lo normalmente tolerable o razonable en situaciones comunes o de términos medios, sopesados por el juzgador a la luz de la normativa regente, la costumbre y el correcto entendimiento humano. Dentro de los límites por interés privado se pueden citar además: a.- El deber de soportar el descenso de las aguas fluviales de los predios superiores que menciona la Ley de Aguas. (Art. 94) b.- Límites a la libertad de abrir huecos en el muro propio que violenten la intimidad del vecino. c.- Límites a la construcción de techos para que la caída de las aguas fluviales sea dentro del propio terreno y no en el del vecino. d.- Facultad de los propietarios vecinos de cortar las raíces y ramas que, desde los terrenos circundantes, se extiendan dentro de los suyos. e.- Dentro de las relaciones de vecindad, en forma especial el Código Civil regula la medianería (Art. 386). Se define la medianería como una comunidad obligada que tienen los dueños de predios contiguos respecto de los elementos medianeros de aquellos, de cualquier clase que sean: muros, cercas. A cada dueño le corresponde la propiedad exclusiva de una parte del elemento medianero con ciertas restricciones y deberes relativos a la utilización, mantenimiento y conservación de la parte propia y la ajena en interés y defensa del otro colindante. Existe medianería cuanto el elemento se encuentre ubicado sobre la línea divisoria entre las propiedades descansando una mitad del mismo en cada propiedad. Si el elemento se encuentra exclusivamente dentro de una de las propiedades no existe medianería. De acuerdo con el Código Civil la medianería se puede probar por cualquier medio, no obstante, establece que salvo que se demuestra lo contrario, no existe medianería cuando se dan los siguientes signos: 1.- Cuando solo de un lado de la pared hay edificios o ventanas. 2.- Cuando toda la pared o cerca esté construida sobre el terreno de una de las fincas colindantes.

20 Cuando las cercas que cierran un fundo son de distinta especie de las que tienen fundos vecinos en otros lados no contiguos. 4.- Cuando la tierra sacada de la zanja o acequia se encuentre solo de un lado de las fincas. El Código Civil no establece como se constituye o se extingue la medianería. Sin embargo, es obvio que ambas pueden darse por acuerdo de partes. En tanto la extinción puede darse por renuncia voluntaria o forzosa de unos de los medianeros, por adquisición del predio vecino por parte de uno de los medianeros y por destrucción del elemento medianero. 2.- LIMITACIONES AL DERECHO DE PROPIEDAD: Se consideran restricciones extraordinarias al derecho de propiedad porque requieren de un acto especial para imponerlas. Aunque existen excepciones, normalmente son establecidas voluntariamente por el titular del derecho de propiedad en virtud de acuerdo de partes. Se extinguen por los medios que le ley establece. Son en general: los derechos reales en cosa ajena, las servidumbres administrativas y las llamadas prohibiciones de enajenar que se imponen para garantizar el uso de un bien por parte de la persona beneficiada por su adjudicación. 1.- Derechos reales sobre cosa ajena: usufructo, servidumbre, uso y habitación. 2.- Servidumbre administrativa. Consiste en una sujeción parcial de un bien a una utilización determinada o a un uso y beneficio de la comunidad. (Reservas forestales) 3.- Prohibiciones de enajenar. Consisten en ciertas restricciones que en casos concretos se pueden establecer a la libre disposición de los bienes por parte de su dueño. (Afectación a patrimonio familiar, limitaciones impuestas por el IDA o BANHVI)

21 20 MODOS DE ADQUISICIÓN DEL DERECHO DE PROPIEDAD El artículo 484 del Código Civil define taxativamente los medios por los cuales en Costa Rica es posible adquirir el derecho de propiedad. Así, se establece que además del convenio o contrato, la ocupación, la accesión, la herencia o legado y la prescripción son los medios por los cuales se puede adquirir el derecho de propiedad a los que debe agregarse la adjudicación. Con algunas excepciones muy particulares, esos también son los medios por los cuales se adquieren los restantes derechos reales. 1.- EL CONVENIO O CONTRATO En Costa Rica la compraventa es un contrato por el cual una persona, el vendedor, transfiere un bien a otra persona, el comprador, el que contrae la obligación de pagar el precio. Es un contrato de naturaleza contractual ya que en principio no se requiere de formalidad alguna para que se perfeccione. Recuérdese que nuestro Derecho Civil se inscribe dentro del sistema de nudo consenso razón por la cual la transferencia de la propiedad del bien entre las partes opera desde que se perfecciona el contrato, es decir, desde que hay acuerdo en cosa y precio. Siendo así, pocos son los problemas sobre la formación del contrato que pueden presentarse entre presentes resumiéndose a conflictos relacionados con la prueba de tal acto jurídico. Entre ausentes, el problema se relacionaría más con la teoría general del contrato y en general con la formación de las convenciones, por lo tanto resultan ser más bien materia del curso de contratos. (Art. 480 CC) 2.- LA OCUPACIÓN Regulada en los artículos 485 a 504 del Código Civil, la ocupación puede definirse como la adquisición de dominio por la aprehensión material o por la sujeción al señorío de la voluntad del ocupante de las cosas que el ordenamiento jurídico considera susceptibles de ella. Es pues un modo de adquirir basado en la toma de posesión que siempre debe estar caracterizada por una voluntad de sujetar la cosa a nuestro poder animus adquirendi, en caso contrario, no hay

22 21 toma de posesión y por lo tanto tampoco ocupación. Es una forma de adquisición originaria pues se produce en forma independiente de un título anterior CAPACIDAD: Un sector de la doctrina del Derecho es del criterio que la capacidad para adquirir por ocupación debe reconocerse a todos los seres humanos sin excepción, sean menores de edad o incapacitados. No obstante, sí se reconoce que para poder ejercitar los derechos de esa posesión por ocupación necesitarán de sus representantes. Otro sector de la doctrina, si bien no exige la misma capacidad que para celebrar un acto jurídico, son del criterio que se requiere una capacidad para por lo menos entender el concepto de tomar para si puesto que la ocupación implica ese animus adquiredi OBJETO: Por la ocupación se adquiere la propiedad de los bienes apropiables por naturaleza que no tienen dueño. Debe tomarse en cuenta que en nuestro Derecho Positivo, es bastante amplio el grupo de bienes sustraídos a la ocupación por atribuirse su propiedad al Estado. De acuerdo con nuestra legislación vigente son formas comunes de ocupación la caza, la pesca, el hallazgo o invención. Naturalmente, determinar si una cosa tiene dueño o no lo tiene porque se trate de una cosa perdida en la que no cabe la ocupación constituye un juicio de valor para el que, a priori, no pueden sentarse reglas. Habrá que examinar entonces las circunstancias especiales que rodean cada caso particular para poder juzgar si la cosa encontrada es nullius (sin dueño), o, perdida con la obligación subsiguiente de ponerla a disposición de la autoridad en caso de no ser posible conocer al dueño. Nuestro Código Civil le da un tratamiento especial a las cosas abandonadas y hasta tanto no se cumpla con el procedimiento establecido no se produce la adquisición LA CAZA Y PESCA. Respecto a la caza y la pesca el Código Civil se limita a establecer principios generales aplicables a esa forma de adquisición pues en el artículo 490 se dispone que ambas actividades se regirían por reglamentos especiales. Ellos son la Ley de Biodiversidad, la Ley de

23 22 Conservación de Vida Silvestre y su reglamento, Ley de Pesca y Acuicultura y su reglamento y otros decretos y tratados internacionales EL HALLAZGO O INVENCIÓN. Están regulados en los artículos 497 a 504 del Código Civil. La invención en la forma utilizada por el Código Civil significa encontrar algo pues el término invención, etimológicamente, proviene del latín indenere que significa encontrar o hallar. La figura del hallazgo o invención de acuerdo con nuestra legislación se da bajo dos circunstancias: a.- El descubrimiento de tesoros y b.- El descubrimiento de las llamadas cosas perdidas equiparable a cosas abandonadas Descubrimiento de tesoros. En cuanto a la primera el Código se limita a establecer principios y requisitos generales pues la regulación especifica sobre la materia se encuentra contenida en la Ley de Patrimonio Artístico Nacional, en el Código de Minería y su reglamento y en la Ley de Hidrocarburos y su reglamento. El artículo 500 del CC establece requisitos específicos que deben cumplirse para la adquisición de un tesoro. (Artículos 497 a 500 CC) Descubrimiento de cosas perdidas o abandonadas. Está estipulado únicamente para bienes muebles que hayan estado a la vista de las personas. Contrario al descubrimiento de tesoros, en cuanto al descubrimiento de cosas perdidas o abandonadas, en nuestra legislación rige la presunción de la existencia de un dueño y por ello la ocupación de estos bienes no se produce en forma instantánea con la aprehensión del bien sino que debe seguirse el procedimiento establecido en la ley. El descubridor tiene la obligación de poner el hallazgo en conocimiento de la autoridad judicial competente quien trascurrido un año luego de la última publicación de tres edictos sin que nadie lo reclamase, pondrá el bien en posesión de su descubridor. En caso de que la cosa hallada fuese corruptible, es decir, que se pueda deteriorar con el transcurso el tiempo, deberá procederse a la venta judicial del mismo (remate) y el producto de esa venta debe ser depositado a nombre de la autoridad competente y seguirse el

24 23 mismo procedimiento ya descrito. Si dentro de ese año aparece el dueño del bien, el descubridor tendrá derecho a que se le pague un diez por ciento de su valor más las costas y gastos incurridos. El descubridor que omita realizar este procedimiento será tenido para todos los efectos como un poseedor de mala fe. (Artículos 501 a 504 CC) 3.- LA ACCESIÓN Regulada en los artículos 505 a 513 del Código Civil, se define la accesión como un modo originario de adquirir la propiedad fundado en el principio de que lo accesorio sigue la suerte de lo principal. Puede darse en relación con bienes muebles como inmuebles. En relación con bienes inmuebles la accesión se aplica en el sentido de que lo que al bien se adhiere se supone pertenece al propietario. En relación con bienes muebles se refiere a la figura de la transformación. De acuerdo con la doctrina del Derecho Civil, la accesión puede ser natural o por unión y la industrial o por incorporación ACCESIÓN NATURAL O POR UNIÓN. Se da sin la intervención del hombre por hechos o acontecimientos fortuitos causados por la naturaleza: inundaciones, terremotos, deslizamientos de tierra, etcétera. Es la comúnmente llamada accesión natural que modifica la topografía de un lugar. Se da en forma exclusiva entre bienes inmuebles. En nuestro sistema jurídico, específicamente la en la Ley de Aguas, aparecen reguladas cuatro formas de accesión natural: el aluvión, la abulsión, el cambio de cauce y la formación de islas EL ALUVIÓN. Es el acrecentamiento que poco a poco suelen adquirir los terceros contiguos a los ríos, arroyos, torrentes y lagos por efecto de la sedimentación de las aguas. Es un hecho natural producto de la acción paulatina de las aguas que van recogiendo sedimentos o tierra acumulándolos en las márgenes u orillas de una propiedad convirtiendo al que los recibe en propietario de los mismos en forma automática. Esto es aplicable a la arena, plantas y demás

25 24 cosas susceptibles de adherencia natural que por igual causa sean llevadas a otro fundo. (Artículo 84 Ley de Aguas) LA ABULSIÓN. Es un hecho natural producto de una acción violenta de las aguas que desprenden de una finca una porción incorporándola a otra propiedad. El dueño de la porción segregada conserva la propiedad sobre esa parte en tanto pueda identificarla plenamente. La Ley de Aguas no establece el plazo para reclamar esa porción, por lo que en principio se aplica la prescripción ordinaria de diez años. (Artículo 81 Ley de Aguas) EL CAMBIO DE CAUCE. En un hecho natural producido cuanto las aguas de un río que es limite entre dos propiedades cambia su cauce. Se encuentra regulado en los artículos 79 y 80 de la Ley de Aguas en los que se establece que el lecho del antiguo río se distribuirá proporcionalmente entre las dos propiedades colindantes. (Artículo 78 Ley de Aguas) FORMACIÓN DE ISLAS. Es un hecho de la naturaleza producido por la acción paulatina de las aguas que van acumulando sedimentos en el lecho de un río hasta formar una isla. Si se trata de ríos navegables pertenecerá al Estado, si se forma al un lado de la línea media de un río no navegable pertenecerá al dueño del terreno ribereño, si se forma en el centro pertenecerá cada mitad de la misma a los dueños de los terrenos ribereños de uno y otro lado. (Artículo 83 Ley de Aguas) ACCESIÓN INDUSTRIAL O POR INCORPORACIÓN. Se da por hechos del hombre cuando un propietario incorpora a un bien propio materiales ajenos, esto es, bienes propiedad de otra persona o a la inversa, es decir bienes propios a la propiedad ajena. De da por incorporación de bienes muebles a inmuebles o de bienes muebles a bienes muebles.

26 INCORPORACIÓN DE BIENES MUEBLES A INMUEBLES. Puede darse de dos tipos: en el primer caso el propietario que incorpora a su propiedad materiales que no sabía eran ajenos, se convierte en dueño de los mismos por el hecho de haberlos marginado, siempre que haya actuado de buena fe; en tal caso, deberá pagar el valor de los materiales o devolver otros de su misma especie y calidad. Si la persona ha actuado de mala fe, esto es, sabiendo que no era dueño de los materiales, siempre conserva la posibilidad de de convertirse en su dueño pagando el valor de los mismos o devolviendo otros de la misma especie y calidad. En tal caso también quedará obligado a resarcir los daños y perjuicios causados y a las consecuencias penales de su acción. (Artículo 507 CC) El segundo caso se da cuando es el propietario de los bienes muebles el que los incorpora a un bien inmueble ajeno, en esta situación la legislación ofrece varias opciones de solución: 1.- El propietario del bien inmueble puede hacer suyo lo construido o incorporado reembolsando o pagando el valor de los materiales y el valor de la mano de obra. 2.- Si el que construyó o incorporó actuó de mala fe, puede pedir que se le quite lo construido destruyéndolo a costa del que construyó o incorporó. Sin embargo, si se demuestra la buena fe, el propietario del inmueble no puede pedir la destrucción de lo construido conservando la posibilidad de convertirse en propietario pagando el valor de los materiales y la mano de obra. 3.- Si se ha construido a vista y paciencia del propietario del inmueble, éste puede hacer suyo lo incorporado pagando el valor de los materiales y la mano de obra. Si no le conviniera o no pudiere pagarlos, el bien en esa parte pasa a ser propiedad de ambos, dándose así una copropiedad forzosa en proporción al valor del terreno antes de lo construido y el valor de lo edificado. En este caso la mala fe perfectamente puede convertirse en buena fe. (Artículos 508 y 509 CC) INCORPORACIÓN DE BIENES MUEBLES A BIENES MUEBLES. Esta regulada en el artículo 513 del Código Civil. Se refiere a la figura de la transformación. Se produce cuando un sujeto toma materiales muebles ajenos y los transforma independientemente de que lo formado continúe teniendo la forma primitiva o no; en otros términos, se da cuando dos o más cosas mueles que

27 26 pertenecen a distintos propietarios se unen para formar un nuevo objeto. En el caso de que sea posible separarlas sin detrimento sensible y con gasto relativamente pequeño, cada propietario tiene derecho de reclamar la cosa que le pertenece junto con los daños y perjuicios que procedieren. Sin no es posible separar los bienes, en este caso el dueño de los materiales tiene derecho a reclamar la cosa como de su propiedad pagando el valor del trabajo realizado, sin embargo, si el trabajo realizado para transformar el bien fuera de tal importancia que su valor (el de la mano de obra) excede el de la materia o bien empleado, el trabajo se considera parte del principal y el artífice o transformador tendrá derecho a conservar la propiedad creada pagando el valor de lo materiales que tomó siempre que haya actuado de buena fe. Si se demostrara mala fe en su acción, no podrá conservar la propiedad de lo construido aunque su valor exceda el valor de los materiales utilizados. 4.- LA USUCAPIÓN 5.- LA HERENCIA: Por la vía de la sucesión que puede ser legítima (o ab intestato) cuando el fallecido no ha dejado testamento; y, la sucesión testamentaria que como su nombre lo dice cuando el fallecido o causante ha dispuesto en vida pro medio de un documento formal y solemne llamado testamento el destino que le va a dadar a sus bienes después de su muerte, LA COPROPIEDAD Dentro de los derechos reales, la copropiedad es simplemente una titularidad compartida que se da cuando dos o más personas ejercen sobre un mismo bien los atributos del derecho de propiedad. En nuestro Código Civil la copropiedad se encuentra regulada en los artículos 270 a 274. La doctrina distingue dos tipos de copropiedad: 1.- La copropiedad indivisa (que no se puede dividir) y 2.- La copropiedad divisa LA COPROPIEDAD INDIVISA. Sus orígenes se encuentran en el Derecho Romano, razón por la cual también se le denomina copropiedad románica. En este tipo de copropiedad los copropietarios son titulares de una porción indivisa