De MueStraS. Pº fabra i Puig, barcelona telf fax

Transcripción

1 curso Perito judicial inmobiliario tomo iii Valoracioń Por compracioń De MueStraS capítulo iv estudios De empresa Pº fabra i Puig, barcelona telf fax

2 capitulo 4 TasaCIones y ValoraCIones urbanisticas 1.- Introducción al planeamiento urbanístico: gestión y urbanización. Concepto de aprovechamiento urbanístico. normativa urbanística. El planeamiento urbanístico se encarga de hacer las obras pertinentes, infraestructuras, etc... en un terreno para prepararlo para edificar (con su acometida de agua, electricidad, alcantarillado, etc Figuras de planeamiento y sistemas de gestión urbanística. a) Plan general: El máximo instrumento de planeamiento. Su objetivo es la clasificación del suelo del término municipal para el establecimiento del régimen jurídico correspondiente. Clasificará el suelo en urbano, urbanizable (sectorizado o no sectorizado) y no urbanizable, y definirá los elementos fundamentales de la estructura general adoptada para la ordenación urbanística del territorio estableciendo el programa para su desarrollo y ejecución. b) Plan parcial: Tiene por objeto desarrollar un plan general o normas complementarias y subsidiarias mediante la ordenación detallada y completa de una parte de su ámbito territorial en suelo Urbanizable. c) Plan de detalle: Se formula con la exclusiva finalidad de establecer alineaciones y rasantes, o reajustar las previstas en planes generales, u ordenar volúmenes de acuerdo con el plan general, normas complementarias y planes parciales. La gestión urbanística del suelo es el conjunto de actuaciones y procedimientos establecidos legalmente para la transformación, urbanización y edificación del suelo, conforme a lo establecido por el planeamiento. Hay varios tipos de gestión: - En suelo urbano consolidado y especial, núcleos rurales - En suelo urbano no consolidado y suelo urbanizable - En casos excepcionales debidamente justificados Instrumentos de gestión: - Proyectos de urbanización - Proyectos de reparcelación - Programas de actuación 27

3 Tipos de actuaciones: - Actuaciones aisladas - Actuaciones integras Sistemas de actuación: - Sistema de concertación directa - Sistema de concertación indirecta - Sistema de compensación - Sistema de cooperación - Sistema de concurrencia - Sistema de expropiación - Sistema de ocupación directa - Patrimonios públicos de suelo. 3.- Proyectos de urbanización. Costes de urbanización por métodos analítico y sintético por usos. urbanización exterior y urbanización interior de parcela. El coste de urbanización se puede realizar mediante el método sintético, es decir, calcular el valor por metro cuadrado y luego multiplicarlo por la superficie, y mediante el método analítico: ir detalle por detalle calculando el coste de todos los materiales. El coste de la urbanización interior se calcula hallando el coste por metro lineal del perímetro de la valla, el coste por metro cuadrado de pavimento duro, de pavimento blando y el coste por metro lineal de la red de infraestructuras. Todo ello por la superficie que se va a colocar de cada cosa y se suma. Para el exterior de la parcela hay varios sistemas: - Método global (igual que el sintético) - Método analítico, igual que el del coste de la urbanización interior pero con los costes de materiales correspondientes a urbanización exterior, es decir, viarios y aceras, urbano, equipamiento colectivo y parcela residencial. 4.- Valoraciones de suelo. niveles de valoración del suelo a efectos de tasación. El suelo, hablando desde el punto de vista que se quiera usar para urbanizar, puede valer más o menos en función de su estado, situación geográfica o desnivel. Así lo podemos dividir en dos niveles: 28

4 a) Suelo urbano: Es el más caro, y hay que consultar el plano de alineaciones municipal, por si existe un vial que reduzca su superficie. Puede ser: a. Directo: 1. Con servicios urbanísticos ejecutados 2. Sin servicios urbanísticos b. En unidades de ejecución (Plan Especial de Reforma Interior) - PERI - 1. Con proyecto de compensación/reparcelación. 2. Sin proyecto de compensación/reparcelación. b) Suelo urbanizable: Se desarrolla mediante Planes parciales y es más barato que el suelo urbano. 1. Con plan parcial y proyecto de compensación o de reparcelación aprobados definitivamente (sectorizado) 2. Con plan parcial aprobado definitivamente sin proyecto de compensación o de reparcelación 3. Sin plan parcial o sin aprobación definitiva del mismo. c) Suelo no urbanizable: Tienen algún grado de protección, paisajística, arqueológica... es más barato que el resto y su valor vendrá definido por el estándar de la zona. 5.- el valor de mercado del suelo: Método residual estático. análisis de inversiones con valores actuales. El valor del suelo se deriva de su utilización en el mercado inmobiliario. Puede tener un valor de uso en sí mismo, y un valor como soporte de edificabilidad en cuanto es susceptible de ser edificado o soportar un edificio, ya sean viviendas, oficinas, locales comerciales, apartamentos, etc. En los casos en que el mercado inmobiliario usa como producto o mercancía el suelo lo que se valora es el suelo en sí mismo, el valor a utilizar será el valor unitario expresado en /m². En el resto de casos el suelo es materia prima y el producto es el techo, lo que se compra y se vende es el m² edificable, que definiremos como el valor del suelo por m² de techo. El método residual estático, o análisis de inversiones con valores actuales debe seguir los siguientes pasos: 1. Determinar la promoción inmobiliaria más probable que pudiera desarrollarse sobre el solar a valorar, según el principio del mayor y mejor uso. 29

5 2. Estimar los Costes de construcción (Cc) de la edificación y los gastos de comercialización y financieros normales para un promotor de tipo medio, y para una promoción de características similares a la analizada: Costes de construcción = CEM + Bc + Gc + Gp = Cc + Gp - Se determinará el Coste de Ejecución Material (CEM) de la construcción correspondiente a la tipología y características del modelo. - Evaluaremos el beneficio industrial tipo del constructor y los gastos generales del mismo que dependen de la coyuntura económica y de las dimensiones del mercado, normalmente oscila alrededor del 6% el primero y entre el 11 y el 16% el segundo. Coste de Construcción (Cc) = CEM x (1,19 1,20) - Calcularemos los gastos de promoción (Gp), todos los gastos del promotor. - Calcularemos los gastos financieros (Gf) y de comercialización (Gc) del promotor. Gfc = Gf + Gc 3. Estimaremos el valor de mercado del inmueble a promover Vm (como criterio valor actual del edificio terminado). Para ello tendremos que realizar: - Estudio de mercado de inmuebles de nueva construcción con tres tipos de datos: físicos, de localización, de venta. - Depuraremos la muestra anterior para obtener valores en venta por m² que sean representativos del mercado inmobiliario comparable con el solar objeto de la tasación. - Transformaremos en valores de superficie construida con zonas comunes los correspondientes a superficies construidas, sin zonas comunes y superficies útiles, que figuren en la muestra con el fin de hacerlas homogéneas. De esta forma determinaremos el valor de venta al contado, tipo del m² edificado y Valor de mercado (Vm). 4. Fijaremos el margen de beneficio del promotor atendiendo al común de promociones de similares características y emplazamiento. 30

6 El Vm será como mínimo el resultado de multiplicar por 1,5 el tipo de actualización I. I = tasa libre de riesgo (4,5%) + prima de riesgo (8%) Por tanto Bp > = 1,5 x (4,5 + 8) = 18,75%. La tasa libre de riesgo: es la rentabilidad media anual de la deuda del estado a un plazo no inferior a dos años. 5. Calcularemos el valor de mercado del terreno por aplicación de la formula: F = Vm x (1 - b) - Ci Como residuo o diferencia, deduciendo del valor de mercado la totalidad de los costes. F = valor del terreno (suelo) Vm = Valor de mercado del inmueble terminado (a fecha actual) B = margen de beneficio del promotor en tanto por uno. b > = 1,5 x (TLR + PR) TLR = Tasa libre de riesgo PR = Prima de riesgo Ci = Cada uno de los costes y gastos considerados. Todos los parámetros e hipótesis utilizadas en el cálculo deben ser justificados y razonados por el tasador. 6.- el valor de mercado del suelo: Método residual dinámico. análisis de inversiones con valores esperados. Se basa en los mismos principios que el método estático, pero periodificando los ingresos y los gastos, es decir introduciendo la variable t de tiempo. Los pasos a seguir serán: 1º) Determinar la promoción inmobiliaria más probable a desarrollar sobre el solar a valorar. 31

7 2º) Estimar las fechas y plazos de la construcción o rehabilitación así como de la comercialización del inmueble terminado. 3º) Estimar los costes de construcción, que se corresponden a la edificación prevista, los gastos necesarios de promoción, de comercialización y financieros normales para un promotor de tipo medio como en el caso del método estático. 4º) Se tendrá en cuenta la evolución de los precios esperada en el mercado. La norma prohíbe explícitamente que la proyección de futuro supere el IPC de los últimos doce meses. 5º) Con los datos anteriores determinaremos los flujos de caja previsibles durante la promoción. Flujo de caja es toda variación de la cantidad de dinero que es posible gastar inmediatamente. Desde el punto de vista contable un ingreso se produce en el momento en que se emite una factura, pero el acto de emitir una factura no constituye un flujo de caja, sino que este se produce en el momento en el que se cobra dicha factura, pudiendo dilatarse mucho en el tiempo e incluso llegar a no cobrarse. 6º) Fijar un tipo de actualización I. Como tipo de actualización se utilizará el representativo de la tasa de rentabilidad media anual sobre fondos propios, que obtendría un promotor medio en una promoción de las características de la analizada. Es decir que la tasa de rendimiento, es lo que el promotor espera ganar, una vez que ha invertido sus recursos propios en la operación inmobiliaria en cuestión. La tasa de capitalización está ahora por el 20-30% anual y tiende a disminuir. Cuantos más promotores haya mas disminuirá esa tasa, como mínimo será: I = tasa libre de riesgo + prima de riesgo Bp > = 1,5 x I 7º) Calcular el valor de mercado del solar objeto de tasación por diferencia entre el valor actual de los ingresos obtenidos por la venta del inmueble terminado, y el valor actual de los pagos realizados por diversos costes y gastos, para el tipo de actualización fijado utilizando la siguiente fórmula: F = (Ej / (1+i) tj ) - (Sk / (1+i) tk ) F: Valor del terreno Ej: Importe de los ingresos previstos en el momento j Sk: Importe de los pagos previstos en el momento k tj: número de periodos de tiempo previsto desde el momento de la valoración hasta que se produce cada uno de los ingresos tk: número de periodos de tiempo previsto desde el momento de la valoración hasta que se produce cada uno de los pagos i: Tipo de actualización elegido correspondiente a la duración de cada uno de los periodos de tiempo considerados 32