OCTUBRE 2009 MERCADO INMOBILIARIO DE LA CIUDAD DE BUENOS AIRES PRECIO DE VENTA DE TERRENOS

Transcripción

1 MERCADO INMOBILIARIO DE LA CIUDAD DE BUENOS AIRES PRECIO DE VENTA DE TERRENOS OCTUBRE 2009 Ministerio de Desarrollo Urbano Subsecretaría de Planeamiento

2 GOBIERNO DE LA CIUDAD AUTÓNOMA DE BUENOS AIRES Jefe de Gobierno Mauricio Macri Ministro de Desarrollo Urbano Daniel Chain Subsecretario de Planeamiento Héctor Antonio Lostri Unidad Sistema de Inteligencia Territorial Fernando Álvarez de Celis Elaboracion de contenidos Fernando Álvarez de Celis / Julián Álvarez Insúa / Melina López Calvo / Francisco Mainella / Facundo Martín / Clara Pilar Muñoz / Delfina Saenz Valente Diseño gráfico Alejandro Ambrosone

3 Índice Introducción Precio de oferta de terrenos en venta Síntesis y conclusiones Anexo Metodológico

4 INTRODUCCIÓN El presente informe tiene como finalidad brindar una aproximación a ciertos aspectos del mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires y a su evolución, a partir de la elaboración trimestral de indicadores sobre el precio de oferta de terrenos. Las series correspondientes a terrenos en venta se inician en diciembre de Con el fin de analizar el precio de oferta, se toma como unidad de referencia el precio del metro cuadrado (m 2 ). Dado que el objeto de análisis se trata de terrenos, se utiliza el precio en dólares, puesto que ésta es la moneda que se usa en el mercado como referencia para este tipo de transacciones. Otras variables consideradas relevantes en la conformación de los precios de terrenos son las dimensiones, la ubicación geográfica, y la normativa del Código de Planeamiento Urbano (CPU) que rige la zona en que el terreno analizado se localiza, lo que determina los usos permitidos y la capacidad constructiva del lote. Así, en la primera parte del informe, se analiza el precio promedio del m 2 en dólares de los terrenos relevados, comparando la cifra obtenida con la arrojada en mediciones anteriores, lo que permite apreciar la evolución de este indicador a lo largo del tiempo. A continuación, se examina cómo influyen en el precio por m 2 el tamaño de los terrenos ofrecidos, su distribución geográfica y la zonificación que les otorga el CPU, de la que se desprenden los usos permitidos y su capacidad constructiva. En la sección siguiente, se presentan los precios puntuales de lotes seleccionados aleatoriamente ubicados en distintas zonas de la Ciudad de 200, 450, y de más de m 2, de manera que se puedan apreciar las diferencias en cuanto al monto total pedido para cada terreno. Al finalizar este informe, se presenta un análisis en detalle de una Comuna de la Ciudad, diferente en cada medición, aplicando los indicadores presentados anteriormente. 6 Precio de venta de terrenos

5 Mapa 1. Barrios y comunas de la Ciudad de Buenos Aires octubre

6 I PRECIO DE OFERTA DE TERRENOS EN VENTA

7 1.1. El precio de oferta de terrenos en la Ciudad de Buenos Aires En el relevamiento efectuado en el mes de septiembre del presente año se contabilizaron terrenos ubicados en distintos puntos de la Ciudad. Los datos obtenidos arrojaron un precio promedio por m 2 de U$S 1.199,9, hallándose un precio máximo de U$S 7.883,3 el m 2 y un mínimo de U$S 148,5 por m 2. Estos terrenos suman m 2 de suelo urbano, cifra un 4,1% mayor respecto a la cifra obtenida en el relevamiento de junio pasado 1. En este caso se trata de lotes cuyas dimensiones van desde los 32 m 2 hasta los m 2. En cuanto a los precios, la comparación respecto de diciembre de 2001 refleja una suba promedio del 117,9% en dólares 2. En lo que refiere a la comparación con el trimestre anterior, el de la presente medición significa una suba del 3,9% respecto a junio último. Esta leve variación se condice con el comportamiento registrado desde septiembre de 2008, cuando luego de incrementarse en un 9,8% respecto de relevamiento inmediatamente anterior, los precios se mantuvieron relativamente estables. Al mismo tiempo, considerando la variación anual positiva del 5,1% de esta medición, esta es la más moderada de toda la serie. No obstante, la variación registrada alcanza para que el actual represente el precio promedio máximo de la serie. 1 En el mes de junio de 2009 se registraron terrenos que sumaban m 2 de suelo urbano. La menor cantidad de terrenos en venta se registró en marzo de 2002, en plena crisis post convertibilidad, cuando se contabilizaron 98 terrenos que sumaban m 2. 2 La comparación se realiza con respecto a diciembre de 2001, en lugar de junio de 2002, debido a que en este último los precios se presentan extremadamente bajos por ser el segundo relevamiento realizado luego del fin de la convertibilidad. 10 Precio de venta de terrenos

8 variación del valor del suelo por m 2 en la Ciudad de Buenos Aires en pesos y dólares desde diciembre de Cuadro 1: Precio del Variación Variación Precio del Variación Variación Precio Variación Variación suelo (U$S) trimestral anual (%) suelo ($) trimestral anual (%) promedio trimestral anual (%) (%) (%) del dólar (%) 2001 Diciembre , Marzo , ,5 2,53 153,0 Junio , ,1 3,74 47,8 Septiembre , ,9 3,68-1,6 Diciembre ,2-50, ,0 74,6 3,53-4,1 253, Marzo 294 7,3 8, ,7 43,1 3,11-12,0 22,9 Junio ,1 54, ,6 14,6 2,81-9,5-24,9 Septiembre 342 3,8 41, ,5 13,2 2,97 5,7-19,3 Diciembre ,5 41, ,6 19,0 2,97-15, Marzo ,8 47, ,1 36,0 2,93-1,3-5,8 Junio 459 5,8 39, ,5 45,7 2,94 0,3 4,6 Septiembre ,3 49, ,9 51,6 3,01 2,4 1,3 Diciembre 534 4,6 37, ,5 36,8 2,96-1,7-0, Marzo 551 3,1 26, ,2 28,3 2,96 0,0 1,0 Junio 591 7,3 28, ,4 27,0 2,90-2,0-1,4 Septiembre 631 6,8 23, ,3 19,7 2,90 0,0-3,7 Diciembre ,4 35, ,5 37,2 3,00 3,3 1, Marzo 742 2,7 34, ,0 40,8 3,09 3,1 4,4 Junio 809 9,1 36, ,4 46,2 3,10 0,3 6,9 Septiembre 864 6,7 36, ,2 46,0 3,10 0,0 6,9 Diciembre 905 4,8 25, ,6 28,8 3,10 0,0 3, Marzo 982 8,5 32, ,8 33,4 3,10 0,0 0,3 Junio 982 0,0 21, ,3 21,5 3,10 0,0 0,0 Septiembre 985 0,3 14, ,0 16,8 3,19 2,9 2,9 Diciembre ,4 14, ,2 17,5 3,16-0,9 1, Marzo ,9 7, ,8 10,1 3,18 0,6 2,6 Junio ,4 6, ,4 8,8 3,05-4,1-1,6 Septiembre ,5 15, ,6 12,5 3,10 1,6-2,8 Diciembre ,5 10,6 3903,2 10,4 19,3 3,40 9,7 7, Marzo ,5 6, ,7 22,6 3,65 7,4 14,8 Junio ,2 10, ,5 31,3 3,77 3,3 23,6 Septiembre ,9 5, ,3 29,7 3,82 1,3 23,2 octubre

9 La evolución histórica del precio de terrenos en la divisa norteamericana muestra que la mayor depreciación se produce en junio de 2002, cuando el valor del suelo se ubicó en U$S 213 el m 2, en coincidencia con el momento en que la cotización del dólar se acercó a los $ 4. No obstante, a partir de dicho mes, se registró una importante recuperación. El balance entre el aumento de los precios en dólares y la baja en la paridad del dólar, arrojó una suba con el consiguiente incremento del precio en pesos. La profunda depreciación en dólares, y la falta de terrenos a la venta en los primeros meses de 2002, hicieron desplomarse los precios de los pocos lotes que se ofrecían en el mercado. Luego, en algunos barrios históricamente bien valorizados, se comenzó nuevamente a ofrecer terrenos y, de a poco, a incrementar su precio, notándose una importante diferencia de valores entre estos barrios y aquellos donde la demanda era casi inexistente. Desde diciembre de 2002, la cantidad de terrenos fue creciendo paulatinamente al tiempo que se recuperaban los precios. De tal forma, desde junio de 2003 el mercado está prácticamente estable, aunque en cada análisis se fue observando un aumento que llegó, en el mes de junio de 2005, a situar los precios en valores superiores a los que se encontraban antes de la devaluación. Desde dicha fecha se observa un incremento sostenido del precio del m 2, que llega a su punto máximo en la medición actual, tanto en dólares como en pesos, alcanzando en términos de esta última moneda los $ 4.584, lo que significa un incremento del 5,3% respecto de la medición anterior. De todas maneras, cabe destacar que se observan signos de estabilización en los precios. (VER GRÁFICO 1.1) Gráfico 1.1: variación del valor del suelo por m 2 en la Ciudad de Buenos Aires en pesos y en dólares desde diciembre de Precio de los terrenos en pesos Precio de los terrenos en dólares 10 5 Precio del dólar 0 Diciembre Marzo Junio Septiembre Diciembre Marzo Junio Septiembre Diciembre Marzo Junio Septiembre Diciembre Marzo Junio Septiembre Diciembre Marzo Junio Septiembre Diciembre Marzo Junio Septiembre Diciembre Marzo Junio Septiembre Diciembre Marzo Junio Septiembre Variación del precio de los terrenos que vuelven a registrarse en varios relevamientos Si se pretende examinar el precio por panel de los terrenos ofertados en los últimos cinco registros (septiembre y diciembre de 2008 y marzo, junio y septiembre de 2009), se logran detectar 107 ofertas presentes en todos ellos. La comparación del precio de estos terrenos 12 Precio de venta de terrenos

10 respecto a junio de 2008 da cuenta de una leve caída del 1,05%, situación inversa a la que se observa en el conjunto de los terrenos relevados. En cuanto a la variación trimestral, esta resulta prácticamente nula, observándose un incremento de sólo el 0,03%. El promedio de los terrenos analizados resulta mayor que el del conjunto de la Ciudad desde septiembre de 2008 hasta marzo último, mientras que en junio y septiembre de este año el leve descenso de los precios de estos terrenos, en función de su permanencia en el mercado, hace que estos se encuentren por debajo del promedio general. (VER CUADRO 1.2) Precio del Variación Variación suelo (U$S) trimestral (%) anual (%) 2008 Septiembre 1.150,0 Diciembre 1.153,5 0, Marzo 1.140,3-1,14 Junio 1.137,6-0,24 Septiembre 1.137,9 0,03-1,05 Cantidad terrenos 107 Cuadro 1.2: precio de terrenos (de panel) por m 2, en la Ciudad de Buenos Aires Precios de los terrenos según dimensiones En lo que respecta al precio promedio del suelo a partir de sus dimensiones, el cuadro siguiente (CUADRO 1.3) permite apreciar que el precio promedio por m 2 más alto se registra en los terrenos de menores dimensiones, donde alcanza los U$S 1.370,6 el m 2. Por su parte, el valor de los terrenos comprendidos entre los 200 m 2 y los 500 m 2 es de U$S 1.151,9 el m 2, en tanto que el mismo desciende a U$S 1.098,8 el m 2 para los que poseen dimensiones entre los 500 y los 750 m 2. Por su parte, lo terrenos de entre 750 y m 2 y los de más de m 2 muestran promedios relativamente elevados, de U$S 1.147,6 y U$S 1.180,3 el m 2, respectivamente. Esto puede entenderse en función de la escasa cantidad de terrenos de estas dimensiones y el mayor peso que tienen las ofertas con precios particularmente elevados. m 2 ofrecidos Cantidad Precio Precio Precio de ofertas Promedio Máximo Mínimo (U$S) (U$S) (U$S) , ,3 290, , ,3 166, , ,5 153, , ,7 180,0 Más de , ,9 148,5 Total , ,3 148,5 Cuadro 1.3: distribución de la cantidad de lotes ofrecidos, tamaños y precios, por m ² para la Ciudad de Buenos Aires en el mes de septiembre de octubre

11 1.4. Variación del precio del suelo según su distribución geográfica Atendiendo a la distribución geográfica de los precios, la mayor variación anual se registra en la zona Centro, la cual ha incrementado su precio en un 49,8%. Es necesario mencionar el hecho de que esta zona suele tener fluctuaciones importantes, particularmente debido a la escasez de terrenos disponibles en la parte más consolidada de la Ciudad. Le sigue en importancia la variación en la zona Sur, donde se registra un incremento del 5,0%. Por el contrario, en la zona Oeste se aprecia una leve disminución del precio promedio del 2,0%. En la zona Norte, la comparación del valor de la actual medición con el de un año atrás arroja una variación negativa del 15,0%. Estos resultados permiten observar una cierta disminución de la distancia que separa los precios existentes en el Oeste y en el Sur respecto de los que se registran en la zona Norte, aún cuando continúa siendo pronunciada. Esta idea se refuerza al observar que la variación de los precios respecto al año 2002, puesto que mientras en aquellas dos zonas es algo menor al 350,0%, en esta última alcanza el 329,4%. Al mismo tiempo, y en este mismo sentido, puede destacarse que el precio registrado para la zona Sur es el mayor del conjunto de la serie. En lo que respecta a la comparación con la medición de junio pasado, la zona Centro presenta una variación negativa del 15,5%, contraponiéndose a lo observado en la comparación anual. Esta caída puede entenderse, en parte, por la ausencia, en las últimas mediciones, de ofertas localizadas en Puerto Madero, las cuales poseen valores particularmente elevados. Por otra parte, como ya fue mencionado, la escasez de lotes disponibles en esta zona permite las variaciones en los casos particulares de la muestra tengan una incidencia mayor en el promedio que en el resto de la Ciudad, lo que explica las fluctuaciones pronunciadas. Por caso, en el barrio de Retiro sólo se registró una oferta, de valor elevado, pero menor a los presentes en la medición anterior. En la zona Norte el precio promedio del m 2 es un 7,6% superior al registrado en el trimestre anterior. En este sentido, el incremento más importante se registra en el barrio de Recoleta, alcanzando el 13,2%, seguido por Colegiales, donde el valor del m 2 aumentó en un 11,7%. En la mayor parte de los barrios que conforman la zona las variaciones trimestrales fueron superiores a las del total de la Ciudad. No obstante, en el caso de Palermo el aumento registrado fue de sólo un 1,1%. En contraposición, se observa una variación negativa del precio promedio del 4,5% en el barrio de Coghlan. La zona Oeste, por su parte, registra una variación trimestral positiva del 2,3%, algo más moderada que la resultante para el conjunto de la Ciudad. Se observan los incrementos más importantes en los barrios de Villa Ortúzar y Villa Pueyrredón, siendo estos del 21,0% y del 14,1%, respectivamente. Le siguen en importancia las variaciones observadas en Villa Santa Rita, donde alcanza el 9,3%, y en Parque Chas, siendo el aumento en este barrio del 6,8%. A su vez, resulta de importancia por su peso en la oferta de terrenos y su elevado valor, el incremento registrado en Caballito del 5,2%. Por el contrario, se aprecian variaciones trimestrales negativas en los barrios de Versalles, Villa Real y Liniers, representando, respectivamente, disminuciones del precio del m 2 de 17,8%, 17,7% y 14,1%. 14 Precio de venta de terrenos

12 Respecto a la zona Sur, la variación trimestral resulta menor, siendo de tan solo el 0,6%. En el barrio de Villa Soldati, donde sólo se hallaron tres ofertas para la medición actual, el precio, aunque pronunciadamente menor que el del conjunto de la Ciudad, muestra una variación del 61,8% alcanzando los U$S 417,3 el m 2. No obstante, dada la poca cantidad de ofertas en este barrio, su incidencia en la variación de la zona y del promedio general es menor. Por su parte, el barrio de Parque Chacabuco muestra un incremento relativamente importante del 18,0%. En contraposición, se registran variaciones negativas considerables para Boedo, del 15,2%, y para La Boca, del 11,5%. (VER CUADRO 1.4). Cuadro 1.4: variación del precio promedio por barrio entre 2001 y 2009 en zonas y barrios seleccionados de la ciudad. 3 Al apreciar la distribución territorial del precio del suelo entre septiembre de 2008 y septiembre de 2009, se observa que se respeta la distribución de los precios más elevados en el Norte respecto a los del Sur, pudiendo mencionarse, a su vez, algunas diferencias con lo registrado en Un aspecto destacable lo constituye la ausencia de ofertas en Puerto Madero, el cual constituyó el barrio con el precio promedio del m 2 más elevado de la Ciudad en la medición de año anterior. 3 No se incluye el valor respectivo a junio de 2002 debido a la práctica inexistencia de ofertas en dicho mes por las razones explicadas más arriba. octubre

13 Mapa 1.1: precio promedio del m 2 en los barrios de la Ciudad de Buenos Aires. Precio promedio del m 2 en dólares en el mes de septiembre 2008 y septiembre En este mismo sentido, puede apreciarse que en septiembre de 2009 el barrio cuyo valor del m 2 es el más elevado se trata de Recoleta. A su vez, a diferencia de lo observado para 2008, Retiro y San Nicolás, barrios de la zona Centro, denotan promedios muy cercanos a aquel barrio, mientras que los barrios de Palermo y Belgrano se encuentran algo más lejos. De todas formas, esta situación puede entenderse en función de la alta consolidación de los barrios más próximos al centro de la Ciudad y las consiguientes fluctuaciones en los valores de las pocas ofertas disponibles. Por otra parte, atendiendo a la situación de los barrios de la zona Sur, puede destacarse que los valores registrados para septiembre de 2009 son, en términos generales, considerablemente menores a los del año previo. Esto ocurre particularmente para los barrios alejados del centro de la Ciudad, y acentúa su diferencia respecto de lo observado para la zona Oeste. (VER MAPA 1.1) I Distribución territorial de la oferta del suelo en el mes de septiembre de 2009 En cuanto a la concentración por zona geográfica, la mayor oferta de superficie se registra en el Oeste, que en este mes concentra el 49,8% de los m 2 en venta. Le siguen los barrios del Sur de la Ciudad, que suman el 24,7%, seguidos por los del Norte, donde se localizó el 22,8% de la oferta. Por su parte, la cantidad de suelo en venta en el centro urbano se mantiene escasa, representando el 2,7% del total, respondiendo a la poca cantidad real de suelo factible de ser ofrecido en esta área urbana. En la comparación con el relevamiento anterior, habiéndose una cantidad similar de m 2 de terrenos en venta en toda la Ciudad, la zona Norte ha aumentado su peso sobre total del suelo ofertado a expensas de los del Oeste y del Centro (VER MAPA 1.2). 16 Precio de venta de terrenos

14 Mapa 1.2: cantidad de m 2 ofrecidos, relevados en los barrios de la Ciudad de Buenos Aires, septiembre de Por su parte, la mayor concentración de m 2 ofrecidos en este trimestre se localiza en Caballito, encontrándose tan sólo en este barrio el 9,1% de la oferta de suelo urbano de la Ciudad. Le siguen en importancia los barrios de Palermo y Flores, ambos contando con alrededor del 5,6% de la oferta total de suelo, en tanto que Villa Urquiza reúne el 5,5%. Algo más atrás le siguen Barracas (4,4%), Villa Crespo (3,7%), Balvanera (3,6%) y Almagro (3,3%). Los hasta aquí mencionados suman cerca del 40,8% del suelo ofrecido en septiembre de La mayor oferta de suelo que se observa en estos barrios esta influenciada por la presión de la demanda para la construcción de viviendas multifamiliares. En contraposición, se aprecia una escasa oferta de m 2 en los barrios de la zona Sur, tales como Villa Soldati y Villa Riachuelo, así como también en el Centro, en Retiro. (VER MAPA 1.3). octubre

15 Mapa 1.3: Distribución porcentual de los m 2 de terrenos ofrecidos en venta, relevados en los barrios de la Ciudad de Buenos Aires, septiembre de En lo que se refiere al precio de oferta de terrenos a partir de la distribución territorial de los mismos, el mapa siguiente permite apreciar que los mayores valores se registran en las zonas Centro y Norte de la Ciudad. De tal forma, los precios más elevados se encuentran en los barrios de Recoleta (U$S 2.996,2 el m 2 ), San Nicolás (U$S 2.961,5 el m 2 ), Retiro (U$S 2.875,1 el m 2 ), Palermo (U$S 2.291,0 el m 2 ) y Belgrano (U$S 2.097,1 el m 2. También puede incluirse el barrio de Núñez, donde el precio del m 2 alcanza los U$S 1.962,6, acercándose en los últimos relevamientos a los valores observados en Belgrano. En el Oeste y Sur se registran valores inferiores, que promedian los U$S 1.029,0 y U$S 796,0 el m 2 respectivamente. Esta última zona en particular, se trata del área donde se registran los menores valores promedio de la Ciudad. En los barrios de Villa Lugano, Parque Avellaneda, Villa Riachuelo, Villa Soldati, La Boca y Nueva Pompeya se hallan los precios promedio más bajos, encontrándose todos ellos entre los U$S 350,0 y U$S 500,0 el m 2. No obstante, puede destacarse la situación de San Telmo, barrio de la zona Sur próximo al centro, donde se observan valores próximos a los barrios más valorizados de la Ciudad, alcanzando en la medición actual los U$S 1.964,6 el m 2. En el Oeste, los precios promedio más altos se localizan en los barrios de Caballito, Almagro, Villa Crespo, Villa Urquiza y Chacarita, decreciendo de manera general, a medida que estos se ubican más cerca de la Av. General Paz. En los mencionados barrios, los promedios 18 Precio de venta de terrenos

16 Mapa 1.4: precio promedio del m 2 en los barrios de la Ciudad de Buenos Aires, septiembre de se sitúan en U$S 1.382,6, U$S 1.220,4, U$S1.218,9, U$S 1.186,8, U$S 1.159,2 y U$S 1.096,6 el m 2, respectivamente. El valor más bajo de esta zona se encuentra en Villa Real, en el límite de la Ciudad, donde el promedio es de U$S 515,5 el m 2 (VER MAPA 1.4). Asimismo, si se analiza la diferencia entre los precios máximos y mínimos por m 2 al interior de cada barrio, se pueden apreciar significativas diferencias entre ellos. La diferencia más notable se observa en el barrio de Flores, donde el precio máximo es 31,2 veces mayor que el mínimo. Esto se debe a la diferente valorización entre el norte y el sur del barrio, lo que puede explicarse, en parte, por la presencia de villas de emergencia. Le sigue en importancia la diferencia registrada en el barrio de Caballito, lo cual puede entenderse en función de las ofertas de precio elevado que es posible encontrar en este barrio, mientras que el precio mínimo se registra en un terreno de grandes dimensiones. También se aprecian diferencias considerables en otros barrios del Oeste (Balvanera) y en el Sur (Constitución), donde el precio máximo es 15,7 y 11,2 veces mayor que el mínimo, respectivamente. Las menores diferencias se pueden encontrar en barrios de la zona Sur, exceptuando el caso de Constitución. Así, la diferencia más moderada entre el mayor y el menor precio se encuentra en Villa Riachuelo, donde es de 1,1 veces, en tanto que en Villa Soldati es de 1,7 veces. Por su parte, los barrios de Versalles y Villa Real del Oeste, lindantes con el límite de la Ciudad, muestran una cierta heterogeneidad, puesto que su precio máximo es 2,1 y octubre

17 Mapa 1.5: diferencia porcentual entre el precio máximo y precio mínimo por barrio, septiembre de ,2 veces mayor que el mínimo, respectivamente. Por otra parte, puede mencionarse el caso de Retiro, el cual cuenta con tan sólo una oferta (VER MAPA 1.5). Al mismo tiempo, si se analiza el precio del m 2, ya no por barrio sino por localización particular de cada terreno, se puede apreciar la correlación positiva entre los principales ejes de transporte y comunicación y el precio del m 2 ; ubicándose al interior de los barrios los montos más bajos. Además, se puede observar cómo decrecen los precios a medida que aumenta la distancia del centro, aunque con algunas excepciones en las áreas de mayor valorización de los barrios del Norte de la Ciudad y del centro geográfico. También son relativamente altos algunos precios en el barrio de Floresta, en las proximidades de la Avenida Avellaneda y en Flores en las cercanías de la Avenida Nazca. En el mismo sentido, se registraron precios elevados en el barrio de Villa Pueyrredón, Parque Chas, así como también al sur de Caballito. En el Sur, y en buena parte del Oeste, los círculos más pequeños permiten apreciar los terrenos de menor cuantía, siendo muy visibles las diferencias de precios al sur de la Avenida Rivadavia, localizándose sólo precios elevados en el barrio de San Telmo y en el área de mayor presencia de usos residenciales de Barracas, en torno a la Avenida Montes de Oca (VER MAPA 1.6). 20 Precio de venta de terrenos

18 Mapa 1.6: distribución de los lotes ofertados, según valor del m 2 en la Ciudad de Buenos Aires, septiembre de Al analizar la distribución del valor del suelo por m 2, tomando como referencia las isolíneas (líneas de igual valor), se aprecian claramente dos manchas distinguibles entre el Sur y el Norte de la Ciudad. En tal sentido, en el Sur se observa un área en donde los valores son siempre menores a los U$S 900 el m 2, mientras que en el Norte se identifica una zona de valorización superior a los U$S el m 2. En el Oeste se advierten islotes de valorización, fundamentalmente en el sur de Caballito, centro y norte del barrio de Flores, norte de Floresta. Del mismo modo, los barrios de Almagro y Villa Crespo también muestran zonas de alto valor, particularmente en el área cercana al límite del barrio de Palermo. (VER MAPA 1.7) octubre

19 Mapa 1.7: distribución del valor del m 2 según isolíneas de valor, septiembre de II Precio promedio por Comuna En 2005 la Ciudad de Buenos Aires fue dividida en comunas 4, y atendiendo a ello se incorporará esta dimensión. Así, se presentará la evolución del precio promedio en las quince comunas en las que fue dividida la Ciudad de Buenos Aires. El gráfico siguiente permite apreciar la fuerte diferencia de precios entre las distintas comunas que conforman la Ciudad; en él se observan notables contrastes entre los precios de cada una de ellas. Así, puede destacarse un grupo de comunas con valores altos, sobresaliendo la N 2, donde el promedio se situó en U$S 2.996,2 el m 2, seguido por la N 14 donde alcanza U$S 2.291,0 el m 2. Por su parte, en las comunas N 13 y N 1 los precios del m 2 superan los U$S En el otro extremo, las comunas del Sur registran promedios inferiores a U$S 700,0 el m 2, hallándose el más bajo en la Comuna N 8, donde se encuentra en U$S 392,6 el m 2. 4 El primero de septiembre de 2005 se sancionó la Ley Orgánica de Comunas Nº 1777 de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, entendidas éstas como unidades de gestión política y administrativa descentralizada con competencia territorial y personería jurídica propia. En la mencionada Ley se establece la conformación de quince comunas bajo el agrupamiento de barrios. 22 Precio de venta de terrenos

20 Gráfico 1.2: precio promedio de los terrenos por comuna, Ciudad de Buenos Aires. Diciembre 2001 Junio D M J S D M J S D M J S D M J S D M J S D M J S D M J S D M J S Comuna 1 Comuna 2 Comuna 3 Comuna 4 Comuna 5 Comuna 6 Comuna 7 Comuna 8 Comuna 9 Comuna 10 Comuna 11 Comuna 12 Comuna 13 Comuna 14 Comuna 15 En los dos mapas siguientes se puede apreciar la distribución territorial del precio promedio por comuna para diciembre de 2001 y junio de En ambos se observa que los precios más altos se registran en las comunas del Centro y Norte de la Ciudad (comunas Nº 1, Nº 2, Nº 14 y Nº 13), por un lado, y que en la comuna Nº 6 (que coincide con el barrio de Caballito) los precios son superiores a los de las que la rodean. En el mapa de septiembre de este año, aún cuando se repite esta misma situación, puede notarse que las comunas del Oeste más cercanas al Centro y al Norte han reducido la diferencia con respecto a la Comuna Nº 6. En la misma medición, en las comunas del Sur (comunas Nº 4, Nº 8 y Nº 9) se ha acentuado la diferencia entre las comunas Nº 4 y Nº 9 respecto a la comuna Nº 8, que cuenta con el valor más bajo de la Ciudad. En las comunas del Oeste más cercanas al límite de la Ciudad (las comunas Nº 10 y Nº 11) los precios también son bajos en relación al promedio, aunque muestran precios superiores a las comunas del Sur. En diciembre de 2001 el precio promedio más elevado se encontraba en la comuna Nº 2 (barrio de Recoleta), donde el m 2 cotizaba U$S seguida por la comuna Nº 14 (Palermo), donde dicho valor se ubicaba en U$S En el Centro, en la comuna Nº 1 el precio promedio estaba en U$S 939 el m 2, los precios más bajos se detectaron en las comunas Nº 8 (Villa Lugano, Villa Soldati, y Villa Riachuelo), Nº 4 (La Boca, Barracas, Parque Patricios y Nueva Pompeya), y Nº 9 (Liniers, Mataderos y Parque Avellaneda) donde el precio promedio del m 2 se ubicaba en U$S 210, U$S 301, y U$S 306, respectivamente. octubre

21 Mapa 1.8: precio promedio de los terrenos por comuna, diciembre En septiembre de 2009 el precio promedio más alto se mantuvo en la comuna Nº 2, donde trepó a los U$S 2.996,2 el m 2 ; siguiéndole en orden decreciente las comunas Nº 14, Nº 13 y Nº 1 (U$S 2.291,0 el m 2, U$S 1.973,5 el m 2 y U$S 1.742,4 el m 2 ). En el Oeste, el precio promedio más alto se registró en la comuna Nº 6, donde el m 2 cotizó U$S 1.382,6, superior al registrado en las comunas Nº 15 (Villa Crespo, Paternal, Agronomía, Parque Chas, Chacarita y Villa Ortúzar), Nº 5 (Almagro y Boedo) y Nº 12 (Coghlan, Saavedra, Villa Pueyrredón y Villa Urquiza), donde los precios promedio se situaron en U$S 1.108,1 U$S 1.067,9 y U$S 1.059,8 el m 2, respectivamente. Las comunas del Oeste que muestran precios más bajos son aquellas que se localizan en el límite de la Ciudad, a saber, las comunas N 7, 10 y 11, todas ellas con precios inferiores a los U$S el m 2. Como ya fue mencionado, los precios más bajos se encuentran en las comunas del Sur, existiendo una diferencia apreciable entre los valores de las comunas N 4 y 9, con respecto a la de menor valor en la Ciudad, la N Precio de venta de terrenos

22 Mapa 1.9: precio promedio de los terrenos por comuna, septiembre El mapa que se presenta a continuación permite apreciar la variación porcentual entre el precio detectado en 2001 y el obtenido en septiembre de La mayor variación se encuentra en la comuna N 4, en el Sur, lo cual, puede entenderse, en parte, por los bajos precios registrados en 2001 y la valorización de ciertas zonas de esta comuna, particularmente en el barrio de Barracas. Por otra parte, le siguen en importancia las comunas N 13 y N 15, donde la diferencia entre uno y otro valor es de alrededor del 113,0%, en tanto que en la Comuna N 12 es de 108,2%. Estos incrementos dan cuenta del dinamismo inmobiliario que, de manera general, puede observarse en los barrios del Norte de la Ciudad. Por otro lado, se detecta una variación moderada en las Comunas N 7, del 76,9%, aún cuando ciertas áreas del norte de Flores y Parque Chacabuco han visto incrementar sus precios. La menor alteración de los precios respecto a diciembre de 2001 se encuentra en la Comuna N 6, coincidente con el barrio de Caballito, en la cual el incremento fue de 67,2%. Esta situación se relaciona con el alto valor del suelo localizado en esta comuna, que se encontraba ya al comienzo de la serie. octubre

23 Mapa 1.10: evolución del precio de venta de terrenos por comuna, en porcentaje, Ciudad de Buenos Aires, diciembre 2001 septiembre III Variación del precio por ejes geográficos A los fines de analizar la variación del precio de oferta del suelo según la ubicación geográfica en la Ciudad de Buenos Aires, se construyeron cuatro ejes barriales. Tres de ellos parten del Centro y llegan hasta el límite de la Ciudad Autónoma (Avenida General Paz) por el Norte, Oeste y Sur; en tanto que el eje restante se construyó a partir de agrupar de norte a sur los barrios linderos a la Avenida General Paz (VER GRÁFICO 1.3) 26 Precio de venta de terrenos

24 Gráfico 1.3: distribución del precio del m 2 en dólares, en los ejes de la Ciudad de Buenos Aires, septiembre CENTRO Norte Oeste Sur LIMITE CIUDAD Gráfico 1.4: distribución del precio del m 2 en dólares, en el eje Norte de la Ciudad de Buenos Aires, septiembre RECOLETA PALERMO COLEGIALES BELGRANO COGHLAN NUÑEZ SAAVEDRA En el eje Oeste también se aprecia un descenso de los precios desde el centro hacia la periferia. Desde Balvanera hasta Floresta, el precio promedio se encuentra alrededor de los U$S Entre estos barrios, se destaca la situación de Caballito, que con un valor de U$S el m 2 es el más valorizado de la zona. Más lejos del centro administrativo, en los barrios de Vélez Sarsfield, Villa Luro y Liniers se observan los precios más bajos, aunque gracias a la presencia de ofertas sobre el eje comercial de Rivadavia el promedio de este último es de U$S 754 el m 2, superior a los otros dos. (VER GRÁFICO 1.5) octubre

25 Gráfico 1.5: distribución del precio por m 2 en dólares, en el eje Oeste de la Ciudad de Buenos Aires, septiembre BALVANERA ALMAGRO CABALLITO FLORES FLORESTA VELEZ SARSFIELD VILLA LURO LINIERS En lo que respecta al eje Sur, se aprecia un descenso de los precios desde el centro administrativo hacia los barrios próximos al Riachuelo. Los valores más elevados corresponden a los barrios de San Telmo (U$S el m 2 ) y Montserrat (U$S el m 2 ). En algunos casos, estos valores más que quintuplican a los de los barrios más cercanos al Riachuelo. Entre ellos, los precios promedio se ubican entre los U$S 417 el m 2 en Villa Soldati y los U$S 877 el m 2 en Barracas. (VER GRÁFICO 1.6) Gráfico 1.6: distribución del precio del m 2 en dólares, en el eje Sur de la Ciudad de Buenos Aires, septiembre MONSERRAT SAN TELMO BOCA BARRACAS NUEVA POMPEYA VILLA SOLDATI VILLA LUGANO 28 Precio de venta de terrenos

26 Al observar los precios promedio de los barrios linderos al Gran Buenos Aires, siguiendo la Avenida General Paz, se evidencia un descenso desde el norte hacia el sur. Mostrando Núñez el precio más elevado (U$S 1963 el m 2 ), se observan precios similares entre sí en Saavedra, Villa Pueyrredón y Villa Devoto, fluctuando alrededor de los U$S 900, cayendo luego a los U$S 516 el m 2 en Villa Real. Siguiendo con el análisis, los precios suben en Versalles y en Liniers, siendo de U$S 608 y U$S 754 m 2, de manera respectiva. Finalmente en Mataderos y en Villa Lugano se encuentran los valores mínimos, siendo el de este último barrio U$S 382 el m 2 (VER GRÁFICO 1.7) Gráfico 1.7: distribución del precio del m 2 en dólares, en el eje lindero a la Av. General Paz, septiembre VILLA LUGANO MATADEROS LINIERS VERSALLES VILLA REAL VILLA DEVOTO VILLA PUEYRREDÓN SAAVEDRA NUÑEZ octubre

27 1.5. La incidencia del uso del suelo en el precio de los lotes En esta parte del informe se analiza el precio de los terrenos contemplando la normativa del Código de Planeamiento Urbano, lo cual permite agregar otros parámetros al informe. En tal sentido, aunque también actúan otros determinantes en la conformación del precio, se advierte una correlación entre los usos y la intensidad de uso permitidos, por un lado, y el precio de los terrenos, por el otro. Así, a medida que disminuye el grado de intensidad del uso del suelo (FOT) residencial descienden los valores promedio, encontrándose una correlación positiva entre la capacidad constructiva y el precio. Los lotes que, en concordancia con datos de trimestres anteriores, poseen precios promedio de oferta más altos, corresponden a aquellos incluidos dentro del distrito de centralidad C1 y del residencial de alta densidad R2a I. Para septiembre de este año se ha encontrado un precio promedio de U$S 2.696,2 y U$S 2.386,4 el m 2, respectivamente. Por su parte, los terrenos ubicados en el distrito U20, sumando 50 ofertas, promedian los U$S 1.961,9 el m 2. Este distrito recibe la denominación de Barrio Nuevo Colegiales, el cual prevé, fundamentalmente, usos residenciales, incluso de media y alta densidad. En el extremo opuesto, los precios más bajos se encuentran en los distritos industriales y de equipamiento, ya que las ofertas encontradas para estos son menores a los U$S 400 el m 2, en el primer caso, y a los U$S el m 2, en el segundo. De esta forma, el precio promedio mínimo corresponde al distrito de equipamiento local, E3 2, cuyas 8 ofertas alcanzan un valor de aproximadamente U$S 280,0 el m 2 (VER CUADRO 1.5). 30 Precio de venta de terrenos

28 CPU Cantidad m 2 ofertados Precio Precio Precio de ofertas promedio máximo mínimo APH ,1 3927,5 289,2 APH ,7 1059,3 643,4 APH ,6 1496,6 1496,6 APH ,0 1203,0 1203,0 APH ,6 1616,6 1616,6 APH ,7 1666,7 1666,7 APH ,2 1141,2 1141,2 APH ,6 631,6 347,8 C ,2 4736,8 700,0 C ,6 4958,3 571,1 C3 I ,0 4615,4 211,8 C3 I ,9 1122,9 333,3 C3 II ,0 5612,9 214,3 C3 II ,9 515,2 216,2 E ,1 2000,0 528,7 E ,4 1555,6 357,1 E ,1 524,5 178,6 E ,4 2621,7 166,7 E ,0 476,2 153,8 I ,4 379,1 300,0 I ,7 562,5 340,9 I ,4 733,3 180,0 R1a ,2 976,1 335,7 R1b I ,0 1277,6 321,0 R1b I ,0 1200,0 700,0 R1b I ,3 1529,6 1460,9 R1b II ,9 952,4 645,2 R2a I ,4 7042,3 418,6 R2a II ,0 7883,3 261,7 R2a II ,0 471,9 250,0 R2b I ,7 5102,0 214,1 R2b I ,7 1643,8 808,5 R2b II ,6 2318,8 148,5 R2b III ,2 1522,2 196,9 R2b III ,3 319,3 319,3 R2b III ,8 1330,4 220,5 U ,0 336,0 336,0 U ,3 4294,5 714,3 U ,8 2886,8 894,9 U3 c ,9 957,4 462,3 Cuadro 1.5: distribución de la cantidad de lotes ofrecidos y precios por m², en el mes de septiembre de 2009, según Código de Planeamiento Urbano de la Ciudad de Buenos Aires. octubre

29 Cuadro 1.6: distribución de la cantidad de lotes ofrecidos y precios en dólares por m², en el mes de septiembre de 2009, según Código de Planeamiento Urbano de la Ciudad de Buenos Aires En el cuadro siguiente se puede observar la relación entre las distintas áreas de uso del suelo y el precio. De tal forma, los de urbanización especial son los que mayor precio promedio exhiben, alcanzando los U$S 1.910,8 el m 2. Esto se debe a la presencia terrenos en ciertos distritos muy valorados como el mencionado más arriba, el U20. Le siguen los valores promedio que corresponden a los distritos de Protección Histórica (U$S 1.465,5 el m 2 ) y algo más atrás, los distritos de centralidad (U$S 1.392,4 el m 2 ) y residencial (U$S 1.122,1 el m 2 ). Por su parte, los valores más bajos corresponden a los distritos de Equipamiento (U$S 854,7 el m 2 ) e Industrial (U$S 433,9 el m 2 ). La importancia de la perspectiva del suelo para viviendas se puede vislumbrar por la cantidad de ofertas que se realizan en las zonas residenciales. Se trata de 851 lotes, el mayor número en el conjunto de los distritos, lo que representa el 51,9 % del suelo ofertado en el mes de septiembre. (Cuadro 1.6). Distritos Cantidad de ofertas m 2 ofertados (%) Precio promedio Precio máximo Precio mínimo Área Protección Histórica , , ,5 289,2 Área Central , , ,9 211,8 Equipamiento ,8 854, ,7 153,8 Industrial ,4 433,9 733,3 180,0 Residencial , , ,3 148,5 Urbanización especial , , ,5 336,0 Total , , ,3 148, I. El precio del suelo por barrios, según distritos del Código de Planeamiento Urbano En esta sección se analiza el precio promedio por barrio de los lotes según distritos del Código de Planeamiento Urbano, a fin de poner en relación estos valores con las restricciones que este Código imprime a la construcción en los distintos barrios de la Ciudad. Para ello, se realiza un promedio por barrio de los principales distritos. Distritos residenciales En lo que respecta al precio promedio de los lotes emplazados en el distrito R2a II (definidos en el Código como zonas destinadas al uso residencial con alto grado de densificación y consolidación, con un Factor de Ocupación del Terreno igual a 2,5 y una altura máxima permitida de 38 m), se puede apreciar que los mayores precios corresponden a los barrios del Norte de la Ciudad. Así, los valores más destacados son los de Belgrano, Colegiales, Núñez y Palermo, donde el precio del m 2 supera los U$S 2.300,0 en el caso de los tres primeros, en tanto que el este último alcanza los U$S 1.932,1. En lo que respecta a la zona Oeste, es Villa Urquiza el barrio que posee el valor del m 2 más elevado para este distrito, llegando a costar en promedio U$S 1.568,5, en tanto que para Caballito dicho valor es de U$S 1.498,9. Por su parte, en el Sur, los barrios más cercanos al centro muestran valores superiores al resto, tales como San Telmo (U$S 1.438,2 el m 2 ) y Constitución (U$S 1.340,8 el m 2 ). En Montserrat, lindante con éstos últimos, el valor del m 2 en este distrito supera 32 Precio de venta de terrenos

30 el promedio general del barrio, alcanzando un precio de U$S 1.348,1 el m 2. En contraposición, los valores más moderados para este distrito se hallan en barrios del Oeste cercanos al límite de la Ciudad, tales como Vélez Sarfield, Floresta y Monte Castro, donde el precio del m 2 se aproxima a los U$S 700,0 (VER MAPA 1.11). Mapa 1.11: precio promedio por barrio en el distrito residencial R2a II, Ciudad de Buenos Aires, septiembre de En lo que atañe al precio promedio de los lotes emplazados en el distrito R2b I (definidas en el Código como zonas destinadas al uso residencial con menor intensidad de ocupación que el distrito anterior, con un Factor de Ocupación del Terreno igual a 1,26 y una altura máxima permitida de 13,5 m), nuevamente son los barrios del Norte los que detentan los mayores valores del m 2. Se destacan Belgrano y Palermo, detentando promedios considerablemente más elevados que el resto de la Ciudad, llegando a los U$S 2.391,2 y U$S 2.006,7 el m 2, respectivamente. Más atrás aparece Colegiales, con un precio que alcanza los U$S 1.466,1 el m 2. Con valores algo más moderados, le siguen, en la zona Oeste, los barrios de Floresta y Villa Crespo, donde el precio del m 2 ronda los U$S 1.300,0. Por otro lado, los barrios que exhiben precios menores que el promedio general para este distrito se reparten, todos ellos, entre las zonas Sur y Oeste. De tal manera, los barrios de Parque Patricios, Villa Luro, Boedo, Flores y Liniers dan cuenta de precios del m 2 menores a U$S 600. En este sentido, Liniers posee el valor más bajo, llegando a los U$S 481,8 el m 2 (VER MAPA 1.12). octubre

31 Mapa 1.12: promedio por barrio en el distrito residencial R2b I, Ciudad de Buenos Aires, septiembre de Distritos centrales Los distritos Centrales son áreas destinadas a localización de equipamiento administrativo, comercial, financiero e institucional a escala urbana, en el más alto nivel de diversidad y densidad, dotada de las mejores condiciones de accesibilidad y se desarrollan en correspondencia con vías de alta densidad de transporte público de pasajeros. El Distrito C3I permite construcciones entre medianeras de 38 m de altura y otorga un Factor de Ocupación del Terreno igual a 4. En el mapa siguiente se advierten los promedios barriales en este distrito, evidenciándose que los más altos se emplazan en los barrios del Norte de la Ciudad, a saber, Recoleta, Palermo, Belgrano, Colegiales y Núñez, donde el valor del m 2 supera cómodamente los U$S 2.000,0. Por su parte, en los barrios del Oeste el precio promedio más importante se ubica en U$S 1.697,9 en Chacarita, seguido de Caballito que alcanzan los U$S 1.528,6. En el Sur, se identificaron terrenos emplazados en este distrito en los barrios de San Telmo, San Cristóbal, Barracas, Boedo y Constitución. Entre ellos, San Telmo se destaca por mostrar un valor similar e incluso superior al de barrios de otras zonas de la Ciudad, registrando un precio promedio de U$S 2.687,9 el m 2. En contraposición, el valor más bajo de esta zona fue registrado en Constitución, donde el m 2 en este distrito promedió los U$S 804,1 (VER MAPA 1.13). 34 Precio de venta de terrenos

32 Mapa 1.13: precio promedio por barrio en el distrito Central C3 I, Ciudad de Buenos Aires, septiembre de Distritos de equipamiento Los distritos de Equipamiento son zonas destinadas a la localización de usos de servicios de las áreas residenciales próximas y que, por las características de las actividades permitidas, admiten la coexistencia del uso residencial. En el distrito E3 su Factor de Ocupación del Suelo es igual a 2 y la altura máxima permitida es de 17,5 metros. Los precios más elevados corresponden todos a barrios de la zona Norte de la Ciuadad. Así, el precio más alto del m 2 fue encontrado en el barrio de Palermo, donde alcanzó U$S 2.108,9, en tanto que en Núñez y Belgrano el promedió superó los U$S 1.800,0 el m 2. Asimismo, en el Oeste se distingue por un valor más elevado que en el resto de los barrios de la zona, alcanzando los U$S 1.419,4 el m 2 Por otra parte, los barrios de la zona Sur oscilan entre un máximo registrado en San Cristóbal con U$S 774,2 el m 2 y un mínimo en Mataderos con U$S 227,6 el m 2. (VER MAPA 1.14). octubre

33 Mapa 1.14: precio promedio por barrio en el distrito equipamiento E3, Ciudad de Buenos Aires, septiembre de Capacidad constructiva y precio del suelo Para esta sección, se seleccionaron 239 terrenos en los que se pudo inferir el precio del m 2 construible. A tal fin, se calculó el cociente entre los m 2 que está permitido construir en estos lotes y el precio al que se ofrecen. En tal sentido, se analizaron m 2 de terrenos en los que se pueden edificar m 2. En dichos terrenos el precio promedio del m 2 construible alcanzó los U$S 433,8 en el mes de septiembre, con un precio máximo de U$S 1.495,6 el m 2 y un mínimo de U$S 87,1 el m 2. En el cuadro siguiente se puede observar que el valor más elevado corresponde a los terrenos de menores superficies, menos de 500 m 2, donde alcanza los U$S 545,7 el m 2. Les siguen los terrenos de mediana constructibilidad, entre 501 y m 2, y los de entre 1001 a m 2, con precios similares, siendo estos de U$S 385,3 y U$S 387,2 el m 2 construible, respectivamente. Por su parte, aquellos que superan los m 2 construibles promedian un valor del m 2 algo más moderado, a saber, U$S 372,3. (VER CUADRO 1.7). 36 Precio de venta de terrenos

34 m 2 construibles Cantidad Precio Precio Precio por lote de ofertas promedio máximo mínimo menos de , ,6 306, , ,6 133, , ,7 87,1 mas de ,3 769,2 135,0 Total , ,6 87,1 Cuadro 1.7: precio promedio, máximo y mínimo del m 2 construible, según rango de m 2 potencial edificable, septiembre de Mapa 1.15: precio del m 2 construible en la Ciudad de Buenos Aires, septiembre de Precio de referencia de terrenos según dimensiones En esta sección se analizan los precios de algunos lotes ubicados en distintas zonas de la Ciudad de manera que el lector logre identificar rápidamente las diferencias por el precio total, más allá de las correspondientes al precio por m 2. En este caso, no se incorporan todos los precios, sino algunos significativos que permitan evidenciar las variaciones entre los distintos sectores de la Ciudad. De esta manera, en el mapa que se expone a continuación se puede apreciar el precio de oferta de trece terrenos de alrededor de 200 m 2, advirtiéndose los valores más altos en Ca- octubre

35 ballito y en Belgrano. Así, puede encontrarse un terreno en la Avenida Pedro Goyena al 1600 por el que se piden U$S , en tanto que, en Cramer al 2500, otro lote se oferta en U$S Asimismo, puede apreciarse que los terrenos con precios más bajos se encuentran en la zona Sur. De tal forma, puede mencionarse como ejemplos de esta tendencia un terreno localizado en el barrio de Barracas, el cual se vende por U$S , ubicado a la altura 2400 de Alvarado. El precio más bajo corresponde a un terreno localizado en La Boca, sobre Gral. Daniel Cerri al 1100, el cual se encuentra a la venta en U$S Por otro lado, en los barrios de la zona Oeste resultan algo menores los precios de los terrenos de las mismas dimensiones, tal como tal como se aprecia, por ejemplo, en Parque Chas, Agronomía y Villa Devoto. (VER MAPA 1.16). Mapa 1.16: precio de referencia en terrenos de 200 m 2 en dólares, Ciudad de Buenos Aires, septiembre de En lo que respecta a terrenos de dimensiones próximas a los 450 m 2, se seleccionaron unos catorce distribuidos por diferentes áreas de la Ciudad, aunque la mayor parte se concentra en las zonas Norte y Oeste. En el mapa que sigue a continuación se observa que los precios más elevados se ubican en una oferta en Colegiales, sobre la calle Conesa al 4500, por el que se piden U$S , y otra en La Boca, sobre Del Valle Iberlucea al 1200, en venta por U$S Les sieguen dos ofertas en Caballito, ambas sobre la Avenida Avellaneda, una al 1400 y otra al 1700, ofreciéndose respectivamente por U$S y U$S Por otra parte, puede observarse la importancia de la normativa 38 Precio de venta de terrenos

36 urbana en la distribución de los valores registrados. De tal forma, los precios más moderados se encuentran en terrenos localizados en los distritos R2b I y R2b II, normativas que no permiten los usos residenciales alta densidad, en tanto que entre los más elevados, varios de ellos corresponden a ofertas ubicadas en el distrito R2a II (VER MAPA 1.17) Mapa 1.17: precio de referencia en terrenos de 450 m 2 en dólares, Ciudad de Buenos Aires, septiembre de Entre los lotes de alrededor de m 2, se hallaron doce de ellos en el último relevamiento. La oferta más cara corresponde, en este caso, a una localizada en Recoleta, en Vicente López al 1600, donde se piden U$S Le siguen, por un lado, en la zona Norte, en el barrio de Palermo, un terreno ubicado en Luís María Campos al 1100 el cual se vende por U$S , mientras que por la misma cantidad se encuentra a la venta un lote en la zona Centro sobre Bartolomé Mitre al El precio más bajo se encuentra en un terreno situado dentro de los límites de Flores, en Matanza al 2700, en el sur del barrio y correspondiéndole la normativa del distrito industrial I2. En tales condiciones, su precio se ubica en U$S (VER MAPA 1.18). octubre

37 Mapa 1.18: precio de referencia en terrenos de 1000 m 2 en dólares, Ciudad de Buenos Aires, septiembre de En lo que concierne a lotes de más de m 2, se hallaron sólo seis de ellos, casi todos distribuidos en el Oeste y uno en la zona Sur de la Ciudad. la oferta de precio más elevado consiste en un terreno en venta por U$S en la calle Lope de Vega al 1000, perteneciente al barrio de Vélez Sarfield. Por su parte, el único lote en venta de estas dimensiones hallada en el Sur, sobre la Avenida Regimiento Patricios al 900, en el barrio de Barracas, se trata de la oferta de menor precio, U$S (VER MAPA 1.19). 40 Precio de venta de terrenos

38 Mapa 1.19: precio de referencia en terrenos de más m en dólares, Ciudad de Buenos Aires, junio de : Zoom. El precio de oferta en zonas destacadas de la Ciudad Comuna 15. Barrios de Agronomía, Chacarita, Parque Chas, Paternal, Villa Crespo y Villa Ortuzar.. Cantidad de lotes ofertados: Cantidad de metros ofertados: 150 (9,8 % del total Ciudad) ,8 m 2 (9,4 % del total Ciudad) Precio Promedio: U$S 1.108,1 m 2 Precio Máximo: U$S 2.984,1 m 2 Precio Mínimo: U$S 319,3 m 2 Se analiza a continuación la situación particular de esta comuna compuesta por barrios del la zona Oeste, a saber, Agronomía, Chacarita, Parque Chas, Paternal, Villa Crespo y Villa Ortúzar, próximos al eje Norte. Según los datos obtenidos para septiembre de 2009, la oferta de terrenos en esta comuna posee un peso no despreciable sobre el total de la Ciudad, alcanzando el 9,8% del total de las ofertas. A su vez, considerando la superficie puesta en venta, le corresponde el 9,4% del suelo urbano analizado. Fueron encontradas 150 ofertas entre las cuales se reparten ,8 m 2, los cuales se tratan mayoritariamente de lotes de medianas y pequeñas dimensiones, correspondiendo el 86,7% de las ofertas a terrenos de menos de 500 m 2 de superficie. El precio promedio en dólares alcanza los U$S 1.108,1 por m 2, ubicándose algo por debajo del promedio del conjunto de la Ciudad, octubre

39 aunque resulta importante la diferencia entre sus precios máximo y mínimo, dando cuenta de cierta heterogeneidad en lo que refiere a su valorización inmobiliaria. La mayor cantidad de ofertas corresponde a Villa Crespo y, en menor medida, a Chacarita, contándose 66 y 31 lotes ofertados, respectivamente. Los precios más altos siguen el mismo orden, puesto que el promedio más elevado se encuentra en Villa Crespo, donde alcanza los U$S 1.218,9 el m 2, seguido de Chacarita, donde llega a los U$S 1.159,2 el m 2. La mayor parte de las ofertas cuyo valor supera los U$S 2.000,0 el m 2 se encuentra en estos barrios, con localizaciones próximas al límite con Palermo. En contraposición, en Paternal se observa un valor promedio de U$S 810,4 el m 2. El análisis de la distribución territorial de las ofertas permite apreciar que, los valores más elevados corresponden a los terrenos localizados sobre las principales avenidas de la Comuna, tales como Federico Lacroze, Estado de Israel y De los Incas. Por otra parte, se aprecia la importancia de la normativa urbana, correspondiendo los valores del m 2 superiores a los U$S 2.000,0 a los distritos R2a II, C3 II y R2b I, en tanto que la mayor parte de las ofertas menores a los U$S 1.000,0 el m 2 se localizan en distritos de equipamiento. Mapa 1.20: distribución de los lotes ofertados, según valor del m 2 en la Comuna N 15, septiembre de Precio de venta de terrenos

40 SÍNTESIS Y CONCLUSIONES octubre