Feller-Rate CLASIFICADORA DE RIESGO Strategic Affíliate of Standard & Poor s

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1 Strategic Affíliate of Standard & Poor s INFORME DE SEGUIMIENTO SANTANDER SANTIAGO S.A. SOCIEDAD SECURITIZADORA Agosto 2005 Feller Rate mantiene una alianza estratégica con Standard & Poor s Credit Markets Services, que incluye un acuerdo de cooperación en aspectos técnicos, metodológicos, operativos y comerciales. Este acuerdo tiene como uno de sus objetivos básicos la aplicación en Chile de métodos y estándares internacionales de clasificación de riesgo. Con todo, Feller Rate es una clasificadora de riesgo autónoma, por lo que las clasificaciones, opiniones e informes que emite son de su responsabilidad. Los informes de clasificación elaborados por Feller Rate son publicados anualmente. La información presentada en estos análisis proviene de fuentes consideradas altamente confiables. Sin embargo, dada la posibilidad de error humano o mecánico, Feller Rate no garantiza la exactitud o integridad de la información y, por lo tanto, no se hace responsable de errores u omisiones, como tampoco de las consecuencias asociadas con el empleo de esa información. Es importante tener en consideración que las clasificaciones de riesgo de Feller Rate no son, en caso alguno, una recomendación para comprar, vender o mantener un determinado título, valor o póliza de seguro. Si son una apreciación de la solvencia de la empresa y de los títulos que ella emite, considerando la capacidad que esta tiene para cumplir con sus obligaciones en los términos y plazos pactados. Prohibida la reproducción total o parcial sin la autorización escrita de Feller Rate.

2 INFORME DE SEGUIMIENTO Feller-Rate SANTANDER SANTIAGO S.A. SOC. SECURITIZADORA Contactos: Matthias Casanello, Marcelo Arias; Fono: 56 (2) Clasificaciones SERIES A Y B SERIE C AA C Diciembre 2003 Diciembre 2004 Julio 2005 Bonos Series A y B AA AA AA Bonos Serie C (Subordinada) C C C ESTRUCTURA Títulos: Bonos de securitización Emisor: Santander Santiago S.A. Sociedad Securitizadora Fecha escritura de emisión y complementaria: 21 de diciembre de 2000 Monto emisión original: Serie A: UF ; Serie B: UF25.000; Serie C: UF27.000; Total: UF Monto emisión residual: Serie A: UF ; Serie B: UF18.654; Serie C: UF37.640; Total: UF Plazo inicial: Serie A, B y C: 25 años Plazo residual: Serie A, B y C: 20,5 años Tasa de interés bonos: Series A, B: 6,3%; Serie C: 7,3% Colateral inicial: 582 MHE con valor par de UF ; 181 CLH directo con valor par de UF Colateral actual: 534 MHE con valor par de UF ; 164 CLH directo con valor par de UF Tasa de interés promedio de los activos al origen: MHE: 10,5%; CLH directo: 12,1% Originadores y administradores primarios: Hipotecaria Concreces, Concreces Leasing, Penta Hipotecario, Hogar y Mutuos Representante tenedores: BBVA Chile FUNDAMENTACION El desempeño del colateral ha estado de acuerdo a lo proyectado; esto para las variables más relevantes. La administración de los diversos fondos del patrimonio separado ha sido adecuada y consistente con las políticas establecidas en el contrato de emisión. El análisis de los flujos evidencia resultados coherentes con una categoría de riesgo AA. La morosidad de la cartera consolidada ha tendido a estabilizarse en torno al 20% del número de operaciones vigentes. Al segmentar por originador, se observa un mejor comportamiento en las carteras de Hipotecaria Concreces y Concreces Leasing. Aún no hay resultados relevantes de liquidación de viviendas; si bien el plazo promedio de las operaciones en cobranza judicial comienza a ser significativo. A junio de 2005 el prepago acumulado de la cartera global llegaba al 15,1% de su valor par inicial. Al segmentar por tipo de activos, se aprecia que el prepago de mutuos y leasing de Concreces se encuentra dentro de lo esperado, con un incremento gradual que evidencia cierta aceleración en los últimos meses. En tanto, el prepago de las carteras de Hogar y Mutuos y Penta Hipotecario evidencia un alza relevante en los últimos meses. Dados los cambios estructurales a nivel del sector inmobiliario, asociados a un período de bajas tasas de interés, eliminación del impuesto de timbres y estampillas y mayor competencia del sector bancario, la evolución del prepago está siendo revisada permanentemente, con ajustes en las proyecciones que reflejen lo observado en el último tiempo. Los flujos provenientes de remates y prepagos voluntarios se han utilizado para la amortización extraordinaria de deuda preferente y la sustitución de activos, alcanzando el prepago de bonos a UF a junio de Los costos del patrimonio separado se han mantenido acotados a lo estipulado en la escritura de emisión. Principales Indicadores Morosidad dinámica* Dic.02 Dic. 03 Dic. 04 Jun cuota morosa 9,8 10,2 7,9 8,8 2 cuotas morosas 3,2 3,8 4,7 3,2 3 cuotas morosas 1,5 2,3 1,6 2,4 4 o más cuotas morosas 4,1 5,6 5,9 5,9 Total morosos 18,5 21,8 20,1 20,3 Incumplimiento potencial** Mora mayor a 180 días 3,0 3,3 4,2 4,1 Incumplimientos reales 0 0,3 0,7 0,7 Total incumplimiento potencial 3,0 3,6 4,8 4,8 Prepagos totales acumulados*** 3,4 7,1 11,1 15,1 * Porcentaje respecto al nº de operaciones vigentes ** Porcentaje respecto al nº de operaciones iniciales de la cartera *** Porcentaje respecto al valor par inicial de la carter SECURITIZACION SANTANDER SANTIAGO S.A. SOC. SECURITIZADORA AGOSTO

3 DESEMPEÑO DEL COLATERAL Características del colateral A continuación se presenta un resumen con las principales características de las operaciones vigentes a la fecha: Resumen de la Cartera (A junio de 2005) Originador / Adminitrador MHE Hipotecaria Concreces Penta HYM Total CLH Concreces Leasing Valor Par (UF) Número de operaciones vigentes Saldo insoluto actual (UF) (*) Garantía (UF) (*) Tasa de interés (%)(*) 10,8 10,8 10,3 10,7 12,7 Plazo residual (meses) (*) Saldo insoluto actual / Garantía (%) (*) 56,4 59,2 63,4 58,1 76,5 (*) Los valores son promedios ponderados por saldo insoluto Morosidad de la cartera La morosidad de la cartera global ha tendido a estabilizarse en torno al 20% durante el último año. En los gráficos siguientes se presenta la evolución de esta variable para las carteras de mutuos hipotecarios y leasing habitacional en número de operaciones, durante el periodo comprendido entre mayo 2001 y junio de Evolución Morosidad de la Cartera de Mutuos Hipotecarios Endosables (En porcentaje, medida sobre el número de operaciones) 30,0% 25,0% 20,0% 15,0% 10,0% 5,0% 0,0% may-05 mar-05 ene-05 nov-04 sep-04 jul-04 may-04 mar-04 ene-04 nov-03 sep-03 jul-03 may-03 mar-03 ene-03 nov-02 sep-02 jul-02 may-02 mar-02 ene-02 nov-01 sep-01 jul-01 may-01 1 cuota morosa 2 cuotas morosas 3 cuotas morosas 4 o más cuotas morosas Total Morosos A junio de 2005 las operaciones de mutuos registraban niveles de mora del 20,3%, explicados mayormente por los casos con un dividendo impago. Los contratos con 120 días o más de atraso llegaban a igual fecha al 5,4% de la cartera vigente y el número de contratos en cobranza judicial ascendía a 28, con un promedio de 18 cuotas en mora. SECURITIZACIÓN SANTANDER SANTIAGO S.A. SOC. SECURITIZADORA AGOSTO

4 Evolución Morosidad de la Cartera de Contratos de Leasing Habitacional (En porcentaje, medida sobre el número de operaciones) 30,0% 25,0% 20,0% 15,0% 10,0% 5,0% 0,0% may-05 mar-05 ene-05 nov-04 sep-04 jul-04 may-04 mar-04 ene-04 nov-03 sep-03 jul-03 may-03 mar-03 ene-03 nov-02 sep-02 jul-02 may-02 mar-02 ene-02 nov-01 sep-01 jul-01 may-01 1 cuota morosa 2 cuotas morosas 3 cuotas morosas 4 o más cuotas morosas Total Morosos En la cartera de leasing, el bajo número de activos que la conforman inciden en que el comportamiento de las curvas sea menos uniforme. El número de morosos de los contratos de leasing habitacional representaba, a junio de 2005, el 20% del total de operaciones en curso. Si bien se observa mayor incidencia de la mora más dura, ello es consistente con lo observado en portafolios de perfiles similares. Así, los contratos con cuatro o más aportes en mora llegaban al 7,5% a igual fecha. En los siguientes cuadros se presenta un resumen de la evolución de la morosidad de la cartera separada por tipo de operación y administrador: Hipotecaria Concreces Resumen Morosidad de la Cartera de Mutuos Hipotecarios Endosables (En número de operaciones) Dic.02 Dic.03 Dic.04 Jun.05 Nº % Nº % Nº % Nº % Al día (*) , , , ,5 1 cuotas morosa 42 11, ,4 25 7,0 28 8,1 2 cuotas morosas 5 1,4 16 4,4 15 4,2 7 2,0 3 cuotas morosas 2 0,5 2 0,5 3 0,8 6 1,7 4 o más cuotas morosas 4 1,1 7 1,9 9 2,5 6 1,7 Total morosos 53 14, , , ,5 Total operaciones vigentes (*) Se consideran al día las cuotas pagadas dentro del mes de vencimiento Penta Hipotecario Dic.02 Dic. 03 Dic.04 Jun.05 Nº % Nº % Nº % Nº % Al día (*) , , , ,0 1 cuota morosa 9 5,6 13 8,4 10 7,4 8 6,2 2 cuotas morosas 8 5,0 6 3,9 6 4,4 4 3,1 3 cuotas morosas 7 4,4 9 5,8 5 3,7 4 3,1 4 o más cuotas morosas 14 8,8 14 9,1 13 9, ,6 Total morosos 38 23, , , ,0 Total operaciones vigentes (*) Se consideran al día las cuotas pagadas dentro del mes de vencimiento SECURITIZACIÓN SANTANDER SANTIAGO S.A. SOC. SECURITIZADORA AGOSTO

5 Hogar y Mutuos Dic.02 Dic.03 Dic.04 Jun.05 Nº % Nº % Nº % Nº % Al día (*) 32 62, , , ,4 1 cuota morosa 6 11,8 8 16,3 5 10, ,5 2 cuotas morosas 3 5,9 2 4,1 8 16,3 6 12,8 3 cuotas morosas 1 2,0 3 6,1 2 4,1 3 6,4 4 o más cuotas morosas 9 17, , ,4 7 14,9 Total morosos 19 37, , , ,6 Total operaciones vigentes (*) Se consideran al día las cuotas pagadas dentro del mes de vencimiento Resumen Morosidad de la Cartera de Contratos de Leasing Habitacional (En número de operaciones) Contratos de Leasing Habitacional Dic.02 Dic.03 Dic.04 Jun.05 Nº % Nº % Nº % Nº % Al día (*) , , , ,0 1 cuota morosa 17 9,6 16 9,5 16 9,7 12 7,5 2 cuotas morosas 8 4,5 4 2,4 4 2,4 5 3,1 3 cuotas morosas 1 0,6 3 1,8 1 0,6 3 1,9 4 o más cuotas morosas 4 2,2 10 5,9 10 6,0 12 7,5 Total morosos 30 16, , , ,0 Total operaciones vigentes (*) Se consideran al día las cuotas pagadas dentro del mes de vencimiento De igual forma, en los gráficos siguientes se presenta la evolución de la morosidad total y de cuatro o más dividendos de la cartera de mutuos, separada por administrador primario. Tanto en los cuadros anteriores como en los gráficos siguientes, se observan bajos índices de morosidad en las operaciones de Concreces. No obstante, las otras dos carteras presentan niveles de morosidad relativamente elevados, para todos los rangos, lo cual es muy notorio en las operaciones de Hogar y Mutuos. Tanto la mora total como la de 4 o más aportes morosos de la cartera de Hogar y Mutuos registran niveles significativos. En todo caso, de acuerdo a lo informado por el emisor, los quiebres en la mora de este portafolio evidenciados durante el segundo trimestre de 2004 y junio de 2005, obedecen a fricciones operativas en la asignación de los pagos. SECURITIZACIÓN SANTANDER SANTIAGO S.A. SOC. SECURITIZADORA AGOSTO

6 Comparación mora total de mutuos por administrador (En porcentaje, medida sobre el número de operaciones de cada cartera administrada) 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% may-05 feb-05 nov-04 ago-04 may-04 feb-04 nov-03 ago-03 may-03 feb-03 nov-02 ago-02 may-02 feb-02 nov-01 ago-01 may-01 Penta HyM Concreces Comparación mora de mutuos de cuatro o más cuotas por administrador (En porcentaje, medida sobre el número de operaciones de cada cartera administrada) 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% may-05 feb-05 nov-04 ago-04 may-04 feb-04 nov-03 ago-03 may-03 feb-03 nov-02 ago-02 may-02 feb-02 nov-01 ago-01 may-01 Concreces Penta HyM Feller Rate compara el incumplimiento exigido inicialmente a la cartera con un estimador de incumplimiento potencial. Este indicador es definido como la suma en cada momento de los incumplimientos reales acumulados y los contratos en cartera con mora igual o mayor a 180 días sobre el número inicial de contratos. En los gráficos siguientes, se presenta el nivel de incumplimiento potencial de las carteras de mutuos y leasing. SECURITIZACIÓN SANTANDER SANTIAGO S.A. SOC. SECURITIZADORA AGOSTO

7 Incumplimiento Potencial de la Cartera de Mutuos Hipotecarios Endosables (En porcentaje, medida sobre el número de operaciones original) 16,0% 14,0% 12,0% 10,0% 8,0% 6,0% 4,0% 2,0% 0,0% may-05 mar-05 ene-05 nov-04 sep-04 jul-04 may-04 mar-04 ene-04 nov-03 sep-03 jul-03 may-03 mar-03 ene-03 nov-02 sep-02 jul-02 may-02 mar-02 ene-02 nov-01 sep-01 jul-01 may-01 6 o más cuotas morosas Incumplimientos Reales Incumplimiento Potencial Nivel Teórico AA El incumplimiento potencial de la cartera de mutuos llegaba al 4,5% del número inicial de contratos, compuesto de 1,2% en incumplimientos reales y 3,3% en casos con mora de 6 o más cuotas. El nivel del indicador muestra una leve tendencia a la baja durante el último año, pero es superior a lo observado en las carteras bancarias securitizadas de similar garantía promedio, influenciado por el comportamiento de las operaciones de Penta y, particularmente, de Hogar y Mutuos. Incumplimiento Potencial de la Cartera de Contratos de Leasing Habitacional (En porcentaje, medida sobre el número de operaciones original) 16,0% 14,0% 12,0% 10,0% 8,0% 6,0% 4,0% 2,0% 0,0% may-05 mar-05 ene-05 nov-04 sep-04 jul-04 may-04 mar-04 ene-04 nov-03 sep-03 jul-03 may-03 mar-03 ene-03 nov-02 sep-02 jul-02 may-02 mar-02 ene-02 nov-01 sep-01 jul-01 may-01 6 o más cuotas morosas Incumplimientos Reales Incumplimiento Potencial Nivel Teórico AA El incumplimiento potencial de la cartera de leasing llegaba a junio de 2005 al 6,6% del número inicial de contratos y está representado únicamente por operaciones con 180 días o más de mora. Su nivel es estable y se compara favorablemente con otras carteras originadas más recientemente por Concreces, debido en parte a los filtros de compra definidos inicialmente por la securitizadora. SECURITIZACIÓN SANTANDER SANTIAGO S.A. SOC. SECURITIZADORA AGOSTO

8 Prepago de operaciones, remates e incorporaciones En el siguiente gráfico se presenta la evolución del prepago acumulado en monto para las operaciones de leasing habitacional y los contratos de mutuos hipotecarios, entre abril de 2001 y junio de Prepago Acumulado Segmentado por Tipo de Activo (En porcentaje, medida sobre el valor par inicial) 18,0% 16,0% 14,0% 12,0% 10,0% 8,0% 6,0% 4,0% 2,0% 0,0% may-05 feb-05 nov-04 ago-04 may-04 feb-04 nov-03 ago-03 may-03 feb-03 nov-02 ago-02 may-02 feb-02 nov-01 ago-01 may-01 MHE CLH De la fecha de inicio del patrimonio separado a junio de 2005, se han acumulado 96 prepagos totales y 10 prepagos parciales por un total de UF y UF2.083 respectivamente. Los prepagos acumulados correspondían a un 15,1% del valor par inicial de la cartera global. Al segmentar la cartera por tipo de activo, se observa que los niveles de prepago de la cartera de leasing registraron cierto quiebre al alza en los últimos meses. Por otra parte, el prepago de la cartera es superior a lo registrado por otras carteras de leasing, lo cual es normal para las operaciones de Concreces. La cartera de mutuos, registra un incremento paulatino del prepago acorde a lo observado en carteras comparables. Al segmentar por originador, se observa que el nivel de prepago en los contratos de concreces, principal componente del activo, se mantiene relativamente bajo, no obstante, en las carteras de Penta Hipotecario y Hogar y Mutuos se observa un alza relevante en los últimos meses. Los niveles de prepago tanto en las operaciones de mutuos como de leasing, son acordes a lo exigido al colateral en un escenario de crisis correspondiente a la clasificación asignada y responden a un fenómeno global a nivel del mercado hipotecario, en razón de la fuerte caída en las tasas de interés en años recientes, la eliminación del impuesto de timbres y estampillas para el refinanciamiento y la actual expectativa generalizada de una evolución al alza de las tasas de interés. Debido a esto, la evolución del prepago está siendo revisada permanentemente, con ajustes en las proyecciones que reflejen lo observado en el último tiempo. Los fondos provenientes de prepagos y recuperación de garantías se han destinado al rescate anticipado de deuda senior por un monto de UF44.485, correspondientes a 10 láminas de la serie A y 2 de la serie B. SECURITIZACIÓN SANTANDER SANTIAGO S.A. SOC. SECURITIZADORA AGOSTO

9 Inversiones Durante la vigencia del patrimonio separado, los recursos han sido invertidos en instrumentos del Banco Santander Santiago y en pactos otorgados por Santander Santiago Agente de Valores. La securitizadora lleva un benchmark, existiendo un registro histórico con cotizaciones de dos o tres agentes de la plaza para tomar las decisiones de inversión. La política de inversión seguida por la securitizadora se ha ceñido a lo establecido en el contrato de emisión. ADMINISTRACION Y CONTROL Administración primaria Hasta la fecha, la administración de los activos continúa en manos de sus originadores, Hipotecaria Concreces, Penta Hipotecario, Administradora de Mutuos Hipotecarios Hogar y Mutuos y Concreces Leasing Habitacional. La recaudación de las cuotas está en manos de cada administradora, con una entidad bancaria como intermediario. Concreces Leasing e Hipotecaria Concreces (Concreces) Concreces posee experiencia en la administración de cartera a terceros. En la actualidad administra portafolios para terceros, correspondientes a mutuos hipotecarios endosables y contratos de leasing habitacional securitizados y a mutuos hipotecarios endosados a compañías de seguros de vida. Tal como en el resto de la compañía, el fuerte crecimiento experimentado por Concreces los últimos años, así como las perspectivas de crecimiento futuro, han requerido modificaciones en el área de administración de activos. El área que agrupa las gestiones de recaudación, cobranza pre-judicial y judicial, y el servicio de atención a los clientes, está a cargo de la subgerencia de operaciones. Desde inicios de 2003, la empresa especializó la administración directa de activos de sus dos productos en el área de administración. Ello también estuvo acompañado de la contratación de personal con atención exclusiva para estas funciones. El equipo de esta área cuenta con experiencia en empresas dedicadas a la gestión de deudores en mora. Las políticas y procedimientos de administración de activos están formalizados en manuales. La recaudación se realiza a través de cajas propias (en Santiago y La Serena) y mediante Banco de Chile y SERVIPAG, entidades con experiencia en el manejo de grandes volúmenes de pago. La entidad ha logrado importantes avances operacionales en conjunto con ambas entidades, con el objetivo de mejorar el flujo de información de recaudación. Actualmente los cargos se realizan de manera automática a las distintas carteras según corresponda, y los errores no superan los dos incidentes por mes. La unidad de normalización realiza la gestión de los deudores morosos hasta 75 días del vencimiento de las cuotas. El equipo cuenta con ejecutivos de normalización en distintas sucursales con el objetivo de lograr una cobertura necesaria para controlar la morosidad. Las gestiones realizadas van desde la cobranza preventiva y el envío de cartas de cobranza, hasta la cobranza en terreno. El deudor que supera este plazo se envía a cobranza judicial externa, con seguimiento interno por parte de la empresa. Desde 2004, el proceso de cobranza judi- SECURITIZACIÓN SANTANDER SANTIAGO S.A. SOC. SECURITIZADORA AGOSTO

10 cial se realiza de manera centralizada para lograr una mayor eficiencia operativa. Con el nuevo esquema, la entidad ha mejorado los plazos de solución de casos. A marzo de 2005, los casos en cobranza judicial alcanzaban al 4,0% de la cartera, de los cuales un 50% corresponde a casos originados en la Quinta Región. A partir de 2004, la entidad cuenta con procesos estructurados de liquidación y recolocación de activos. La emisión, recaudación y seguimiento de la morosidad están automatizados, a través del sistema de administración de cartera. El proceso de cobranza fue fortalecido con mayores controles y seguimiento. La tecnología y el fortalecimiento de las estructuras han sido esenciales en la adaptación a mayores volúmenes de actividad. Penta Hipotecario Con el cambio de administración realizado a inicios de 2003, tras lo cual se pasó a operar bajo el alero de la compañía de seguros de vida relacionada, la empresa viene readecuando y fortaleciendo sus procedimientos a estándares que le permitan un buen manejo de la cartera bajo administración. Dichas actividades se han centralizado en el área de cobranza, dependiente de la subgerencia de operaciones. La cobranza prejudicial está a cargo de SERVINCO, con la cual se han programado reuniones mensuales y recepción de información diaria de recaudación por parte de ellos, junto con la actualización semanal de los antecedentes de los deudores morosos, con el objetivo de evaluar y controlar la gestión de cobranza más estrechamente. El servicio de SERVINCO incluye llamada telefónica, aviso por correspondencia, convenios para actualizar los dividendos impagos, antecedentes del retraso e informes de gestión de los deudores en mora. La administradora emite el dividendo, el cual es enviado por correo a los deudores. Las cuotas hasta el día 25 son pagadas en los centros de recaudación, los cuales informan periódicamente sobre el estado de la cobranza. La información es procesada en la empresa por medios magnéticos y son preparados listados por cada cartera bajo administración. La cobranza de los deudores en mora es similar a la del mercado. El deudor moroso recibe telegramas y llamadas telefónicas en el primer mes de atraso. Al segundo mes se le envía un aviso de cobranza prejudicial y se informa a DICOM. Al tercer dividendo impago se informa al deudor del envío a cobranza judicial. Puede gestionarse con el deudor la documentación de la deuda impaga, si el plan es coherente a su capacidad de pago, u ofrecerle la propiedad en venta. El comité de cobranza se reúne mensualmente y analiza la gestión de cobranza del período, así como los deudores con casos problemáticos. Administradora de Mutuos Hipotecarios Hogar y Mutuos La administradora inició sus operaciones en Su objetivo principal es otorgar y administrar mutuos hipotecarios endosables a personas de ingresos medios y medios-bajos. Hogar y Mutuos gestiona actualmente del orden de mutuos, correspondiendo casi en su totalidad a administración por cuenta de terceros. La SECURITIZACIÓN SANTANDER SANTIAGO S.A. SOC. SECURITIZADORA AGOSTO

11 administradora genera los avisos de pago de dividendos, en tanto la recaudación se hace en la oficina principal, Servipag y Banco Estado. A inicios de 2005, la entidad realizó cambios en la administración y llevó a cabo un proceso de reestructuración interna, para ajustarse a un menor nivel de actividad. Recientemente implementó un nuevo sistema de administración de cartera que otorga un mayor grado de automatización, especialmente en el tratamiento de las remesas y en las alertas que entrega cuando un cliente entra en mora. Con todo, el período de ajuste ha repercutido en una inestabilidad de sus indicadores de mora en los últimos meses, que se suma a un desfavorable comportamiento histórico. Lo anterior, repercute también en el desempeño de las operaciones que administra a cuenta de Santander Santiago Sociedad Securitizadora, que registran niveles de morosidad que se comparan negativamente con otros portafolios de similares características. En general, los procedimientos de cobranza y seguimiento están documentados y en el último tiempo, se reforzaron. La cobranza prejudicial comienza al primer día de vencimiento de la cuota mediante llamadas telefónicas. Al segundo mes del vencimiento, por orden de la administradora, Dicom envía una carta al deudor, en la que le informa que de no pagar en los próximos 30 días será incorporado en su base de datos de morosos. Al cuarto mes, se da aviso del comienzo la cobranza judicial en los próximos 30 días, a no ser que la mora sea cancelada. Administración maestra La Administración Maestra (Master Servicing) comprende la administración, control, monitoreo y generación de estadísticas sobre el desempeño del patrimonio separado. En este caso, es Santander Santiago Soc. Securitizadora quien realiza esta labor, apoyada en los servicios de back-office que le brinda el Banco Santander Santiago. La securitizadora finalizó la etapa de formalización y consolidación de sus procesos y mecanismos de control, y los procesos actuales se encuentran debidamente documentados en manuales. Dentro del plan de contingencia, se realiza el back up semanal de los archivos en el sistema. Actualmente, las recaudaciones por dividendos y aportes son traspasadas a la securitizadora en forma diaria y su integridad y consistencia es verificada antes de ingresarla al sistema. En caso de error, la información es devuelta al administrador. La securitizadora realiza un comité de seguimiento mensual de los patrimonios separados. En estas reuniones, se monitorean y analizan: la evolución de la morosidad, con especial atención en aquellas operaciones con mora mayor a 180 días; los casos de default, haciendo un seguimiento del proceso de recuperación de garantías; los niveles de prepago y la gestión de los administradores primarios. Dentro del proceso de seguimiento, también se efectúan proyecciones del flujo de caja de cada patrimonio separado, modelando ajustes y sensibilizando ante escenarios de stress. SECURITIZACIÓN SANTANDER SANTIAGO S.A. SOC. SECURITIZADORA AGOSTO

12 El ambiente de control por parte de la matriz incluye la realización periódica de auditorias, tanto internas como externas. La entidad ha logrado automatizar reportes a terceros relativos a la evolución de morosidad, estadísticas de prepago, entre otros. Estos se cargan periódicamente en la página Web del banco y están disponibles para los inversionistas y otros usuarios. La plataforma de sistemas, disponible a través del banco Santander Santiago, debiera permitir a la securitizadora afrontar un fuerte crecimiento del volumen de negocios. Por otro lado, la estructura administrativa es capaz de absorber el volumen de operaciones actual y proyectado. PROYECCIONES DE FLUJO DE CAJA La metodología de Feller Rate considera un ajuste a la cartera de activos, de modo de reflejar sus pérdidas potenciales ante una eventual crisis económica. La magnitud de la crisis es mayor mientras más alta sea la clasificación de riesgo. Así, los supuestos correspondientes a un escenario AAA son más exigentes que para uno AA. A su vez, los asociados a un escenario AA son más exigentes que para un escenario A. Para seguimiento de los patrimonios separados, la metodología contempla ajustes a la cartera y estimación de incumplimientos residuales, conforme a lo estimado para otorgar la clasificación inicial y los incumplimientos reales registrados a la fecha de corte. La estimación de pérdidas depende del perfil promedio de las garantías asociadas a la cartera vigente. Flujos de caja Para cada revisión de los bonos de securitización, se proyectan los flujos de caja de acuerdo a los ajustes que la metodología de Feller Rate supone, considerando la información actualizada disponible y los cambios en las características de la cartera: saldos insolutos, relaciones deuda-garantía, comportamiento de morosidad y prepagos de los activos de respaldo; saldo en las cuentas de reservas; y saldo de los títulos de deuda. La metodología requiere para bonos de securitización que los flujos proyectados de ingresos de los activos, netos de pérdidas y gastos, sean capaces de soportar en cada periodo, los egresos generados por el pago bonos. Esto debe cumplirse no sólo para los flujos estimados en condiciones normales, sino también para los esperados en condiciones de crisis, incluyendo situaciones de prepagos voluntarios. Cartera de activos Para las proyecciones de los flujos de caja de los activos se siguieron las siguientes etapas: Se consideró como fecha corte el 30 de junio de 2005, inmediatamente después del pago de cupón. Se proyectaron los flujos esperados de dividendos y aportes a partir de la fecha de corte. SECURITIZACIÓN SANTANDER SANTIAGO S.A. SOC. SECURITIZADORA AGOSTO

13 Se calculó la cantidad de operaciones fallidas sobre la base de los supuestos. Luego, se aplicaron al flujo de caja estimado a partir del mes trece, desde la fecha de referencia, en forma lineal y durante 36 meses. Se estimaron las recuperaciones producto de la liquidación de garantías asociadas a los activos fallidos, a partir del mes 18 de producido el incumplimiento. Se estimaron los eventuales pagos de Tesorería por concepto de garantía crediticia para las operaciones con Subsidio Habitacional. Con el producto de las recuperaciones y prepagos se realizaron sorteos de bonos o reinversión en activos, según lo establecido en el contrato de emisión. Se obtuvo una proyección depurada de ingresos antes de gastos. Se estimaron los diversos componentes de gastos para cada período: auditoria externa, representante de los tenedores de bonos, custodia de títulos, administración de mutuos, clasificación de riesgo y otros. Se obtuvo un flujo de ingresos de la cartera de activos, neto de gastos. Los flujos de ingresos ajustados a estos supuestos son los que Feller Rate ha considerado para las proyecciones de flujo de caja. Bonos La emisión de bonos fue por un total de UF dividido en tres series. Las características de las series son las siguientes: Características de los bonos (A junio de 2005) Serie A B C (Subordinada) Total Proporción monto original (%) 90,0 4,8 5,2 Monto original (UF) Proporción monto residual (%) 85,9 4,7 9,4 Monto residual (UF) Plazo original (años) 25,00 25,00 25,00 Plazo residual (años) 20,5 20,5 20,5 Tasa anual (%) 6,3 6,3 7,3 Comparación de flujos Sobre la base de sus tablas de desarrollo, se proyectaron los flujos de servicio de los bonos. Para verificar si la estructura de activos soporta el servicio de éstos, se compararon los flujos netos de cartera fallida y gastos de los activos y los flujos de los bonos y: Se tomó en cuenta el saldo de ingresos operacionales y de fondos acumulados de pagos extraordinarios y recuperaciones, al 30 de junio de 2005 alcanzaban UF y UF respectivamente. Se obtuvieron, mes a mes, los excedentes o déficit del período. SECURITIZACIÓN SANTANDER SANTIAGO S.A. SOC. SECURITIZADORA AGOSTO

14 Se proyectó el comportamiento del excedente acumulado o fondo de reserva sobre la base de: la reserva del período anterior, la rentabilidad de esa reserva, los excedentes del período y los retiros permitidos, en conformidad con los resguardos establecidos en el contrato de emisión. En general, para alcanzar una determinada clasificación, la estructura de activos y pasivos debe implicar que siempre se pueda cumplir con los resguardos del contrato de emisión. Esto es, en el caso específico de la emisión en análisis, que siempre la reserva debe ser no negativa. Sensibilizaciones Los flujos de caja resultantes se sensibilizaron ante distintas situaciones de prepagos voluntarios, caídas de contratos por morosidad, plazos y valores de recuperación de las viviendas. Los procedimientos de sustitución de activos y sorteo de bonos contemplados en el contrato de emisión, aseguran aceptablemente el pago de los cupones restantes en las condiciones pactadas. A titulo de ejemplo, el patrimonio separado resiste un escenario de estrés conjunto que: Se mantienen durante el primer año de proyección los niveles de prepago efectivos observados durante el último año, aplicando posteriormente una tasa de prepagos promedio entre lo observado el último año y lo registrado previamente. Se registra una crisis crediticia durante los primeros 48 meses de la proyección. Esto, asumiendo una caída total del 7% de la cartera vigente, con niveles de desvalorización de viviendas sobre los contratos fallidos del 45%. SECURITIZACIÓN SANTANDER SANTIAGO S.A. SOC. SECURITIZADORA AGOSTO