INFORME 1. VALORACIÓN DEL INMUEBLE Y RENTA ANUAL DE EXPLOTACIÓN

Transcripción

1 INFORME ASUNTO: CLÁUSULAS TÉCNICAS A INCLUIR EN EL PLIEGO DE CONDICIONES DE LICITACIÓN DE LA EXPLOTACIÓN DE INMUEBLE MUNICIPAL: CAFETERÍA EN EL CENTRO CULTURAL MUNICIPAL EXPTE. 6595/2014 REFª: URB/ebm /inf.gen/o.m./2008-archivo-explot.caf Sant Joan d Alacant, a 22 de septiembre de 2014 ANTECEDENTES Después de renunciar al contrato el último concesionario antes de la finalización del plazo de concesión, se procedió a licitar la explotación de la Cafetería incluida en la planta baja del Centro Cultural Municipal sito en Av. Rambla de la Llibertat nº22, habiéndose adjudicado a D. IVAN ARMANDO GADEA GONZÁLEZ, que posteriormente renunció por motivos personales. Habiendo transcurrido un año, el Concejal Delegado de Contratación insta a que se proceda a licitar de nuevo la cafetería del Centro Cultural sito en Av. Rambla de la Llibertat nº22. Se realiza el presente informe, cuyas cláusulas se incluirán en el Pliego de condiciones de licitación de la explotación de la cafetería del citado inmueble municipal. Las cláusulas técnicas a incluir son las siguientes: 1. Valoración del local a los efectos de calcular la renta anual de explotación 2. Documentos a presentar por el licitador que resulte adjudicatario 3. Equipamiento mínimo que se deberá ofertar para licitar la explotación 4. Puntuación de las mejoras 5. Documentación gráfica del estado actual del local 1. VALORACIÓN DEL INMUEBLE Y RENTA ANUAL DE EXPLOTACIÓN 1.1. LEGISLACIÓN APLICABLE 1

2 La valoración se realiza al amparo de las normas siguientes: - Ley 5/2014, de 25 de julio, de la Generalitat, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje de la Comunitat Valenciana (LOTUP). - RDL 2/ /06/2008. Ministerio de la Vivienda. Desarrollada por el Real Decreto 1492/2011, reglamento de valoraciones. Deroga la Ley 8/2007 y el Real Decreto Legislativo 1/1992. Modificada por Ley 2/2008, R.D.L 6/2010 y R.D.L. 8/2011. BOE 26/06/ Real Decreto 1020/1993 de 25 de junio por el que se aprueban las Normas Técnicas de Valoración y el Cuadro Marco de Valores del Suelo y de las Construcciones para determinar el Valor Catastral de los Bienes Inmuebles de Naturaleza Urbana 1.2. IDENTIFICACIÓN DEL INMUEBLE LOCAL PARA CAFETERÍA SITO EN EDIFICIO AISLADO DESTINADO A CENTRO CULTURAL MUNICIPAL. - Local situado en la planta baja del Centro cultural municipal construido en la Rambla de la Llibertat, 22. El local tiene fachada a dicha avenida y dos entradas, una desde el interior del edificio y otra independiente de la entrada principal. - Propietario: AYUNTAMIENTO DE SANT JOAN D ALACANT. - Datos registrales parcela: Tomo 2411, libro 409, folio 83, finca Calificación: suelo urbano NORMA 14 EQUIPAMIENTO CIVICO-SOCIAL (EQUIPAMIENTO DOTACIONAL MÚLTIPLE DE RED SECUNDARIA, según la revisión del PG). - Superficie construida del Centro Cultural: 3.976,69 m2. - Superficie útil de la cafetería: 63,52 m2. - Superficie construida de la cafetería: 72,13 m VALORACIÓN DEL INMUEBLE La valoración se realiza en virtud de las disposiciones contenidas en el Texto Refundido de la Ley del Suelo, TITULO III, que en su artículo 22.4 dispone: 2

3 El art para el caso de valoraciones a los efectos de concesiones administrativas, nos remite al cálculo del justiprecio, que viene regulado en el art. 30 del RDL 2/2008: El art del RDL 2/2008 regula la valoración del suelo urbanizado y edificado o en curso de edificación: OPCIÓN 1. VALORACIÓN POR EL MÉTODO DE COMPARACIÓN En cumplimiento de la Ordenanza fiscal reguladora de la tasa por la utilización privativa, uso y aprovechamiento especial del dominio público local con finalidad lucrativa, aprobada por el Pleno de 20 de mayo de 2011 (BOP 143 de 28/07/11), se procede a valorar el inmueble municipal para calcular la tasa 3

4 correspondiente por su aprovechamiento privativo. Al existir oferta de locales en venta en el entorno del centro, se puede aplicar el METODO DE COMPARACIÓN. Se incluyen a continuación ofertas de locales en venta obtenidas por Internet en el mes de septiembre de 2014: El valor del local destinado a cafetería, con 72,13 m2 de superficie construida, asciende a CIENTO UN MIL QUINIENTOS TREINTA Y CUATRO EUROS CON SESENTA Y SEIS CÉNTIMOS INCLUIDO IVA ( ,66 IVA 21% INCLUIDO). CÁLCULO DEL CÁNON ANUAL A PARTIR DEL VALOR DE MERCADO DEL INMUEBLE Según distintos estudios de sociedades dedicadas a la inversión en locales comerciales, el arrendamiento equivale a la rentabilidad anual del inmueble sobre su valor total. El % de rentabilidad varía entre el 2 y el 10% dependiendo del negocio que se instale en el local. En cualquier caso, la capitalización de la renta anual está regulada por la Disposición final decimosexta de la Ley de presupuestos para el 2009: Ley 2/2008, de 23 diciembre. Presupuestos Generales del Estado para el año Jefatura del Estado BOE 24 diciembre 2008 Disposición final Decimosexta Modificación del Texto Refundido de la Ley del Suelo, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio. Con efectos de 1 de enero de 2009 y vigencia indefinida se modifica el apartado 1 de la disposición adicional séptima del Texto Refundido de la Ley del Suelo, aprobado por 4

5 Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, que queda redactado en los siguientes términos: «1. Para la capitalización de la renta anual real o potencial de la explotación a que se refiere el apartado 1 del artículo 23, se utilizará como tipo de capitalización la última referencia publicada por el Banco de España del rendimiento interno en el mercado secundario de la deuda pública de plazo entre dos y seis años». El último índice publicado es el de marzo de 2014, y por tanto, la capitalización anual se estima en el 2,222% del valor total del inmueble: Por tanto, se establece el siguiente valor como importe mínimo anual de renta de explotación: 5

6 OPCIÓN 2. VALORACIÓN POR EL MÉTODO RESIDUAL Consiste en calcular el valor del suelo independientemente de la edificación, y sumar al final el coste de construcción real del inmueble. Según el inventario de bienes, el valor catastral del suelo (la Ponencia Catastral calcula los valores de suelo por el método residual), asciende a ,20. Se dispone del coste real de la construcción, puesto que el edificio fue una obra municipal. El resumen de dichos datos es el siguiente: Aplicando esos datos a la fórmula de las ponencias catastrales para el cálculo del valor de los inmuebles V= 1,40 (Vs+Vc), el valor total del local destinado a cafetería asciende a ,97. La capitalización anual de dicho valor con el rendimiento anual del mercado secundario de deuda pública entre 2 y 6 años, al 2,222%, da como resultado que el canon anual de la concesión de la cafetería del Centro Cultural asciende a MIL SETECIENTOS TREINTA Y SEIS EUROS CON CINCUENTA Y UN CÉNTIMOS SIN IVA: CANON ANUAL Según el art del RDL 2/2008, el valor del inmueble será el mayor de los dos calculados. Por tanto, el canon mínimo anual de la concesión del local destinado a cafetería en el Centro Cultural asciende a MIL NOVECIENTOS CUARENTA Y CUATRO EUROS CON NOVENTA Y UN CÉNTIMOS SIN IVA (1.944,91 sin IVA) 6

7 2. DOCUMENTOS A PRESENTAR POR EL LICITADOR QUE RESULTE ADJUDICATARIO El adjudicatario estará obligado a encargar a su costa la documentación necesaria para tramitar la LICENCIA AMBIENTAL DE CAFETERIA, no siendo necesario pedir licencia de obras puesto que el local se entrega terminado, quedando pendiente colocar el pequeño electrodoméstico y el mobiliario. En caso de que el licitador que renunció estuviera dispuesto a ceder la licencia al nuevo adjudicatario, (la licencia ambiental anterior sigue en vigor al no haberse dado de baja), no sería necesario tramitar una nueva. 3. EQUIPAMIENTO MÍNIMO A APORTAR POR EL ADJUDICATARIO El local cuenta con las instalaciones eléctricas, tomas de TV, aire acondicionado, fontanería, iluminación y contraincendios, y salida de humos, terminadas. Se ha colocado un fregadero en la barra. Las instalaciones de electricidad, fontanería y aire acondicionado son independientes de las del resto del edificio y se contratarán los servicios con las compañías suministradoras por parte del adjudicatario de la explotación una vez disponga de licencia de apertura del local. Puesto que el local dispone de acceso directo desde el viario público, podrá abrir con el horario comercial que prevea la normativa vigente para este tipo de establecimientos. El equipamiento mínimo que deberá instalarse en el local y que correrá a cargo del adjudicatario de la explotación, es: EQUIPAMIENTO Y DECORACIÓN Se ha dejado un registro en el falso techo exterior para empotrar una persiana enrollable en el frente de los cristales móviles. Su colocación es opcional y se contará como mejora, pero en caso de colocarla, deberá ser aprobado su diseño por la Oficina técnica municipal. Instalación de alarma antirrobo y contrato de compañía que preste el servicio de seguridad. BARRA Lavavasos y/o lavaplatos Arcón frigorífico en la barra 7

8 Cafetera Extractor de humos Plancha y/o cocina eléctrica MENAJE El que se considere necesario para dar servicio a la cafetería MOBILIARIO Taburetes para la barra, mesas y sillas en cantidad suficiente para dar servicio en la zona de cafetería (el material deberá ser resistente, pero se deja la elección del modelo al licitador). 4. PUNTUACIÓN DE LAS MEJORAS 4.1) Circunstancias Socioeconómicas del licitador persona física o del empleado en el caso de licitador persona jurídica, acreditado por informe de los Servicios Sociales municipales y/o mediante documentación acreditativa oficial: Hasta 7 puntos, y con arreglo a la siguiente escala: 1.- Estar En paro dos años o más 2,5 puntos. 2.- Estar en paro menos de dos años y no percibir prestación 2 puntos. 3.-Estar en paro menos de dos años y percibir prestación 1 punto. 4.- Tener oficialmente reconocida una discapacidad superior al 33%-2,5 puntos 5.- Tener a su cargo a uno o más hijos/as- menores o discapacitados 2 puntos. 4.2) Canon anual ofertado. El que iguale el canon establecido en el Pliego, con el IVA excluido, se le aplicará 0 puntos, y al que establezca mayor importe se valorará con 10 puntos, atribuyéndose a las restantes ofertas la puntuación que proceda proporcionalmente, por el procedimiento de regla de tres. 4.3) Mejoras propuestas sobre la ampliación del equipamiento. plancha... 0,5 puntos cocina con horno 0,5 puntos sandwichera.. 0,5 puntos nevera 0,5 puntos 8

9 instalaciones (TV, persiana enrollable, etc): 0,5 puntos habilitación del jardín lateral: 0,5 puntos (el coste de hacer accesible el jardín desde la cafetería y desde el exterior si se considera oportuno e impedir la comunicación con el resto del jardín de la biblioteca, correrá a cargo del adjudicatario). 5. DOCUMENTACIÓN GRÁFICA DEL ESTADO ACTUAL DEL LOCAL Se incluye a continuación anexo fotográfico y plano de distribución del local con identificación de las instalaciones existentes. Esther Berenguer Arquitecto municipal 9

10 ANEXO FOTOGRÁFICO 10

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