Inmuebles para alquilar

Transcripción

1 Inmuebles para alquilar Por Mark Morgan Ford Jerry Wayne, suscriptor del Palm Beach Letter, me escribió hace poco lo siguiente: Acabo de leer nuevamente sobre cómo generar riqueza a través de inmuebles. Soy una de esas personas que sabe muy poco sobre este tema y no tiene mucho dinero. Estoy dispuesto a trabajar lo más duro que pueda con el fin de ser exitoso en todo lo que emprenda. Podrías contarme más sobre cómo desarrollar un plan que me permita comprar, vender y obtener ganancias en la industria inmobiliaria? Sé que es el momento para comprar. Hay que ser tonto para no saber eso. Sin embargo, siento que sería como un pequeño pez en una pileta con tiburones si entro en el negocio sin ningún tipo de conocimiento y guía. Jerry está en lo correcto. Este es el momento para comprar inmuebles en Estados Unidos. Pero entiendo su preocupación. Casi todos aquellos que invirtieron en inmuebles entre 2005 y 2008 y fueron millones de norteamericanos los que lo hicieron- perdieron todo su dinero. Sin embargo, siempre pasa lo mismo cuando uno invierte. El inversor promedio entra en una tendencia cuando está a punto de colapsar. Luego, queda tan lastimado a nivel emocional por la experiencia que no puede volver a invertir cuando los precios son los correctos, incluso si sabe que invertir es lo más inteligente. Da miedo, tanto miedo que es un hecho que el 80% de las personas que lean este ensayo no podrán superarlo. Pero dentro de 10 años, mirarán hacia atrás y se darán cuenta de que cometieron un gran error. Es por eso que sigo escribiendo sobre el mercado inmobiliario. No escribo porque crea que los lectores quieren leer sobre el tema. Sé que no es así! Pero quiero ayudarlos a ser más ricos, e invertir en inmuebles es la mejor forma de hacerlo en este momento. Pero la buena noticia es que no es un tema difícil de comprender. Es una simple inversión del tipo oferta y demanda. Hoy, te voy a hablar de mi opinión. Te voy a contar por qué creo que invertir en inmuebles es la mejor inversión de la década. Si, como a Jerry, todo lo relacionado a la inversión inmobiliaria, y más en un país que no conocés, te parece complicado, ponete contento. Todo lo que estás por leer es sencillo, de sentido común. Y esa es una de las principales razones por las cuales me encanta invertir en inmuebles como una forma de generar riqueza. He podido ganar millones de dólares al hacer esto y evitar la burbuja sin haber tomado un curso, sin ninguna licencia ni nada por el estilo. Pero sí creo que deberías leer esto.

2 Tenés lo que se necesita para triunfar? Necesitás tres cosas para ser un inversor exitoso de inmuebles para generar renta: dinero, conocimiento y tiempo. Esto es necesario en la mayoría de las inversiones; sin embargo, la buena noticia es que en este tipo de inversión necesitás poco de cada uno. Podés empezar a invertir en inmuebles con solo 5000 dólares. Las cosas más importantes que necesitás saber se pueden aprender en menos de 90 días. Además, encontrar, comprar, financiar y alquilar tu primera propiedad debería llevarte menos de 40 horas. El dinero Acabo de comentarte que solo necesitás 5000 dólares para empezar. Te estarás preguntando cómo llegué a esa cifra? El pago inicial que comúnmente tiene que pagar un inversor de inmuebles para hipotecar una casa unifamiliar es del 20%. Eso es lo que un banco le solicita a un inversor como pago inicial para un inmueble para alquilar. En los Estados Unidos, el costo de un inmueble promedio de un departamento con tres cuartos y dos baños es de dólares. El 20% de es dólares. Pero, vos decís dólares es más que 5000 dólares? Cuál es el truco? El truco es que creo con firmeza en tener socios en el negocio de alquiler de inmuebles. Si buscás otros tres socios que te acompañen en esta inversión sólo necesitas que cada uno ponga 5000 dólares. Elegís un socio, cada uno invierte 4000 dólares para el pago inicial. Ya que cada uno cuenta con dólares en efectivo, a cada uno le restan 1000 dólares en efectivo para pagar los gastos de cierre (mínimamente), reparaciones (también un monto mínimo si has hecho tus deberes) y alquilarlo. Así es cómo llegué a los 5000 dólares. Pero dejame que te explique el porqué de tener un socio en caso de que no te guste la idea. En términos de desembolsos de dinero, tener el 100% del valor de una casa de dólares es lo mismo que tener el 25% de dos casas de dólares. Sin embargo, prefiero tener el 25% de dos casas y no el 100% de una, ya que se reduce mi riesgo e incrementa la posibilidad de obtener una apreciación que esté por encima de la del mercado. Por supuesto, tenés que conocer a alguien que tenga (a) 5000 dólares para invertir y (b) sea de confianza. Las personas que son de confianza se rodean de personas de confianza. Si sos una persona de confianza, no vas a tener problemas en encontrar un socio. Si no querés tener un socio, entonces vas a necesitar tener un mínimo de dólares o vas a tener que buscar una casa para alquilar por un costo considerablemente menor a dólares. El conocimiento Lo más importante que necesitás saber en tu recorrido para convertirte en un magnate en el rubro de los inmuebles para alquilar es el valor. Vas a necesitar saber los valores relativos de casas unifamiliares en el mercado en el cual vas a comprar.

3 La forma de aprender esto es fácil. Simplemente, tenés que pasar un tiempo mirando y respondiendo publicaciones de inmuebles en el mercado en el cual querés invertir. Es algo fácil y sencillo de hacer. Empezá leyendo los clasificados. Unite a la lista de s gratuitos de un agente inmobiliario para estar atento a las propiedades que están en el mercado. Hablá con los corredores. Visitá docenas de casas que estén en venta o más. Antes de que te des cuenta, vas a adquirir un buen instinto para poder saber cuánto debería valer cualquier propiedad en tu área. Otra cosa que tenés que aprender es lo que podés llegar a ganar por alquilar el tipo de casa que compres. Esto también es pan comido. Mirá los clasificados de tu zona. Hablá con un corredor que se especialice en alquileres. Navegá páginas web tales como Zillow, Trulia y Craigslist para tener una idea de a cuánto se alquilan las propiedades en las áreas en donde querés invertir. Y visitá una docena de otras propiedades que estén en alquiler. El tiempo Podés aprender los valores de alquiler al mismo tiempo que aprendés sobre los valores de compra. Una o dos semanas durante la noche o los fines de semanas debería ser suficiente. Una vez que hayas hecho eso, es hora de buscar propiedades para comprar. Si suponemos que ya has escogido el barrio, este proceso durará, como mencioné, menos de 40 horas. Existe la posibilidad de que no puedas juntar las 40 horas en una sola semana, ya que tu objetivo es comprar a un buen precio y no todas las casas en el mercado lo tienen. Gracias al desempleo, a las ejecuciones judiciales, a las ventas de propiedades a valores menores que el valor de la propiedad, existen muchas propiedades en el mercado en casi todas las áreas. Pero también hay muchas personas con algo de dinero que competirán con vos por las mejores ofertas. El éxito a corto plazo en la inversión en inmuebles depende de que la compra sea la correcta. A largo plazo, esto es mucho menos importante. Entonces vas a tener que esperar unas semanas o tal vez unos meses para encontrar la propiedad que tenga un buen precio. Eso está bien. Nunca tenés que correr detrás de ninguna inversión. Tal como dije, existen muchas propiedades en el mercado y las nuevas van a aparecer a un ritmo constante durante los años que siguen, mientras las ejecuciones continúen. Sí, algunos bancos invierten ellos mismos en inmuebles para alquilar pero va a haber muchas oportunidades para que puedas elegir las mejores propiedades, así que no te sientas presionado. Una vez que hayas elegido la propiedad, te llevará unas semanas o un mes cerrar el tema. Vas a tener que completar formularios y firmar contratos. Dentro de poco, llegará el día en que cierres la transacción y compres la casa. Y luego, si estás preparado de forma correcta (te voy a explicar lo que quiero decir con esto en otro ensayo), deberías ser capaz de alquilar la propiedad en cuestión de días o semanas.

4 La recompensa La casa que compres, repares y alquiles por dólares debería generar un monto de dólares en alquileres. Luego de restar los costos de financiación (la hipoteca), los honorarios de administración (eso lo podés hacer vos si querés) y las comisiones (en caso que necesites de un corredor), tu ganancia neta será de alrededor del 7% sobre el efectivo invertido. [El retorno en efectivo sobre el capital invertido es una métrica común para calcular el retorno de un inmueble destinado al alquiler. La métrica calcula el retorno actual sobre el efectivo que invertís. En este caso, invertís dólares (el pago inicial y los gastos de cierre). Si, luego de haber pagado todos los gastos, obtenés dólares por año, tu retorno sobre el capital invertido sería del 7% (1.400/20.000)]. Sin embargo, esta métrica no incluye la apreciación. Y es aquí donde el negocio se pone interesante. Si la apreciación de tu propiedad es del 3% anual, no vas a estar ganando el 10% por año (7% más 3%) ya que no invertiste dólares sino sólo dólares. De hecho, estarías ganando dólares por año sobre tu inversión de dólares (1.400 dólares corresponden a la renta neta y dólares por la apreciación). Eso equivale a un retorno total sobre la inversión (ROI) del 19%! [El retorno sobre la inversión, o ROI, es una medida de comportamiento utilizada para calcular la eficiencia de una inversión. Para calcular el ROI, el beneficio (el retorno) de una inversión se divide por el costo de la inversión. El resultado se expresa en términos de porcentaje o ratio. Por lo que, / = 0,19 o 19%] Y es un ROI seguro, ya que casi no hay posibilidades de que pierdas dinero. Esto también lo explicaré en otro ensayo. Bueno, esto ha sido lo básico. Pero a lo largo de las próximas semanas vamos a aprender muchas cosas más como por ejemplo: 1. Cómo sé dónde invertir en inmuebles? ( Debería empezar en mi propio barrio o ciudad? O debería invertir en otros mercados?) 2. Cómo determinar el valor de alquiler de una propiedad 3. Cómo formar un buen equipo (agente inmobiliario, inspector inmobiliario, administración de propiedades, corredor hipotecario, agentes de seguros, etc.). 4. Seleccionar propiedades que se encuentran disponibles para encontrar el alquiler más apropiado. 5. Entender los números básicos detrás de una proforma inmobiliaria (un presupuesto que calculará tu retorno luego de haber incluido los ingresos y los gastos). 6. La logística para hacer una oferta de compra de un inmueble para alquilar. 7. La inspección y el proceso de verificación una vez que firmaste el contrato de compraventa.

5 8. El préstamo/proceso de financiación para la compra de inmuebles para alquilar. 9. Qué esperar de la propiedad el día de cierre. 10. Encontrar un inquilino confiable ( Debería buscar uno por mí mismo o contratar una empresa de administración de propiedades?) 11. Consejos, lecciones y riesgos típicos que conozco por mis más de 20 años invirtiendo en propiedades para alquilar. Va a ser un camino apasionante! Atentamente. Mark