INFORME DE VIABILIDAD ECONOMICA

Transcripción

1 INFORME DE VIABILIDAD ECONOMICA 1

2 INDICE PAGINA INFORME DE VIABILIDAD ECONOMICA 1.- OBJETIVO PARAMETROS URBANISTICOS DEL SUELO URBANIZABLE APROVECHAMIENTO URBANISTICO DEL SUELO URBANIZABLE VIABILIDAD ECONOMICA DE LA ACTIVIDAD PRIVADA: COSTES DE PRODUCCION E INGRESOS VIABILIDAD ECONOMICA MUNICIPAL DEL SUELO URBANIZABLE 5 2

3 1.- OBJETIVO El objetivo de este informe es analizar la viabilidad económica de las nuevas actuaciones urbanísticas previstas en el plan general estructural de acuerdo con el artículo 34.2.d) de la LOTUP. Para ello tendremos en cuenta las actuaciones previstas en los nuevos desarrollos en suelo urbanizable, ya que en suelo urbano, si bien existe algún desarrollo previsto, no hay certeza de que se desarrolle por medio de actuaciones integradas. Se plantean dos supuestos de viabilidad correspondientes a los dos agentes que participan en la actividad urbanística: - Viabilidad económica de la actividad privada en el suelo urbanizable que analiza la posible rentabilidad resultante de la edificabilidad privada prevista, sin la cual no serían viables los sectores propuestos. - Viabilidad económica de la actividad municipal en el suelo urbanizable que analiza la relación entre costes de urbanización e ingresos por el aprovechamiento en forma de suelo residencial previsto en la legislación urbanística. 2.- PARAMETROS URBANISTICOS DEL SUELO URBANIZABLE 1.- Parámetros urbanísticos sector SR1 Uso dominante: Residencial Usos compatibles: Terciario Superficie: m2.s Superficie suelo residencial estimada: m2s Índice edificabilidad bruta: 0,40 m2t/m2.s Edificabilidad bruta residencial: m2t 2.- Parámetros urbanísticos sector SR2 Uso dominante: Residencial Usos compatibles: Terciario Superficie total: m2.s Superficie suelo residencial estimada: m2s Índice edificabilidad bruta: 0,30 m2t/m2.s Edificabilidad bruta residencial: m2t 3.- Total suelo urbanizable: Uso dominante: Residencial Usos compatibles: Terciario Superficie: m2.s Superficie suelo residencial estimada: m2s Edificabilidad bruta residencial: m2t 3.- APROVECHAMIENTO URBANISTICO DEL SUELO URBANIZABLE Según establece el artículo 77.1.a) de la LOTUP, en el suelo urbanizable previsto en el plan general estructural, el porcentaje de aprovechamiento que corresponde a la administración es del diez por cien del aprovechamiento tipo. Por consiguiente la distribución del aprovechamiento urbanístico del suelo urbanizable previsto será la siguiente: 3

4 1.- Aprovechamiento urbanístico correspondiente a la administración municipal: Superficie suelo residencial estimada: m2s x 0,10 = m2s Edificabilidad bruta residencial: m2t x 0,10 = m2t 2.- Aprovechamiento urbanístico correspondiente a promoción privada: Superficie suelo residencial estimada: m2s x 0,90 = m2s Edificabilidad bruta residencial: EBR = m2t x 0,90 = m2t 4.- VIABILIDAD ECONOMICA DE LA ACTIVIDAD PRIVADA: COSTES DE PRODUCCION E INGRESOS 1.- Análisis de los costes de producción de la edificabilidad: Para el análisis de los costes de producción de la total ejecución de la edificabilidad residencial privada se tendrán en cuenta los siguientes costes unitarios por metro cuadrado de techo: el valor de repercusión del suelo, el valor de construcción y el porcentaje sobre los anteriores correspondiente a los conceptos de gastos generales, gastos financieros, beneficio industrial, etc. a) Valor de repercusión del suelo Vs: Se considerará el caso más desfavorable de valoración del suelo Vs obteniendo el valor de repercusión de suelo correspondiente a la tipología de Vivienda de Protección Pública que es de un 20 % sobre el precio de venta de las VPP Precio venta VPP = 758 /m2t x 1,6 = /m2t Vs = x 0,2 = 242,4 /m2t b) Valor de la construcción Vc: Se considerará un coste de construcción Vc de 650 /m2t c) Otros gastos: Se considerará un 30 % adicional en concepto de gastos generales, gastos financieros, beneficio industrial, etc., introduciendo un coeficiente de 1,30 a los anteriores costes d) Coste total de producción de la edificabilidad privada en suelo urbanizable Por tanto el valor de los costes de producción de las viviendas será el importe de aplicar estos costes unitarios sobre la superficie de edificabilidad bruta correspondiente a la promoción privada: VCP = 1,30 x ( Vs + Vc ) x EBR = 1,30 x ( 242, ) x m2t = Análisis de los ingresos o valor de la venta de la edificabilidad: El valor de venta o ingresos derivados de la venta de la edificabilidad residencial privada se obtendrá, siguiendo con el supuesto más desfavorable del supuesto de viviendas de promoción pública, aplicando el precio de venta de las VPP, ya obtenido anteriormente, al aprovechamiento de promoción privada en forma de edificabilidad bruta residencial: VV = Precio venta VPP x EBR = /m2t x m2t =

5 3.- Comparación entre costes e ingresos de la edificabilidad: Por tanto se cumple que, VV = > = VCP Se puede concluir que, aún en el supuesto más desfavorable de que todas las viviendas se comercializan como viviendas de protección pública, se obtiene un saldo favorable entre el valor de venta de la edificabilidad y su valor de producción. Por tanto se puede certificar la viabilidad financiera de los nuevos desarrollos. 5.- VIABILIDAD ECONOMICA MUNICIPAL DEL SUELO URBANIZABLE Para establecer las obligaciones financieras del municipio en la ejecución de las determinaciones que el presente plan general establece en el suelo urbanizable, se calcularán los costes de la urbanización de la red primaria no adscrita a las actuaciones de ejecución de los diversos sectores porque no pueden ser asumidas por los promotores de las actuaciones urbanísticas en suelo urbanizable. Por otra se valorarán los ingresos en el patrimonio municipal del suelo como consecuencia del aprovechamiento urbanístico correspondiente a la administración municipal por el 10 % del aprovechamiento tipo de la totalidad del suelo urbanizable. Se plantean dos hipótesis de ejecución espacio-temporal: 1.- Sólo se ejecuta el sector SR1: a) Costes de urbanización de red primaria de ejecución municipal Cu: Sólo existe un elemento de la red primaría relacionada con el sector SR1 que es el nuevo acceso PCV4, pero ya está ejecutado por su relación con el equipamiento PQI4. Por consiguiente no existen costes de urbanización municipales respecto a la ejecución de éste sector. b) Valor del aprovechamiento urbanístico o valor de suelo VS: Para valorar el aprovechamiento urbanístico municipal de este sector aplicaremos el valor residual de suelo obtenido en el apartado 4.1.a) (Vs = 242,4 /m2t) como valor de suelo a la superficie de edificabilidad residencial bruta de apropiación municipal EBRm (10 % de la total del sector SR1) Superficie suelo residencial municipal: Sm = m2t x 0,10 = 458 m2t VS = Vs x EBRm = 458 m2s x 242,4 /m2 = c) El ingreso neto o diferencia entre ingresos y costes en esta actuación será: ISR1 = VS- Cu = 111,019 0 = Tras la ejecución del sector SR1 se ejecuta también el sector SR2: a) Costes de urbanización de red primaria de ejecución municipal Cu: Para el acceso al sector SR2 está prevista la ejecución del tramo del vial PCV5 necesario para acceder al mismo como elemento de la red primaria. Se prevé un coste unitario de urbanización de 90 /m2. No está previsto coste alguno por la adquisición de suelo por cuanto el tramo de este acceso exterior al sector SR2 está enclavado en suelo de propiedad municipal. Por tanto el coste de urbanización será: Cu = m2 x 90 /m2 =

6 b) Valor del aprovechamiento urbanístico o valor de suelo VS: Para valorar el aprovechamiento urbanístico municipal de este sector aplicaremos el valor residual de suelo obtenido en el apartado 4.1.a) (Vs = 242,4 /m2t) como valor de suelo a la superficie de edificabilidad residencial bruta de apropiación municipal EBRm (10 % de la total del sector SR2) Superficie suelo residencial municipal: Sm = m2t x 0,10 = 780 m2t VS = Vs x EBRm = 780 m2s x 242,4 /m2 = c) El ingreso neto o diferencia entre ingresos y costes en esta actuación será: ISR2 = VS- Cu = = El resultado total si se ejecutan ambos sectores sería por consiguiente: ISR1 + ISR2 = = Por tanto en ambos supuestos está garantizada la viabilidad económica de la actividad urbanística municipal respecto al suelo urbanizable. 6