MIGUEL ANGEL RELUCIO PATÓN INFORME ANUAL DEL MERCADO INMOBILIARIO

Transcripción

1 INFORME ANUAL DEL MERCADO INMOBILIARIO URBANO 2018 CASTILLA LA MANCHA 1

2 INDICE: 1.- MARCO NORMATIVO Y ÁMBITO DEL INFORME FUENTES DE INFORMACIÓN DELIMITACIÓN DE RECINTOS DE VALORACIÓN Y CÁLCULO Y VALORACIÓN DEL PRODUCTO TIPO TRATAMIENTO DE LA INFORMACIÓN DE MERCADO. USO RESIDENCIAL TRATAMIENTO DE LA INFORMACIÓN DE MERCADO. USO GARAJES/APARCAMIENTOS TRATAMIENTO DE LA INFORMACIÓN DE MERCADO. USO INDUSTRIAL TRATAMIENTO DE LA INFORMACIÓN DE MERCADO. USO COMERCIAL...36 ANEXOS...39 ANEXO I: RATIOS...40 GERENCIA DE ALBACETE...43 GERENCIA DE CIUDAD REAL...47 GERENCIA DE CUENCA...51 GERENCIA DE GUADALAJARA...55 GERENCIA DE TOLEDO...60 RESUMEN VALORACIÓN CASTILLA- LA MANCHA...65 ANEXO II. Módulos de Valoración de la Construcción...66 ANEXO III. Jerarquías del valor del Suelo y Gastos y Beneficios de Promoción...81 ANEXO IV. Valores de referencia para municipios sin dinámica inmobiliaria...82 ANEXO V. Clasificación de municipios por dinámica inmobiliaria

3 1.- MARCO NORMATIVO Y ÁMBITO DEL INFORME La Dirección General del Catastro tiene a su cargo la planificación, dirección, coordinación, control y ejecución de la gestión, entre otras competencias, del Observatorio Catastral del Mercado Inmobiliario tal y como se establece en el artículo 5 del Real Decreto 1113/2018, de 7 de septiembre, por el que se desarrolla la estructura orgánica básica del Ministerio de Hacienda. Enmarcado dentro del ámbito del Observatorio Catastral del Mercado Inmobiliario, la Dirección General del Catastro realiza un estudio de la situación del mercado inmobiliario cuyo objetivo fundamental es la de determinar el valor medio de mercado de los bienes inmuebles. El análisis del mercado a través de la utilización de diferentes fuentes permite tener una visión mucho más precisa de la realidad en cuanto a los valores de mercado de los distintos productos inmobiliarios. El presente informe abarca todos los usos existentes en todos los municipios del territorio de régimen común, con especial atención al uso residencial, y permite obtener una aproximación muy certera del valor medio de mercado de dichos inmuebles. La metodología utilizada para el cálculo de estos valores medios se basa en la propia normativa del cálculo de los valores catastrales, en la utilización de los datos físicos que figuran en la base de datos catastral para cada inmueble y en el estudio específico de mercado que se realiza para determinar esos valores. A semejanza de lo que sucede con las Ponencias de valores, este estudio se elabora atendiendo a lo dispuesto en el Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario (en adelante TRLCI), en concreto en lo que dispone en su artículo 25.1 relacionado con los criterios, módulos de valoración, planeamiento urbanístico y demás elementos precisos para llevar a cabo la determinación del valor que se ajustará a las directrices dictadas para la coordinación de estos estudios de mercado. Para este estudio se aplicará lo establecido en el Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio, por el que se aprueban las normas técnicas de valoración y el cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones, (en adelante RD 1020/93). Este informe se ajusta a las directrices de coordinación establecidas por la Comisión Superior de Coordinación Inmobiliaria conforme a lo establecido en los artículos 6 del RD 417/2006, de 7 de abril, por el que se desarrolla el TRLCI. El ámbito de este estudio es la totalidad de los bienes inmuebles urbanos construidos de los municipios de la Gerencia Regional de Castilla la Mancha. En cuanto al ámbito temporal del estudio, el período analizado es de dos años (1 de Octubre de 2016 a 30 de Septiembre de 2018). 3

4 2.- FUENTES DE INFORMACIÓN Para la elaboración del presente Informe Anual del Mercado Inmobiliario Urbano, se han tomado como fuente todas las disponibles, tanto en cuanto a operación detallada de testigos, como a valores medios referidos a distintos ámbitos territoriales obtenidos de publicaciones de empresas especializadas u organismos oficiales, o en su caso, procedentes de contratación con agentes externos. Por lo que respecta a las fuentes de testigos, son las siguientes: Información de transmisiones remitidas por notarios y registradores de la propiedad en virtud de lo dispuesto en el artículo 36.3 del Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario (TRLCI): Los notarios y registradores de la propiedad remitirán telemáticamente al Catastro, dentro de los 20 primeros días de cada mes, información relativa a los documentos por ellos autorizados o que hayan generado una inscripción registral en el mes anterior, en los que consten hechos, actos o negocios susceptibles de inscripción en el Catastro Inmobiliario En virtud de esta disposición, los fedatarios públicos remiten de forma continua a la Dirección General del Catastro los valores de transmisión de los inmuebles por ellos consignados o registrados, lo que constituye un suministro continuo de información de las operaciones que afectan al tráfico inmobiliario. Información de tasaciones hipotecarias, suministradas por la Dirección General de los Registros y del Notariado. Información de testigos de oferta, publicados en los portales inmobiliarios, recabados por las Gerencias mediante observación directa o mediante contratación. Datos facilitados por la Comunidad Autónoma relativos a las comprobaciones de valor realizadas en el ámbito de sus competencias tributarias, tanto en declaraciones aceptadas, valoradas por perito o tasaciones hipotecarias. En cuanto a los valores medios publicados por empresas especializadas u organismos oficiales, u obtenidos directamente de estas empresas, se han utilizado: Valores medios de venta de uso residencial publicados por portales inmobiliarios, correspondientes al tercer trimestre de Valor tasado medio de vivienda libre de los municipios mayores de habitantes, correspondiente a inmuebles con más de cinco años de antigüedad, publicados por el ministerio de Fomento y correspondientes al tercer trimestre de Valores medios de uso residencial proporcionados por empresas de tasación, en sus modalidades de vivienda colectiva y vivienda unifamiliar, correspondientes a los principales municipios del territorio de régimen común Además se ha dispuesto de información de: Valores en venta medios correspondientes a los productos inmobiliarios más representativos de los recintos de valoración de la Dirección General del Catastro suministrados por portales inmobiliarios. 4

5 Testigos actualmente en oferta en portales inmobiliarios con detalle de los valores en oferta, contraofertas de los usuarios, datos de los inmuebles y características principales de los inmuebles ofertados, como puede ser el tiempo de permanencia en el Portal INFORMACIÓN DE TRANSMISIONES REMITIDAS POR NOTARIOS Y REGISTRADORES Tal y como se ha expuesto en el punto anterior, los fedatarios públicos remiten a la Dirección General del Catastro de forma periódica, la información relativa a las transmisiones de inmuebles por ellos consignadas en escritura pública o inscritas en el Registro de la Propiedad. En las tablas y gráficos siguientes se puede observar el número de transmisiones informadas para los últimos años, referidas a inmuebles urbanos de uso residencial: Gráfico 1. Número de transmisiones remitidas por fedatarios públicos. Ámbito Gerencia Regional (Datos de 2018 hasta 30/09) GERENCIA TERRITORIAL ALBACETE CIUDAD REAL CUENCA GUADALAJARA TOLEDO TOTAL Tabla 1. Número de transmisiones por año remitidas por fedatarios públicos. Ámbito Gerencia Territorial (Datos de 2018 hasta 30/09) El número de transmisiones de inmuebles de uso residencial del período de estudio (01/10/ /09/2018) es de Su distribución por Gerencia Territorial es la siguiente: GERENCIA TERRITORIAL Nº TRANSM. ALBACETE CIUDAD REAL CUENCA GUADALAJARA TOLEDO TOTAL Tabla 2. Número de transmisiones remitidas por fedatarios públicos en el período de estudio. Ámbito Gerencia Territorial 5

6 Dentro de estas transmisiones, que como se observa en el Gráfico 1 presentan una clara tendencia al alza en los últimos años, los notarios informan asimismo del tipo de operación por el que se transmite el bien inmueble. En concreto, y con el nuevo formato de intercambio de información en vigor, los diferentes tipos de operaciones se clasifican en: Escritura pública Escritura de obra nueva Escritura de compraventa Documento de sucesión, donación, escritura de adjudicación de herencia Operación societaria Alteraciones urbanísticas (planeamientos, parcelaciones.) Contrato privado de compraventa Sentencia judicial Disolución de la sociedad conyugal Otras situaciones La información procedente de los registradores de la propiedad no incluye el tipo de operación por lo que este análisis no es posible realizarlo en este tipo de testigos, si bien habitualmente las operaciones suelen recibirse por ambas vías por lo que es posible completar estos datos en la mayoría de las mismas. El número de transmisiones de las que se dispone del tipo de operación queda reducido a Como se observa en el Gráfico 2, la mayoría de estas transmisiones (casi el 90%) corresponde a compraventas y operaciones sujetas al impuesto de sucesiones y donaciones. De las compraventas se excluyen aquellas que no afectan a la totalidad del bien, sino que el derecho trasmitido afecta solo a parte de él, por considerar que no son válidas para el estudio del valor de los bienes inmuebles Escritura 32 Escr. ON Escr. Comprav Suces.Donac Oper.Soc. Alt.Urb Contr.Priv. Sent.Jud. Dis.Soc.Cony Otros 27,26% 1,66% 4,36% 0,86% 1,92% 62,96% Escritura Escr. ON Escr. Comprav. Suces.Donac. Oper.Soc. Alt.Urb. Contr.Priv. Sent.Jud. Dis.Soc.Cony Otros Gráfico 2. Número de transmisiones remitidas por fedatarios públicos por tipo de operación. Ámbito nacional. Para el Informe Anual del Mercado Inmobiliario Urbano se utilizan exclusivamente las transmisiones correspondientes a compraventas comunicadas por los fedatarios públicos formalizadas en escritura pública o inscritas en el Registro de la Propiedad. Por tanto, se cuenta con aproximadamente testigos de compraventa que son en los que se basan los valores propuestos. 6

7 La distribución de estas compraventas por Gerencia Territorial es la siguiente: PROVINCIA Nº TRANSM. ALBACETE CIUDAD REAL CUENCA GUADALAJARA TOLEDO TOTAL Tabla 3. Número de compraventas remitidas por fedatarios públicos en el período de estudio. Ámbito Gerencia Territorial INFORMACIÓN DE TASACIONES De igual forma que para las transmisiones, los notarios remiten periódicamente la información de tasaciones hipotecarias vinculadas a las compraventas. De esta forma la Dirección General del Catastro cuenta con otra fiable y numerosa fuente de información. Al igual que para las transmisiones remitidas por los fedatarios públicos en las tablas y gráficos siguientes se puede observar el número de tasaciones informadas por los notarios para los últimos años para las distintas Gerencias Territoriales y referidas a inmuebles urbanos de uso residencial: Gráfico 3. Número de tasaciones hipotecarias remitidas por notarios. Ámbito Gerencia Regional (Datos de 2018 hasta 30/09) GERENCIA TERRITORIAL ALBACETE CIUDAD REAL CUENCA GUADALAJARA TOLEDO TOTAL Tabla 4. Número de tasaciones hipotecarias por año remitidas por notarios. Ámbito Gerencia Regional (Datos de 2018 hasta 30/09) Al igual que se observaba para las transmisiones, el número de tasaciones presenta una tendencia ascendente. Para el año 2018 los resultados no son significativos al ser datos provisionales, ya que todavía no está incorporada la información correspondiente a los últimos meses. 7

8 El número de tasaciones hipotecarias de inmuebles de uso residencial del período de estudio (01/10/ /09/2018) es de Su distribución por Gerencia Territorial es la siguiente: GERENCIA TERRITORIAL Nº TASAC. ALBACETE CIUDAD REAL CUENCA GUADALAJARA TOLEDO TOTAL Tabla 5. Número de tasaciones hipotecarias remitidas por fedatarios públicos en el período de estudio. Ámbito Gerencia Territorial INFORMACIÓN DE OFERTA Y VALORES COMPROBADOS POR COMUNIDADES AUTÓNOMAS La información de oferta se puede considerar como una fuente de información secundaria por el momento, ya que su captura es manual o mediante contratación y por tanto el número de testigos es mucho menor y además distribuido de forma irregular. El número de testigos de oferta correspondientes a inmuebles de uso residencial del período de estudio (01/10/ /09/2018) es de Su distribución por Gerencia Territorial es la siguiente: GERENCIA TERRITORIAL Nº OFERTA ALBACETE CIUDAD REAL CUENCA GUADALAJARA TOLEDO TOTAL Tabla 6. Número de testigos de oferta en el período de estudio. Ámbito Gerencia Territorial Dentro de esta apartado se incluyen también los datos facilitados por la Comunidad Autónoma del Castilla la Mancha relativos a las comprobaciones de valor realizadas en el ámbito de sus competencias tributarias, tanto en declaraciones aceptadas, valoradas por perito o tasaciones hipotecarias, con un total de testigos, distribuidos de la siguiente forma en las cinco provincias. GERENCIA TERRITORIAL Nº COMPROB ALBACETE CIUDAD REAL CUENCA GUADALAJARA TOLEDO TOTAL Tabla 7. Número de valoraciones remitidas por la CCAA de Castilla la Mancha 8

9 3.- DELIMITACIÓN DE RECINTOS DE VALORACIÓN Y CÁLCULO Y VALORACIÓN DEL PRODUCTO TIPO A semejanza del proceso tradicional de elaboración de ponencias de valores, las Gerencias Territoriales del Catastro delimitan zonas de valor (recintos de valoración) entendidos como recintos donde la componente de localización del valor de mercado de los inmuebles (valor del suelo) es homogénea. Estos recintos de valoración, tal y como se establece en la normativa catastral se delimitan de acuerdo con los siguientes criterios: a) Coherencia urbanística, tanto desde el punto de vista de calificación del suelo, como de la tipología de las construcciones. b) Circunstancias administrativas que hicieran aconsejable su definición. c) Circunstancias o peculiaridades del mercado que faciliten la valoración al tomarlas en un entorno homogéneo. d) Circunstancias de carácter económico-social que permitan, en su caso, la dotación de medidas o la aplicación de coeficientes puntuales que recojan las posibles alteraciones del valor del mercado. e) Otras circunstancias debidamente justificadas. En cada uno de los recintos de valoración de uso residencial se calcula y valora el producto tipo del mismo, que se define como el producto inmobiliario más representativo, según el uso y tipología predominante y el tipo de recinto (Repercusión o Unitario). Para el cálculo del producto tipo de los recintos y su valoración se siguen los siguientes pasos: RECINTOS DE VALORACIÓN DE SUELO Los recintos de valoración pueden ser de tipo R o de tipo U. Los primeros representan valores de repercusión de suelo en /m2 construido y los recintos tipo U, representan valores unitarios de suelo en /m2 de suelo. La concreción del tipo de recinto (R o U), responde a criterios de funcionamiento del mercado inmobiliario, pues éste puede expresar valores en venta del suelo por m2 de parcela (valores unitarios) o bien por potencialidad o materialización de aprovechamiento (valores de repercusión). En términos generales, en uso predominante residencial, el mercado responde a valores de repercusión cuando existe cierta dinámica inmobiliaria, pero aun existiendo ésta, es posible la existencia de mercados por valores unitarios para ciertas tipologías edificatorias, existentes o potenciales según el aprovechamiento determinado por el planeamiento, en las que el componente del suelo tiene un peso importante en el conjunto. Es el caso de viviendas unifamiliares con baja edificabilidad. Así pues, la definición final sobre el tipo de recinto R o U, que concluye en la delimitación de todos y cada uno de los recintos de valor, se obtiene evaluando cuestiones relativas al mercado, dinámica inmobiliaria, aprovechamiento permitido por el planeamiento y/o aprovechamiento que realmente se materializa con el tiempo. No obstante, el suelo correspondiente a los inmuebles ubicados en edificios con tipología de vivienda colectiva en varias alturas, que se encuentren situados en un recinto de valor U (unitario), se podrá valorar con carácter supletorio con el importe de valor de repercusión asociado a la jerarquía de recintos de valoración tipo U que figura en el Anexo III. 9

10 La expresión de la cuantía de cada uno de ellos así como la representación gráfica sobre la cartografía catastral se encuentra disponible en la página Web de la Dirección General del Catastro ( CÁLCULO DEL USO PREDOMINANTE DEL RECINTO: Solo se calculará producto tipo en aquellos recintos cuyo uso predominante sea residencial. Para ello se determinará en primer lugar el uso predominante de cada uno de los recintos, calculado como el mayoritario de los usos de los inmuebles incluidos en él, exceptuando el uso M (solares). Podrán existir en un recinto dos usos predominantes diferentes si el número de inmuebles de cada uno de ellos alcanza un porcentaje superior al 35% del total. No obstante, se cumplimentará el uso V (Residencial) y por tanto, se calculará producto tipo, siempre que su porcentaje supere el 20%. En caso de que la aplicación de las anteriores reglas determinen en un recinto la existencia de dos usos predominantes y estos sean V y A (Almacén/Garajes/Trasteros/Anejos), se considerará solo V, independientemente de los porcentajes resultantes. Por el contrario, no se cumplimentará uso predominante ni por tanto se calculará producto tipo del recinto si ninguno alcanza el 10% del total de inmuebles TIPOLOGÍA REPRESENTATIVA DE CADA INMUEBLE Y DATOS ASOCIADOS: Se define como aquella que sume mayor superficie entre los locales privativos correspondientes al uso del inmueble, y se calculará para todo inmueble contenidos en la BBDD (base de datos catastral). Para la utilización de la tipología representativa en el cálculo del producto tipo, se calculará para cada inmueble, el resto de características representativas del mismo: o Superficies: La superficie a considerar será la suma de la de los locales con esa tipología. o Antigüedad y Estado de Vida: (En caso de existir varias la que sume mayor superficie): La consideración del estado de vida, se realizara, en su caso, de acuerdo a los criterios definidos en la circular 04.04/2016/P de 26 de mayo, sobre el criterio para la consideración del coeficiente de antigüedad en los casos de reforma que no puedan interpretarse como reconstrucción o rehabilitación integral a incluir en las ponencias totales y para el valor de referencia. o Categoría: (En caso de existir varias la que sume mayor superficie). o Estado de conservación: (En caso de existir varios la que sume mayor superficie. Si la tipología representativa es vivienda unifamiliar se calcularán además, los siguientes datos de los anejos a la vivienda y del solar: o Tipología de anejos (la correspondiente a la mayor superficie, en caso de existir varias) o Suma de superficies de los locales anejos o Antigüedad, estado de conservación y estado de vida de los locales anejos: Los calculados para el uso principal (V). o Categoría de los locales anejos (En caso de existir varias la que sume mayor superficie) o Superficie de solar (recintos tipo U y R): Como lo especificado para el uso industrial. 10

11 3.4.- PRODUCTO TIPO REPRESENTATIVO DE CADA RECINTO: Una vez determinado el uso predominante del recinto y la tipología representativa de cada inmueble, para el cálculo del producto tipo se considerarán exclusivamente aquellos inmuebles cuyo uso coincida con el predominante del recinto, siempre que este sea residencial. Para cada recinto de valoración se calculará el producto tipo representativo del mismo como la tipología representativa mayoritaria de los inmuebles considerados, que se define con los siguientes datos asociados a dicha tipología y definidos en el punto anterior (en su caso, redondeando a 0 decimales): o Tipología: la representativa mayoritaria (Moda) o Superficie: Mediana o Antigüedad: Mediana o Categoría: Moda o Estado de conservación y estado de vida: Moda o Estado de vida: Moda o Si la tipología representativa es vivienda unifamiliar, además se calcula: Superficie de solar: Mediana (recintos tipo U en industrial y tipo U y R en vivienda unifamiliar) o Además, en caso de tipología representativa mayoritaria de vivienda unifamiliar, se calcularán datos de anejos si más del 50% de inmuebles de vivienda unifamiliar con que se calcula el producto tipo tiene anejos. En caso contrario el producto tipo no contendrá datos de anejos. En caso de que se calculen: Superficie de anejos: Mediana Categoría de anejos: Moda Podrán existir en un recinto dos productos tipo correspondientes a dos tipologías representativas diferentes dentro del uso residencial si el número de inmuebles de cada una de ellas alcanza un porcentaje superior al 35% del total VALORACIÓN DEL PRODUCTO TIPO DE UN RECINTO DE VALORACIÓN: A partir del producto tipo de cada recinto se obtendrá su valor, aplicando el valor de suelo correspondiente a su jerarquía y el módulo de construcción MBC aplicable Valoración del producto tipo: Se calculará de forma diferente según el tipo de recinto (R, U) y la tipología de su producto tipo: Recintos tipo R: Los resultados se expresarán siempre en /m 2 construido y en, con la consideración de las superficie calculada para el producto tipo: Si el producto tipo es de vivienda colectiva se obtendrá su valor del suelo aplicando a su superficie el valor de la jerarquía R del ejercicio correspondiente y el coeficiente GB correspondiente a la R del recinto. El valor de la construcción será el resultado de aplicar a dicha superficie el valor del módulo MBC coordinado cada año, corregido por el coeficiente de la Norma 20 según tipología y categoría, por los coeficientes de antigüedad (considerando en su caso el estado de vida) y estado de conservación y el coeficiente GB correspondiente a la R del recinto. 11

12 Además siempre que el producto tipo del recinto sea de vivienda colectiva se calculará un valor de garajes/aparcamientos en, correspondiente a una plaza sencilla (25m 2 ), considerando el valor del suelo del uso garajes/aparcamientos y el valor de la construcción correspondiente a dicha tipología. Si el producto tipo es de vivienda unifamiliar al valor calculado según los criterios del párrafo anterior se le sumará el valor correspondiente a los anejos. El valor del suelo de éstos se obtendrá por aplicación del valor de repercusión de garajes/anejos/trasteros definido para ese uso. Para el valor de la construcción se valorarán del mismo modo los datos de anejos del producto tipo. Todo ello con la aplicación del coeficiente GB correspondiente a la R del recinto. Como especialidad para este tipo de producto inmobiliario, el valor del producto tipo en /m 2 se calculará con el 100% de la superficie de vivienda y el 50% de la superficie de anejos. El valor de la construcción será el resultado de aplicar a dicha superficie el valor del módulo MBC coordinado cada año, corregido por el coeficiente de la Norma 20 según tipología y categoría, por los coeficientes de antigüedad (considerando en su caso el estado de vida) y estado de conservación y el coeficiente GB correspondiente, según lo indicado para el valor del suelo Recintos tipo U: Los resultados se expresarán en /m 2 construido y en, con la consideración de las superficies correspondientes calculadas para el producto tipo: Si el producto tipo es de vivienda unifamiliar el valor de la construcción será el resultado de aplicar a la superficie de vivienda el valor del módulo MBC corregido por el coeficiente de la Norma 20 según tipología y categoría, y por los coeficientes de antigüedad (considerando en su caso el estado de vida) y estado de conservación. Además se añadirá la valoración de la construcción referida a la superficie de anejos. Para el cálculo del valor del suelo se aplicará el valor de la jerarquía U del recinto a la superficie de suelo del producto tipo. Se podrán aplicar los coeficientes correctores de suelo D y E calculados en función de las características medias de las parcelas incluidas en cada recinto. Todo ello con la aplicación del coeficiente GB correspondiente, para lo que se tendrán en cuenta las subparcelas virtuales según superficies construidas y de suelo, según lo establecido en la Circular 04.04/ VALORES MEDIOS DE LOS PRODUCTOS TIPO POR MUNICIPIO: Para la totalidad de los municipios se calcularán los valores medios de los productos tipo de los recintos que englobe, en parte o en su totalidad, de forma diferenciada para la vivienda colectiva u unifamiliar: o Vivienda colectiva: Se calculará como media ponderada (por nº de inmuebles de vivienda colectiva de cada recinto incluidos en el área) de los valores de los productos tipo de los recintos correspondientes a vivienda colectiva. Siempre que exista en un recinto este uso, se calculará de forma simultánea un valor medio de garaje/aparcamiento correspondiente a la plaza sencilla. 12

13 o Vivienda unifamiliar: Se calculará como media ponderada (por nº de inmuebles de vivienda unifamiliar de cada recinto incluidos en el área) de los valores de los productos tipo de los recintos con productos tipo correspondientes a vivienda unifamiliar ESTADÍSTICAS DE RECINTOS DE VALORACIÓN DE USO RESIDENCIAL Con los criterios definidos anteriormente se han definido por las Gerencias Territoriales recintos de valoración para todos los municipios del territorio. El número total de recintos es de En este apartado se analizan exclusivamente aquellos cuyo producto tipo sea de uso residencial, cuyo número es 5.970, 605 en los que el producto inmobiliario predominante es la vivienda colectiva y en los que predomina la vivienda unifamiliar, en sus distintas modalidades de vivienda unifamiliar aislada, en línea o manzana cerrada o vivienda tradicional. Por lo que respecta a la vivienda colectiva, del total de 605 recintos, 86 corresponden a vivienda en manzana cerrada y 519 a vivienda en edificación abierta. Las características medias de este tipo de construcción son de pisos de 103 m 2 de superficie y una antigüedad media de En cuanto a la vivienda unifamiliar, del total de recintos, corresponden a vivienda unifamiliar aislada, a vivienda en línea o manzana cerrada y 13 a vivienda rural. Las características medias son las siguientes para cada uno de los subgrupos: Vivienda unifamiliar aislada: 161 m 2 de superficie, con 89 m 2 de anejos y m 2 de superficie de solar, con una antigüedad media de Vivienda unifamiliar en línea o manzana cerrada: 137 m 2 de superficie, con 85 m 2 de anejos y 387 m 2 de superficie de solar, con una antigüedad media de Vivienda rural: 132 m 2 de superficie, con 225 m 2 de anejos y 970 m 2 de superficie de solar, con una antigüedad media de Por lo que respecta al tipo de valoración del suelo, el número de recintos de valoración por repercusión y unitario se representa en los gráficos siguientes. La mayor parte de los recintos de repercusión se encuentran la franja de R40-R50 mientras que los de unitario también se concentran principalmente en la franja U40-U50. Además existen recintos de suelo urbanizables en proceso de transformación. 13

14 R01 R03 R05 R07 R09 R11 R13 R15 R17 R19 R21 R23 R25 R27 R29 R31 R33 R35 R37 R39 R41 R43 R45 R47 R49 R51 R53 R55 R57 R59 0 U01 U03 U05 U07 U09 U11 U13 U15 U17 U19 U21 U23 U25 U27 U29 U31 U33 U35 U37 U39 U41 U43 U45 U47 U49 U51 U53 U55 U57 U59 Gráficos 4 y 5. Número recintos de repercusión y unitario por jerarquía de valor 14

15 4.- TRATAMIENTO DE LA INFORMACIÓN DE MERCADO. USO RESIDENCIAL La base del Informe Anual del Mercado Inmobiliario Urbano son las compraventas de viviendas formalizadas en escritura pública por notarios o inscritas por los Registradores de la Propiedad y comunicadas a la Dirección General del Catastro. Se prescinde por tanto del resto de testigos vinculados a otras operaciones tales como Sucesiones y Donaciones, Operaciones Societarias por considerarse que el valor consignado puede no representar fielmente el valor de mercado de los bienes. Además, como contraste, se utilizan las tasaciones hipotecarias y, en su caso, los testigos de oferta y los valores de comprobación proporcionados por las CCCAA. Como dato complementario, para la elaboración del Informe Anual del Mercado Inmobiliario Urbano se ha procedido a analizar la muestra teniendo en cuenta las características físicas de los inmuebles, según los datos obrantes en Catastro, y el valor de transmisión, expresado en /m 2, con las siguientes especialidades: En viviendas colectivas en los que el valor de transmisión incluye la vivienda y anejos inseparables (plazas de aparcamiento o trasteros) se deduce del valor de trasmisión el valor medio calculado para los anejos para el recinto de valoración en que se halle situado. En viviendas unifamiliares, el valor de transmisión en /m 2 se calcula como cociente entre el valor de transmisión y la suma de superficie de vivienda y el 50% de la superficie de anejos. En testigos de oferta se ha considerado un margen de negociación variable en torno al 15%-20% considerándose como valor de mercado el resultante de aplicar dicho descuento sobre el precio de oferta. Posteriormente se selecciona de entre la totalidad de la muestra procedente de las distintas fuentes de información descritas en el apartado 2. Fuentes de Información, los testigos que cumplen las condiciones de idoneidad. Para ello se sigue un proceso de calificación/descalificación de los testigos basado en los criterios que se exponen a continuación, describiéndose en cada testigo descalificado el motivo de tal decisión. Los criterios generales de descalificación, personalizables en cuanto a los rangos admisibles, para cada recinto de valoración son los siguientes: 4.1. DESCALIFICACIÓN DE TESTIGOS POR DATOS ATÍPICOS (Códigos 100): Con el fin de eliminar aquellos testigos cuyos valores de transmisión no son representativos del mercado inmobiliario, por presentar los inmuebles características atípicas, se habilitan códigos para la descalificación de testigos, en su caso, que cumplan las siguientes condiciones: Transmisiones comunicadas por notarios y registradores de la propiedad cuya operación sea distinta de compraventa (Código 101). Inmuebles situados en suelo rústico (Código 102). Inmuebles no construidos (Código 103). Inmueble no existente o dado de baja (Código 104). Viviendas colectivas situadas en áticos y sobreáticos (Código 105). Viviendas colectivas situadas en planta baja, sótano o semisótano (Código 106). Viviendas colectivas con superficie inferior a la mínima establecida: Este criterio presenta un valor general de 30 m 2 personalizable para cada recinto de valoración, según las superficies habituales en cada uno de ellos (Código 107). 15

16 Viviendas colectivas con superficie superior a la máxima establecida: Este criterio presenta un valor general de 300 m 2 personalizable para cada recinto de valoración, según las superficies habituales en cada uno de ellos (Código 108). Viviendas unifamiliares con superficie inferior a la mínima establecida: Este criterio presenta un valor general de 50 m 2 personalizable para cada recinto de valoración, según las superficies habituales en cada uno de ellos (Código 109). Viviendas unifamiliares con superficie superior a la máxima establecida: Este criterio presenta un valor general de m 2 personalizable para cada recinto de valoración, según las superficies habituales en cada uno de ellos (Código 110). Viviendas interiores según normativa catastral, por presentar todas sus luces a patios de parcela (Código 113). Viviendas con estado de conservación inadecuado: se excluyen las viviendas con estado de conservación Regular, Deficiente o Ruinoso, según normativa catastral. (Código 114). Viviendas con categoría de la construcción inferior a la mínima establecida: se excluyen las viviendas con categoría 8 y 9, según normativa catastral. (Código 115) DESCALIFICACIÓN DE TESTIGOS POR VALORES ATÍPICOS (Códigos 200): Con el fin de eliminar aquellos testigos cuyos valores de transmisión no son representativos del mercado inmobiliario, por presentar valores atípicos o errores de grabación, se descalifican aquellos testigos que cumplan las siguientes condiciones: Inmuebles con valores de transmisión menores de (Código 201). Inmuebles con valores de transmisión mayores de (Código 202). Inmuebles con valores de transmisión menores de 10 /m 2 (Código 203). Inmuebles con valores de transmisión mayores de /m 2 (Código 204) DESCALIFICACIÓN DE TESTIGOS POR VALORES DE MERCADO NO CORRESPONDIENTES A LA MODELIZACIÓN DEL MERCADO EFECTUADA (Códigos 300): Para este criterio se procede a realizar una modelización del mercado inmobiliario, según diversas técnicas estadísticas, procediéndose a descalificar aquellos testigos cuyo valor se aleje excesivamente del valor modelizado. De esta forma, se descalifican los testigos correspondientes a compraventas comunicadas por notarios y registradores de la propiedad, con las siguientes características: Inmuebles sin valor modelizado (Código 301). Inmuebles con valor de transmisión muy reducido respecto del valor modelizado (Código 302). Inmuebles con valor de transmisión muy superior al valor modelizado (Código 303). Inmuebles con valor de suelo fuera de los criterios de Coordinación Nacional, según el Módulo Básico de Repercusión asignado a cada municipio (Código 305). Los testigos que no cumplan ninguno de los criterios anteriores se consideran válidos, incluyéndose por tanto los valores resultantes de ellos en las conclusiones del Informe Anual del Mercado Inmobiliario Urbano. 16

17 4.4. TESTIGOS VÁLIDOS NO CORRESPONDIENTES AL PRODUCTO TIPO DE LOS RECINTOS DE VALORACIÓN DE USO RESIDENCIAL (Códigos 400): El enfoque del actual Informe Anual del Mercado Inmobiliario Urbano, según lo expuesto en el punto 3, es la determinación del producto tipo de cada recinto de valoración y su valor de mercado del mismo. Por ello, en los recintos de uso residencial en los que se calcula producto tipo se seleccionan los testigos válidos, según los criterios expuestos en el punto anterior, cuyas características pueden considerarse similares al producto inmobiliario más representativo del recinto, pudiendo considerarse el valor de mercado de los mismos representativo de la población mayoritaria. Por ello, se seleccionan los testigos comprendidos en un rango en torno a las características del producto tipo de los recintos. Los restantes testigos que no cumplen estos criterios de similitud, aun considerándose válidos a otros efectos y formando parte del presente Informe, no pueden utilizarse para la comprobación del valor de mercado del producto tipo, descalificándose exclusivamente a estos efectos, según los siguientes criterios: Inmuebles con tipología representativa diferente del producto tipo: en este sentido se descalifican las viviendas colectivas en zonas de vivienda unifamiliar predominante y viceversa (Código 401). Inmuebles cuya superficie es inferior a la del producto tipo en más del 30% (Código 402). Inmuebles cuya superficie es superior a la del producto tipo en más del 30% (Código 403). Inmuebles cuya antigüedad es inferior a la del producto tipo en más de 30 años (Código 404). Inmuebles cuya antigüedad es superior a la del producto tipo en más de 30 años (Código 405). Inmuebles cuya categoría constructiva, según normativa catastral, es inferior a la del producto tipo en más de 2 categorías (Código 406). Inmuebles cuya categoría constructiva, según normativa catastral, es superior a la del producto tipo en más de 2 categorías (Código 407) ESTADÍSTICAS DE TESTIGOS VÁLIDOS CALIFICADOS Y TESTIGOS DESCALIFICADOS: Tras la descalificación de los testigos con datos incompletos o sin código de tipo de transmisión, el Informe Anual del Mercado Inmobiliario Urbano está integrado por un total de testigos de compraventas de viviendas. De ellas, se consideran testigos válidos. De estos testigos válidos, cumplen también con las condiciones de similitud con el producto tipo de los recintos, siendo válidos por tanto, para la comprobación del valor de mercado de los mismos. Los restantes testigos válidos corresponden a otras tipologías constructivas distintas a la predominante, o pertenecen a la misma tipología pero sus características son algo diferentes, no estando comprendidas en los rangos definidos. Además como contraste se han considerado como válidos testigos correspondientes a tasaciones hipotecarias y correspondientes a testigos de oferta o valores comprobados por CCAA. A continuación se muestra de forma más detallada este análisis: 17

18 Testigos de compraventas comunicados por notarios y registradores de la propiedad Como se detalla en el punto 2.1, del total de transmisiones comunicadas por notarios y registradores de la propiedad, testigos corresponden a compraventas, siendo la base fundamental del estudio, De éstos, 117 no han superado el proceso de validación, principalmente por tener datos incompletos. De las restantes , se han considerado válidos un total de , lo que supone el 49,04% del total, habiendo quedado descalificados por diferentes motivos testigos, un 50,86% Gráfico 6. Número de testigos calificados y descalificados Por lo que respecta a los testigos descalificados, en la siguiente tabla se expresa el motivo de descalificación, de los expresados en el punto 4 de este Informe: DATOS ATÍPICOS: Inm. en suelo rústico Inm no construidos Inm no existente o baja Áticos Viv. Colect. Planta Baja Viv. Colect. Con Sup<Minima Viv. Colect. Con Sup>Máxima Viv. Unif. Con Sup<Minima Viv. Unif. Con Sup>Máxima Vivienda interior Conservación inadecuada Categoría constr. inadecuada 280 VALORES ATÍPICOS: Valor < Valor > Valor < 10 /m Valor > /m 2 5 VALORES NO CORR. A MODELIZACION Sin valor modelizado Valor muy inferior al modelizado Valor muy superior al modelizado Valor de suelo fuera de coordinación Tabla 8. Número de testigos descalificados por motivo. Los restantes testigos se consideran válidos y constituyen la base de este Informe. De éstos, corresponden a vivienda colectiva y a vivienda unifamiliar. 18

19 Como se comentaba anteriormente, la vivienda unifamiliar es un segmento con más diversidad que la vivienda colectiva. Dentro de ella, y según las modalidades que establece la normativa catastral (RD 1020/1993) la vivienda unifamiliar se puede clasificar en vivienda unifamiliar aislada, vivienda unifamiliar en línea o manzana cerrada y vivienda rural. Incluso, dentro de la segunda modalidad existen dos clases, la vivienda adosada, habitual en las promociones inmobiliarias de las últimas décadas y la tradicional vivienda unifamiliar de los municipios de escasa dinámica inmobiliaria. Del total de testigos válidos de vivienda unifamiliar, corresponden a vivienda unifamiliar aislada, lo que supone 37,55% del total, testigos de vivienda unifamiliar en línea o manzana cerrada, en las dos tipologías descritas, lo que supone el 62,38% y solo 7 testigos de vivienda rural, un 0,10%. 62,38% 0,10% Gráfico 7. Número de testigos válido de vivienda unifamiliar por tipologías En la tabla siguiente se muestra, para cada Gerencia Territorial, la totalidad de testigos válidos y aquellos conformes al producto tipo de cada recinto de valoración, que se han empleado en la comprobación del valor resultante en ellos: TESTIGOS VÁLIDOS VIV. COLECTIVA VIV. UNIFAMILIAR TOTAL GERENCIA REGIONAL GERENCIA TERRIT. VALIDOS CONFORME PT VALIDOS CONFORME PT VALIDOS CONFORME PT CASTILLA LA MANCHA Albacete Ciudad Real Cuenca Guadalajara Toledo Tabla 9. Número de testigos válidos por Gerencia Territorial. 37,52% Viv. Aislada Viv. Linea o MC Viv. Rural Testigos de tasaciones hipotecarias Como se detalla en el punto 2.2. del total de tasaciones, 2 no han superado el proceso de validación, principalmente por tener datos incompletos. De las restantes , se han considerado válidos un total de , lo que supone el 78,95% del total, habiendo quedado descalificados por diferentes motivos testigos, un 21,05%. 19

20 Gráfico 8. Número de testigos de tasaciones calificados y descalificados Por lo que respecta a los testigos descalificados, en la siguiente tabla se expresa el motivo de descalificación, de los expresados en el punto 4 de este Informe: DATOS ATÍPICOS: Inm. en suelo rústico Inm no construidos Inm no existente o baja Áticos Viv. Colect. Planta Baja Viv. Colect. Con Sup<Minima Viv. Colect. Con Sup>Máxima Viv. Unif. Con Sup<Minima Viv. Unif. Con Sup>Máxima Vivienda interior Conservación inadecuada Categoría constr. inadecuada 40 Sin definir 606 VALORES ATÍPICOS: Valor < Valor > Valor < 10 /m Valor > /m 2 7 VALORES NO CORR. A MODELIZACION Sin valor modelizado Valor muy inferior al modelizado Valor muy superior al modelizado VS fuera de coordinación 777 Tabla 10. Número de testigos de tasaciones descalificados por motivo. Los restantes testigos se consideran válidos y su utilización principal es como contraste de los valores calculados. De éstos, corresponden a vivienda colectiva y a vivienda unifamiliar. En la tabla siguiente se muestra, para cada Gerencia Territorial, la totalidad de testigos válidos y aquellos conformes al producto tipo de cada recinto de valoración, que se han empleado en la comprobación del valor resultante en ellos: 20

21 TESTIGOS VÁLIDOS VIV. COLECTIVA VIV. UNIFAMILIAR TOTAL GERENCIA REGIONAL GERENCIA TERRIT. VALIDOS CONFORME PT VALIDOS CONFORME PT VALIDOS CONFORME PT CASTILLA LA MANCHA Albacete Ciudad Real Cuenca Guadalajara Toledo TOTAL Tabla 11. Número de testigos válidos de tasaciones por Gerencia Territorial Testigos de oferta y valores comprobados por CCAA Como se detalla en el punto 2.3. se han agrupado en este epígrafe los testigos de oferta y los valores comprobados suministrados por la Comunidad Autónoma de Castilla la Mancha. Del total de testigos ( de oferta y de valores comprobados) se han considerado válidos un total de , lo que supone el 56,24% del total, habiendo quedado descalificados por diferentes motivos testigos, un 43,76% Gráfico 9. Número de testigos de oferta y valores comprobados calificados y descalificados Por lo que respecta a los testigos descalificados, en la siguiente tabla se expresa el motivo de descalificación, de los expresados en el punto 4 de este Informe: DATOS ATÍPICOS: Inm. en suelo rústico Inm no construidos Inm no existente o baja Áticos Viv. Colect. Planta Baja Viv. Colect. Con Sup<Minima Viv. Colect. Con Sup>Máxima Viv. Unif. Con Sup<Minima Viv. Unif. Con Sup>Máxima Vivienda interior Conservación inadecuada Categoría constr. inadecuada 249 Tabla12. Número de testigos de oferta y valores comprobados descalificados por motivo. 21

22 VALORES ATÍPICOS: Valor < Valor > Valor < 10 /m Valor > /m 2 30 VALORES NO CORR. A MODELIZACION Sin valor modelizado Valor muy inferior al modelizado Valor muy superior al modelizado Valor de suelo fuera de coordinación Tabla12. Número de testigos de oferta y valores comprobados descalificados por motivo. Los restantes testigos se consideran válidos y su utilización principal es como contraste de los valores calculados. De éstos, corresponden a vivienda colectiva y a vivienda unifamiliar. En la tabla siguiente se muestra, para cada Gerencia Territorial, la totalidad de testigos válidos y aquellos conformes al producto tipo de cada recinto de valoración, que se han empleado en la comprobación del valor resultante en ellos: TESTIGOS VÁLIDOS VIV. COLECTIVA VIV. UNIFAMILIAR TOTAL GERENCIA REGIONAL GERENCIA TERRITORIAL VALIDOS CONFORME PT VALIDOS CONFORME PT VALIDOS CONFORME PT CASTILLA LA MANCHA Albacete Ciudad Real Cuenca Guadalajara Toledo TOTAL Tabla 13. Número de testigos válidos de oferta y valores comprobados por Gerencia Territorial VALORES DE MERCADO. MAPAS DE RECINTOS DE VALORACIÓN A continuación se ofrecen los valores medios para distintos ámbitos territoriales, en /m 2, de forma diferenciada para la vivienda colectiva y la vivienda unifamiliar, de las diferentes fuentes consideradas. Se ofrecen: Valores medios de los testigos de compraventas comunicados por los fedatarios públicos, tanto de la totalidad de los testigos válidos como el de los que además son conformes al producto tipo de los recintos, valores éstos últimos que han sido los que se han utilizado para la comprobación de su valor. En ambos casos el valor medio que se muestra es la mediana del valor. Valores medios de tasaciones hipotecarias (mediana). Valor medio de agentes externos: en concreto se utiliza el valor medio municipal publicado por los principales portales de Internet correspondiente al tercer trimestre de No se han utilizado los testigos de oferta por el reducido número de los mismos y lo irregular de su distribución. Frente a estos valores de mercado se muestra el valor medio obtenido de la valoración del producto tipo de los recintos, conforme a lo especificado en el punto 3. Como valor medio se ha tomado la media ponderada por número de inmuebles de cada recinto. Acompaña a este documento el mapa correspondiente al producto tipo residencial, en el que pueden consultarse para cada recinto las características del producto inmobiliario representativo, junto con el valor obtenido. En estos mapas se muestran con diferente simbología los recintos en los que predomina la vivienda colectiva (liso), vivienda 22

23 unifamiliar (rallado) y otras tipologías (color neutro). De igual modo se pueden visualizar los testigos utilizados en el IAMIU, de forma diferenciada para los testigos válidos y no válidos. Imagen 1. Recintos de valoración y valor (detalle). Toledo. Imagen 2. Recintos de valoración y valor (detalle). Guadalajara. 23

24 A continuación se expone un resumen de los valores medios obtenidos en distintos ámbitos territoriales como Gerencia Territorial y grupos de dinámica inmobiliaria (MBR coordinados por la CSCI), de forma diferenciada para la vivienda colectiva y vivienda unifamiliar VIVIENDA COLECTIVA Valores medios de vivienda colectiva por MBR Por lo que respecta a los grupos de dinámica inmobiliaria (MBR), los valores medios calculados para la vivienda colectiva y cada tipo de testigos, para los 7 grupos de MBR son los siguientes: VIVIENDA COLECTIVA VALOR REF TESTIGOS COMPR.VÁLIDOS MBR Nº MUN PROD.TIPO TOTAL CONF. PT. TASACIONES AG.EXTERNOS , , , , , ,70 834,72 841,05 894,64 816, ,13 714,53 714,86 760,02 685, ,88 551,54 557,98 660, ,89 445,27 489,24 475, ,52 939,05 937,48 984,27 899,88 Tabla 14. Valores medios de vivienda colectiva de diferentes fuentes por MBR Valores medios de vivienda colectiva por Gerencia Territorial Por lo que respecta a los valores medios por Gerencia Territorial para la vivienda colectiva y cada tipo de testigos son los siguientes: VIVIENDA COLECTIVA VALOR REF TESTIGOS COMPR.VÁLIDOS GERENCIA TERRITORIAL Nº MUN PROD.TIPO TOTAL CONF. PT. TASACIONES AG.EXTERNOS ALBACETE ,09 997,04 991, ,91 962,16 CIUDAD REAL ,49 858,69 874,45 937,95 808,09 CUENCA ,95 922,36 927,91 991,71 970,43 GUADALAJARA , , , ,40 969,67 TOLEDO ,70 899,64 881,98 930,60 854, ,52 939,05 937,48 984,27 899,88 Tabla 15. Valores medios de vivienda colectiva de diferentes fuentes por Gerencia Territorial VIVIENDA UNIFAMILIAR Valores medios de vivienda unifamiliar por MBR Por lo que respecta a los grupos de dinámica inmobiliaria (MBR), los valores medios calculados para la vivienda unifamiliar y cada tipo de testigos, para los 7 grupos de MBR son los siguientes: 24

25 VIVIENDA UNIFAMILIAR VALOR REF TESTIGOS COMPR.VÁLIDOS MBR Nº MUN PROD.TIPO TOTAL CONF. PT. TASACIONES AG.EXTERNOS , , , , , ,72 872,17 838,33 974,36 802, ,48 700,28 705,77 802,84 586, ,64 529,44 584,57 671, ,24 402,55 356,92 572, ,91 811,49 813,12 899,63 872,01 Tabla 16. Valores medios de vivienda unifamiliar de diferentes fuentes por MBR Valores medios de vivienda unifamiliar por Gerencia Territorial Por lo que respecta a los valores medios por Gerencia Territorial para la vivienda unifamiliar y cada tipo de testigos son los siguientes: VIVIENDA UNIFAMILIAR VALOR REF TESTIGOS COMPR.VÁLIDOS GERENCIA REGIONAL Nº MUN PROD.TIPO TOTAL CONF. PT. TASACIONES AG.EXTERNOS ALBACETE ,85 700,23 635,12 768,16 824,50 CIUDAD REAL ,07 712,40 671,90 809,74 708,54 CUENCA ,21 642,13 711,22 808,33 750,26 GUADALAJARA ,78 937,35 945, , ,89 TOLEDO ,87 810,97 805,72 901,20 935, ,91 811,49 813,12 899,63 872,01 Tabla 17. Valores medios de vivienda unifamiliar de diferentes fuentes por Gerencia Territorial MUNICIPIOS DE REDUCIDA DINÁMICA INMOBILIARIA Una gran parte de los municipios del territorio de régimen común, el 72% del total si bien solo incluyen el 13% de los inmuebles, principalmente incluidos en los grupos MBR6 y MBR7, presentan una dinámica inmobiliaria muy baja e incluso inexistente por lo que el estudio de los valores de mercado no puede realizarse con las transmisiones realizadas en cada uno de ellos. Para este tipo de municipios se realizan estudios de mercado supramunicipales, mediante la agrupación de municipios de características semejantes, en los que las conclusiones se obtienen del estudio conjunto de los datos de mercado y su extrapolación al resto de municipios. Para ello se definen las áreas estadísticas, definidas como recintos gráficos que engloban varios recintos de valoración, de forma total o parcial y sirve como ámbito territorial al que referir estadísticas. Igualmente sirve de referencia para la utilización de muestras de mercado para cálculo/comprobación, en caso de número insuficiente de las mismas en los recintos de valoración. En el anexo V, se refleja la clasificación de municipios de CLM para 2018 en función de su dinámica inmobiliaria, que ha tenido como base la anterior clasificación 2017, con las correcciones que haya sido preciso realizar a lo largo del año como consecuencia del trabajo desarrollado por las Gerencias Territoriales y Regional en los recintos de valoración. Los municipios tienen asignados los siguientes parámetros: -MBR 2018: Grupo MBR (1-7). 25

26 -Clase (hasta 21 clases). Definida en el punto anterior. Clasificación más extensa que permite expresar diferencias más detalladas entre municipios. Está compuesta de dos dígitos. El primero corresponde al Grupo (MBR) y el segundo del 1 a 3 -V_medio: valor unitario medio de mercado. Expresa el valor medio esperado del producto inmobiliario tipo del municipio. ( /m2) -V_Máx-homog: valor unitario homogeneizado máximo de mercado. Expresa el valor máximo esperado del producto inmobiliario tipo del municipio. ( /m2) La distribución de los municipios según su Grupo y Clase es la siguiente: Clase MBR Total general Los Municipios del grupo MBR-3, son en nuestro caso, las capitales de provincia. Los municipios objeto de la presente propuesta de VALORES DE REFERENCIA son los 395 pertenecientes al grupo 7. En dichos municipios se podrán utilizarán los valores de referencia aquí definidos para la realización de los recintos de valoración cuando se ponga de manifiesto la escasa entidad del mercado a nivel local. La siguiente gráfica representa el VMax-Homg y el VMedio en orden decreciente para todos los municipios. 26

27 El valor de referencia que se propone es individual para cada uno de los 395 municipios a los que puede ser de aplicación y queda definido como el V_max asignado al municipio en la citada clasificación, la cual se incluye como Anexo V. Son por tanto valores máximos de referencia que van desde 665 /m2 a 525 /m2 y deben entenderse referidos a una vivienda nueva con tipología en parcela con edificabilidad en torno a 1m2/m2. Los importes responden al valor resultante en una tendencia logarítmica con un techo de /m2 hasta un valor mínimo de 525 /m2 desde el municipio en la posición 1 de la jerarquía hasta el municipio que ocupa la posición 919 última. El techo de /m2 queda definido por muestras reales de mercado detectadas en el municipio de Guadalajara del producto inmobiliario tipo en la localización más apreciada del municipio que, en ningún caso, corresponde a tipologías atípicas o a situaciones de mercado excepcionales. El suelo, o valor mínimo, de 525 /m2, precisamente debido a la inexistencia de mercado, se ha obtenido, en principio, mediante la metodología de suma de costes. Las últimas posiciones en la jerarquía de los 919 municipios de Castilla- La Mancha la ocupan municipios semi-abandonados que prácticamente no llegan a los habitantes. Las características, por tanto, del producto inmobiliario tipo son las siguientes: El coste de construcción se estima a partir del Módulo Básico de la Construcción mínimo=500 /m2. Tipología del producto tipo en un municipio en la última posición de la Clase 73: 01226: Coef: 0,95. Coef GB para la última posición de la jerarquía de valores: 1,10 Valor de suelo considerado: 1 Valor resultante: 500 x 0,95 x 1,10 + 1*1,1= 523,5 /m2 Contraste del valor de referencia definido con las muestras de mercado existentes. Valores medios de los testigos validados Coef CLASE Antig Media Categ Testigos V_Medio Coef Cat Antig Estándar , ,75 0,933 0, ,97 0,905 0, ,41 1 0,

28 5.- TRATAMIENTO DE LA INFORMACIÓN DE MERCADO. USO GARAJES/APARCAMIENTOS Al igual que para el uso residencial, en el uso de garajes/aparcamientos la base del Informe Anual del Mercado Inmobiliario Urbano son las compraventas formalizadas en escritura pública por notarios o inscritas por los Registradores de la Propiedad y comunicadas a la Dirección General del Catastro. Se prescinde por tanto del resto de testigos vinculados a otras operaciones tales como Sucesiones y Donaciones, Operaciones Societarias Para el estudio de garajes/aparcamientos se considera el mercado de la plaza de aparcamientos sencilla, ponderando posteriormente en la valoración el resto de productos habituales como plaza doble o de moto, según las superficies que constan en la base de datos catastral. De este modo se calcula y valora un producto tipo para esta tipología caracterizado por una superficie de 25 m 2 (incluyendo los correspondientes elementos comunes), para todos los recintos en los que la tipología predominante sea vivienda colectiva o garaje/aparcamiento. Este producto tipo se valora con la metodología habitual de la valoración catastral, con valores de repercusión específicos de este uso. Solo se incluyen en el estudio las plazas de aparcamiento en división horizontal, en las que cada plaza constituye un inmueble. Por el contrario, no se incluyen las comunidades de propietarios en proindiviso ni las plazas incluidas en otros inmuebles, como es el caso habitual de las viviendas que forman un único inmueble con su plaza de aparcamiento, ya que en las compraventas analizadas es imposible diferenciar el valor de unas y otras. Además de la valoración del producto tipo, respecto de la información de mercado considerada se ofrecen: Valores medios de los testigos de compraventas comunicados por los fedatarios públicos. El valor medio calculado es la mediana del valor. Valores medios de tasaciones hipotecarias (mediana). No se han utilizado testigos de oferta por el reducido número de los mismos y lo irregular de su distribución. Por lo que respecta a la calificación de los testigos, se aplican los siguientes criterios: 5.1. DESCALIFICACIÓN DE TESTIGOS POR DATOS ATÍPICOS (Códigos 100): Con el fin de eliminar aquellos testigos cuyos valores de transmisión no son representativos del mercado inmobiliario, por presentar los inmuebles características atípicas, se habilitan códigos para la descalificación de testigos, en su caso, que cumplan las siguientes condiciones: Transmisiones comunicadas por notarios y registradores de la propiedad cuya operación se a distinta de compraventa (Código 101). Inmuebles situados en suelo rústico (Código 102). Inmuebles no construidos (Código 103). Inmueble no existente o dado de baja (Código 104). Plazas de aparcamiento con superficie inferior a la mínima establecida: Este criterio presenta un valor general de 8 m 2 (Código 111). Plazas de aparcamiento con superficie inferior a la mínima establecida: Este criterio presenta un valor general de 35 m 2 (Código 112). Plazas de aparcamiento situadas en edificios de uso predominante residencial con estado de conservación Regular, Deficiente o Ruinoso, según normativa catastral. (Código 114). 28

29 Plazas de aparcamiento situadas en edificios de uso predominante residencial con categoría 8 y 9, según normativa catastral. (Código 115) DESCALIFICACIÓN DE TESTIGOS POR VALORES ATÍPICOS (Códigos 200): Con el fin de eliminar aquellos testigos cuyos valores de transmisión no son representativos del mercado inmobiliario, por presentar valores atípicos o errores de grabación, se descalifican aquellos testigos que cumplan las siguientes condiciones: Inmuebles con valores de transmisión menores de (Código 201). Inmuebles con valores de transmisión mayores de (Código 202). Inmuebles con valores de transmisión menores de 10 /m 2 (Código 203). Inmuebles con valores de transmisión mayores de /m 2 (Código 204) DESCALIFICACIÓN DE TESTIGOS POR VALORES DE MERCADO NO CORRESPONDIENTES A LA MODELIZACIÓN DEL MERCADO EFECTUADA (Códigos 300): Para este criterio se procede a realizar una modelización del mercado inmobiliario, según diversas técnicas estadísticas, procediéndose a descalificar aquellos testigos cuyo valor se aleje excesivamente del valor modelizado. De esta forma, se descalifican los testigos correspondientes a compraventas comunicadas por notarios y registradores de la propiedad, con las siguientes características: Inmuebles sin valor modelizado (Código 301). Inmuebles con valor de transmisión muy reducido respecto del valor modelizado (Código 302). Inmuebles con valor de transmisión muy superior al valor modelizado (Código 303). Inmuebles con valor de suelo fuera de los criterios de Coordinación Nacional, según el Módulo Básico de Repercusión asignado a cada municipio (Código 305). No se aplican en este uso los códigos 400 correspondientes a testigos válidos no correspondientes AL producto tipo, por la propia definición del mismo. Los testigos que no cumplan ninguno de los criterios anteriores se consideran válidos, incluyéndose por tanto los valores resultantes de ellos en las conclusiones del Informe Anual del Mercado Inmobiliario Urbano VALORES DE MERCADO Y TESTIGOS CONSIDERADOS Valores medios de garaje/aparcamiento y número de testigos por MBR Por lo que respecta a los grupos de dinámica inmobiliaria (MBR), los valores medios calculados para la vivienda colectiva y cada tipo de testigos válidos, para los 7 grupos de MBR son los siguientes: 29

30 GARAJES/APARCAMIENTOS PRODUCTO TIPO COMPRAVENTAS TASACIONES MBR Nº MUN Nº GARAJES VALOR Nº TESTIGOS VALOR Nº TESTIGOS VALOR , , , , , , , , , , , , , ,09 Tabla 18. Valores medios de garajes/aparcamientos de plaza sencilla, en, por MBR Valores medios de garaje/aparcamiento y número de testigos por Gerencia Territorial Por lo que respecta a los valores medios por Gerencia Territorial y número de testigos considerados para el uso de garajes/aparcamientos son los siguientes: GARAJES/APARCAMIENTOS PRODUCTO TIPO COMPRAVENTAS TASACIONES GERENCIA TERRITORIAL Nº MUN Nº GARAJES VALOR Nº TESTIGOS VALOR Nº TESTIGOS VALOR ALBACETE , , ,22 CIUDAD REAL , , ,68 CUENCA , , ,43 GUADALAJARA , , ,00 TOLEDO , , , , , ,09 Tabla 19. Valores medios de garajes/aparcamientos de plaza sencilla, en, por Gerencia Territorial 30

31 6.- TRATAMIENTO DE LA INFORMACIÓN DE MERCADO. USO INDUSTRIAL VALORES DE MERCADO USO INDUSTRIAL. MAPAS DE RECINTOS DE VALORACIÓN A continuación se ofrecen los valores medios por municipio, en /m 2, para el uso industrial, de las diferentes fuentes consideradas, así como el volumen de testigos incorporados a la base de datos y que han servido como elemento para la determinación de los valores. Las citadas fuentes de información son las que se describen en el apartado 2-Fuentes de Información del presente estudio. De cada una de esas fuentes se calculan, a los efectos de establecer los valores de los distintos productos inmobiliarios representativos, para cada recinto de uso industrial: Valor promedio de las medianas a nivel municipal de los testigos de compraventa comunicados por los fedatarios públicos (FEDATARIO), que han sido los que se han utilizado para la comprobación del valor de referencia determinado, para cada uno de los grupos de datos aportados Valor promedio de las medianas a nivel municipal de los testigos de tasación (TASACION), que se utilizan como contraste del valor de referencia determinado, para cada uno de los grupos de datos aportados. Valor promedio de las medianas a nivel municipal de los testigos de oferta (OFERTA), que se utilizan, en su caso, como contraste del valor de referencia determinado, para cada uno de los grupos de datos aportados si bien la muestra caracteriza por el reducido número de los mismos y lo irregular de su distribución. Los valores obtenidos son valores de oferta sin ponderación. Para realizar estos cálculos se ha partido inicialmente como base del estudio, de testigos, los citados testigos se distribuyen por fuente, siendo éstas de Fedatarios, Tasaciones u Oferta (incorporándose también las declaraciones aportas por Comunidades Autónomas en su caso, según se recoge en el apartado 2-Fuentes de Información citado). Por lo que respecta a la calificación de los testigos citados, se aplican los siguientes criterios: 6.2. DESCALIFICACIÓN DE TESTIGOS POR DATOS ATÍPICOS (Códigos 100): Con el fin de eliminar aquellos testigos cuyos valores de transmisión no son representativos del mercado inmobiliario, por presentar los inmuebles características atípicas, se habilitan códigos para la descalificación de testigos, en su caso, que cumplan las siguientes condiciones: Transmisiones comunicadas por notarios y registradores de la propiedad cuya operación se a distinta de compraventa (Código 101). Inmuebles situados en suelo rústico (Código 102). Inmuebles no construidos (Código 103). Inmueble no existente o dado de baja (Código 104). Plazas de aparcamiento situadas en edificios de uso predominante residencial con estado de conservación Regular, Deficiente o Ruinoso, según normativa catastral. (Código 114). Plazas de aparcamiento situadas en edificios de uso predominante residencial con categoría 8 y 9, según normativa catastral. (Código 115) DESCALIFICACIÓN DE TESTIGOS POR VALORES ATÍPICOS (Códigos 200): 31

32 Con el fin de eliminar aquellos testigos cuyos valores de transmisión no son representativos del mercado inmobiliario, por presentar valores atípicos o errores de grabación, se descalifican aquellos testigos que cumplan las siguientes condiciones: Inmuebles con valores de transmisión menores de (Código 201). Inmuebles con valores de transmisión mayores de (Código 202). Inmuebles con valores de transmisión menores de 10 /m 2 (Código 203). Inmuebles con valores de transmisión mayores de /m 2 (Código 204) DESCALIFICACIÓN DE TESTIGOS POR VALORES DE MERCADO NO CORRESPONDIENTES A LA MODELIZACIÓN DEL MERCADO EFECTUADA (Códigos 300): Para este criterio se procede a realizar una modelización del mercado inmobiliario, según diversas técnicas estadísticas, procediéndose a descalificar aquellos testigos cuyo valor se aleje excesivamente del valor modelizado. De esta forma, se descalifican los testigos correspondientes a compraventas comunicadas por notarios y registradores de la propiedad, con las siguientes características: Inmuebles sin valor modelizado (Código 301). Inmuebles con valor de transmisión muy reducido respecto del valor modelizado (Código 302). Inmuebles con valor de transmisión muy superior al valor modelizado (Código 303). Inmuebles con valor de suelo fuera de los criterios de Coordinación Nacional, según el Módulo Básico de Repercusión asignado a cada municipio (Código 305). No se aplican en este uso los códigos 400 correspondientes a testigos válidos no correspondientes AL producto tipo, por la propia definición del mismo. Los testigos que no cumplan ninguno de los criterios anteriores se consideran válidos, incluyéndose por tanto los valores resultantes de ellos en las conclusiones del Informe Anual del Mercado Inmobiliario Urbano. La distribución de estos testigos, en su totalidad según su origen sea Fedatarios, Tasaciones u Oferta (y en su caso operaciones comunicadas por Comunidad Autónoma), según Comunidad Autónoma es la siguiente: USO INDUSTRIAL TESTIGOS TOTALES CCAA Nº MUN Nº MUN USO IND. Nº TEST. FED. Nº TEST. TAS. Nº TEST. OF. TEST. CCAA Nº TOTAL. CASTILLA LA MANCHA Tabla 20. Testigos de uso industrial según diferentes fuentes por CCAA totales. De la totalidad de los testigos incorporados inicialmente, se han calificado como válidos con arreglo a los criterios del apartado 4-Tratamiento de la información de mercado del presente estudio, un total de 646 testigos. La distribución según su incorporación a la base de datos del ejercicio para el presente ejercicio y su periodo de estudio es: USO INDUSTRIAL TESTIGOS CALIFICADOS CCAA Nº MUN Nº MUN USO IND. Nº TEST. FED. Nº TEST. TAS. Nº TEST. OF. TEST. CCAA Nº TOTAL. CASTILLA LA MANCHA Tabla 22. Testigos de uso industrial según diferentes fuentes por CCAA calificados. 32

33 De la totalidad de los testigos incorporados se corresponden con la fuente Fedatarios. De la totalidad de los testigos incorporados inicialmente, se han calificado como válidos con arreglo a los criterios del apartado 4-Tratamiento de la información de mercado del presente estudio, un total de 745 testigos. De los criterios de descalificación recogidos en el apartado anterior han operado los siguientes motivos: La distribución de los testigos calificados con su origen en Fedatarios para los recintos más representativos de uso industrial, por Comunidad Autónoma es la siguiente: USO INDUSTRIAL TESTIGOS FEDATARIOS CALIFICADOS USO REPRESENTATIVO INDUSTRIAL CCAA Nº MUN Nº MUN USO IND. Nº TEST.USO INDUSTRIAL REPRE. Nº TEST. RESTO Nº TOTAL. CASTILLA LA MANCHA Tabla 22. Testigos de uso industrial según con uso industrial representativo. diferentes fuentes por CCAA calificados de Fedatarios correspondientes a municipios Frente a estos valores de mercado se muestra el valor medio obtenido de la valoración de referencia del producto tipo de los recintos, conforme a lo especificado en el apartado 3 del presente estudio. Como valor medio se ha tomado la media ponderada por número de inmuebles de cadaa recinto. No se incluyen en este documento los recintos de valoración determinados, que forman parte de este IAMIU, si bien pueden consultarse, junto con el valor obtenido y las características del producto inmobiliario representativo del mismo, en la SEC. En el caso del uso industrial a los efectos del cálculo del promedio ponderado a nivel municipal de cada recinto se han eliminado del cálculo recintos que presentaban situaciones anómalas al producir valores atípicos e introducir una importante dispersión. De esta manera se pretende utilizar aquellos recintos que tengan más representatividad sobre la totalidad de los mismos, en lo que a su carácter industrial se refiere. A estos efectos se han eliminado para el cálculo los siguientes recintos: - Recintos con Nº inmuebles < 5 inmuebles 33

34 Aquellos recintos en los que existen menos de 5 inmuebles representativos del recinto cuyo uso es industrial pueden introducir valores anómalos y suponen una cantidad que no se entiende representativa del recinto de que se trate. De esta manera se incorporan los valores medios de 223 municipios que pueden considerarse que tienen productos representativos de uso industrial con un carácter significativo. Los valores medios por municipio se exponen a modo de resumen en distintos ámbitos territoriales como Gerencia Regional, Gerencia Territorial, grupos de dinámica inmobiliaria (MBR coordinados por la CSCI). El producto representativo a nivel general del uso industrial correspondiente a los recintos de esos municipios es un inmueble de 478m2 construidos, una antigüedad de 1973 y una superficie de solar de 1028m Valores medios de uso industrial por MBR Por lo que respecta a los grupos de dinámica inmobiliaria (MBR), los valores medios calculados para el producto de uso industrial de cada recinto, para los 7 grupos de MBR son los siguientes: CASTILLA LA MANCHA USO INDUSTRIAL VALOR M/2 VALOR M/2 MBR NºMUN Nº NIM REFERENCIA USO FEDATARIO TASACION OFERTA NºTESTIGOS Total general Tabla 23. Valores medios de uso industrial según diferentes fuentes por MBR Gráfico 10. Valores medios de uso industrial según diferentes fuentes por MBR. 34

35 6.6.- Valores medios de uso industrial por Gerencia Regional Por lo que respecta a los valores medios por Gerencia Regional para uso industrial y cada tipo de testigo son los siguientes: USO INDUSTRIAL VALOR M/2 VALOR M/2 CCAA NºMUN Nº NIM REFERENCIA USO FEDATARIO TASACION CASTILLA LA MANCHA OFERTA NºTESTIGOS Tabla 24. Valores medios de uso industrial de diferentes fuentes por Gerencia Regional Valores medios de uso industrial por Gerencia Territorial Por lo que respecta a los valores medios por Gerencia Territorial al para uso industrial y cada tipo de testigo son los siguientes: USO INDUSTRIAL CCAA DELEGACION NºMUNN CASTILLA LA MANCHA ALBACETE 29 CIUDAD REAL 38 CUENCA 26 GUADALAJARA 52 TOLEDO 78 VALOR M/2 VALOR M/2 Nº NIM REFERENCIA USO FEDATARIO TASACION Tabla 25. Valores medios de uso industrial de diferentes fuentes por Gerencia Territorial. OFERTA NºTESTIGOS Grafico 11. Valores medios de uso industrial de diferentes fuentes por Gerencia Territorial 35

36 7.- TRATAMIENTO DE LA INFORMACIÓN DE MERCADO. USO COMERCIAL El objeto del presente Informe Anual del Mercado Inmobiliario Urbano, en lo que a este uso se refiere, se ha centrado en el estudio de los principales ejes comerciales del territorio a nivel provincial, los cuales se sitúan en las capitales de provincia principalmente. Como en el resto de usos, la base de dicho Informe Anual son las compraventas formalizadas en escritura pública por notarios o inscritas por los Registradores de la Propiedad y comunicadas a la Dirección General del Catastro, sin perjuicio del análisis paralelo de la información que aportan agentes especializados del sector. La determinación de valores en el uso comercial es una labor compleja dadas las particularidades que influyen en el valor, tanto desde el punto de vista de la descripción física del local como desde el análisis de un mercado con preponderancia de operaciones de alquiler frente a venta en zonas relevantes. Para la determinación de dichos valores en /m2 de ejes o zonas comerciales, el estudio se centra en la tipología de local a nivel de calle en su aspecto más amplio. Además, se ha tenido en cuenta la superficie privativa pura de uso comercial, prescindiendo de elementos comunes, almacenes etc. Esta superficie presenta valores en torno a los 100 m2 de local tipo. Igualmente los testigos analizados y que forman parte del presente informe presentan valores unitarios calculados con el mismo criterio. Esta circunstancia ha sido tenida en cuenta en el proceso de calificación de testigos. En el informe se expresan el valor de eje o zona más caro a nivel de capital de provincia y los valores medios del conjunto de ejes o zonas con mayor interés comercial relativo dentro del ámbito de estudio. Además de estos valores, respecto de la información de mercado considerada se ofrecen: Valores máximos y medios de los testigos de compraventas comunicados por los fedatarios públicos. El valor medio calculado es la mediana del valor. Valores máximos y medios de tasaciones hipotecarias (mediana). No se han utilizado testigos de oferta por el reducido número de los mismos y lo irregular de su distribución. Por lo que respecta a la calificación de los testigos, se aplican los siguientes criterios: 7.1. DESCALIFICACIÓN DE TESTIGOS POR DATOS ATÍPICOS (Códigos 100): Con el fin de eliminar aquellos testigos cuyos valores de transmisión no son representativos del mercado inmobiliario, por presentar los inmuebles características atípicas, se habilitan códigos para la descalificación de testigos, en su caso, que cumplan las siguientes condiciones: Transmisiones comunicadas por notarios y registradores de la propiedad cuya operación se a distinta de compraventa (Código 101). Inmuebles situados en suelo rústico (Código 102). Inmuebles no construidos (Código 103). Inmuebles con estado de conservación Regular, Deficiente o Ruinoso, según normativa catastral. (Código 114). Inmuebles con categoría 8 y 9, según normativa catastral. (Código 115). 36

37 7.2. DESCALIFICACIÓN DE TESTIGOS POR VALORES ATÍPICOS (Códigos 200): Con el fin de eliminar aquellos testigos cuyos valores de transmisión no son representativos del mercado inmobiliario, por presentar valores atípicos o errores de grabación, se descalifican aquellos testigos que cumplan las siguientes condiciones: Inmuebles con valores de transmisión menores de (Código 201). Inmuebles con valores de transmisión mayores de (Código 202). Inmuebles con valores de transmisión menores de 10 /m 2 (Código 203). Inmuebles con valores de transmisión mayores de /m 2 (Código 204) DESCALIFICACIÓN DE TESTIGOS POR VALORES DE MERCADO NO CORRESPONDIENTES A LA MODELIZACIÓN DEL MERCADO EFECTUADA (Códigos 300): Para este criterio se procede a realizar una modelización del mercado inmobiliario, según diversas técnicas estadísticas, procediéndose a descalificar aquellos testigos cuyo valor se aleje excesivamente del valor modelizado. De esta forma, se descalifican los testigos correspondientes a compraventas comunicadas por notarios y registradores de la propiedad, con las siguientes características: Inmuebles sin valor modelizado (Código 301). Inmuebles con valor de transmisión muy reducido respecto del valor modelizado (Código 302). Inmuebles con valor de transmisión muy superior al valor modelizado (Código 303). Inmuebles con valor de suelo fuera de los criterios de Coordinación Nacional, según el Módulo Básico de Repercusión asignado a cada municipio (Código 305). No se aplican en este uso los códigos 400 correspondientes a testigos válidos no correspondientes AL producto tipo, por la propia definición del mismo. Los testigos que no cumplan ninguno de los criterios anteriores se consideran válidos, incluyéndose por tanto los valores resultantes de ellos en las conclusiones del Informe Anual del Mercado Inmobiliario Urbano VALORES DE MERCADO Y TESTIGOS CONSIDERADOS Valores medios de comercio y número de testigos por Gerencia Territorial Por lo que respecta a los valores máximos, valores medios y número de testigos considerados de capitales de provincia para el uso comercial son los siguientes: COMERCIAL EJE/ZONA VALOR MÁXIMO TOTAL EJES PRINCIPALES COMPRAVENTAS TASACIONES MUNICIPIO V. MÁXIMO DENOMINACIÓN V. MEDIO Nº INM. Nº TES. V. MÁXIMO V. MEDIO V. MÁXIMO V. MEDIO ALBACETE CENTRO 1.930, , , , ,38 CIUDAD REAL CENTRO- PLAZA MAYOR 1.745, , , , ,60 CUENCA CENTRO - CARRETERIA/XÚCAR 1.931, , , , ,88 GUADALAJARA CENTRO COMERCIAL 1.465, , , , ,10 TOLEDO CASCO 1.761, , , , ,46 Tabla 26. Valores máximos y medios de ejes/zonas principales en /m2. 37

38 Mapa 1. Valores máximos de comercio Toledo en /m2 (zona casco) Documento firmado electrónicamente con Código Seguro de Verificación (CSV) por: El Ponente de la Junta Técnica Territorial D. Miguel Ángel Relucio Patón 38

39 ANEXO I. Ratios ANEXOS ANEXO II. Listado de los módulos de valoración de todos los municipios de Castilla- La Mancha para su utilización en el Informe Anual del Mercado Inmobiliario. ANEXO III. Listado de los coeficientes de gastos y beneficios y los importes correspondientes a cada recinto de valoración para su utilización en el Informe Anual del Mercado Inmobiliario. ANEXO IV. Listado de los valores de referencia para el uso residencial de los municipios sin dinámica inmobiliaria para su utilización en el informe del mercado anual del mercado inmobiliario. ANEXO V. Clasificación de los municipios de Castilla- La Mancha en función de la dinámica inmobiliaria (CLASE). Valor máximo teórico en venta homogeneizado por municipio. 39

40 ANEXO I: RATIOS INTRODUCCIÓN La Dirección General del Catastro y la Junta de Comunidades de Castilla- La Mancha colaboran desde hace varios años en intercambio de información del mercado inmobiliario. Esa colaboración se materializó el 18 de septiembre de 2008 con la suscripción de un convenio de colaboración entre la Administración General del Estado (Ministerio de Economía y Hacienda) y la Comunidad Autónoma de Castilla- La Mancha, para el intercambio de información de estudios de mercado y para la difusión de la información. Por otra parte, el Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario se ha modificado para incluir el valor de referencia de mercado (art. 3.1) como uno de los elementos de la descripción catastral de los bienes inmuebles, elaborando para ello el informe anual del mercado inmobiliario. En estos últimos años se ha intensificado la colaboración sobre el conocimiento del mercado inmobiliario y en el ámbito de actuación del convenio, la Dirección General del Catastro, viene proporcionar a la Junta de Comunidades un Informe Anual del Mercado Inmobiliario, los Módulos Básicos de valoración de la construcción de todos los municipios de la región, los coeficientes de gastos y beneficios de promoción y los listados de valores de referencia para municipios con escasa o nula dinámica inmobiliaria, que han servido de base para la definición y delimitación de los recintos de valoración del suelo que también forman parte de dicho Informe. Dada la trascendencia que adquiere el Informe, por el uso que del mismo hace la Comunidad Autónoma, se amplía el contenido del informe mediante el presente anejo en dos aspectos: 1. La Comprobación en diferentes niveles de análisis, mediante los Ratios de Mediana, Dispersión y Equidad Vertical, de la bondad del valor de referencia obtenido en la población de testigos. 2. Proporcionar los valores de referencia para los municipios sin dinámica inmobiliaria así como los criterios para su obtención. 40

41 1 - Ratios La IAAO (International Association of Assessing Officers) es una organización reconocida a nivel internacional para la educación e investigación en el avalúo de la propiedad inmobiliaria. Tiene establecidos en sus normas técnicas los siguientes estándares para poder ser considerada aceptable una valoración masiva: MEDIANA- Estadístico de centralidad de la relación entre el valor medio de mercado obtenido en la valoración (Vref) y su valor de mercado (Vmer), (en adelante RM). De las distintas medidas de centralidad, Media, Moda y Mediana, esta última es la estándar por considerarse una medida más sólida, más estable y menos influenciada por valores atípicos extremos. Para el conjunto total de la población de testigos, el valor de la Mediana, debe estar comprendido entre 0,90 y 1,10, pero en adaptación de este criterio a nuestro estudio concreto, la Mediana está referida a la relación (Vref)/2 / Vmer por lo que el estándar de la Mediana en este estudio, debe estar comprendido entre 0,45 y 0,55. COD- Coeficiente de dispersión, que evalúa la desviación de los valores con respecto a la medida central. Es el promedio de las diferencias con respecto a la Mediana. Se determina por el cociente entre la desviación absoluta media y la Mediana. = Para uso residencial, el valor estándar del COD es <20% PRD - (Price Related Differential). Coeficiente de equidad vertical que evalúa el grado de sensibilidad de la valoración para alcanzar los valores alejados de la media, bien por defecto bien por exceso. Se define como la relación entre la media aritmética (promedio) y la media ponderada. = Su valor debe estar comprendido entre 0,98 y 1,03. Ámbitos y niveles de comprobación de Ratios Según se establece en la disposición final tercera del Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, la Dirección General del Catastro estimará de forma objetiva, para cada bien inmueble y a partir de los datos obrantes en el Catastro, su valor de referencia de mercado, entendiendo por tal el resultante del análisis de los precios comunicados por los fedatarios públicos en las transacciones inmobiliarias efectuadas, contrastados con las restantes fuentes de información de que disponga. Para la determinación de los ratios se han tenido en cuenta todas las fuentes de mercado disponibles: información facilitada por fedatarios, información de tasaciones, información de 41

42 testigos de ofertas e información facilitada por la Comunidad Autónoma referida a la comprobación de valores en el ámbito tributario. La comprobación de ratios se realizará en base a la clasificación de los municipios por su dinámica inmobiliaria (Ver Anexo V), y se establecen para ello siguientes ámbitos de análisis de ratios: Ámbitos municipales para los municipios coordinados con los módulos de Repercusión del Suelo MBR-3, MBR-4 así como MBR5 con más de 50 testigos. Ámbitos supramunicipales, para los municipios coordinados con los módulos MBR5, MBR-6 y MBR-7. En base a este criterio, se han definido los siguientes 242 ámbitos de comprobación de ratios: 25 por MBR y Gerencia 5 por los municipios coordinados con MBR3 15 por los municipios coordinados con MBR4 152 por los municipios coordinados con MBR5 15 por la agrupación por Gerencia de los 152 municipios con Clase 5.1, 5.2 y 5.3 (MBR5) como soporte para los municipios MBR5 con menos de 50 muestras. 15 por la agrupación por Gerencia de los 352 municipios con Clase 6.1, 6.2 y 6.3 (MBR6) 15 por la agrupación por Gerencia de los 395 municipios con Clase 7.1, 7.2 y 7.3 (MRB7) 42

43 GERENCIA DE ALBACETE Gráfico de localización de las muestras en la provincia Detalle en Almansa RATIOS DE ALBACETE El análisis de los ratios definidos en el apartado del Informe son los que figuran a continuación, agrupados según el grupo de MBR al que pertenece cada municipio. 43

44 POR MBR MBR Total Muestras Ratios por MBR- ALBACETE Todas las Fuentes MEDIANA C.O.D P.R.D MEDIA MEDIA_PON RM Máxima RM Mínima ,53 17,10% 1,03 0,53 0,52 0,90 0, ,46 19,20% 1,03 0,47 0,45 0,74 0, ,51 18,30% 1,03 0,51 0,49 0,88 0, ,5 19,20% 1,03 0,49 0,48 0,78 0, ,51 17,40% 1,02 0,49 0,48 0,67 0,25 POR MUNICIPIOS MBR3 Todas las Fuentes GER MUN Mun_denom Muestras MEDIANA C.O.D P.R.D MEDIA MEDIA_PON RM Máx RM Mín ALBACETE ,53 17,10% 1,03 0,53 0,52 0,90 0,13 MBR4 Todas las Fuentes GER MUN Mun_denom Muestras MEDIANA C.O.D P.R.D MEDIA MEDIA_PON RM Máx RM Mín 2 9 ALMANSA 406 0,46 19,20% 1,03 0,47 0,45 0,74 0,23 MBR5 Todas las Fuentes GER MUN Mun_denom Muestras MEDIANA C.O.D P.R.D MEDIA MEDIA_PON RM Máx RM Mín 2 8 ALCARAZ 14 0,55 22,30% 0,96 0,57 0,59 0,80 0, CASAS IBAÑEZ 52 0,52 18,00% 1,02 0,51 0,5 0,81 0, CAUDETE 152 0,49 17,30% 1,03 0,49 0,47 0,78 0, CHINCHILLA DE MONTE ,51 18,10% 1,03 0,51 0,5 0,75 0,2 ARAGON 2 30 ELCHE DE LA SIERRA 26 0,56 13,90% 0,97 0,55 0,56 0,70 0, HELLIN 477 0,45 18,80% 1,03 0,47 0,45 0,73 0, MADRIGUERAS 40 0,51 16,60% 1,03 0,50 0,49 0,69 0, LA RODA 273 0,55 17,10% 1,03 0,54 0,52 0,78 0, TARAZONA DE LA MANCHA 63 0,50 18,10% 1,03 0,51 0,49 0,76 0, TOBARRA 101 0,53 17,90% 1,02 0,53 0,52 0,77 0, VILLAMALEA 41 0,52 17,50% 1,02 0,53 0,52 0,67 0, VILLARROBLEDO 360 0,53 16,00% 1,03 0,53 0,51 0,88 0, YESTE 12 0,52 19,10% 0,99 0,54 0,54 0,70 0, POZO CAÑADA 24 0,54 19,80% 1,02 0,52 0,51 0,71 0,25 POR CLASE Ratios por Clase para el MBR5 Todas las Fuentes Clase Muestras MEDIANA C.O.D P.R.D MEDIA MEDIA_PON RM Máx RM Mín ,49 18,50% 1,03 0,49 0,48 0,88 0,13 44

45 ,52 18,00% 1,03 0,52 0,5 0,78 0, ,53 17,60% 1,02 0,52 0,51 0,81 0,22 Ratios por Clase para el MBR6 Todas las Fuentes Clase Muestras MEDIANA C.O.D P.R.D MEDIA MEDIA_PON RM Máx RM Mín ,50 18,90% 1,03 0,50 0,48 0,74 0, ,52 19,50% 1,03 0,51 0,5 0,76 0, ,49 19,40% 1,03 0,49 0,48 0,78 0,26 Ratios por Clase para el MBR7 Todas las Fuentes Clase Muestras MEDIANA C.O.D P.R.D MEDIA MEDIA_PON RM Máx RM Mín ,50 17,70% 1,01 0,49 0,48 0,67 0, ,55 14,00% 1,08 0,53 0,49 0,65 0, ,00% Histograma de frecuencias de la valoración final 45

46 Recintos de valor del suelo en Albacete- Provincia Detalle de recintos del valor del suelo en Almansa 46

47 GERENCIA DE CIUDAD REAL Gráfico de localización de las muestras en la provincia Detalle en Valdepeñas RATIOS DE CIUDAD REAL El análisis de los ratios definidos en el apartado del Informe son los que figuran a continuación, agrupados según el grupo de MBR al que pertenece cada municipio. 47

48 POR MBR MBR Total Muestras Ratios por MBR- CIUDAD REAL Todas las Fuentes MEDIANA C.O.D P.R.D MEDIA MEDIA_PON RM Máxima RM Mínima ,51 18,10% 1,03 0,51 0,5 0,83 0, ,52 18,30% 1,03 0,52 0,5 0,82 0, ,53 17,60% 1,03 0,53 0,51 0,81 0, ,53 18,70% 1,03 0,53 0,51 0,82 0, ,5 18,50% 1,02 0,5 0,48 0,71 0,25 POR MUNICIPIOS MBR3 Todas las Fuentes GER MUN Mun_denom Muestras MEDIANA C.O.D P.R.D MEDIA MEDIA_PON RM Máx RM Mín CIUDAD REAL ,51 18,10% 1,03 0,51 0,5 0,83 0,17 MBR4 Todas las Fuentes GER MUN Mun_denom Muestras MEDIANA C.O.D P.R.D MEDIA MEDIA_PON RM Máx RM Mín 13 5 ALCAZAR DE SAN JUAN 368 0,52 18,00% 1,03 0,52 0,5 0,77 0, DAIMIEL 231 0,53 17,60% 1,01 0,52 0,52 0,76 0, MANZANARES 388 0,53 18,60% 1,03 0,53 0,51 0,82 0, PUERTOLLANO 665 0,52 18,10% 1,03 0,51 0,49 0,72 0, TOMELLOSO 765 0,52 18,70% 1,03 0,51 0,49 0,75 0, VALDEPEÑAS 531 0,53 17,50% 1,03 0,52 0,51 0,77 0,21 MBR5 Todas las Fuentes GER MUN Mun_denom Muestras MEDIANA C.O.D P.R.D MEDIA MEDIA_PON RM Máx RM Mín ALMADEN 49 0,54 20,00% 1,03 0,55 0,53 0,77 0, ALMAGRO 136 0,55 18,20% 1,03 0,55 0,54 0,81 0, ALMODOVAR DEL CAMPO 50 0,55 13,70% 1,02 0,55 0,54 0,70 0, ARGAMASILLA DE ALBA 67 0,55 18,80% 1,03 0,55 0,53 0,73 0, ARGAMASILLA DE CALATRAVA 120 0,48 17,60% 1,03 0,50 0,48 0,73 0, BOLAÑOS DE CALATRAVA 88 0,52 17,40% 1,03 0,52 0,51 0,78 0, CALZADA DE CALATRAVA 60 0,51 19,50% 1,02 0,52 0,51 0,74 0, CAMPO DE CRIPTANA 169 0,55 16,50% 1,02 0,54 0,53 0,80 0, HERENCIA 67 0,55 15,00% 1,03 0,56 0,54 0,78 0, MALAGON 138 0,55 17,60% 1,03 0,55 0,53 0,78 0, MEMBRILLA 50 0,49 14,60% 1,00 0,51 0,51 0,70 0, MIGUELTURRA 292 0,50 16,10% 1,03 0,50 0,49 0,80 0, MORAL DE CALATRAVA 49 0,56 15,20% 1,02 0,54 0,53 0,72 0, PEDRO MUÑOZ 54 0,55 13,80% 1,02 0,51 0,5 0,63 0, SOCUELLAMOS 139 0,54 18,60% 1,03 0,54 0,52 0,78 0, LA SOLANA 125 0,55 17,40% 1,02 0,54 0,53 0,79 0, VILLARRUBIA DE LOS OJOS 94 0,55 17,80% 1,01 0,54 0,54 0,74 0,24 48

49 POR CLASE Ratios por Clase para el MBR5 Todas las Fuentes Clase Muestras MEDIANA C.O.D P.R.D MEDIA MEDIA_PON RM Máx RM Mín ,52 17,50% 1,03 0,52 0,51 0,80 0, ,55 17,50% 1,03 0,54 0,53 0,81 0, ,52 17,60% 1,03 0,52 0,51 0,77 0,24 Ratios por Clase para el MBR6 Todas las Fuentes Clase Muestras MEDIANA C.O.D P.R.D MEDIA MEDIA_PON RM Máx RM Mín ,54 18,40% 1,03 0,54 0,52 0,82 0, ,52 18,90% 1,03 0,52 0,5 0,81 0, ,53 18,60% 1,03 0,52 0,51 0,76 0,26 Ratios por Clase para el MBR7 Todas las Fuentes Clase Muestras MEDIANA C.O.D P.R.D MEDIA MEDIA_PON RM Máx RM Mín ,50 18,50% 1,02 0,50 0,48 0,71 0, ,00% ,00% Histograma de frecuencias de la valoración final testigos 49

50 Recintos de valor del suelo en CIUDAD REAL- Provincia Detalle de recintos del valor del suelo en Valdepeñas 50

51 GERENCIA DE CUENCA Gráfico de localización de las muestras en la provincia Detalle en Las Pedroñeras RATIOS DE CUENCA El análisis de los ratios definidos en el apartado del Informe son los que figuran a continuación, agrupados según el grupo de MBR al que pertenece cada municipio. 51

52 POR MBR MBR Total Muestras Ratios por MBR- CUENCA Todas las Fuentes MEDIANA C.O.D P.R.D MEDIA MEDIA_PON RM Máxima RM Mínima ,53 17,10% 1,03 0,53 0,51 0,90 0, ,00% ,49 18,90% 1,02 0,49 0,48 0,75 0, ,5 19,50% 1,02 0,49 0,48 0,71 0, ,49 15,80% 1,01 0,49 0,49 0,7 0,31 POR MUNICIPIOS MBR3 Todas las Fuentes GER MUN Mun_denom Muestras MEDIANA C.O.D P.R.D MEDIA MEDIA_PON RM Máx RM Mín CUENCA ,53 17,10% 1,03 0,53 0,51 0,90 0,13 MBR5 Todas las Fuentes GER MUN Mun_denom Muestras MEDIANA C.O.D P.R.D MEDIA MEDIA_PON RM Máx RM Mín HONRUBIA 13 0,56 15,10% 1,03 0,52 0,5 0,65 0,23 POR CLASE MOTA DEL CUERVO 99 0,55 16,40% 1,03 0,54 0,52 0,72 0, MOTILLA DEL PALANCAR 75 0,47 16,80% 1,02 0,48 0,47 0,66 0, LAS PEDROÑERAS 90 0,55 17,10% 1,01 0,52 0,51 0,68 0, QUINTANAR DEL REY 80 0,51 18,30% 1,03 0,50 0,49 0,75 0, SAN CLEMENTE 94 0,50 18,30% 1,03 0,51 0,5 0,73 0, TARANCON 449 0,46 19,00% 1,03 0,47 0,45 0,68 0,21 Ratios por Clase para el MBR5 Todas las Fuentes Clase Muestras MEDIANA C.O.D P.R.D MEDIA MEDIA_PON RM Máx RM Mín ,48 19,10% 1,03 0,48 0,47 0,68 0, ,52 18,00% 1,03 0,52 0,51 0,75 0, ,47 16,80% 1,02 0,48 0,47 0,66 0,28 Ratios por Clase para el MBR6 Todas las Fuentes Clase Muestras MEDIANA C.O.D P.R.D MEDIA MEDIA_PON RM Máx RM Mín ,50 18,90% 1,02 0,49 0,48 0,71 0, ,51 18,70% 1,01 0,5 0,5 0,71 0, ,51 19,80% 1,03 0,49 0,48 0,69 0,26 52

53 Ratios por Clase para el MBR7 Todas las Fuentes Clase Muestras MEDIANA C.O.D P.R.D MEDIA MEDIA_PON RM Máx RM Mín ,49 15,90% 1,01 0,49 0,48 0,64 0, ,5 15,40% 0,98 0,49 0,5 0,7 0, ,00% Histograma de frecuencias de la valoración final testigos 53

54 Recintos de valor del suelo en CUENCA- Provincia Detalle de recintos del valor del suelo en Las Pedroñeras 54

55 GERENCIA DE GUADALAJARA Gráfico de localización de las muestras en la provincia Detalle en Sigüenza RATIOS DE GUADALAJARA El análisis de los ratios definidos en el apartado del Informe son los que figuran a continuación, agrupados según el grupo de MBR al que pertenece cada municipio. 55

56 POR MBR MBR Total Muestras Ratios por MBR- GUADALAJARA Todas las Fuentes MEDIANA C.O.D P.R.D MEDIA MEDIA_PON RM Máxima RM Mínima ,48 17,40% 1,03 0,49 0,47 0,86 0, ,47 16,40% 1,03 0,48 0,47 0,84 0, ,5 17,30% 1,02 0,5 0,49 0,82 0, ,48 18,70% 1,03 0,48 0,46 0,72 0, ,46 18,90% 1,03 0,47 0,45 0,67 0,26 POR MUNICIPIOS MBR3 Todas las Fuentes GER MUN Mun_denom Muestras MEDIANA C.O.D P.R.D MEDIA MEDIA_PON RM Máx RM Mín GUADALAJARA ,48 17,40% 1,03 0,49 0,47 0,86 0,18 MBR4 Todas las Fuentes GER MUN Mun_denom Muestras MEDIANA C.O.D P.R.D MEDIA MEDIA_PON RM Máx RM Mín ALOVERA 337 0,48 13,80% 1,03 0,48 0,47 0,84 0, AZUQUECA DE HENARES 771 0,48 16,80% 1,03 0,49 0,47 0,81 0, CABANILLAS DEL CAMPO 306 0,46 15,10% 1,03 0,48 0,47 0,78 0, EL CASAR 444 0,46 17,80% 1,01 0,47 0,46 0,74 0,29 MBR5 Todas las Fuentes GER MUN Mun_denom Muestras MEDIANA C.O.D P.R.D MEDIA MEDIA_PON RM Máx RM Mín BRIHUEGA 39 0,56 15,60% 1,02 0,54 0,53 0,71 0, CIFUENTES 55 0,51 17,30% 1,03 0,51 0,5 0,76 0, CHILOECHES 148 0,54 16,80% 1,02 0,53 0,52 0,76 0, FONTANAR 61 0,52 17,80% 1,02 0,50 0,49 0,77 0, GALAPAGOS 128 0,47 17,00% 1,03 0,46 0,44 0,69 0, HORCHE 72 0,47 18,10% 1,03 0,49 0,47 0,71 0, HUMANES DE MOHERNANDO 61 0,49 16,40% 1,03 0,49 0,48 0,69 0, MARCHAMALO 186 0,52 18,50% 1,01 0,51 0,51 0,75 0, MOLINA DE ARAGON 69 0,48 18,20% 1,01 0,48 0,47 0,66 0, MONDEJAR 46 0,49 17,40% 1,03 0,48 0,46 0,63 0, PAREJA 53 0,53 18,40% 1,01 0,51 0,5 0,71 0, PASTRANA 49 0,48 15,60% 0,97 0,49 0,51 0,78 0, PIOZ 343 0,50 18,20% 1,03 0,50 0,48 0,72 0, POZO DE GUADALAJARA 71 0,53 17,00% 1,02 0,52 0,51 0,78 0, QUER 34 0,48 16,60% 1,02 0,49 0,49 0,72 0, SIGUENZA 205 0,48 19,40% 1,03 0,49 0,47 0,71 0, TORIJA 48 0,56 12,90% 1,03 0,56 0,54 0,75 0,21 56

57 MBR5 Todas las Fuentes GER MUN Mun_denom Muestras MEDIANA C.O.D P.R.D MEDIA MEDIA_PON RM Máx RM Mín TORREJON DEL REY 260 0,49 16,30% 1,03 0,49 0,48 0,73 0, TRILLO 26 0,50 23,40% 1,03 0,50 0,49 0,73 0, UCEDA 163 0,50 16,40% 1,02 0,49 0,48 0,75 0, VALDEAVERUELO 47 0,52 12,30% 1,01 0,51 0,5 0,68 0, VILLANUEVA DE LA TORRE 131 0,48 14,20% 1,01 0,50 0,49 0,82 0, YEBES 160 0,54 11,70% 1,01 0,54 0,53 0,78 0, YUNQUERA DE HENARES 94 0,50 16,20% 1,03 0,51 0,49 0,74 0,26 POR CLASE Ratios por Clase para el MBR5 Todas las Fuentes Clase Muestras MEDIANA C.O.D P.R.D MEDIA MEDIA_PON RM Máx RM Mín ,51 16,50% 1,02 0,51 0,5 0,82 0, ,5 17,50% 1,03 0,5 0,48 0,76 0, ,51 17,20% 1,02 0,5 0,49 0,78 0,21 Ratios por Clase para el MBR6 Todas las Fuentes Clase Muestras MEDIANA C.O.D P.R.D MEDIA MEDIA_PON RM Máx RM Mín ,45 19,50% 1,03 0,46 0,44 0,68 0, ,47 19,20% 1,02 0,48 0,46 0,72 0, ,49 18,30% 1,03 0,48 0,47 0,71 0,24 Ratios por Clase para el MBR7 Todas las Fuentes Clase Muestras MEDIANA C.O.D P.R.D MEDIA MEDIA_PON RM Máx RM Mín ,46 19,00% 1,03 0,47 0,45 0,67 0, ,44 15,20% 1,04 0,44 0,43 0,58 0, ,41 17,90% 1,04 0,43 0,41 0,55 0,33 57

58 Histograma de frecuencias de la valoración final testigos 58

59 Recintos de valor del suelo en GUADALAJARA- Provincia Detalle de recintos del valor del suelo en Sigüenza 59

60 GERENCIA DE TOLEDO Gráfico de localización de las muestras en la provincia Detalle en Illescas RATIOS DE TOLEDO El análisis de los ratios definidos en el apartado del Informe son los que figuran a continuación, agrupados según el grupo de MBR al que pertenece cada municipio. 60

61 POR MBR MBR Total Muestras Ratios por MBR- TOLEDO Todas las Fuentes MEDIANA C.O.D P.R.D MEDIA MEDIA_PON RM Máxima RM Mínima ,54 18,70% 1,03 0,54 0,52 0,86 0, ,52 17,30% 1,03 0,51 0,5 0,9 0, ,52 17,40% 1,03 0,51 0,5 0,9 0, ,49 19,30% 1,03 0,49 0,48 0,74 0, ,46 19,50% 1,03 0,46 0,45 0,63 0,12 POR MUNICIPIOS MBR3 Todas las Fuentes GER MUN Mun_denom Muestras MEDIANA C.O.D P.R.D MEDIA MEDIA_PON RM Máx RM Mín TOLEDO ,54 18,70% 1,03 0,54 0,52 0,86 0,16 MBR4 Todas las Fuentes GER MUN Mun_denom Muestras MEDIANA C.O.D P.R.D MEDIA MEDIA_PON RM Máx RM Mín ILLESCAS 973 0,50 16,30% 1,02 0,49 0,48 0,90 0, OCAÑA 316 0,53 17,80% 1,03 0,52 0,5 0,76 0, SESEÑA ,54 15,40% 1,03 0,53 0,51 0,89 0, TALAVERA DE LA REINA ,51 19,70% 1,03 0,50 0,49 0,87 0,16 MBR5 Todas las Fuentes GER MUN Mun_denom Muestras MEDIANA C.O.D P.R.D MEDIA MEDIA_PON RM Máx RM Mín 45 1 AJOFRIN 26 0,54 14,50% 1,04 0,55 0,53 0,76 0, ALAMEDA DE LA SAGRA 49 0,49 17,70% 1,03 0,51 0,49 0,86 0, ALCAUDETE DE LA JARA 23 0,56 19,30% 1,03 0,53 0,52 0,70 0, ALMOROX 54 0,48 19,00% 1,01 0,50 0,49 0,71 0, AÑOVER DE TAJO 56 0,53 18,00% 1,00 0,53 0,53 0,75 0, ARGES 161 0,52 14,80% 1,02 0,52 0,51 0,79 0, BARGAS 305 0,51 15,10% 1,03 0,50 0,49 0,79 0, BELVIS DE LA JARA 37 0,47 15,90% 1,01 0,46 0,46 0,64 0, BOROX 74 0,55 18,70% 1,03 0,54 0,53 0,87 0, BURGUILLOS DE TOLEDO 75 0,55 14,80% 1,03 0,53 0,52 0,75 0, CABAÑAS DE LA SAGRA 44 0,54 16,80% 1,07 0,53 0,49 0,86 0, CALERA Y CHOZAS 82 0,49 19,70% 1,02 0,51 0,5 0,74 0, CAMARENA 147 0,51 17,80% 1,03 0,51 0,49 0,79 0, EL CARPIO DE TAJO 22 0,53 16,00% 1,02 0,51 0,5 0,65 0, CARRANQUE 205 0,49 17,70% 1,02 0,49 0,48 0,88 0, CASARRUBIOS DEL MONTE 284 0,48 18,50% 1,02 0,50 0,49 0,84 0, CAZALEGAS 43 0,56 15,60% 1,03 0,55 0,54 0,83 0,24 61

62 MBR5 Todas las Fuentes GER MUN Mun_denom Muestras MEDIANA C.O.D P.R.D MEDIA MEDIA_PON RM Máx RM Mín CEBOLLA 34 0,52 16,50% 1,04 0,52 0,5 0,77 0, CEDILLO DEL CONDADO 179 0,51 18,00% 1,03 0,52 0,5 0,79 0, COBEJA 28 0,48 16,70% 1,05 0,46 0,44 0,65 0, COBISA 91 0,50 17,60% 1,01 0,50 0,5 0,82 0, CONSUEGRA 85 0,51 14,80% 1,01 0,50 0,49 0,65 0, CORRAL DE ALMAGUER 75 0,55 16,30% 1,03 0,53 0,51 0,87 0, CHOZAS DE CANALES 63 0,51 18,90% 1,00 0,50 0,5 0,82 0, DOSBARRIOS 49 0,51 15,90% 1,03 0,50 0,48 0,68 0, ESCALONA 235 0,55 16,80% 1,03 0,54 0,52 0,75 0, ESQUIVIAS 104 0,55 14,90% 1,01 0,53 0,52 0,71 0, FUENSALIDA 191 0,48 18,20% 1,03 0,47 0,45 0,62 0, GALVEZ 29 0,56 15,50% 1,03 0,53 0,51 0,71 0, GERINDOTE 38 0,49 20,90% 1,04 0,50 0,48 0,75 0, GUADAMUR 29 0,52 20,80% 1,02 0,55 0,54 0,78 0, LA GUARDIA 33 0,56 15,70% 1,03 0,57 0,55 0,87 0, HUERTA DE VALDECARABANOS 46 0,51 18,20% 1,01 0,49 0,48 0,69 0, LILLO 53 0,55 15,30% 1,03 0,53 0,52 0,72 0, LOMINCHAR 59 0,50 15,00% 1,03 0,49 0,48 0,66 0, MADRIDEJOS 56 0,48 17,80% 1,00 0,50 0,5 0,71 0, MAGAN 210 0,50 16,80% 1,03 0,49 0,47 0,70 0, MALPICA DE TAJO 18 0,47 20,90% 1,05 0,48 0,46 0,67 0, MENASALBAS 14 0,48 19,80% 1,06 0,52 0,49 0,77 0, MENTRIDA 265 0,53 19,10% 1,03 0,54 0,52 0,89 0, MIGUEL ESTEBAN 53 0,55 16,80% 1,03 0,53 0,52 0,73 0, MOCEJON 56 0,46 18,90% 1,01 0,46 0,46 0,64 0, MORA 193 0,52 16,90% 1,03 0,53 0,52 0,86 0, NAMBROCA 86 0,53 18,80% 1,02 0,54 0,53 0,82 0, NAVAHERMOSA 49 0,51 18,60% 1,01 0,49 0,49 0,68 0, NAVALCAN 22 0,56 10,60% 1,01 0,54 0,54 0,65 0, LOS NAVALUCILLOS 29 0,49 20,50% 1,00 0,49 0,49 0,67 0, NOBLEJAS 62 0,50 19,40% 1,01 0,50 0,49 0,69 0, NOVES 64 0,55 14,30% 1,03 0,54 0,52 0,66 0, NUMANCIA DE LA SAGRA 170 0,50 16,20% 1,02 0,50 0,49 0,73 0, OLIAS DEL REY 227 0,53 13,80% 1,01 0,52 0,52 0,86 0, ONTIGOLA 215 0,50 17,30% 1,03 0,52 0,5 0,82 0, ORGAZ 42 0,54 18,70% 1,03 0,54 0,53 0,79 0, OROPESA 41 0,49 17,40% 0,99 0,50 0,5 0,75 0, PANTOJA 71 0,55 14,10% 1,02 0,54 0,53 0,74 0, PEPINO 67 0,50 16,90% 1,03 0,52 0,5 0,86 0, POLAN 43 0,52 18,50% 1,02 0,53 0,52 0,73 0, LA PUEBLA DE ALMORADIEL 27 0,56 14,90% 1,03 0,53 0,51 0,64 0, LA PUEBLA DE MONTALBAN 78 0,48 19,70% 1,02 0,50 0,49 0,75 0, PULGAR 17 0,53 15,50% 1,04 0,49 0,47 0,68 0, QUINTANAR DE LA ORDEN 161 0,54 14,90% 1,01 0,55 0,54 0,86 0, QUISMONDO 34 0,49 18,00% 1,01 0,49 0,49 0,67 0, RECAS 68 0,54 17,20% 1,03 0,52 0,5 0,65 0, SAN PABLO DE LOS MONTES 17 0,44 27,70% 1,18 0,45 0,38 0,69 0, SAN ROMAN DE LOS MONTES 88 0,55 16,40% 1,02 0,56 0,54 0,86 0,27 62

63 MBR5 Todas las Fuentes GER MUN Mun_denom Muestras MEDIANA C.O.D P.R.D MEDIA MEDIA_PON RM Máx RM Mín SANTA CRUZ DE LA ZARZA 63 0,51 19,10% 1,01 0,49 0,48 0,68 0, SANTA CRUZ DEL RETAMAR 203 0,54 18,20% 1,03 0,54 0,52 0,90 0, SANTA OLALLA 104 0,51 18,50% 1,03 0,51 0,49 0,78 0, SEGURILLA 39 0,57 10,60% 1,02 0,53 0,52 0,66 0, SONSECA 128 0,51 18,90% 1,03 0,53 0,52 0,85 0, TEMBLEQUE 20 0,54 18,90% 1,02 0,54 0,52 0,80 0, LA TORRE DE ESTEBAN 26 0,55 19,40% 1,01 0,50 0,5 0,73 0,28 HAMBRAN TORRIJOS 298 0,51 17,00% 1,03 0,49 0,47 0,68 0, UGENA 244 0,51 15,20% 1,02 0,51 0,5 0,76 0, VALMOJADO 84 0,50 16,50% 1,03 0,51 0,5 0,80 0, LAS VENTAS DE RETAMOSA 158 0,53 17,50% 1,03 0,51 0,5 0,77 0, VILLACAÑAS 104 0,55 18,20% 1,02 0,54 0,52 0,81 0, LA VILLA DE DON FADRIQUE 35 0,56 15,60% 1,02 0,51 0,5 0,61 0, VILLAFRANCA DE LOS 30 0,52 15,30% 1,02 0,51 0,5 0,73 0,3 CABALLEROS VILLALUENGA DE LA SAGRA 70 0,55 14,20% 1,02 0,55 0,54 0,70 0, VILLARRUBIA DE SANTIAGO 33 0,50 17,90% 1,03 0,52 0,5 0,72 0, VILLASECA DE LA SAGRA 9 0,55 12,30% 1,00 0,55 0,55 0,65 0, VILLASEQUILLA 37 0,50 16,30% 1,05 0,50 0,48 0,67 0, VILLATOBAS 19 0,48 19,00% 1,00 0,48 0,49 0,66 0, EL VISO DE SAN JUAN 255 0,51 19,70% 1,03 0,51 0,49 0,88 0, LOS YEBENES 43 0,57 19,10% 1,05 0,54 0,51 0,72 0, YELES 236 0,52 19,10% 1,02 0,50 0,48 0,79 0, YEPES 124 0,54 16,10% 1,03 0,52 0,51 0,74 0, YUNCLER 113 0,55 15,10% 1,03 0,52 0,5 0,76 0, YUNCOS 406 0,47 17,40% 1,03 0,47 0,45 0,71 0,15 POR CLASE Ratios por Clase para el MBR5 Todas las Fuentes Clase Muestras MEDIANA C.O.D P.R.D MEDIA MEDIA_PON RM Máx RM Mín ,51 17,50% 1,03 0,51 0,5 0,89 0, ,52 18,00% 1,03 0,51 0,5 0,9 0, ,51 17,40% 1,03 0,5 0,48 0,82 0,12 Ratios por Clase para el MBR6 Todas las Fuentes Clase Muestras MEDIANA C.O.D P.R.D MEDIA MEDIA_PON RM Máx RM Mín ,50 19,50% 1,03 0,49 0,48 0,74 0, ,49 18,70% 1,03 0,48 0,47 0,71 0, ,49 18,90% 1,02 0,48 0,47 0,7 0,2 63

64 Ratios por Clase para el MBR7 Todas las Fuentes Clase Muestras MEDIANA C.O.D P.R.D MEDIA MEDIA_PON RM Máx RM Mín ,47 18,30% 1,03 0,47 0,46 0,63 0, ,31 34,20% 1,08 0,32 0,3 0,46 0, ,00% Histograma de frecuencias de la valoración final testigos Recintos de valor del suelo en TOLEDO- Provincia 64

65 Detalle de recintos del valor del suelo en Illescas RESUMEN VALORACIÓN CASTILLA- LA MANCHA Histograma de frecuencias RM del total de muestras válidas de CLM. Documento firmado electrónicamente con Código Seguro de Verificación (CSV) por: El Ponente de la Junta Técnica Territorial D. Miguel Ángel Relucio Patón 65