INFORME DE CLASIFICACIÓN. Feller-Rate CLASIFICADORA DE RIESGO

Transcripción

1 INFORME DE CL ASIFICACIÓN Feller-Rate Strategic Affíliate of Standard & Poor s INFORME DE CLASIFICACIÓN FONDO DE INVERSIÓN Septiembre Los informes de clasificación elaborados por Feller Rate son publicados anualmente. La información presentada en estos análisis proviene de fuentes consideradas altamente confiables. Sin embargo, dada la posibilidad de error humano o mecánico, Feller Rate no garantiza la exactitud o integridad de la información y, por lo tanto, no se hace responsable de errores u omisiones, como tampoco de las consecuencias asociadas con el empleo de esa información. Es importante tener en consideración que las clasificaciones de riesgo de Feller Rate no son, en caso alguno, una recomendación para comprar, vender o mantener un determinado título, valor o póliza de seguro. Si son una apreciación de la solvencia de la empresa y de los títulos que ella emite, considerando la capacidad que esta tiene para cumplir con sus obligaciones en los términos y plazos pactados. Feller Rate mantiene una alianza estratégica con Standard & Poor s Credit Markets Services, que incluye un acuerdo de cooperación en aspectos técnicos, metodológicos, operativos y comerciales. Este acuerdo tiene como uno de sus objetivos básicos la aplicación en Chile de métodos y estándares internacionales de clasificación de riesgo. Con todo, Feller Rate es una clasificadora de riesgo autónoma, por lo que las clasificaciones, opiniones e informes que emite son de su responsabilidad. Prohibida la reproducción total o parcial sin la autorización escrita de Feller Rate.

2 INFORME DE CLASIFICACIÓN Feller-Rate FONDO DE INVERSIÓN Contacto: Oscar Mejías Fono: (562) / María Soledad Rivera (562) Clasificaciones Diciembre de 2008 Diciembre de 2009 Septiembre de 2010 Cuotas - - 1ª Clase Nivel 4 (N) FUNDAMENTACIÓN Bice Inmobiliario I Fondo de Inversión se orientará a la inversión en acciones de sociedades inmobiliarias y cuotas de fondos privados orientados al desarrollo de proyectos inmobiliarios de vivienda y oficinas. La clasificación en Primera Clase Nivel 4 (N) se sustenta en experiencia y sinergías que se producen por la participación de Bicecorp y Bice Inversiones Administradora General de Fondos. Considera también la adecuada diversificación potencial de la cartera del fondo y el moderado uso de endeudamiento como fuente de financiamiento. El sufijo (N) indica que se trata de un fondo nuevo, sin cartera para su evaluación. Bice Inversiones Administradora General de Fondos administraba patrimonios del orden de US$ millones a agosto de La administradora forma parte de Bicecorp S.A., holding financiero nacional controlado por la familia Matte. Las principales actividades de Bicecorp S.A. corresponden al negocio bancario y de seguros de vida. La administración de fondos se realiza dentro del área Bice Inversiones, que incluye el corretaje de valores y banca de inversión, entre otros negocios. El fondo contempla una emisión de U.F. 2 millones (US$ 80 millones), que en caso de colocar exitosamente la totalidad de las cuotas, representaría cerca de un 1,2% del mercado de fondos de inversión. La selección y gestión de los activos inmobiliarios en la cartera del fondo dependerán de Bice Renta Urbana, relacionado a Bicecorp, que cuenta con un equipo especializado y aprovecha la experiencia de Bicecorp en el negocio y desarrollo inmobiliario. El fondo funcionará con llamados de capital a sus aportantes, lo que permite minimizar la inversión para liquidez en instrumentos de renta fija. De esta forma solicita recursos en la medida que requiere financiar los proyectos o sociedades en cartera, lo que mantiene un alto porcentaje de los activos en los mismos proyectos inmobiliarios. Se estima que la inversión del fondo se distribuirá entre 8 y 10 proyectos, según la colocación final de aportes. De igual forma, un 75% de la cartera se orientará a proyectos de vivienda (casas y departamentos) y un 25% en proyectos de oficinas o comerciales. Los proyectos en cartera se concentran en la Región Metropolitana. Los proyectos en cartera serán realizados en sociedad con socios gestores de larga trayectoria, experiencia y correcto desempeño en el mercado inmobiliario. A juicio de Feller Rate, el rol de la administradora y Bice Renta Urbana se concentra en: formar sociedades con los gestores que entreguen resguardo legal y técnico para los recursos de los aportantes; la elaboración y ejecución de adecuados planes de negocios junto a los gestores; y el control posterior sobre variables técnicas y financieras de los proyectos ejecutados. El endeudamiento permitido del fondo es de un 30% del patrimonio, aunque no se contempla su uso activo salvo para situaciones coyunturales, específicamente, en el período que se materialice algún llamado de capital. Por otra parte, la deuda usada para financiar de forma directa cada proyecto será moderada, pues en términos agregados se contempla un endeudamiento potencial de los proyectos de 49% del patrimonio. El fondo tiene una duración de 5 años, prorrogable por períodos de 2 años según el acuerdo de sus aportantes. La duración del fondo parece apropiada para formar una cartera consistente con su objetivo y obtener los flujos relevantes de las mismas, considerando un plazo promedio de 3 años para la selección de proyectos, construcción y posterior venta. Características Bice Inmobiliario I Fondo de Inversión Emisión total U.F Duración 5 años FONDOS DE INVERSIÓN - SEPTIEMBRE

3 CARACTERÍSTICAS Y ANÁLISIS DE LA POTENCIAL CARTERA DEL FONDO El fondo Bice Inmobiliario I Bice Inmobiliario I Fondo de Inversión se orientará a participar en proyectos de desarrollo inmobiliario para venta de viviendas, oficinas, inmuebles comerciales y terrenos mediante la inversión en acciones de sociedades inmobiliarias y fondos de inversión privados que participen en dichos proyectos inmobiliarios. La selección y gestión de los proyectos inmobiliarios será realizada por Bice Renta Urbana, compañía relacionada al grupo Bicecorp y que posee un equipo especializado y track record en desarrollo inmobiliario. Bicecorp administra activos inmobiliarios por más de UF 13 millones (US$ 500 millones). El fondo Bice Inmobiliario I considera una emisión de U.F. 2 millones (US$ 80 millones aproximadamente) y una duración de 5 años, prorrogables por períodos de 2 años según acuerdo de sus aportantes. Características de Colocación Linzor Bice Private Equity II Fondo de Inversión Emisión total U.F Duración 5 años Tamaño pequeño. En caso de colocar exitosamente la totalidad de las cuotas, el fondo representaría poco más de un 1% de la industria de fondos de inversión nacional. Inversión en proyectos inmobiliarios. El fondo invertirá en acciones de sociedades inmobiliarias o fondos de inversión privados que se orienten al desarrollo de proyectos inmobiliarios de viviendas y oficinas. El reglamento permite la inversión en instrumentos de renta fija y cuotas de fondos mutuos de renta fija, hasta por un 30% del activo total del fondo. Al menos un 70% del activo debe invertirse en acciones de sociedades o cuotas de fondos orientados a proyectos inmobiliarios o instrumentos de deuda destinados a financiar los mismos proyectos. En el reglamento se establece un plazo de 12 meses para la aplicación de límites, lo que parece ajustado para formar una cartera de proyectos inmobiliarios. Sin embargo, el mecanismo de llamados de capital (capital call), minimiza la necesidad de inversión en renta fija y otros activos no relacionados a proyectos inmobiliarios durante toda la duración del fondo. Correcta diversificación potencial de cartera. Se estima que la inversión se distribuirá entre 8 y 10 proyectos inmobiliarios, dependiendo de la colocación final de cuotas. Los proyectos se concentrarían en la Región Metropolitana, distribuidos en viviendas (75% entre casas y departamentos) y oficinas (25%). Cada proyecto se atomiza en diversas unidades para venta posterior. Maduración de cartera en el mediano plazo. Según el reglamento interno, se establece un período inicial de 12 meses para la aplicación de los límites de inversión. El me- FONDOS DE INVERSIÓN SEPTIEMBRE

4 canismo de capital call maximiza la inversión en proyectos inmobiliarios en la medida que se materialicen. Por otra parte, el fondo tiene duración de 5 años, lo que limita la posibilidad de rotación de cartera o reinversión en proyectos inmobiliarios, dado que el plazo total de duración de este tipo de proyectos supera los 3 años en promedio entre el desarrollo, construcción y venta del proyecto. Bajo endeudamiento potencial. El fondo permite hasta un 30% de pasivos exigibles (corto y largo plazo) en relación al patrimonio. Esta deuda sólo se usará en casos especiales para financiamiento coyuntural previo a llamados de capital. Por otra parte, se estima que las sociedades o proyectos inmobiliarios en cartera usarán el endeudamiento para financiar parte de los costos asociados a la construcción. En promedio, el endeudamiento total de los proyectos en cartera no debería superar el 49% del capital, lo que es moderado en relación a estándares habituales de financiamiento de la industria de desarrollo inmobiliario. Duración y liquidación de inversiones del fondo: La duración definida en el reglamento interno del fondo es de cinco años, sin considerar periodos de prórroga. El plazo de duración del fondo es consistente con el tiempo necesario para la adecuada gestión y consolidación de los proyectos en los que participe, considerando que se materialicen la mayor parte de sus inversiones durante el primer año de existencia. MANAGEMENT La estructura se orienta a la gestión de inversiones mobiliarias y tiene un importante apoyo matricial de sus relacionados. Estructura funcional de Bice Inversiones Administradora General de Fondos Gerencia General Gerencia de Inversiones Funciones de Apoyo, Compliance y Comercial Subgerencia Renta Fija Subgerencia Renta Variable Nacional Subgerencia Renta Variable Internacional Estudios FONDOS DE INVERSIÓN SEPTIEMBRE

5 La Gerencia General dirige, coordina y desarrolla estrategias para el funcionamiento de la administradora y participa en las decisiones de inversión de las carteras manejadas. La Gerencia de Inversiones se encarga de la gestión de las carteras, dividiendo sus funciones entre renta fija, renta variable nacional y renta variable internacional. Las funciones de apoyo son entregadas por estructuras matriciales de Bice Inversiones o por equipos internos que reportan a estructuras matriciales del grupo. Entre estas se incluyen operaciones, back office, compliance y distribución comercial. El Directorio está formado mayoritariamente por profesionales que se desempeñan dentro del grupo Bicecorp y el Banco Bice. La selección de los proyectos y las condiciones de participación y control del fondo en ellos serán gestionadas por un comité inmobiliario de Bice Renta Urbana, que posee experiencia y conocimiento necesario para el manejo de activos inmobiliarios. La administradora aprovecha su estructura y experiencia para la formación de un vehículo de inversión que permita aprovechar la experiencia de Bicecorp en el sector inmobiliario, específicamente en el desarrollo de proyectos. Estructura Administrativa Bice Inversiones Administradora General de Fondos Administración Presidente Directores Gerente General Comité Inmobiliario Bice Renta Urbana Gerente General Gerente de Desarrollo Jefe de Desarrollo Analista de Desarrollo Juan Carlos Eyzaguirre Patricio Fuentes René Lehuedé Hugo de la Carrera José Pedro Balmaceda Javier Valenzuela Pablo Eyzaguirre Mauricio Guash Francisco Viera Carolina Caro FONDOS DE INVERSIÓN SEPTIEMBRE

6 POLÍTICAS DE INVERSIÓN Y ADMINISTRACIÓN Las políticas de la administradora se encuentran definidas principalmente en los reglamentos internos de los fondos, manuales de procedimientos y otros documentos de la administradora. Objetivos de inversión y cartera de inversiones Bice Inmobiliario I Fondo de Inversión se orientará a la inversión en proyectos inmobiliarios, mediante acciones de sociedades anónimas inmobiliarias y/o cuotas de fondos. El objetivo de inversión final son proyectos inmobiliarios orientados a viviendas y/o oficinas, principalmente ubicados en la Región Metropolitana. Al menos un 70% de los activos del fondo deberán ser invertidos, directa o indirectamente, en acciones o cuotas de fondos de proyectos inmobiliarios. El reglamento permite la inversión en instrumentos de renta fija, para rentabilizar el manejo de la liquidez, aunque el mecanismo de capital call disminuye la necesidad de liquidez para sustentar sus inversiones. Los límites señalados en el reglamento no se aplican durante el primer año luego de la aprobación; durante los 12 meses siguientes a la colocación de cuotas; y durante el período de liquidación del fondo. Valorización cartera de inversiones Las inversiones serán valorizadas en función de la información entregada en los estados financieros trimestrales de cada sociedad o fondo privado que forme parte de la cartera. Además, se considera valorizar anualmente según los estados financieros auditados de cada receptor de inversión. En principio no se contemplan valorizaciones independientes adicionales de los activos subyacentes en la cartera del fondo. Políticas de evaluación de inversiones y construcción de portfolios La búsqueda de proyectos inmobiliarios se realiza usando las redes existentes para Bice Renta urbana y otras fuentes de mercado disponibles. Posteriormente se analiza a los potenciales socios gestores y factores como experiencia, situación financiera y referencias. Luego, se realiza un análisis comercial del proyecto, para proyectar demanda, precios y velocidad de venta entre otros; y un análisis financiero que incluye revisión costos, proyección de flujos y rentabilidad entre otros factores. Una vez realizado el proceso anterior por el equipo de Bice Renta Urbana, que a la vez compone el Comité Inmobiliario, se procede a negociar con los eventuales socios para establecer condiciones y un plan de negocios para el proyecto. El proceso de inversión contempla etapas como: i ) Cierre de Negocio: a. Due diligence legal: estudio títulos, pactos de inversionistas, contratos con gestores y otros aspectos legales del proyecto y su desarrollo; FONDOS DE INVERSIÓN SEPTIEMBRE

7 b. Due diligence técnico: revisión de arquitectura, cubicaciones, aspectos técnicos del proyecto y su construcción; ii ) Gestión de negocios. Por medio de un comité de proyectos que monitorea reuniones de obra semanales, control de presupuesto mensual y Directorio. Entre otros aspectos se revisa avance físico, revisión estado de pagos, controles plazos entrega y gestión post venta. iii ) Control del Negocio. mediante informes trimestrales que detallan evolución del mercado; desempeño operacional y financiero de los proyectos. El fondo tiene una serie de proyectos en cartera para revisarlos una vez colocadas sus cuotas y existan recursos disponibles para la inversión. Los eventuales socios gestores tienen amplia experiencia y buen desempeño en proyectos inmobiliarios de similares características. En general, se aprecian políticas de selección y estructuración de proyectos que aprovechan la experiencia existente en Bicecorp, con procesos y pasos claramente establecidos para la aprobación, gestión y control de la cartera de activos inmobiliarios. Riesgo Contraparte Operacional El fondo se asociará con gestores reconocidos dentro del mercado inmobiliario, con amplia trayectoria y buen desempeño en otros proyectos realizados. Además, Bicecorp tiene un track record exitoso con dichos gestores en otros proyectos implementados. Sistemas de control Las políticas y procedimientos de control protegen adecuadamente los intereses de los fondos administrados y sus partícipes y aportantes. Algunas de las principales medidas de control implementadas por la administradora son: Reportes quincenales de cartera. Monitoreo periódico del Comité Inmobiliario, Comité de Proyectos y Directorio sobre los proyectos. Sistema informáticos que permiten registro diario detallado de la cartera, movimientos y valor de la cuota; chequeo de límites y operaciones; control de partícipes y aportantes; y posee sistemas de claves y restricciones por tipo de usuarios. Auditorías internas realizadas por Bicecorp para verificar el cumplimiento de las políticas y restricciones respecto de valorización, custodias, control de inversiones, manejo de rescates, procesos, contabilidad y balances, entre otros. Rol compliance que verifica que se cumplan permanentemente las políticas y restricciones establecidas en los manuales y reglamentos. Además, controla las transacciones inusuales y aplica las políticas para prevención de lavado de activos. FONDOS DE INVERSIÓN SEPTIEMBRE

8 Conflictos de interés para la administradora y sus fondos Feller Rate considera que existe un bajo riesgo potencial de conflicto de interés entre Bice Inmobiliario I Fondo de Inversión y otros fondos manejados por la administradora. El fondo se orienta a la inversión en activos inmobiliarios, específicamente en desarrollo de proyectos. A la fecha no existen otros fondos públicos de similar orientación en la administradora. Además, la gestión inmobiliaria es realizada de forma autónoma por Bice Renta Urbana, compañía relacionada pero con una estructura y ejecutivos completamente independientes de la administradora, lo que minimiza la posibilidad de conflictos de interés. La administradora cumple con toda la normativa vigente en relación a las restricciones de operación con relacionados. Entre otros aspectos el reglamento del fondo y las políticas de funcionamiento de la administradora establecen que: 1. Prohíben la inversión en instrumentos emitidos o garantizados por instituciones relacionadas con la administradora. 2. El único pago posible por comisiones, asesorías u otras, a la administradora o sus relacionados es la comisión de administración. 3. Se prohíben las operaciones con deudores de la administradora y sus personas relacionadas, cuando esos créditos sean iguales o superiores a U.F. y U.F. si la persona relacionada sea banco o institución financiera. No existen a la fecha, sanciones de los reguladores ni dictámenes de auditores que señalen procedimientos inadecuados de operación con relacionados o la violación de las políticas establecidas en los reglamentos internos. PROPIEDAD La administradora es filial del Banco Bice, que pertenece al grupo Bicecorp S.A., holding financiero del grupo Matte. Importante experiencia y participación en el sector financiero: Bicecorp participa en empresas que desarrollan diversas actividades en el ámbito de los servicios financieros. La estructura de Bicecorp agrupa tres grandes áreas: Banco, Seguros y Bice Inversiones. Esta última incluye la administración de fondos junto con todos aquellos negocios que no corresponden a banca comercial o seguros. A marzo de 2010, Bicecorp y sus filiales tenían activos totales por más de US$ millones y las principales actividades del grupo son los seguros de vida y la banca comercial. Alta Importancia estratégica: La administración de fondos se inserta dentro de la oferta integral de servicios y productos financieros de Bicecorp a sus clientes. A fines de agosto de 2010, la administradora manejaba patrimonios totales promedio del orden de US$1.727 millones, constituidos mayoritariamente por fondos mutuos y que representaban un 4,8% del mercado total de fondos mutuos. FONDOS DE INVERSIÓN SEPTIEMBRE

9 Importantes economías de escala: Todas las funciones de apoyo (comercial, compliance, operaciones, entre otras) son entregadas por su matriz, lo que genera importantes sinergias por manejo global conjunto. Además, la administradora maneja numerosos fondos, por lo que existen importantes sinergias para el manejo de inversiones. Asimismo, el grupo también entrega acceso a estructuras de research globales para todas sus filiales. Conflictos de interés: El riesgo de potenciales conflictos entre la administradora y los relacionados al grupo Bicecorp se encuentran acotados por la normativa aplicable. Adicionalmente, existen otras restricciones operativas y en el Reglamento General de Fondos de la administradora, para evitar la existencia de conflictos de interés. El fondo no contempla la adquisición o transacción de activos inmobiliarios con Bicecorp o sus relacionados para la cartera o desarrollo de proyectos en cartera. El grupo Bicecorp invertirá por medio de la compañía Bice Vida en un 20% de las cuotas del fondo Bice Inmobiliario I, lo que tiende a alinear los intereses del grupo con el resto de los aportantes del fondo. FONDOS DE INVERSIÓN SEPTIEMBRE

10 La opinión de las entidades clasificadoras no constituye en ningún caso una recomendación para comprar, vender o mantener un determinado instrumento. El análisis no es el resultado de una auditoria practicada al emisor, sino que se basa en información pública remitida a la Superintendencia de Valores y Seguros, a las bolsas de valores y en aquella que voluntariamente aportó el emisor, no siendo responsabilidad de la clasificadora la verificación de la autenticidad de la misma. La información presentada en estos análisis proviene de fuentes consideradas altamente confiables. Sin embargo, dada la posibilidad de error humano o mecánico, Feller Rate no garantiza la exactitud o integridad de la información y, por lo tanto, no se hace responsable de errores u omisiones, como tampoco de las consecuencias asociadas con el empleo de esa información. Las clasificaciones de Feller Rate son una apreciación de la solvencia de la empresa y de los títulos que ella emite, considerando la capacidad que ésta tiene para cumplir con sus obligaciones en los términos y plazos pactados. Feller Rate mantiene una alianza estratégica con Standard & Poor s Credit Markets Services, que incluye un acuerdo de cooperación en aspectos técnicos, metodológicos, operativos y comerciales. Este acuerdo tiene como uno de sus objetivos básicos la aplicación en Chile de métodos y estándares internacionales de clasificación de riesgo. Con todo, Feller Rate es una clasificadora de riesgo autónoma, por lo que las clasificaciones, opiniones e informes que emite son de su responsabilidad. Prohibida la reproducción total o parcial sin la autorización escrita de Feller Rate.