TRANSA SECURITIZADORA S.A. 3º PATRIMONIO SEPARADO INFORME DE CLASIFICACIÓN - JUNIO 2017

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1 TRANSA SECURITIZADORA S.A. 3º PATRIMONIO SEPARADO INFORME DE CLASIFICACIÓN - JUNIO 2017 Mayo 2016 Mayo 2017 Serie B C C * Detalle de clasificaciones en Anexo Estructura Títulos Bonos de securitización Emisor Transa Securitizadora S.A. Fecha escritura de emisión 26 de diciembre de 1997 Monto de emisión Original Residual Serie A (UF) Serie B (UF) Total (UF) Plazo (años) 20 1 Mutuos hipotecarios (Nº) Valor Par (UF) Otros activos (1) Tasa de interés activos 10,0% Tasa de interés bonos 7,4% Pagos Semestrales Mutuocentro, Credycasa, Originadores Procrédito, CB, Hogar y Mutuos, Penta Hipotecario, Contempora y Valoriza Administración Primaria Servihabit, Hipotecaria Cruz del Sur, Credycasa y CB Administración Maestra Transa Securitizadora (1) Otros activos: caja no operacional y casas en stock (Al 1 de enero de 2017). Indicadores Relevantes Morosidad dinámica* Dic.2014 Dic.2015 Dic cuota morosa 6,6 6,8 5,3 2 cuotas morosas 5,0 4,4 4,9 3 cuotas morosas 2,5 5,4 4,9 4 o más cuotas morosas 10,7 12,8 12,9 Total morosos 24,9 29,4 28,1 Incumplimiento potencial** Mora mayor a 180 días 3,3 4,2 2,8 Incumplimientos reales 7,7 7,7 7,7 Total incumplimiento potencial 11,0 11,8 10,5 Prepagos totales acumulados*** 33,6 34,3 36,1 * Porcentaje respecto al nº de operaciones vigentes ** Porcentaje respecto al nº de operaciones iniciales de la cartera *** Porcentaje respecto al valor par inicial de la cartera Relación de Activos (2) / Pasivos 120% 110% 100% 90% 80% 70% 60% 50% Dic.11 Dic.12 Dic.13 Dic.14 Ene.16 Ene.17 (2) Incluye cartera securitizada y otros activos Analista: Andrea Huerta P. andrea.huerta@feller-rate.cl (562) Fundamentos La clasificación de los títulos de deuda obedece a la insuficiencia de los flujos contractuales proyectados -sin estrés- de la cartera para cumplir con el pago en tiempo y forma de los bonos. Esto responde a un comportamiento menos favorable del colateral que lo estimado al inicio de la transacción, así como al descalce de la estructura debido a la reinversión de los fondos de prepagos y recuperación de activos en financiamiento de viviendas, con un perfil de plazos poco adecuado y riesgo significativo. También ha influido en la insuficiencia de activos y descalce de la estructura, la lenta y costosa gestión de recuperación de activos fallidos. Durante 2016, específicamente en los meses de junio y diciembre, se observa un alza significativa en el prepago de los activos, que no se condice con lo observado durante la vigencia de la emisión ni en carteras de perfil similar en otros patrimonios separados. Según lo informado por la Securitizadora, esto respondería a los niveles de las tasas de interés actuales y a la antigüedad del portafolio. Durante la vigencia de la emisión, el comportamiento crediticio del portafolio ha sido desfavorable en relación a las estimaciones iniciales y lo observado en activos similares. Si bien la morosidad evidencia un comportamiento histórico relativamente estable y uniforme, con posterioridad al cambio de sistemas de gestión del administrador maestro, el indicador se muestra inconsistente y con desviaciones significativas. Existe un importante número de operaciones con elevados dividendos impagos que no han sido liquidados. Los flujos de prepagos voluntarios y recuperaciones de activos fueron utilizados, en Positivos Antigüedad de la cartera y baja relación deuda/garantía. Negativos Reinversión con parte de los recursos no operacionales en mutuos con un perfil de plazos más largo que el de los bonos y un riesgo mayor al de los activos adquiridos originalmente. Relación de activos sobre pasivos muy por debajo del 100% y decreciente. Considerable alza en los prepagos en junio y diciembre de FACTORES SUBYACENTES A LA CLASIFICACION parte, para comprar nuevos financiamientos de vivienda, con un perfil de plazos más largo que el de los bonos y un nivel de morosidad mucho mayor que el de los activos adquiridos originalmente. En junio de 2015 la totalidad de estos contratos fueron vendidos para hacer frente al pago de cupón del mes siguiente. En cuanto a la recuperación de activos fallidos, la desvalorización de viviendas ha sido apropiada en relación con gestiones comparables. No obstante, los plazos de recuperación y costos asociados al proceso han sido altos, afectando el flujo de recuperación efectivo destinado a cuentas no operacionales, por medio de la extracción de cuotas morosas y devolución de gastos de cobranza a la cuenta operacional. La relación entre activos mutuos hipotecarios más caja- y bonos muestra una tendencia decreciente, ubicándose en torno a 60% a enero de Durante el último tiempo, la caja disponible ha mostrado una reducción significativa, dada la insuficiencia de los activos generadores de interés. En agosto de 2014, se dio por finalizado el contrato por administración primaria llevada por Acfin para el 70% de la cartera de respaldo. Su continuadora es Servihabit, empresa ligada en propiedad a Transa Securitizadora. Posteriormente, en agosto de 2016 se dio término a los contratos de administración con Hogar y Mutuos, Penta Hipotecario y Contémpora. De esta forma, Servihabit en la actualidad detenta la administración de casi la totalidad de la cartera. Conforme con las estimaciones de Feller Rate, realizadas sobre la información proporcionada por la Securitizadora, el flujo de los activos de los 6 primeros meses del año, sumado a la caja operacional contabilizada a diciembre de 2016, no son suficientes para servir el próximo cupón a pagarse en julio. Negativos(continuación) Niveles de morosidad e incumplimiento de la cartera securitizada han resultado ser elevados en relación a lo estimado inicialmente y a carteras comparables. Información de seguimiento de la morosidad de los activos es inconsistente en relación a la morosidad histórica. Elevado número de operaciones con alta mora que no han sido liquidados. Elevados plazos y gastos en la gestión de recuperación de viviendas fallidas. 1

2 TRANSA SECURITIZADORA S.A. 3º PAT. SEPARADO Serie B C DESEMPEÑO DEL COLATERAL Alza relevante en los prepagos. Morosidad de seguimiento inconsistente con lo histórica. Resumen de Cartera Origen Actual Número de operaciones vigentes Saldo insoluto actual (UF) Garantía promedio (*) Tasa de interés (*) 10,1% 10,1% Plazo residual meses (*) Deuda/Garantía (*) 69% 13,3% Número de cuotas pagadas(*) (*)Ponderado por saldo insoluto 40% 35% 30% 25% 20% Evolución Morosidad de la Cartera Medida sobre nº operaciones vigentes La cartera está compuesta en su totalidad por mutuos hipotecarios endosables, destinados a financiar viviendas del estrato socio-económico medio y medio-bajo. A diciembre de 2016, la antigüedad del portfolio era de 19 años y tenía una relación deuda a garantía de 13,3%. Un 54,9% de las operaciones vigentes fueron originadas por Mutuocentro, un 29,5% por Credycasa, 5,4% Procrédito, 3,1% por Penta Hipotecario, 2,7% por Cruz Blanca, 1,3% por Contémpora, 2,7% por Valoriza y 0,4% por otros. Por otra parte, un 96,9% de la cartera es administrada por Servihabit, un 1,3% por Credycasa, un 0,5% por Cruz del Sur y un 1,3% por Cruz Blanca. Morosidad de la cartera Información inconsistente La información de seguimiento de la morosidad entregada por el emisor es inconsistente con la información histórica. Según lo explicado por la Securitizadora esto se debió a un cambio en los sistemas de generación de reportes de morosidad realizado a fines de Si bien, esto no explicaría la evolución de la morosidad en los periodos posteriores. Feller Rate estará atento a la solución de las fricciones operativas que enfrenta el administrador maestro. 15% Hasta diciembre de 2014 la morosidad total se observaba controlada, en niveles cercanos al 25%. 10% 5% 0% oct-00 feb-02 jun-03 oct-04 feb-06 jun-07 oct-08 feb-10 jun-11 oct-12 feb-14 jun-15 oct-16 Incumplimiento potencial Existe un alto porcentaje de la cartera con un número elevado de cuotas impagas 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% oct-00 1 c.morosa 2 c.morosas 3 c.morosas 4 o + c.morosas Mora total Incumplimiento Potencial Medido sobre nº operaciones iniciales oct-16 jun-15 feb-14 oct-12 jun-11 feb-10 oct-08 jun-07 feb-06 oct-04 jun-03 feb-02 6 o + c.morosas Inc. Real Inc. Potencial El incumplimiento potencial de la cartera es definido por Feller Rate como la suma de los incumplimientos reales acumulados y aquellas operaciones con más de 180 días de mora sobre el número de operaciones originales del portafolio. El indicador de incumplimiento potencial se muestra estable en torno al 11% desde fines del año 2008 hasta mediados de Hasta diciembre de 2016, se habían registrados 61 incumplimientos reales, que representa un 7,7% de la cartera original. Durante los últimos tres años no se han registrado incumplimientos reales, sin embargo, existe un elevado número de contratos de mutuos hipotecarios con elevada morosidad que aún no han sido liquidados. A diciembre de 2016, un 45% de la cartera con 6 o más dividendos impagos llevaba más de un año de atraso, promediando más de 7 años en esta situación. Gestión de recuperaciones de activos fallidos Elevados plazos de recuperación de viviendas La securitizadora tiene como política adjudicarse la vivienda al primer remate cuando no hay postores. Esto, con el fin de conseguir un mejor precio al vender ellos la propiedad. Por esta razón, Transa se ha adjudicado más de la mitad de los activos. Los plazos de recuperación de las viviendas han estado muy por sobre los supuestos de la clasificación original. Para los 61 términos de contratos registrados, el plazo promedio desde la primera cuota morosa hasta la venta de la vivienda es de 38 meses. La tardanza en la recuperación tiene efectos desfavorables, tanto desde el punto de vista de descalce de flujos como respecto de los intereses no ganados, a lo que se suman los gastos asociados a la gestión de cobranza y recuperación. No obstante, la pérdida de valor de vivienda promedio es de 25%. A diciembre de 2016 había 2 viviendas en stock, con larga data en ese estado. 2

3 TRANSA SECURITIZADORA S.A. 3º PAT. SEPARADO Serie B C Prepagos Voluntarios de los activos Alza significativa en los prepagos en junio y diciembre de % 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Prepago Voluntario oct-16 nov-15 dic-14 ene-14 feb-13 mar-12 abr-11 may-10 jun-09 jul-08 ago-07 sep-06 oct-05 nov-04 dic-03 ene-03 feb-02 Prepago anualizado prom.movil sem. Como % de la cartera inicial A la fecha de corte, se habían realizado 409 prepagos totales y 25 prepagos parciales por un monto total de UF representando el 36,1% del valor par inicial del portafolio. Los montos de prepago histórico son acordes a los observados en otros portafolios de perfil similar. En junio y diciembre de 2016 se registra el prepago total de 14 y 17 contratos, por un monto de UF y UF 6.206, respectivamente. Debido a la baja cantidad de contratos vigentes, el indicador de prepago anualizado se quiebra significativamente al alza. La Securitizadora atribuye este incremento a los bajos niveles en las tasas de interés actuales y a la antigüedad del portafolio. Excedentes Gestión de recursos de prepagos y recuperación de activos fallidos ha descalzado la estructura Los flujos de ingresos procedentes del pago de dividendos se incorporan al patrimonio separado en forma mensual, mientras los pagos de cupones de bonos son semestrales. Ello junto con la formación de reservas producto del spread de tasas, genera una acumulación de fondos que han sido reinvertidos en instrumentos financieros de renta fija que ofrece el mercado. La cláusula octava del contrato de emisión, explicita que de llevarse a efecto el pago anticipado, total o parcial, de una o más de las operaciones que conforman el activo del patrimonio separado, el emisor puede optar por sustituir los contratos o rescatar anticipadamente por sorteo los títulos de deuda. En este patrimonio se ha optado por ambas alternativas. Dado lo anterior, se han realizado 53 incorporaciones, con una tasa promedio de 10,1% y se han rescatado por sorteo 73 láminas, por un monto superior a las UF La cláusula novena, letra A, del contrato de emisión, establece los instrumentos en que se pueden invertir las cuentas de reservas del patrimonio separado. En ésta se explicita la posibilidad de invertir en mutuos hipotecarios endosables. Esta opción ha sido utilizada por la securitizadora, destinando cierta parte de sus fondos en estos instrumentos. Esto, bajo criterios que no requieren la aprobación de los clasificadores de riesgo, existiendo una exposición a incumplimiento en el pago de dividendos, iliquidez y descalce en el plazo de dichos créditos, respecto de los requerimientos estructurales. En junio de 2015 la cartera de mutuos adquiridos con fondos no operacionales fue vendida en su totalidad para hacer frente al pago de cupón del mes siguiente. ADMINISTRACIÓN La administración primaria es realizada por Servihabit, para casi la totalidad de la cartera. Esta empresa es relacionada a Transa en propiedad. Administración Primaria: Servihabit adaptó su estructura para enfrentar el fuerte crecimiento de su cartera bajo administración Hasta agosto de 2014 rigió el contrato mediante el cual Acfin llevaba a cabo el soporte de la administración primaria de una proporción relevante de la cartera de respaldo. A partir de entonces, asume esa labor Servihabit, empresa ligada, en propiedad, a Transa Securitizadora. Si bien la inscripción de Servihabit data de 1990, inició sus actividades como administrador de activos recién en 2010, como continuadora de Leasing Chile luego de su quiebra. Servihabit adaptó su estructura para enfrentar el fuerte crecimiento de la cartera bajo administración. En efecto, antes de asumir la gestión de la cartera securitizada, su portafolio estaba compuesto por no más de 20 activos. Esto, por cuanto su modelo de negocio se centraba en la venta de contratos sin responsabilidad. Para ello, creó el área de Administración Primaria de Activos de la que depende la administración de clientes y morosidad, así como el área informática. Sumado a lo anterior, se incorpora un área de apoyo de Auditoría, Normalización y Control. Su función contempla la conciliación de 3

4 TRANSA SECURITIZADORA S.A. 3º PAT. SEPARADO Serie B C estadísticas de recaudación, control de procesos de originación y administración. Reporta directamente al gerente general. Adicionalmente, firmó un convenio con Servipag para la recaudación de dividendos, que se suma a la oficina que mantenía en su casa matriz para esta función y fortaleció sus sistemas informáticos. Situación de activos de respaldo Al 1 de enero de 2017 Casas en stock; Caja no operacional; 561 Valor par activos; Posteriormente, en agosto de 2016 se dio término a los contratos de administración con Hogar y Mutuos, Penta Hipotecario y Contémpora. De esta forma, Servihabit en la actualidad detenta la administración de casi la totalidad de la cartera. Para mayor información respecto de los administradores primario, diríjase a los Anexos. Administración Maestra: Esta labor es ejercida por Transa, realizando los seguimientos y reporting a la cartera Transa partió a principios de 1996, siendo la primera securitizadora en operar en el país y, a la fecha, ha conformado ocho patrimonios separados, con mutuos hipotecarios endosables y contratos de leasing habitacional como colaterales. El total emitido en los patrimonios separados conformados supera los MUF La propiedad de la entidad está dividida en dos accionistas mayoritarios: Servihabit, relacionado a Leasing Habitacional Chile, posee el 62% y Leasing Habitacional Chile es dueña del 38% restante. Características de los bonos Original Actual* Serie A B A B Saldo Insoluto (UF) Tasa emisión (%) 7,4 7,4-7,4 Plazo (años) Pagos Sem. Sem. Sem. Sem. Gracia interés (años) Gracia amort. (años) Número de títulos SI por lámina (UF) Rescate anticipado Contempla Contempla NR Registra * Al 1 de enero de 2017 A fines de 2013 la Securitizadora modificó los sistemas de gestión de reportes de seguimiento. Ello derivó en fricciones operativas para la generación de estadísticas de desempeño de la cartera, que a la fecha de revisión no han sido revertidos. PROYECCIÓN FLUJO Los flujos teóricos contractuales proyectados son insuficientes para cumplir con el compromiso de pago de los bonos Las proyecciones de flujo de caja tomaron como punto de partida la situación de activos al 31 de diciembre de Luego, se calculan mes a mes los excedentes del período, considerando los gastos de la estructura y el compromiso de pago de cupones. Los excesos de caja en el patrimonio separado no suponen rentabilidad real. Para mayor detalle respecto a la metodología, proyecciones de flujo y sensibilizaciones, vea Anexos. Los flujos de caja se sensibilizan ante distintas situaciones de prepagos voluntarios, caídas de contratos por morosidad, plazos y valores de recuperación de las viviendas. En este caso, los flujos contractuales teóricos proyectados sin mayor estrés son insuficientes para cumplir con el compromiso de pago en tiempo y forma de los bonos. Bonos La emisión de bonos fue por un total de UF dividido en dos series A y B por UF y UF , respectivamente. En enero de 2003 y, de acuerdo a lo programado en la tabla de desarrollo original, la serie A se pagó completamente. En tanto, las características de la serie B se observan en la tabla adyacente. 4

5 ón ANEXOS TRANSA SECURITIZADORA S.A. 3º PATRIMONIO SEPARADO 31-May Jun May May May May May May-17 Serie A Serie B B C C C C C C C CreditWatch Negativo Consideraciones metodológicas y de flujo de caja Flujos de caja La metodología de Feller Rate considera un ajuste a la cartera de activos, de modo de reflejar sus pérdidas potenciales ante una eventual crisis económica. La magnitud de la crisis es mayor mientras más alta sea la clasificación de riesgo. Así, los supuestos correspondientes a un escenario AAA son más exigentes que para uno AA. A su vez, los asociados a un escenario AA son más exigentes que para un escenario A. Para el seguimiento de los patrimonios separados, se realizan ajustes a la cartera y estimación de incumplimientos residuales, conforme a lo estimado para otorgar la clasificación inicial y los incumplimientos reales registrados a la fecha de corte. No obstante, si el desempeño histórico del portafolio no se ajusta a las proyecciones iniciales, los índices se modifican conforme al comportamiento registrado. La estimación de pérdidas depende del perfil promedio de las garantías asociadas a la cartera vigente. Para cada revisión de los bonos de securitización, se proyectan los flujos de caja de acuerdo a los ajustes supuestos, considerando la información actualizada disponible y los cambios en las características de la cartera: saldos insolutos, relaciones deuda-garantía, comportamiento de morosidad y prepagos de los activos de respaldo; saldo en las cuentas de reservas; y saldo de los títulos de deuda. La metodología requiere para bonos de securitización que los flujos proyectados de ingresos de los activos, netos de pérdidas y gastos, sean capaces de soportar en cada periodo, los egresos generados por el pago de los bonos. Esto debe cumplirse no sólo para los flujos estimados en condiciones normales, sino también para los esperados en condiciones de crisis, incluyendo situaciones de prepagos voluntarios. Cartera de activos Para las proyecciones de los flujos de caja de los activos se siguen las etapas que a continuación se indican: Se considera una fecha corte. Se proyecta los flujos esperados de dividendos a partir de la fecha de corte; Se calcula la cantidad de operaciones fallidas sobre la base de los supuestos. Luego, se aplica al flujo de caja estimado a partir del mes trece, desde la fecha de referencia, en forma lineal y durante 36 meses. Se estima las recuperaciones producto de la liquidación de las garantías asociadas a los activos fallidos a partir del mes 18. Con el producto de las recuperaciones y prepagos se realiza sorteos de bonos o reinversión en activos, según lo establecido en el contrato de emisión. Se obtiene una proyección depurada de ingresos antes de gastos. Se estima los diversos componentes de gastos para cada período: auditoría externa, representante de los tenedores de bonos, custodia de títulos, administración de activos y del patrimonio separado, clasificación de riesgo, y otros. Se obtiene un flujo de ingresos de la cartera de activos, neto de gastos. Los flujos de ingresos ajustados a estos supuestos son los que Feller Rate considera para las proyecciones de flujo de caja. Comparación Flujos Sobre la base de sus tablas de desarrollo, se proyecta los flujos de servicio de los bonos. Para verificar si la estructura de activos soporta el servicio de éstos, se compara los flujos netos de cartera fallida y gastos de los activos y los flujos de los bonos y: Se toma en cuenta el saldo en la cuenta ingresos operacionales y en la cuenta de fondos acumulados de pagos extraordinarios a la fecha de corte; Se obtiene, mes a mes, los excedentes o déficit del período; Se proyecta el comportamiento del excedente acumulado o fondo de reserva sobre la base de: la reserva del período anterior, los excedentes del período y rescates permitidos, en conformidad con los resguardos establecidos en el contrato de emisión. En general, para alcanzar una determinada clasificación, la estructura de activos y pasivos debe implicar que siempre se pueda cumplir con los resguardos del contrato de emisión. Esto es, en el caso específico de la emisión en análisis, que siempre la reserva debe ser no negativa. 5

6 ón ANEXOS TRANSA SECURITIZADORA S.A. 3º PATRIMONIO SEPARADO Administradores primarios Servihabit Inicia su actividad en 1996 y su giro principal consiste en la generación de contratos de leasing habitacional. Su casa matriz está ubicada en la Región Metropolitana y es representada mediante corredores a lo largo del país. Dado el contrato de administración firmado con Transa Securitizadora, en 2014 amplían su quehacer a la administración de activos de terceros. cobranza judicial que es llevada por abogados externos. Como parte de las mejoras implementadas, adoptaron un nuevo software de gestión desarrollado por un ente externo. El sistema permite la generación de reportes a las distintas áreas, mantener información de los deudores y llevar el estado actualizado de los activos bajo administración. Mensualmente, la compañía origina contratos en torno a UF10.000, que son vendidos sin responsabilidad a compañías de seguros de vida. Mantienen asociaciones con inmobiliarias y como parte de su servicio asesoran al deudor con la obtención del subsidio habitacional, la recopilación de los documentos para la firma del contrato y la tasación de la propiedad, que es llevada internamente. La administración de activos involucra el control y seguimiento de los pagos, la gestión de los seguros, la administración de la morosidad y cobranza judicial, back up de la información, análisis de la cartera y la generación de reportes. La entidad fortaleció su estructura para enfrentar el crecimiento. Tradicionalmente mantenía bajo administración no más de 20 contratos, dado su perfil de negocios. La organización está conformada por 12 personas y proyectan un aumento en la dotación en conformidad con el crecimiento esperado. Fueron creadas dos nuevas áreas. El área de Administración Primaria de Activos, que depende de la gerencia general, tiene a su vez tres sub áreas que cubren la Administración de clientes, Informática y la Administración de la morosidad. El área de Auditoría, normalización y control, corresponde a una unidad de apoyo y reporta directamente al gerente general. Como parte de sus funciones incorpora la conciliación de estadísticas de recaudación y el control de los procesos de originación y administración. La recaudación se realizaba tradicionalmente en las oficinas de Servihabit. Como parte de las medidas adoptadas para enfrentar los nuevos desafíos, firman un convenio con Servipag. El cupón de pago es enviado al domicilio del deudor con 15 días de anticipación a su vencimiento. El día 11 del mes comienza la cobranza preventiva y es realizada internamente. La cobranza prejudicial, que comienza el día 30 de mora, es realizada por Servinco en colaboración con Servihabit. A partir de los 120 días de impago y hasta la recuperación, comienza la La opinión de las entidades clasificadoras no constituye en ningún caso una recomendación para comprar, vender o mantener un determinado instrumento. El análisis no es el resultado de una auditoría practicada al emisor, sino que se basa en información pública remitida a la Superintendencia de Valores y Seguros, a las bolsas de valores y en aquella que voluntariamente aportó el emisor, no siendo responsabilidad de la clasificadora la verificación de la autenticidad de la misma. La información presentada en estos análisis proviene de fuentes consideradas altamente confiables. Sin embargo, dada la posibilidad de error humano o mecánico, Feller Rate no garantiza la exactitud o integridad de la información y, por lo tanto, no se hace responsable de errores u omisiones, como tampoco de las consecuencias asociadas con el empleo de esa información. Las clasificaciones de Feller Rate son una apreciación de la solvencia de la empresa y de los títulos que ella emite, considerando la capacidad que ésta tiene para cumplir con sus obligaciones en los términos y plazos pactados. 6