Centros Comerciales del Perú S.A.

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1 Centros Comerciales del Perú S.A. Informe con estados financieros al 30 de junio de 2010 Fecha de Comité: 06 de Octubre de 2010 Karen Galarza (511) Aspecto o Instrumento Calificado Clasificación Observación Bonos Corporativos Primera Emisión pccc No Significado de la Clasificación pccc: Emisiones situadas muy por debajo del grado de inversión. Se caracterizan por tener un alto riesgo en su pago oportuno. Los factores de protección son escasos y el riesgo puede ser substancial en las situaciones desfavorables tanto de la industria como de la compañía. La información empleada en la presente clasificación proviene de fuentes oficiales; sin embargo, no garantizamos la confiabilidad e integridad de la misma, por lo que no nos hacemos responsables por algún error u omisión por el uso de dicha información. Las clasificaciones de PCR constituyen una opinión sobre la calidad crediticia y no son recomendaciones de compra y venta de estos instrumentos. 1

2 Racionalidad En comité del 06 de Octubre de 2010 se otorgó la clasificación de pccc a los Bonos Corporativos de Centros Comerciales del Perú S.A. (en adelante Centros Comerciales o la Compañía). La asignación de la clasificación se sustenta en los siguientes puntos: La situación patrimonial negativa de la Compañía aunada a los recursos líquidos escasos para afrontar sus obligaciones de corto plazo. Desde el inicio de sus operaciones en 1996, Centros Comerciales del Perú ha enfrentado situaciones financieras difíciles debido a los retrasos de aportes de capital, a retenciones del pago por renta y otras obligaciones surgidas de los contratos de subarrendamiento, lo cual afectó la capacidad de cumplir sus obligaciones financieras. Sin embargo, esto no afectará la continuidad de las operaciones de la Compañía ya que sus obligaciones a largo plazo se encuentran refinanciados con flujos futuros que generarán las operaciones del Mall debido a la diferenciación de sus productos y servicios. La Compañía percibe ingresos por concepto de arriendos mínimos y arriendos variables (los que dependen de los montos facturados en cada uno de los locales); así como, por la recuperación de los gastos comunes, de energía y de agua, promoción, publicidad, marketing, entre otros. Desde marzo de 2006, se percibe ingresos por estacionamiento. Cabe mencionar que los ingresos han mantenido una tendencia creciente, inclusive para el año 2009 a pesar de la crisis financiera. Los resultados financieros de la Compañía. En el primer semestre de 2010, la Compañía generó ingresos por S/ millones, 2.43% superior al obtenido en similar periodo de 2009, debido al mayor ingreso percibido por el arrendamiento de locales; por otro lado, registró costos operativos por S/ millones, los cuales resultaron ser inferiores en 2.61% respecto al primer semestre de 2009 debido a los menores gastos de arriendo del centro comercial a la afiliada. Por el lado de los gastos operativos, éstos fueron de S/.0.97 millones, monto superior en 9.35% respecto a similar periodo de 2009 producto de los mayores gastos de administración. Cabe mencionar que en el periodo se registró egresos no operativos de S/ millones, monto mayor en 70.13% respecto a similar periodo de 2009, producto de los menores gastos financieros que registró la Compañía, los cuales fueron inferiores a los ingresos financieros generando así un monto positivo. Finalmente, luego de deducir los impuestos y participaciones, la Compañía obtuvo una ganancia neta de S/ millones, nivel superior en 35.86% ó millones respecto al 30 de junio de La evolución de los activos, pasivos y patrimonio de la Compañía. Por el lado de los activos estos ascendieron a S/ millones al primer semestre de 2010, monto inferior en 4.56% respecto al 2009 debido a las menores cuentas por cobrar comerciales. Por otro lado, los pasivos totales del periodo fueron de S/ millones y fueron menores en 23.99% respecto al 2009 debido a las menores obligaciones financieras por pagar. Asimismo, el patrimonio neto de la compañía disminuyó en 54.46% respecto al 2009, alcanzando el monto negativo de S/ millones, lo cual se explicó por los menores resultados acumulados que se registró en el periodo. La solvencia y cobertura financiera de la Compañía. Los indicadores de solvencia de la Compañía fueron menores a los presentados en el 2009 debido a los menores pasivos y la mayor generación de EBITDA (12 meses). El EBITDA 12 meses alcanzó un total de S/ al primer semestre de 2010, superior en 14.54% respecto al cierre de De esta manera, el indicador pasivo total a EBITDA, indicó que la generación de recursos de la Compañía permitiría cancelar el total de sus obligaciones en un período de 1 año y medio. Por otra parte, el indicador de cobertura (EBITDA / Gastos Financieros) de la Compañía se incrementó a 5.57 veces (2.38 veces en el 2009), nivel que se considera adecuado para el giro del negocio en el que se desarrolla, producto del mayor EBITDA que se obtuvo en el presente trimestre. Los niveles de rentabilidad de la Compañía. La utilidad sobre el activo (ROA a 12 meses) fue de 80.82%, nivel mayor al indicador mostrado en el 2009 (67.97%) debido a la mayor utilidad generada por la Compañía, lo cual se debió a los mayores ingresos que se percibió en el periodo. Los indicadores de liquidez. Luego de la reestructuración realizada en la Compañía, los indicadores de liquidez presentaron una tendencia creciente por las mejores condiciones obtenidas mediante el Acuerdo de Reestructuración. Así, se dio una significativa disminución en la parte corriente de la deuda de largo plazo, así como en los sobregiros bancarios y en las cuentas por pagar comerciales. De este modo, el indicador de liquidez general pasó desde 0.28 veces en diciembre de 1999 hasta un pico de 1.44 veces alcanzado en diciembre de No obstante, a marzo de 2002, se dio una caída en ambos indicadores por la contracción en las cuentas por cobrar y de un mayor vencimiento corriente de la deuda a largo plazo. Durante el periodo comprendido entre el año 2004 y el 2007, dichos indicadores de liquidez se mantuvieron bajos, inferior a 0.50 veces, advirtiendo una situación 2

3 muy precaria para la Compañía. Sin embargo, en el 2008 y 2009, la liquidez general experimentó una ligera recuperación alcanzando el valor de 0.83 y 0.72 veces respectivamente; así, continuando la tendencia mostrada en periodos previos, a junio del 2010, la liquidez general mostró un ligero avance y alcanzó un indicador de 0.89 veces y la prueba ácida fue de 0.74 veces. Características de los Instrumentos Bonos Jockey Plaza Primera Emisión En Junta General de Accionistas del 21 y 22 de marzo de 1997 y 30 de julio de 1997 se aprobó la emisión de los Bonos Jockey Plaza Primera Emisión por un monto de US$ 12 millones. El 17 de septiembre de 1997, Centros Comerciales del Perú S.A. colocó, mediante oferta pública, el íntegro de la emisión en una serie única de 12,000 bonos corporativos con un valor nominal de US$ 1,000 cada uno. Los bonos devengan un interés efectivo anual de 10.5% pagadero semestralmente. Los fondos captados se destinaron a la cancelación de la deuda asumida para financiar la construcción del Jockey Plaza Shopping Center. El plazo original de la emisión era de 4 años y mediante el Contrato de Reconocimiento de Deuda y Refinanciamiento de Obligaciones firmado el 26 de Septiembre de 2001, se refinanció el vencimiento de los mismos a un plazo de 10 años; es decir, hasta el 17 de Septiembre de Los intereses son pagaderos semestralmente a Interbank como representante de los bonistas. La deuda asciende a S/ millones (US$8.0 millones, aproximadamente) a una tasa de interés anual efectiva de 8%. Los bonos están garantizados por el patrimonio de la compañía y una carta fianza de US$ 200 mil por un año, renovable si el capital inscrito y las reservas no superan el monto de la emisión. 3

4 En Miles de Nuevos Soles Cuadro 1: Resumen Balance Dic05 Dic06 Dic07 Dic08 Dic09 Jun10 Activos Corrientes 9,256 9,842 11,970 13,931 14,177 13,141 Activos Corrientes para la Prueba Ácida 8,511 9,473 11,729 13,519 13,740 11,047 Activo No Corriente 3,714 3,338 1,972 2,623 3,326 3,563 Activos Totales 12,970 13,180 13,942 16,554 17,503 16,704 Pasivos Corrientes 22,964 25,565 25,462 16,864 19,687 14,840 Pasivos Totales 74,222 64,649 51,530 39,610 28,662 21,786 Gan Dif. + Ing. Dif. + Imp.Diferidos 1, ,946 2,095 Patrimonio 61,252 51,469 37,588 23,056 11,159 5,082 Estado de Ganacias y pérdidas Ingresos totales 82,630 88, , , ,988 54,471 Costo de Ventas 69,008 73,474 78,430 80,898 89,985 44,611 Gastos operacionales 2,039 1,465 1,701 2,254 1, Resultados de operación 11,583 13,208 20,248 25,111 17,448 9,026 Otros Ingresos y Egresos 5,469 1, , Ingresos Financieros 2,531 8,343 4,787 12,116 8,230 1,343 Gastos Financieros 7,295 7,295 4,050 14,764 7,504 1,228 Utilidad Neta 4,781 9,783 13,881 14,532 11,897 6,077 Liquidez Liquidez General Prueba Ácida Solvencia (Pasivo + Imp. Diferidos) / (Patrimonio + Int. Minoritario) Pasivos Totales/EBITDA Pasivos Totales/Activos Totales Cobertura (12 meses) EBIT/Gastos Financieros EBITDA/Gastos Financieros EBITDA 12,170 13,860 20,748 25,466 17,885 20,485 Rentabilidad (%) ROA 36.86% 74.23% 99.56% 87.79% 67.97% 80.82% 4

5 Gráfico 1 Gráfico Ingresos y Costos Operativos (En millones de nuevos soles) 26% 20% 14% 8% Márgenes de Rentabilidad 60 2% 40 4% 20 10% 0 Dic06 Dic07 Dic08 Dic09 Jun09 Jun10 Ingresos Operativos Costos y Gastos Operativos Margen Bruto Margen Operativo Margen Neto Gráfico 3 Gráfico 4 Cobertura de Gastos Financieros EBITDA y Gastos Financieros EBITDA / Gastos Financieros (12 meses) EBIT / Gastos Financieros (12 meses) Dic06 Dic07 Dic08 Dic09 Jun09 Jun10 EBITDA (12 meses) Gastos Financieros (12 meses) Gráfico 5 Gráfico 6 Pasivo Total y Pasivo No Corriente (En millones de nuevos soles) 1.25 Indicadores de liquidez Dic06 Dic07 Dic08 Dic09 Jun10 Pasivo Total Pasivo no Corriente Liquidez General (veces) Prueba Ácida (veces) 5

6 Gráfico 7 Gráfico 8 150% 100% 50% 0% 50% 100% Evolución de Indicadores de Rentabilidad (12M) Dic06 Dic07 Dic08 Dic09 Jun09 Jun Endeudamiento Dic06 Dic07 Dic08 Dic09 Jun10 150% ROA (12 meses) ROE (12 meses) Pasivo Total / EBITDA (12 meses) Obligaciones Financieras L.P. / EBITDA (12 meses) Obligaciones Financieras L.P. / EBITDA + caja Impuestos a la Renta 6

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