PONENCIA DE VALORACIÓN

Transcripción

1 PONENCIA DE VALORACIÓN ETXARRI-ARANATZ Anexo de Valoración (Revisión Nº 4)

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3 I N D I C E 1. ZONAS DE VALOR. DESCRIPCION Y JUSTIFICACION CARACTERIZACION DE LAS UNIDADES INMOBILIARIAS 2.1. Usos de las unidades inmobiliarias por zona de valor Antigüedad de las unidades inmobiliarias por zona de valor Categoría de las unidades inmobiliarias por zona de valor Superficie de las unidades inmobiliarias por zona de valor MUESTRA DE MERCADO 3.1. Muestra de mercado de compraventas de construcciones y suelos por zona de valor Zona de valor 01. Núcleo urbano tradicional de de Etxarri-Aranatz Zona de valor 02. Área de casco histórico entorno a las calles Nagusia y Larraineta Zona de valor 03. Enclaves aislados con viviendas agrupadas en bloque colectivo Zona de valor 04. Ensanches residenciales con vivienda en edificio unifamiliar Zona de valor 05. Parte del Polígono de Zumurdineta, Polígono de Utzuar, Polígono de Basopokale e industrias aisladas Zona de valor 06. Áreas de actividad industrial frente a la calle Zumurdineta y suelo urbanizable Coeficientes de actualización de las muestras de mercado Muestra de mercado de compraventas de suelos con rendimientos agrícolas por tipo y clase PARCELA TIPO 4.1. Zona de valor 01. Núcleo urbano tradicional de de Etxarri-Aranatz Zona de valor 02. Área de casco histórico entorno a las calles Nagusia y Larraineta Zona de valor 03. Enclaves aislados con viviendas agrupadas en bloque colectivo Zona de valor 04. Ensanches residenciales con vivienda en edificio unifamiliar Zona de valor 05. Parte del Polígono de Zumurdineta, Polígono de Utzuar, Polígono de Basopokale e industrias aisladas Zona de valor 06. Áreas de actividad industrial frente a la calle Zumurdineta y suelo urbanizable Zona de valor 07. Diseminado ANALISIS DE COSTES 5.1. Costes de ejecución material de los usos analizados a los precios de mercado Zona de valor 01. Núcleo urbano tradicional de de Etxarri-Aranatz Zona de valor 02. Área de casco histórico entorno a las calles Nagusia y Larraineta Zona de valor 03. Enclaves aislados con viviendas agrupadas en bloque colectivo Zona de valor 04. Ensanches residenciales con vivienda en edificio unifamiliar Zona de valor 05. Parte del Polígono de Zumurdineta, Polígono de Utzuar, Polígono de Basopokale e industrias aisladas Zona de valor 06. Áreas de actividad industrial frente a la calle Zumurdineta y suelo urbanizable Zona de valor 07. Diseminado Zona de valor RG. Viviendas protegidas de regimen general Zona de valor RE. Viviendas protegidas de regimen especial Zona de valor PT. Viviendas protegidas de precio tasado Zona de valor PP. Viviendas protegidas de precio pactado Costes de mercado del proceso inmobiliario del suelo y la construcción Zonas de valor 01HC, 02HC y 03CC Zonas de valor 04AA, PP Zonas de valor05ii y 06II Zonas de valor07dd Costes de mercado de la urbanización Coste de urbanización en zonas de valor 01, 02 03,04 y Coste de urbanización en zonas de valor

4 6. VALORACION DEL SUELO 6.1. Determinación del valor básico de repercusión del suelo urbanizado para los distintos usos constructivos del mismo por zona de valor Cálculo y justificación de los coeficientes correctores de los valores básicos de repercusión del suelo urbanizado con rendimientos edificatorios Determinación del valor de la unidad inmobiliaria de suelo con rendimientos edificatorios no consolidados y sin urbanizar Determinación del valor del suelo no consolidado urbanizado en las unidades inmobiliarias sin consolidar o parcialmente consolidadas Determinación del valor del suelo consolidado en las unidades inmobiliarias de construcción Determinación del valor del suelo libre consolidado Valoración del suelo con rendimientos agrícolas VALOR CATASTRAL 7.1. Determinación del valor catastral de los bienes inmuebles Determinación y justificación de los coeficientes correctores del valor catastral Análisis estadístico del valor catastral con la muestra de mercado por cada zona de valor Zona de valor 01. Núcleo urbano tradicional de de Etxarri-Aranatz Zona de valor 02. Área de casco histórico entorno a las calles Nagusia y Larraineta Zona de valor 03. Enclaves aislados con viviendas agrupadas en bloque colectivo Zona de valor 04. Ensanches residenciales con vivienda en edificio unifamiliar Zona de valor 05. Parte del Polígono de Zumurdineta, Polígono de Utzuar, Polígono de Basopokale e industrias aisladas Zona de valor 06. Áreas de actividad industrial frente a la calle Zumurdineta y suelo urbanizable VALOR-TIPO DE LAS CONSTRUCCIONES DEL SISTEMA DE CARACTERIZACIÓN LINEAL 8.1. Ámbito de aplicación Coste de construcción por metro lineal de conducciones de gas Coste de construcción por metro lineal de lineas eléctricas Coste de construcción por metro lineal de oleoducto

5 1. ZONAS DE VALOR. DESCRIPCIÓN Y JUSTIFICACIÓN Siguiendo los criterios establecidos en la norma 16 de la Orden Foral 20/2010, de 22 de febrero, por la que se aprueban las Normas Técnicas Generales de Valoración de los Bienes Inmuebles objeto de inscripción en el Registro de la Riqueza Territorial, en adelante NTGV, las unidades inmobiliarias del término municipal de Etxarri- Aranatz se han distribuido en 07 Polígonos Fiscales o Zonas de Valor delimitados gráficamente, partiendo de las grandes zonas con un desarrollo histórico homogéneo. Los criterios que se han tenido en cuenta y que interesa destacar para cada una de las zonas son: Casco Histórico de Etxarri-Aranatz (H). Area que engloba el núclro urbano tradicional de Etxarri-Aranatz, donde se pueden encontrar viviendas tanto en edificio colectivo como de tipo unifamiliar en edificio adosado. Es el centro administrativo y comercial del municipio La red viaria se articula entorno a la calle Mayor, de donde parten diferentes calles formando un entramado ortogonal. Areas residenciales con viviendas agrupadas en bloque colectivo (C). Formadas por los ensanches entorno al casco antiguo y las nuevas actuaciones surgidas del desarrollo de los suelos urbanos no consolidados previstos por la normativa urbanística con este tipo de vivienda. Está integrada por construcciones donde predominan las viviendas agrupadas en bloque colectivo con plantas bajas destinadas a locales comerciales o almacenes y plantas elevadas de uso residencial. Areas residenciales con viviendas unifamiliares (A) (U). Formadas por las zonas, entorno al casco histórico donde, se han desarrollado, o está previsto su desarrollo, viviendas unifamiliares tanto en edificio adosado como aislado. En el primer caso se trata de agrupaciones de viviendas homogéneas, con parcelas de tamaño medio y edificaciones adosadas de dos o tres plantas que, en algunos casos, cuentan con un espacio libre privado. También incluye los suelos urbanizables de las áreas de reparto AR-1,AR-2, AR-3, AR-4 y AR-5. Areas industriales y de almacenes (I). Zonas de uso industrial que incluye el Polígono de Zumurdiñeta, Polígono de Utzuar, Polígono de Basopokale e industrias aisladas entorno al núcleo urbano residencial. Diseminados (D). Comprenden los suelos ocupados por las construcciones situados fuera de las zonas descritas en los puntos anteriores, como los suelos que como consecuencia de su existencia vea restringida o eliminada su producción agraria profesional o comercial. (07DD). Viviendas protegidas (VP). Zona de valor formada por los recintos de uso residencial destinados a la construcción de viviendas protegidas que se encuentran dentro de cada una de las zonas anteriores, su valoración quedará supeditada a lo establecido en la normativa sectorial sobre el precio de los citados inmuebles, como establece la Norma 27.e) de las NTGV

6 2. CARACTERIZACIÓN DE LAS UNIDADES INMOBILIARIAS Para un correcto conocimiento de la situación inmobiliaria del municipio de Etxarri-Aranatz, es necesario analizar los datos catastrales más relevantes de las unidades inmobiliarias incluidas en cada una de las zonas de valor definidas por el presente documento y recogidas en el Registro de la Riqueza Territorial. De entre los datos que caracterizan a las construcciones, recogidos en el articulo 17.3.b del Decreto Foral 100/2008, de 22 de septiembre, por el que se aprueba el Reglamento de desarrollo de la Ley Foral 12/2006, de 21 de noviembre, del Registro de la Riqueza Territorial y de los Catastro de Navarra, en adelante Reglamento, se estiman más relevantes para su análisis las características de uso, superficie, categoría de valor tipo y antigüedad de las unidades inmobiliarias Usos de las unidades inmobiliarias por zona de valor Se analizan por zonas de valor las unidades inmobiliarias que constan en el Catastro de Etxarri-Aranatz con diferenciación de usos y las plantas en las que se encuentran ubicadas, cuando se precisa. La identificación se realiza de acuerdo con la tabla 10.a Cuadro de valor tipo para el sistema general de caracterización de las construcciones de la Resolución 517/2013, de 20 de junio, por la que se modifican los parámetros generales de valoración de los bienes inmuebles objeto de inscripción en el Registro de la Riqueza Territorial de Navarra, en adelante parámetros generales de valoración. Uso Residencial Almacén Comercial Administrativo Hosteleria Docentes Públicos Trasteros Garajes Planta Zona de Valor Total unidades Unifamiliar Pisos VP Pl. Baja Entreplanta Pl. Elevadas Pl. Baja Entreplanta Pl. Elevadas Pl. Baja Entreplanta Pl. Elevadas Pl. Baja Entreplanta Pl. Elevadas Pl. Baja Entreplanta Pl. Elevadas Pl. Baja Entreplanta Pl. Elevadas Sótano Pl baja Pl. Elevadas Pl Baja Sótano Suelos Resto de usos Total unidades

7 2.2. Antigüedad de las unidades inmobiliarias por zona de valor Se analiza la antigüedad por tramos y zona de valor de las unidades inmobiliarias que figuran en el Catastro de Etxarri-Aranatz de acuerdo con la tabla 10.a Cuadro de valor tipo para el sistema general de caracterización de las construcciones de los parámetros generales de valoración, diferenciando entre casas, pisos y locales industriales Zonas de valor de uso predominante residencial Zona de Valor TOTAL mayor 90 Antigüedad pisos en años de 90 a 80 de 80 a 70 de 70 a 60 de 60 a 50 de 50 a 40 de 40 a 30 de 30 a 20 de 20 a % 0% 0% 0% 7% 17% 36% 11% 8% 17% % 0% 0% 0% 36% 25% 0% 0% 36% 3% % 0% 0% 2% 20% 9% 9% 11% 7% 41% % 0% 50% 17% 0% 0% 0% 33% 0% 0% % 0% 0% 0% 0% 0% 100% 0% 0% 0% % 0% 0% 0% 19% 19% 20% 7% 19% 13% menor 10 Zona de Valor TOTAL mayor 90 de 90 a 80 de 80 a 70 Antigüedad viviendas unifamiliares en años de 70 a 60 de 60 a 50 de 50 a 40 de 40 a 30 de 30 a 20 de 20 a 10 menor % 0% 1% 2% 4% 7% 4% 20% 10% 14% % 0% 7% 7% 0% 0% 0% 14% 18% 4% % 0% 0% 0% 0% 0% 100% 0% 0% 0% % 0% 3% 7% 5% 7% 8% 40% 19% 11% % 8% 8% 0% 8% 23% 23% 15% 0% 0% % 0% 3% 6% 4% 7% 7% 32% 16% 11% Zonas de valor de uso predominante industrial y almacenes Zona de Valor TOTAL mayor 90 Antigüedad locales industriales y comerciales en años de 90 a 80 de 80 a 70 de 70 a 60 de 60 a 50 de 50 a 40 de 40 a 30 de 30 a 20 de 20 a % 0% 4% 3% 6% 9% 3% 1% 51% 24% % 0% 0% 0% 17% 21% 11% 30% 11% 11% % 0% 2% 2% 10% 13% 6% 12% 36% 19% menor Categoría de las unidades inmobiliarias por zona de valor Se analiza la categoría constructiva por zonas de valor de las unidades inmobiliarias que figuran en el Catastro de Etxarri-Aranatz de acuerdo con la tabla 10.a Cuadro de valor tipo para el sistema general de caracterización de las construcciones de los parámetros generales de valoración, diferenciando entre casas, pisos y locales industriales

8 Zonas de valor de uso predominante residencial Zona de Valor TOTAL Zona de Valor TOTAL Categoría pisos % 1% 89% 10% 0% 0% % 4% 89% 7% 0% 0% % 5% 47% 48% 0% 0% % 5% 70% 25% 0% 0% % 0% 0% 0% 100% 0% % 3% 75% 22% 0% 0% Categoría viviendas unifamiliares % 1% 60% 39% 1% 0% % 0% 57% 32% 11% 0% % 0% 0% 100% 0% 0% % 3% 78% 18% 2% 0% % 0% 54% 46% 0% 0% % 2% 71% 25% 2% 0% Zonas de valor de uso predominante industrial y almacenes Zona de Valor TOTAL Categoría locales industriales y comerciales % 5% 75% 18% 1% 0% % 2% 83% 13% 2% 0% % 4% 78% 16% 2% 0% 2.4. Superficie de las unidades inmobiliarias por zona de valor Se analiza la superficie construida con comunes de las unidades inmobiliarias que figuran en el Catastro de Etxarri-Aranatz de acuerdo con la tabla 10.a Cuadro de valor tipo para el sistema general de caracterización de las construcciones de los parámetros generales de valoración, diferenciando entre casas, pisos y locales industriales Zonas de valor de uso predominante residencial Zona de Valor menor 40 Superficie construida privada pisos en metros cuadrados de 40 a 60 de 60 a 80 de 80 a 100 de 100 a 120 de 120 a 140 de 140 a 160 de 160 a 200 de 200 a % 1% 13% 48% 24% 7% 4% 2% 1% 0% % 1% 1% 40% 38% 8% 4% 4% 1% 0% % 0% 29% 32% 39% 0% 0% 0% 0% 0% % 0% 7% 34% 34% 9% 2% 7% 7% 0% mayor

9 Zona de Valor 07 TOTAL menor 40 Superficie construida privada pisos en metros cuadrados de 40 a 60 de 60 a 80 de 80 a 100 de 100 a 120 de 120 a 140 de 140 a 160 de 160 a 200 de 200 a % 100% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% % 1% 15% 40% 32% 5% 3% 2% 1% 0% mayor 300 Zona de Valor TOTAL menor 40 Superficie construida viviendas unifamiliares en metros cuadrados de 40 a 60 de 60 a 80 de 80 a 100 de 100 a 120 de 120 a 140 de 140 a 160 de 160 a 200 de 200 a % 2% 4% 16% 9% 21% 20% 18% 9% 1% % 0% 4% 0% 21% 14% 11% 7% 32% 11% % 0% 0% 0% 0% 100% 0% 0% 0% 0% % 0% 10% 3% 15% 35% 14% 14% 8% 1% % 15% 8% 8% 15% 15% 8% 15% 8% 0% % 1% 8% 7% 13% 30% 15% 15% 9% 1% mayor Zonas de valor de uso predominante industrial y almacenes Zona de Valor menor de 100 Superficie construida locales industriales y comerciales en metros cuadrados de 100 a 200 de 200 a 400 de 400 a 600 de 600 a 800 de 800 a 1000 de 1000 a 1500 de 1500 a 2000 de 2000 a 3000 mayor de TOTAL % 15% 20% 21% 4% 4% 6% 5% 1% 4% % 4% 21% 6% 4% 6% 2% 9% 4% 9% % 11% 20% 16% 4% 5% 5% 6% 2% 6% 3. MUESTRA DE MERCADO 3.1. Muestra de mercado de compraventas de construcciones y suelos por zona de valor Zona de valor 01. Núcleo urbano tradicional de Etxarri-Aranatz Parcela tipo 01HC. Muestra de mercado de pisos La muestra de mercado obtenida para la parcela tipo 01HC en la zona de valor 01 de Etxarri-Aranatz está compuesta por 47 elementos de los 314 pisos no sujetos a ningún régimen de protección que componen el total, presenta los siguientes valores y características: Pisos Código de identificación Superficie y tipologías Superficie m2 Util Privada Cons Tipo Año de construcción Año de reforma Tipo de reforma Año estimado Planta Ascensor Nº aparcamientos Trastero m2 Valor declarado Año muestra Fuente muestra Valor declarado actualizado ,12 99,90 114,19 Media º Si , TPAJD , ,12 99,90 114,19 Media º Si , TPAJD , ,97 80,00 89,86 Media º No , TPAJD , ,31 80,40 87,77 Media º No , TPAJD , ,31 80,40 87,77 Media º No , TPAJD ,06-6 -

10 Código de identificación Superficie y tipologías Superficie m2 Util Privada Cons Tipo Año de construcción Año de reforma Tipo de reforma Pisos Año estimado Planta Ascensor Nº aparcamientos Trastero m2 Valor declarado Año muestra Fuente muestra Valor declarado actualizado ,88 97,30 108,65 Media Bajo No 18, , TPAJD , ,34 99,00 110,55 Media Bajo No 1 13, , TPAJD , ,47 77,10 86,09 Media º No , TPAJD , ,86 70,60 78,83 Media º No 1 13, , TPAJD , ,47 77,10 86,09 Media º No 1 23, , TPAJD , ,84 96,10 107,31 Media º No 1 22, , TPAJD , ,86 70,60 78,83 Media º No 15, , TPAJD , ,47 77,10 86,09 Media º No 14, , TPAJD , ,50 72,50 80,95 Media º No 25, , TPAJD , ,86 70,60 78,83 Media º No 24, , TPAJD , ,41 89,80 98,79 Media º No 23, , TPAJD , ,41 89,80 98,79 Media º No 1 14, , TPAJD , ,94 75,33 94,60 Media º Si 18, , TPAJD , ,47 82,90 104,11 Media º Si 24, , TPAJD , ,66 75,00 75,00 Media º Si , TPAJD , ,72 89,00 89,00 Media º Si , TPAJD , ,72 89,00 89,00 Media º Si , TPAJD , ,97 80,00 80,00 Media º Si , TPAJD , ,34 151,20 167,30 Media Media º No , TPAJD , ,60 105,10 123,86 Media Media º No , TPAJD , ,53 120,10 132,47 Media º No , TPAJD , ,97 80,00 84,94 Económ º No , TPAJD , ,76 96,00 101,93 Económ º No , TPAJD , ,76 67,00 71,14 Económ º No , TPAJD , ,86 88,00 88,00 Media º No , TPAJD , ,97 109,00 117,04 Media Total º Si , TPAJD , ,72 147,00 160,38 Media Bajo No , TPAJD , ,76 96,00 114,00 Media º No , TPAJD , ,41 84,00 91,83 Media º No 10, , TPAJD , ,41 84,00 91,83 Media º No 10, , TPAJD , ,41 84,00 91,83 Media º No , TPAJD , ,07 101,00 111,75 Media º No , TPAJD , ,67 108,66 131,29 Media º No 1 7, , TPAJD , ,67 108,66 131,29 Media º No 7, , TPAJD , ,67 108,66 131,29 Media º No 1 7, , TPAJD ,00 Medias 78,83 91,45 101,69 Media º Si , , Muestra de mercado de bajeras La muestra de mercado de bajeras obtenida para la parcela tipo 01HC en la zona de valor 01 de Etxarri- Aranatz está compuesta por 17 elementos y presenta los siguientes valores y características: Código de identificación Superficie y tipologías m2 Tipo Categoría Año de construc Bajeras Valor declarado Año muestra Fuente muestra Valor declarado actualizado Valor declarado actualizado por m ,00 Almacenaje Media , TPAJD ,40 567,36 /m ,70 Industrial Media , TPAJD ,37 740,55 /m ,60 Comercial Buena , TPAJD ,63 740,55 /m ,70 Especiales Media , TPAJD ,46 756,68 /m ,30 Especiales Media , TPAJD ,90 446,40 /m ,80 Agropecuario Media , TPAJD ,60 488,47 /m ,00 Almacenaje Media , TPAJD ,19 383,09 /m ,00 Comercial Económ , TPAJD ,00 713,21 /m ,00 Comercial Económ , TPAJD ,00 840,00 /m ,00 Almacenaje Media , TPAJD ,00 500,00 /m ,00 Agropecuario Media , TPAJD ,21 449,21 /m ,00 Agropecuario Media , TPAJD ,60 832,34 /m2-7 -

11 Código de identificación Superficie y tipologías m2 Tipo Categoría Año de construc Bajeras Valor declarado Año muestra Fuente muestra Valor declarado actualizado Valor declarado actualizado por m ,00 Agropecuario Media , TPAJD ,65 339,43 /m ,00 Comercial Media , TPAJD , ,00 /m ,75 Almacenaje Media , TPAJD ,39 293,61 /m ,92 Almacenaje Media , TPAJD ,69 586,67 /m ,62 Almacenaje Media , TPAJD ,96 688,99 /m2 Medias 45,03 Almacenaje Medio , ,06 609,69 /m Zona de valor 02. Área de casco histórico entorno a las calles Nagusia y Larraineta Parcela tipo 02HC. Muestra de mercado de pisos La muestra de mercado obtenida para la parcela tipo 02HC en la zona de valor 02 de Etxarri-Aranatz está compuesta por 18 elementos de los 162 pisos no sujetos a ningún régimen de protección que componen el total, presenta los siguientes valores y características: Código de identificación Superficie y tipologías Superficie m2 Util Privada Cons Tipo Año de construcción Año de reforma Tipo de reforma isos Año estimado Planta Ascensor Nº aparcamientos Trastero m2 Valor declarado Año muestra Fuente muestra Valor declarado actualizado ,55 112,00 112,00 Media º Si , TPAJD , ,55 112,00 112,00 Media º Si , TPAJD , ,17 93,00 102,11 Media º No , TPAJD , ,17 93,00 102,11 Media º No , TPAJD , ,21 100,00 109,79 Media º No , TPAJD , ,97 80,00 87,83 Media º No , TPAJD , ,00 81,20 88,75 Buena Media º Si , TPAJD , ,00 81,20 88,75 Buena Media º Si , TPAJD , ,47 106,10 115,96 Buena Media º Si , TPAJD , ,00 81,20 88,75 Buena Media º Si , TPAJD , ,33 101,30 110,72 Buena Media º Si , TPAJD , ,47 100,30 109,63 Buena Media º Si , TPAJD , ,69 116,80 129,74 Media º Si 17, , TPAJD , ,17 93,00 105,24 Media º Si 8, , TPAJD , ,41 113,00 127,87 Media º Si 1 8, , TPAJD , ,48 98,00 98,00 Media º No 10, , TPAJD , ,93 103,16 119,03 Media º Si 1 15, , TPAJD , ,93 103,16 119,03 Media º Si 1 17, , TPAJD ,00 Medias 84,69 98,25 107,07 Media º Si , , Muestra de mercado de bajeras La muestra de mercado de bajeras obtenida para la parcela tipo 02HC en la zona de valor 02 de Etxarri- Aranatz está compuesta por 5 elementos y presenta los siguientes valores y características: Código de identificación Superficie y tipologías m2 Tipo Categoría Año de construc Bajeras Valor declarado Año muestra Fuente muestra Valor declarado actualizado Valor declarado actualizado por m ,00 Comercial Media , TPAJD ,72 737,56 /m ,00 Almacenaje Media , TPAJD , ,23 /m ,00 Comercial Media , TPAJD ,03 815,27 /m ,00 Comercial Media , TPAJD ,97 815,27 /m ,00 Agropecuario Media , TPAJD ,00 266,79 /m2

12 Código de identificación Superficie y tipologías m2 Tipo Categoría Año de construc Bajeras Valor declarado Año muestra Fuente muestra Valor declarado actualizado Valor declarado actualizado por m 2 Medias 60,00 Almacenaje Medio , ,23 734,42 /m Zona de valor 03. Enclaves aislados con viviendas agrupadas en bloque colectivo Parcela tipo 03CC. Muestra de mercado de pisos La muestra de mercado obtenida para la parcela tipo 03CC en la zona de valor 03 de Etxarri-Aranatz está compuesta por 18 elementos de los 158 pisos no sujetos a ningún régimen de protección que componen el total, presenta los siguientes valores y características: Código de identificación Superficie y tipologías Superficie m2 Util Privada Cons Tipo Año de construcción Año de reforma Tipo de reforma isos Año estimado Planta Ascensor Nº aparcamientos Trastero m2 Valor declarado Año muestra Fuente muestra Valor declarado actualizado ,62 68,00 73,88 Económ º No , TPAJD , ,66 75,00 81,00 Económ Bajo No 21, , TPAJD , ,21 71,00 76,17 Económ Mínima º No , TPAJD , ,34 70,00 75,17 Económ Mínima º No , TPAJD , ,34 70,00 75,17 Económ Mínima º No , TPAJD , ,34 70,00 75,17 Económ Mínima º No , TPAJD , ,07 72,00 77,17 Económ º No , TPAJD , ,07 72,00 77,17 Económ º No , TPAJD , ,41 84,00 95,33 Económ Mínima º No , TPAJD , ,07 72,00 76,67 Económ Mínima º No , TPAJD , ,07 72,00 76,67 Económ Mínima º No , TPAJD , ,03 65,00 69,83 Económ Mínima Bajo No , TPAJD , ,03 65,00 69,67 Económ Bajo No , TPAJD , ,10 108,00 120,43 Media º No 1 16, , TPAJD , ,45 91,00 99,00 Económ º No , TPAJD , ,45 91,00 99,00 Económ º No , TPAJD , ,45 91,00 99,00 Económ º No , TPAJD , ,45 91,00 99,00 Económ º No , TPAJD ,65 Medias 66,95 77,67 84,19 Media º Si , , Zona de valor 04. Ensanches residenciales con vivienda en edificio unifamiliar Parcela tipo 04AA. Muestra de mercado de pisos La muestra de mercado obtenida para la parcela tipo 04AA en la zona de valor 04 de Etxarri-Aranatz está compuesta por 8 elementos de los 38 pisos no sujetos a ningún régimen de protección que componen el total, presenta los siguientes valores y características: Pisos Código de identificación Superficie y tipologías Superficie m2 Util Privada Cons Tipo Año de construcción Año de reforma Tipo de reforma Año estimado Planta Ascensor Nº aparcamientos Trastero m2 Valor declarado Año muestra Fuente muestra Valor declarado actualizado - 9 -

13 Código de identificación Superficie y tipologías Superficie m2 Util Privada Cons Tipo Año de construcción Año de reforma Tipo de reforma Pisos Año estimado Planta Ascensor Nº aparcamientos Trastero m2 Valor declarado Año muestra Fuente muestra Valor declarado actualizado ,55 100,40 118,73 Media º No 1 19, , TPAJD , ,55 100,40 118,73 Media º No 1 19, , TPAJD , ,14 86,00 101,70 Media º No 1 24, , TPAJD , ,93 84,60 100,05 Media º No 1 20, , TPAJD , ,55 100,40 118,73 Media º No 1 21, , TPAJD , ,93 84,60 100,05 Media º No 1 15, , TPAJD , ,03 94,00 94,00 Económ Mínima º No , TPAJD , ,80 118,09 167,63 Media º No 55, , TPAJD ,75 Medias 82,81 96,06 114,95 Media º Si , , Parcela tipo 04AA. Muestra de mercado de casas La muestra de mercado obtenida para la parcela tipo 04AA en la zona de valor 04 de Etxarri-Aranatz está compuesta por 22 elementos de las 329 casas que componen el total, presenta los siguientes valores y características: Código de identificación Parcela Util Superficie y tipologías Vivienda Constr Tipo Categoría Viviendas unifamiliares Año de construc Año de reforma Tipo de reforma Año estimado Valor declarado Año muestra Fuente muestra Valor declarado actualizado ,00 110,43 127,00 Adosada Media , TPAJD , ,10 167,57 192,70 Adosada Media , TPAJD , ,90 161,22 185,40 Adosada Media , TPAJD , ,00 116,52 134,00 Adosada Económ Mínima , TPAJD , ,00 116,52 134,00 Adosada Económ Mínima , TPAJD , ,00 116,52 134,00 Adosada Media Media , TPAJD , ,90 96,70 111,20 Adosada Media , TPAJD , ,00 152,17 175,00 Aislada Media , TPAJD , ,00 114,78 132,00 Aislada Media , TPAJD , ,18 135,98 156,38 Aislada Media , TPAJD , ,00 113,91 131,00 Adosada Media , TPAJD , ,00 113,91 131,00 Adosada Media , TPAJD , ,52 173,26 199,25 Adosada Media , TPAJD , ,63 133,05 153,01 Adosada Media , TPAJD , ,00 179,13 206,00 Aislada Media , TPAJD , ,00 184,35 212,00 Aislada Media , TPAJD , ,80 149,03 171,39 Aislada Media , TPAJD , ,80 137,69 158,34 Aislada Media , TPAJD , ,30 97,49 112,11 Aislada Media , TPAJD , ,30 97,49 112,11 Aislada Media , TPAJD , ,10 99,28 114,17 Aislada Media , TPAJD , ,10 99,28 114,17 Aislada Media , TPAJD ,20 Medias 125,12 130,29 149,83 Adosada Media , , Parcela tipo 04AA. Muestra de mercado de suelos La muestra de mercado obtenida para la parcela tipo 04AA en la zona de valor 04 de Etxarri-Aranatz está compuesta por 9 elementos y presenta los siguientes valores y características: Suelos urbanos Código de Superficie Nº Superficies edificables Carga Valor Año Fuente Valor declarado

14 identificación parcela plantas P.baja Pl. Elevadas declarado muestra muestra actualizado m2 Uso m2 Uso ,92 m2 B+I+E 41,92 Almacén 41,92 Vivienda , TPAJD , ,61 m2 B+I+E 35,23 Almacén 1.352,85 Vivienda , TPAJD , ,30 m2 B+I+E 29,17 Almacén 51,05 Vivienda , TPAJD , ,65 m2 B+I+E 152,22 Almacén 260,95 Vivienda , TPAJD , ,65 m2 B+I+E 152,22 Almacén 260,95 Vivienda , TPAJD , ,52 m2 B+I+E 41,74 Almacén 130,13 Vivienda , TPAJD , ,72 m2 B+I+E 28,17 Almacén 88,86 Vivienda , TPAJD , ,81 m2 B+I+E 63,70 Almacén 196,20 Vivienda , TPAJD , ,63 m2 B+I+E 64,60 Almacén 119,25 Vivienda , TPAJD ,15 Medias 261,08 m2 B+I+E 67,66 Almacén 278,02 Vivienda , , Parcela tipo 04AA. Muestra de mercado de suelos urbanizables La muestra de mercado obtenida para la parcela tipo 04AA en la zona de valor 04 de Etxarri-Aranatz está compuesta por 9 elementos y presenta los siguientes valores y características: Código de identificación Superficie parcela Unidad actuación Aprov. Tipo Plan parcial Suelos urbanizables Proyecto de reparcelación Gestión Proyecto de urbanizacion Valor declarado Año muestra Fuente muestra Valor declarado actualizado ,96 m2 AR-05 0,74 SI SI SI 45, , TPAJD , ,02 m2 AR-05 0,74 SI SI SI 45, , TPAJD , ,00 m2 AR-03 0,74 SI SI SI 45, , TPAJD , ,36 m2 AR-05 0,74 SI SI SI 45, , TPAJD 8.829, ,58 m2 AR-03 0,74 SI SI SI 45, , TPAJD , ,36 m2 AR-05 0,74 SI SI SI 45, , TPAJD , ,89 m2 AR-03 0,74 SI SI SI 45, , TPAJD , ,56 m2 AR-03 0,74 SI SI SI 45, , TPAJD ,00 Medias 386,09 m2 0,74 SI SI SI 45, , ,11 Carga Zona de valor 05. Parte del Polígono de Zumurdineta, Polígono de Utzuar, Polígono de Basopokale e industrias aisladas Parcela tipo 05II. Muestra de mercado de suelos urbanos La muestra de mercado obtenida para la parcela tipo 05II en la zona de valor 05 de Etxarri-Aranatz está compuesta por 4 elementos y presenta los siguientes valores y características: Código de identificación Superficie parcela Nº plantas P.baja Superficies edificables Suelos urbanos Pl. Elevadas m2 Uso m2 Uso Carga Valor declarado Año muestra Fuente muestra Valor declarado actualizado ,16 m2 B+E 4.929,87 Almacén , TPAJD , ,92 m2 B+E 573,69 Almacén , TPAJD , ,72 m2 B+E 3.206,04 Almacén , TPAJD , ,71 m2 B+E 449,78 Almacén , TPAJD ,13 Medias 3.053,13 m2 B+E 2.289,85 Almacén , ,

15 3.1.6 Zona de valor 06. Áreas de actividad industrial frente a la calle Zumurdineta y suelo urbanizable Parcela tipo 06II. Muestra de mercado de suelos La muestra de mercado obtenida para la parcela tipo 06II en la zona de valor 06 de Etxarri-Aranatz está compuesta por 3 elementos y presenta los siguientes valores y características: Código de identificación Superficie parcela Unidad actuación Aprov. Tipo Plan parcial Suelos urbanizables Proyecto de reparcelación Gestión Proyecto de urbanizacion Valor declarado Año muestra Fuente muestra Valor declarado actualizado ,96 m2 AR-06 0,74 SI SI SI 45, , TPAJD , ,66 m2 AR-06 0,74 SI SI SI 45, , TPAJD 1.282, ,17 m2 AR-06 0,74 SI SI SI 45,00 387, TPAJD 214,75 Medias 3.731,93 m2 0,74 SI SI SI 45, , ,27 Carga Coeficientes de actualización de las muestras de mercado La muestra de mercado de Etxarri-Aranatz está elaborada con datos facilitados por la Hacienda Tributaria de Navarra, sobre valores declarados en las transmisiones por compraventa de bienes inmuebles radicantes en su término municipal entre los años y Es público y notorio para el conjunto de la sociedad el descenso continuado que han experimentado los precios en el mercado inmobiliario desde el año Todos los índices tanto forales como estatales y asimismo los sondeos de mercado realizados en los últimos años ratifican esta tendencia descendente, sin embargo los últimos estudios y previsiones apuntan a un estancamiento gradual de dicha tendencia a partir del año El documento de Ponencia de valoración, en la situación actual, ha de responder a un doble criterio: por un lado, ha de servir como herramienta para establecer los valores de los bienes inmuebles dentro de lo establecido en la legislación vigente, esto es, sin superar al valor de mercado. Y por otro lado, dada la complejidad y coste de la elaboración de la misma, conseguir que las determinaciones establecidas en este documento tengan cierta vida útil. En consecuencia, y teniendo en cuenta, dentro de lo razonable, la posible evolución del mercado inmobiliario en los próximos años, se establecen unos coeficientes de actualización de los valores de la muestra considerada, que hagan que los mismos puedan ser un reflejo del mercado inmobiliario al menos en los primeros años de vigencia de la Ponencia, de tal forma que los valores calculados a partir de ésta queden dentro de lo establecido en el art de la Ley Foral 12/2006: Para determinar el valor registral de los bienes inmuebles se tomará como referencia su valor de mercado, sin que aquél pueda exceder de éste, La principal fuente de información utilizada para el cálculo de los coeficientes de actualización de los valores de la muestra ha sido el Índice de precios de la vivienda publicado por el INE (Instituto Nacional de Estadística) para la Comunidad Foral de Navarra, ya que el origen de los valores utilizados para su estimación es el mismo que el de la muestra de mercado: precios declarados en operaciones de compraventa de viviendas tramitadas en el conjunto de las notarías de Navarra. Esta fuente se complementa con otros datos propios de la Hacienda Tributaria de Navarra, e informes y estudios sobre la situación y estimación de la evolución del mercado inmobiliario, dando lugar a los coeficientes que se recogen en la siguiente tabla: Año de venta Coeficiente de actualización , ,

16 Año de venta Coeficiente de actualización , , , , , , , , , , , , , Muestra de mercado de compraventas de suelos con rendimientos agrícolas por tipo y clase La muestra de mercado obtenida en el polígono con aprovechamiento agroforestal de Etxarri-Aranatz, presenta los siguientes valores y características por tipo y clasela muestra de mercado obtenida en el polígono con aprovechamiento agroforestal de Etxarri-Aranatz, presenta los siguientes valores y características Código de identificación Superficie declarada Tipo Clase Cultivo Valor declarado Año muestra Fuente muestra ,48 2 1,00 T.Labor 3.000, TPAJD ,29 2 1,00 Prado 1.500, TPAJD ,87 2 1,00 Prado 1.200, TPAJD Medias 899,21 2 1,00 T.Labor 1.900, ,58 2 2,00 Prado 5.800, TPAJD ,63 2 2,00 T. De Labor Secano 600, TPAJD ,66 2 2,00 T. Labor Secano , TPAJD ,78 2 2,00 T.Labor 1.503, TPAJD ,13 2 2,00 Prado 1.018, TPAJD ,98 2 2,00 Prado 6.000, TPAJD ,95 2 2,00 T. Labor Secano , TPAJD Medias 3.501,39 2 2,00 T. Labor Secano 5.384, ,91 2 3,00 Frutales Diversos 3.500, TPAJD ,00 2 3,00 Prado 2.333, TPAJD ,93 2 3,00 T. Labor Secano , TPAJD ,78 2 3,00 T. Labor Secano , TPAJD ,59 2 3,00 Prado 650, TPAJD ,27 2 3,00 T. Labor Secano , TPAJD ,05 2 3,00 Prado 1.500, TPAJD ,99 2 3,00 Prado 750, TPAJD ,29 2 3,00 Prado 500, TPAJD ,45 2 3,00 T. Labor Secano , TPAJD ,91 2 3,00 T. Labor Secano , TPAJD ,52 2 3,00 Prado 4.137, TPAJD Medias 7.300,47 2 3,00 T. Labor Secano , ,00 2 4,00 Arbolado Diverso , TPAJD ,00 2 4,00 Prado , TPAJD ,00 2 4,00 Prado , TPAJD

17 Código de identificación Superficie declarada Tipo Clase Cultivo Valor declarado Año muestra Fuente muestra ,00 2 4,00 T.Labor 5.409, TPAJD ,85 2 4,00 Prado , TPAJD Medias ,57 2 4,00 T.Labor , ,06 3 2,00 Pastizal 500, TPAJD Medias 1.967,06 3 2,00 Pastizal 500, ,28 3 3,00 Prado 1.500, TPAJD ,45 3 3,00 Prado 901, TPAJD Medias 2.213,37 3 3,00 Prado 1.200, PARCELA TIPO Para la definición de la parcela tipo de cada zona de valor, según establece la Norma 19 de las NTGV, se analizan los datos catastrales y los de la muestra de mercado de las parcelas o unidades inmobiliarias de las mismas Zona de valor 01. Núcleo urbano tradicional de Etxarri-Aranatz Parcela tipo 01HC. Análisis de mercado de pisos Zona residencial donde se distribuyen aleatoriamente tanto viviendas unifamiliares en edificio adosado como agrupadas en bloque colectivo, tratándose de una zona que puede considerarse urbanísticamente de alta densidad edificatoria. Se adopta como unidad inmobiliaria tipo un piso en planta 1ª con ascensor que se encuentra en un edificio de PB+II que ha agotado su capacidad urbanística. La unidad inmobiliaria media de las muestras de mercado tiene en cuenta los datos literales establecidos en el sistema general de caracterización de las unidades inmobiliarias constituidas por construcción y recogidos en el artículo 17.3.b del Reglamento. Considerándose, de entre dichas características, más relevantes las de superficie de las unidades inmobiliarias por usos y los coeficientes de tipo valorativo, tabla 10 a. Cuadro de valor tipo para el sistema general de caracterización de las construcciones, antigüedad, tabla 13. Coeficientes de antigüedad para el sistema general de construcciones, conservación y superficie. Todos los coeficientes se recogen en los parámetros generales de valoración y la Norma 25 de las NTGV.104 Código de identificación Util Superficies Construida privada Pisos Coeficientes Planta Ascensor Garaje Trastero Construida Tipo Antigüedad Conservac Superficie Planta Valor declarado actualizado (sin garaje o trastero) ,12 99,90 114,19 1º Si 1,00 0,4997 1,00 1,03 0, , ,12 99,90 114,19 2º Si 1,00 0,4997 1,00 1,03 0, , ,97 80,00 89,86 2º No 1,00 0,4997 1,00 1,05 1, , ,31 80,40 87,77 1º No 1,00 0,4570 0,90 1,05 0, , ,31 80,40 87,77 4º No 1,00 0,4570 0,90 1,05 1, , ,88 97,30 108,65 Bajo No 18,86 1,00 0,7490 1,00 1,03 0, , ,34 99,00 110,55 Bajo No 01 13,99 1,00 0,7490 1,00 1,03 0, , ,47 77,10 86,09 1º No 1,00 0,7490 1,00 1,06 0, , ,86 70,60 78,83 1º No 01 13,47 1,00 0,7490 1,00 1,06 0, , ,47 77,10 86,09 2º No 01 23,50 1,00 0,7490 1,00 1,06 1, ,

18 Código de identificación Util Superficies Construida privada Pisos Coeficientes Planta Ascensor Garaje Trastero Construida Tipo Antigüedad Conservac Superficie Planta Valor declarado actualizado (sin garaje o trastero) ,84 96,10 107,31 2º No 01 22,29 1,00 0,7490 1,00 1,03 1, , ,86 70,60 78,83 2º No 15,63 1,00 0,7490 1,00 1,06 1, , ,47 77,10 86,09 3º No 14,69 1,00 0,7490 1,00 1,06 1, , ,50 72,50 80,95 3º No 25,13 1,00 0,7490 1,00 1,06 1, , ,86 70,60 78,83 3º No 24,46 1,00 0,7490 1,00 1,06 1, , ,41 89,80 98,79 2º No 23,50 1,00 0,7490 1,00 1,04 1, , ,41 89,80 98,79 3º No 01 14,86 1,00 0,7490 1,00 1,04 1, , ,94 75,33 94,60 1º Si 18,09 0,95 0,7275 1,00 1,06 0, , ,47 82,90 104,11 2º Si 24,04 0,95 0,7275 1,00 1,05 0, , ,66 75,00 75,00 1º Si 0,95 0,5153 0,95 1,06 0, , ,72 89,00 89,00 1º Si 0,95 0,5153 0,95 1,04 0, , ,72 89,00 89,00 2º Si 0,95 0,5153 0,95 1,04 0, , ,97 80,00 80,00 3º Si 0,95 0,5153 0,95 1,05 0, , ,34 151,20 167,30 2º No 1,00 0,5206 1,00 0,96 1, , ,60 105,10 123,86 1º No 0,95 0,5868 1,00 1,02 0, , ,53 120,10 132,47 2º No 0,95 0,5206 1,00 1,00 1, , ,97 80,00 84,94 2º No 0,83 0,5153 0,95 1,05 1, , ,76 96,00 101,93 2º No 0,83 0,5153 0,95 1,03 1, , ,76 67,00 71,14 3º No 0,83 0,5153 0,95 1,07 1, , ,86 88,00 88,00 3º No 0,95 0,5548 1,00 1,04 1, , ,97 109,00 117,04 2º Si 1,00 0,5548 1,00 1,01 0, , ,72 147,00 160,38 Bajo No 1,00 0,5373 1,00 0,97 0, , ,76 96,00 114,00 3º No 0,95 0,5100 1,00 1,03 1, , ,41 84,00 91,83 1º No 10,93 0,95 0,4997 1,00 1,05 0, , ,41 84,00 91,83 1º No 10,93 0,95 0,4997 1,00 1,05 0, , ,41 84,00 91,83 2º No 0,95 0,4997 1,00 1,05 1, , ,07 101,00 111,75 1º No 0,95 0,6000 1,00 1,03 0, , ,67 108,66 131,29 1º No 01 7,36 0,95 0,7490 1,00 1,01 0, , ,67 108,66 131,29 2º No 7,27 0,95 0,7490 1,00 1,01 1, , ,67 108,66 131,29 3º No 01 7,99 0,95 0,7490 1,00 1,01 1, ,00 Medias 78,83 91,45 101,69 2º Si 0,97 0,6149 0,99 1,04 0, ,12 El método a utilizar, en la obtención del valor de repercusión de la unidad inmobiliaria media de la muestra, consistirá en establecer el coste de ejecución material en función de sus características y considerando que dicha construcción no estaba sujeta al Código Técnico actualmente vigente Fijados los costes de la construcción y costes del proceso inmobiliario, con las características de la parcela media de la muestra, a cuyo valor declarado se habrá deducido el coste de unidad de garaje ( ) y el trastero (400 /m2) si los tuviera, se obtiene el valor básico de repercusión de la zona de valor por el método residual, según se establece en las Normas 23.1 y 30.2, con los coeficientes correctores de la Norma 25.1, de las NTGV mediante la siguiente formulación: VMij0 VACij0 VRij0 = ksij Sij0 c25.1 Siendo: VRi10 Valor Básico de Repercusión por metro cuadrado del suelo del uso predominante en el polígono fiscal i VMi0 Valor de mercado de la unidad inmobiliaria tipo del polígono fiscal i VACij0 Valor actual del total de superficie construida del uso j en la unidad inmobiliaria-tipo del polígono fiscal i ksij Coeficiente del coste del proceso inmobiliario del suelo para el uso j en el polígono fiscal i Svj Superficie de la unidad inmobiliaria tipo de uso vivienda. c25.1 Coeficientes correctores del valor de repercusión de la vivienda derivados de la Norma 25.1 Características de la unidad inmobiliaria media de la muestra Coste Correctores del valor Superficie Coste proceso Correctores de la construcción Coste Valor medio estimado Coeficiente ejecución de repercusión Año inmobiliario de proceso valor tipo material construcción la construcción inmobiliario Valor m Util Privada Construida medio estimado Antigüedad Conservación Superficie Planta Valor total 2 (Kc) del suelo (Ks) construido (Em) Valor de repercusión del suelo por m 2 construido 78,83 91,45 101,69 0, ,05 1,62 0,6149 0,99 1,33 1,04 1, ,12 932,34 /m2 343,19 /m2-15 -

19 De la aplicación del valor de repercusión del suelo de 343,19 /m2 sobre las unidades inmobiliarias que componen la muestra y comparado dicho valor con el declarado y el valor catastral actual, se obtiene la distribución de valores recogida en el siguiente gráfico: El artículo 22.1 de la LFRRTCN establece que para determinar el valor registral de los bienes inmuebles se tomará como referencia su valor de mercado, sin que aquél pueda exceder de éste; por lo tanto, para que los nuevos valores catastrales no excedan del valor declarado, se procede a su corrección mediante la reducción del mismo de 2,05 veces la desviación típica entre la media del valor declarado y el valor aditivo obtenido con las características del cuadro anterior. Con las características estimadas para la obtención del valor de repercusión del suelo de la parcela media de la muestra y el nuevo valor medio obtenido según el método descrito en el punto anterior y considerando que la actual coyuntura del sector de la construcción ha reducido las expectativas de obtención de beneficios en la promoción de viviendas, se establece la siguiente tabla: Características de la muestra, media de catastro y unidad inmobiliaria tipo Unidad inmobiliaria media de la muestra Unidad inmobiliaria media de catastro Unidad inmobiliaria tipo adoptada Superficie útil 78,83 m2 84,12 m2 84,27 m2 Superficie privada 91,45 m2 101,26 m2 102,73 m2 Superficie construida 101,69 m2 112,97 m2 113,00 m2 Coeficiente valor tipo medio 0,97 0,96 0,95 Año construcción Coste ejecución material estimado (Em) 464,05 /m2 459,26 /m2 494,00 /m2 Coste proceso inmobiliario de la construcción (Kc) 1,40 1,40 1,40 Correctores de la construcción Antigüedad 0,6149 0,4694 1,0000 Conservación 0,99 0,95 1,00 Coste proceso inmobiliario del suelo (Ks) 1,15 1,15 1,15 Correctores del valor de repercusión Superficie 1,04 1,03 1,02 Planta 1,00 1,00 1,00 Apreciación económica 1,00 1,00 1,00 Correctores del valor de venta Depreciación funcional 1,00 1,00 1,00 Interior/Exterior 1,00 1,00 1,00 Valor medio estimado Valor total , , ,00 Valor m2 construido 611,38 /m2 570,73 /m2 903,00 /m2 Valor de repercusión del suelo por m2 construido 180,51 /m2 180,00 /m2 180,00 /m2 El valor estimado para la vivienda de nueva construcción en la parcela tipo 01HC de la zona de valor 01 es de 1.214,00 /m2 de superficie útil, lo que representa un valor de 903,00 /m2 de superficie construida