Feller-Rate CLASIFICADORA DE RIESGO Strategic Affíliate of Standard & Poor s

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1 Strategic Affíliate of Standard & Poor s INFORME SEGUIMIENTO SANTANDER S.A. SOCIEDAD SECURITIZADORA Agosto 2003 Feller Rate mantiene una alianza estratégica con Standard & Poor s Credit Markets Services, que incluye un acuerdo de cooperación en aspectos técnicos, metodológicos, operativos y comerciales. Este acuerdo tiene como uno de sus objetivos básicos la aplicación en Chile de métodos y estándares internacionales de clasificación de riesgo. Con todo, Feller Rate es una clasificadora de riesgo autónoma, por lo que las clasificaciones, opiniones e informes que emite son de su responsabilidad. Los informes de clasificación elaborados por Feller Rate son publicados anualmente. La información presentada en estos análisis proviene de fuentes consideradas altamente confiables. Sin embargo, dada la posibilidad de error humano o mecánico, Feller Rate no garantiza la exactitud o integridad de la información y, por lo tanto, no se hace responsable de errores u omisiones, como tampoco de las consecuencias asociadas con el empleo de esa información. Es importante tener en consideración que las clasificaciones de riesgo de Feller Rate no son, en caso alguno, una recomendación para comprar, vender o mantener un determinado título, valor o póliza de seguro. Si son una apreciación de la solvencia de la empresa y de los títulos que ella emite, considerando la capacidad que esta tiene para cumplir con sus obligaciones en los términos y plazos pactados. Prohibida la reproducción total o parcial sin la autorización escrita de Feller Rate.

2 INFORME DE SEGUIMIENTO Feller-Rate SANTANDER S.A. SOCIEDAD SECURITIZADORA Contactos: Carolina Franco, Marcelo Arias; Fono: 56 (2) SERIES A Y B SERIE C AA C Clasificaciones Diciembre 2001 Diciembre 2002 Julio 2003 Bonos Series A y B AA AA AA Bonos Serie C (Subordinada) C C C ESTRUCTURA Títulos: Bonos de securitización Emisor: Santander S.A. Sociedad Securitizadora Fecha escritura de emisión: 21 de diciembre de 2000 Fecha 1ª escritura complementaria: 21 de febrero de 2001 Monto emisión original: Serie A: UF ; Serie B: UF ; Serie C (Subordinada): UF ; Total: UF Monto emisión residual: Serie A: UF ; Serie B: UF ; Serie C (Subordinada): ; Total: UF Plazo inicial: Serie A, B y C: 24,8 años Plazo residual: Serie A, B y C: 22,8 años Tasa de interés bonos: Series A, B: 6,3%; Serie C: 7,3% Colateral inicial: 582 MHE con valor par de UF ; 181 CLH directo con valor par de UF Colateral actual: 579 MHE con valor par de UF ; 178 CLH directo con valor par de UF Tasa de interés promedio de los activos al origen: MHE: 10,5%; CLH directo: 12,1% Originadores y Administradores Primarios: Hipotecaria Concretes, Concreces Leasing, Penta Hipotecario, Hogar y Mutuos Representante tenedores: Banco Bilbao Vizcaya Argentaria, Chile FUNDAMENTACION Durante el periodo de vigencia del patrimonio separado, el desempeño del colateral ha sido satisfactorio. De igual modo, los flujos provenientes de la cartera se han administrado de manera adecuada. Lo anterior, considerando los parámetros establecidos en el proceso de clasificación original y los distintos escenarios de stress a los que fue sometido el patrimonio. La morosidad ha aumentado desde el inicio del patrimonio. No obstante, se mantiene, en términos consolidados, dentro de los límites acordes con la clasificación asignada. Al segmentar por originadotes, se observa un mejor comportamiento en las operaciones de Hipotecaria Concreces y Concreces Leasing. A marzo de 2003, no se habían registrado remates ni términos de contrato, pero sí 23 prepagos totales y 2 prepagos parciales por un monto total de UF , que representa un 3,4% de la cartera inicial. Los fondos recaudados por prepagos han sido destinados a la sustitución de activos. Tanto los flujos de ingresos del patrimonio separado provenientes de los dividendos y aportes mensuales, como los ingresos por prepagos, han sido administrados de acuerdo con las políticas de inversión establecidas en el contrato de emisión. Los gastos del patrimonio separado se han mantenido acotados a lo estipulado en dicho contrato. Principales Indicadores Morosidad dinámica* Dic. 01 Dic. 02 Mar cuota morosa 7,3% 9,8% 10,9% 2 cuotas morosas 2,7% 3,2% 3,0% 3 cuotas morosas 1,0% 1,5% 1,6% 4 o más cuotas morosas 2,3% 4,1% 3,7% Total morosos 13,4% 18,5% 19,1% Incumplimiento potencial** Mora mayor a 180 días 1,3% 3,0% 2,6% Incumplimientos reales 0,0% 0,0% 0,0% Total incumplimiento potencial 1,3% 3,0% 2,6% Prepagos totales acumulados*** 0,7% 2,8% 3,4% * Porcentaje respecto al nº de operaciones vigentes ** Porcentaje respecto al nº de operaciones iniciales de la cartera *** Porcentaje respecto al valor par inicial de la cartera SECURITIZACION SANTANDER S.A. SOCIEDAD SECURITIZADORA AGOSTO

3 DESEMPEÑO DEL COLATERAL Características del colateral A continuación se presenta un resumen con las principales características de las operaciones vigentes a la fecha: Resumen de la Cartera (A marzo de 2003) MHE CLH directo Número de operaciones vigentes Saldo insoluto actual (*) Tasa de interés (*) 10,9% 12,1% Plazo residual meses (*) Deuda inicial/garantía 69,5% 90,1% Saldo insoluto actual/garantía 61,4% 87,9% (*) Los valores son promedios simples La cartera de mutuos está compuesta por operaciones originadas por Hipotecaria Concreces, Penta Hipotecario y Hogar y Mutuos. En monto, éstas representan el 53,5%, 33,9% y 12,6%, respectivamente. Morosidad de la cartera La morosidad se ha incrementado desde el inicio del patrimonio, pero se mantiene, en términos consolidados, dentro de límites acordes con la clasificación asignada. Los actuales niveles permiten a la estructura soportar escenarios de crisis asociados a la categoría de riesgo vigente. En los gráficos siguientes se presenta la evolución de la morosidad de la cartera de mutuos hipotecarios y leasing habitacional en número de operaciones, para el periodo comprendido entre agosto 2001 y marzo Evolución Morosidad de la Cartera de Mutuos Hipotecarios Endosables (En porcentaje, medida sobre el número de operaciones) 25,0% 20,0% 15,0% 10,0% 5,0% 0,0% Mar-03 Feb-03 Ene-03 Dic-02 Nov-02 Oct-02 Sep-02 Ago-02 Jul-02 Jun-02 May-02 Abr-02 Mar-02 Feb-02 Ene-02 Dic-01 Nov-01 Oct-01 Sep-01 Ago-01 1 cuota morosa 2 cuotas morosas 3 cuotas morosas 4 o más cuotas morosas Total morosos SECURITIZACIÓN SANTANDER S.A. SOCIEDAD SECURITIZADORA AGOSTO

4 En el gráfico se observa una tendencia creciente de la morosidad, que a marzo de 2003 alcanzaba aproximadamente el 20,0% de las operaciones vigentes. El comportamiento de la morosidad total está explicada principalmente por los casos de un dividendo en mora. Estos representan poco más del 50% del total de las operaciones en mora. La morosidad de cuatro o más cuotas se mantiene estable en un 4,1%. Evolución Morosidad de la Cartera de Contratos de Leasing Habitacional (En porcentaje, medida sobre el número de operaciones) 20,0% 18,0% 16,0% 14,0% 12,0% 10,0% 8,0% 6,0% 4,0% 2,0% 0,0% Mar-03 Feb-03 Ene-03 Dic-02 Nov-02 Oct-02 Sep-02 Ago-02 Jul-02 Jun-02 May-02 Abr-02 Mar-02 Feb-02 Ene-02 Dic-01 Nov-01 Oct-01 Sep-01 Ago-01 1 cuota morosa 2 cuotas morosas 3 cuotas morosas 4 o más cuotas morosas Total morosos La cartera de operaciones de leasing habitacional, evidencia una estabilización de la mora total durante los últimos dos trimestres. No obstante, también destaca una recomposición de la estrutucra de mora, con trasvasije de morosos de uno a dos aportes, situación que tiende a revertirse durante el último mes. A marzo 2003, un 16,3% de las operaciones estaban en mora, explicado principalmente por la mora de un aporte. Las operaciones con cuatro o más aportes morosos, si bien han aumentado, representan sólo un 2,2% del total de operaciones vigentes. En los siguientes cuadros se presenta un resumen de la evolución de la morosidad de la cartera separada por tipo de operación y administrador: SECURITIZACIÓN SANTANDER S.A. SOCIEDAD SECURITIZADORA AGOSTO

5 Hipotecaria Concreces Resumen Morosidad de la Cartera de Mutuos Hipotecarios Endosables (En número de operaciones) Dic.01 Jun.02 Dic.02 Mar.03 Nº % Nº % Nº % Nº % Al día (*) , , , ,.3 1 cuotas morosa 27 7,3 35 9, , ,5 2 cuotas morosas 6 1,6 2 0,5 5 1,4 9 2,4 3 cuotas morosas 1 0,3 2 0,5 2 0,5 1 0,3 4 o más cuotas morosas 4 1,1 7 1,9 4 1,1 2 0,5 Total morosos 38 10, , , ,7 Total operaciones vigentes Penta Hipotecario Dic.01 Jun.02 Dic.02 Mar.03 Nº % Nº % Nº % Nº % Al día (*) , , , ,1 1 cuota morosa 10 6,0 7 4,3 9 5,6 12 7,5 2 cuotas morosas 10 6,0 8 4,9 8 5,0 5 3,1 3 cuotas morosas 2 1,2 5 3,0 7 4,4 6 3,8 4 o más cuotas morosas 8 4,8 14 8,5 14 8,8 15 9,4 Total morosos 30 18, , , ,9 Total operaciones vigentes Hogar y Mutuos Dic.01 Jun.02 Dic.02 Mar.03 Nº % Nº % Nº % Nº % Al día (*) 35 67, , , ,8 1 cuota morosa 4 7,7 5 9,6 6 11,8 8 15,7 2 cuotas morosas 3 5,8 4 7,7 3 5,9 2 3,9 3 cuotas morosas 5 9,6 3 5,8 1 2,0 3 5,9 4 o más cuotas morosas 5 9,6 6 11,5 9 17,6 7 13,7 Total morosos 17 32, , , ,2 Total operaciones vigentes (*) Se consideran al día las cuotas pagadas dentro del mes de vencimiento Resumen Morosidad de la Cartera de Contratos de Leasing Habitacional (En número de operaciones) Contratos de Leasing Habitacional Dic.01 Jun.02 Dic.02 Mar.03 Nº % Nº % Nº % Nº % Al día (*) , , , ,7 1 cuota morosa 15 8,3 14 7,9 17 9,6 16 9,0 2 cuotas morosas 2 1,1 6 3,4 8 4,5 7 3,9 3 cuotas morosas 0 0,0 2 1,1 1 0,6 2 1,1 4 o más cuotas morosas 1 0,6 3 1,7 4 2,2 4 2,2 Total morosos 18 10, , , ,3 Total operaciones vigentes (*) Se consideran al día las cuotas pagadas dentro del mes de vencimiento De igual forma, en los gráficos siguientes se presenta la evolución de la morosidad total y de cuatro o más dividendos, separada por administrador primario. Tanto en los cuadros anteriores como en el gráfico siguiente, se observan claramente mayores índices de morosidad en las operaciones originadas y administradas por Penta y, sobre todo, Hogar y Mutuos para todos los rangos. SECURITIZACIÓN SANTANDER S.A. SOCIEDAD SECURITIZADORA AGOSTO

6 Comparación Mora por Administrador (En porcentaje, medida sobre el número de operaciones de cada cartera administrada) 45,0% 40,0% 35,0% 30,0% 25,0% 20,0% 15,0% 10,0% 5,0% 0,0% Mar-03 Feb-03 Ene-03 Dic-02 Nov-02 Oct-02 Sep-02 Ago-02 Jul-02 Jun-02 May-02 Abr-02 Mar-02 Feb-02 Ene-02 Dic-01 Nov-01 Oct-01 Sep-01 Ago-01 Total morosos - Concreces Total morosos - Penta Total morosos - HYM 20,0% 18,0% 16,0% 14,0% 12,0% 10,0% 8,0% 6,0% 4,0% 2,0% 0,0% Mar-03 Feb-03 Ene-03 Dic-02 Nov-02 Oct-02 Sep-02 Ago-02 Jul-02 Jun-02 May-02 Abr-02 Mar-02 Feb-02 Ene-02 Dic-01 Nov-01 Oct-01 Sep-01 Ago-01 4 o más cuotas morosas - Concreces 4 o más cuotas morosas - Penta 4 o más cuotas morosas - HYM Feller Rate compara el incumplimiento exigido inicialmente a la cartera con un estimador de incumplimiento potencial. Este indicador es definido como la suma en cada momento de los incumplimientos reales acumulados y los contratos en cartera con mora igual o mayor a 180 días. En el gráfico siguiente, se presenta el nivel de incumplimiento potencial de la cartera consolidada de mutuos y leasing. SECURITIZACIÓN SANTANDER S.A. SOCIEDAD SECURITIZADORA AGOSTO

7 Incumplimiento Potencial de la Cartera (En porcentaje, medida sobre el número de operaciones original) 20,0% 18,0% 16,0% 14,0% 12,0% 10,0% 8,0% 6,0% 4,0% 2,0% 0,0% Mar-03 Feb-03 Ene-03 Dic-02 Nov-02 Oct-02 Sep-02 Ago-02 Jul-02 Jun-02 May-02 Abr-02 Mar-02 Feb-02 Ene-02 Dic-01 Nov-01 Oct-01 6 o más cuotas morosas Nivel teórico AA El incumplimiento potencial alcanza un 2,6% de la cartera total y corresponde únicamente a las operaciones con 6 o más cuotas en mora, dado que no se han registrado remates ni términos de contrato. El nivel del indicador está en línea con lo estimado para un escenario similar al actual y está por debajo del incumplimiento exigido para un escenario de crisis severa. A marzo 2003, el 5,6% de la cartera se encontraba en cobranza judicial. En promedio, los contratos en este proceso, presentaban una mora de 10 cuotas impagas, con un máximo de 23. Prepago de operaciones, remates e incorporaciones Los niveles observados de prepagos son acordes con los exigidos al colateral en el escenario de crisis correspondiente a la clasificación asignada. Desde la fecha de inicio del patrimonio a marzo de 2003, se han realizado 23 prepagos totales y 2 prepagos parciales por un total de UF y UF 424, respectivamente. Los prepagos acumulados corresponden a un 3,4% del valor par inicial de la cartera. A la fecha no se han registrado remate ni términos de contrato. Los fondos provenientes de prepagos se han destinado a la sustitución de activos. Inversiones Durante la vigencia del patrimonio separado, los recursos han sido invertidos en instrumentos del Banco Santander y en pactos otorgados por Santander Agente de Valores. La securitizadora lleva un benchmark, existiendo un registro histórico con cotizaciones de dos o tres agentes de la plaza para tomar las decisiones de inversión. La política de inversión seguida por la securitizadora se ha ceñido a lo establecido en el contrato de emisión. SECURITIZACIÓN SANTANDER S.A. SOCIEDAD SECURITIZADORA AGOSTO

8 ADMINISTRACION Y CONTROL Administración primaria Hasta la fecha, la administración de los activos continúa en manos de sus originadores, Hipotecaria Concreces, Penta Hipotecario, Administradora de Mutuos Hipotecarios Hogar y Mutuos y Concreces Leasing Habitacional. De acuerdo al contrato de administración original, la recaudación de los dividendos sería llevada a cabo por el Banco Santander, el que directamente los depositaría en una cuenta corriente de la securitizadora para el patrimonio separado, descontando la comisión de 0,2 UF por activo administrado, correspondiente a cada administradora. Sin embargo, finalmente y después de varios meses de intentos, no fue posible implementar este mecanismo, modificándose los contratos de administración en marzo de 2002, para dejar la recaudación en manos de cada administradora, con una entidad bancaria como intermediario. Concreces Leasing e Hipotecaria Concreces Concreces Leasing e Hipotecaria Concreces financian la adquisición de viviendas a través de contratos de leasing habitacional y mutuos hipotecarios endosables, respectivamente. Pertenecen al grupo Ecomac, cuyo principal accionista es Inversiones Aledan, sociedad de inversiones vinculada a la familia Mas. Feller Rate evalúa a Concreces en su calidad de originador y administrador de activos en categoría Satisfactorio. La emisión y recaudación de los dividendos y arriendos están a cargo de empresas externas, AMF en la emisión y los bancos de Chile, Crédito e Inversiones y Estado, así como Servipag en la recaudación de los fondos. Las empresas recaudadoras están capacitadas para recibir pagos al día y convenios de pagos. En el caso de los contratos de leasing, aproximadamente el 80% de los arrendatarios están sujetos al régimen de descuento por planilla. Los deudores morosos hasta 90 días son gestionados internamente. El deudor que supera este plazo se envía a cobranza judicial externa, con seguimiento interno por parte de la empresa. El control de gestión de la recaudación, así como de los deudores morosos y en cobranza judicial está a cargo del área de operaciones. El significativo incremento de su actividad y una cartera aún con poca maduración sesga el análisis de la morosidad de su cartera de activos hipotecarios. Con todo, los niveles de morosidad de los contratos de leasing y mutuos hipotecario endosables son bajos. Penta Hipotecario Penta Hipotecario (ex-las Américas Crédito Hipotecario) otorga mutuos hipotecarios endosables para posteriormente transferirlos a inversionistas institucionales, principalmente a compañías de seguros de vida. Como parte relevante de su actividad, la empresa administra del orden de créditos hipotecarios. Dicha cartera está compuesta por mutuos originados por la administradora, como también cartera hipotecaria de terceros. A fines de 2002, la empresa fue incorporada al área de seguros de Empresas Penta. Ello con el objetivo de que provea de activos hipotecarios a la compañía de seguros de vida y para adecuar sus prácticas a las políticas y procedimientos de SECURITIZACIÓN SANTANDER S.A. SOCIEDAD SECURITIZADORA AGOSTO

9 las compañías de seguros, segmento con amplia experiencia en el manejo de grandes volúmenes. Bajo la anterior administración de Penta Hipotecario, la gestión de activos se realizaba en forma adecuada para su nivel de actividad. Sin embargo, el crecimiento en originación, compra y administración de mutuos constituyó un riesgo operacional relevante que afectó la calidad de la cartera. Ello junto con un relativo bajo grado de automatización y formalización de procesos. Con el cambio de administración, la empresa viene readecuando sus procedimientos a estándares que le permitan un buen manejo de la cartera bajo administración. Dichas actividades se han centralizado en el área de cobranza, dependiente de la subgerencia de operaciones. Servipag y el Banco de Chile le provee el servicio de recaudación de los dividendos al día y recientemente se prorrogó el servicio hasta 15 días después de vencido el plazo de pago. Ambas entidades tienen experiencia en la administración de grandes volúmenes de pago. Además, la entidad promueve la utilización de sistemas de pagos automáticos (PAC). La cobranza prejudicial está a cargo de SERVINCO, con la cual se han programado reuniones mensuales y recepción de información diaria de recaudación por parte de ellos, junto con la actualización semanal de los antecedentes de los deudores morosos, con el objetivo de evaluar y controlar la gestión de cobranza más estrechamente. El servicio de SERVINCO incluye llamada telefónica, aviso por correspondencia, convenios para actualizar los dividendos impagos, antecedentes del retraso e informes de gestión de los deudores en mora. Los deudores en cobranza judicial fueron traspasados a un nuevo estudio de abogados y se están diseñando nuevos procedimientos de control de la gestión legal. La administradora emite el dividendo, el cual es enviado por correo a los deudores. La empresa está estudiando cambiar el servicio de correspondencia. Las cuotas hasta el día 25 son pagadas en los centros de recaudación, los cuales informan periódicamente sobre el estado de la cobranza. La información es procesada en la empresa por medios magnéticos y son preparados listados por cada cartera bajo administración. La cobranza de los deudores en mora es similar a la del mercado. El deudor moroso recibe telegramas y llamadas telefónicas en el primer mes de atraso. Al segundo mes se le envía un aviso de cobranza prejudicial y se informa a DICOM. Al tercer dividendo impago se informa al deudor del envío a cobranza judicial. Puede gestionarse con el deudor la documentación de la deuda impaga, si el plan es coherente a su capacidad de pago, u ofrecerle la propiedad en venta. El comité de cobranza se reúne mensualmente y analiza la gestión de cobranza del período, así como los deudores con casos problemáticos. Administradora de Mutuos Hipotecarios Hogar y Mutuos La administradora inició sus operaciones en Su objetivo principal es otorgar y administrar mutuos hipotecarios endosables a personas de ingresos medios y medios-bajos. Hogar y Mutuos gestiona del orden de 600 mutuos, correspondiendo el 70% a administración por cuenta de terceros. SECURITIZACIÓN SANTANDER S.A. SOCIEDAD SECURITIZADORA AGOSTO

10 La administradora genera los avisos de pago de dividendos, en tanto la recaudación se hace en la oficina principal, Servipag y Banco Estado. El pago en las oficinas concentra aproximadamente el 60%. Las recaudaciones efectuadas por Servipag y Banco Estado se depositan de manera inmediata en dos diferentes cuentas corrientes de la administradora y la empresa tiene la información respecto de los pagos, con un desfase inferior a dos días. En general, los procedimientos de cobranza y seguimiento están documentados, no así los de control. Sin embargo, al igual que en los procesos de originación de activos, las actividades de administración se realizan adecuadamente, aunque con una sub-utilización de los sistemas operativos, con poca automatización y una falta de procesos formales de control. Esta falta de instancias formales de control, se ha traducido en alguna medida en los niveles de morosidad observados en las operaciones que Hogar y Mutuos administra a cuenta de Santander Sociedad Securitizadora. Administración maestra La Administración Maestra (Master Servicing) comprende la administración, control, monitoreo y generación de estadísticas sobre el desempeño del patrimonio separado. En este caso, es Santander Securitizadora quien realiza esta labor, apoyada en los servicios de back-office que le brinda el Banco Santander. La securitizadora está finalizando una etapa de formalización y consolidación de sus procesos y mecanismos de control. Los procesos actuales se encuentran debidamente documentados en manuales. Dentro del plan de contingencia, se realiza el back up semananal de los archivos en el sistema. Las recaudaciones por dividendos son traspasadas a la securitizadora en forma diaria y su integridad y consistencia es verificada antes de ingresarla al sistema. En caso de error, la información es devuelta al administrador. La securitizadora realiza un comité de seguimiento mensual de los patrimonios separados. En estas reuniones, se monitorean y analizan: la evolución de la morosidad, con especial atención en aquellas operaciones con mora mayor a 180 días; los casos de default, haciendo un seguimiento del proceso de recuperación de garantías; los niveles de prepago y la gestión de los administradores primarios. Dentro del proceso de seguimiento, también se efectúan proyecciones del flujo de caja de cada patrimonio separado, modelando ajustes y sensibilizando ante escenarios de stress. El ambiente de control por parte de la matriz incluye la realización periódica de auditorias, tanto internas como externas. La entidad ha logrado automatizar reportes a terceros relativos a la evolución de morosidad, estadísticas de prepago, entre otros. Estos se cargan periódicamente en la página Web del banco y estan disponibles para los inversionistas y otros usuarios. La plataforma de sistemas, disponible a través del banco Santander, debiera permitir a la securitizadora afrontar un fuerte crecimiento del volumen de negocios. Por otro lado, la estructura administrativa es capaz de absorber el volumen de operaciones actual y proyectado. SECURITIZACIÓN SANTANDER S.A. SOCIEDAD SECURITIZADORA AGOSTO

11 PROYECCIONES DE FLUJO DE CAJA La metodología de Feller Rate considera un ajuste a la cartera de activos, de modo de reflejar sus pérdidas potenciales ante una eventual crisis económica. La magnitud de la crisis es mayor mientras más alta sea la clasificación de riesgo. Así, los supuestos correspondientes a un escenario AAA son más exigentes que para uno AA. A su vez, los asociados a un escenario AA son más exigentes que para un escenario A. Para seguimiento de los patrimonios separados, la metodología contempla ajustes a la cartera y estimación de incumplimientos residuales, conforme a lo estimado para otorgar la clasificación inicial y los incumplimientos reales registrados a la fecha de corte. La estimación de pérdidas depende del perfil promedio de las garantías asociadas a la cartera vigente. Flujos de caja Para cada revisión de los bonos de securitización, se proyectan los flujos de caja de acuerdo a los ajustes que la metodología de Feller Rate supone, considerando la información actualizada disponible y los cambios en las características de la cartera: saldos insolutos, relaciones deuda-garantía, comportamiento de morosidad y prepagos de los activos de respaldo; saldo en las cuentas de reservas; y saldo de los títulos de deuda. La metodología requiere para bonos de securitización que los flujos proyectados de ingresos de los activos, netos de pérdidas y gastos, sean capaces de soportar en cada periodo, los egresos generados por el pago bonos. Esto debe cumplirse no sólo para los flujos estimados en condiciones normales, sino también para los esperados en condiciones de crisis, incluyendo situaciones de prepagos voluntarios. Cartera de activos Para las proyecciones de los flujos de caja de los activos se siguieron las siguientes etapas: Se consideró como fecha corte el 31 de marzo de 2003, inmediatamente después del pago de cupón. Se proyectaron los flujos esperados de dividendos y aportes a partir de la fecha de corte. Se calculó la cantidad de operaciones fallidas sobre la base de los supuestos. Luego, se aplicaron al flujo de caja estimado a partir del mes trece, desde la fecha de referencia, en forma lineal y durante 36 meses. Se estimaron las recuperaciones producto de la liquidación de las garantías asociadas a los activos fallidos. A partir del mes 18 de producido el incumplimiento en el caso de los mutuos y a partir del mes 15 en el caso de los contratos de leasing habitacional. Se estimaron los eventuales pagos de Tesorería por concepto de garantía crediticia para las operaciones con Subsidio Habitacional. Con el producto de las recuperaciones y prepagos se realizaron sorteos de bonos o reinversión en activos, según lo establecido en el contrato de emisión. Se obtuvo una proyección depurada de ingresos antes de gastos. SECURITIZACIÓN SANTANDER S.A. SOCIEDAD SECURITIZADORA AGOSTO

12 Se estimaron los diversos componentes de gastos para cada período: auditoría externa, representante de los tenedores de bonos, custodia de títulos, administración de mutuos, clasificación de riesgo y otros. Se obtuvo un flujo de ingresos de la cartera de activos, neto de gastos. Los flujos de ingresos ajustados a estos supuestos son los que Feller Rate ha considerado para las proyecciones de flujo de caja. Bonos La emisión de bonos fue por un total de U.F dividido en tres series. Las series senior A y B por U.F y U.F , respectivamente, y la serie C subordinada por UF Las características de las series son las siguientes: Características de los bonos (Al 21 de marzo de 2003) Serie A B C (Subordinada) Total Proporción (%) 90,0 4,8 5,2 Monto original (UF) Proporción Monto residual (%) 88,8 4,7 6,5 Monto residulal (UF) Plazo original (años) 24,8 24,8 24,8 Plazo residual (años) 22,8 22,8 22,8 Tasa anual (%) 6,3 6,3 7,3 Comparación de flujos Sobre la base de sus tablas de desarrollo, se proyectaron los flujos de servicio de los bonos. Para verificar si la estructura de activos soporta el servicio de éstos, se compararon los flujos netos de cartera fallida y gastos de los activos y los flujos de los bonos y: Se tomó en cuenta el saldo en la cuenta valores negociables y en la cuenta de fondos acumulados de pagos extraordinarios al 31 de marzo de 2003; Se obtuvieron, mes a mes, los excedentes o déficit del período; Se proyectó el comportamiento del excedente acumulado o fondo de reserva sobre la base de: la reserva del período anterior, la rentabilidad de esa reserva, los excedentes del período y los retiros permitidos, en conformidad con los resguardos establecidos en el contrato de emisión. En general, para alcanzar una determinada clasificación, la estructura de activos y pasivos debe implicar que siempre se pueda cumplir con los resguardos del contrato de emisión. Esto es, en el caso específico de la emisión en análisis, que siempre la reserva debe ser no negativa. Sensibilizaciones Los flujos de caja resultantes se sensibilizaron ante distintas situaciones de prepagos voluntarios, caídas de contratos por morosidad, plazos y valores de recuperación de las viviendas. Los procedimientos de sustitución de activos y de sorteo de bonos contemplados en el contrato, aseguran aceptablemente el pago de los cupones restantes en las condiciones pactadas. SECURITIZACIÓN SANTANDER S.A. SOCIEDAD SECURITIZADORA AGOSTO