Fondo de Inversión Multirenta Inmobiliaria

Transcripción

1 Fondo de Inversión Multirenta Inmobiliaria Estados financieros al 31 de diciembre de 2017 y de 2016 junto con el dictamen de los auditores independientes

2 Fondo de Inversión Multirenta Inmobiliaria Estados financieros al 31 de diciembre de 2017 y de 2016, junto con el dictamen de los auditores independientes Contenido Dictamen de los auditores independientes Estados financieros Estado de situación financiera Estado de resultados integrales Estado de cambios en el patrimonio Estado de flujos de efectivo Notas a los estados financieros

3 Paredes, Burga & Asociados Sociedad Civil de Responsabilidad Limitada Dictamen de los auditores independientes Al Directorio y la Gerencia de AC Capitales Sociedad Administradora de Fondos de Inversión S.A. Hemos auditado los estados financieros adjuntos del Fondo de Inversión Multirenta Inmobiliaria (en adelante el Fondo ), los cuales comprenden el estado de situación financiera al 31 de diciembre de 2017 y de 2016, y los correspondientes estados de resultados integrales, de cambios en el patrimonio y de flujos de efectivo por los años terminados en esas fechas, así como el resumen de políticas contables significativas y otras notas explicativas. Responsabilidad de la Gerencia sobre los estados financieros La Gerencia de AC Capitales Sociedad Administradora de Fondos de Inversión S.A. es responsable de la preparación y presentación razonable de estos estados financieros de acuerdo con Normas Internacionales de Información Financiera emitidas por el International Accounting Standards Board, y del control interno que la Gerencia determina que es necesario para permitir la preparación de estados financieros que estén libres de errores materiales, ya sea debido a fraude o error. Responsabilidad del auditor Nuestra responsabilidad consiste en expresar una opinión sobre estos estados financieros basada en nuestras auditorías. Nuestras auditorías fueron realizadas de acuerdo con las Normas Internacionales de Auditoría aprobadas para su aplicación en Perú por la Junta de Decanos de Colegios de Contadores Públicos del Perú. Tales normas requieren que cumplamos con requerimientos éticos y planifiquemos y realicemos la auditoría para tener una seguridad razonable de que los estados financieros están libres de errores materiales. Una auditoría comprende la aplicación de procedimientos para obtener evidencia de auditoría sobre los importes y la información revelada en los estados financieros. Los procedimientos seleccionados dependen del juicio del auditor, incluyendo la evaluación de los riesgos de que existan errores materiales en los estados financieros, ya sea debido a fraude o error. Al realizar esta evaluación de riesgo, el auditor toma en consideración el control interno pertinente del Fondo para la preparación y presentación razonable de los estados financieros a fin de diseñar procedimientos de auditoría de acuerdo con las circunstancias, pero no con el propósito de expresar una opinión sobre la efectividad del control interno del Fondo. Una auditoría también comprende la evaluación de si los principios de contabilidad aplicados son apropiados y si las estimaciones contables realizadas por la Gerencia son razonables, así como una evaluación de la presentación general de los estados financieros. Consideramos que la evidencia de auditoría que hemos obtenido es suficiente y apropiada para proporcionarnos una base para nuestra opinión de auditoría. Inscrita en la partida del Registro de Personas Jurídicas de Lima y Callao Miembro de Ernst & Young Global

4 Dictamen de los auditores independientes (continuación) Opinión En nuestra opinión, los estados financieros antes indicados presentan razonablemente, en todos sus aspectos significativos, la situación financiera del Fondo de Inversión Multirenta Inmobiliaria al 31 de diciembre de 2017 y de 2016, así como su desempeño financiero y flujos de efectivo por los años terminados en esas fechas, de acuerdo con Normas Internacionales de Información Financiera emitidas por el International Accounting Standards Board. Lima, Perú, 9 de marzo de 2018 Refrendado por: Wilfredo Rubiños C.P.C.C. Matrícula No. 9943

5 Fondo de Inversión Multirenta Inmobiliaria Estado de situación financiera Al 31 de diciembre de 2017 y de 2016 Activo Activo corriente Nota Efectivo y equivalentes de efectivo 4 6,788 9,549 Instrumentos a valor razonable con cambios en resultados 5-9,146 Cuentas por cobrar comerciales, neto Otras cuentas por cobrar, neto 7 2, Gastos contratados por anticipado Total activo corriente 9,748 20,042 Activo no corriente Inversiones en proyectos inmobiliarios 8 31,503 39,099 Inversiones en asociadas 9 1,376 1,357 Inversiones inmobiliarias , ,724 Total activo no corriente 174, ,180 Total activo 184, ,222 Pasivo y patrimonio Pasivo corriente Remuneraciones por pagar a la Sociedad Administradora 11 3,322 11,386 Otras cuentas por pagar 12 23,485 24,698 Parte corriente de la deuda a largo plazo Total pasivo corriente 27,633 37,008 Deuda a largo plazo Total pasivo 27,633 37,863 Patrimonio 14 Capital emitido 24,866 37,753 Resultados acumulados 131, ,606 Total patrimonio 156, ,359 Total pasivo y patrimonio 184, ,222 Las notas adjuntas son parte integrante del estado de situación financiera.

6 Fondo de Inversión Multirenta Inmobiliaria Estado de resultados integrales Al 31 de diciembre de 2017 y de 2016 Nota Ingresos y costos de actividades ordinarias Alquileres de inversiones inmobiliarias 10(c) 3,553 7,209 Costo relacionado a los alquileres de inversiones inmobiliarias (629) (884) 2,924 6,325 Ingreso por venta de inversión inmobiliaria 10(d) 26,988 80,104 Costo de enajenación de inversión inmobiliaria 10(a) (26,995) (76,397) (7) 3,707 Utilidad bruta 2,917 10,032 Cambios en el valor razonable de las inversiones inmobiliarias 10(a) 21,688 (13,807) Pérdida en instrumentos a valor razonable con cambios en resultados 5(b) (263) (90) Cambios en el valor razonable y por liquidación de proyectos inmobiliarios 8(d) (2,743) 2,110 Cambios en el valor razonable de las inversiones en asociadas 9(b) Otros ingresos (gastos) Remuneración a la sociedad administradora 11(b) (1,046) (13,116) Efecto por nivelación cambiaria 3 1,283 1,981 Otros costos operacionales 16 (331) (674) Otros gastos, neto 17 (1,017) (22,553) Utilidad (pérdida) operativa 20,507 (35,684) Diferencia en cambio, neta 3 (280) (3,712) Gastos financieros, neto 18 (572) (488) Utilidad (pérdida) neta del ejercicio 19,655 (39,884) Otros resultados integrales - - Total resultados integrales 19,655 (39,884) Las notas adjuntas son parte integrante de este estado.

7 Fondo de Inversión Multirenta Inmobiliaria Estado de cambios en el patrimonio Por los años terminados el 31 de diciembre de 2017 y de 2016 Capital emitido Resultados acumulados Total Saldos al 1 de enero de , , ,407 Pérdida neta - (39,884) (39,884) Otros resultados integrales Total resultados integrales - (39,884) (39,884) Distribución de dividendos, nota 14(b) - (55,600) (55,600) Efecto por nivelación cambiaria, nota 3 (1,981) - (1,981) Reducciones de capital, nota 14(a) (32,583) - (32,583) Saldos al 31 de diciembre de , , ,359 Utilidad neta - 19,655 19,655 Otros resultados integrales Total resultados integrales - 19,655 19,655 Distribución de dividendos, nota 14(b) - (19,700) (19,700) Efecto por nivelación cambiaria, nota 3 (1,283) - (1,283) Reducciones de capital, nota 14(a) (11,604) - (11,604) Saldos al 31 de diciembre de , , ,427 Las notas adjuntas son parte integrante de este estado.

8 Fondo de Inversión Multirenta Inmobiliaria Estado de flujos de efectivo Por los años terminados el 31 de diciembre de 2017 y de 2016 Nota Conciliación de la utilidad (pérdida) neta con el efectivo y equivalente de efectivo utilizado en las actividades de operación Utilidad (pérdida) neta del ejercicio 19,655 (39,884) Más partidas que no representan ingresos o desembolsos de efectivo Estimación de cobranza dudosa Cambios en el valor razonable de las inversiones inmobiliarias 10(a) (21,688) 13,807 Pérdida en instrumentos a valor razonable con cambio en resultados 5(b) Cambios en el valor razonable de inversiones en proyectos inmobiliarios 8(d) 2,743 (2,110) Cambios en el valor razonable de inversiones en asociadas 9(b) (19) (433) Provisión de gastos por venta de inversiones inmobiliarias 12 2,166 24,282 Pérdida (utilidad) por venta de inversiones inmobiliarias 10(d) 7 (3,707) Ajuste por nivelación cambiaria en el capital emitido 3 (1,283) (1,981) (Aumento) disminución neto en cuentas de activo Cuentas por cobrar comerciales Otras cuentas por cobrar 7 (2,471) (206) Gastos contratados por anticipado 7 19 Aumento (disminución) neto en cuentas de pasivo Remuneraciones por pagar a la Sociedad Administradora 11 (8,064) 4,038 Otras cuentas por pagar 12 (3,379) (296) Efectivo y equivalente de efectivo utilizado en las actividades de operación (11,890) (5,610)

9 Estado de flujos de efectivo (continuación) Nota Actividades de operación Cobranza de alquileres 3,759 7,973 Otros cobros relativos a la actividad 666 2,210 Pagos de remuneración a la Sociedad Administradora 11(b) (12,330) (9,078) Otros pagos relativos a la actividad (3,985) (6,715) Efectivo y equivalente de efectivo utilizado en las actividades de operación (11,890) (5,610) Actividad de inversión Venta de inversiones inmobiliarias 10(d) 26,988 80,104 Cobro del ajuste en precio de venta de acciones Ekimed S.A.C. 17(b) 678 1,707 Aportes en inversiones inmobiliarias 10(a) (16) (34) Devolución de aportes y utilidades de proyectos inmobiliarios 8(d) 4,853 17,099 Rescate de participaciones en fondos mutuos 5(b) 8,883 - Efectivo y equivalente de efectivo proveniente de las actividades de inversión 41,386 98,876 Actividades de financiamiento Pago de dividendos 14(b) (19,700) (55,600) Variación neta de obligaciones financieras 13 (953) (1,044) Reducción de capital 14(a) _ (11,604) _ (32,583) Efectivo y equivalente de efectivo utilizado en las actividades de financiamiento (32,257) (89,227) Disminución neta de efectivo y equivalente de efectivo (2,761) 4,039 Saldo del efectivo y equivalente de efectivo al inicio del periodo _ 9,549 _ 5,510 Efectivo y equivalentes de efectivo al final del periodo _ 6,788 _ 9,549 Las notas adjuntas son parte integrante de este estado.

10 Fondo de Inversión Multirenta Inmobiliaria Notas a los estados financieros Al 31 de diciembre de 2017 y de Identificación, actividad económica y aprobación de los estados financieros (a) Identificación - El Fondo de Inversión Multirenta Inmobiliaria (en adelante el Fondo ) se constituyó el 26 de setiembre de 1997 mediante Resolución Conasev N EF/94.10, en la cual la Superintendencia del Mercado de Valores (SMV), en ese entonces denominada Comisión Nacional Supervisora de Empresas y Valores (CONASEV), autorizó la constitución del Fondo. El Fondo inició su etapa operativa el 26 de setiembre de 1997, siendo el plazo de duración de veintidós años. Cualquier prórroga se realizará por acuerdo de la Asamblea General de Partícipes adoptada antes del vencimiento de cada periodo. El Fondo es administrado por AC Capitales Sociedad Administradora de Fondos de Inversión S.A. (en adelante la Sociedad Administradora o SAFI ), una subsidiaria de Apoyo Consultoría S.A., empresa domiciliada en el Perú. La Sociedad Administradora ha sido autorizada a operar por Resolución Conasev N EF/94.10 de fecha 2 de setiembre de De acuerdo con las normas legales vigentes y con su Reglamento de Participación, las inversiones en el Fondo de Inversión se realiza por cuenta y riesgo de los propios partícipes, por lo cual el Fondo de Inversión y su Sociedad Administradora no ofrecen pagar intereses ni garantizar rendimientos sobre la inversión en las cuotas de participación del Fondo. Es este sentido, tanto las ganancias como las pérdidas del Fondo son asumidas por los partícipes. La Sociedad Administradora se encarga de la gestión profesional del portafolio de la inversión inmobiliaria y de su administración de acuerdo con su Reglamento de Participación. Al 31 de diciembre de 2017 y de 2016, el domicilio legal de la Sociedad Administradora se encuentra ubicado en Av. Armendariz 424, Miraflores, Lima. (b) Actividad económica - El Fondo está integrado por personas naturales y jurídicas. Se dedica a la inversión en el sector inmobiliario en el Perú, directamente o a través de empresas inmobiliarias y/o de contratos de asociación u otras formas asociativas. El Fondo es de capital cerrado y su número de cuotas es fijo. La Asamblea de Partícipes, a solicitud de la Administradora, podrá acordar el aumento de cuotas mediante nuevos aportes.

11 Las operaciones del Fondo están normadas por lo dispuesto en el Decreto Legislativo N Ley de Fondos de Inversión y sus Sociedades Administradoras (en adelante la Ley ) publicada el 22 de octubre de 1996 y el Reglamento de Fondos de Inversión y sus Sociedades Administradoras (en adelante el Reglamento de Fondos de Inversión ), aprobado por Resolución SMV N SMV/01 de fecha 17 de diciembre de 2014, y vigente a partir del 1 de enero de 2015 y sus modificatorias; así como las normas sobre Fondos de Inversión en Valores contenidas en el Decreto Legislativo N 861 -Ley del Mercado de Valores, promulgado el 21 de octubre de (c) Aprobación de los estados financieros - Los estados financieros al 31 de diciembre de 2016 y por el año terminado en esa fecha fueron aprobados en Asamblea General Ordinaria de Partícipes el 31 de marzo de 2017 sin modificaciones. Los estados financieros al 31 de diciembre de 2017 y por el año terminado en esa fecha han sido aprobados para su emisión el 9 de marzo de 2018 por la Gerencia de la Sociedad Administradora y serán presentados para su aprobación por la Asamblea General Ordinaria de Partícipes que se efectuará dentro de los plazos establecidos por Ley. En opinión de la Gerencia de la Sociedad Administradora, los estados financieros adjuntos serán aprobados por la Asamblea General de Partícipes sin modificaciones. 2. Bases de preparación y resumen de políticas contables significativas A continuación se presentan los principales principios y prácticas contables utilizados en la preparación de los estados financieros del Fondo: 2.1 Bases para la preparación y presentación - Los estados financieros del Fondo han sido preparados de acuerdo con las Normas Internacionales de Información Financiera (en adelante NIIF ) emitidas por International Accounting Standars Board (IASB) vigentes al 31 de diciembre de 2017 y de Las políticas de contabilidad adoptadas son consistentes con las aplicadas en años anteriores, excepto por la entrada en vigencia de las nuevas NIIF y NIC s revisadas que son obligatorias para periodos que comienzan en o después del 1 de enero de Sin embargo, debido a la estructura del Fondo y la naturaleza de sus operaciones, la adopción de estas normas nuevas y revisadas no tuvo un efecto significativo en su posición financiera y resultados; por lo tanto, no ha sido necesario modificar los estados financieros comparativos del Fondo. A continuación se presentan estas normas: - NIC 7, Estado de flujos de efectivo Modificaciones a la NIC 7 Las modificaciones a la NIC 7, Estado de flujos de efectivo, forman parte de la Iniciativa de Divulgación del IASB y requieren que el Grupo proporcione revelaciones que permitan a los usuarios de los estados financieros consolidados, evaluar los cambios en los pasivos provenientes de las actividades de financiamiento, incluyendo los cambios provenientes de flujos de efectivo y los cambios no monetarios. En la aplicación inicial de la enmienda, las entidades no están obligadas a proporcionar información comparativa para los períodos anteriores. 2

12 - NIC 12, Reconocimiento del impuesto a las ganancias diferido por pérdidas no realizadas - Modificaciones a la NIC 12 Las modificaciones aclaran que las entidades necesitan considerar si la ley tributaria restringe las fuentes de utilidades gravables con las cuales puede hacer deducciones sobre la reversión de una diferencia temporaria deducible. Además, las modificaciones proporcionan una guía sobre la forma en que una entidad debe determinar las utilidades gravables futuras y explica las circunstancias en las cuales la utilidad gravable puede incluir la recuperación de algunos activos por un importe mayor a sus valores en libros. - NIIF 12, Información a revelar sobre participaciones en otras entidades Aclaración sobre el alcance de los requisitos de divulgación en la NIIF 12 La modificación aclara que los requerimientos de revelación en la NIIF 12, son de aplicación a la participación de una entidad en una subsidiaria, a una empresa conjunta o a una asociada (o a una parte de su participación en una empresa conjunta o a una asociada) que está clasificada (o incluida en un grupo que se clasifica) como mantenido para la venta. La información contenida en estos estados financieros es responsabilidad de la Gerencia de la Sociedad Administradora que manifiesta expresamente que se han aplicado en su totalidad las NIIF emitidas por el IASB. Base de preparación Los estados financieros adjuntos han sido preparados a partir de los registros de contabilidad del Fondo de acuerdo con el principio del costo histórico, excepto por las inversiones a valor razonable con cambios en resultados, inversiones en proyectos inmobiliarios, inversiones en asociadas e inversiones inmobiliarias; las cuales han sido medidos a su valor razonable. Los estados financieros son presentados en soles (moneda funcional) y todos los valores están redondeados a miles de soles (), excepto cuando se indique lo contrario. La preparación de los estados financieros de acuerdo con NIIF requiere el uso de ciertos estimados contables críticos. También requiere que la Gerencia de la Sociedad Administradora ejerza su juicio en el proceso de aplicación de las políticas contables del Fondo. Ver 2.2 siguiente. 2.2 Resumen de principios y prácticas contables significativas Las siguientes son las políticas contables significativas aplicadas por el Fondo en la preparación y presentación de sus estados financieros: (a) Clasificación de partidas en corrientes y no corrientes El Fondo presenta los activos y pasivos en el estado de situación financiera clasificados como corrientes y no corrientes. 3

13 Un activo se clasifica como corriente cuando la entidad: - Espera realizar un activo o tiene la intención de venderlo o consumirlo en su ciclo normal de operación. - Mantiene el activo principalmente con fines de negociación. - Espera realizar el activo dentro de los doce meses después del periodo sobre el que se informa; o - El activo es efectivo o equivalentes de efectivo a menos que éste se encuentre restringido y no pueda ser intercambiado ni utilizado para cancelar un pasivo por un periodo mínimo de doce meses después del cierre del periodo sobre el que se informa. Todos los demás activos se clasifican como no corrientes. Un pasivo se clasifica como corriente cuando la entidad: - Espera liquidar el pasivo en su ciclo normal de operación. - Mantiene el pasivo principalmente con fines de negociación. - El pasivo debe liquidarse dentro de los doce meses siguientes a la fecha de cierre del periodo sobre el que se informa; o - No tiene un derecho incondicional para aplazar la cancelación del pasivo durante, al menos, los doce meses siguientes a la fecha de cierre del periodo sobre el que se informa. Todos los demás pasivos se clasifican como no corrientes. Los activos y pasivos por impuestos diferidos se clasifican como activos y pasivos no corrientes. (b) Instrumentos financieros: Reconocimiento inicial y medición posterior (b.1) Activos financieros - Reconocimiento y medición inicial Los activos financieros según la NIC 39 se clasifican como: (i) activos financieros al valor razonable con cambios en resultados, (ii) préstamos y cuentas por cobrar, (iii) activos financieros disponibles para la venta, (iv) inversiones a ser mantenidas hasta su vencimiento y (v) derivados designados como instrumentos de cobertura en una cobertura eficaz, según sea apropiado. La Gerencia de la Sociedad Administradora determina la clasificación de los instrumentos financieros del Fondo en el momento del reconocimiento inicial y sobre la base de instrumento por instrumento. La clasificación de los instrumentos financieros en su reconocimiento inicial depende de la finalidad para la que los instrumentos financieros fueron adquiridos y sus características. Todos los instrumentos financieros son reconocidos inicialmente a su valor razonable más los costos incrementales relacionados a la transacción que sean atribuibles directamente a la compra o emisión del instrumento, excepto en el caso de los activos o pasivos financieros llevados a valor razonable con cambios en resultados. 4

14 Las compras o ventas de activos financieros que requieren la entrega de activos dentro del plazo generalmente establecido por la regulación o condiciones de mercado son registradas en la fecha de negociación de la operación; es decir, la fecha en que el Fondo se compromete a comprar o vender el activo. Los derivados son reconocidos en la fecha de negociación de la transacción. Medición posterior La medición posterior de los activos financieros depende de su clasificación. El Fondo tiene activos financieros clasificados en la categoría de préstamos y cuentas por cobrar así como instrumentos financieros a valor razonable con cambios en resultados, por lo que a continuación se explica el criterio para estas categorías: - Activo financieros a valor razonable con cambios en resultados - Los activos financieros a valor razonable con cambios en resultados incluyen los activos financieros mantenidos para negociación y los activos financieros designados a valor razonable con efecto en resultados, cuya designación es desde su reconocimiento inicial y sobre la base de instrumento por instrumento. Estas inversiones se miden a su valor razonable a través de su valorización individual, reconociendo las ganancias y pérdidas que se generan en el rubro de (Perdida) ganancia en instrumentos a valor razonable con cambios en resultados del estado de resultados integrales. Al 31 de diciembre de 2017 y de 2016, el Fondo solo posee inversiones a valor razonable con cambios en resultados mantenidos para negociación. - Préstamos y cuentas por cobrar Los préstamos y cuentas por cobrar son activos financieros no derivados cuyos cobros son fijos o determinables, que no se negocian en un mercado activo, por los que la entidad no tiene intención de venderlos inmediatamente o en un futuro próximo y que no tienen riesgos de recuperación diferentes a su deterioro crediticio. Después de su reconocimiento inicial, los préstamos y cuentas por cobrar son llevados al costo amortizado usando el método de tasa de interés efectiva, menos la estimación por deterioro. Las pérdidas originadas por el deterioro son reconocidas en el estado de resultados integrales. El Fondo mantiene en esta categoría las cuentas por cobrar en general (comerciales y otras), que son expresadas al valor de la transacción, netas de su estimación de cuentas de cobranza dudosa cuando es aplicable. 5

15 La estimación para cuentas de cobranza dudosa se determina en base a la política establecida por el Fondo. En este sentido, la Gerencia de la Sociedad Administradora evalúa periódicamente la suficiencia de dicha estimación a través del análisis de antigüedad de las cuentas por cobrar y las estadísticas de cobrabilidad que mantiene el Fondo. La estimación para cuentas de cobranza dudosa se registra con cargo a resultados del ejercicio en que se determine su necesidad. En opinión de la Gerencia de la Sociedad Administradora, este procedimiento permite estimar razonablemente la pérdida por cuentas de cobranza dudosa, considerando las características de los clientes en el Perú y los criterios establecidos por la NIC 39, con la finalidad de cubrir adecuadamente el riesgo de pérdida en las cuentas por cobrar según las condiciones del mercado donde opera el Fondo. Baja en cuentas Un activo financiero (o, cuando sea aplicable una parte de un activo financiero o una parte de un grupo de activos financieros similares) es dado de baja cuando: (i) (ii) Los derechos de recibir flujos de efectivo del activo han terminado; o El Fondo ha transferido sus derechos a recibir flujos de efectivo del activo o ha asumido una obligación de pagar la totalidad de los flujos de efectivo recibidos inmediatamente a una tercera parte bajo un acuerdo de traspaso; y (a) el Fondo ha transferido sustancialmente todos los riesgos y beneficios del activo o, (b) de no haber transferido ni retenido sustancialmente todos los riesgos y beneficios del activo, si ha transferido su control. En caso que el Fondo transfiera sus derechos de recibir flujos de efectivo de un activo o suscriba un acuerdo de transferencia, pero no haya transferido sustancialmente la totalidad de los riesgos y aún mantiene el control del activo, debe reconocer un pasivo asociado. El activo transferido y el pasivo asociado se miden sobre una base que refleje los derechos y obligaciones que haya retenido el Fondo. (b.2) Pasivos financieros Reconocimiento y medición inicial Los pasivos financieros según la NIC 39 se clasifican como: (i) pasivos financieros al valor razonable con efecto en resultados, (ii) pasivos al costo amortizado, y (iii) derivados designados como instrumentos de cobertura en una cobertura eficaz, según sea apropiado. La Gerencia de la Sociedad Administradora determina la clasificación de sus pasivos financieros en el momento del reconocimiento inicial. Todos los pasivos financieros son reconocidos inicialmente a su valor razonable más, en el caso de los pasivos financieros que no se contabilizan al valor razonable con cambios en resultados, los costos incrementales relacionados a la transacción que sean atribuidos directamente a la compra o emisión del instrumento. 6

16 Al 31 de diciembre de 2017 y de 2016, los pasivos financieros incluyen las remuneraciones por pagar a la Sociedad Administradora, otras cuentas por pagar y deuda a largo plazo; todas estas dentro de la categoría de pasivos al costo amortizado Medición posterior Los pasivos financieros se reconocen cuando el Fondo es parte de los acuerdos contractuales del instrumento. Después del reconocimiento inicial, los pasivos financieros mantenidos por el Fondo son posteriormente medidos al costo amortizado usando el método de la tasa de interés efectiva. El costo amortizado es calculado considerando cualquier descuento o prima en la emisión y los costos que son parte integral de la tasa de interés efectiva. Las ganancias y pérdidas se reconocen en el estado de resultados integrales cuando los pasivos se dan de baja. Baja en cuentas Un pasivo financiero es dado de baja cuando la obligación de pago se termina, se cancela o expira. Cuando un pasivo financiero existente es reemplazado por otro del mismo prestatario en condiciones significativamente diferentes, o las condiciones son modificadas en forma importante, dicho reemplazo o modificación se trata como una baja del pasivo original y se reconoce un nuevo pasivo, reconociéndose la diferencia entre ambos en el estado de resultados integrales. (b.3) Compensación de instrumentos financieros Los activos y pasivos financieros se compensan y el monto neto se presenta en el estado de situación financiera, cuando se tiene el derecho legal de compensarlos y la Gerencia tiene la intención de cancelarlos sobre una base neta o de realizar el activo y cancelar el pasivo simultáneamente. Al 31 de diciembre de 2017 y de 2016, el Fondo no presenta ningún activo o pasivo financiero por un monto neto; ni presenta importes brutos sujetos a derechos de compensación. (b.4) Valor razonable de los instrumentos financieros A cada fecha de cierre del periodo sobre el que se informa, el valor razonable de los instrumentos financieros que se negocian en mercados activos se determina por referencia a los precios cotizados en el mercado, o a los precios cotizados por los agentes del mercado (precio de compra para las posiciones activas y precio de venta para las posiciones pasivas), sin deducir los costos de transacción. 7

17 Para los instrumentos financieros que no se negocian en mercados activos, el valor razonable se determina utilizando técnicas de valoración adecuadas. Tales técnicas pueden incluir el uso de transacciones de mercado recientes entre partes interesadas y debidamente informadas que actúen en condiciones de independencia mutua, la referencia a los valores razonables de otros instrumentos financieros que sean esencialmente similares, el análisis de valores descontados de flujos de efectivo y otros modelos de valoración. En la Nota 22 se incluye información sobre los valores razonables de los instrumentos financieros y mayores detalles sobre cómo dichos valores se determinaron. (c) Transacciones en moneda extranjera Los Partícipes realizan los aportes al Fondo en dólares estadounidenses de acuerdo a lo establecido por el Reglamento del Fondo. Tal como lo señala la nota 1, el objetivo del Fondo es realizar inversiones en el sector inmobiliario en el Perú, las cuales se miden en su mayoría al valor razonable a la fecha de los estados financieros y, principalmente, se encuentran en dólares estadounidenses. Sin embargo, la Gerencia de la Sociedad Administradora, luego del análisis efectuado de acuerdo con lo establecido la NIC 21 Efectos de las variaciones en los tipos de cambio de la moneda extranjera, ha determinado que la moneda funcional y de presentación del Fondo es el Sol. Al respecto, la Gerencia de la Sociedad Administradora opina que no existen diferencias significativas en la presentación de la situación financiera y patrimonial del Fondo, así como el resultado de sus operaciones, en soles o dólares estadounidenses; debido a la naturaleza y medición de las partidas que la conforman. Se consideran transacciones en moneda extranjera a aquellas realizadas en una moneda diferente a la moneda funcional. Las transacciones en moneda extranjera son inicialmente registradas en la moneda funcional usando los tipos de cambio vigentes en las fechas de las transacciones. Los activos y pasivos monetarios así como los aportes de los Participes, denominados en moneda extranjera, son posteriormente ajustados a la moneda funcional usando el tipo de cambio vigente a la fecha del estado de situación patrimonial. Las ganancias o pérdidas por diferencia en cambio resultante de la liquidación de dichas transacciones y de la traslación de los activos y pasivos monetarios así como los aportes de los Partícipes en moneda extranjera a los tipos de cambio de la fecha del estado de situación financiera y de situación patrimonial, son reconocidas en los rubros de Diferencia en cambio, neta y Efecto por nivelación cambiaria, respectivamente, en el estado de resultados integrales. Los activos y pasivos no monetarios determinados en moneda extranjera son trasladados a la moneda funcional al tipo de cambio prevaleciente a la fecha de la transacción. 8

18 (d) Efectivo y equivalente de efectivo Para fines de preparación y presentación del estado de flujos de efectivo, el efectivo y equivalentes de efectivo corresponden a los rubros de fondos fijos, cuentas corrientes y cuentas de ahorro; todos ellos registrados en el estado de situación financiera. Dichas cuentas no están sujetas a un riesgo significativo de cambios en su valor. (e) Arrendamientos La determinación de si un acuerdo constituye o incluye un arrendamiento se basa en la esencia del acuerdo a la fecha de su celebración. El acuerdo se analiza para determinar si su cumplimiento depende del uso de uno o más activos específicos, o si el acuerdo concede el derecho de uso del activo, incluso si ese derecho no se encontrase especificado en forma explícita en el acuerdo. El Fondo como arrendatario Los arrendamientos financieros que transfieran al Fondo sustancialmente todos los riesgos y los beneficios inherentes a la propiedad del bien arrendado, se capitalizan al inicio del arrendamiento, ya sea por el valor razonable de la propiedad arrendada o por el valor presente de los pagos mínimos de arrendamiento, el que sea menor. Los pagos por arrendamientos se distribuyen entre los cargos financieros y la reducción de la deuda de manera tal de determinar un ratio constante de interés sobre el saldo remanente de la deuda. Estos cargos financieros se reconocen como gastos financieros en el estado de resultados. Los pagos por arrendamientos operativos se reconocen como gastos operativos en el estado de resultados integrales, en forma lineal a lo largo del plazo del arrendamiento. El Fondo como arrendador Los arrendamientos en los que el Fondo no transfiere sustancialmente todos los riesgos y los beneficios inherentes a la propiedad del activo, se clasifican como arrendamientos operativos. Los costos directos iniciales incurridos en la negociación de un arrendamiento operativo se suman el importe en libros del activo arrendado y se reconocen a lo largo del plazo del arrendamiento sobre la misma base que los ingresos por arrendamiento. Los arrendamientos contingentes se reconocen como ingresos en el período en el que se consideran ganados. (f) Deterioro del valor de los activos no financieros La Gerencia de la Sociedad Administradora evalúa cada fin de año si existe un indicador de que un activo del Fondo podría estar deteriorado. El Fondo prepara un estimado del importe recuperable del activo cuando existe un indicio de deterioro, o cuando se requiere efectuar la prueba anual de deterioro para un activo. El importe recuperable de un activo es el mayor entre el valor razonable de la unidad generadora de efectivo menos los costos de vender y su valor de uso, y es determinado para un activo individual, a menos que el activo no genere flujos de efectivo de manera independiente. Cuando el importe en libros de un activo excede su importe recuperable, se considera que el activo ha perdido valor y es reducido a su valor recuperable. Al determinar el valor de uso, los flujos de efectivo 9

19 estimados son descontados a su valor presente usando una tasa de descuento que refleja las actuales condiciones de mercado y los riesgos específicos del activo. Los flujos de efectivo surgen del presupuesto para los años de vida económica remanente del activo y no incluyen las actividades de reestructuración a las que el Fondo aún no se ha comprometido, ni las inversiones futuras significativas que aumentarán el rendimiento del bien o de la unidad generadora de efectivo que se somete a prueba. El importe recuperable es muy sensible a la tasa de descuento utilizada para el modelo de flujos de efectivo descontados, y a los flujos de efectivo futuros esperados. Las pérdidas por deterioro son reconocidas en el estado de resultados integrales. El Fondo efectúa una evaluación en cada fecha del estado de situación financiera para determinar si hay un indicio de que las pérdidas por deterioro previamente reconocidas ya no existen más o podrían haber disminuido. Si existe tal indicio, el importe recuperable es estimado. Las pérdidas por deterioro previamente reconocidas son reversadas sólo si se ha producido un cambio en los estimados usados para determinar el importe recuperable del activo desde la fecha en que se reconoció por última vez la pérdida por deterioro. Si este es el caso, el valor en libros del activo es aumentado a su importe recuperable. Dicho importe aumentado no puede exceder el valor en libros que se habría determinado si no se hubiera reconocido una pérdida por deterioro para el activo en años anteriores. Dicha reversión es reconocida en resultados del ejercicio a menos que el activo se lleve a su valor revaluado, en cuyo caso la reversión es tratada como un aumento de la revaluación. (g) Inversiones en proyectos inmobiliarios Las inversiones en proyecto inmobiliarios comprenden las asociaciones en participación mantenidas para la posterior venta. Las inversiones en proyectos inmobiliarios se reconocen inicialmente al costo de adquisición, incluidos los costos de transacción. Con posterioridad al reconocimiento inicial, las inversiones en proyectos inmobiliarios se miden por su valor razonable, utilizando técnicas de valoración que resultan más apropiadas a las circunstancias y sobre las cuales existan datos suficientes disponibles para medir el valor razonable. Las ganancias y pérdidas que surgen de los cambios en los valores razonables de las inversiones en proyectos inmobiliarios se incluyen en los resultados en el periodo en que ocurren. (h) Inversiones en asociadas Las asociadas son todas las entidades sobre las que el Fondo ejerce una influencia significativa pero no control, generalmente se ejerce influencia significativa si la participación es igual o mayor al 20 por ciento del capital, salvo que siendo la participación menor al 20 por ciento, pueda demostrarse claramente que existe tal influencia significativa. 10

20 La existencia de influencia significativa por parte del Fondo se evidencia a través de las siguientes consideraciones: - Participación en el consejo de administración, u órgano equivalente de dirección de la entidad participada y - Participación en los procesos de fijación de políticas, entre los que se incluyen las decisiones sobre dividendos y otras distribuciones. Las inversiones en asociadas se presentan bajo el método de la participación, utilizando los activos netos de la asociada a su valor razonable. En este método la inversión se contabiliza inicialmente al costo (el cual incluye los costos de transacción que estén relacionados directamente a su compra) y se incrementa o disminuye en su valor razonable. Los dividendos recibidos en efectivo o acciones afectan el valor razonable de las inversiones. El Fondo utiliza las técnicas de valoración que resultan más apropiadas a las circunstancias y sobre los cuales existen datos suficientes disponibles para medir el valor razonable. (i) Inversiones inmobiliarias Las inversiones inmobiliarias comprenden las propiedades terminadas y las propiedades en construcción o remodelación mantenidas para obtener rentas, plusvalías o ambas. Las inversiones inmobiliarias se miden inicialmente al costo de adquisición, incluyendo los costos de transacción. Los costos de transacción incluyen los impuestos de transferencia, los honorarios profesionales por servicios legales y las comisiones por la compra de inmuebles, si fuera el caso. El importe en libros también incluye el costo de reemplazar parte de una inversión inmobiliaria existente en el momento en que dichos costos se incurren, si los criterios de reconocimiento se cumplen. Con posterioridad al reconocimiento inicial, las inversiones inmobiliarias se miden por su valor razonable, el que refleja las condiciones del mercado a la fecha de cierre del periodo sobre el que se informa. Las ganancias y pérdidas que surgen de los cambios en los valores razonables de las inversiones inmobiliarias se incluyen en el estado de resultados integrales en el período en el que ocurren. Los valores razonables se determinan anualmente por un valuador externo independiente reconocido, o mediante flujos de cajas descontados. Las inversiones inmobiliarias se dan de baja, ya sea en el momento de su venta o cuando las inversiones inmobiliarias se retiran del uso en forma permanente, y no se espera recuperar beneficio económico alguno de su venta. La diferencia entre el ingreso neto procedente de la venta y el importe en libros del activo se reconoce en el estado de resultados integrales en el período en el que el activo fue dado de baja. Se realizan transferencias a o desde las inversiones inmobiliarias solamente cuando exista un cambio en el uso del activo. 11

21 (j) Deuda y préstamos que devengan interés Las deudas se reconocen inicialmente a su valor razonable, neto de los costos de la transacción incurrida. Cualquier diferencia entre el valor razonable (neto de los costos de transacción) y el valor reembolsable, es reconocida en el estado de resultados integrales del periodo. Los préstamos son clasificados como obligaciones a corto plazo a menos que el Fondo tenga el derecho irrevocable para diferir el acuerdo por más de doce meses después de la fecha del estado de situación financiera. (k) Provisiones Se reconoce una provisión sólo cuando el Fondo tiene una obligación presente (legal o implícita) como resultado de un evento pasado, es probable que se requieran recursos para su liquidación y pueda hacerse una estimación confiable del monto de la obligación. Las provisiones se revisan en cada período y se ajustan para reflejar la mejor estimación que se tenga a la fecha del estado de situación financiera. Cuando el efecto del valor del dinero en el tiempo es importante, el monto de la provisión es el valor presente de los desembolsos que se espera incurrir para cancelarla. Cuando el Fondo espera que una parte o el total de la provisión sea recuperada, dicho recupero es reconocido como activos, siempre que se tenga la certeza del recupero. El importe provisionado es presentado en el estado de resultados integrales neto del recupero. Las contingencias posibles no se reconocen en los estados financieros. Estas se revelan en notas a los estados financieros, excepto que la posibilidad de que se desembolse un flujo económico sea remota. Acorde con la etapa de desinversión en la que se encuentra el Fondo, desde el año 2016 se consideró pertinente asignar una provisión de gastos que el Fondo tendrá que asumir por la venta de sus inversiones inmobiliarias, importe que será equivalente al valor de tales desembolsos. Ver nota 12(b). (l) Contingencias Por su naturaleza, las contingencias sólo se resolverán cuando uno o más eventos futuros ocurran o no. La determinación de las contingencias involucra inherentemente el ejercicio del juicio y el cálculo de estimados de los resultados de eventos futuros. Los pasivos contingentes son registrados en los estados financieros cuando se considera que es probable que se confirmen en el tiempo y puedan ser razonablemente cuantificados; en caso contrario, sólo se revelan en notas a los estados financieros a menos que su probabilidad sea remota. Los activos contingentes no se registran en los estados financieros, pero se revelan cuando su grado de contingencia es probable. 12

22 (m) Valor cuota El valor de la cuota de participación se determina dividiendo el total del patrimonio entre la cantidad de cuotas de participación en circulación, que luego son convertidos a dólares estadounidenses al tipo de cambio venta del cierre de cada periodo financiero en cada ejercicio. Al 31 de diciembre de 2017, el valor de la cuota de participación ascendió a S/ equivalente a US$6,2909; al 31 de diciembre de 2016, el valor calculado de la cuota de participación ascendió a S/ equivalente a US$ Las cuotas de participación en moneda extranjera se expresan en moneda nacional al tipo de cambio venta del cierre de cada período. La diferencia con la valorización anterior se registra como un aumento o disminución del capital y como un gasto o ingreso del ejercicio, respectivamente, por concepto de nivelación del tipo de cambio. La valorización de las cuotas de participación del Fondo se realiza mensualmente y está a cargo de la Sociedad Administradora. Al 31 de diciembre de 2017 y de 2016 el número de partícipes asciende a 23. (n) Capital emitido Corresponde en todo momento al valor nominal de las cuotas suscritas y pagadas por los partícipes del Fondo a la fecha del estado de situación financiera. Dichos importes son en dólares estadounidenses. El capital emitido aumenta por los llamados de capital y disminuye por las reducciones de capital. Al 31 de diciembre de 2017 y de 2016, el capital está representado por 7,662,788 cuotas de participación y por 11,236,115 cuotas de participación, respectivamente, suscritas cuyo valor nominal es de US$1 cada una. Cabe señalar que, de acuerdo al Reglamento de Participación del Fondo, el capital aportado por los partícipes está representado en todo momento por cuotas de participación en dólares estadounidenses; las cuales serán devueltas a los partícipes en dicha moneda. En este sentido, de acuerdo a lo establecido en el Reglamento de Participación, y considerando la naturaleza de estos aportes y al plazo de duración limitado del Fondo; las cuotas de participación, que representan el capital emitido por el Fondo en dólares estadounidenses, son reexpresadas a soles al tipo de cambio de la fecha del estados de situación financiera y registradas en el rubro Efecto por nivelación Cambiaria del estado de resultados integrales. (o) Reconocimiento de ingresos de actividades ordinarias Los ingresos se reconocen en la medida que sea probable que los beneficios económicos fluyan al Fondo y que los ingresos se puedan medir de manera fiable, independientemente del momento en el cual el pago sea realizado. Los ingresos se miden por el valor razonable de la contraprestación recibida o por recibir, teniendo en cuenta las condiciones de pago definidas contractualmente y sin incluir impuestos. El Fondo ha concluido que actúa en calidad de mandante en todos sus acuerdos de ingresos, ya que es el principal obligado en estos acuerdos, tiene libertad para fijar los precios, y también está expuesto a los riesgos de crédito. 13

23 Los criterios especificados de reconocimiento presentados a continuación también deberán cumplirse para que los ingresos sean reconocidos. Ventas de inversiones Los ingresos de actividades ordinarias procedentes de la venta de inversiones se reconocen cuando los riesgos y los beneficios inherentes a la propiedad se hayan sustancialmente transferido al comprador, por lo general, al momento de la entrega de las inversiones. Intereses ganados Los intereses se reconocen en proporción al tiempo transcurrido, de forma que refleje el rendimiento efectivo del activo. Ingresos por arrendamientos Los ingresos procedentes de los arrendamientos operativos sobre las inversiones inmobiliarias se contabilizan en forma lineal a lo largo del plazo de arrendamiento y se clasifican como ingresos de actividades ordinarias en el estado de resultados integrales, debido a su naturaleza operativa. Los costos y gastos se reconocen a medida que devengan, independientemente del momento en que se pagan, y se registran en los períodos con los cuales se relacionan. (p) Medición del valor razonable - El Fondo mide los instrumentos a valor razonable con cambios en resultados así como sus activos no financieros tales como las inversiones en proyectos inmobiliarios, inversiones en asociadas e inversiones inmobiliarias; al valor razonable en cada fecha del estado de situación financiera. El Fondo utiliza técnicas de valuación que son apropiadas en las circunstancias y por las cuales tiene suficiente información disponible para medir al valor razonable, maximizando el uso de datos observables relevantes y minimizando el uso de datos no observables. Todos los activos y pasivos por los cuales se determinan o revelan valores razonables en los estados financieros son clasificados dentro de la jerarquía de valor razonable, descrita a continuación, en base al nivel más bajo de los datos usados que sean significativos para la medición al valor razonable como un todo: - Nivel 1 Precios cotizados (no ajustados) en mercados activos para activos o pasivos idénticos. - Nivel 2 Técnicas de valuación por las cuales el nivel más bajo de información que es significativo para la medición al valor razonable es directa o indirectamente observable. - Nivel 3 Técnicas de valuación por las cuales el nivel más bajo de información que es significativo para la medición al valor razonable no es observable. 14

24 Para los activos y pasivos que son reconocidos al valor razonable en los estados financieros sobre una base recurrente, el Fondo determina si se han producido transferencias entre los diferentes niveles dentro de la jerarquía mediante la revisión de la categorización al final de cada período de reporte. La Gerencia de la Sociedad Administradora determina las políticas y procedimientos para mediciones al valor razonable recurrentes y no recurrentes. A cada fecha de reporte, la Gerencia de la Sociedad Administradora analiza los movimientos en los valores de los activos y pasivos que deben ser valorizados de acuerdo con las políticas contables del Fondo. Para propósitos de las revelaciones de valor razonable, el Fondo ha determinado las clases de activos y pasivos sobre la base de su naturaleza, características y riesgos y el nivel de la jerarquía de valor razonable tal como se explicó anteriormente. (q) Hechos posteriores Los hechos posteriores al cierre del período que proveen información adicional sobre la situación financiera del Fondo y que tenga relación con eventos ocurridos y registrados a la fecha del estado de situación financiera (eventos de ajuste) son incluidos en los estados financieros. Los hechos posteriores importantes que no son eventos de ajuste son expuestos en las notas a los estados financieros. 2.3 Juicios, estimados y supuestos contables significativos La preparación de los estados financieros requiere que la Gerencia de la Sociedad Administradora utilice juicios, estimados y supuestos para determinar las cifras reportadas de activos y pasivos del Fondo, la exposición de activos y pasivos contingentes del Fondo a la fecha de los estados financieros, así como las cifras reportadas de ingresos y gastos del Fondo por los años terminados el 31 de diciembre de 2017 y de Los estimados más significativos considerados por la Gerencia de la Sociedad Administradora en relación con los estados financieros del Fondo se refieren básicamente a: - Valor razonable de inversiones en proyectos inmobiliarios, inversiones en asociadas e inversiones inmobiliarias, notas 2.2(g), (h) e (i). - Deterioro del valor de activos no financieros, nota 2.2(f). - Estimación de cobranza dudosa, nota 22(b). La Gerencia de la Sociedad Administradora considera que las estimaciones incluidas en los estados financieros del Fondo se efectuaron sobre la base de su mejor conocimiento de los hechos relevantes y circunstancias a la fecha de preparación de los mismos; sin embargo, los resultados finales podrán diferir de las estimaciones incluidas en los estados financieros. 15