La contratación aumenta un 40% respecto a 2014

Transcripción

1 MARKETVIEW Oficinas Madrid, 3T 215 La contratación aumenta un 4 respecto a 214 PIB (215T2) 3,1 % IPC (215M9) -,9 % Desempleo (215T3) 21,2 % Bono español 1A (215M9) 1,9 % Zona Parque (m²) Absorción (m²) Disponibilidad (%) Oferta Futura (m²)* Renta prime ( /m²/mes) ACN , , Centro Secundario , , Autovía A ,16 14,75 Autovía A , ,25 Autovía A , ,75 Periferia , 7,75 Total Madrid , , *(215 y 216) - Incluye rehabilitaciones Con una cifra cercana a los 11. m² en el 3er Tr, el mercado de oficinas madrileño alcanza los 325. m² contratados en los nueve primeros meses de 215, un 4 más que en el mismo periodo de 214, en lo que es la mejor cifra para este intervalo desde 21. El ACN acumuló más de la mitad de la superficie contratada en el último trimestre, destacando el prealquiler por parte de WPP en la que es la mayor operación del año, 36. m² de superficie en el edificio Ríos Rosas, 26. A gran distancia, el submercado de la A-1 ha sido el siguiente que ha registrado el mayor volumen de contratación, destacando el alquiler de Vass Consultoría, 8.3 m² en el P.E. de La Moraleja. La oferta total disponible ha descendido ligeramente, situándose en un 16,6% frente al 17, del trimestre pasado. La disminución, aunque muy ligera, es extensible a todos los submercados excepto Periferia. En el último trimestre se ha añadido al stock la segunda fase de la nueva sede de BBVA (7. m²) en Las Tablas. Mientras que la nueva construcción sigue en mínimos aumenta el número de edificios que están o se anuncian que estarán en rehabilitación, principalmente localizados dentro del anillo de la M-3. La falta de oferta de calidad en ACN y una demanda en ascenso sigue presionando al alza la renta prime, que alcanza los 26, /m²/mes frente a los 25,5 /m²/mes del trimestre pasado. En el resto de submercados las rentas permanecen estables. El volumen de inversión de oficinas en Madrid sigue a ritmo imparable, alcanzando los millones invertidos hasta el tercer trimestre. Esta cifra supera los volúmenes alcanzados antes de 28, lo que apunta a un nuevo record en 215 en lo que a volumen de inversión se refiere.. 3T 215 CBRE Research 215 CBRE Inc. 1

2 COYUNTURA ECONÓMICA PIB y desempleo en España Las previsiones apuntan a que la economía española crecerá en 215 en torno al 3,, más del doble que la media de la Unión Europea. Durante el segundo trimestre la economía española creció un 3,1% interanual, 4 décimas más que en el trimestre anterior, empujada por el aumento de la inversión y de la demanda interna. Este dato viene a confirmar la buena salud de la economía española, que no crecía por encima del 3% interanual desde finales del 27. La Comunidad de Madrid, con un crecimiento del 3,6% este año (según Funcas), encabeza el ranking en el mapa nacional. Como consecuencia, el mercado laboral ha mejorado en los últimos meses, situándose la tasa de paro en el 21, al cierre del 3er Tr frente al 23,7% en que se situaba un año atrás. Es la tasa más baja desde el 2Tr de 211, existiendo hoy desempleados menos que hace un año. Por sectores, todos aumentan en número de ocupados respecto al mismo trimestre del 214, siendo el sector servicios el que mayor crecimiento ha registrado en términos absolutos. PIB PIB Desempleo 3% 1% -1% - -3% Fuente: INE, Oxford Economics Empleo en el sector servicios en Barcelona Miles Incremento anual del empleo Ocupados en servicios Paro % - - El IPC bajó en septiembre hasta el -,9% interanual. Esto supone un descenso en 1 punto % -8% respecto al mes de junio cuando los precios crecieron positivamente (+,1% interanual) por primera vez tras un año de hacerlo Fuente: INE negativamente. La reducción en los precios de la electricidad y de los carburantes son los factores que más han influido en este descenso. Pese a Inflación y consumo privado todo, en lo que va de año los precios acumulan hasta septiembre un repunte de cuatro décimas. Inflación Consumo privado Los últimos datos apuntan a que la economía española alcanzó su punto álgido en lo que a crecimiento se refiere en el 2Tr. A pesar de una ligera desaceleración en los próximos trimestres, las previsiones son favorables. El consumo privado crecerá al mayor ritmo de la última década al mismo tiempo que el aumento de la inversión muestra la mayor confianza de las empresas en el futuro. Por otra parte, las exportaciones siguen siendo superiores a las de nuestros vecinos europeos, a pesar de la delicada situación del comercio mundial. 3% 1% -1% - -3% Fuente: INE, Oxford Economics T 215 CBRE Research 215 CBRE Inc. 2

3 OFERTA El espacio disponible de oficinas en Madrid continua con la tendencia a la baja ya iniciada en el ultimo trimestre de 214, situándose actualmente en poco más de 2.. m², lo que se traduce en un 16,6% del stock total. Esta reducción de oferta disponible se refleja en todos los submercados. El ACN, a pesar de lo obsoleto de su parque de oficinas, presenta uno de los mayores descensos de la tasa de desocupación, situándose actualmente alrededor del 12,8%. A lo largo de la última década, incluyendo los años precrisis, el ACN ha demostrado ser el submercado más estable en lo que a volumen contratado se refiere. El ajuste de rentas, en torno al 4 desde el pico alcanzado en 27, explican en parte este hecho. Superficie disponible m² 6 Miles 3º T 214 3º T Porcentaje de oficinas desocupadas En contrapartida, la oferta de calidad en el ACN es ya muy reducida, sobre todo para superficies superiores a 3. m². Esto, unido a que, por el momento, la presión al alza sobre las rentas se observa sólo en los mejores edificios de este submercado, está animando a un número creciente de propietarios a acometer obras de mejora, obras que a veces implican la renovación total del edificio. Por el momento la mayoría de ellos están situados dentro de la M-3 o en las mejores áreas empresariales de la periferia cercana. Entre los ejemplos más emblemáticos se cuentan Castellana, 81, recientemente desalojado por BBVA, y Castellana, 95, que lo será igualmente por KPMG en 216. Los submercados A-1, A-2 y sobre todo Periferia, siguen presentando tasas de disponibilidad elevadas, por encima del 2, si bien la situación es distinta según los micromercados. Después de varios trimestres sin adiciones significativas al stock, en el 3er trimestre se incorpora al stock de la A-1 la segunda fase de la nueva sede de BBVA en Las Tablas (7. m²). Como novedad destacada, podemos citar este trimestre el inicio de las obras de Ramírez de Prado, 5 por parte de Axa, en lo que es el primer proyecto especulativo de nueva construcción de los últimos años Tasa de disponibilidad 2 18% 16% % 6% 3º T 214 3º T 215 3T 215 CBRE Research 215 CBRE Inc. 3

4 DEMANDA Absorción bruta En el tercer trimestre de 215, la contratación de oficinas de Madrid alcanzó casi los 11. m², un 66% más que la cifra registrada en el mismo periodo del año anterior, y un 17% más que en trimestre precedente, lo que consolida una paulatina recuperación de la demanda. En lo que llevamos de año, el volumen de superficie contratada alcanza los 325. m², superando en un 4 la cifra alcanzada de enero a septiembre de 214, e igualando la del mismo periodo de Miles m² 3º T 214 3º T El ACN atrajo algo más de la mitad del volumen total contratado (un 57%), superando la cifra alcanzada en trimestres anteriores. Los 36. m² prealquilados en Ríos Rosas 26 por parte de la multinacional británica WPP ha dado un fuerte impulso a la contratación. Si no tenemos en cuenta esta operación la superficie media contratada este trimestre en el ACN es de unos 615 m², muy similar a la resultante si tomamos todo el año en su conjunto. El alquiler de Vass Consultoría, 8.3 m²en la Avenida de Europa, 1 (Alcobendas) ha permitido a este submercado situarse en segundo lugar este trimestre en lo que a volumen de contratación se refiere. Sin embargo, en lo que va de año el eje de la A-2 triplica la contratación de la A-1 gracias a grandes operaciones como las de Axa, BNP o OBS. La periferia, por otro lado, continua registrando una actividad mínima. Las empresas continúan siendo cautas en lo que a planes de expansión se refiere, si bien la mejora de la economía, de los resultados empresariales y de la confianza están llevando a un número creciente de ellas a aumentar su plantilla y, por tanto, a necesitar mayor espacio de oficinas. A lo largo de 215 hemos visto, como primer paso, a un buen número de empresas crecer en el mismo edificio que ya ocupaban. Mientras, los grandes movimientos corporativos a los que hemos asistido han respondido al deseo de mejorar la eficiencia, la representatividad y de proporcionar a los empleados espacios de trabajo acordes con la identidad corporativa de la empresa, en un entorno con el mayor nivel de servicios posible. Absorción por trimestres Operaciones por sector profesional en 3T 215 Ss. Prof.; 6% Industria; 2 S. Público; 1% Finanzas; 1 T1 T2 T3 T4 Otros; 6% Consumo y ocio; 8% Ss. Empresa; 29% IT; 17% 3T 215 CBRE Research 215 CBRE Inc. 4

5 NIVELES DE RENTA Rentas prime en Madrid El ACN es el único submercado que sigue mostrando presión al alza en la renta prime de referencia, situándose ésta en 26, /m²/mes al término del 3er Tr. Ello supone un avance del en tasa interanual. No obstante, hay que considerar este nivel como un indicador de la tendencia al alza en las rentas en el ACN, pues en realidad son varias las transacciones registradas por encima, superando en algunos casos los 3 /m²/mes. /m²/mes º T 214 3º T 215 Estos niveles son por ahora sólo alcanzables en un reducido número de edificios, normalmente inmuebles que han sido reformados. Siendo así, no es de extrañar el incremento de edificios que se encuentran ya en rehabilitación o lo serán en los próximos meses. Sin duda los propietarios ven que ha llegado el momento para invertir en sus activos con vistas a rentabilizar la inversión en el corto plazo, gracias a la subida de rentas que, según todos los pronósticos, tendrá lugar en el mercado de oficinas madrileño en los próximos meses. Sin embargo, en el resto de submercados no se constata en las transacciones registradas unos niveles de renta que justifiquen un alza en las rentas prime, por lo que permanecen un trimestre más estables. Se aprecia un incremento de operaciones en el rango de rentas entre 16, a 2, /m²/mes respecto al trimestre anterior, representando casi un 2 del total de operaciones registradas. Por el contrario, se ha producido un descenso en el rango de entre 12, a 16, /m²/mes. Es de esperar que, en la medida en que la demanda afiance su crecimiento y la oferta de calidad siga descendiendo, la renta prime continúe recuperándose a lo largo de 216, pudiendo cerrar el año entorno a 28,5 /m²/mes. Operaciones por rango de renta-3er Tr 215 /m²/mes Hasta 8 De 8 a 12 De 12 a 16 Evolución de las Rentas prime ( /m²/mes) /m²/mes De 16 a 2 Más de 2 ACN CS A-1 A T 215 3T 215 CBRE Research 215 CBRE Inc. 5

6 INVERSIÓN Inversión en oficinas (millones ) Al cierre del 3er Tr de 215 el volumen total invertido en el sector oficinas a nivel nacional supera los 4.6 millones de euros, cifra que incluye el portfolio de edificios adquirido por Merlin Properties a Testa, y que en su mayoría se localizan en Madrid. Centrándonos en el mercado de oficinas de la capital y excluyendo la operación de Testa, la cifra de inversión en los primeros nueve meses de 215 supera, con más de 1.8 millones, a los 1.4 de 214, lo que sin duda apunta a un nuevo año extraordinario en lo que a actividad se refiere. Las socimis siguen siendo ìmportantes jugadores dentro del mercado, acumulando un tercio del volumen total invertido en el sector de oficinas madrileño en 215. Sin lugar dudas, su papel será muy relevante en la necesaria puesta al día del parque de oficinas, pues son destacables los casos en que, una vez adquiridos los inmuebles, se reforman en mayor o menor medida. Destacan las reformas integrales como las del edificio Manuel de Falla, 7 propiedad de Axiare o de Marcelo Spínola, 42 propiedad de Lar España. Por nacionalidad, el 69% de la inversión ha sido realizada por inversores nacionales, considerando a las socimis inversores locales si bien, como es sabido, un elevado porcentaje de su capital es internacional Prime yield (bruta) 7% 6% 3% Oficinas Madrid Oficinas Barcelona T1 2 T1 21 T1 22 T1 23 T1 24 T1 25 T1 26 T1 27 T1 28 T1 29 T1 21 T1 211 T1 212 T1 213 T1 214 T1 215 Hasta 3T 215 La presión de la demanda en un entorno de muy bajos tipos de interés y alta liquidez ha tenido como resultado una bajada adicional de las rentabilidades prime, que se sitúan en torno al 4, frente al 5, de hace un año, y muy cerca ya del mínimo histórico situado en el 4,2. La misma presión se traslada a los mejores zonas secundarias, que también han visto reducir sus yields de referencia desde un 7% hace un año a un 6,2 actualmente. Todo apunta a que 215 cerrará con un nuevo record tanto a nivel general como en el sector oficinas en particular, a la espera de que el crecimiento de rentas secunde la bajada de las rentabilidades. Gran Vía, 6 Adquirido por Baich Inmuebles 3T 215 CBRE Research 215 CBRE Inc. 6

7 MARKETVIEW CONTACTOS Para más información, póngase en contacto con el Departamento de Research & Investment Strategy: Lola Martínez Brioso Directora Nacional CBRE Real Estate SPAIN Camplejo Castellana 2-8ª Planta Paseo de la Castellana, 22 Madrid España t: e: lola.martinez@cbre.com Concepción Minguez Senior Consultant CBRE Real Estate SPAIN Camplejo Castellana 2-8ª Planta Paseo de la Castellana, 22 Madrid España t: e: concepcion.minguez@cbre.com + SIGUENOS GOOGLE+ FACEBOOK TWITTER YOUTUBE LINKEDIN Disclaimer: Information contained herein, including projections, has been obtained from sources believed to be reliable. While we do not doubt its accuracy, we have not verified it and make no guarantee, warranty or representation about it. It is your responsibility to confirm independently its accuracy and completeness. This information is presented exclusively for use by CBRE clients and professionals and all rights to the material are reserved and cannot be reproduced without prior written permission of CBRE.