PLAN DE COMPATIBILIZACION DEL PLANEAMIENTO GENERAL MUNICIPAL DE SESTAO Y DEL VALLE DE TRAPAGA TRAPAGARAN EN IBARZAHARRA Y SU ENTORNO

Transcripción

1 PLAN DE COMPATIBILIZACION DEL PLANEAMIENTO GENERAL MUNICIPAL DE SESTAO Y DEL VALLE DE TRAPAGA TRAPAGARAN EN IBARZAHARRA Y SU ENTORNO DOCUMENTO C. ESTUDIO DE VIABILIDAD ECONÓMICO FINANCIERA C.1. OBJETO Y CONTENIDO DEL ESTUDIO DE VIABILIDAD ECONÓMICO-FINANCIERA C.1.1. Introducción Se redacta el presente documento denominado estudio de viabilidad económico-financiera, atendiendo a lo establecido por el artículo 62.1 de la Ley 2/2006 de suelo y urbanismo, el cual establece dicho documento como uno de los pertenecientes a la documentación del plan general de ordenación urbana. Atendiendo a la naturaleza del presente expediente, que se refiere exclusivamente a un plan de compatibilización del planeamiento general referido a la ordenación estructural, vamos a analizar a qué ámbitos urbanísticos es preciso aplicar el contenido de dicho estudio, habida cuenta de la existencia de áreas de muy diferente naturaleza. En primer lugar hemos de analizar y establecer cual debe ser el contenido de un estudio de viabilidad económico financiera referida a unas zonas de suelo urbano, futuras actuaciones integradas, cuyo uso característico es básicamente el uso productivo en su Categoría industrial, complementado por el uso terciario. Teniendo en cuenta que el documento denominado Estudio de viabilidad económico financiera es un documento de nueva creación en la Ley 2/2006 de suelo y urbanismo y que en el texto de las disposiciones de dicha Ley no existe un desarrollo o las pertinentes aclaraciones sobre cual puede ser su contenido documental y a la espera de lo que establezca el efecto el reglamento general de dicha Ley, debemos realizar un ejercicio de análisis y aportación de aquellos datos que de alguna forma pueden indicar y dar a conocer cómo la propuesta de la ordenación urbanística estructural, contenida en este plan de compatibilización, es viable desde un punto de vista económico financiero, en las actuaciones urbanizadoras de las áreas y sectores industriales y de servicios, entendiendo que con ello se realiza una primera interpretación correcta del contenido de este documento. Desde el punto de vista de la viabilidad económica, es evidente que las obras de las actuaciones de Regeneración urbanística, de los terrenos de las cuatro zonas industriales y de servicios de Ibarzaharra y el sector industrial y de servicios de Galindo, son operaciones N.R. 09/51 G.R. PLAN DE COMPATIBILIZACION DE SESTAO Y DEL VALLE DE TRAPAGA- TRAPAGARAN EN IBARZAHARRA Y SU ENTORNO. APRO INI V.3 1

2 económicamente viables en sí misma, máxime si tenemos en cuenta que tienen una calificación global con un coeficiente de aproximadamente 0,5 m 2 de techo por cada metro cuadrado de suelo. El estudio de viabilidad económico financiera del presente expediente de modificación se va a centrar en conocer cual puede ser el valor del suelo de los terrenos incluidos en una zona industrial y de servicios que represente al conjunto de ellos, de forma que nos permita conocer la viabilidad económica de dichas actuaciones industriales y terciarias. C.1.2. Enfoque relativo al método y contenido del estudio de viabilidad económico financiera de la zona tipo industrial y de servicios En primer lugar y como elemento a tener en cuenta en relación con el contenido de la ordenación del presente expediente urbanístico, hemos de hacer notar que la ordenación propuesta se sitúa exclusivamente en el ámbito de la ordenación estructural, por lo cual conocemos la cuantía del soporte edificable de los nuevos usos lucrativos, pero no conocemos la concreción física de la forma y situación de los edificios en los que se va a residenciar la nueva edificabilidad urbanística. Por los mismos motivos, no conocemos cuales van a ser las características de la urbanización resultante y en especial del tratamiento y el nivel de urbanización de los espacios libres de edificación que van a ser urbanizados como dotaciones publicas de la red de los sistemas locales, con cargo a la promoción de la urbanización y posterior edificación de los terrenos de una zona tipo que creamos para poder realizar este estudio. En consecuencia, vamos a realizar el análisis y cálculo del valor del suelo de una zona tipo industrial y de servicios de 5 hectáreas de superficie, utilizando los datos conocidos desde las determinaciones de la ordenación estructural, sin que se pueda profundizar en aspectos que aparecerán posteriormente detallados y desarrollados en los estudios de evaluación económico financiera de los futuros planes especiales de la ordenación urbana y en el caso de Galindo en el plan parcial correspondiente. En el apartado siguiente de este estudio de evaluación económico financiera desarrollaremos el calculo del valor del suelo, antes y después de su urbanización, por medio del método legalmente establecido al efecto para las operaciones de transformación urbanística por el Real Decreto legislativo 2/2008 de 20 de Julio. C.2. CALCULO DEL VALOR DEL SUELO DEL ÁMBITO DEL ÁREA INDUSTRIAL Y DE SERVICIOS TIPO Cuando se ejecuta una operación de transformación urbanística, es evidente que el documento que más información puede proporcionar en relación con la viabilidad económico financiera de aquella, es el cálculo del valor del suelo en su estado inicial y en su estado final, transformado, es decir una vez ejecutadas la totalidad de las obras de urbanización, y levantadas el N.R. 09/51 G.R. PLAN DE COMPATIBILIZACION DE SESTAO Y DEL VALLE DE TRAPAGA- TRAPAGARAN EN IBARZAHARRA Y SU ENTORNO. APRO INI V.3 2

3 resto de las cargas urbanísticas necesarias para su transformación, conforme a lo establecido por la ordenación pormenorizada y la legislación urbanística. Teniendo en cuenta lo establecido al efecto por la legislación estatal relativa al valor del suelo, nos estamos refiriendo al Real Decreto legislativo 2/2008 de 20 de Julio por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de suelo, deberemos utilizar para el cálculo del valor del suelo, el método contenido al efecto en su Título III, Valoraciones y en concreto lo indicado en el artículo 24 de dicho Decreto legislativo, así como en su Disposición transitoria 3ª titulada Valoraciones. C.2.1. Método de cálculo de la valoración a realizar De conformidad con lo indicado, para realizar el cálculo del valor de los terrenos incluidos en el área industrial y de servicios tipo elegida, debemos utilizar las determinaciones y normas de valoración contenidas en la orden ECO/805/2003 del 27 de Marzo. Por ello en los subapartados posteriores vamos a seguir el método de cálculo del valor residual estático, con los criterios establecidos al efecto en dicho orden ECO. Debemos considerar que el método de cálculo consiste en conocer el valor de repercusión del suelo determinado por el método residual estático, de acuerdo con las determinaciones que para dicho método de cálculo establece la Orden ECO/805/2003, en sus artículos 40 titulado Procedimiento de cálculo estático y 18 titulado Procedimiento de cálculo del valor de reemplazamiento bruto, apartados 3 y 4. Para poder aplicar la formula del método residual estático contenida en el artículo 42, tendremos que conocer diversos datos relativos a la operación de transformación urbanística y en especial, como en cualquier cálculo del valor del suelo por el método residual, debemos establecer, en primer lugar la cuantía desglosada y pormenorizada de los usos lucrativos posibles de ubicar en la actuación y el valor en venta del metro cuadrado construido, que va a constituir el soporte de cada uno de los usos anteriormente citados. Igualmente debemos conocer la totalidad de los costes de producción del producto inmobiliario final, es decir de toda la edificación y urbanización resultantes. Siguiendo el método establecido en los artículos anteriormente indicados por la Orden ECO/805/2003, estableceremos los costes de construcción por contrata, con la consideración establecida en el apartado 3 del artículo 18 de la Orden ECO/805/2003, y además calcularemos los gastos necesarios, como gastos medios del mercado, adecuados a la promoción a realizar en el área industrial y de servicios tipo. Según el apartado 4 del artículo 18 de la Orden ECO citada, los gastos necesarios que se van a considerar en el cálculo valor residual van a ser los impuestos no recuperables, los aranceles necesarios para formalizar la declaración de obra nueva, los honorarios técnicos por proyecto y dirección de obra, los costes de licencias y tasas de construcción, el importe de las primas de seguros N.R. 09/51 G.R. PLAN DE COMPATIBILIZACION DE SESTAO Y DEL VALLE DE TRAPAGA- TRAPAGARAN EN IBARZAHARRA Y SU ENTORNO. APRO INI V.3 3

4 obligatorios, los honorarios de la inspección técnica, los gastos de administración del promotor y los debidos a otros estudios, así como los de comercialización y los financieros normales para una promoción media del tipo similar a la actuación urbanizadora elegida como prototipo para este estudio. En los posteriores apartados de este estudio de valoración económico financiera, vamos a establecer todos los datos precisos para aplicar el método residual estático, teniendo en cuenta los costes y gastos admitidos por el método de valoración establecido por la Orden ECO/805/2003 e igualmente adoptaremos como margen de beneficio del promotor, el valor del 12%, inferior al establecido en la Disposición transitoria única de la Orden ECO/805/2003 para los edificios de uso industrial, comercial y de oficinas. En los posteriores subapartados iremos calculando de manera desglosada los datos básicos necesarios para aplicar la fórmula del valor residual estático de acuerdo con los criterios anteriormente citados, de forma que podamos establecer una hoja de cálculo para aplicarla al conocimiento final del valor residual de todos y cada uno de los usos lucrativos y en consecuencia de la totalidad del aprovechamiento lucrativo del área industrial y de servicios definida como área tipo. C.2.2. Cuantificación de las diversas superficies de techo destinadas a albergar usos lucrativos en el ámbito del área tipo Para conocer las diversas superficies de techo destinadas a albergar los diferentes usos lucrativos en el área tipo, recogeremos los datos establecidos en las normas urbanísticas de la ordenación estructural de las zonas industriales y de servicios. El cálculo de la edificabilidad urbanística bajo rasante, se ha despreciado por ser una posibilidad de ejecución no obligada y además por considerar, en principio, que es un producto con rendimiento económico nulo, salvo en los edificios terciarios en los que se establece un ratio de 1 plaza de aparcamiento por cada 50 m 2 construidos. La totalidad de los datos relativos al cálculo de los metros cuadrados construidos sobre rasante, se contiene en la ficha de la hoja de cálculo del anexo de este Estudio de evaluación económico financiera, titulada Asignación de edificabilidades a los diferentes usos urbanísticos, según la calificación de las áreas industriales y de servicios del plan de compatibilización. 70% Industria, 30% usos terciarios. Para su conocimiento y análisis remitimos al lector al estudio del fichero de la hoja de cálculo que permite la aplicación del método residual estático, sin perjuicio de indicar que la edificabilidad para usos terciarios sobre rasante del polígono tipo de 5 hectáreas de superficie, es de m 2 de techo, la de industria alcanza a m 2 de techo y la construida bajo rasante en edificios terciarios, alcanza a m 2 construidos. C.3. CALCULO DE LAS CARGAS DE URBANIZACIÓN DEL ÁREA TIPO N.R. 09/51 G.R. PLAN DE COMPATIBILIZACION DE SESTAO Y DEL VALLE DE TRAPAGA- TRAPAGARAN EN IBARZAHARRA Y SU ENTORNO. APRO INI V.3 4

5 C.3.1. Introducción Para tener en cuenta las cargas de urbanización consideraremos dichas cargas divididas en dos grupos que atienden a su diferente naturaleza. Por un lado consideraremos el coste de todas las obras de urbanización precisas para la total transformación del área, en segundo lugar consideraremos los gastos de gestión que supone la redacción de la totalidad de los planes y proyectos necesarios para la total ejecución del planeamiento y la gestión de todo el proceso de ejecución. C.3.2. Coste de las obras de urbanización Para calcular el coste de la totalidad de las obras necesarias para la transformación urbanística del área tipo, definimos este área con una superficie de m 2, una edificabilidad total de m 2 de techo, de la cual se destinan al uso industrial y al uso terciario. Al efecto, deberemos tener en cuenta los costes de urbanización que se generan por efecto de la necesidad de realizar una completa urbanización de toda la superficie del área. En todos los costes que vamos a considerar para establecer las cuantías del coste de las obras de urbanización, vamos a considerar los costes de ejecución de contrata, que incluyen los gastos generales y el beneficio industrial de la empresa constructora. Los costes que se van a indicar en los correspondientes apartados se han calculado teniendo en cuenta precios medios de mercado actualizados al primer trimestre de Para calcular el coste de urbanización de la superficie total del área tipo tendremos en cuenta unos ratios medios de costes de urbanización contrastados en obras recientemente ejecutadas, adecuándolos a las características previsibles del área a reurbanizar y también las proporciones de superficie de calles, calzadas más aceras, superficies de aparcamiento y superficie de zonas verdes. Vamos a considerar un coste de ejecución de contrata, por cada metro cuadrado de superficie urbanizada con tratamiento duro y con todos los servicios urbanos, de 230 para calles, y para calcular los costes de urbanización de las demás superficies con tratamiento duro en las que solamente consideramos necesario establecer los servicios de pavimentación, alumbrado y recogida de pluviales, como son las superficies de aparcamiento, consideraremos un coste de 190, incluyendo los mismos conceptos. Finalmente para las superficies con tratamiento blando, con predominio de césped, aplicaremos un valor unitario de 60 por cada metro cuadrado. Consideraremos que el 29% de la superficie total del área se urbaniza como superficie dura con todos los servicios urbanísticos, el 8% como superficie de aparcamiento y el 19% como superficie blanda. Estos ratios son algo superiores a los habituales, pero estimamos que son adecuados a las operaciones de transformación urbanística a realizar en Ibarzaharra. N.R. 09/51 G.R. PLAN DE COMPATIBILIZACION DE SESTAO Y DEL VALLE DE TRAPAGA- TRAPAGARAN EN IBARZAHARRA Y SU ENTORNO. APRO INI V.3 5

6 Según lo indicado, el coste de las obras de urbanización, incluido demoliciones alcanza a A continuación acompañamos una tabla en la que se cuantifican las superficies a urbanizar y se aplican los costes de ejecución de contrata anteriormente indicados. ESTUDIO DE VIABILIDAD ECONOMICO-FINANCIERA DE LA MODIFICACION DEL PLAN DE COMPATIBILIZACION DE IBARZAHARRA DE LOS MUNICIPIOS DE SESTAO Y VALLE DE TRAPAGA-TRAPAGARAN COSTES DE OBRAS DE URBANIZACION SEGUN TRATAMIENTOS DE URBANIZACION +DEMOLICION superficie coste /m2 coste en euros Costes de las obras de demolición de edificaciones existentes. PARTIDA ALZADA ,00 Superficie dura con todos los servicios dentro y en los bordes de la actuación + gastos de demoliciones. CALLES ,00 230, ,00 Superficie dura con servicios de alumbrado y recogida de pluviales. APARCAMIENTOS 3.500,00 190, ,00 Superficie ajardinada tratamiento blando. ESPACIOS LIBRES 9.500,00 50, ,00 Total costes de ejecución de contrata de las obras de urbanización y de las demoliciones , ,00 COSTES DE GESTION Total de gastos de gestión. Ver desglose en el estudio de viabilidad económico-financiera ,00 TOTAL CARGAS DE URBANIZACION ,00 C.3.3. Indemnización por supresión de la edificación existente Se establece un tanto alzado de 2 euros por metro cuadrado de suelo del área tipo. C.3.4. Gastos de gestión Para calcular los gastos de gestión tendremos en cuenta, en primer lugar, la totalidad de los honorarios de los diversos planes urbanísticos que son necesarios para realizar la ordenación pormenorizada del área tipo, así como los trabajos previos precisos para poder realizar dichos planes. En segundo lugar consideraremos los proyectos necesarios para realizar el reparto de cargas y beneficios, incluyendo la inscripción en el registro de las fincas finales producidas por la ejecución del planeamiento y los honorarios del proyecto y dirección de obras, así como los gastos de la gestión urbanística precisa para conducir todo el proceso de la ejecución. Fijamos la cuantía total de los gastos de gestión en el 10% del coste de ejecución por contrata de las obras de urbanización, de conformidad con ratios medios de dichos costes de gestión en otras actuaciones urbanizadoras. De acuerdo con lo indicado, los costes de gestión alcanzan a C.3.5. Resumen de la totalidad de las cargas de urbanización del área tipo de Ibarzaharra N.R. 09/51 G.R. PLAN DE COMPATIBILIZACION DE SESTAO Y DEL VALLE DE TRAPAGA- TRAPAGARAN EN IBARZAHARRA Y SU ENTORNO. APRO INI V.3 6

7 En este subapartado realizaremos la suma de los tres conceptos que constituyen las cargas de urbanización del área tipo, desglosando el montante total de conformidad con lo indicado en los apartados anteriores. - Coste de la totalidad de las obras de urbanización Costes de gestión Coste de las cargas de urbanización del área tipo En cualquier caso, hemos de tener en cuenta que el presente estudio de evaluación de la viabilidad económico financiera de la ejecución del área tipo, se realiza exclusivamente en el nivel de la ordenación estructural y que por ello, deberá ser reconsiderado en la posterior elaboración de la ordenación pormenorizada, cuando se conozcan mejor los datos relativos a las características y calidades de la edificación y urbanización y cuando se pueda proceder a concretar de manera más precisa los costes de las obras de urbanización, incluyendo el coste de las demoliciones y el coste de indemnización de las edificaciones existentes. Por ello el presente estudio de viabilidad económico financiera tiene por objeto demostrar que la operación urbanística de reforma establecida por la ordenación estructural en las áreas de Ibarzaharra, es viable económicamente, supuesto que, en cualquier caso, es evidente a la vista de las características y la cuantía de la edificabilidad urbanística propuesta. En consecuencia, se debe indicar de manera expresa, que los datos manejados en este estudio, no poseen ningún carácter normativo y que podrán y deberán ser alterados en las tres fases posteriores, desarrollo de la ordenación pormenorizada, programa de la actuación urbanizadora y proyecto de reparto de cargas y beneficios. De acuerdo con todo lo indicado anteriormente el coste total de la transformación urbanística del área tipo alcanza a C.4. CÁLCULO DEL VALOR DE LA TOTALIDAD DEL SUELO URBANIZADO DEL ÁREA TIPO Teniendo en cuenta las edificabilidades urbanísticas sobre y bajo rasante indicadas en el subapartado C.2.2 de este Estudio, procederemos a realizar el cálculo del valor de repercusión del suelo urbanizado de la totalidad de la superficie del área o lo que es igual procederemos al cálculo del valor de la edificabilidad ponderada total del área tipo de Ibarzaharra y la expresaremos tanto en unidades del uso característico como en unidades de valor económico es decir en euros. Considerando las diversas cuantías de los usos urbanísticos posibles de situar en el área tipo, adoptaremos como uso característico, a los meros efectos del cálculo del valor residual, el uso de industria, y en consecuencia su coeficiente de ponderación será uno. Tal y como hemos indicado anteriormente en el apartado C.1, utilizaremos el método del valor residual como método válido para calcular el valor del suelo del área tipo, obteniendo el valor previo, es decir pendiente de su transformación urbanística a un área de uso característico industrial y N.R. 09/51 G.R. PLAN DE COMPATIBILIZACION DE SESTAO Y DEL VALLE DE TRAPAGA- TRAPAGARAN EN IBARZAHARRA Y SU ENTORNO. APRO INI V.3 7

8 también su valor final, una vez realizadas todas las inversiones necesarias para ejecutar dicha transformación y rematar completamente la nueva urbanización resultante de aquella. Como Anejo I de este estudio de viabilidad económico-financiera, se acompañan las hojas de cálculo en las que se establecen los costes de construcción, el valor en venta de la superficie construida destinada a albergar los diversos usos urbanísticos, así como el cálculo de las unidades urbanísticas en unidades de metro cuadrado del uso característico o metro cuadrado del uso de industria. También se calcula el valor de la edificabilidad ponderada total del área en unidades monetarias, es decir en euros. Para poder calcular el valor de repercusión del suelo urbanizado, es decir de aquel suelo que ya ha sufrido todo el proceso de transformación urbanística, debemos fijar los valores en venta de cada metro cuadrado destinado a cada uso específico, los valores de los costes de construcción de las superficies de techo de cada uno de los usos y también la cuantía de los honorarios técnicos de proyecto y dirección y de los impuestos que se aplican a la construcción, es decir de la tasa y el impuesto municipal por licencia de obras. Para calcular los costes de construcción utilizamos los valores mínimos a efectos de visado del Colegio Oficial Vasco-Navarro, utilizando el Módulo de 260 /m 2 vigente en el año 2010, y aplicaremos a los datos resultantes, un incremento del 10% a todos ellos, a fin de adecuarlos más correctamente a los costes reales de mercado. Se hace la advertencia en el sentido de aclarar que a los costes establecidos por valores mínimos a efectos del visado colegial, se les aplica el coeficiente de 1,19 para mayorar el coste de ejecución material que es el derivado de dichos precios mínimos y transformarlo en coste de ejecución de contrata que aplicaremos para el conocimiento real de una parte de los gastos de la promoción inmobiliaria precisa para materializar la edificación lucrativa del área tipo. El 19 % de incremento del coste de ejecución material para pasar al coste de contrata es el habitual en todas las obras públicas y también en las privadas. Lo indicado anteriormente se puede observar en la hoja denominada Cálculo del coste de ejecución material y de contrata, con base en precios mínimos de visado del Colegio Oficial de Arquitectos Vasco Navarro. El precio de venta del metro cuadrado de pabellón industrial de una planta se ha establecido en 1.200, como valor medio de mercado. El valor en venta de los futuros edificios terciarios, sin efectuar las distribuciones interiores de las oficinas se ha establecido en /m 2 y finalmente para los garajes que se deberán situar en los edificios terciarios de oficinas se fija un precio de venta de su metro cuadrado de 750. Hallados todos los datos precisos para el cálculo del valor residual, se realiza el cálculo del valor del suelo totalmente urbanizado y posteriormente en estado inicial, antes de la transformación urbanística. N.R. 09/51 G.R. PLAN DE COMPATIBILIZACION DE SESTAO Y DEL VALLE DE TRAPAGA- TRAPAGARAN EN IBARZAHARRA Y SU ENTORNO. APRO INI V.3 8

9 Toda la documentación precisa para poder seguir el proceso de cálculo realizado se contiene en el Anexo I a este estudio titulado Anexo I al estudio de viabilidad económico-financiera. Cálculo del valor residual. En la hoja del fichero de cálculo del valor residual titulada Cálculo del valor residual. Valor de repercusión del suelo al finalizar la urbanización. Método estático según ley 7/2008 y Orden ECO 805/2003, se puede observar que el valor de la totalidad del suelo ya urbanizado alcanza a ,50 y el valor de dicho suelo en su estado actual, en ambos casos sin descontar el 15 % de cesión al municipio, alcanza a ,50. En consecuencia estimamos que la actuación de transformación de la ordenación urbanística propuesta para las áreas de Ibarzaharra, es perfectamente viable a nivel económico, ya que permite asumir la totalidad de las cargas de urbanización y establecer un valor del suelo en su estado inicial de 83,94 por cada metro cuadrado de suelo, sin descontar el 15 % de cesión. Bilbao, Julio de 2010 LOS ARQUITECTOS Fdo.: Anton Agirregoitia Aretxabaleta Iñaki Peña Gallano N.R. 09/51 G.R. PLAN DE COMPATIBILIZACION DE SESTAO Y DEL VALLE DE TRAPAGA- TRAPAGARAN EN IBARZAHARRA Y SU ENTORNO. APRO INI V.3 9