At a Glance Logística Madrid T1 2014

Transcripción

1 At a Glance Logística Madrid T1 1 La contratación logística se mantiene estable en 13 y crecerá en 1 Las demandas por encima de los 1. se reactivan en el primer trimestre Evolución del volumen de contratación * Operaciones por tamaño (T1-1) a a.. a 1. >1. Parque logístico y tasa de disponibilidad Parque () Tasa disponibilidad () * ACELERACIÓN EN CONTRATACIÓN EN T1 1 La mejoría en la economía desde el verano de 13 impulsa nuevas operaciones En 13 la contratación logística fue de 3., cifra muy próxima a la de 1 (. ). Las operaciones adelantadas hasta marzo de 1 sumaron 13., y se apoyaron en dos grandes operaciones de: Norbert Dentressangle (33., Alovera) y LG (., Azuqueca de Henares), ambas intermediadas por BNP Paribas Real Estate. La contratación de T1 1 supera ampliamente la media de los últimos tres trimestres (. ), aunque se queda por debajo de la contratación de T1 13. Las actividades impulsoras de las operaciones han sido usuarios finales de la logística y operadores logísticos a partes iguales. RETORNO DE GRANDES OPERACIONES Transacciones de más de 1. lograron un cuota alta en el T1 1 Tanto en el ejercicio de 13 como en el primer trimestre de 1 las operaciones de gran tamaño han ganado cuota (3). La razón han sido nuevos contratos de operadores logísticos y algunas consolidaciones de espacio. Debido a esta tendencia, existe escasez de grandes naves en zonas aledañas a Madrid, tanto en el Corredor del Henares (A-) como en la A-. La naves logísticas pequeñas (3. o menos) siguieron en importancia, respondiendo a la dinámica del mercado de paquetería en Madrid. El número de transacciones logísticas en 13 fue reducido si se compara con 1 (variación anual del 37). Una economía aun lastrada en el consumo privado explica la reducida demanda de espacios para la distribución. El primer trimestre de 1 ha cerrado con número de operaciones más en línea con 1 ó 11 y se espera una contratación estable o con ligeros incrementos. PARQUE LOGÍSTICO SIN CAMBIOS Los proyectos especulativos son inexistentes y los proyectos a medida suman. El parque logístico madrileño cuenta con.., localizándose el grueso de los edificios en el eje de la A, que logra una cuota del 7. El segundo eje en importancia es el de la A, con un, quedando el resto (13) para la A, A3 y A. Desde 1 el parque ha permanecido estable en tamaño debido al freno de la promoción que aun espera mejores indicadores del mercado de ocupación. En consecuencia, las naves en desarrollo suman. en dos iniciativas llaves en mano.

2 AT A GLANCE - MERCADO LOGÍSTICO MADRID - T1 1 Tasa de disponibilidad en la principales zonas * 1 1 Total A- A- Evolución de las rentas Prime Media //mes * Zonas logísticas y de distribución OFERTA DE CALIDAD DA SEÑALES DE ESCASÉS Una tasa de disponibilidad del 13 no se traduce en disponibilidad de producto moderno y bien ubicado La tasa de disponibilidad se aleja progresivamente de los máximos de 11 (17). 13 cerró con una tasa de vacío del 13, y en el primer trimestre de 1 se ha reducido en medio punto (13). El motivo de la reducción han sido menos liberaciones de espacios de segunda mano, permitiendo que la superficie contratada reduzca directamente las naves disponibles. Las naves dedicadas a distribución local (cercanas a Madrid y especializadas en paquetería) son las menos abundantes, con una disponibilidad del 9. La disponibilidad se incrementa progresivamente en las zonas de logística regional (1,3) y de logística nacional (,). Las naves de calidad alta son escasas, en especial las de distribución de paquetería (menos de de disponibilidad). Esto está impactando los tiempos de búsqueda de espacios ajustados a las exigencias de los operadores y redundará en las rentas en los próximos trimestres. RENTAS PRIME ESTABLES EN 13 La mínima actividad promotora de los últimos años abre la puerta a incrementos de rentas prime La poca disponibilidad de naves de calidad ha frenado los descuentos en la renta prime desde 13. Las naves en el Arco de Logística Local con mejores calidades tienen rentas en los // mes, mismo nivel de inicios de 13. También ha habido estabilidad en las rentas de las mejores naves del Arco Regional, donde la renta prime es de, //mes. Debido a la posible mejora de la contratación a cierre de 1 y la escasez de desarrollos, se prevén incrementos de la renta prime de Madrid. Aun existe recorrido para nuevas reducciones en zonas con mayor dificultad para la comercialización; en particular, en algunas naves del Arco Logístico Nacional (aquellas más alejadas de Madrid en Toledo, Ocaña y Guadalajara) cuyas mejores naves se comercializaban en T1 1 a 3, //mes. La renta media para el total de la logística de Madrid ha experimentado un incremento en el T1 1 que está impulsado por operaciones en el arco de distribución regional y que podría ser un punto de inflexión en el mercado, aunque hay que confirmarlo en lo que queda del ejercicio de 1. PERSPERCTIVA El mayor consumo impactará positivamente en la contratación logística, tan pronto como en la segunda mitad de 1 Gracias a la mejora de la actividad exportadora, el e-commerce y un mayor gasto de las familias, se prevén incrementos en el takeup y reducción de naves vacías en zonas bien ubicadas como Cosalda, Torrejón de Ardoz, Alcalá y Getafe. Esto presionará las rentas en la segunda mitad de 1 dando inicio a un nuevo ciclo inmologístico, que podría estimular a cierre de 1 y 1, tanto la promoción como la inversión en naves prime y secundarias. *T1 1 Todos los derechos reservados. At a Glance está protegida en su totalidad por los derechos de autor. Ninguna parte de esta publicación puede ser reproducida, traducida, transmitida o almacenada de cualquier forma o por cualquier medio, sin el permiso previo por escrito de BNP Paribas Real Estate. Editor y copyright: BNP Paribas Real Estate Realizado por: BNP Paribas Real Estate Research, España Más información: BNP Paribas Real Estate Teléfono Transacción: Jean Bernard Gaudin Director nacional Industrial/Logística. jean-bernard.gaudin@bnpparibas.com Research: Ramiro J. Rodriguez Director adjunto de research, España. ramiro-jose.rodriguez@bnpparibas.com

3 At a Glance Logística Valencia T1 1 Valencia encadena dos ejercicios con gran actividad de demanda, pese a reducirse en ligeramente en 13 La tasa de disponibilidad continua decreciendo y la escasez de naves de más de 1. es considerable Evolución del volumen de contratación 1, 1, 1, 1,,,,, T1 1 Operaciones por tamaño (T1-1) 13 CONTRATACIÓN VIGOROSA EN LOS ÚLTIMOS AÑOS La industrial de la automoción estimula la demanda de naves logísticas en la zona Sur de Valencia El mercado logístico valenciano se desmarca de la tendencia general del resto de plazas de España, gracias a la expansión de la actividad de la fábrica de automóviles de Ford en Almussafes, la actividad portuaria y la integración de nuevas actividades de distribución hacia el sur de Francia. Un take-up de 13. en 13 y 3. en T1 1 tienen una interpretación positiva, al superar las medias históricas de contratación anual y trimestral, respectivamente. La principal motivación de la ocupación ha sido la expansión de la actividad,. Solo 3 de las operaciones de 13 fueron por razones de consolidación y mejora de instalaciones. El principal demandante en la actualidad es el usuario final de la logística, con dos de cada tres operaciones, dejando el resto a los operadores logísticos. OPERACIONES CENTRADAS EN NAVES DE MENOS DE. M² La cuota de operaciones en naves de gran tamaño desciende por la reducida oferta de este formato Menos de a.. a 7. Más de 7. Parque logístico y tasa de disponibilidad Parque (izq) Tasa de disponibilidad (dcho) 1,, 1 1 1,, 1 La mayoría de las operaciones se realizaron en naves de formato mediano o pequeño ( en 13 y 7 en T1 1), en parte, debido a la escasez de instalaciones de gran tamaño. No obstante, existen demandas de naves de más de 1. que no consiguen producto disponible de forma inmediata, lo cual está alargando los tiempos de búsqueda de espacios ajustados a las exigencias de los usuarios. Históricamente, la zona logística más buscada ha sido la de Ribarroja del Turia acaparando entre un -7 de las operaciones y de la superficie absorbida. Sin embargo, esta hegemonía viene cambiando desde el año pasado y la zona de Almussafes ha atraído un buen número de demandas, llegando a acaparar cerca de la mitad de transacciones y superficie contratada en 13 y primer trimestre de 1. OFERTA EN EL UMBRAL DE ESCASEZ La tasa de disponibilidad se ha reducido continuamente desde 1 para llegar al, en T1 1 1,, 9,, 3, T El saludable comportamiento de la demanda y la parálisis de la promoción inmobiliaria han generado un bajo nivel de oferta disponible. Existen en Valencia algo menos de 1. de oferta disponible inmediata, que se traducen en una tasa de vacío del,. Este nivel de disponibilidad podría activar algunos desarrollos privados. Sin embargo aun no existen señales de promoción, pero sí una demanda constante que limitará la contración, lo cual representaría un cuello de botella para el

4 AT A GLANCE - MERCADO LOGÍSTICO VALENCIA - T1 1 Tasa de disponibilidad en la principales zonas Centro Sur Norte Evolución de las rentas Máximas Mínimas //mes T1 1 Zonas logísticas y de distribución ZONAS CENTRO Y SUR EN NIVELES DE OFERTA PRE-CRISIS Se podrían activar promociones en la segunda mitad de 1 o 1 Las zonas de Ribarroja y Almussafes/Sollana cuentan con tasas de vacío de, y,, respectivamente. Estos niveles no se veían desde y se encuentran en el umbral de escasez. En particular, existen alrededor de. en la zona de Ribarroja (carretera nacional A-3) y 3. en alrededores de la Factoría de Ford en Almussafes y Sollana. Esta baja disponibilidad de naves logísticas impone restringe las nuevas implantaciones logísticas, en particular aquellas para la distribución nacional que demandan superficies por encima de los 1.. Asimismo, influyen en los precios de los alquileres y en T1 1 ya se han visto incrementos en las rentas de salida en la zona Sur. Por último, estimularían la actividad promotora de naves, que permanece seca desde se podría ver la reactivación de algún proyecto paralizado de iniciativa privada. La Zona Norte por su parte ha incrementado su tasa de disponibilidad hasta el 1, pero su baja actividad logística y los 7. disponible no constituyen una válvula de escape para el mercado. RENTAS PRIME SIN CAMBIOS EN UN AÑO El descuento acumulado desde máximos de 7 es del Las mejores naves logísticas del área de influencia de Valencia tienen rentas de entre 3 y 3, //mes. La actividad productiva de la Factoría Ford ha convertido la zona de Almussafes en una nueva zona prime, en incluso las rentas de sus mejores naves superan a las naves prime de la zona de la A-3. No obstante, Valencia se mantiene competitiva en términos de renta frente a otras plazas como Madrid y Barcelona, al ofrecer rentas de naves logísticas entre un y un 3 más bajas. Se espera que a cierre de 1 se vean incrementos de rentas, con lo cual se pondría fin al ciclo bajista del mercado inmologístico valenciano. La renta media PERSPERCTIVA Las escasez podría incrementarse en la segunda mitad de 1 Las demandas en curso permiten esperar un ritmo de contratación similar o ligeramente menor al de 13. Al mismo tiempo las estrategias de reducción y reagrupación ya no están a la orden del día, lo que redundará en absorción positiva y reducción de la oferta disponible. En este escenario 1 finalizará con rentas mayores en las zonas más demandadas, lo que representará un estímulo a la actividad promotora. Será posible ver desarrollos paralizados en el periodo -1 de nuevo en actividad. Todos los derechos reservados. At a Glance está protegida en su totalidad por los derechos de autor. Ninguna parte de esta publicación puede ser reproducida, traducida, transmitida o almacenada de cualquier forma o por cualquier medio, sin el permiso previo por escrito de BNP Paribas Real Estate. Editor y copyright: BNP Paribas Real Estate Realizado por: BNP Paribas Real Estate Research, España Más información: BNP Paribas Real Estate Teléfono Transacción: Sandrine Carriere Directora Industrial-Logística, Valencia. sandrine.carriere@bnpparibas.com Joaquín Ivars Director Territorial, Levante joaquin.ivars@bnpparibas.com

5 At a Glance Logística Barcelona T1 1 Contratación del T1 1 similar a la de hace un año y en niveles modestos Se incrementa la disponibilidad en zonas centrales y se entregan nuevas obras que suman 17. Evolución del volumen de contratación T1 1 Operaciones por tamaño de nave T1 1 9 EL TAKE-UP DE 13 DECRECE FRENTE A 1 Se prevé estabilidad en la contratación de 1 13 cerró con 3. de contratación logística, 7. por debajo de 1. Esta reducción radica, en parte, por una demanda enfocada a espacios más reducidos, que se ajustan al nivel actual de consumo y producción de Cataluña y resto de España. El descenso también se podría explicar por la activa demanda de 11 y 1 que permitió a los operadores, en esos años, tomar espacios a rentas asequibles de forma anticipada. En el T1 de 1 el take-up ha sido de., en línea con lo contratado en el mismo periodo de 13. Las zonas más buscadas han sido las de logística y distribución regional, en poblaciones entre 1 y Kms de Barcelona, así como la zona portuaria, destacando la operación reubicación de Aldeasa en la ZAL (. ). DEMANDA DE NAVES PEQUEÑAS EN T1 1 Durante 13 la demanda se dirigió a naves medianas, más del de las operaciones 7 1. a a.. a 1. >1. Operaciones por calidad de nave T1 1 A C B Tipologías: A: Menos de 1 años, alta calidad técnica, excelente ubicación B: Más de 1 años, pero cumple con parámetros técnicos y ubicación C: Antigua, con mala ubicación y/o deficiencia técnica Tanto operadores como usuarios finales de la logística mantienen sus estrategias de consolidación de espacio y enfocan su demanda a naves de menos de., con casi dos tercios de las operaciones del primer trimestre. Las zonas más buscadas han sido las de logística portuaria y las de distribución local y regional. Los operadores que deciden trasladar su actividad logística están aprovechando las rentas actuales para disfrutar de nuevos contratos o mejorar ubicación hacia zonas más afines a su actividad. En este contexto ha habido movimientos desde la ZAL del puerto hacia el Arco de Distribución Local y desde el Arco Local hacia el Regional. También ha habido traslados motivados por la entrega de algunas naves a medida, dejando espacio disponible en las zonas del puerto y aquellas aledañas a la ciudad. Las naves más alejadas, en el Arco de Distribución Nacional, son las menos demandadas, atrayendo solo un 1 de operaciones del T1 1 y un 1 de las de 13. NAVES TIPO A CON DEMANDA SALUDABLE La buena ubicación y las altas especificaciones técnicas logran una cuota del 3 en 13 y T1 1 Los operadores logísticos del área de influencia de Barcelona evitan operar en naves de baja calidad técnica. De esta forma, las naves tipo C solo alcanzaron una cuota del 11 en las operaciones de 13 y T1 1. Las más demandas han sido las de tipo B, con una cuota del y el resto (3) ha correspondido a las de tipo A.

6 AT A GLANCE - MERCADO LOGÍSTICO BARCELONA T1-1 Evolución de la tasa de disponibilidad T1 1 Recorrido entre renta prime y renta media Prime Media //mes T1 1 Zonas logísticas y de distribución Parque () Tasa de disponibilidad BNP Paribas Real Estate - Research OBRA NUEVA SUMARÁ 17. M² ENTRE 13 Y 1 Las nuevas naves provienen de proyectos a medida y el motor del incremento en la tasa de vacío son las reagrupaciones La tasa de disponibilidad de Barcelona alcanzó 1,3 en el primer trimestre, superando el registro de hace un año en dos puntos y medio. El motivo del incremento ha sido múltiple, destacando la reducción y consolidación de espacios, la liberación de naves por cierre de empresas y la entregas de algunas naves a medida. El total de metros cuadrados disponibles es de 9., de los cuales el 3 se ubica en las zonas exteriores (Arco de Distribución Nacional), un en el Arco Regional y el resto (1) en el Arco Local. El parque construido de Barcelona ha crecido en 13 después de varios años de estabilidad. Se han unido 17., la mayoría no disponibles al ser proyectos llave en mano. Las principales entregas serán 3. en Consorcio de la Zona Franca (Consum),. en Abrera (Mercadona) y. en Alt Penedes-La Bisbal (El Corte Inglés). En T1 1 se liberaron naves en la ZAL y Parc Logistic que dan oxígeno a la oferta de Barcelona en sus zonas más centrales. Antes de ser una señal de sobreoferta, el 1 de tasa de vacío del Arco Logístico Local y Portuario, se interpreta como una oportunidad para los operadores de reubicar actividades en zonas consolidadas. RENTA MEDIA: DOS TRIMESTRES EN ASCENSO La renta prime mantiene un nivel constante en los últimos tres trimestres Siendo Barcelona el primer centro logístico de España ostenta las rentas prime más altas del país. En la actualidad las rentas prime son de, //mes para naves del Arco Logístico Local y del las zonas de actividad portuaria. El descuento acumulado es de un 3 frente a la máxima de pero no se esperan descuentos adicionales debido a la preferencia de los operadores por las zonas centrales. De media, los nuevos contratos de naves logísticas se cerraron en T1 1 en 3, /, incrementándose, //mes frente al cierre de 13. Este nuevo nivel representa un 1 de incremento trimestral, aunque aun es pronto declarar tendencia en las rentas medias. PERSPECTIVA El cómputo anual de contratación para 1 sería similar al de 13 Debido a un inicio de año 1 sin mayor fuerza y a unas demandas existentes, más centradas en el negocio industrial, no se prevé un cierre de año vigoroso en términos de absorción, aunque similar a 13. En esta medida la tasa de disponibilidad permanecería constante tal como lo harían las rentas. El crecimiento económico permeará más claramente la ocupación logística en 1 y se espera mayor escasez de superficie logística hacia este año. La promoción especulativa seguirá sin fecha definida de reactivación en el mercado de Barcelona. Todos los derechos reservados. At a Glance está protegida en su totalidad por los derechos de autor. Ninguna parte de esta publicación puede ser reproducida, traducida, transmitida o almacenada de cualquier forma o por cualquier medio, sin el permiso previo por escrito de BNP Paribas Real Estate. Editor y copyright: BNP Paribas Real Estate Realizado por: BNP Paribas Real Estate Research, España Más información: BNP Paribas Real Estate Teléfono Transacción: Conchita Ortega Directora Industrial/Logística/Suelo, Cataluña. conchita.ortega@bnpparibas.com Frances Pretel Director Logística/Industrial, Cataluña. francesc.pretel@bnpparibas.com