Precio de oferta de venta de terrenos

Transcripción

1 Mercado Inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires Precio de oferta de venta de terrenos SEPTIEMBRE 2014 Ministerio de Desarrollo Urbano Secretaría de Planeamiento

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3 GOBIERNO DE LA CIUDAD AUTÓNOMA DE BUENOS AIRES Jefe de Gobierno Ing. Mauricio Macri Vicejefa de Gobierno Lic. María Eugenia Vidal Jefe de Gabinete de Ministros Lic. Horacio Rodriguez Larreta Ministro de Desarrollo Urbano Arq. Daniel Chain Secretario de Planeamiento Arq. Héctor Lostri Director General de Planeamiento Mg. Fernando Álvarez de Celis Contenidos: Fernando Álvarez de Celis / Bárbara Pasik / Julián Álvarez Insúa / Sebastian Schaller / María Belén Talia / Sebastián Musachi / Gonzalo Luis Bietti / Luciana Tantín / Luciana Madoery / Octavio Otero Sánchez / Maximiliano Obrador. Diseño gráfico: Alejandro Ambrosone / Manuel Bugarin.

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5 Índice Introducción Precio de oferta de venta de terrenos Síntesis y conclusiones

6 INTRODUCCIÓN El presente informe tiene como finalidad brindar una aproximación a ciertos aspectos del mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires y a su evolución, a partir de la elaboración trimestral de indicadores sobre el precio de oferta de venta de terrenos. La serie correspondientes al relevamiento de terrenos se inicia en diciembre de 2001 en tanto que la más reciente ( de 2014) es la serie número cincuenta y dos. Con el fin de analizar el precio de oferta, se toma como unidad de referencia el precio del metro cuadrado (m 2 ). Dado que el objeto de análisis se trata de terrenos, se utiliza el precio en dólares, puesto que ésta es la moneda que se usa en el mercado como referencia para este tipo de transacciones. Otras variables consideradas relevantes en la conformación de los precios de terrenos son las dimensiones de los mismos, la distribución geográfica, y la normativa del Código de Planeamiento Urbano que rige la zona en que el terreno analizado se localiza, lo que determina los usos permitidos y la capacidad constructiva del lote. Así, en la primera parte del informe se analiza el precio promedio del m 2 en dólares de los terrenos relevados, comparando la cifra obtenida con la arrojada en mediciones anteriores, lo que permite apreciar la evolución de este indicador a lo largo del tiempo. A continuación se presentan los precios puntuales de lotes seleccionados aleatoriamente ubicados en distintas zonas de la Ciudad de 200, 500, y más de m 2, de manera que se puedan apreciar las diferencias en cuanto al monto total pedido para cada terreno. Al finalizar este informe, se presenta un análisis en detalle de una Comuna de la Ciudad, diferente en cada medición, aplicando los indicadores presentados anteriormente. 6 Precio de oferta de venta de terrenos

7 Mapa 1.a. Barrios y comunas de la Ciudad de Buenos Aires Fuente: Secretaría de Planeamiento. Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA. Mapa 1.b. Zonas Fuente: Secretaría de Planeamiento. Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.

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9 1 Precio de oferta de venta de terrenos

10 El precio de oferta de venta de terrenos en la Ciudad de Buenos Aires Para el mes de de 2014 se contabilizaron terrenos en oferta distribuidos dentro de la Ciudad de Buenos Aires. El precio promedio por m 2 resultó en U$S 1.780,2 con un máximo de U$S ,0 (en Palermo) y un mínimo de U$S 163,0 el m 2 (en el barrio de Boedo). La superficie total que ocupan los terrenos en venta es de ,0 m 2. Como es posible inferir a partir del cuadro 1.1, los precios del valor del suelo se caracterizan por su constante fluctuación, tanto en el caso de las variaciones anuales como trimestrales. La comparación interanual de los precios en el presente relevamiento, muestra como resultado un aumento del 0,4% del valor promedio por m 2. En relación a junio de 2014, el aumento del valor promedio es del 3,4%. No obstante, es importante mencionar que el incremento del precio del dólar en los últimos años (63,7% respecto a marzo de 2013) ha contribuido al alza en los precios de los terrenos si se comparan en pesos. 10 Precio de oferta de venta de terrenos

11 Cuadro 1.1 Variación del valor del suelo por m 2 en la Ciudad de Buenos Aires en pesos y dólares desde de Precio del suelo (U$S) Variación trimestral (%) Variación anual (%) Precio del suelo ($) Variación trimestral (%) Variación anual (%) Precio promedio del dólar ,0 555,0 1, Variación trimestral (%) Variación anual (%) 272,0-51,0 652,0 17,5 2,53 153,0 213,0-21,7 809,0 24,1 3,74 47,8 242,0 13,6 897,0 10,9 3,68-1,6 274,0 13,2-50,6 969,0 8,0 74,6 3,53-4,1 253,0 294,0 7,3 8,1 933,0-3,7 43,1 3,11-12,0 22,9 330,0 12,1 54,9 927,0-0,6 14,6 2,81-9,5-24,9 342,0 3,8 41, ,0 9,5 13,2 2,97 5,7-19,3 388,0 13,5 41, ,0 13,6 19,0 2,97-15,9 434,0 11,8 47, ,0 10,1 36,0 2,93-1,3-5,8 459,0 5,8 39, ,0 6,5 45,7 2,94 0,3 4,6 510,7 11,3 49, ,3 13,9 51,6 3,01 2,4 1,3 533,9 4,6 37, ,1 2,5 36,8 2,96-1,7-0,3 550,6 3,1 26, ,2 3,2 28,3 2,96 0,0 1,0 591,0 7,3 28, ,6 5,4 27,0 2,90-2,0-1,4 631,2 6,8 23, ,5 7,3 19,7 2,90 0,0-3,7 722,1 14,4 35, ,4 17,5 37,2 3,00 3,3 1,3 741,8 2,7 34, ,3 6,0 40,8 3,09 3,1 4,4 809,1 9,1 36, ,9 9,4 46,2 3,10 0,3 6,9 863,7 6,7 36, ,8 7,2 46,0 3,10 0,0 6,9 904,8 4,8 25, ,4 3,6 28,8 3,10 0,0 3,4 981,7 8,5 32, ,0 9,8 33,4 3,10 0,0 0,3 982,0 0,0 21, ,3-0,3 21,5 3,10 0,0 0,0 985,1 0,3 14, ,9 3,0 16,8 3,19 2,9 2, ,9 5,4 14, ,9 4,2 17,5 3,16-0,9 1, ,0 1,9 7, ,4 2,8 10,1 3,18 0,6 2, ,0-1,4 6, ,7-1,4 8,8 3,05-4,1-1, ,0 9,5 15, ,0 6,6 12,5 3,10 1,6-2, ,0 0,5 10, ,0 10,4 19,3 3,40 9,7 7, ,3-1,5 6, ,6 5,7 22,6 3,65 7,4 14, ,9 2,2 10, ,0 5,5 31,3 3,77 3,3 23, ,9 3,9 5, ,6 5,3 29,7 3,82 1,3 23, ,3-2,4 2, ,4-2,4 14,6 3,82 0,0 12, ,0 9,7 13, ,8 11,4 20,9 3,88 1,6 6, ,4-1,4 9, ,2 0,4 15,0 3,95 1,8 4, ,9 3,5 9, ,0 3,5 13,1 3,95 0,0 3, ,9 11,3 24, ,8 11,8 29,5 3,97 0,5 3, ,0 3,8 17, ,1 6,1 23,4 4,06 2,3 4, ,5 12,5 34, ,1 17,7 44,6 4,13 1,7 4, ,3-11,4 15, ,7-11,6 23,6 4,24 2,7 7, ,7 11,3 15, ,4 13,6 25,6 4,33 2,1 9, ,4-10,5-0, ,8-9,9 6,6 4,36 0,7 7, ,8 20,9 6, ,9 24,5 12,7 4,49 3,0 8, ,6 2,5 23, ,8 5,7 34,7 4,63 3,1 9, ,8-1,0 9, ,2 4,5 23,9 4,89 5,6 12, ,3-1,1 21, ,8 3,1 41,9 5,10 4,3 17, ,3 0,1 0, ,2 19,7 36,3 6,10 19,6 35, ,6-2,8-4, ,6-9,8 16,4 5,66-7,2 22, ,3-0,6-4, ,0 16,4 29,6 6,63 17,1 35, ,1 5,9 2, ,2 27,6 60,3 7,99 20,5 56, ,4-7,7-5, ,9 4,3 39,7 8,06 0,9 32, ,2 3,4 0, ,7-4,4 48,1 8,35 3,6 47,5 El grafico 1 muestra la evolución del valor del suelo a lo largo de los trece años que conforman la serie histórica desde el momento en que se comenzaron a relevar los lotes. En el grafico se puede observar una evolución escalonada luego de la caída de los valores desde el 2002 donde el crecimiento es constante, observando ciertas mesetas, Mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires 11

12 por ejemplo durante los años 2007,2009, o Se puede observar también ciertas fluctuaciones del mercado desde el año 2011 hasta el 2012, llegando al valor máximo de la serie en el relevamiento en septiembre del En cuanto a la evolución de los precios del suelo a lo largo de toda la serie, se observa una continua y progresiva suba de los valores. En 2002 se distinguen los menores valores de toda la serie, siendo el mínimo en el mes de junio: U$S 213,0 m 2. Desde entonces se observa un gradual e importante aumento de ofertas, en su mayoría en los barrios históricamente valorizados. Los precios fueron ascendiendo gradualmente, y desde el año 2003, más allá de algunos intervalos con fluctuaciones, el mercado inmobiliario se muestra creciente. Gráfico 1.0 Evolución del valor del suelo por m 2 en la Ciudad de Buenos Aires Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano, GCBA Precio del suelo (U$S) En el gráfico a continuación muestra cómo con la variación en la cotización del dólar, la cual aumenta trimestre a trimestre, hay una subida en los precios de los terrenos en pesos. Por otro lado, se aprecia un aumento más pronunciado de los precios en pesos que los precios en dólares, consecuencia de la variación del precio del dólar, que provoca un ensanchamiento de la brecha entre los valores de una y otra moneda. Variación del precio de oferta de venta de terrenos que vuelven a registrarse en varios relevamientos Para analizar el precio por panel de los terrenos ofertados se seleccionaron todos aquellos terrenos que se repiten a lo largo de la serie en los últimos cinco trimestres registrados, es decir, aquellos terrenos que se mantienen presentes, en este caso desde el informe de de Las 46 ofertas registradas muestran fluctuaciones del precio promedio a lo largo de la serie, con valores más bajos que los promedios de la 12 Precio de oferta de venta de terrenos

13 Precio de los terrenos en pesos Gráfico 1.1 Variación del valor del suelo por m 2 en la Ciudad de Buenos Aires en pesos y dólares desde de Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano, GCBA Precio de los terrenos en dólares totalidad de registros. La serie se inicia en de 2013 con un valor de U$S por m 2 (VER CUADRO 1.2). Para el trimestre siguiente se observa un crecimiento del precio promedio para el mes de de Asimismo, en el relevamiento trimestral posterior el precio vuelve a ascender, con un aumento trimestral del 11,5%, en de 2014, se registra un brusco descenso tanto a nivel trimestral como anual, cuyo porcentaje es -19,9%. Para el mes de se registra un aumento trimestral del 4,7%. Precio del suelo (U$S) Variación trimestral (%) Variación anual (%) ,5 1407,3 6, ,6 11,5 1256,2-19,9 1315,3 4,7-0,1 Cantidad terrenos 46 Cuadro 1.2 Precio de oferta de venta de terrenos (de panel) por m 2, en la Ciudad de Buenos Aires. Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano, GCBA. Precios de oferta de venta de terrenos según dimensiones El siguiente cuadro permite apreciar que el precio promedio por m 2 más alto se registra en los terrenos de menores dimensiones, donde alcanza un valor de U$S 2.100,2 por m 2. Las ofertas del segundo rango (entre 201 y 500 m 2 ), presentan un promedio de U$S 1.698,0. El tercer rango es el menor de todos, va de 501 a 750 m 2, con un precio de U$S Mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires 13

14 1.550,6 m 2. El siguiente rango, de m 2, presenta el valor de U$S1.734,3 por m 2. Finalmente, el valor del último rango demuestra un valor levemente mayor al anterior, el cual toma los terrenos de más de m 2 cuyo promedio es de U$S 1.777,9 el m 2 y es en este rango donde se encuentran los precios máximo y mínimo siendo U$S ,0 y U$S 138,9 el m 2 respectivamente. Cuadro 1.3 Distribución de la cantidad de lotes ofrecidos, tamaños y precios, por m 2 para la Ciudad de Buenos Aires. de m 2 ofrecidos Cantidad de ofertas Precio Promedio (U$S) Precio Máximo (U$S) Precio Mínimo (U$S) , ,0 196, , ,7 197, , ,2 173, , ,8 207,9 Más de , ,0 163,0 Total , ,0 163,0 Variación del precio del suelo según su distribución geográfica La evolución de los precios por m 2 varía según la distribución geográfica de las ofertas. En relación al trimestre anterior, se observa un descenso de las zonas centro, oeste y sur, la zona norte muestra un pequeño aumento. La menor variación negativa se registró en la zona sur, con una disminución del valor promedio del 1,6%. La única zona que presenta una variación anual positiva es la zona Norte, cuyo valor promedio por m 2 creció un 11,1%. También, registra el mayor valor trimestral promedio por m 2, con un 10,0%. En cuanto a la variación respecto al año 2003, para el total de la ciudad fue de 420,5 %. La zona de mayor crecimiento en el total de la serie es la zona Sur, cuyo porcentaje asciende al 469,4%. Asimismo la zona de menor variación desde ese año es la zona Centro: 170,8%. Al comparar la distribución territorial del precio del suelo entre marzo de 2013 y marzo de 2014, se puede apreciar que se mantiene una diferencia muy marcada entre los precios del norte y del sur de la Ciudad, concentrándose los valores más altos en la primera zona, cuyo ejemplo paradigmático es el barrio de Palermo, que presenta el mayor precio promedio del total de la Ciudad en el presente relevamiento. En la zona Oeste se destacan algunos casos particulares, por un lado, hay casos de barrios donde hubo aumentos del valor del suelo como sucede con Liniers donde se observa un precio de U$S 1.013,4 para 2013 y U$S 1.071,2 el m 2 para Al mismo tiempo el barrio de Villa Devoto presenta un precio promedio negativo, de U$S 1.638,4 para 2013 y U$S 1.452,8 el m 2 para Precio de oferta de venta de terrenos

15 Barrios desde 2003 Variación anual (%) Variación trimestral (%) junio Dic. Set. Dic. Set. Dic. Set. Dic. Set. Dic. Mar. Sep. Dic. Set. Dic. Total ,5 1510,3 1681, , , ,6 1843,8 1823,3 1824,3 1788,9 1762,3 1866,1 1722,4 1780,2 3,4-0,5 420,5 Zona Centro , , , , , ,9 2786,3 2749,2 3592,7 3808,5 3612,0 3705,8 3105,3 2615,8-15,8-31,3 170,8 Zona Norte , , , , , ,0 2802,6 2661,6 2694,7 2602,3 2775,5 3006,1 2628,3 2892,1 10,0 11,1 396,9 Belgrano , , , , , ,9 2439,8 2626,9 2880,0 2739,1 3015,1 3225,9 2720,5 3301,0 21,3 20,5 498,0 Palermo , , , , , ,0 3229,5 3056,0 3396,4 3432,9 3393,5 3810,1 3625,9 3686,4 1,7 7,4 364,3 Recoleta , , , , , ,0 4370,7 4624,4 4590,1 4058,0 5306,9 4970,1 2947,1 3162,8 7,3-22,1 155,1 Zona Oeste , , , , , ,1 1682,9 1750,2 1747,0 1728,4 1611,7 1670,4 1657,3 1628,0-1,8-5,8 328,4 Villa Crespo , , , , , ,1 2291,6 2287,5 2265,4 2516,4 2024,1 2126,5 2182,9 2114,6-3,1-16,0 480,9 Almagro , , , , , ,4 1854,8 2329,7 2078,8 2313,2 2003,9 2198,1 1976,1 1929,3-2,4-16,6 545,3 Caballito , , , , , ,4 2142,2 2014,7 2125,0 2001,2 2017,8 2020,4 2170,7 1928,9-11,1-3,6 308,7 Zona Sur ,5 926, ,7 932, , ,8 1182,2 1222,7 1297,5 1169,6 1228,8 1320,8 1215,7 1195,8-1,6 2,2 469,4 La Boca ,9 531,0 468,7 708,7 663,0 698,8 643,3 683,3 2125,0 874,3 695,4 730,7 1042,6 648,7-37,8-25,8 335,4 Barracas ,8 739,0 941, , , ,7 1089,8 1158,0 1226,4 997,2 1029,0 1152,0 648,3 1110,2 71,2 11,3 425,9 Mataderos ,1 730,3 755,7 756,2 862,7 769,5 841,8 854,1 811,6 721,1 636,2 843,6 829,2 897,9 8,3 24,5 431,3 Cuadro 1.4 Variación del precio promedio entre 2003 y 2014 en zonas y barrios seleccionados de la ciudad. Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano, GCBA. Mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires 15

16 2013 Mapa 1.1 Precio promedio del m 2 en dólares en los barrios de la Ciudad de Buenos Aires Precio de oferta de venta de terrenos

17 2014 Distribución territorial de la oferta del suelo en el mes de 2014 En relación a la concentración de superficie ofrecida por barrio, la mayor cantidad de m 2 se localiza en Nueva Pompeya, el cual presenta 27 ofertas que suman ,0 m 2, con la cual alcanza el 6,5% del total ofrecido en la Ciudad. En segundo lugar, con menores dimensiones se encuentra Balvanera, el cual ofrece ,0 m 2 con el 5,8% de la oferta. En cuanto a la distribución por zonas, la mayor proporción de superficie en venta se encuentra en la zona Oeste, con ,0 m 2, correspondiendo al 50,6% del total ofrecido. La zona Sur tiene a la venta ,0m 2, alcanzando el 30,3% de superficie en venta en la Ciudad, en tercer lugar con el 15,5% se ubica la zona Norte y, por último, la zona Centro, manteniendo a lo largo del tiempo el menor peso sobre el total ofrecido, el 3,4%. Mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires 17

18 Mapa 1.2 Cantidad de m 2 ofrecidos, relevados en los barrios de la Ciudad de Buenos Aires, Precio de oferta de venta de terrenos

19 Mapa 1.3 Distribución porcentual de los m 2 de terrenos ofrecidos en venta, relevados en los barrios de la Ciudad de Buenos Aires, En el siguiente mapa se visualizan los precios promedio por m 2 de cada barrio, por lo que permite analizar las tendencias territoriales en base a las delimitaciones por barrio. En primer lugar, es evidente la localización de los valores más altos: la franja Norte y el Centro de la Ciudad. De esa área, y por tanto de toda la Ciudad, el precio promedio máximo corresponde al barrio de Palermo, con: U$S 3.686,4 el m 2 ; continúa San Nicolás, con un precio promedio de U$S 3.621,4 el m 2 y Puerto Madero a U$S 3.600,0 el m 2. Los barrios con precios correspondientes al segundo rango más alto pertenecen, principalmente a la zona Norte y Centro de la Ciudad. Hacia el Norte se encuentra el barrio de Recoleta con un precio promedio de U$S 3.162,8 m 2 ; en el Centro, se encuentra el barrio de Puerto Madero con U$S 3.600,0 el m 2. Los barrios de la zona Oeste de la Ciudad se ubican un poco más atrás en cuanto a precios promedio, encontrando a Almagro, Villa Crespo, Caballito, Chacarita y Balvanera con valores que van entre los U$S y U$S el m 2. Por su parte, la zona Sur sigue manteniendo los precios más bajos. Los barrios lindantes con la zona Centro y la zona Oeste son los de precios más altos, principalmente San Tel- Mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires 19

20 mo, a U$S 1.817,5 el m 2. La excepción es el barrio de La Boca, que a pesar de su cercanía a Puerto Madero, mantiene un precio por m 2 bajo, de U$S 648,7, es decir, el más bajo registrado en el total de la Ciudad. Mapa 1.4 Precio promedio del m 2 en los barrios de la Ciudad de Buenos Aires, Otro rasgo que se toma en el análisis de los precios por barrio, es la diferencia interbarrial entre los extremos máximos y mínimos. Cuanto menor la diferencia, mayor entonces la homogeneidad de precios, por lo cual no habría mucha variabilidad en los propios barrios de los factores que influyen en los precios, o bien, las diferencias estarían compensadas entre sí. El barrio de Palermo presenta este trimestre la mayor oposición entre sus valores del suelo. Su valor máximo presenta una diferencia de 35,9 veces con respecto al mínimo, es decir que la brecha entre los extremos es sustancialmente elevada. Las localizaciones cercanas a puntos de acceso a medios de transporte y comunicación causan una valorización de las ofertas. Los recorridos de las líneas de subte se muestran como ejes de mayor valorización, que alcanza a todo el radio de ofertas que tienen acceso a este transporte. Se observa, por ejemplo, la ubicación puntual de ofertas de 20 Precio de oferta de venta de terrenos

21 precio alto dentro de la zona Norte, a lo largo de la línea que coincide con el recorrido de la línea D, sobre todo en los barrios Palermo y Villa Crespo (perteneciente a la zona Oeste de la Ciudad). Mapa 1.5 Diferencia entre el precio máximo y precio mínimo por barrio, Sucede lo mismo con otras líneas de subte, siendo un ejemplo visible el de la línea A donde se observan terrenos con diversos valores a lo largo de la avenida Rivadavia. Es notable también en cuanto a la avenida Rivadavia, que se establece como línea divisoria de la Ciudad. Al Norte los precios son más altos que los que están al Sur de ella. También puede reconocerse la caída de los precios hacia la periferia de la Ciudad, tanto hacia el noroeste, como en el oeste y sur de la misma (a excepción del norte). Además de las zonas con los mayores precios Norte y Centro-, se encontraron ofertas elevadas al sur de la Avenida Rivadavia. Las avenidas Caseros, Asamblea, Directorio, Garay e Independencia constituyen importantes arterias para los barrios del Oeste y del Sur, tales como Parque Patricios, Parque Chacabuco, Flores y San Telmo, aunque no poseen ofertas elevadas. Mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires 21

22 Mapa 1.6 Distribución de los lotes ofertados, según valor del m 2 en la Ciudad de Buenos Aires, Una herramienta muy útil para analizar la distribución del valor del suelo por m 2, es el mapa de isolíneas (líneas de igual valor). En base al mapa, se distingue en la zona Norte, Centro la predominancia de precios altos, principalmente en los barrios de Palermo, Belgrano, Recoleta y San Nicolás. De acuerdo al mapa, los terrenos de precios medios también se localizan en las Zona Norte y Oeste, circundando a los de mayores valores, y puntualmente se los puede reconocer en los centros barriales de Villa Crespo, Caballito, Almagro y Colegiales. En la zona Sur, se puede ver claramente que los precios se encuentran por debajo de los U$S el m 2 y lo mismo ocurre hacia barrios de la periferia de la Ciudad, exceptuando algunos focos en Villa Devoto y Villa Ortuzar, o Villa Urquiza. Para el segundo de los gráficos se tomaron los dos períodos analizados anteriormente juntos ( y ), con esto se logra observar de manera más detenida los porcentajes de variaciones correspondientes a las zonas Norte y Sur. En dicho gráfico se observa para la zona Norte una variación de 88,2% entre los años y 40,9 % para el segundo período. Por otro lado, la zona Sur presenta para el primero de los períodos una variabilidad del 74,0% y para el segundo un 58,3%. 22 Precio de oferta de venta de terrenos

23 Mapa 1.7 Distribución del valor del m 2 según isolíneas de valor, ,0 70,0 60,0 50,0 40,0 73,9 68,0 40,9 58,3 Gráfico 1.2 Variación del precio promedio entre períodos y según zonas seleccionadas y total de la Ciudad. Ciudad de Buenos Aires. Fuente: Secretaría de 30,0 Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano, GCBA. 20,0 10,0 0, NORTE SUR Mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires 23

24 Gráfico ,0 Variación del precio promedio entre períodos y según zonas seleccionadas y total de la Ciudad. Ciudad de Buenos Aires. 90,0 80,0 70,0 60,0 88,2 74,0 58,3 Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano, GCBA. 50,0 40,0 40,9 30,0 20,0 10,0 0, NORTE SUR Precio promedio de venta de terrenos por Comuna En el año 2005 la Ciudad de Buenos Aires fue dividida en comunas 1, y atendiendo a ello se incorporará esta dimensión al análisis del mercado de terrenos. Se presenta entonces la evolución del precio promedio en las quince Comunas en las que fue dividida la Ciudad de Buenos Aires. El gráfico a continuación permite apreciar la fuerte diferencia de precios entre las distintas Comunas que conforman la Ciudad; permitiendo distinguir los notables contrastes entre los mismos al interior de cada una de ellas. En este informe la Comuna 14 (Palermo) con el precio máximo de U$S 3.686,3 por m 2, dicha comuna ha tenido un porcentaje de variación de 227,1% con respecto a diciembre de Inmediatamente por debajo se ubica la Comuna 2 (Recoleta) con valor promedio de U$S 3.162,7. Ambas comunas se sostienen desde principios de la década con los valores promedio más altos del mercado. En tercer lugar, la Comuna 13 (Belgrano, Nuñez, y Colegiales) presenta un valor promedio de U$S 2.804,0, La Comuna 1 (Retiro, Puerto Madero, San Nicolás, San Telmo, Constitución) presenta un promedio de U$S 1.963,1, el cual está muy cercano al promedio de la Comuna 15: U$S1.858,6. Estas dos Comunas, a lo largo de la serie, presentan valores en general cercanos, elevados y estables. 1) El primero de septiembre de 2005 se sancionó la Ley Orgánica de Comunas Nº 1777 de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, entendidas éstas como unidades de gestión política y administrativa descentralizada con competencia territorial y personería jurídica propia. En la mencionada Ley se establece la conformación de quince comunas bajo el agrupamiento de barrios. 24 Precio de oferta de venta de terrenos

25 Las comunas de menores valores, tanto en este trimestre como a lo largo de toda la serie, son las localizadas al Sur de la Ciudad: la Comuna 8 (Villa Lugano, Villa Riachuelo y Villa Soldati), con el m 2 a un promedio de U$S 1.031,2 la Comuna 9 (Liniers, Mataderos, Parque Avellaneda) U$S 993,5 el m 2 y la Comuna 4 (Barracas, La Boca, Nueva Pompeya y Parque Patricios) a U$S 954,8 el m 2. Las tres se caracterizan por ser las de los valores más bajos también en los registros de años anteriores. Desde el año 2001 los precios por m 2 se han separado con respecto a la división por comunas, tal como se presenta en el gráfico. Todas las comunas presentan una tendencia creciente, pero hay una gran diferencia entre los precios de las comunas del Norte con respecto a las del Sur. Si bien el crecimiento del precio para las comunas del Norte es fluctuante, no deja de presentar valores altos con respecto al resto de la Ciudad. En cambio las comunas del Sur presentan un crecimiento más leve con respecto al principio de década. Gráfico 1.4 Precio promedio de los terrenos por comuna, Ciudad de Buenos Aires Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano, GCBA D M J S D M J S D M J S D M J S D M J S D M J S D M J S D M J S D M J S D M J S D M J S D M J S D M J S Comunas Mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires 25

26 A continuación se presentan dos mapas donde se puede apreciar la distribución territorial del precio promedio por comuna para diciembre 2001 y Si bien coinciden en la tendencia de la ubicación de mayores precios se observan tendencias más claras con respecto a la distribución Norte Sur de los precios. En los siguientes mapas se demuestra la tendencia a que los precios más altos se mantienen en el Norte de la Ciudad, principalmente la Comuna 14 (Palermo) y la Comuna 2 (Recoleta), las cuales ya en 2001 eran las comunas con mayor valor promedio y se mantiene así hasta el último relevamiento. Las Comunas 1 (Constitución, Monserrat, Puerto Madero, San Nicolás, San Telmo y Retiro), 2 (Recoleta) 14 (Palermo), 13 (Belgrano, Colegiales y Núñez) y 6 (Caballito) son las que también demuestran un valor alto en 2001 y ya para este último relevamiento pertenecen a los rangos más altos de valores. Por otra parte, la Comuna 8 (Villa Lugano, Villa Riachuelo y Villa Soldati) en 2001 es la de menor valor promedio. Para el 2001 las Comunas 4 (Barracas, Boca, Nueva Pompeya y Parque Patricios) y 9 (Liniers, Mataderos y Parque Avellaneda) también pertenecía al rango de valores más bajos de la Ciudad, manteniéndose así hasta este último relevamiento, como queda plasmado en el siguiente mapa. Mapa 1.8 Precio promedio de los terrenos por comuna Precio de oferta de venta de terrenos

27 Mapa 1.9 Precio promedio de los terrenos por comuna El mapa presentado a continuación ilustra la variación porcentual de los precios entre diciembre de 2001 y de Las variaciones de precios se explican mayormente con la observación de las diferencias entre las ofertas según las zonas de mayor valorización al interior de los límites, dado que hay distintos comportamientos de los precios al interior de las Comunas, y mismo al interior de los barrios que las componen. La mayor variación se registró en la Comuna 8, la que aumentó su precio en un 391,1%. Luego se encuentra la Comuna 15, cuyo valor presenta un porcentaje de evolución de 257,2%. Las comunas que menor incremento de precios presentan, son la Comuna 1 (Retiro, Constitución, Monserrat, Puerto Madero, San Nicolás y San Telmo) con una variación del 109,0%, seguido por las Comuna 2 (barrio de Recoleta) con una variación del 113,8%, y 6 (Caballito) con una variación del 133,3%. Mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires 27

28 Mapa 1.10 Evolución del precio de venta de terrenos por comuna, en porcentaje, Ciudad de Buenos Aires, Variación del precio de venta de terrenos por ejes geográficos Con el fin de analizar la variación del precio de oferta del suelo según la ubicación geográfica en la Ciudad de Buenos Aires, se tomaron cuatro ejes barriales. Tres de ellos parten del Centro y llegan hasta el límite de la Ciudad (Avenida General Paz) por el Norte, Oeste y Sur; en tanto que el eje restante se construyó a partir de agrupar, de Norte a Sur, los barrios linderos a la Avenida General Paz. El grafico 1.5 muestra el conjunto de barrios que componen a los tres ejes nombrados antes, con el fin de observar la diferencia de valor del suelo que existe entre ellos. Se observa claramente como el eje norte es el que presenta los mayores valores de los tres, seguido por el oeste y luego el sur. Además de esta comparación, lo que se puede ver es que los valores del suelo decrecen escalonadamente conforme se alejan del centro de la Ciudad. Al graficar los resultados de los precios por m 2 en el eje Norte se observa a Palermo como el barrio que presentó el mayor precio: U$S 3.686,4 el m 2. Le siguen Belgrano a U$S 3.301,9 el m 2 y Recoleta con un valor de U$S 3.162,8 el m 2. Para este eje los valores más 28 Precio de oferta de venta de terrenos

29 Gráfico , ,9 2720,5 Distribución del precio del m 2 en dólares, en los ejes de la Ciudad de Buenos Aires, , Fuente: Secretaría de Planeamiento, ,5 1949, ,3 1976,1 2078,7 Ministerio de Desarrollo Urbano, GCBA ,4 1724,2 1768, ,4 1777,4 1317,0 1348,9 956, ,7 813,2 1151, ,6 1131,1 858, CENTRO Norte Oeste Sur LÍMITE CIUDAD bajos se presentan en los barrios de Saavedra (U$S 1.456,3) y Coghlan (U$S 1.577,3). En relación al trimestre anterior, el barrio que presentó mayor crecimiento es el de Nuñez con un incremento del 28,9 %. Por otro lado, se produce un decrecimiento en el precio de Belgrano y Coghlan, donde se diferencian en un 21,4% y 10,8% con respecto al trimestre anterior. (Ver Gráfico 1.4) Gráfico ,3 Distribución del precio del m ,7 2941,7 3301,8 en dólares, en el eje Norte de la Ciudad de Buenos Aires, ,9 Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano, GCBA ,3 1456, Mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires 29

30 En cuanto al eje Oeste, al igual que en el eje Norte, se observa una disminución del precio por m 2 en dirección hacia el límite de la Ciudad. El precio máximo se encuentra en el barrio de Almagro, el cual se sitúa en U$S 1.929,3 el m 2, desplazando al barrio de Caballito a un segundo lugar con un valor de U$S 1.928,9 m 2. En el tercer lugar se encuentra Balvanera, con U$S 1.887,0 el m 2, y luego, como ya se mencionó, se tiende a la disminución de los valores en aquellas zonas con mayor proximidad al límite de la Ciudad. El barrio de Flores tiene un valor promedio de U$S 1.634,4 el m 2 ; le sigue Floresta con un valor de U$S 1.484,6 m 2 Villa Luro a U$S 1.370,9 m 2, Vélez Sarsfield a U$S 1.297,1 m 2 y finalmente Liniers a U$S 1.113,4 el m 2 con el menor valor del eje Oeste. (Ver Gráfico 1.5). Para los precios del m 2 en el eje Sur de la Ciudad, los cuales se presentan en el siguiente gráfico, se denota una disparidad muy marcada entre barrios cercanos a la zona del Centro y el resto de la Ciudad. El precio más alto es de U$S 2.022,6 el m 2 y pertenece al barrio de Monserrat, lo sigue San Telmo, que tiene un valor de U$S 1.817,4 el m 2. Gráfico 1.7 Distribución del precio por m 2 en dólares, en el eje Oeste de la Ciudad de Buenos Aires, Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano, GCBA ,0 1929,3 1928,9 1634,4 1484,6 1297,1 1370,9 1113, El resto de los barrios se ubica muy por debajo de esos valores. El mayor precio en el resto de las barrios se encuentra en Villa Riachuelo, a un valor promedio de U$S 1.252,0 por m 2. Continua en esta selección el barrio de Villa Soldati, que tiene un valor del suelo mayor al de Barracas, U$S 1.251,1; y U$S 1.110,2 el m 2, respectivamente. De esta manera, va marcando una diferencia que luego se hace notar en el valor de los inmuebles. El resto de los barrios de este eje se encuentra alejado de esos valores, Nueva Pompeya con un valor de U$S 804,6, lo sigue Villa Lugano con 783,5, el m 2 y por ultimo La Boca con un valor de U$S 648,6 el m 2. Esto se produce por la valorización en los últimos años de esta zona, sobre todo la Comuna 8, que poco a poco va adquiriendo mayor relevancia. (Ver Gráfico 1.6) 30 Precio de oferta de venta de terrenos

31 2.500 Gráfico ,6 1817,4 1110,2 1251,1 1252,0 Distribución del precio del m 2 en dólares, en el eje Sur de la Ciudad de Buenos Aires, Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano, ,6 804,6 783,5 GCBA ,9 1456,3 1290,6 1447,2 782,9 1059,8 1113,4 897,9 783,5 1252,0 Gráfico 1.9 Distribución del precio del m 2 en dólares, en el eje lindero a la Av. General Paz, Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano, GCBA Los precios promedio del m 2 en los barrios linderos a la Av. General Paz se muestran en el siguiente gráfico, donde se nota claramente la tendencia decreciente en dirección Norte a Sur. El barrio de Nuñez, que se encuentra en el límite norte del eje, es el de mayor valor para esta serie, (U$S 2.078,7). Los barrios siguientes son Saavedra y Villa Pueyrredón con un precio de U$S 1.774,4 y U$S 1.365,0 el m 2. Como se mencionó anteriormente, es clara la tendencia a un descenso constante, conforme los barrios se acercan al Sur de la Ciudad. Es así que el valor más bajo se encuentra en Mataderos, con U$S 829,2 m 2. Mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires 31

32 La incidencia en el precio de los lotes según su uso del suelo Otra variable analizada es el precio de los terrenos contemplando la normativa del Código de Planeamiento Urbano, lo cual agrega otros parámetros al análisis. En tal sentido, aunque también actúan otros determinantes en la conformación del precio, se advierte, por un lado, una correlación entre los usos y la intensidad de usos permitidos, y por el otro el precio de los terrenos. Así, a medida que disminuye el grado de intensidad del uso del suelo (FOT), descienden los valores promedio, por lo cual se encuentra una correlación positiva entre la capacidad constructiva y el precio. Lo que se hace entonces es dividir en zonas y distritos según sus diferentes usos del suelo. Las zonas que presentan el precio promedio más elevado pertenecen a aquellos distritos que además de tener un uso del suelo residencial, están ubicadas en distritos que pertenecen a Áreas de Protección Histórica (APH). La escasez de terrenos ofertados en esta área, sus características históricas, simbólicas, patrimoniales, territoriales, y su ubicación en Comunas como la 2 o la 14 que presentan en general un alto valor promedio por m 2, son algunos de los factores que explican este particular fenómeno del mercado inmobiliario de la Ciudad. La oferta con el precio promedio más elevado es de U$S ,0 el m 2, la cual pertenece al distrito UP/APH2. El Área de Protección Histórica contiene el valor promedio más elevado por m 2, con un precio promedio de U$S 2.588,5 por m 2. Cabe destacar que la zona con mayor cantidad de ofertas es la residencial, con un total de 976 y la segunda es la central con un número total de 422. Si bien esto incide en la cantidad de metros ofertados ( ,0 m 2 para la zona residencial y ,7 m 2 para la zona central), se observa que el precio promedio es más elevado en la zona central, con un promedio de U$S 2.164,5 por m 2, comparado con los U$S 1.577,1 por m 2 que presenta la zona residencial. Dentro de estas zonas de precios promedios similares, se destaca el distrito C1, Es el área destinada a localizar el equipamiento administrativo, comercial, financiero e institucional a escala nacional, regional y urbana, en el más alto nivel de diversidad y de densidad, dotada de las mejores condiciones de accesibilidad para todo tipo de transporte de pasajero. Éste presenta el precio promedio más elevado de la zona central (U$S 3.188,4), seguido por el distrito C2 (U$S 2.699,0).y luego por el C3 I (U$S 2.261,1). Para el caso de la zona residencial el distrito de mayor precio promedio es R2a I (U$S 3041,1). En dicha zona se destaca también el distrito R1b I 1 con un precio promedio de U$S 2.551,7 por m 2. En cuanto a los precios promedio más bajos se distinguen dos distritos en particular: por un lado, si tenemos en cuenta la cantidad de ofertas y el valor promedio, se destaca el distrito E3 con 168 registros y un valor de U$S 1486,2 el m 2. Este distrito corresponde a zonas destinadas a la localización de usos de servicio de las áreas residenciales próximas. Por las características de las actividades permitidas, éstas admiten la coexistencia con el uso residencial.. (VER CUADRO 1.5) 32 Precio de oferta de venta de terrenos

33 CPU Cantidad de ofertas m 2 ofertados Precio promedio Precio máximo Precio mínimo APH ,0 2514,8 5555,6 587,0 APH ,0 1264,5 2332,4 301,7 APH ,0 733,3 733,3 733,3 APH ,0 1494,2 1589,7 1313,9 APH ,0 512,8 512,8 512,8 APH ,0 3000,0 3000,0 3000,0 APH ,0 1433,1 1433,1 1433,1 APH ,0 1647,1 1647,1 1647,1 APH ,0 7692,3 7692,3 7692,3 APH ,0 1375,0 1375,0 1375,0 APH ,0 1085,5 1456,3 714,3 Área Protección Histórica ,0 1918,5 7692,3 301,7 C ,0 2528,2 8500,0 529,8 C , , ,2 885,7 C3 I ,0 2345,8 7555,6 494,5 C3 I ,0 1017,4 1279,1 781,3 C3 II ,0 2016, ,0 163,0 C3 II ,0 858,3 2232,1 173,6 Central ,0 2142, ,0 163,0 E ,0 2797,9 5468,8 265,8 E , , ,5 277,8 E ,0 543,8 925,9 282,1 E ,0 1472,1 5163,4 241,4 E ,0 359,8 555,6 196,6 Equipamiento ,0 1432,2 5468,8 196,6 I ,0 491,1 696,1 333,3 I ,0 495,7 889,3 197,8 I ,0 527,7 617,2 438,1 Industrial ,0 500,3 889,3 197,8 R1a 2 620,0 1110,3 1213,9 1006,7 R1a , ,4 793,7 R1b I ,0 1210,8 1972,8 453,2 R1b I ,0 3311,0 3958,9 2663,0 R1b II ,0 1078,0 1416,7 838,1 R2a I ,0 3257,7 9740,3 603,7 R2a II ,0 1507,6 1821,2 1110,0 R2a II ,0 1724,1 6562,5 316,7 R2a II ,0 584,6 796,5 341,9 R2b I ,0 1586, ,7 207,9 R2b I ,0 2551,7 2551,7 2551,7 R2b I ,0 4040,0 7422,7 2306,1 R2b I ,0 1076,4 1517,5 805,6 R2b II ,0 1085,2 7107,8 186,7 R2b III ,0 993,1 4207,9 489,6 R2b III ,0 1339,6 1809,5 869,6 R2b III ,0 1073,6 1790,0 357,1 RU ,0 1506,8 2000,0 1171,9 RUA 2 621,0 1344,9 1526,5 1163,3 Residencial ,0 1586, ,7 186,7 NE 2 893,0 1681,9 2730,4 633,3 U , , , ,0 U ,0 2832,5 5000,0 1000,0 U ,0 1710,3 3125,0 833,3 U ,0 1883,5 2976,2 1066,7 U3 a 2 231,0 1217,6 1493,5 941,6 U3 c 2 347,0 1743,2 2500,0 986,4 U ,0 964,9 985,9 943,9 U ,0 848,5 848,5 848,5 Urbanización especial , , ,0 633,3 Otros, sin clasificar ,0 3027, ,0 461,5 Total , , ,0 163,0 Cuadro 1.6 Distribución de la cantidad de lotes ofrecidos y precios por m 2, en el mes de 2014, según Código de Planeamiento Urbano de la Ciudad de Buenos Aires. Mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires 33

34 Cuadro 1.7 Distribución de la cantidad de lotes ofrecidos y precios en dólares por m 2, en el mes de septiembre 2014, según Código de Planeamiento Urbano de la Ciudad de Buenos Aires. En el cuadro siguiente se puede observar la relación entre los distintos distritos y sus precios. Lo que se hizo fue tomar los totales de las zonas del cuadro 1.6 para lograr comparar a grandes rasgos las diferencias entre los precios promedios del m 2 según los tipos de usos que se puedan generar en relación a lo planteado por el Código de Planeamiento Urbano. Los distritos de áreas no clasificadas promedian el precio más alto: U$S 3.027,3 el m 2, seguido por los distritos de Urbanización Especial, con un precio de U$S 2.519,9 el m 2. Luego, los precios promedio de las distintas zonas son los distritos correspondientes al Distrito de centralidad (U$S 2.142,8 el m 2 ), aquellos que pertenecen a zonas de protección histórica (U$S 1.918,5), el Distrito Residencial (U$S 1.586,9 el m 2 ). Un poco más bajo se encuentra el precio de la zona de Equipamiento (U$S 1.432,2 el m 2 ) y aún más bajo el de la zona Industrial (U$S 500,3 el m 2 ). (Ver Cuadro 1.6) Distritos Cantidad de ofertas M 2 ofertados (%) Precio promedio Precio máximo Precio mínimo Área Protección Histórica ,0 5,4 1918,5 7692,3 301,7 Área Central ,0 30, , ,0 163,0 Equipamiento ,0 10,2 1432,2 5468,8 196,6 Industrial ,0 1,0 500,3 889,3 197,8 Residencial ,0 46, , ,7 186,7 Urbanización especial ,0 5, , ,0 633,3 Otros, sin clasificar ,0 1,0 3027, ,0 461,5 Total ,0 100, , ,0 163,0 El precio del suelo por barrios, según distritos del Código de Planeamiento Urbano En esta sección se analiza el precio promedio por barrio de los lotes según distritos del Código de Planeamiento Urbano, a fin de poner en relación estos valores con las restricciones que este Código imprime a la construcción en los distintos barrios de la Ciudad. Para ello, se realiza un promedio por barrio de los principales distritos. Distritos residenciales El Código de Planeamiento Urbano define el distrito R2a II a las zonas destinadas a la localización residencial similar al Distrito R2aI, pero con menor intensidad de ocupación total, con un Factor de Ocupación del Terreno igual a 2,5 y una altura máxima permitida de 38 m. En de 2014, los mayores precios en esta zonificación correspondieron a los del Norte y parte del Oeste de la Ciudad. El barrio de Núñez mostró el precio promedio más alto de la Ciudad U$S 3.451,3 el m 2 ; en segundo lugar, se encuentra Belgrano donde el precio del m 2 alcanza los U$S 3.421,7. Le sigue Coghlan (U$S 2.638,1), consolidado como el tercer valor más alto. En el Oeste los valores promedio más elevados se encuentran en los barrios de Villa Urquiza y Caballito con precios medios de U$S 2.237, y U$S 2.105,4 por m 2 respectivamente. Para la zona Sur encontramos el valor más alto en el barrio Parque Chacabuco con un precio de U$S 1.334,4 por m 2. En la zona Centro, no se encontraron ofertas. (VER MAPA 1.11). 34 Precio de oferta de venta de terrenos

35 Mapa 1.11 Precio promedio por barrio en el distrito residencial R2a II, Ciudad de Buenos Aires, Por otro lado, el distrito R2b I se define como zonas de carácter residencial similar a las R2a pero con una menor intensidad de ocupación total. El distrito se rige por un Factor de Ocupación del Terreno igual a 1,6 y una altura máxima permitida de 13,5 m. Es esperable en este sentido que los valores de los terrenos se inserten en rangos menores que los del Distrito R2a II. En el caso de este distrito, se encontró el mayor valor del m 2 en la zona Norte, más precisamente en el barrio de Belgrano a U$S 3.630,0 el m 2, y continúan en la serie los barrios de Balvanera y Colegiales con precios promedios de U$S 2.391,3; y U$S 2.231,1 por m 2, respectivamente. Los precios más bajos se encuentran en los barrios de Liniers, y Nueva Pompeya con valores promedio de U$S 1.002,9; y U$S 1.000,0 por m 2, respectivamente. (VER MAPA 1.12) Distritos centrales Los distritos Centrales son áreas destinadas a localización de equipamiento administrativo, comercial, financiero e institucional a escala urbana, en el más alto nivel de diversidad y densidad, dotada de las mejores condiciones de accesibilidad, y se desarrollan en correspondencia con vías de alta densidad de transporte público de pasajeros. El Distrito Mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires 35

36 Mapa 1.12 Precio promedio por barrio en el distrito residencial R2b I, Ciudad de Buenos Aires C3I permite construcciones entre medianeras de 38 m. de altura y otorga un Factor de Ocupación del Terreno igual a 4. En el mapa siguiente se advierten los promedios barriales en este distrito. Para este tipo de zonificación los valores más altos se localizan en la zona Norte, en barrios como Palermo o Colegiales con precios por m 2 de U$S 5.794,9 y U$S 4.070,8 respectivamente. El tercer valor más alto corresponde a Saavedra con U$S 3.701,9 el m 2 y lo sigue Núñez, con un precio de U$S 3.338,6 el m 2. En la zona Oeste se destaca el caso de Villa Urquiza con un valor promedio de U$S 2.780,7 el m 2, y en la zona sur el barrio de Barracas, con un valor promedio de U$S por m 2. Por último, el valor mínimo para este distrito lo presenta el barrio de Liniers, con un precio de U$S 1.076,7 el m 2. (VER MAPA 1.13). Distritos de equipamiento Los distritos de Equipamiento son zonas destinadas a la localización de usos de servicios de las áreas residenciales próximas y, por las características de las actividades permitidas, admiten la coexistencia del uso residencial. El Factor de Ocupación del Suelo es igual a 3 y la altura máxima permitida es de 15,5 metros. 36 Precio de oferta de venta de terrenos

37 Mapa 1.13 Precio promedio por barrio en el distrito Central C3 I, Ciudad de Buenos Aires Se observa en el sector Norte de la Ciudad los barrios de este distrito con mayor precio, como ocurre con Recoleta, a U$S 3.189,4 el m 2, y el de Palermo con un precio similar, a U$S 3.144,4 por m 2. Continúa en el ranking de valores el Barrio de Belgrano con U$S 3.018,4, y es seguido por Saavedra a U$S 1.379,6 el m 2. La zona Oeste contiene barrios con presencia de éste distrito, que en su mayoría presentan valores medios para toda la serie, cuyos ejemplos paradigmáticos son: Villa Ortúzar, Villa Crespo y Balvanera (U$S 2.001,2; U$S 1.850,3; y U$S 1.784,6 por m 2, respectivamente). Para este informe se destacaron barrios de la zona Sur con alto valor en este distrito, como San Cristóbal y Parque Chacabuco, con U$S 1.772,5; y U$S 1.135,7 el m 2 respectivamente (VER MAPA 1.14). Mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires 37

38 Mapa 1.14 Precio promedio por barrio en el distrito equipamiento E3, Ciudad de Buenos Aires Capacidad constructiva y precio del suelo Para esta sección se seleccionaron 1101 terrenos de los que se pudo inferir el precio del m 2 construible. Para ello, se calculó el cociente entre los m 2 construibles en estos lotes, y el precio al que se ofrecen. Entre ellos, el precio promedio del m 2 construible alcanzó los U$S 872,1; con un precio máximo de U$S 4.300,0 el m 2 y un mínimo de U$S 65,8 el m 2. El cuadro a continuación indica que los valores más elevados se dan en los terrenos con superficies Cuadro 1.8 Precio promedio, máximo y mínimo del m 2 construible, según rango de m 2 potencial edificable, M 2 construibles por lote Cantidad de ofertas Precio promedio Precio máximo Precio mínimo menos de , ,3 78, , ,3 65, , ,5 87,5 más de , ,1 126,0 Total , ,30 65,8 38 Precio de oferta de venta de terrenos

39 menores a los 500 m 2, donde se encontraron 407 ofertas con un valor promedio de U$S 1043,9 el m 2. El segundo precio promedio más alto, corresponde a los terrenos de superficie mayor a los 500 m 2 con un valor promedio de U$S 840,7 el m 2. Para los otros dos rangos de superficie de terrenos, se encontró un valor promedio del m 2 de U$S 675,2 y U$S 503,7 correspondiendo a los rangos y más de m 2 respectivamente. Para el mapa siguiente se obtuvieron los m 2 construibles de los terrenos ofertados, utilizando el FOT (Factor de Ocupación Total) correspondiente a cada uno de ellos según su ubicación en el Código de Planeamiento Urbano. Los terrenos que pertenecen a los rangos más elevados se encuentran cercanos a las zonas Oeste y Norte de la Ciudad y situados a la vez en las otras zonas también, en barrios como Villa Urquiza, Palermo, Recoleta, Villa Crespo y Caballito. Si bien los valores inferiores se encuentran distribuidos de una manera más homogénea en el espacio, hay claras zonas de la Ciudad donde se observan ausencia de ofertas, como gran parte de la zona Sur o sectores del Norte utilizados como espacios públicos o privados. (VER MAPA 1.15). Mapa 1.15 Precio del m 2 construible en la Ciudad de Buenos Aires Mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires 39

40 En esta sección se analizan los precios de algunos lotes ubicados en distintas zonas de la Ciudad, de manera que el lector logre identificar rápidamente las diferencias por el precio total, más allá de las correspondientes al precio por m 2. Se utilizan como referencia terrenos de cuatro medidas establecidas (200, 500 y 1000, y 5000 m 2 ), que se presentan en cuatro mapas para su mejor análisis espacial. En el mapa 1.16 se observa el precio de oferta de veinte terrenos de 200 m 2. Los precios más altos de los terrenos se encuentran distribuidos entre barrios como Palermo, Nuñez, Villa Crespo o Villa Devoto. Entre estos barrios los valores más altos van entre U$S y U$S El valor más alto pertenece al barrio de Palermo (U$S ). El resto de los terrenos se encuentran distribuidos entre el Norte y Oeste (excepto un terreno en el Barrio de Villa Riachuelo) de la ciudad, donde los del norte presentan un valor ligeramente más alto que los del oeste. En el caso de los terrenos ubicados en la zona sur, se registraron 3 ofertas con precios inferiores a U$S , más precisamente en los barrios de Nueva Pompeya, y Villa Riachuelo. (VER MAPA 1.16). Mapa 1.16 Precio de referencia en terrenos de 200 m 2 en dólares, Ciudad de Buenos Aires Precio de oferta de venta de terrenos

41 En cuanto a los terrenos de 500 m 2, se encontraron once casos para el relevamiento de mercado inmobiliario en de Los dos terrenos de mayor valor se localizan en el barrio de Palermo, con un precio de U$S , seguido por un terreno de U$S El tercer terreno se encuentra en San Cristobal cuyo precio alcanza los U$S (VER MAPA 1.17). Mapa 1.17 Precio de referencia en terrenos de 500 m 2 en dólares, Ciudad de Buenos Aires Para el caso de los lotes de m 2, se encontraron cuatro casos. El de mayor valor se encuentra en Parque Patricios, con un valor de U$S , mientras que en el barrio de Belgrano se encuentra una oferta de U$S En cuanto a las demás ofertas, se distribuyen entre los barrios de Flores y Nueva Pompeya, con valores de U$S ; y U$S , respectivamente. (VER MAPA 1.18). Mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires 41

42 Mapa 1.18 Precio de referencia en terrenos de 1000 m 2 en dólares, Ciudad de Buenos Aires Para los terrenos de m 2, se encontraron dos casos, con valores a U$S , y U$S Lo destacable de este mapa es que los terrenos se encuentran en la zona Sur, más precisamente en el barrio de Mataderos (en el límite con el barrio de Villa Luro), en la calle Escalada al El precio de oferta en zonas destacadas de la Ciudad: Comuna 15. Barrios de Agronomía, Chacarita, Parque Chas, Paternal, Villa Crespo y Villa Ortúzar. Cantidad de lotes ofertados 215 (12,1 % del total ciudad: 1.768) Cantidad de metros ofertados ,0 m 2 (8,8 % del total Ciudad: ,0 m 2 ) Precio promedio U$S 1.858,6 el m 2 Precio máximo U$S ,7 el m 2 Precio mínimo U$S 443,3 el m 2 A continuación, se analiza en particular la situación de esta comuna compuesta por los barrios de Agronomía, Chacarita, Parque Chas, Paternal, Villa Crespo, y Villa Ortúzar. Los 42 Precio de oferta de venta de terrenos

43 Mapa 1.19 Precio de referencia en terrenos de m 2 en dólares, Ciudad de Buenos Aires datos correspondientes a de 2014 indican que el peso de las ofertas de la comuna sobre el total de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires es de 8,8% como se indica anteriormente. La superficie relevada en la Comuna 15, alcanza los ,0 m 2, representando el 8,8% del total de la Ciudad con respecto al total de lotes ofertados. En promedio, las parcelas en venta miden 351,0 m 2, valor menor a la media de la Ciudad (485,4 m 2 ), con una máxima de 3.100,0 m 2, y una mínima de 75,0 m 2. En cuanto a los precios, el promedio por m 2 es de U$S 1.858,6 el m 2, valor que supera el valor promedio de la Ciudad, es decir, U$S 1.780,2 el m 2. Se constituye entonces como la sexta comuna si se jerarquizan los precios promedios de mayor a menor. El terreno de la comuna con mayor precio por m 2 se ubica sobre la calle Castillo al 600, en el barrio de Villa Crespo, con un valor de U$S ,7 por m 2. Por otro lado, el mínimo corresponde a un terreno sobre la calle Juan B Justo al 2300, a un valor de U$S 443,3 el m 2. Mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires 43

44 Los distritos que ofrecen una mayor cantidad de ofertas para esta comuna son los R2 b I, E2, R2 aii del Código de Planeamiento Urbano, es decir, aquellos distritos con uso de predominancia residencial, o de equipamientos urbanos. En el primer caso se presentaron un total de sesenta y dos ofertas, donde su precio promedio es de U$S 1.867,1 por m 2. Para el segundo, corresponde un valor promedio por m 2 de U$S 1.277,3 el m 2, con un total de treinta y cuatro ofertas. El distrito que representa el valor más elevado por m 2 es el E 1, cuyo precio promedio es U$S 3.008,8 por m 2. La superficie construible para esta comuna es de un total de ,0 m 2, es decir el 9,9% de superficie construible del total de la ciudad ( ,0 m 2 ). Mapa 1.20 Distribución de los lotes ofertados, según valor del m 2 en la Comuna N Precio de oferta de venta de terrenos