CALCULO DEL VALOR DEL SUELO

Transcripción

1 CALCULO DEL VALOR DEL SUELO La valoración del suelo se realiza para calcular las compensaciones económicas complementarias o sustitutivas por diferencias de adjudicación y, especialmente, para concretar el coeficiente canje fijado en el Programa. A este respecto, la Ley 16/2005, de 30 de diciembre, de la Generalitat, Urbanística Valenciana (LUV), en su artículo 173 Criterios de valoración- apartado 1 dispone que para la valoración de los bienes y derechos correspondientes a las fincas aportadas se aplicarán las normas del Título I de esta Ley y la legislación estatal sobre valoraciones. Por su parte el artículo 31 Criterios de aplicación de las reglas de valoración- dispone que las reglas de valoración de bienes y derechos a los efectos de su indemnización pecuniaria en los procedimientos de expropiación y equidistribución serán las establecidas en la legislación estatal vigente. Por lo que respecta a la legislación estatal sobre valoraciones, el artículo 21 Ámbito del régimen de valoraciones- del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 29 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Suelo (TRLS), en su apartado 1.a) dispone que las valoraciones del suelo, las instalaciones, construcciones y edificaciones, y los derechos constituidos sobre o en relación con ellos, se rigen por lo dispuesto en esta Ley cuando tengan por objeto: a) La verificación de las operaciones de reparto de beneficios y cargas u otras precisas para la ejecución de la ordenación territorial y urbanística en las que la valoración determine el contenido patrimonial de facultades o deberes propios del derecho de propiedad, en defecto de acuerdo entre todos los sujetos afectados. En su apartado 2 dispone: 2. Las valoraciones se entienden referidas: a) Cuando se trate de las operaciones contempladas en la letra a) del apartado anterior, a la fecha de iniciación del procedimiento de aprobación del instrumento que las motive. Por su parte el artículo 27 Valoración del suelo en régimen de equidistribución de beneficios y cargas-, apartado 1 establece: 1

2 1. Cuando, en defecto de acuerdo entre todos los sujetos afectados, deban valorarse las aportaciones de suelo de los propietarios participes en una actuación de urbanización en ejercicio de la facultad establecida en la letra c) del apartado 1 del artículo 8, para ponderarlas entre sí o con las aportaciones del promotor o de la Administración, a los efectos del reparto de los beneficios y cargas y la adjudicación de parcelas resultantes, el suelo se tasará por el valor que le correspondería si estuviera terminada la actuación. Por tanto, de conformidad con lo dispuesto en el precepto citado y en relación con el artículo 24 Valoración en el suelo urbanizado-, apartado 1, del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 29 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Suelo (TRLS), procedemos a la valoración del suelo por el método residual conforme a la fórmula establecida en la regla 16 del Real Decreto 1020/93. Vv = 1 40 (Vr + Vc) Partiendo del precio de venta medio en el mercado del tipo de construcción previsto, descontando el valor de la construcción, el beneficio industrial del promotor y los costes de promoción, llegaremos al valor de repercusión del suelo. A partir de éste y, teniendo en cuenta el aprovechamiento previsto, llegaremos al valor del suelo y descontando el coste de urbanización previsto, al valor de los terrenos. El valor medio de venta del metro cuadrado de vivienda unifamiliar aislada en un Sector residencial de estas características, se estima en euros/m2t como término medio, y teniendo en cuenta la edificabilidad, las oscilaciones del mercado y la situación actual de la coyuntura económica y urbanística del municipio y su entorno, lo consideramos ajustado a la realidad del mismo. Coste de ejecución material: tomaremos como base un precio de euros/m2t que se considera ajustado a la realidad de mercado, a las características de las edificaciones previstas, con unas calidades de tipo medio y en el Sector de referencia, que incluye el valor de la construcción, incluso honorarios profesionales, tributos locales y gastos y beneficio del constructor. Coste de promoción: incluye los gastos fiscales, gastos financieros de la promoción inmobiliaria y el beneficio industrial del promotor inmobiliario. La experiencia ha venido a demostrar con toda precisión que los gastos y beneficios vienen a significar el 40 % de la suma del valor del suelo y la construcción, por lo que: Vv = 1 4 (S + Cco) Una vez fijados el valor en venta del producto y el valor de la construcción, por aplicación de la fórmula obtenemos el valor de repercusión del suelo: VR = Vv / 1 40 Vc VR = : = euros m2t. 2

3 VALOR DEL SUELO: A partir de éste y, teniendo en cuenta el aprovechamiento previsto en unidades de aprovechamiento, llegaremos al valor del suelo y descontando el coste de urbanización previsto, al valor de los terrenos. COSTES DE URBANIZACION: Las inversiones precisas en costes de urbanización para el rendimiento óptimo de la Unidad de Ejecución, según la documentación que obra en el propio Programa y en el presente Proyecto de Reparcelación, son los siguientes: Cargas de urbanización (IVA excluido): Euros Coste obra de urbanización Canon de Urbanización Coste de Proyectos Gastos de Gestión Beneficio del Urbanizador (10 %) Informes técnicos y jurídicos Indemnizaciones Suma Canon de Urbanización a cargo de UE-2 y COSTES TOTALES DE URBANIZACION La Ley 8/2007, de 28 de mayo, de Suelo, en su artículo 16.1.b), entre otros deberes, exige a los Programas de Actuación Integrada la entrega al Ayuntamiento con destino al Patrimonio Municipal de Suelo, el 10 por 100 del aprovechamiento tipo libre de cargas de urbanización. Partiendo del dato del aprovechamiento objetivo total de la Unidad de Ejecución 1 del Sector Residencial S-3ª Les Valletes es de metros cuadrados de techo ( m2t suelo urbanizable m2t suelo urbano), el coste de urbanización por metro cuadrado de techo es el siguiente: C.m2t. = : (( x ) ) = /m 2 t. C.m2s. = : = euros/m2s. DETERMINACION DEL VALOR DEL M2T.: Valor del m2t con urbanización acabada... Costes de urbanización, gastos de gestión de la Actuación y beneficio del Urbanizador... Diferencia euros/m2t euros/m2t euros/m2t. 3

4 Por tanto, el valor unitario del suelo repercutido a valor adjudicado en la presente Unidad de Ejecución será: Precio del m2t. a efectos de canje: euros/m2t. DETERMINACION DEL VALOR DE M2S: Partiendo de estos datos obtendremos el valor por metro cuadrado del suelo de origen a efectos de canje: /m2t x (( x ) ): m2s = /m2s. Precio del m2 de suelo a efectos de canje: euros/m2s. COEFICIENTE DE CANJE. La Ley 16/2005, de 30 de diciembre, de la Comunidad Valenciana, Urbanística Valenciana (LUV), define el coeficiente de canje como la parte alícuota del aprovechamiento objetivo, expresada en tanto por uno, que corresponde al Urbanizador en concepto de retribución en suelo por las cargas de urbanización, aplicable respecto a los propietarios acogidos a dicha modalidad de retribución. El artículo 306 del ROGTU exige a la proposición jurídico-económica que calcule el coeficiente de canje aplicando las fórmulas que el propio precepto recoge. No obstante, el coeficiente de canje fijado en el Programa puede resultar modificado, al alza o a la baja, en el Proyecto de Reparcelación que se apruebe en desarrollo del mismo, y ello debido a dos circunstancias esenciales previstas en el artículo 167 de la Ley 16/2005, de 30 de diciembre, de la Comunidad Valenciana, Urbanística Valenciana (LUV): - Por haberse aprobado una retasación de cargas con anterioridad a la aprobación del Proyecto de Reparcelación. Así lo establece el artículo del ROGTU disponiendo que la aprobación del expediente de retasación de cargas comportará la adaptación de las cuotas de urbanización y del coeficiente de canje. - Por diferencias en el importe definitivo de los llamados por la LUV gastos de urbanización variables (fundamentalmente las indemnizaciones) fijados en el Proyecto de Reparcelación respecto de su estimación preliminar y general contenida en la Alternativa Técnica del Programa. Conviene puntualizar tal y como lo hace el artículo a) de la LUV que el propietario, entre sus cargas de urbanización, debe soportar la parte proporcional que le corresponda de las indemnizaciones, pero que este concepto no constituye remuneración del urbanizador. Esto significa que el importe de las indemnizaciones, en caso de pago en terrenos, debe tenerse en cuenta para el cálculo del coeficiente de canje, pero sin que pueda resultar incrementado con los conceptos de gastos de gestión y beneficio empresarial del urbanizador, puesto que éste hace de mero gestor e intermediario entre los saldos acreedores y deudores que generan las indemnizaciones. 4

5 Una vez fijado el importe de las indemnizaciones en el presente Proyecto de Reparcelación, aplicando las fórmulas previstas en el artículo 306 del ROGTU, el coeficiente de canje queda fijado de la siguiente forma: Ks = Cs / Vs + Cs Ks = Coeficiente de canje. Cs = Costes de urbanización por m2s. de origen. Vs = Valor del metro cuadrado de origen. Coeficiente de canje = : ( ) = m2s. Kt = Ct / Vt + Ct Kt = Coeficiente de canje. Ct = Costes de urbanización por metro cuadrado de techo. Vt = Valor del metro cuadrado de techo sin urbanizar. Coeficiente de canje = : ( ) = m2t. En Turís, a 9 de agosto de El Ingeniero Agrónomo Los Juristas Fdo.: José Ismael Zanón Corell Fdo.: José Cervera Madrid y José Cervera Alcaide 5