Estadística de OFERTA INMOBILIARIA 4º Trimestre 2010

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1 Estadística de OFERTA INMOBILIARIA 4º Trimestre 2010 Febrero 2011

2 ÍNDICE 1. EL TRIMESTRE EN UN VISTAZO PRINCIPALES INDICADORES DE LA OFERTA DE VIVIENDAS Precios de las viviendas en venta Rentas de las viviendas en alquiler Volumen de viviendas en oferta OFERTA DE VIVIENDAS EN VENTA Precios del mercado libre Viviendas de nueva construcción Viviendas usadas en venta Precios del mercado protegido Caracterización de la oferta en venta Volumen de viviendas en oferta por Territorios Históricos OFERTA DE VIVIENDAS EN ALQUILER Rentas del mercado libre Rentas del mercado protegido Caracterización de la oferta en alquiler Vivienda usada ofertada en régimen de alquiler Vivienda protegida ofertada en régimen de alquiler: comparativa con la oferta protegida en venta ANÁLISIS POR ÁMBITOS GEOGRÁFICOS Vivienda nueva libre en venta Vivienda usada en venta Vivienda protegida de nueva construcción DINÁMICA Y PERSPECTIVAS DEL MERCADO Dinámica actual Calificación de la situación del mercado Evolución de las ventas y plazos de materialización Factores influyentes en la dinámica del mercado Perspectivas Previsión de evolución de las ventas Previsión de evolución de los precios Previsión de inicio de nuevas promociones ANEXO METODOLÓGICO... 37

3 ÍNDICE DE CUADROS Página Cuadro 1.1 Resumen de indicadores de oferta de vivienda CAPV Cuadro 1.2 Evolución del precio por m 2 útil según tipo de vivienda en la CAPV... 8 Cuadro 2.1 Precio por m 2 útil de las viviendas nuevas libres en venta por Territorios Históricos Cuadro 2.2 Precio por m 2 útil de las viviendas usadas en venta por Territorios Históricos Cuadro 2.3 Precio por m 2 útil de las viviendas protegidas en venta por Territorios Históricos Cuadro 3.1 Cuadro 3.2 Cuadro 5.1 Cuadro 5.2 Cuadro 5.3 Rentas mensuales de las viviendas usadas libres ofertadas en régimen de alquiler por Territorios Históricos Evolución de la renta mensual de las viviendas protegidas en alquiler, Índices de dinamismo* del mercado inmobiliario por Territorio Histórico Evolución de las ventas* respecto al trimestre anterior por Territorio Histórico Índice de previsión de evolución de los precios a un año vista por Territorios Históricos ÍNDICE DE GRÁFICOS Página Gráfico 1.1 Evolución del precio por m 2 útil y de las tasas de variación anuales según tipo de vivienda... 9 Gráfico 1.2 Gráfico 1.3 Distribución de las viviendas nuevas libres y usadas según intervalos de precios en la CAPV Evolución de las rentas mensuales de las viviendas Ofertadas en régimen de alquiler Gráfico 1.4 Evolución de los índices de los precios/m 2 y las rentas de las viviendas libres (índice 100=1996) Gráfico 1.5 Evolución del número de viviendas ofertadas según tipo Gráfico 1.6 Gráfico 2.1 Gráfico 2.2 Gráfico 2.3 Distribución de la muestra de viviendas que constituye la base de la estadística de precios Precio medio por m 2 útil de las viviendas nuevas libres en venta por Territorios Históricos Evolución del precio por metro cuadrado útil de las viviendas nuevas libres por TT.HH Distribución de las viviendas nuevas libres según intervalos de precios por Territorio

4 Gráfico 2.4 Precio medio por m 2 útil de las viviendas nuevas libres en venta según características de las viviendas Gráfico 2.5 Precio medio por m 2 útil de las viviendas usadas en venta por Territorios Históricos Gráfico 2.6 Gráfico 2.7 Gráfico 2.8 Gráfico 2.9 Evolución del precio por metro cuadrado útil de las viviendas usadas por TT.HH Distribución de las viviendas usadas según intervalos de precios por Territorio Comparativa del precio por m 2 de las viviendas protegidas y las nuevas libres Evolución de la superficie útil (m 2 ) de las viviendas en venta según tipo y régimen Gráfico 2.10 Evolución de las características de las viviendas nuevas libres en venta, Gráfico 2.11 Evolución del número de viviendas nuevas libres en venta ofertadas por Territorio Histórico Gráfico 2.12 Evolución del número de viviendas protegidas en venta ofertadas por Territorio Histórico Gráfico 3.1 Gráfico 3.2 Gráfico 3.3 Gráfico 3.4 Evolución de las rentas mensuales de las viviendas usadas ofertadas en régimen de alquiler Evolución de la distribución de las rentas de las viviendas libres en alquiler Evolución de las rentas de las viviendas protegidas en alquiler, Evolución de la superficie de las viviendas libres en alquiler, Gráfico 3.5 Evolución de las viviendas libres de superficie inferior a 60 m 2 ofertadas en alquiler Gráfico 3.6 Gráfico 3.7 Gráfico 4.1 Gráfico 4.2 Gráfico 4.3 Evolución de las viviendas protegidas en oferta según régimen de tenencia, Evolución de la superficie de las viviendas protegidas en venta y alquiler, Evolución de los precios por m 2 de las viviendas nuevas libres por ámbitos geográficos Evolución de los precios por m 2 de las viviendas nuevas libres en las capitales Evolución del peso relativo de la oferta nueva libre absorbida por las capitales Gráfico 4.4 Evolución de los precios por m 2 de las viviendas usadas por ámbitos geográficos Gráfico 4.5 Gráfico 4.6 Gráfico 4.7 Evolución de los precios por m 2 de las viviendas usadas en las capitales Evolución de la distribución geográfica de la oferta de vivienda protegida (venta + alquiler) Evolución del peso relativo de la oferta protegida absorbida por las capitales,

5 Gráfico 5.1 Gráfico 5.2 Evolución de los índices de dinamismo* por Territorio Histórico, (Medias móviles-4) Evolución de las ventas respecto al trimestre anterior por Territorio Histórico (Medias móviles-4) Gráfico 5.3 Plazos medios de venta de las viviendas* y Ritmos trimestrales de ventas Gráfico 5.4 Factores influyentes en la dinámica del mercado Gráfico 5.5 Gráfico 5.6 Gráfico 5.7 Evolución de los índices de previsión de ventas* (Medias móviles- 4) Índice de previsión de evolución de los precios a un año vista. (Medias móviles-4) Previsión de inicio de oferta de nuevas promociones de viviendas en el próximo trimestre. Proporción (%) de promotores que contestan afirmativamente

6 1. EL TRIMESTRE EN UN VISTAZO El mercado de vivienda de segunda mano en venta ha encadenado en 2010 una serie de incrementos consecutivos en su precio medio, cerrando el año con un crecimiento anual del 3% (3.891 /m 2 ). No obstante, este precio medio de 2010 es todavía un 10,7% inferior al nivel máximo registrado en Además, el stock de viviendas usadas en venta continúa aumentando. En lo que respecta al segmento de vivienda libre de nueva construcción, la tasa de variación anual en el cuarto trimestre de 2010 se ha cifrado en un -3,8% (3.877 / m 2 ). El último año ha acumulado una caída relativamente fuerte, frente a la mayor contención de lo años anteriores. La reducción acumulada respecto al nivel máximo de precios de 2007 es de un 5,7%. No obstante, hay que señalar la influencia en el descenso observado en el precio medio de los cambios en la localización geográfica y tipología de las viviendas nuevas en venta (este hecho es también apreciable en ámbitos territoriales concretos, como por ej. la capital guipuzcoana). De hecho, no hay que perder de vista que el precio de la vivienda tipo ha crecido un 4,7% en el último ejercicio, tras haber disminuido en El mercado de viviendas usadas en alquiler ha seguido una trayectoria similar al de venta, registrando incluso un mayor incremento en las rentas (hasta 922 /mes, +5,4% respecto de IV-09). Sin embargo, la renta media sigue siendo un 4,9% inferior al máximo alcanzado en Por su parte, los operadores del sector vuelven a caer en el pesimismo, puesto que tras una aparente leve mejoría de la situación en los primeros trimestres de 2010, en la parte final del año perciben que la actividad ha disminuido, se han incrementado los plazos necesarios para vender las viviendas, y las expectativas para el próximo trimestre no son nada favorables. En sintonía con estos resultados, el análisis de otros indicadores del mercado inmobiliario apunta en la misma línea. Así, tras haberse registrado un importante incremento en los primeros trimestres del año, tanto en las transmisiones de viviendas registradas como en el volumen de hipotecas formalizadas, en los últimos meses ambos indicadores presentan un fuerte retroceso, si bien, hay que decir que ambos valores son aún superiores a los observados en el último trimestre de Por otro lado, en la coyuntura actual, con un importante retroceso en las iniciaciones de viviendas libres, el mercado protegido ha conseguido incrementar significativamente el volumen de viviendas iniciadas en De este modo, se ha incrementado la cuota del mercado protegido alcanzando el 52% del conjunto de viviendas de nueva construcción en oferta en el cuarto trimestre de La renta media de las viviendas ofertadas en arrendamiento protegido se cifra en 204 mensuales, lo que supone un nuevo retroceso (-7% respecto de IV-09). Este promedio es el resultado de ponderar los 277 /mes de las VPO y los 123 mensuales de las viviendas sociales. 6

7 Cuadro 1.1 Resumen de indicadores de oferta de vivienda CAPV. MERCADO LIBRE 4º trimestre 2009 Valores absolutos 3er trimestre 2010 Valores absolutos 4º trimestre 2010 Valores absolutos % var. anual 1. VIVIENDA NUEVA EN VENTA Nº viviendas en venta ,2 Precio/m 2 ( ) ,8 Precio/m 2 vivienda tipo*( ) ,7 2. VIVIENDA USADA EN VENTA Nº viviendas en venta ,4 Precio/m 2 ( ) ,0 3. VIVIENDA USADA EN ALQUILER Renta/mes ( ) ,4 3. INDICES DEL MERCADO** Dinamismo 20,6 22,8 14,6-6,0 Previsión de ventas 62,5 62,1 46,9-15,6 Previsión precios (a 1 año) 40,0 41,0 40,3 0,3 MERCADO PROTEGIDO 4º º º 2010 % anual 1. VOLUMEN DE VIVIENDAS Nº de viviendas totales ,3 Nº de viviendas en venta ,7 Nº de viviendas en alquiler ,2 % alquiler sobre el total en oferta 32,2 35,4 27,5-4,7 2. PRECIOS VIVIENDAS EN VENTA Precio/m 2 VPO ( ) ,4 3. RENTAS VIVIENDAS EN ALQUILER Renta/mes vivienda social ( ) ,7 Renta/mes VPO ( ) ,8 (*) Vivienda tipo: nueva, colectiva, de régimen libre, ofertada directamente por el promotor, con un nivel de acabado normal y de superficie comprendida entre los 60 y 90 m 2. (**) Oscilan entre 0 (máximo estancamiento) y 100 (máximo dinamismo/crecimiento). Variación anual de índices en términos de diferencia de puntos porcentuales Fuente: Encuesta sobre Oferta Inmobiliaria. 4º trimestre Dpto. de Vivienda, Obras Públicas y 7

8 2. PRINCIPALES INDICADORES DE LA OFERTA DE VIVIENDAS 2.1. Precios de las viviendas en venta El conjunto de viviendas libres de nueva construcción ofertadas en régimen de venta en la CAPV, han alcanzado un precio medio de /m 2 en el cuarto trimestre de 2010, lo que supone una caída del 3,8% en el último año. El precio de la vivienda tipo 1 se sitúa en /m 2, esto es, un 10% inferior al conjunto de la oferta de nueva construcción. Sin embargo, en términos de evolución, el precio medio de la vivienda tipo ha crecido un 4,7% respecto del último trimestre de Por su parte, el mercado de segunda mano ha experimentado un crecimiento positivo en el precio medio registrado el último año. Así, tras dos años de sucesivos recortes en el precio medio de las viviendas usadas, 2010 ha cerrado con un incremento del 3% anual. El promedio en el conjunto de la CAPV asciende a /m 2. En lo que respecta al segmento de vivienda protegida, el precio medio de las viviendas ofertadas en régimen de venta se cifra en /m 2 en el cuarto trimestre de 2010, promedio similar al registrado hace un año (+0,4%). Cuadro 2.1 Evolución del precio por m 2 útil según tipo de vivienda en la CAPV. VIVIENDA LIBRE /m 2 Total libre * Usada Nueva libre Vivienda tipo VIVIENDA PROTEGIDA Datos anuales 2000 Media 2.168, , , ,6 749, Media 2.360, , , ,6 814, Media 2.530, , , ,8 897, Media 3.060, , , ,7 965, Media 3.327, , , , , Media 3.715, , , , , Media 4.046, , , , , Media 4.283, , , , , Media 4.160, , , , , Media 3.846, , , , , Media 3.888, , , , ,3 Datos trimestrales 2009 IV trimestre 3.846, , , , , I trimestre 3.872, , , , , II trimestre 3.892, , , , , III trimestre 3.899, , , , , IV trimestre 3.888, , , , ,3 Tasa trimestral -0,3 0,0-1,3 0,8 0,2 Tasa anual 1,1 3,0-3,8 4,7 0,4 (*) Nueva y usada 1 Vivienda tipo: nueva, colectiva, de régimen libre, ofertada directamente por el promotor, con un nivel de acabado normal y de superficie comprendida entre los 60 y 90 m 2 8

9 Atendiendo al crecimiento experimentado por el precio medio de las viviendas usadas, hay que tener presente que tras tres trimestres de progresivos incrementos en el promedio registrado, en los últimos tres meses el precio medio se ha mantenido estable. A lo largo del período de recesión, el retroceso acumulado entre el máximo registrado hace tres años (4.363 /m 2 ), y el mínimo del cuarto trimestre de 2009 (3.779 /m 2 ) se ha cifrado en un 14%. Por otro lado, en términos de comparación con el segmento de nueva construcción, se constata una convergencia en el precio medio de ambos mercados. (Ver Gráfico 2.1). Gráfico 2.1 Evolución del precio por m 2 útil y de las tasas de variación anuales según tipo de vivienda PRECIO/M 2 ÚTIL DE VIVIENDA serie anual I 09 II 09 III 09 IV 09 serie trimestral I 10 II 10 III 10 IV 10 Usadas Libres Nuevas Vivienda-tipo TASAS DE VARIACIÓN ANUALES II96 IV 96 II97 IV 97 II98 IV 98 II99 IV 99 II00 IV 00 II01 IV 01 II02 IV 02 II03 IV 03 II04 IV 04 II05 IV 05 II06 IV 06 II07 IV 07 II08 IV 08 II09 IV 09 II10 IV 10 Usadas Nuevas libres 9

10 El precio medio del conjunto de viviendas libres de nueva construcción ofertadas en la CAPV en el cuarto trimestre de 2010 se cifra en por vivienda, en tanto que el promedio de las viviendas usadas asciende a por vivienda. Sin embargo, un análisis más profundo de las viviendas según su precio de oferta permite comprobar una gran dispersión de precios, puesto que hay que tener presente que el precio medio es el resultado de promediar los precios de viviendas muy heterogéneas, y en la configuración del precio final influyen muchos factores, tanto objetivos como subjetivos: nivel de acabado, superficie, distribución, ubicación dentro del edificio, orientación, entorno urbano, localización geográfica, etc. Por otro lado, atendiendo a la evolución en el tiempo de esta distribución, se comprueba un desplazamiento hacia los segmentos de precios más reducidos (hacia la izquierda en el gráfico), tanto en el mercado de nueva construcción, como en el segmento de vivienda usada. Ver Gráfico 2.2. Gráfico 2.2 Distribución de las viviendas nuevas libres y usadas según intervalos de precios en la CAPV VIVIENDAS NUEVAS LIBRES 30 (%) º º º < >600 Precio (miles /vivienda) VIVIENDAS USADAS º º 2008 (%) º < >600 Precio (miles / vivienda) 10

11 2.2. Rentas de las viviendas en alquiler Las viviendas de segunda mano, pertenecientes a particulares y puestas en el mercado de alquiler a través de agentes de la propiedad inmobiliaria, alcanzaron en el último trimestre de 2010 una renta media de 922 mensuales. Este promedio acumula ya cuatro incrementos trimestrales consecutivos, registrando así un crecimiento anual del 5,4%. Por su parte, el mercado protegido en régimen de arrendamiento presenta una renta media de 204 mensuales. Este valor es un promedio ponderado de la renta media de las VPO en alquiler (277 /mes) y de las viviendas sociales (123 /mes). En términos de evolución, la renta protegida es un 7% inferior al promedio de hace un año, si bien, en la evolución de este valor influye tanto la propia evolución de las rentas, como del peso de cada modalidad de vivienda en el conjunto ofertado. Gráfico 2.3 Evolución de las rentas mensuales de las viviendas Ofertadas en régimen de alquiler , , 0 800, ,0 400, ,0 0, I 09 II 09 III09 IV 09 I 10 II-10 III 10 IV 10 Alquiler libre Alquiler protegido Gráfico 2.4 Evolución de los índices de los precios/m 2 y las rentas de las viviendas libres (índice 100=1996) Índice 1996 = I 10 II 10 III 10 IV 10 Precios/m2 Rentas 11

12 2.3. Volumen de viviendas en oferta La Estadística de Oferta Inmobiliaria se basa en la realización de sendas encuestas a una muestra de agentes de la propiedad inmobiliaria y a los promotores con una oferta suficiente de vivienda. Por tanto, aunque no se trata de un Censo de viviendas en oferta, sí constituye una muestra representativa que permite ofrecer una fotografía de la composición de la bolsa en oferta y su evolución. La difícil coyuntura del momento muestra un progresivo incremento del stock de viviendas de segunda mano en oferta. En cuanto al mercado de vivienda libre de nueva construcción, la evolución del stock está influida por la conjugación de dos elementos contrapuestos, ya que mientras las iniciaciones de viviendas libres han caído en picado, la demanda sigue sin despegar. La composición de la muestra de viviendas que constituye la base de la Estadística de precios del cuarto trimestre de 2010 es la siguiente: 67% viviendas de segunda mano (63% en venta y 4% en alquiler), 16% viviendas libres de nueva construcción y 17% viviendas de protección pública (12% en venta y 5% en alquiler). Gráfico 2.5 Evolución del número de viviendas ofertadas según tipo IV 95 IV 96 IV 97 IV 98 IV 99 IV 00 IV 01 IV 02 IV 03 IV 04 IV 05 IV 06 IV 07 IV 08 IV 09 IV 10 Libres Nuevas Protegidas (Venta + Alquiler) Usadas Gráfico 2.6 Distribución de la muestra de viviendas que constituye la base de la estadística de precios Nuevas Libres; 15,9% Usadas; 67,1% Venta: 62,9% Alquiler 4,2% Protegidas; 17,0% Venta; 12,3% Alquiler; 4,7% 12

13 3. OFERTA DE VIVIENDAS EN VENTA 3.1. Precios del mercado libre Viviendas de nueva construcción a) Análisis del precio por Territorios Históricos Las viviendas libres de nueva construcción alcanzan el promedio más elevado en Gipuzkoa (4.034 /m 2 ), si bien, las diferencias con Bizkaia han ido progresivamente acortándose en los últimos trimestres. Así, el promedio de Bizkaia se cifra en /m 2, seguido de Álava con un valor sensiblemente inferior (3.532 /m 2 ). En términos de evolución, Gipuzkoa registra un retroceso del 7,7%, Bizkaia contrae el precio medio un 3,4%, mientras que Álava presenta un leve incremento (+1,9% respecto de IV-09). En cuanto al notorio retroceso de Gipuzkoa, es preciso tener presente, que una disminución en el promedio puede tener su explicación en una diferente distribución de la muestra (mayor presencia de viviendas localizadas en municipios con precios de mercado más baratos, en detrimento de viviendas en las zonas céntricas de las capitales). Cuadro 3.1 Precio por m 2 útil de las viviendas nuevas libres en venta por Territorios Históricos. Álava Bizkaia Gipuzkoa CAPV 2009 IV trimestre 3.466, , , , I trimestre 3.488, , , , II trimestre 3.486, , , , III trimestre 3.526, , , , IV trimestre 3.531, , , ,4 Tasa trimestral 0,2-0,8-3,1-1,3 Tasa anual 1,9-3,4-7,7-3,8 Gráfico 3.1 Precio medio por m 2 útil de las viviendas nuevas libres en venta por Territorios Históricos Precio medio Distibución geográfica Precio/m /m /m /m 2 36% 44% 20 Gipuzkoa Bizkaia Álava 4% superior a la media CAPV /m 2 9% inferior a la media

14 El Gráfico 3.2 permite analizar con detalle la evolución del precio medio de las viviendas libres de nueva construcción ofertadas en los diferentes Territorios Históricos. Así, se comprueba que el promedio de Álava se ha mantenido estable a lo largo de los últimos dos años, mientras que la tendencia en Gipuzkoa y Bizkaia ha sido decreciente. Por su parte, Gipuzkoa registró en 2009 una trayectoria ascendente en el precio medio, mientras que a lo largo de 2010 ha encadenado cuatro descensos trimestrales consecutivos. En cuanto a Bizkaia, el precio medio del conjunto de la oferta registrada en el Territorio no ha parado de descender desde En términos de precios por vivienda el promedio en Gipuzkoa asciende a /vivienda; en Bizkaia se cifra en /vivienda y en Álava en /vivienda. La distribución de las viviendas según grandes tramos de precios, pone de manifiesto un progresivo retroceso de la presencia de viviendas de precios más elevados en el conjunto de la oferta. Así, la proporción de viviendas de precio superior a los en Gipuzkoa se sitúa en el 21% en el cuarto trimestre de 2010, mientras que esta proporción ascendía al 27% a finales de 2009, y al 30% en el último trimestre de Gráfico 3.2 Evolución del precio por metro cuadrado útil de las viviendas nuevas libres por TT.HH serie anual serie trimestral I 09 II 09 III 09 IV 09 I 10 II 10 III 10 IV 10 Álava Bizkaia Gipuzkoa Gráfico 3.3 Distribución de las viviendas nuevas libres según intervalos de precios por Territorio. Bizkaia 10,5 10,8 27,5 28,5 22,7 Gipuzkoa 5,6 10,2 2 5,2 37,8 21,2 Alava 6,9 24,8 36,7 17,3 14,2 0% 20% 40% 60% 80% 100% < 180 miles miles miles miies > 420 miles 14

15 b) Análisis de los precios según características de las viviendas Como se ha apuntado anteriormente, la vivienda es un producto muy heterogéneo y su precio medio resulta de la combinación de diferentes factores. Uno de los elementos más importantes es su localización geográfica, aspecto que se ha analizado en el apartado anterior y en el que se profundiza en el capítulo cinco. Además, hay otros aspectos que tienen una gran incidencia en el precio de la vivienda, como su superficie útil, el nivel de acabado o la tipología (unifamiliar/colectiva). A este respecto, hay que tener presente que no es posible aislar un elemento para analizar su efecto individualmente, por lo que además del factor de estudio intervienen otras cuestiones en la configuración del precio final, algunas de ellas de difícil objetivación. Atendiendo al nivel de acabado, se constata que las viviendas con mayor nivel, es decir, aquellas a las que los promotores otorgan una calificación de lujo, registran un promedio significativamente superior al resto de viviendas (4.770 /m 2 ), si bien, éstas representan tan sólo el 8% de la muestra detectada en oferta, proporción que ha disminuido sensiblemente en el último año (18% en IV-09). Por su parte, el promedio de las viviendas con acabado alto se cifra en /m 2, englobando al grueso de la oferta (60% del total), en tanto que las viviendas con el acabado más básico, denominado normal, presentan un promedio de /m 2. En lo que respecta a la superficie de las viviendas, se observan importantes diferencias en los precios medios en los extremos (ver Gráfico 3.4), mientras que en los tramos intermedios los promedios se ajustan más. Gráfico 3.4 Precio medio por m 2 útil de las viviendas nuevas libres en venta según características de las viviendas Lujo 8% 12 % <60 m 2 Precio/m Alto 60% Normal 32% m m 2 Colectiva 91% CAPV % >120 m 2 Unifamiliar 9% Acabado Superficie Edificación CAPV Lujo <60m Col Alto Unif Normal > Fuente: Encuesta sobre Oferta Inmobiliaria 4º trimestre Dpto. de Vivienda, Obras Públicas y 15

16 Viviendas usadas en venta a) Análisis del precio por Territorios Históricos El mercado de segunda mano muestra un promedio significativamente más elevado en Gipuzkoa (4.686 /m 2 ). En efecto, no hay que perder de vista que este promedio es un 25% superior al precio medio de las viviendas localizadas en Bizkaia (3.752 /m 2 ), y un 39% más elevado que el precio medio de Álava (3.368 /m 2 ). En términos de evolución, se comprueban trayectorias dispares en los diferentes Territorios Históricos. Así, mientras el promedio de Bizkaia es un 4,8% superior al registrado hace un año, el precio medio de Álava ha sufrido una contracción de un orden similar (-5,1% respecto de IV-09). Por su parte, Gipuzkoa ha mantenido el precio medio en el último año, si bien, este resultado responde a sucesivos incrementos los primeros tres trimestres de 2010, y un importante retroceso en la última parte del año (-1,8% trimestral). En cuanto a la distribución de la oferta, la mitad de las viviendas se encuentran localizadas en Bizkaia, una cuarta parte en Álava y la cuarta parte restante en Gipuzkoa. Cuadro 3.2 Precio por m 2 útil de las viviendas usadas en venta por Territorios Históricos. Álava Bizkaia Gipuzkoa CAPV 2009 IV trimestre 3.550, , , , I trimestre 3.554, , , , II trimestre 3.539, , , , III trimestre 3.477, , , , IV trimestre 3.368, , , ,0 Tasa trimestral -3,2 1,2-1,8 0,0 Tasa anual -5,1 4,8 0,0 3,0 Gráfico 3.5 Precio medio por m 2 útil de las viviendas usadas en venta por Territorios Históricos /m 2 25% Gipuzkoa 20% superior a la media % /m /m 2 50% 25% Bizkaia Álava 3,891 /m 2 CAPV

17 Un análisis a más largo plazo permite comprobar que el precio medio del mercado de segunda mano en Gipuzkoa, con algún pequeño altibajo, prácticamente se ha mantenido estable en los últimos tres años, sin haberse asistido en este Territorio a un fuerte descenso de precios. Sin embargo, en Bizkaia la situación ha sido bien diferente, y entre 2007 y 2009 se ha acumulado un retroceso del 20% en el precio medio. No obstante, en 2010 la trayectoria ha cambiado en este territorio, pasando a registrar cuatro trimestres consecutivos con crecimientos positivos. Por su parte, Álava, tras presentar un promedio muy estable en los últimos dos años, los dos últimos trimestres de 2010 ha registrado sendas caídas en el precio medio. En términos de precios medios por vivienda, Gipuzkoa alcanza los /vivienda, Bizkaia y Álava por vivienda. La distribución de las viviendas según grandes tramos de precios (ver Gráfico 3.7) muestra una elevada dispersión de precios, común a los tres Territorios Históricos, si bien, la concentración de viviendas en los tramos más elevados de precios es superior en Gipuzkoa que en los territorios vecinos. Gráfico 3.6 Evolución del precio por metro cuadrado útil de las viviendas usadas por TT.HH.. Euros / m2 útil serie anual serie trimestral I 09 II 09 III 09 IV 09 I 10 II 10 III 10 IV 10 Álava Bizkaia Gipuzkoa Gráfico 3.7 Distribución de las viviendas usadas según intervalos de precios por Territorio. Bizkaia 10,1 25,1 18,7 24,8 14,6 6,6 Gipuzkoa 6,8 15,1 17,4 26,1 18,6 16,0 Alava 13,3 30,7 25,9 20,0 7 3,2 0% 20% 40% 60% 80% 100% <180 mil mil mil mil mil > 600 mil 17

18 3.2. Precios del mercado protegido El precio medio de las viviendas protegidas ofertadas en régimen de venta en el cuarto trimestre de 2010 asciende a /m 2, promedio similar al registrado a lo largo del último año, y sin presentar grandes diferencias en los distintos Territorios Históricos. En términos de precio por vivienda, el promedio se sitúa en /vivienda, esto es, casi tres veces inferior al precio medio de las viviendas libres de nueva construcción ( por vivienda). El promedio del segmento de segunda mano en venta es exactamente el triple del mercado protegido, es decir, por vivienda. Estos datos ponen de relieve la elevada brecha existente entre los precios del mercado libre y los del mercado protegido (ver Gráfico 3.8). Cuadro 3.3 Precio por m 2 útil de las viviendas protegidas en venta por Territorios Históricos. Álava Bizkaia Gipuzkoa CAPV 2009 IV trimestre 1.416, , , , I trimestre 1.423, , , , II trimestre 1.452, , , , III trimestre 1.472, , , , IV trimestre 1.491, , , ,3 Tasa trimestral 1,2 0,0-0,8 0,2 Tasa anual 5,3-4,1-3,6 0,4 Gráfico 3.8 Comparativa del precio por m 2 de las viviendas protegidas y las nuevas libres serie anual Euros/m serie trimestral I09 II09 II09 IV 09 I10 II10 II10 IV 10 viv. protegida Nueva libre 18

19 3.3. Caracterización de la oferta en venta El conjunto de viviendas libres de nueva construcción detectadas en oferta de venta en el cuarto trimestre de 2010 tienen una superficie media de 84 m 2. Algo superior es el tamaño medio de las viviendas de segunda mano en venta (88 m 2 ), en tanto que las viviendas del segmento protegido son, por término medio, sensiblemente más pequeñas (76 m 2 ). Atendiendo al segmento de segunda mano, se comprueba un progresivo incremento del tamaño medio a lo largo de 2010, ya que el promedio registrado en el último trimestre de 2009 se cifraba en 82 m 2, esto es un 7% inferior. En lo que respecta al mercado libre de nueva construcción, aunque entre 2006 y 2009 el tamaño ha seguido una trayectoria descendente, en 2010 ha tenido lugar un leve incremento de la superficie media. En cuanto a otras características de las viviendas, se aprecia una progresiva reducción de la proporción de viviendas que responden a un acabado de lujo, así como la proporción de viviendas unifamiliares. (Ver Gráfico 3.10). Gráfico 3.9 Evolución de la superficie útil (m 2 ) de las viviendas en venta según tipo y régimen Superficie/m I 2010 Nueva libre Nueva protegida Us ada II 2010 III 2010 IV 2010 Gráfico 3.10 Evolución de las características de las viviendas nuevas libres en venta, % serie anual serie trimestral I09 I09 I09 IV 09 I10 I10 I10 IV 10 % unifamiliar % lujo % en proyecto % apartamentos 19

20 3.4. Volumen de viviendas en oferta por Territorios Históricos El conjunto de viviendas libres de nueva construcción captadas en régimen de venta a través de la Estadística de Oferta Inmobiliaria en el cuarto trimestre de 2010 responde al siguiente reparto territorial: Bizkaia concentra el 44% del conjunto ofertado, Gipuzkoa el 36% y Álava el 20% restante. Esta distribución es similar a la observada hace un año, si bien, en esta ocasión gana peso relativo Gipuzkoa (36% frente a 32% en IV-09) en detrimento de Álava y Bizkaia. En lo que concierne al mercado protegido, las viviendas captadas en oferta de venta en el cuarto trimestre de 2010 presentan una distribución sensiblemente diferente de la observada hace un año, como resultado de la progresiva reducción de la oferta de vivienda protegida en Álava (ver Gráfico 3.12). En concreto, el reparto territorial es el siguiente: Bizkaia absorbe el 40%, Álava el 34% y Gipuzkoa el 26% restante. Gráfico 3.11 Evolución del número de viviendas nuevas libres en venta ofertadas por Territorio Histórico Nº viviendas II 00 IV 00 II 01 IV 01 II 02 IV 02 II 03 IV 03 II 04 IV 04 II 05 IV 05 II 06 IV 06 II 07 IV 07 II 08 IV 08 II 09 IV 09 II 10 IV 10 Alava Gipuzkoa Bizkaia Gráfico 3.12 Evolución del número de viviendas protegidas en venta ofertadas por Territorio Histórico Nº viviendas I00 IV 00 I01 IV 01 I02 IV 02 I03 IV 03 I04 IV 04 I05 IV 05 I06 IV 06 I07 IV 07 I08 IV 08 I09 IV 09 I10 IV 10 Alava Gipuzkoa Bizkaia 20

21 4. OFERTA DE VIVIENDAS EN ALQUILER 4.1. Rentas del mercado libre Este apartado presta atención al análisis del segmento de viviendas de segunda mano, pertenecientes a particulares, y puestas en el mercado de alquiler a través de agentes de la propiedad inmobiliaria. La renta media de estas viviendas en el cuarto trimestre de 2010 se cifra en 922 mensuales, lo que representa un crecimiento del 5% anual. Este segmento ha experimentado a lo largo de 2010 sucesivos incrementos en la renta media, después de haber acumulado en 2009 una caída del 10%. Por Territorios Históricos, la renta más elevada corresponde a Gipuzkoa (1.005 /mes), seguido de Bizkaia (924 /mes), y por último Álava con 828 mensuales. En términos de evolución, el mayor incremento se registra en Gipuzkoa (+7% respecto de IV-09). Asimismo, la renta media de Bizkaia ha crecido un 5%, mientras que el promedio de Álava ha retrocedido un 1% en el mismo período. Cuadro 4.1 Rentas mensuales de las viviendas usadas libres ofertadas en régimen de alquiler por Territorios Históricos. /mes Álava Bizkaia Gipuzkoa CAPV 2009 IV trimestre 836,7 881,0 941,1 875, I trimestre 838,6 894,4 972,2 888, II trimestre 829,7 898,3 972,3 892, III trimestre 845,1 912,3 981,9 912, IV trimestre 827,6 923, ,9 921,5 Tasa trimestral -2,1 1,3 2,3 1,0 Tasa anual -1,1 4,9 6,8 5,3 Gráfico 4.1 Evolución de las rentas mensuales de las viviendas usadas ofertadas en régimen de alquiler. Euros / mes I 09 II 09 III09 IV 09 I 10 II 10 III 10 IV 10 CAPV Araba Bizkaia Gipuzkoa. 21

22 El reparto del conjunto de viviendas libres ofertadas en régimen de alquiler según tramos de rentas pone de manifiesto la elevada dispersión de rentas existente, en sintonía con la dispersión observada anteriormente en el mercado de venta. No obstante, a pesar de esta dispersión, un tramo acumula una mayor proporción de viviendas (840 /mes-960 /mes), habiéndose además incrementado progresivamente a lo largo del último año la representación del volumen de viviendas en esta franja de rentas (24% frente al 19% hace un año). Por el contrario, el segmento inmediatamente anterior (720 /mes-840 /mes) disminuye su representación en la oferta en el último año (22,5% frente al 26% en IV-09). Atendiendo a los extremos, la proporción de viviendas ofertadas a una renta superior a los /mes prácticamente se mantiene respecto de su representación en la oferta de 2009 (11,2% frente a 10,7% en 2009). En el extremo opuesto, tan solo el 6% de las viviendas es ofertada a una renta inferior a los 600 mensuales (7,6% en IV-2009). Gráfico 4.2 Evolución de la distribución de las rentas de las viviendas libres en alquiler % 90% 8,3 13,0 16,3 10,7 10,9 11,0 11,1 11,2 9,9 10,9 10,9 10,5 10,2 10,2 80% 14,8 16,5 12,9 8,1 8 7,7 8,2 8,8 70% 13,8 9,3 60% 20,1 18,8 20,5 22,0 22,9 23,9 50% 20,8 21,6 40% 25,8 22,6 24,9 24,7 23,4 30% 19,2 20,1 22,5 20% 14,5 18,1 17,7 17,7 17,9 17,4 12,8 10% 12,5 11,8 5,8 3,8 7,6 7,1 6,5 6,3 6,0 0% I 10 II 10 III 10 IV 10 < >

23 4.2. Rentas del mercado protegido La renta media del mercado protegido se sitúa en 204 mensuales, promedio ponderado de los 277 /mes de las VPO y los 123 /mes de las viviendas sociales. En términos de evolución, la renta media de la VPO en alquiler ha sufrido un importante retroceso (-15% respecto de IV-09), mientras que la renta media de la vivienda social es ligeramente superior a la registrada hace un año. En lo que respecta a la renta media del conjunto de viviendas protegidas ofertadas en arrendamiento, el promedio ha retrocedido un 7%, puesto que este promedio depende de la proporción de cada tipo de vivienda en el conjunto de la oferta. Así, el análisis a largo plazo (ver Gráfico 4.3) permite comprobar un importante retroceso de la renta de alquiler protegido, como resultado de una mayor presencia de la modalidad de vivienda social en el conjunto ofertado en alquiler. Cuadro 4.2 Evolución de la renta mensual de las viviendas protegidas en alquiler, VPO Viviendas sociales Total viviendas protegidas ,4 164,3 257, ,5 147,6 278, ,9 141,0 263, ,3 131,7 194, ,3 118,0 233, ,0 121,4 219, ,0 122,7 204,0 IV trimestre ,0 121,4 219,8 I trimestre ,9 118,8 208,0 II trimestre ,1 115,3 209,9 III trimestre ,7 112,1 199,6 IV trimestre ,0 122,7 204,0 Tasa variación trimestral (%) -8,2 9,5 2,2 Tasa variación anual (%) -14,8 1,1-7,2 Gráfico 4.3 Evolución de las rentas de las viviendas protegidas en alquiler, RENTAS VIVIENDAS PROTEGIDAS EN ALQUILER Euros/mes ,5 187,3 202,8 276,5 257,3 278,2 263,2 194,1 233,8 219,8 208,0 209, I 2010 II ,6 204,0 III 2010 IV

24 4.3. Caracterización de la oferta en alquiler Vivienda usada ofertada en régimen de alquiler Las viviendas de segunda mano ofertadas en régimen de alquiler registran un tamaño medio sensiblemente inferior al observado en la misma tipología de viviendas ofertadas en régimen de venta. En concreto, la superficie útil media de las viviendas en alquiler se cifra en 80 m 2 frente a 88 m 2 las viviendas ofertadas en venta. Atendiendo a la distribución de esta oferta según grandes tramos de superficie se constata que la mitad de las viviendas tiene un tamaño inferior a los 75 m 2, una cuarta parte tiene una superficie útil comprendida entre los 76 y 90 m 2 y la cuarta parte restante supera los 90 m 2. El análisis a largo plazo muestra un significativo crecimiento de la oferta de viviendas de reducido tamaño. Como puede comprobarse en el Gráfico 4.4 la proporción de apartamentos (viviendas cuya superficie no alcanza los 60 m 2 ) ha ido progresivamente incrementándose hasta representar el 23% de las viviendas en oferta de alquiler en el cuarto trimestre de Gráfico 4.4 Evolución de la superficie de las viviendas libres en alquiler, % 80% 42,0 37,0 30,5 34,5 33,3 30,3 26,4 25,4 24,6 24,9 60% 40% 20% 21,5 26,3 36,4 36,7 25,3 24,4 25,3 25,5 25,0 22,4 25,2 23,8 44,1 41,7 44,2 45,4 48,4 49,0 50,4 49,9 0% I 2010 II 2010 III 2010 IV 2010 <75 m m2 >90 m2 Gráfico 4.5 Evolución de las viviendas libres de superficie inferior a 60 m 2 ofertadas en alquiler IV-99 II-00 IV-00 II-01 IV-01 II-02 IV-02 II-03 IV-03 II-04 IV-04 II-05 IV-05 II-06 IV-06 II-07 IV-07 II 08 IV 08 II 09 IV 09 II 10 IV 10 24

25 Vivienda protegida ofertada en régimen de alquiler: comparativa con la oferta protegida en venta De la oferta total de viviendas protegidas en el cuarto trimestre de 2010, el 28% corresponde a viviendas en régimen arrendamiento y el 72% a viviendas en venta. Este resultado supone una contracción en la evolución creciente del régimen de alquiler observada en los últimos tres años. Ver Gráfico 4.6. El tamaño medio de las viviendas protegidas en alquiler (64 m 2 ) es significativamente menor que el de las viviendas protegidas ofertadas en régimen de venta (76 m 2 ). Asimismo, la proporción de apartamentos (viviendas <60 m 2 ) alcanza el 48% de la oferta en alquiler, proporción que se sitúa en el 23% de la oferta protegida en venta. Gráfico 4.6 Evolución de las viviendas protegidas en oferta según régimen de tenencia, % 80% 60% 40% 87,5 87,6 83,8 88,4 88,7 79,4 76,5 77,1 69,4 67,8 66,6 66,0 64,6 72,5 20% 0% I 10 II 10 III 10 IV 10 Venta Alquiler Gráfico 4.7 Evolución de la superficie de las viviendas protegidas en venta y alquiler, VIVIENDAS EN VENTA 100% 80% 60% 45,9 54,0 52,2 56,0 60,3 51,3 44,0 42,0 39,2 36,4 37, m2 40% 20% 0% 11,9 7,5 6,7 7,0 10,4 16,2 22,7 22,7 23,5 24,9 22, I 2010 II III IV m2 <60 m2 VIVIENDAS EN ALQUILER 100% 80% 60% 40% 20% 23,4 22,6 38,4 30,6 43,2 41,4 26,9 45,8 28,0 44,3 34,8 28,8 35,2 31,6 25,1 19,9 19,4 18,2 18,2 16,1 34,0 43,6 40,1 38,6 37,1 35,5 33,8 36,4 32,2 40,5 43,1 44,7 48, m m2 0% I 2010 II 2010 III 2010 IV 2010 <60 m2 25

26 5. ANÁLISIS POR ÁMBITOS GEOGRÁFICOS 5.1. Vivienda nueva libre en venta En el presente capítulo se procede al análisis de los precios de las viviendas y su evolución en diferentes ámbitos geográficos de estudio: las capitales, los municipios pertenecientes a las áreas funcionales capitalinas y el resto de municipios de la CAPV. El precio medio de las viviendas libres de nueva construcción en oferta de venta en las capitales asciende a /m 2 en el cuarto trimestre de El promedio de las viviendas localizadas en los municipios pertenecientes a las áreas funcionales de las capitales se cifra en /m 2, esto es, un 11% inferior, en tanto que el promedio del resto de municipios se sitúa en /m 2, un 20% menor que el promedio de las capitales. Atendiendo a la evolución, el promedio de las capitales ha experimentado un retroceso del 2,8% en el último año; los municipios de las áreas funcionales capitalinas acusan una caída de mayor magnitud (-6,2% respecto de IV-09), mientras que en el resto de municipios de la CAPV el precio medio se mantiene estable. Centrando el análisis en las capitales, el promedio más elevado corresponde a Bilbao (5.440 /m 2 ), capital donde el precio medio ha ascendido un 6,2% en el último año. Asimismo, Vitoria registra también un crecimiento positivo en 2010 (3.780 /m 2, +2%). Por el contrario, el promedio de Donostia ha entrado en una senda de retroceso a lo largo de En concreto, el precio medio registrado en la capital guipuzcoana en el cuarto trimestre de 2010 asciende a /m 2, lo que supone un descenso del 15% en el último año. La explicación de este significativo descenso reside en la diferente ubicación de las viviendas dentro de la capital, tendiendo a localizarse principalmente en las zonas periféricas de la capital, mientras que hace un año, una elevada proporción se ubicaba en los barrios más céntricos, y no hay que perder de vista que el precio medio de una zona duplica el de la otra. Gráfico 5.1 Evolución de los precios por m 2 de las viviendas nuevas libres por ámbitos geográficos. Euros/m serie anual serie trimestral I 09 II 09 III 09 IV 09 I 10 II 10 III 10 IV 10 Capitales Resto AF capitales Resto CAPV 26

27 Gráfico 5.2 Evolución de los precios por m 2 de las viviendas nuevas libres en las capitales Euros/m I 09 II 09 III 09 IV 09 I 10 II 10 III 10 IV 10 Vitoria Donostia Bilbao La distribución de la oferta de vivienda libre de nueva construcción en el cuarto trimestre de 2010 es tal que las capitales absorben el 23% del total, los municipios pertenecientes a las áreas funcionales de las capitales el 34% y el resto de municipios de la CAPV el 43%. La presencia de esta tipología de vivienda en las capitales se ha reducido en el último año, puesto que en 2009 alcanzaba el 30% de la oferta total. Dentro de las capitales, Vitoria absorbe la mayor parte de la oferta (13% del total), Bilbao concentra un 7% y Donostia tan sólo el 3% restante. Gráfico 5.3 Evolución del peso relativo de la oferta nueva libre absorbida por las capitales VIVIENDA NUEVA LIBRE % s/total oferta ,6 16,3 14,6 5,7 21,1 15,1 5,4 41,6 25,8 21,7 14,0 7,4 4,4 9,0 7,9 4,8 28,4 13,9 3,9 10,6 32,0 31,4 30,2 28,3 26,5 21,7 12,2 11,2 8,6 12,2 11,2 8,0 9,7 8,3 10,3 5,5 5,4 10,8 8,2 5,9 12,4 7,8 6,6 15,8 29,0 25,6 12,8 7,0 9,2 8,8 6,5 10,3 29,9 29,3 26, I 10 II 10 III10 IV 10 Vitoria Donostia Bilbao Total capitales 10,1 5,0 14,8 10,2 4,3 14,8 8,1 3,8 14,1 24,6 7,2 3,4 14,0 22,8 6,9 2,9 13,0 27

28 5.2. Vivienda usada en venta El precio medio de las viviendas de segunda mano ofertadas en venta en las capitales asciende a /m 2, promedio claramente superior al precio medio registrado en los municipios localizados en sus áreas de influencia (3.610 /m 2 ) y en el resto de municipios de la CAPV (3.430 /m 2 ). La evolución en los tres ámbitos geográficos ha sido creciente a lo largo del último año. En concreto, las capitales han aumentado el precio medio un 2,9%, los municipios de las áreas funcionales capitalinas un 5,5% y el resto de municipios de la CAPV un 3,3%. Centrando la atención en las capitales, Donostia, como es habitual, registra un promedio manifiestamente más elevado al de las otras dos capitales. En efecto, el precio medio de Donostia asciende a /m 2, esto es, un 33% superior al promedio de Bilbao (4.269 /m 2 ), y un 66% más elevado que el promedio de las viviendas localizadas en Vitoria (3.411 /m 2 ). En términos de evolución, los promedios de Donostia y Bilbao han presentado un leve crecimiento en el último año, +1,2% y +0,7% respectivamente. Sin embargo, el precio medio de las viviendas localizadas en Vitoria resulta un 5% inferior al promedio registrado hace un año. Gráfico 5.4 Evolución de los precios por m 2 de las viviendas usadas por ámbitos geográficos serie anual serie trimestral Euros/m I 09 II 09 III 09 IV 09 I 10 II 10 III 10 IV 10 Capitales Resto AF capitales Resto CAPV 28

29 Gráfico 5.5 Evolución de los precios por m 2 de las viviendas usadas en las capitales Euros/m I 09 II 09 III 09 IV 09 I 10 II 10 III 10 IV 10 Vitoria Donostia Bilbao 29

30 5.3. Vivienda protegida de nueva construcción La oferta de vivienda protegida se concentra mayoritariamente en las capitales. En concreto, el 60% del conjunto de viviendas ofertadas (venta y alquiler) en el cuarto trimestre de 2010 se encuentran localizadas en las capitales. Los municipios de las áreas funcionales de las capitales concentran un 20%, y el resto de municipios de la CAPV otro 20%. Por otro lado, a pesar del progresivo retroceso del protagonismo de la capital alavesa en el conjunto de la oferta protegida (ver Gráfico 5.7), Vitoria aún continúa acumulando un 36% del total ofertado en el cuarto trimestre de 2010 (43% hace un año). Gráfico 5.6 Evolución de la distribución geográfica de la oferta de vivienda protegida (venta + alquiler) VIVIENDA PROTEGIDA % s/total Oferta ,2 13,8 13,0 55,4 25,6 19,1 46,7 34,6 18,7 58,5 27,5 13,9 67,2 22,4 10,4 65,9 15,1 19,0 63,9 14,0 22,1 60,8 15,6 23,6 59,5 16,1 24,4 59,0 15,8 25,2 58,7 16,8 24,5 59,4 20,2 20, I 10 II 10 III 10 IV 10 Capitales Areas Funcionales de las capitales excluidas éstas Conjunto de municipios no incluidos en las áreas de las capitales Gráfico 5.7 Evolución del peso relativo de la oferta protegida absorbida por las capitales, VIVIENDA PROTEGIDA ,2 49,8 55,3 32,1 46,7 8,7 58,5 13,2 67,1 65,9 63,9 15,0 16,6 10,3 60,8 59,5 59,0 58,7 59,4 7,4 7,7 8,7 10,9 10, ,5 22,2 32,0 42,7 48,5 42,3 42,8 42,7 40,8 37,4 34,9 35, I 10 II 10 III 10 IV 10 Vitoria Donostia Bilbao Total capitales 30

31 6. DINÁMICA Y PERSPECTIVAS DEL MERCADO 6.1. Dinámica actual Calificación de la situación del mercado El índice general de dinamismo del mercado inmobiliario elaborado a partir de las opiniones vertidas por los operadores del sector acerca de la actividad del mercado, se cifra en el cuarto trimestre de 2010 en 15 puntos en una escala Este valor supone una nueva caída después de unos trimestres en que aparentemente, en opinión de los operadores inmobiliarios, el mercado parecía remontar la actividad, aunque leve y lentamente (21 puntos en IV-09). A tenor de los índices arrojados por los operadores de los tres Territorios Históricos, en el momento actual se asiste a un escenario de absoluta paralización del mercado. Tanto los agentes de la propiedad inmobiliaria (17 puntos), como los promotores (12 puntos) comparten esta percepción del panorama inmobiliario. Estos resultados presentan un mercado inmerso en una difícil situación, que se prolonga ya por un espacio de tiempo superior a los dos años. Cuadro 6.1 Índices de dinamismo* del mercado inmobiliario por Territorio Histórico. Álava Bizkaia Gipuzkoa CAPV III trimestre ,9 15,5 14,9 15,6 IV trimestre ,7 18,6 20,6 20,6 I trimestre ,3 25,6 18,8 22,8 II trimestre ,8 21,9 16,3 17,5 III trimestre ,9 27,2 25,8 22,8 IV trimestre ,0 16,1 16,3 14,6 *: Oscilan entre 0 (máximo estancamiento) y 100 (máximo dinamismo) Fuente: Encuesta sobre Oferta Inmobiliaria. 4º trimestre Dpto. de Vivienda, Obras Públicas y Gráfico 6.1 Evolución de los índices de dinamismo* por Territorio Histórico, (Medias móviles-4) II 95 IV 95 II 96 IV 96 Indice II 97 IV 97 II 98 IV 98 II 99 IV 99 II 00 IV 00 II 01 IV 01 II 02 IV 02 II 03 IV 03 II 04 IV 04 II 05 IV 05 II 06 IV 06 II 07 IV 07 II 08 IV 08 II 09 IV 09 II 10 IV 10 Alava Bizkaia Gipuzkoa CAPV * Oscilan entre 0 (máximo estancamiento) y 100 (máximo dinamismo) Fuente: Encuesta sobre Oferta Inmobiliaria. 4º trimestre Dpto. de Vivienda, Obras Públicas y 31