TECNICA DE REDACCION DE CONTRATOS

Transcripción

1 TECNICA DE REDACCION DE CONTRATOS El contrato existe desde que uno o varias personas consienten en obligarse, respecto de otra u otras, a dar alguna cosa o prestar algún servicio. Los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a la ley, a la moral, ni a la buena fe. Cierto es que aun realizan contratos verbales, pero igualmente cada vez más se plasman por escrito esas relaciones y obligaciones entre las partes. Validez de un contrato verbal Los contratos son acuerdos de voluntades y pueden tomar diversas formas. La forma contractual es el medio a través del cual se exterioriza el consentimiento de las partes. La voluntad de contratar puede mostrarse a través de hechos o actos concluyentes. El contrato verbal es perfectamente válido excepto en los casos en los que la ley obligue a realizarlo en forma escrita, como en el caso de creación, modificación o extinción de derechos reales sobre bienes inmuebles, para los que se exige escritura pública ante Notario. Aunque son perfectamente

2 legales, plantean un gran problema ya que es complicado probar su existencia en caso de incumplimiento. Hay algún modo de probar su existencia en caso de conflicto? Los acuerdos de palabra suponen un problema en caso de desacuerdo. Puede ser que resulte difícil probar su existencia porque una de las partes lo niega, o que ambas acepten su existencia pero estén en desacuerdo respecto al contenido. Y aunque es cierto eso de las palabras se las lleva el viento y lo escrito permanece, en ocasiones, puede tener solución. Estas son las principales maneras de probar que un contrato verbal es válido: 1. Testigos: los testigos son una prueba admitida por el Derecho, por lo que es posible demostrar la existencia del acuerdo o alguna condición del contenido si ellos estaban presentes en el momento que se celebró. 2. Actos: Pueden ser actos anteriores, simultáneos o posteriores que muestren la intención de contratar de ambas partes. 3. Hechos: Hechos que puedan demostrar que el contrato verbal realmente se celebró. 4. Documentos: es posible que no haya un contrato por escrito detallando los términos pero sí se conserven recibos bancarios, facturas, s y otro

3 tipo de documentos que pueden demostrar su existencia. Por lo que el contrato tendrá validez siempre y cuando el contenido se pueda demostrar mediante cualquier medio admitido por el Derecho. Previo a redactar un contrato tenemos que tener claro cuáles son los Elementos del contrato, sobre todo porque será fundamental a la hora de enfrentarnos a como redactarlo. Estos elementos van a ser sin duda las condiciones que integran la formación, eficacia y validez del mismo. Por tanto podemos decir que los elementos fundamentales son: Consentimiento es el acuerdo de las partes, la oferta y aceptación. Exige los siguientes requisitos: pluralidad de voluntades, es decir, al menos tienen que concurrir la voluntad de dos personas. capacidad, los contratantes deben tener capacidad legal para realizar el contrato que se trate. Ejemplo de menores de edad ante una compraventa Libre voluntad, es decir, la voluntad de las partes debe expresarse libre y conscientemente. Objeto del contrato debe ser: Real o posible. No puede ser objeto de contrato las cosas o servicios imposibles.

4 Lícito. El objeto del contrato debe ser una cosa o servicio y no contrario a la ley y buenas costumbres. Derecho determinado o determinable. Esto es, que se pueda conocer, por ejemplo, una finca, o que con arreglo a otros condicionantes que pueda determinar. Causa es el porqué del contrato. Según su causa pueden ser: Onerosos: cuya causa es que una parte se obliga a algo y viceversa. Gratuitos: una parte se obliga con independencia de que la otra lo haga o no, e incluso sabiendo que no lo hace Forma. Todo contrato tiene una forma, aunque sea verbal; sin embargo, la forma escrita tiene la ventaja de que nos permite la prueba del contrato y sus condiciones, en caso de que la otra parte incumpla su obligación. Según la forma pueden ser: Consensuales: son válidos y eficaces cualquiera que sea la forma en que se celebren. Reales: para ser válidos eficaces requieren la entrega o transmisión física del objeto. Solemnes: para ser válidos y eficaces requieren ser celebrados de una determinada manera.

5 En este sentido tenemos que ver dentro del derecho civil los contratos mas típicos: Arrendamientos 1. Arrendamiento de vivienda 2. Arrendamiento de local de negocio 3. Arrendamiento de trastero 4. Arrendamiento de plaza de garaje 5. Arrendamiento de finca rústica o aparcería 6. Arrendamiento de vehículos a motor 7. Arrendamiento de maquinaria 8. Contrato de subarriendo total de un local Compraventa 1. Compra-venta de bienes inmuebles 2. Compra-venta de bienes muebles 3. Compra-venta de semovientes (animales, plantas, etc.) 4. Contrato de compraventa de un bien de un menor de edad Contrato de compraventa de vivienda con condición suspensiva: Contrato mediante el cual se produce la compraventa de un inmueble, pero que su efectividad se producirá bajo condición suspensiva en base a los artículos 1445 y ss. y artículo 1453 del Código Civil. Contrato de compraventa de vivienda ocupada por arrendatario: Contrato por el cual el vendedor de

6 una vivienda que se encuentra arrendada transmite la misma con el contrato en vigor, con el consentimiento o sin él del arrendatario. Contratos de servidumbres 1. Servidumbre de paso 2. Servidumbre de luces y vistas 3. Servidumbre de aguas 4. Servidumbre de pared medianera 5. Servidumbre de pozo Otros contratos civiles Contrato de arrendamiento de vivienda con fiador: Es un contrato de arrendamiento de vivienda, en el que, generalmente el arrendatario utiliza un fiador o avalista para garantizar un elemento sustancial del contrato, generalmente el abono de la renta pactada. Contrato de arras o señal: Contrato civil por el que el comprador se compromete mediante la entrega de una señal a adquirir un inmueble en un plazo y precio determinado y si se produce el incumplimiento de la reserva se darán por perdidas las arras o en su caso, se entregarán duplicadas. Contrato de cesión de licencia de auto-taxi: En el que las partes acuerdan, a cambio de un precio, la cesión de una licencia de autotaxi junto con el vehículo y todos los elementos necesarios para prestar el servicio.

7 Contrato de compraventa de bien ganancial por uno de los cónyuges: Es el contrato por el cual uno de los cónyuges con el consentimiento del otro acuerdan la realización de la venta de un bien, mueble o inmueble, perteneciente al haber ganancial, de su sociedad conyugal. Contrato de compraventa con pacto de arras penales: Es el contrato de compraventa, en el que las partes acuerdan que una cantidad se abone (cláusula penitencial) en el caso de que una de ellas incumpla una de las obligaciones contraídas en el contrato. Contrato de arrendamiento de vivienda de temporada: Consiste en el contrato civil por el que se arrienda o alquila una vivienda que no constituye primera vivienda y por tanto no está obligada a las renovaciones obligatorias fijadas por Ley. Contrato de cesión de marca: Contrato por el que una parte transmite a la otra una marca a cambio de un precio. Referencia a la Ley de Marcas. Contrato de capitulaciones prematrimoniales: Contrato mediante el cual, dos personas que tienen previsión de contraer matrimonio, pactan en contrato las capitulaciones prematrimoniales, es decir que su economía familiar se regirá por la separación de bienes o por cualquier otro régimen económico matrimonial. Contrato de cesión de derecho de superficie: Es aquel contrato civil, por el que se pacta que el propietario del terreno cederá el mismo para la construcción de un inmueble a otra.

8 OTRAS ESPECIALIDADES DE CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO 1.- Arrendamiento de vivienda por empresa para uso de trabajadores EN ESTE CASO ES LA EMPRESA LA QUE ARRIENDA LA VIVIENDA CON TODAS SU CONSECUENCIAS. 2.- Contrato de arrendamiento de vivienda de carácter vitalicio (EDF 2015/5967) TERCERA.- El contrato de arrendamiento tendrá una duración mínima de tres años, iniciándose en esta fecha, 1 de octubre de 2014, y terminando, por tanto, a 30 de septiembre de Esto no obstante, la arrendataria Dª YYY tendrá opción y facultad de ir prorrogando tácitamente y por períodos anuales el presente contrato de arrendamiento sin límite de tiempo, de forma tal que bastará con que permanezca en la ocupación de la vivienda arrendada sin haber notificado con sesenta días a la fecha de terminación de cada período anual al arrendador su interés en dejar dar por resuelto el presente contrato de arrendamiento para que se entienda prorrogado nuevamente el contrato por un período anual, sin que haya límite a la facultad de renovación por períodos anuales, que se le concede a Dª YYY.

9 4.- Contrato de arrendamiento de vivienda por fin de semana (EDF 2012/27182) 5.- Contrato de arrendamiento de vivienda, con cláusula de resolución por venta del inmueble una vez transcurridos los 3 primeros años (EDF 2012/2546) CUARTA.-Duración del contrato. El plazo de duración de este contrato es de UN AÑO, a contar desde el otorgamiento del presente contrato, prorrogable, a voluntad de la arrendataria, por periodos anuales sucesivos hasta un periodo de TRES AÑOS en total, conforme al régimen previsto en el artículo 9 de la LAU, en su redacción dada por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas. De conformidad con el artículo 10 de la LAU, una vez transcurrido este plazo de tres años, si ninguna de las partes notifica a la otra, al menos con treinta días de antelación, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más (redacción dada por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas). Al contrato prorrogado le seguirá siendo de aplicación el régimen establecido en el presente contrato. Finalizada la duración pactada y, en su caso, la de las prórrogas sucesivas, el arrendatario deberá

10 abandonar el inmueble, sin necesidad de requerimiento expreso del arrendador, dejándolo en el mismo estado que tenía cuando lo ocupo, con la excepción del desgaste normal derivado del uso habitual de la vivienda. QUINTA.- Enajenación de la vivienda. Sin perjuicio del tiempo de duración del presente contrato de arrendamiento de vivienda, producida la venta de la misma por parte del arrendador propietario a un tercero, éste podrá dar por resuelto el contrato una vez transcurran cinco años desde el inicio de la presente relación arrendaticia, de conformidad todo ello con lo dispuesto en el art. 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. En este caso, el inquilino dispondrá de un plazo de tres meses para desalojar la vivienda, siempre, como queda dicho, que hayan transcurrido cinco años desde el inicio del presente contrato de arrendamiento. 6.- Contrato de arrendamiento de vivienda con cláusula de desistimiento de la parte arrendataria (EDF 2005/36825) QUINTA.- Rescisión anticipada por la arrendataria. Transcurridos los seis meses primeros de vigencia del contrato, que son obligatorios para ambas partes, la arrendataria podrá rescindir unilateralmente el presente contrato, con un preaviso de un mes, sin que

11 por ello la arrendataria se vea obligada a abonar las rentas que quedaren por vencer a la fecha de la entrega de llaves y posesión de la vivienda a la arrendadora y sin que tenga que abonar indemnización o penalización alguna prevista por este motivo. Antes de la llegada del tiempo marcado (seis meses), se establece la obligación del arrendatario de indemnizar por los daños y perjuicios que el desistimiento o renuncia produzca al arrendador. Ello se entiende con independencia de los derechos y obligaciones del cónyuge o conviviente en caso de desistimiento y abandono de la vivienda 7.- Contrato de arrendamiento de vivienda con opción de compra (EDF 2002/89405) DECIMOQUINTA.- De la opción de compra. Las partes acuerdan que antes del transcurso del plazo de duración del presente contrato, TRES AÑOS, el arrendatario podrá adquirir la propiedad del inmueble objeto del este arrendamiento, debiendo comunicarlo al titular del mismo, de modo fehaciente dentro del mes anterior a la fecha de expiración. Se establece como precio de venta de la vivienda para el supuesto de ejercicio de dicha facultad por el arrendatario, sin que se incluyan en él las rentas derivadas del arrendamiento; el de CIENTO VEINTE MIL ( ) EUROS.

12 En caso de verificarse la venta del inmueble, esta se llevará a cabo en escritura pública, libre de cargas y procediéndose al pago de la totalidad del precio convenido en el momento de su otorgamiento. Los gastos e impuestos que se deriven de la compraventa serán exigirán con arreglo a lo establecido en el Código Civil al respecto. A instancia de cualquiera de las partes podrá procederse a la inscripción del presente contrato de arrendamiento con opción de compra en el Registro de la Propiedad, corriendo los gastos de la misma a cargo de quien la inste. 8- Contrato de arrendamiento de vivienda realizado por usufructuario (EDF 2002/89426) QUINTA.- Resolución del derecho del arrendador. Sin perjuicio de lo reseñado en la cláusula anterior, y por aplicación del artículo 13.2 LAU, el contrato se extinguirán al término del usufructo del arrendador.