SANTANDER S.A. SOCIEDAD SECURITIZADORA 8º PATRIMONIO SEPARADO INFORME DE CLASIFICACIÓN AGOSTO 2017

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1 SANTANDER S.A. SOIEDAD SEURITIZADORA 8º PATRIMONIO SEPARADO INFORME DE LASIFIAIÓN AGOSTO 2017 Jul Jul Series A y B Serie * Detalle de clasificaciones en Anexo Estructura Títulos Emisor Bonos de securitización Santander S.A. Sociedad Securitizadora Fecha escritura de emisión 28 de febrero de 2002 Monto de emisión Original Residual Serie A (UF) Serie B (UF) Serie (Subordinada) Total (UF) Plazo (años) Series A, B y : 20,75 5,75 olateral inicial: olateral actual: 379 MHE con un valor par de UF y 320 LH DIR con un valor par de UF MHE con un valor par de UF y 110 LH DIR con un valor par de UF Tasa de interés activos MHE:9,4%; LH DIR: 11,9% Tasa de interés bonos Series A y B: 6,2; Serie :6,7 Pagos Originadores y Administradores primarios Administración Maestra Series A y B: Trimestrales; Serie : uno al vencimiento Hogar y Mutuos, Hipotecaria oncreces, oncreces leasing Santander S.A. Sociedad Securitizadora *aja op. de UF y caja no op. de UF1.392 al 31/3/ Indicadores Relevantes artera onsolidada Morosidad dinámica* Dic.2015 Dic.2016 Mar cuota morosa 12, 13,3% 18, 2 cuotas morosas 3,1% 4,3% 4,9% 3 cuotas morosas 2,4% 2,3% 1,1% 4 o más cuotas morosas 3,3% 4,8% 5,3% Total morosos 20,8% 24,7% 29,3% Incumplimiento potencial** Mora mayor a 180 días 1,2% 0,8% 1,4% Incumplimientos reales 9,1% 9,1% 9, Total incumplimiento potencial 10,3% 9,9% 10, Prepagos totales acumulados*** 30,8% 31,3% 31,3% * Porcentaje respecto al nº de operaciones vigentes ** Porcentaje respecto al nº de operaciones iniciales de la cartera *** Porcentaje respecto al valor par inicial de la cartera Relación de Activos (1) / Pasivos mar-12 mar-13 mar-14 mar-15 mar-16 mar-17 (1) Incluye caja operacional y no operacional Analista: arolina Franco S. carolina.franco@feller-rate.cl (562) Fundamentos La ratificación de la clasificación de las series senior obedece a las fortalezas financieras de la estructura, así como al nivel de sobrecolateralización actual en relación al comportamiento de los activos de respaldo. Dado el desempeño general del patrimonio separado y las condiciones estructurales, el pago de los bonos senior se ha ido fortaleciendo con el paso del tiempo. El colateral está compuesto por mutuos hipotecarios originados por Hipotecaria oncreces y Hogar y Mutuos, y por contratos de leasing directos originados por oncreces Leasing Habitacional y respaldan el pago de dos series preferentes y una subordinada a término. La relación entre activos valor par de la cartera más caja operacional y no operacional y pasivos senior, se ha fortalecido significativamente desde el inicio del patrimonio separado. A marzo de este año llegaba a 179%. Por otra parte, se espera que los volúmenes de caja de la estructura se mantengan en niveles importantes, dadas las exigencias para su retiro, por medio de rescates de los bonos subordinados. El comportamiento de pago de los mutuos es similar al de otras carteras securitizadas del mismo perfil. Al segmentar por originador, la mora total de ambos portafolios se ubica en niveles equivalentes y refleja un alza en el último año. En tanto, en las operaciones de leasing, la evolución del porcentaje de deudores con cuotas impagas no muestra desviaciones significativas y está en línea con otras operaciones securitizadas por oncreces. El incumplimiento potencial en mutuos se ve deteriorado el último año por un aumento en la mora dura. on todo, los niveles son similares a los registrados por activos de perfil similar. Las operaciones de leasing a partir de 2014, evidencian una evolución estable en todas las variables y su incumplimiento potencial está dentro de lo observado en carteras comparables, con una mora dura acotada y sólo 1 caso de defaults. Positivos Relación activos / pasivos supera ampliamente el 10 Antigüedad de la cartera y baja relación deuda / garantía. FATORES SUBYAENTES A LA LASIFIAIÓN Para ambas carteras, el número de deudores en cobranza judicial aumentaron respecto del año anterior. Asimismo, persisten algunas operaciones de mutuos con alta morosidad - más de 80 pagos incumplidos. Los parámetros de recuperación de activos fallidos, en términos de plazos de recuperación, tanto de mutuos como leasing, se comparan desfavorablemente con los supuestos iniciales. En cuanto a la evolución de los prepagos voluntarios, no se observan cambios de tendencia significativos y su comportamiento está en línea con aquellos portafolios comparables. Los fondos recaudados por éste concepto y por recuperaciones de activos fallidos han sido destinados al rescate de bonos senior. A marzo de 2017, se habían prepagado 69 láminas equivalentes a UF La evaluación de oncreces como originador y administrador primario de activos se mantiene en Más que Satisfactorio por Feller Rate. La entidad ha fortalecido su organización, generando estructuras operativas que se ajustan a su crecimiento. Sus políticas y procedimientos de originación y cobranza se benefician de una adecuada separación funcional de las áreas comercial, crediticia y de operaciones. Esto último, junto a sus sistemas de información y trayectoria de la administración, permite asegurar su cumplimiento, con riesgos relativamente controlados. onforme al desempeño de los activos, los escenarios de estrés testeados para el pago de las series senior involucraron sensibilizaciones a la pérdida de valor de las viviendas, a los plazos de recuperación de activos fallidos y a la probabilidad de incumplimiento. Negativos Elevados plazos y pérdida de valor de viviendas de activos fallidos. Algunas operaciones de mutuos en cobranza judicial presentan elevados niveles de mora y no han sido liquidados. 1

2 SANTANDER S.A. SOIEDAD SEURITIZADORA 8º PAT. SEPARADO Serie (Subordinada) DESEMPEÑO DEL OLATERAL Morosidad global similar a comparables. Mora dura se eleva en mutuos. Prepagos acotados. Resumen de artera MHE Origen Actual Número de operaciones vigentes Saldo insoluto (UF) rédito otorgado promedio (UF) Garantía promedio Tasa de interés 9,4% 9,4% Plazo residual meses Saldo Insoluto/Garantía 68,4% 31,7% LH Origen Actual Número de operaciones vigentes Saldo insoluto (UF) rédito otorgado promedio (UF) Garantía promedio Tasa de interés 12, 11,9% Plazo residual meses Saldo Insoluto/Garantía 92, 39,4% Evolución Morosidad de la artera de Mutuos Medida sobre nº de operaciones vigentes c. morosa 2 c. morosas 3 c.morosas 4 o + c. morosas Total Morosos Evolución Morosidad de la artera de Leasing Medida sobre nº de operaciones vigentes A la fecha, el colateral está compuesto en proporciones similares por mutuos hipotecarios originados por Hipotecaria oncreces y Hogar y Mutuos, y por contratos de leasing directos originados por oncreces Leasing Habitacional. En términos de valor par de la cartera consolidada, el colateral ha visto reducida su cuantía en un 85,. Asimismo, la relación deuda a garantía ha disminuido de forma considerable, situándose en 31,7% para mutuos y 39,4% para leasing, acotando las eventuales pérdidas ante incumplimientos. En tanto, las tasas de interés de las operaciones vigentes no han variado significativamente. Morosidad de la cartera Morosidad friccional al alza en mutuos el último año El comportamiento de pago de mutuos está en línea con el observado en otras carteras securitizadas del mismo perfil. Al segmentar por originador, la mora de ambas carteras se ubica en rangos similares y registra un alza en su valor el último año. Así, entre marzo de 2016 e igual mes de 2017, la mora total de la cartera se eleva de 19,3% a 28,4%, explicado en mayor medida por el tramo de un aporte impago. Las operaciones con más de 120 días de atraso representan un 5,2% del número de contratos vigentes al primer trimestre de este año y no muestra desviaciones significativas en su evolución en los doce meses previos. La morosidad de los contratos de leasing se mantiene controlada y está en línea con la de otras operaciones securitizadas de oncreces. A marzo 2017, la morosidad total era equivalente al 30,3%; en tanto, el tramo de 120 días o más de mora correspondía a un 5, de la cartera vigente. Incumplimiento potencial En ambas carteras la evolución del indicador es similar a comparables El incumplimiento potencial de la cartera es definido por Feller Rate como la suma de los incumplimientos reales acumulados y aquellas operaciones con más de 180 días de mora sobre el número de operaciones originales del portafolio. En el caso de los mutuos, el indicador se vio deteriorado en el último año producto de la tendencia creciente de las operaciones con alta morosidad, aunque se mantiene la ausencia de casos recientes de incumplimientos reales (el último se registró en julio de 2013). Así, a marzo de 2017 el incumplimiento potencial era de un 5,, mientras que al primer trimestre de 2016 este indicador alcanzaba al 4,7%. Entre 2011 y 2014, la cartera de leasing experimentó un trasvasije de la mayor parte de los contratos con cuotas morosas de más de 180 días de atraso a incumplimientos reales. Posteriormente, el incumplimiento potencial evidencia una evolución estable, con niveles similares a los observados en carteras comparables, una mora dura acotada y 1 sólo caso de default. Al primer trimestre de 2017, se registraban 7 mutuos en cobranza judicial, aumentando con respecto al año anterior. Asimismo, el promedio de cuotas morosas aumentó dada la persistencia de casos con alta morosidad (más de 80 pagos no cumplidos). Los activos de leasing en cobranza judicial presentan también aumento en su cuantía y tienen un promedio cercano a las 8 cuotas impagas (con solo 2 casos por sobre las 10 cuotas morosas). 1 c. morosa 2 c. morosas 3 c.morosas 4 o + c. morosas Total Morosos 2

3 SANTANDER S.A. SOIEDAD SEURITIZADORA 8º PAT. SEPARADO Serie (Subordinada) Gestión de recuperaciones de activos fallidos Elevados plazos de recuperación con respecto a las estimaciones iniciales Incumplimiento Potencial Mutuos Medido sobre nº operaciones iniciales 1 9% 8% 7% 6% 4% 3% 2% 1% mar-02 sep-04 mar-07 sep-09 mar-12 sep-14 mar-1 6 o + c. morosas Inc. Reales Inc. Potencial Incumplimiento Potencial Leasing Medido sobre nº operaciones iniciales 18% 16% 14% 12% 1 8% 6% 4% 2% A marzo de 2017 se habían rematado 15 operaciones de mutuos hipotecarios, no registrando nuevas recuperaciones desde Los costos de liquidación de activos están acordes con lo supuesto, sin embargo, los plazos de liquidación son elevados en relación a las estimaciones iniciales, situándose en 35 meses. Las operaciones de leasing acumulan un total de 46 términos de contratos al primer trimestre de Si bien los costos de liquidación se mantienen controlados, al igual que en los mutuos, los plazos de recuperación se encuentran por sobre las estimaciones realizadas al momento de la conformación del patrimonio separado, registrando 45 meses. Prepagos Voluntarios de los activos Niveles de prepagos se observan acotados A marzo de 2017, se habían realizado 142 prepagos totales en los mutuos hipotecarios y 115 en la cartera de leasing habitacional por montos de UF y UF , respectivamente. Por su parte, los prepagos parciales acumulados ascendían a 29 por un valor de UF en la cartera de mutuos y a 30 por UF en la cartera de leasing habitacional. El monto total de los prepagos, al primer trimestre de 2017 llegaba al 31,3% del valor par inicial de la cartera consolidada. En general para la cartera consolida no se observan cambios de tendencia significativos en los niveles de prepagos y su comportamiento es acorde a lo exhibido por otros portafolios securitizados similares. Excedentes Adecuada gestión de excedentes Los ingresos percibidos por prepagos y recuperación de garantías han sido destinados al rescate anticipado de bonos senior. Al primer trimestre de 2017, se había rescatado deuda senior por un monto total de UF Los recursos de caja de la estructura, durante la vigencia del patrimonio separado, han sido invertidos en instrumentos del Banco Santander y en pactos otorgados por Santander Agente de Valores Ltda. 6 o + c. morosas Inc. Reales Inc. Potencial Parámetros de recuperación de activos Mutuos Hipotecarios Endosables Pérdida valor Recupero neto Año (1) vivienda (2) ostos (2) Plazo (3) ,8% 81,6% 11,6% ,9% 93,7% 12,8% ,3% 93,9% 13,2% ,8% 91,2% 12,6% ,8% 91,2% 12,6% ,8% 91,2% 12,6% ,8% 91,2% 12,6% ,8% ,1% ,4% 99,7% 13,4% ,4% 99,7% 13,4% ,4% 99,7% 13,4% ,4% 99,7% 13,4% ,4% 99,7% 13,4% 35 (1) orresponde a la fecha de ingreso de los fondos al PS. (2) Medido sobre saldo insoluto al término del contrato. (3) Medido en meses. 3

4 SANTANDER S.A. SOIEDAD SEURITIZADORA 8º PAT. SEPARADO Serie (Subordinada) ADMINISTRAIÓN El principal agente administrador de los activos es evaluado en Más que satisfactorio por Feller Rate Parámetros de recuperación de activos Pérdida valor Año (1) vivienda ontratos de Leasing Habitacional Recupero neto (2) ostos (2) Plazo (3) ,1% 71,8% ,2% 71,7% 7,9% ,9% 63,1% 7,7% , 67,7% 7,7% ,8% 67, 7,7% ,1% 68, 8,1% ,1% 73,1% 8,8% ,4% 77, 9, ,9% 82,6% 10, ,1% 84,4% 10,8% ,2% 91, 11,2% ,2% 91, 11,2% ,2% 91, 11,2% 45 (1) orresponde a la fecha de ingreso de los fondos al PS. (2) Medido sobre saldo insoluto al término del contrato. (3) Medido en meses. Prepago Voluntario Leasing Mutuos Administración Primaria: Esta labor es realizada por los mismos originadores, principalmente por oncreces. Hasta la fecha, la administración de los activos continúa en manos de sus originadores, Hipotecaria oncreces, Administradora de Mutuos Hipotecarios Hogar y Mutuos y oncreces Leasing Habitacional. Hipotecaria oncreces y oncreces Leasing están a cargo de la administración de aproximadamente el 8 de los activos. Estas entidades, que tienen una estructura operativa integrada y un amplio conocimiento de la industria, se orientan principalmente a la venta de cartera y administración de activos para terceros. Los sistemas tecnológicos de la empresa son altamente automatizados y se han realizado constantes mejoras en los servidores, centro de datos, comunicación entre sucursales, antivirus, etc. abe destacar, que existen políticas de seguridad que son apoyadas y promovidas por el directorio de la compañía. En términos operacionales, cuentan con cajas propias de recaudación, pero también se apoyan en otras entidades como Servipag, BancoEstado y Unired a lo largo del país, que en conjunto muestran una buena cobertura geográfica. Poseen un equipo de normalización y un sistema de cobranza con manuales claramente definidos para maximizar la recuperación de sus carteras. Adicionalmente, la gestión de la mora se realiza desde el primer día y tienen dos abogados externos que apoyan la gestión judicial. Las entidades son evaluadas por Feller Rate en Más que satisfactorio en su calidad de administrador de activos. Para mayor detalle sobre la evaluación de oncreces como administrador de activos, visite sección de instituciones financieras en en tanto, para opinión sobre la administradora Hogar y Mutuos, vea Anexos. Administración Maestra: Ejercida por Santander Securitizadora, que realiza sus labores apoyada en el back office de Banco Santander hile La Administración Maestra (Master Servicing) comprende la administración, control, monitoreo y generación de estadísticas sobre el desempeño del patrimonio separado. En este caso, es Santander S.A. Sociedad Securitizadora quien realiza esta labor, apoyada en los servicios de backoffice que le brinda el Banco Santander hile. Sus procesos y mecanismos de control están formalizados y se encuentran debidamente documentados en manuales. Dentro del plan de contingencia, se realiza un back up semanal de los archivos en el sistema. Actualmente, las recaudaciones por dividendos son traspasadas a la securitizadora en forma diaria y su integridad y consistencia es verificada antes de ser ingresada al sistema. En caso de error, la información es devuelta al administrador. El ambiente de control por parte de la matriz incluye la realización periódica de auditorías tanto internas, como externas. La entidad cuenta con reportes a terceros relativos a la evolución de morosidad y estadísticas de prepago, entre otros. Estos se cargan periódicamente en la página Web del banco y están disponibles para los inversionistas y otros usuarios. 4

5 SANTANDER S.A. SOIEDAD SEURITIZADORA 8º PAT. SEPARADO Serie (Subordinada) PROYEIÓN DE FLUJO DE AJA obertura holgada bajo escenarios de estrés acordes con la clasificación otorgada Situación de los activos de respaldo Al 31 de marzo de 2017 Valor Par UF aja operacional UF aja no operacional UF Escenarios de estrés Supuestos LH Probabilidad de Incumplimiento* 33% Pérdida de Valor de la Vivienda 5 Prepago anual** 16% Supuestos MHE Probabilidad de Incumplimiento* 16% Pérdida de Valor de la Vivienda 49% Prepago anual** 2 *En número de operaciones sobre cartera actual **Medido sobre saldo vigente aracterísticas de los bonos Original Serie A B Saldo Insoluto (UF) Tasa emisión (%) 6,25 6,25 6,75 Plazo (años) 20,75 20,75 20,75 Pagos Trimestrales Vencimiento Gracia Interés(años) ,5 Gracia Amortización (años) ,5 Número de títulos SI por lámina (UF) Rescate ontemplan Las proyecciones de flujo de caja tomaron como punto de partida la situación de activos al 31 de marzo de Luego, se calculan mes a mes los excedentes del periodo, considerando los gastos de la estructura y el compromiso de pago de cupones. Los excesos de caja en el patrimonio separado no suponen rentabilidad real. Para mayor detalle respecto de la metodología de clasificación, proyecciones de flujo de caja y sensibilizaciones vea Anexos. Los escenarios de estrés asignados por categoría de riesgo se muestran en el cuadro adjunto, estos incluyen caídas de contratos por morosidad, prepagos voluntarios, plazos y valores de recuperación de las viviendas. Para todos los escenarios se establece que una crisis crediticia se inicia el mes 1 desde la fecha de corte y se prolonga por 36 meses. Al mismo tiempo la tasa de prepago proyectado se reduce en un 5 durante la aplicación de la crisis, se supone un plazo de recupero de las viviendas de 30 meses y los costos de liquidación son del 2 y 13% sobre el saldo insoluto de las operaciones al inicio de la mora, para leasing y mutuos, respectivamente. En particular, más allá de las sensibilizaciones usualmente aplicadas por Feller Rate, en este caso se sensibilizaron los plazos de recuperación asociados a activos fallidos y la probabilidad de incumplimiento, debido al desempeño observado. Bonos La emisión de bonos fue por un total de UF dividido en tres series. La serie A por un monto de UF , serie B por UF y la serie (subordinada) por UF Todas las series con un plazo original de 20,75 años. Las series A y B pagan intereses y amortizan capital de manera trimestral, diferenciándose sólo en el corte. En tanto, la serie será pagada en una sola cuota, con capitalización de intereses, al vencimiento de las series senior. Las series A y B se pueden rescatar con el producto de prepagos voluntarios y recuperaciones de activos fallidos. En tanto, la serie contempla rescates en la medida que, en el mes de julio de cada año y a partir de julio de 2007, se generen excedentes operacionales por sobre UF en adición a los registrados en esta última fecha, siempre y cuando la suma recién señalada supere las UF onforme lo informado por la securitizadora el monto contabilizado en julio de 2007 equivale a UF y hasta la fecha no se ha registrado ningún prepago de la serie. Las características actuales del bono se muestran en la tabla adyacente. Actual Serie A B Saldo Insoluto (UF) Tasa Emisión (%) 6, ,75 Plazo (años) Pagos Trimestrales Vencimiento Gracia interés(años) 0 0 5,5 Gracia Amortización(años) 0 0 5,5 Número de títulos SI por lámina (UF) Rescate Registran No registra 5

6 ón ANEXOS SANTANDER S.A. SOIEDAD SEURITIZADORA. 8º PAT. SEPARADO Inicial Jul-08 Jul-09 Jul-10 Jul Ago Jul Jul Jul Jul Jul-17 Series A y B AA AA Serie (Subordinada) onsideraciones metodológicas y de flujo de caja Metodología La metodología de Feller Rate considera un ajuste a la cartera de activos, de modo de reflejar sus pérdidas potenciales ante una eventual crisis económica. La magnitud de la crisis es mayor mientras más alta sea la clasificación de riesgo. Así, los supuestos correspondientes a un escenario son más exigentes que para uno AA. A su vez, los asociados a un escenario AA son más exigentes que para un escenario A. Para el seguimiento de los patrimonios separados, se contemplan ajustes a la cartera y estimación de incumplimientos residuales, conforme a lo estimado para otorgar la clasificación inicial y los incumplimientos reales registrados a la fecha de corte. No obstante, si el desempeño histórico del portafolio no se ajusta a las proyecciones iniciales, los índices se modifican conforme al comportamiento registrado. La estimación de pérdidas depende del perfil promedio de las garantías asociadas a la cartera vigente. Para cada revisión de los bonos de securitización, se proyectan los flujos de caja considerando ajustes acordes al desempeño, la información actualizada disponible y los cambios en las características de la cartera: saldos insolutos, relaciones deuda-garantía, comportamiento de morosidad y prepagos de los activos de respaldo; saldo en las cuentas de reservas; y saldo de los títulos de deuda. La metodología requiere para bonos de securitización que los flujos proyectados de ingresos de los activos, netos de pérdidas y gastos, sean capaces de soportar en cada periodo, los egresos generados por el pago de los bonos. Esto debe cumplirse no sólo para los flujos estimados en condiciones normales, sino también para los esperados en condiciones de crisis, incluyendo situaciones de prepagos voluntarios. omparación de flujos de caja Para las proyecciones de los flujos de caja de los activos se siguen las etapas que a continuación se indican: Se proyectaron los flujos esperados de dividendos y aportes a partir de la fecha de corte; Se calculó la cantidad de operaciones fallidas sobre la base de los supuestos. Luego, se aplicaron al flujo de caja estimado a partir del mes trece, desde la fecha de referencia, en forma lineal y durante 36 meses. Se estimaron las recuperaciones producto de la liquidación de las garantías asociadas a los activos fallidos. A partir del mes 18 de producido el incumplimiento en el caso de los mutuos y a partir del mes 15 en el caso de los contratos de leasing habitacional. Se estimaron los eventuales pagos de Tesorería por concepto de garantía crediticia para las operaciones con Subsidio Habitacional. on el producto de las recuperaciones y prepagos de activos se realizaron sorteos de bonos o reinversión en activos, según lo establecido en el contrato de emisión. Se obtuvo una proyección depurada de ingresos antes de gastos. Se estimaron los diversos componentes de gastos para cada período: auditoría externa, representante de los tenedores de bonos, custodia de títulos, administración de activos y del patrimonio separado, clasificación de riesgo y otros. Se obtuvo un flujo de ingresos de la cartera de activos, neto de gastos. Los flujos de ingresos ajustados a estos supuestos son los que Feller Rate ha considerado para las proyecciones de flujo de caja. Sobre la base de sus tablas de desarrollo, se proyectaron los flujos de servicio de los bonos. Para verificar si la estructura de activos soporta el servicio de éstos, se compararon los flujos netos de cartera fallida y gastos de los activos y los flujos de los bonos y: Se tomó en cuenta el saldo en la cuenta ingresos operacionales y en la cuenta de fondos acumulados de pagos extraordinarios a la fecha de corte; Se obtuvieron, mes a mes, los excedentes o déficit del período; Se proyectó el comportamiento del excedente acumulado o fondo de reserva sobre la base de: la reserva del período anterior, los excedentes del período y rescates permitidos, en conformidad con los resguardos establecidos en el contrato de emisión. En general, para alcanzar una determinada clasificación, la estructura de activos y pasivos debe implicar que siempre se pueda cumplir con los resguardos del contrato de emisión. Esto es, en el caso específico de la emisión en análisis, que siempre la reserva debe ser no negativa. Sensibilizaciones Los flujos de caja resultantes se sensibilizaron ante distintas situaciones de prepagos voluntarios, caídas de contratos por morosidad, plazos y valores de recuperación de las viviendas, y costos de reemplazo de prestadores de servicios ajustados a los de mercado. Los procedimientos de sustitución de activos, rescate y sorteo de bonos contemplados en el contrato de emisión, aseguran aceptablemente el pago de los cupones restantes de las series senior en las condiciones pactadas. 6

7 ón ANEXOS SANTANDER S.A. SOIEDAD SEURITIZADORA. 8º PAT. SEPARADO Administradores Primarios de Activos La opinión de oncreces, principal administrador del Patrimonio separado, está disponible en sección Instituciones financieras. En tanto, en adelante se presenta información del otro administrador. Administradora de Mutuos Hipotecarios Hogar y Mutuos La administradora inició sus operaciones en Su objetivo principal es otorgar y administrar mutuos hipotecarios endosables a personas de ingresos medios y medios-bajos. Hogar y Mutuos gestiona más de mutuos, correspondiendo casi en su totalidad a administración por cuenta de terceros. La administradora genera los avisos de pago de dividendos, en tanto la recaudación se hace en la oficina principal, Servipag y Banco Estado. A inicios de 2005, la entidad realizó cambios en la administración y llevó a cabo un proceso de reestructuración interna, para ajustarse a un menor nivel de actividad. Posteriormente, implementó un nuevo sistema de administración de cartera que otorga un mayor grado de automatización, especialmente en el tratamiento de las remesas y en las alertas que entrega cuando un cliente entra en mora. on todo, el período de ajuste repercutió en una inestabilidad de sus indicadores de mora, que se suma a un desfavorable comportamiento histórico. Lo anterior, repercute también en el desempeño de las operaciones que administra a cuenta de Santander Sociedad Securitizadora, que han registrado niveles de morosidad que se comparan negativamente con otros portafolios de similares características. En general, los procedimientos de cobranza y seguimiento están documentados y en el último tiempo, se reforzaron. El proceso de cobranza comienza al primer día de vencimiento de la cuota y se realiza en forma interna, externalizándose a partir del día 26. Al segundo mes del vencimiento, por orden de la administradora, Dicom envía una carta al deudor, en la que le informa que de no pagar en los próximos 15 días será incorporado en su base de datos de morosos. Al cuarto mes, se da aviso del comienzo la cobranza judicial en los próximos 30 días, a no ser que la mora sea cancelada. La opinión de las entidades clasificadoras no constituye en ningún caso una recomendación para comprar, vender o mantener un determinado instrumento. El análisis no es el resultado de una auditoría practicada al emisor, sino que se basa en información pública remitida a la Superintendencia de Valores y Seguros, a las bolsas de valores y en aquella que voluntariamente aportó el emisor, no siendo responsabilidad de la clasificadora la verificación de la autenticidad de la misma. La información presentada en estos análisis proviene de fuentes consideradas altamente confiables. Sin embargo, dada la posibilidad de error humano o mecánico, Feller Rate no garantiza la exactitud o integridad de la información y, por lo tanto, no se hace responsable de errores u omisiones, como tampoco de las consecuencias asociadas con el empleo de esa información. Las clasificaciones de Feller Rate son una apreciación de la solvencia de la empresa y de los títulos que ella emite, considerando la capacidad que ésta tiene para cumplir con sus obligaciones en los términos y plazos pactados. 7