Feller-Rate INFORME DE CL A S IFICACIÓN. Santander S.A. Sociedad Securitizadora Sexto Patrimonio Separado. Agosto

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1 INFORME DE CL A S IFICACIÓN Feller-Rate Strategic Affíliate of Standard & Poor s INFORME DE CLASIFICACIÓN Santander S.A. Sociedad Securitizadora Agosto Los informes de calificación elaborados por Feller Rate son publicados anualmente. La información presentada en estos análisis proviene de fuentes consideradas altamente confiables. Sin embargo, dada la posibilidad de error humano o mecánico, Feller Rate no garantiza la exactitud o integridad de la información y, por lo tanto, no se hace responsable de errores u omisiones, como tampoco de las consecuencias asociadas con el empleo de esa información. Es importante tener en consideración que las clasificaciones de riesgo de Feller Rate no son, en caso alguno, una recomendación para comprar, vender o mantener un determinado título, valor o póliza de seguro. Si son una apreciación de la solvencia de la empresa y de los títulos que ella emite, considerando la capacidad que esta tiene para cumplir con sus obligaciones en los términos y plazos pactados. Prohibida la reproducción total o parcial sin la autorización escrita de Feller Rate.

2 INFORME DE SEGUIMIENTO Feller-Rate SANTANDER S.A. SOCIEDAD SECURITIZADORA SERIES A Y B SERIE C Contactos: Matthias Casanello, Marcelo Arias; Fono: 56 (2) Clasificaciones Diciembre 2006 Diciembre 2007 Julio 2008 Bonos Series A y B AA AA AA Bonos Serie C (Subordinada) C C C AA C ESTRUCTURA Títulos: Bonos de securitización Emisor: Santander S.A. Sociedad Securitizadora Fecha escrituras de emisión: 15 de enero de 2001 y 21 de febrero de 2001 (complementaria) Monto emisión original: Serie A: UF ; Serie B: UF25.000; Serie C: UF27.000; Total: UF Monto emisión residual: Serie A: UF ; Serie B: UF ; Serie C: UF ; Total: UF Plazo inicial: Serie A, B y C: 25 años Plazo residual: Serie A, B y C: 17,8 años Tasa de interés bonos: Series A, B: 6,3%; Serie C: 7,3% Colateral inicial: 582 MHE con valor par de UF ; 181 CLH directo con valor par de UF Colateral actual: 473 MHE con valor par de UF ; 130 CLH directo con valor par de UF Tasa de interés promedio de los activos: MHE: 10,8%; CLH directo: 12,7% Originadores y administradores primarios: Hipotecaria Concreces, Concreces Leasing, Penta Hipotecario, Hogar y Mutuos Administrador maestro: Santander S.A. Sociedad Securitizadora Representante tenedores: BBVA Chile FUNDAMENTACION La clasificación asignada a los bonos senior obedece a la estructura financiera y operativa de la transacción, así como al nivel de sobrecolateralización actual en relación al comportamiento de los activos de respaldo. Salvo por lo observado en las recuperaciones de activos fallidos, el desempeño del colateral ha estado de acuerdo a lo proyectado. La administración de los diversos fondos del patrimonio separado ha sido adecuada y consistente con las políticas establecidas en el contrato de emisión. El análisis de flujos de caja evidencia resultados coherentes con una categoría de riesgo AA. Los niveles de morosidad de la cartera consolidada son favorables, con una tendencia a disminuir durante el último tiempo, influida en buena medida por una reducción en la mora de 4 o más cuotas. Al segmentar por originador, se observa un mejor comportamiento y control en las carteras de Hipotecaria Concreces y Concreces Leasing. Desde la perspectiva de recuperaciones de activos fallidos, los promedios de desvalorizaciones de vivienda y plazos de recuperación son superiores a los supuestos inicialmente. No obstante, éstos se ven afectados por casos antiguos y los niveles de incumplimiento aún son relativamente bajos. Los prepagos de ambas carteras presentan niveles y evolución controlados, acordes a lo registrado en portafolios de perfil similar. Con todo, dados los cambios estructurales a nivel de industria, la evolución del prepago esta siendo revisada permanentemente. Durante el año 2007, Concreces, quien mantiene la administración del 74% del colateral, vio mejorada su calificación como originador y administrador primario de activos a Más que Satisfactorio por parte de Feller Rate. La entidad ha fortalecido su organización, generando estructuras operativas que se ajustan a su constante crecimiento. Ello, junto con sus sistemas de información y procesos de auditoria interna, permiten asegurar el cumplimiento de las políticas y procedimientos, con riesgos relativamente controlados. Los fondos recaudados por prepagos y recuperaciones han sido destinados al rescate anticipado de deuda preferente. Así, a marzo de 2008 el prepago acumulado de las series preferentes, alcanzaba un monto aproximado de UF Por su parte, los costos del patrimonio separado se han mantenido acotados a lo estipulado en la escritura de emisión. Principales Indicadores Dic.2005 Dic.2006 Dic.2007 Mar.2008 Morosidad dinámica* 1 cuota morosa 6,7% 6,0% 5,2% 5,3% 2 cuotas morosas 2,2% 3,6% 2,7% 3,8% 3 cuotas morosas 1,4% 1,6% 1,2% 1,3% 4 o más cuotas morosas 5,8% 3,6% 4,4% 3,7% Total morosos 16,2% 14,8% 13,4% 14,1% Incumplimiento potencial** Mora mayor a 180 días 3,9% 2,4% 1,8% 1,9% Incumplimientos reales 1,9% 3,3% 4,1% 4,1% Total incumplimiento potencial 5,8% 5,7% 5,9% 6,0% Prepagos totales acumulados*** 17,1% 19,2% 21,8% 22,3% * *Porcentaje respecto al nº de operaciones vigentes ** Porcentaje respecto al nº de operaciones iniciales de la cartera *** Porcentaje respecto al valor par inicial de la cartera SECURITIZACION SANTANDER S.A. SOCIEDAD SECURITIZADORA AGOSTO

3 DESEMPEÑO DEL COLATERAL Características del colateral A continuación se presenta un resumen con las principales características de las operaciones vigentes a la fecha: Originador / Adminitrador Resumen de la Cartera (A marzo de 2008) Hipotecaria Concreces Penta HYM Total CLH Concreces Leasing Valor Par (UF) Número de operaciones vigentes Saldo insoluto actual (UF) (*) Garantía (UF) (*) Tasa de interés anual (%)(*) 10,8% 10,9% 10,4% 10,8% 12,7% Plazo residual (meses) (*) Saldo insoluto actual / Garantía (%) (*) 50,3% 52,0% 57,0% 51,7% 67,9% (*) Los valores son promedios ponderados por saldo insoluto MHE Morosidad de la cartera En los gráficos siguientes se presenta la evolución de la morosidad separada por tipo de activo, para el período comprendido entre mayo de 2001 y marzo de Evolución Morosidad de la Cartera de Mutuos Hipotecarios Endosables (En porcentaje, medida sobre el número de operaciones) 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% Feb-08 Nov-07 Ago-07 May-07 Feb-07 Nov-06 Ago-06 May-06 Feb-06 Nov-05 Ago-05 May-05 Feb-05 Nov-04 Ago-04 May-04 Feb-04 Nov-03 Ago-03 May-03 Feb-03 Nov-02 Ago-02 May-02 Feb-02 Nov-01 Ago-01 May-01 1 cuota morosa 2 cuotas morosas 3 cuotas morosas 4 o más cuotas morosas Total Morosos La morosidad del portafolio de mutuos se aprecia estable y controlada en todos sus tramos, evolucionando con algunas mejorías en el último tiempo. A marzo de 2008, la mora total y de 4 o más aportes eran de 16,6% y 4,5%, respectivamente. En los gráficos siguientes se presenta la evolución de la morosidad total y de cuatro o más dividendos de la cartera de mutuos, separada por administrador primario. En ellos se observa que los índices de morosidad en las operaciones de Concreces, que representan dos tercios del portafolio de mutuos, han sido consistentemente bajos. En contraposición, las otras dos carteras presentan niveles de mo- SECURITIZACIÓN SANTANDER S.A. SOCIEDAD SECURITIZADORA AGOSTO

4 rosidad relativamente elevados, en todos sus rangos, lo cual ha sido más notorio en las operaciones de Hogar y Mutuos, si bien la diferencia con la cartera de Penta ha tendido a disminuir. 70% Comparación mora total de mutuos por administrador (En porcentaje, medida sobre el número de operaciones de cada cartera administrada) 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Feb-08 Nov-07 Ago-07 May-07 Feb-07 Nov-06 Ago-06 May-06 Feb-06 Nov-05 Ago-05 May-05 Feb-05 Nov-04 Ago-04 May-04 Feb-04 Nov-03 Ago-03 May-03 Feb-03 Nov-02 Ago-02 May-02 Feb-02 Nov-01 Ago-01 May-01 Hogar y Mutuo Concreces Penta Hipotecaria Comparación mora de mutuos de cuatro o más cuotas por administrador (En porcentaje, medida sobre el número de operaciones de cada cartera administrada) 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% Feb-08 Nov-07 Ago-07 May-07 Feb-07 Nov-06 Ago-06 May-06 Feb-06 Nov-05 Ago-05 May-05 Feb-05 Nov-04 Ago-04 May-04 Feb-04 Nov-03 Ago-03 May-03 Feb-03 Nov-02 Ago-02 May-02 Feb-02 Nov-01 Ago-01 May-01 Hogar y Mutuo Concreces Penta Hipotecaria SECURITIZACIÓN SANTANDER S.A. SOCIEDAD SECURITIZADORA AGOSTO

5 Evolución Morosidad de la Cartera de Contratos de Leasing Habitacional (En porcentaje, medida sobre el número de operaciones) 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% Feb-08 Nov-07 Ago-07 May-07 Feb-07 Nov-06 Ago-06 May-06 Feb-06 Nov-05 Ago-05 May-05 Feb-05 Nov-04 Ago-04 May-04 Feb-04 Nov-03 Ago-03 May-03 Feb-03 Nov-02 Ago-02 May-02 Feb-02 Nov-01 Ago-01 May-01 1 cuota morosa 2 cuotas morosas 3 cuotas morosas 4 o más cuotas morosas Total Morosos La cartera de leasing registra una evolución favorable durante los últimos 2 años, influida por una disminución importante de las operaciones con 4 o más aportes morosos. De este modo, la morosidad total y de 4 o más representaban un 7,7% y 1,5% respectivamente. Cabe mencionar que el bajo número de activos que la conforman incide en que el comportamiento de las curvas sea menos uniforme. A marzo de 2008, el número de casos en cobranza judicial del portafolio global ascendía a 21, con un promedio de 17 cuotas en mora. El número de cuotas morosas se ve aumentado a causa de 2 contratos de Hogar y Mutuos que promedian entre ellos 80 cuotas en mora. El promedio de dividendos morosos para los contratos en cobranza judicial, descontando las 2 operaciones de mayor mora, se reduce a 11. Feller Rate compara el incumplimiento exigido inicialmente a la cartera con un estimador de incumplimiento potencial. Este indicador es definido como la suma en cada momento de los incumplimientos reales acumulados y los contratos en cartera con mora igual o mayor a 180 días sobre el número inicial de contratos. En los gráficos siguientes, se presenta el nivel de incumplimiento potencial de las carteras de mutuos y leasing. SECURITIZACIÓN SANTANDER S.A. SOCIEDAD SECURITIZADORA AGOSTO

6 Incumplimiento Potencial de la Cartera de Mutuos Hipotecarios Endosables (En porcentaje, medida sobre el número de operaciones original) 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% Feb-08 Nov-07 Ago-07 May-07 Feb-07 Nov-06 Ago-06 May-06 Feb-06 Nov-05 Ago-05 May-05 Feb-05 Nov-04 Ago-04 May-04 Feb-04 Nov-03 Ago-03 May-03 Feb-03 Nov-02 Ago-02 May-02 Feb-02 Nov-01 Ago-01 May-01 6 o más cuotas morosas Incumplimientos Reales Incumplimiento Potencial Nivel Teórico AA Original El incumplimiento potencial de la cartera de mutuos llegaba al 5,0% del número inicial de contratos, compuesto de 2,8% en incumplimientos reales y 2,2% en casos con mora de 6 o más cuotas. Si bien, el indicador registra una leve tendencia al alza, se encuentra en niveles controlados y acordes a lo observado en otras carteras de perfil similar. Incumplimiento Potencial de la Cartera de Contratos de Leasing Habitacional (En porcentaje, medida sobre el número de operaciones original) 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% Feb-08 Nov-07 Ago-07 May-07 Feb-07 Nov-06 Ago-06 May-06 Feb-06 Nov-05 Ago-05 May-05 Feb-05 Nov-04 Ago-04 May-04 Feb-04 Nov-03 Ago-03 May-03 Feb-03 Nov-02 Ago-02 May-02 Feb-02 Nov-01 Ago-01 May-01 6 o más cuotas morosas Incumplimientos Reales Incumplimiento Potencial Nivel Teórico AA Original El incumplimiento potencial de la cartera de leasing llegaba a marzo de 2008 al 7,7% del número inicial de contratos. Aquí cabe destacar el trasvasije entre contratos de alta mora e incumplimientos reales que se ha dado en los últimos años. Prepago de operaciones, remates e incorporaciones En el siguiente gráfico se presenta la evolución del prepago acumulado en monto para las operaciones de leasing habitacional y los contratos de mutuos hipotecarios, entre mayo de 2001 y marzo de SECURITIZACIÓN SANTANDER S.A. SOCIEDAD SECURITIZADORA AGOSTO

7 Prepago Acumulado Segmentado por Tipo de Activo (En porcentaje, medida sobre el valor par inicial) 25% 20% 15% 10% 5% 0% Feb-08 Nov-07 Ago-07 May-07 Feb-07 Nov-06 Ago-06 May-06 Feb-06 Nov-05 Ago-05 May-05 Feb-05 Nov-04 Ago-04 May-04 Feb-04 Nov-03 Ago-03 May-03 Feb-03 Nov-02 Ago-02 May-02 Feb-02 Nov-01 Ago-01 May-01 Mutuos Leasing A la fecha de corte de la información, se han acumulado 165 prepagos totales y 22 prepagos parciales por un total de UF y UF 3.851, respectivamente. Los prepagos acumulados correspondían a un 22,3% del valor par inicial de la cartera global. Al segmentar la cartera por tipo de activo, no se aprecian grandes diferencias en el comportamiento del prepago. El nivel acumulado de la cartera de mutuos registra un incremento acorde a lo observado en carteras de segmentos comparables. Al segmentar por originador, se observa que el nivel de prepagos se mantiene relativamente bajo en los contratos de Concreces y de Hogar y Mutuos, siendo algo más elevado el de Penta Hipotecario. Por su parte, el nivel acumulado de prepagos del portafolio de leasing registró su mayor alza durante el año Si bien el prepago de la cartera ha sido superior a lo registrado por otros portafolios de leasing, se encuentra en línea con lo observado en otras carteras originadas por Concreces Leasing. Los niveles de prepago tanto en las operaciones de mutuos como de leasing responden a un fenómeno global a nivel del mercado hipotecario, en razón de la fuerte caída en las tasas de interés en años recientes, la eliminación del impuesto de timbres y estampillas para el refinanciamiento y la actual expectativa generalizada de una evolución al alza de las tasas de interés. Debido a esto, la evolución del prepago está siendo revisada permanentemente, con ajustes en las proyecciones que reflejen lo observado en el último tiempo. A la fecha se han registrado 30 remates y términos de contratos. El monto total de las recuperaciones a marzo de 2008 ascendía a UF , de las cuales UF correspondían a mutuos hipotecarios y UF a contratos de leasing habitacional; correspondiendo a un 66% del saldo insoluto a la fecha de la primera mora. Los parámetros de recupero, relativos a la pérdida de valor de la vivienda y los tiempos de liquidación, tanto para la cartera de mutuos como de leasing, han sido superiores a los supuestos iniciales. Para el portafolio de mutuos, se ha observado una pérdida de valor de vivienda del 56% y un tiempo de liquidación de las viviendas promedio de 42 meses. Por SECURITIZACIÓN SANTANDER S.A. SOCIEDAD SECURITIZADORA AGOSTO

8 su parte, los contratos de leasing habitacional presentan indicadores de pérdida de valor de vivienda de 36% y tiempo de liquidación de 33 meses. Si bien, registran niveles más moderados, éstos siguen siendo altos. En todo caso, cabe destacar que los promedios se han visto afectados por casos antiguos y los niveles de incumplimiento son relativamente bajos. Los fondos provenientes de prepagos y recuperación de garantías se han destinado al rescate anticipado de deuda senior por un monto de UF , correspondientes a 22 láminas de la serie A y 5 de la serie B. Inversiones Durante la vigencia del patrimonio separado, los recursos han sido invertidos en pactos otorgados por Santander Santiago Agente de Valores. La securitizadora lleva un benchmark, existiendo un registro histórico con cotizaciones de dos o tres agentes de la plaza para tomar las decisiones de inversión. La política de inversión seguida por la securitizadora se ha ceñido a lo establecido en el contrato de emisión. ADMINISTRACION Y CONTROL Administración primaria Hasta la fecha, la administración de los activos continúa en manos de sus originadores: Hipotecaria Concreces, Penta Hipotecario, Administradora de Mutuos Hipotecarios Hogar y Mutuos y Concreces Leasing Habitacional. La recaudación de las cuotas está en manos de cada administradora, con una entidad bancaria como intermediario. Concreces Leasing e Hipotecaria Concreces (Concreces) Concreces vio mejorada su clasificación como originador y administrador primario de activos a Más que Satisfactorio por Feller Rate. La entidad posee experiencia en la administración de cartera a terceros. En la actualidad administra portafolios para terceros, correspondientes a mutuos hipotecarios endosables y contratos de leasing habitacional securitizados y a mutuos hipotecarios endosados a compañías de seguros de vida. El fuerte crecimiento experimentado en los últimos años, así como las perspectivas de crecimiento futuro, han requerido modificaciones en el área de administración de activos. Dichas modificaciones han sido implementadas por la administración en forma adecuada y han significado efectuar importantes inversiones en tecnología y sistemas así como también reforzar las estructuras. El área de administración, que agrupa las gestiones de recaudación, cobranza prejudicial y judicial y el servicio de atención a los clientes, está a cargo de la subgerencia de operaciones. La empresa da especial énfasis a la administración directa de carteras de activos para terceros. Para esto, el área se divide en tres jefaturas, estas son: administración de cartera, administración de securitización y normalización. Su sistema de administración de activos le otorga un alto nivel de automatización a sus procesos y le provee importantes mecanismos de control para el cumplimiento de las políticas y procedimientos de administración y cobranza. SECURITIZACIÓN SANTANDER S.A. SOCIEDAD SECURITIZADORA AGOSTO

9 La recaudación se realiza a través de cajas propias (en Santiago y La Serena) y mediante Banco de Chile y SERVIPAG, entidades con experiencia en el manejo de grandes volúmenes de pago y que le otorgan una extensa cobertura geográfica. Concreces ha logrado importantes avances operacionales en conjunto con ambas entidades recaudadoras, con el objetivo de mejorar el flujo de información de recaudación y aumentar las facilidades de pago a los clientes. Actualmente los cargos se realizan de manera automática a las distintas carteras según corresponda y los clientes pueden pagar su aporte sólo presentando su número de RUT. La unidad de normalización realiza la gestión de los deudores morosos hasta 75 días del vencimiento de los aportes. El equipo cuenta con ejecutivos de normalización en distintas sucursales con el objetivo de lograr una cobertura necesaria para controlar la morosidad. Las gestiones realizadas van desde la cobranza preventiva y el envío de cartas de cobranza, hasta la cobranza en terreno. Durante 2006, se potenció la unidad incorporando tres nuevos ejecutivos de Normalización. La entidad adquirió un nuevo sistema de cobranza Sitrel, que le permitirá administrar los procesos y políticas de cobranza en forma eficiente, contando con la información y herramientas adecuadas para maximizar la recuperación de sus carteras manteniendo controlada la relación riesgo-retorno. De la misma forma, será una importante fuente de retroalimentación a sus políticas de crédito. El deudor que supera los 75 días de mora, se envía a cobranza judicial externa, con seguimiento interno por parte de la empresa. Desde 2004, el proceso de cobranza judicial se realiza de manera centralizada para lograr una mayor eficiencia operativa. La administración ha realizado ajustes permanentes al proceso de cobranza judicial además de importantes avances en tecnología y automatización de los procesos. Ello ha redundado en importantes disminuciones en los plazos de solución de casos. Actualmente, los procesos de recuperación demoran en promedio nueve meses y el plazo de la posterior venta o recolocación de las viviendas está en torno a los cinco meses. La emisión, recaudación y seguimiento de la morosidad están automatizados a través del sistema de administración de cartera. El proceso de cobranza fue fortalecido con mayores controles y seguimiento. La tecnología y el fortalecimiento de las estructuras han sido esenciales en la adaptación a mayores volúmenes de actividad. Como parte del proceso de fortalecimiento de la administración de activos, la empresa creó una unidad de atención exclusiva a clientes, como también de servicio de post-venta en las Regiones Cuarta, Quinta y Metropolitana. El objetivo de este servicio es cautelar el valor de los inmuebles para que la garantía mantenga su valor y asesorar a los deudores en aspectos relacionados con la propiedad que adquirieron. Penta Hipotecario Durante 2003, la sociedad enfrentó un proceso de profunda transformación que involucró cambios en la administración, reorientación de mercado objetivo hacia el segmento ABC1 y dependencia de la compañía de seguros de vida del grupo Penta. Lo anterior, implicó readecuar y fortalecer sus procedimientos de originación y administración de activos, como también integrar sus sistemas y realizar SECURITIZACIÓN SANTANDER S.A. SOCIEDAD SECURITIZADORA AGOSTO

10 desarrollos adicionales, como el diseño de un sistema de work-flow y un sistema para el producto hipotecario. Así, la gestión del producto hipotecario se integró al esquema de administración única de Penta Vida. En este contexto, las gestiones de cobranza se realizan de forma centralizada para todas las líneas de producto de la compañía de seguros. La emisión de dividendos, se realiza en forma automática, siendo enviado por correo a los deudores. La empresa esta estudiando cambiar el servicio de correspondencia e incorporar medios electrónicos en la medida de lo posible (dependiendo del tipo de deudor). Servipag y el Banco de Chile como banco concentrador de recaudaciones- le provee el servicio de recaudación de los dividendos al día y hasta 15 días después de vencido el plazo de pago. Ambas entidades tienen experiencia en la administración de grandes volúmenes de pago. Además, Penta promueve la utilización de sistemas de pagos automático (PAC). Este medio de pago es más relevante en la cartera originada con posterioridad a su integración a Penta Vida. La cobranza prejudicial está a cargo de SERVINCO, que genera información diaria de recaudación por parte de ellos, y realiza la actualización semanal de los antecedentes de los deudores morosos, con el objetivo de evaluar y controlar la gestión de cobranza más estrechamente. El servicio de SERVINCO incluye llamada telefónica, aviso por correspondencia, convenios para actualizar los dividendos impagos, antecedentes del retraso e informes de gestión de los deudores en mora. Como parte de seguimiento de la cartera se realizan reuniones mensuales. Los deudores en cobranza judicial se traspasan a un estudio de abogados externo. Para llevar un seguimiento más estrecho de los procesos, se está diseñando e implementando un nuevo procedimiento de control de la gestión legal. La cobranza de los deudores en mora es similar a la del mercado. El deudor moroso recibe telegramas y llamadas telefónicas en el primer mes de atraso. Al segundo mes se le envía un aviso de cobranza prejudicial y se informa a DICOM. Al tercer dividendo impago se informa al deudor del envío a cobranza judicial. Puede gestionarse con el deudor la documentación de la deuda impaga, si el plan es coherente a su capacidad de pago, u ofrecerle la propiedad en venta. El comité de cobranza se reúne mensualmente y analiza la gestión de cobranza del período, así como los deudores con casos problemáticos. Administradora de Mutuos Hipotecarios Hogar y Mutuos La administradora inició sus operaciones en Su objetivo principal es otorgar y administrar mutuos hipotecarios endosables a personas de ingresos medios y medios-bajos. Hogar y Mutuos gestiona del orden de mutuos, correspondiendo casi en su totalidad a administración por cuenta de terceros. La administradora genera los avisos de pago de dividendos, en tanto la recaudación se hace en la oficina principal, Servipag y Banco Estado. A inicios de 2005, la entidad realizó cambios en la administración y llevó a cabo un proceso de reestructuración interna, para ajustarse a un menor nivel de actividad. Recientemente implementó un nuevo sistema de administración de cartera que otorga un mayor grado de automatización, especialmente en el tratamiento de las remesas y en las alertas que entrega cuando un cliente entra en mora. Con SECURITIZACIÓN SANTANDER S.A. SOCIEDAD SECURITIZADORA AGOSTO

11 todo, el período de ajuste repercutió en una inestabilidad de sus indicadores de mora, que se suma a un desfavorable comportamiento histórico. Lo anterior, repercute también en el desempeño de las operaciones que administra a cuenta de Santander S.A. Sociedad Securitizadora, que han registrado niveles de morosidad que se comparan negativamente con otros portafolios de similares características. En general, los procedimientos de cobranza y seguimiento están documentados y en el último tiempo, se reforzaron. La cobranza prejudicial comienza al primer día de vencimiento de la cuota mediante llamadas telefónicas. Al segundo mes del vencimiento, por orden de la administradora, Dicom envía una carta al deudor, en la que le informa que de no pagar en los próximos 30 días será incorporado en su base de datos de morosos. Al cuarto mes, se da aviso del comienzo la cobranza judicial en los próximos 30 días, a no ser que la mora sea cancelada. Administración maestra La Administración Maestra (Master Servicing) comprende la administración, control, monitoreo y generación de estadísticas sobre el desempeño del patrimonio separado. En este caso, es Santander S.A. Sociedad Securitizadora quien realiza esta labor, apoyada en los servicios de back-office que le brinda el Banco Santander Chile. La securitizadora finalizó la etapa de formalización y consolidación de sus procesos y mecanismos de control, y los procesos actuales se encuentran debidamente documentados en manuales. Dentro del plan de contingencia, se realiza el back up semanal de los archivos en el sistema. Actualmente, las recaudaciones por dividendos son traspasadas a la securitizadora en forma diaria y su integridad y consistencia es verificada antes de ingresarla al sistema. En caso de error, la información es devuelta al administrador. La securitizadora realiza un comité de seguimiento mensual de los patrimonios separados. En estas reuniones, se monitorean y analizan: la evolución de la morosidad, con especial atención en aquellas operaciones con mora mayor a 180 días; los casos de default, haciendo un seguimiento del proceso de recuperación de garantías; los niveles de prepago y la gestión de los administradores primarios. Dentro del proceso de seguimiento, también se efectúan proyecciones del flujo de caja de cada patrimonio separado, modelando ajustes y sensibilizando ante escenarios de stress. El ambiente de control por parte de la matriz incluye la realización periódica de auditorias, tanto internas como externas. La entidad ha logrado automatizar reportes a terceros relativos a la evolución de morosidad, estadísticas de prepago, entre otros. Estos se cargan periódicamente en la página Web del banco y están disponibles para los inversionistas y otros usuarios. La estructura administrativa de la entidad, apoyada en la plataforma de sistemas disponible a través del banco Santander Chile, debiera ser capaz de absorber el volumen de operaciones actual y proyectado PROYECCIONES DE FLUJO DE CAJA La metodología de Feller Rate considera un ajuste a la cartera de activos, de modo de reflejar sus pérdidas potenciales ante una eventual crisis económica. La magni- SECURITIZACIÓN SANTANDER S.A. SOCIEDAD SECURITIZADORA AGOSTO

12 tud de la crisis es mayor mientras más alta sea la clasificación de riesgo. Así, los supuestos correspondientes a un escenario AAA son más exigentes que para uno AA. A su vez, los asociados a un escenario AA son más exigentes que para un escenario A. Para seguimiento de los patrimonios separados, la metodología contempla ajustes a la cartera y estimación de incumplimientos residuales, conforme a lo estimado para otorgar la clasificación inicial y los incumplimientos reales registrados a la fecha de corte. No obstante, si el desempeño histórico del portafolio no se ajusta a las proyecciones iniciales, los índices se ajustan conforme al comportamiento registrado. La estimación de pérdidas depende del perfil promedio de las garantías asociadas a la cartera vigente. Flujos de caja Para cada revisión de los bonos de securitización, se proyectan los flujos de caja de acuerdo a los ajustes que la metodología de Feller Rate supone, considerando la información actualizada disponible y los cambios en las características de la cartera: saldos insolutos, relaciones deuda-garantía, comportamiento de morosidad y prepagos de los activos de respaldo; saldo en las cuentas de reservas; y saldo de los títulos de deuda. La metodología requiere para bonos de securitización que los flujos proyectados de ingresos de los activos, netos de pérdidas y gastos, sean capaces de soportar en cada periodo, los egresos generados por el pago bonos. Esto debe cumplirse no sólo para los flujos estimados en condiciones normales, sino también para los esperados en condiciones de crisis, incluyendo situaciones de prepagos voluntarios. Cartera de activos Para las proyecciones de los flujos de caja de los activos se siguieron las etapas que a continuación se indica: Se consideró como fecha corte el 31 de marzo de Se proyectaron los flujos esperados de dividendos y aportes a partir de la fecha de corte. Se calculó la cantidad de operaciones fallidas sobre la base de los supuestos. Luego, se aplicaron al flujo de caja estimado a partir del mes trece, desde la fecha de referencia, en forma lineal y durante 36 meses. Se estimaron las recuperaciones producto de la liquidación de garantías asociadas a los activos fallidos, a partir del mes 18 de producido el incumplimiento, para los contratos de mutuos, y a partir del mes 15 para las operaciones de leasing. Se estimaron los eventuales pagos de Tesorería por concepto de garantía crediticia para las operaciones con Subsidio Habitacional. Con el producto de las recuperaciones y prepagos se realizaron rescates de bonos o reinversión en activos, según lo establecido en el contrato de emisión. Se obtuvo una proyección depurada de ingresos antes de gastos. SECURITIZACIÓN SANTANDER S.A. SOCIEDAD SECURITIZADORA AGOSTO

13 Se estimaron los diversos componentes de gastos para cada período: auditoria externa, representante de los tenedores de bonos, custodia de títulos, administración de mutuos, clasificación de riesgo, administración maestra y otros. Se obtuvo un flujo de ingresos de la cartera de activos, neto de gastos. Los flujos de ingresos ajustados a estos supuestos son los que Feller Rate ha considerado para las proyecciones de flujo de caja. Bonos La emisión de bonos fue por un total de UF dividido en tres series. Las características de las series son las siguientes: Características de los bonos (A marzo de 2008) Serie A B C (Subordinada) Total Proporción monto original (%) 90,0% 4,8% 5,2% Monto original (UF) Proporción monto residual (%) 80,9% 4,5% 14,6% Monto residual (UF) Plazo original (años) 25,0 25,0 25,0 Plazo residual (años) 17,8 17,8 17,8 Tasa anual (%) 6,3% 6,3% 7,3% Comparación de flujos Sobre la base de sus tablas de desarrollo, se proyectaron los flujos de servicio de los bonos. Para verificar si la estructura de activos soporta el servicio de éstos, se compararon los flujos netos de cartera fallida y gastos de los activos y los flujos de los bonos y: Se tomó en cuenta el saldo de ingresos operacionales y de fondos acumulados de pagos extraordinarios y recuperaciones, al 31 de marzo de 2008, los que alcanzaban UF y UF 6.732, respectivamente. Se obtuvieron, mes a mes, los excedentes o déficit del período. Se proyectó el comportamiento del excedente acumulado o fondo de reserva sobre la base de: la reserva del período anterior, la rentabilidad de esa reserva y los excedentes del período, en conformidad con los resguardos establecidos en el contrato de emisión. En general, para alcanzar una determinada clasificación, la estructura de activos y pasivos debe implicar que siempre se pueda cumplir con los resguardos del contrato de emisión. Esto es, en el caso específico de la emisión en análisis, que siempre la reserva debe ser no negativa. Sensibilizaciones Los flujos de caja resultantes se sensibilizaron ante distintas situaciones de prepagos voluntarios, caídas de contratos por morosidad, plazos y valores de recuperación de las viviendas. Los procedimientos de sustitución de activos y sorteo de SECURITIZACIÓN SANTANDER S.A. SOCIEDAD SECURITIZADORA AGOSTO

14 bonos contemplados en el contrato de emisión, aseguran aceptablemente el pago de los cupones restantes de las series de bonos en las condiciones pactadas. A titulo de ejemplo, el pago de las series de bonos senior A y B resiste un escenario de estrés conjunto que: Para ambas carteras, se mantienen durante la proyección los niveles de prepago observados acordes con la historia del patrimonio separado. Se registra una crisis crediticia durante los primeros 36 meses de la proyección. Esto, asumiendo una caída total del 9% de la cartera vigente de mutuos y un 13% de la cartera vigente de leasing, con niveles de desvalorización de viviendas sobre los contratos fallidos del 45%. SECURITIZACIÓN SANTANDER S.A. SOCIEDAD SECURITIZADORA AGOSTO