Fintesa Securitizadora S.A. Segundo Patrimonio Separado. Razón reseña: Anual y Cambio de Clasificación y Tendencia. Agosto 2014

Transcripción

1 Razón reseña: Anual y Cambio de Clasificación y Tendencia Analista Hernán Jiménez Aguayo Tel. (56) hernan.jimenez@humphreys.cl Fintesa Securitizadora S.A. Segundo Patrimonio Separado Isidora Goyenechea 3621 Piso16º Las Condes, Santiago Chile Fono Fax ratings@humphreys.cl

2 Categoría de riesgo Tipo de instrumento Bonos securitizados: Serie A - B Serie C Categoría BB- 1 C Tendencia A - B Tendencia C Estados Financieros Desfavorable 2 Estable Marzo de 2014 Datos básicos de la operación Identificación Patrimonio Separado Patrimonio Separado Nº 2 BSABN-ABH Inscripción Registro de Valores N de Agosto de 2002 Activos de Respaldo Originador Administrador Primario Representante Títulos de Deuda Características Activos Contratos de leasing habitacional y sus correspondientes bienes raíces. BBVA Sociedad de Leasing Habitacional BHIF S.A. BBVA Sociedad de Leasing Habitacional BHIF S.A. Banco de Chile Contratos de leasing habitacional, emitidos en unidades de fomento, con tasas de interés fijas a través del tiempo y respaldadas con bienes raíces para la vivienda. Datos Básicos Bono Securitizado Serie Descripción Valor nominal inicial (UF) Valor nominal título (UF) Valor par UF al 31/03/2014 Tasa de interés Fecha vencimiento A Preferente ,2% Marzo B Preferente ,2% Marzo C Subordinada ,2% Marzo Clasificación anterior: BB. 2 Tendencia anterior: Estable. 2

3 Opinión Fundamentos de la clasificación La clasificación de riesgo se fundamenta en el bajo nivel de los flujos esperados para los activos que conforman el patrimonio separado, en relación a las obligaciones emanadas por la emisión de bonos serie preferente. Los activos contratos de leasing habitacional han sido originados por BBVA Sociedad de Leasing Habitacional BHIF. La perspectiva para las series preferentes se califica como Desfavorable (anteriormente Estable) debido a que el exceso de spread capturado por la operación ha sido más lento de lo inicialmente presupuestado, situación que ha llevado que los activos del patrimonio separado aún no logren superar el valor nominal de la deuda preferente. A ello se debe agregar que, la reducción en las tasas de referencia del mercado podrían afectar a los retornos generados por la AFV, aumentando el riesgo de descalce futuros entre los flujos que recibiría el patrimonio separado por maduración de los contratos y los pagos de sus obligaciones financieras. A marzo de 2014 el saldo insoluto de los créditos vigentes (contratos de leasing habitacional) y fondos disponibles representaban en torno al 8,1% del monto de los bonos preferentes, porcentaje que se situaba en 1,1% al inicio del patrimonio separado. Para la determinación de esta relación se ha supuesto que los inmuebles recuperados se liquidan al 70% del valor del saldo insoluto a la fecha de recuperación. Durante algunos años atrás, el patrimonio separado mostró un alza en sus tasas de prepagos de los activos que lo respaldan, a diferencia de la estabilidad que ha mostrado el último año. Este elemento, el patrimonio separado, es importante ya que aún mantiene un patrimonio contable negativo a pesar de los años de operación con que cuenta. A la fecha, la cartera de respaldo de los títulos de deuda acumula prepagos del orden del 33% de su saldo insoluto original, lo que se estima elevado para las características de los activos (tomando en cuenta el perfil de los deudores) y muy por sobre los niveles medios estimados por Humphreys al momento de la primera evaluación. En la práctica, los actuales niveles de prepago acumulados y de default exhibidos (considerando activos liquidados y con mora superior a 0 días) han deteriorado -tanto en calidad como en monto- el sobrecolateral ofrecido en la operación a una velocidad superior a los supuestos por Humphreys en su evaluación original, incrementando la pérdida esperada para los bonistas. Paralelamente, se ha ido reduciendo el diferencial entre los ingresos y egresos propios del patrimonio separado. 3

4 La cartera crediticia presenta un nivel del default 3 de 21,0% sobre la cartera original y una antigüedad en torno a los 1 meses. Por su parte, la morosidad sobre 0 días asciende a 5,6% del saldo insoluto vigente y de 2,7% del saldo insoluto inicial del patrimonio. En tanto, la clasificación de la serie C o subordinada se basa en el hecho de que su pago está subordinado al cumplimiento de las series preferentes, por cuanto absorbe prioritariamente las pérdidas de los flujos estimados para los activos, reforzando de esta manera la clasificación de riesgo obtenida por las series preferentes, aunque exponiendo a los tenedores de estos títulos subordinados a una alta probabilidad de pérdida de capital y/o intereses. Definición categorías de riesgo Categoría BB Corresponde a aquellos instrumentos que cuentan con el mínimo de capacidad de pago del capital e intereses en los términos y plazos pactados, pero ésta es muy variable y susceptible de deteriorarse ante posibles cambios en el emisor, en la industria a que pertenece o en la economía, pudiendo incurrirse en pérdida de intereses y capital. - : Corresponde a los títulos de deuda con mayor riesgo relativo dentro de su categoría. Categoría C Corresponde a aquellos instrumentos que no cuentan con una capacidad de pago suficiente para el pago de capital e intereses en los términos y plazos pactados, existiendo alto riesgo de pérdida de capital e intereses. Análisis del patrimonio Recaudación: cobranza efectuada De acuerdo con las cifras del período abril 2013 a marzo 2014, el patrimonio separado generó ingresos promedio en torno a los UF 1.80 por concepto de recaudación, cifra 27% mayor respecto al mismo lapso del año anterior. La mayor recaudación se registró en octubre de 2013 (UF 3.338), influida principalmente por los prepagos voluntarios. La menor recaudación se produjo en septiembre de 2013 (UF 1.283). La Ilustración 1 muestra el comportamiento desde enero de 2007 a la fecha. 3 Por default se entiende toda la mora mayor a 0 días, los activos efectivamente liquidados y los que están en cobranza judicial 4

5 Recaudación Ingresos Percibidos Por Cobranza Ordinaria Ingresos Percibidos Por Liquidación de Activos Ingresos Percibidos Por Pago de Morosos Ingresos Percibidos por Prepagos Voluntarios ene/07 abr/07 jul/07 oct/07 ene/08 abr/08 jul/08 oct/08 ene/0 abr/0 jul/0 oct/0 ene/10 abr/10 jul/10 oct/10 ene/11 abr/11 jul/11 oct/11 ene/12 abr/12 jul/12 oct/12 ene/13 abr/13 jul/13 oct/13 ene/14 Ilustración 1: Recaudación de la cartera Morosidad de la cartera de activos El comportamiento de la cartera, medido como porcentaje del saldo insoluto vigente, indica que durante los últimos doce meses el grueso de la morosidad se explica por clientes que suman una o dos cuotas atrasadas, los que a marzo de 2014 alcanzaban alrededor de 22,2%. Es necesario mencionar que este segmento de mora ha presentado un comportamiento ascendente en los últimos años. A la misma fecha, la morosidad a 0 días alcanzaba el 5,6%. La Ilustración 2 presenta el comportamiento de las series de mora en el tiempo. 5

6 Morosidad en función del S.I. Vigente 1-5 Dias 60+ Días 61-8 Días 0+ Días 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% jul/02 nov/02 mar/03 jul/03 nov/03 mar/04 jul/04 nov/04 mar/05 jul/05 nov/05 mar/06 jul/06 nov/06 mar/07 jul/07 nov/07 mar/08 jul/08 nov/08 mar/0 jul/0 nov/0 mar/10 jul/10 nov/10 mar/11 jul/11 nov/11 mar/12 jul/12 nov/12 mar/13 jul/13 nov/13 mar/14 Ilustración 2: Comportamiento de la morosidad de los activos Prepagos voluntarios Este patrimonio comenzó a registrar prepagos de activos a partir de junio de 2003, acumulando a la fecha un monto equivalente a UF ,67, lo que representa un 32,% de la cartera original. La Ilustración 3 nos muestra los prepagos de la cartera. Prepagos Acumulados Prepagos Acumulados Prepagos Acumulados (% S.I. Original) ene/06 mar/06 may/06 jul/06 sep/06 nov/06 ene/07 mar/07 may/07 jul/07 sep/07 nov/07 ene/08 mar/08 may/08 jul/08 sep/08 nov/08 ene/0 mar/0 may/0 jul/0 sep/0 nov/0 ene/10 mar/10 may/10 jul/10 sep/10 nov/10 ene/11 mar/11 may/11 jul/11 sep/11 nov/11 ene/12 mar/12 may/12 jul/12 sep/12 nov/12 ene/13 mar/13 may/13 jul/13 sep/13 nov/13 ene/14 mar/14 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% Ilustración 3: Prepagos acumulados de los activos 6

7 Default de la cartera Como default se consideran los activos con una morosidad mayor a tres cuotas sin cobranza judicial, los que se encuentran en proceso judicial y los que se han debido liquidar. En el gráfico se observa la trayectoria del default en función del saldo insoluto para la cartera total de activos al inicio del patrimonio separado. A marzo de 2013 el default de la cartera era de un 21,0%. 25% Default Cartera Default sin Bs liquidados (sobre Saldo Original) Default Total (sobre Saldo Original) Créditos Liquidados Acumulados 20% 15% 10% 5% 0% jul-2002 ene-2003 jul-2003 ene-2004 jul-2004 ene-2005 jul-2005 ene-2006 jul-2006 ene-2007 jul-2007 ene-2008 jul-2008 ene-200 jul-200 ene-2010 jul-2010 ene-2011 jul-2011 ene-2012 jul-2012 ene-2013 jul-2013 ene-2014 Ilustración 4: Default de la cartera Otros antecedentes de los activos LTV Tasa de Interés Valor Prom. Tasación Seasoning Original 3,07,84% UF 2 Actual 2,7,87% UF 13 1 La opinión de las entidades clasificadoras no constituye en ningún caso una recomendación para comprar, vender o mantener un determinado instrumento. El análisis no es el resultado de una auditoría practicada al emisor, sino que se basa en información que éste ha hecho pública o ha remitido a la Superintendencia de Valores y Seguros y en aquella que ha sido aportada voluntariamente por el emisor, no siendo responsabilidad de la firma evaluadora la verificación de la autenticidad de la misma. 7