ARBITRAJE Y ARRENDAMIENTOS URBANOS

Transcripción

1 Corte Nacional de Arbitraje Civil y Mercantil ANJAR - Tribunal Decano C/. Leon Tolstoy, núm. 17,1º- D LAS PALMAS DE G.C. ARBITRAJE Y ARRENDAMIENTOS URBANOS La falta de pronunciamiento legal expreso acerca de la arbitrabilidad de los procedimientos derivados de los arrendamientos urbanos, ha generado diversas corrientes de interpretación en la esfera judicial. La posibilidad de que prospere la demanda de ejecución de un laudo está en función de que el Juez de Primera Instancia entienda la materia arrendaticia como disponible y que, en tal caso, se trate o no de un laudo de derecho. Si el despacho de ejecución es denegado, nos encontraremos, en la vía de apelación, con otro singular dilema: el criterio que sobre tales aspectos tenga la Audiencia Provincial que deba pronunciarse. Y aún en una misma Audiencia, existen corrientes controvertidas en sus diferentes Secciones. Tal es el caso de la A.P. de Madrid, cuya Sección 12, en Auto 555/2011, de 14 de julio, aclara: TERCERO: La cuestión referente a la arbitrabilidad de la acción de resolución del arrendamiento urbano, por falta de pago de la renta es objeto de una importante polémica en esta Audiencia, en la que, por lo demás, se concentra la práctica totalidad de los pronunciamientos judiciales en la materia. Al respecto, se puede sintetizar la posición de las distintas Secciones en los tres grupos siguientes: - No admisión del arbitraje en ningún caso y bajo ninguna modalidad: Sección 19ª (Auto de 18 de enero de 2011). - Admisión condicionada: Únicamente se admitiría el de derecho, pero no el de equidad: Secciones 11ª (Autos de 7 de marzo y 24 de febrero de 2011), 20ª (Autos de 12 de abril y 24 de febrero de 2011) y 21ª (Auto de 8 de febrero de 2011). - Admisión incondicionada (tanto del de derecho como el de equidad, y aunque esté pactado en documento separado (normalmente el que se rubrica como <garantía de alquiler>): Secciones 9ª (Auto de 17 de febrero de 2011), 10ª (Auto de 22 de julio de 2010), 13ª (Auto de 15 de febrero de 2011), y 25ª (Auto de 3 de enero de 2011). También muy sintéticamente expuestas, las razones respectivas son, para los que mantienen la imposibilidad de sumisión a arbitraje, la indisponibilidad de los derechos que se conceden al arrendatario; tesis frontalmente negada para los que mantienen la arbitrabilidad en todo caso, pues consideran que el derecho surgido del arrendamiento puede ser actuado también en la vía del arbitraje, puesto que ninguna prohibición legal se establece; y, finalmente, por los partidarios de la tesis intermedia se considera que el carácter imperativo de las normas de la Ley de Arrendamientos Urbanos cuando afecta a arrendamiento de vivienda, es incompatible con el arbitraje de equidad, pues no puede quedar a la fijación equitativa los derechos de enervación, fuero territorial y cualesquiera otros que la Ley concede al inquilino. Página 1 de 9

2 CUARTO: Esta Sección se adhiere a esta última tesis, de manera que no considera admisible, en materia de resolución del contrato de arrendamiento de vivienda, el arbitraje de equidad El propósito de este documento es fijar un criterio al respecto, a fin de propiciar las máximas probabilidades de ejecución de los laudos que dicte esta Corte. Para ello partimos del Auto del Juzgado de Primera Instancia número 26 de Madrid por el que se deniega el despacho de ejecución del Laudo 646/2007 (de ignorada procedencia), referido a resolución de un contrato de arrendamiento por falta de pago y, consecuentemente, el desahucio del arrendatario. En el mismo expone el Titular del indicado Juzgado, en el Fundamento de Derecho Tercero, las razones que, a su juicio, justifican su denegatoria, y cuyo contenido es el siguiente: Es claro que la resolución de un contrato de arrendamiento por falta de pago y consecuentemente el desahucio del arrendatario, han de ser declarados judicialmente tras el procedimiento que con carácter imperativo se señala en la LEC, quedando excluidos del arbitraje. De conformidad con el art [sic] de la vigente Ley de Arbitraje <Son susceptibles de arbitraje las controversias sobre materias de libre disposición conforme a derecho>. La regulación procesal del desahucio establecida en la LEC tiene carácter imperativo, en el sentido de ser una materia indisponible para las partes por el efecto coercitivo que supone la consecuencia de la resolución por falta de pago y el consiguiente lanzamiento del inquilino de la vivienda que ocupa. La Disposición Derogatoria Única 2.6º LEC 1/2000 ha derogado expresamente el art. 39 de la LAU, que en su número 5º establecía la posibilidad de que se pactara el sometimiento de los litigios a los tribunales arbitrales. La vigente LEC ha derogado este precepto, indudablemente por estimar que corresponde a la jurisdicción ordinaria, con carácter exclusivo, el conocimiento de las demandas de desahucio, postura que, por lo demás, es la que había establecido la jurisprudencia ya desde la derogada LAU Con independencia de otros argumentos, la particularidad de la regulación procesal del desahucio es de imposible encaje en el procedimiento arbitral, pues quedarían sin regulación específica el ejercicio de la facultad de enervación de la acción resolutoria, o los efectos procesalmente establecidos para el supuesto de incomparecencia del demandado a la comparecencia en juicio, entre otros, además de que, en este caso concreto, al burlar de facto la atribución de competencia territorial que, con carácter imperativo, realiza el art º LEC, se afectaría incluso el derecho constitucional de las partes al juez ordinario predeterminado por la Ley. 1 Ha de leerse art. 2.1 [N. del A.] Página 2 de 9

3 Es pues, la materia de arrendamientos, sobre la que versa el laudo cuya ejecución se pretende, materia no susceptible de disposición, por contrariar el orden público, procediendo la inadmisión de la demanda. De una lectura sistemática del precedente Auto, resulta deducible que los argumentos en que se funda la denegatoria de ejecución son la indisponibilidad para las partes sobre la materia de arrendamientos urbanos, y, en consecuencia, la falta de competencia de la institución arbitral para dirimir las controversias que en dicho ámbito puedan surgir. Para mayor abundamiento -según la exposición del Juez- no existe en el arbitraje una regulación específica sobre el ejercicio de la facultad de enervación de la acción resolutoria, ni acerca de los efectos procesales que producen la incomparecencia del demandado. Y termina invocando el principio de competencia territorial definido en el art. 52 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Deviene, como se demostrará, que las controversias derivadas de los contratos de arrendamiento pueden ser sustanciadas por vía arbitral, siempre y cuando se laude en el entorno de las disposiciones imperativas de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (en lo sucesivo LAU), observándose las necesarias garantías de comparecencia y de ejercicio de la acción enervadora. Es argumento reiterado por quienes comparten el criterio del Auto en cuestión que el carácter imperativo de las normas contenidas en la LAU impiden la disponibilidad de las partes, y, consecuentemente, la inaplicabilidad del sistema arbitral en la resolución de sus conflictos. Consecuentemente se impone la necesidad de hacer valer el contrato de arrendamiento como susceptible de Arbitraje -y siempre nos referiremos, naturalmente, a los litigios que puedan dimanar de su aplicación o interpretación-, delimitando el concepto materias de libre disposición conforme a derecho, e, incluso, diferenciando las figuras locaticias que a tal efecto pergeña el legislador a través de la LAU. Es así que resulta este análisis. 1º. En apreciación del Juez La regulación procesal del desahucio establecida en la LEC tiene carácter imperativo, en el sentido de ser una materia indisponible para las partes [ ].Es pues, la materia de arrendamientos, sobre la que versa el laudo cuya ejecución se pretende, materia no susceptible de disposición, por contrariar el orden público, procediendo la inadmisión de la demanda. Comentario: Establece el artículo 2.1 de la Ley 60/2003, de 23 de diciembre, de Arbitraje (modificada por la Ley 13/2009, de 3 de noviembre, y Ley 11/2011, de 20 de mayo) que son susceptibles de arbitraje las controversias sobre materias de libre disposición conforme a derecho, excluyendo expresamente los arbitrajes laborales y determinando su aplicación supletoria a los arbitrajes previstos en otras leyes (artículo 1, apdos. 4 y 3, respectivamente). Página 3 de 9

4 Respecto a este último punto, conviene reparar en la existencia de ciertos supuestos que, en materia de deportes o marcas, v.gr., quedan reservados en sus respectivas normativas a sistemas arbitrales propios, remitiendo los no regulados a la Ley 60/2003, de Arbitraje 2 (facultativamente, claro está). Tal discriminación resulta de la libertad que tengan las partes de disponer sobre la materia de que se trate, esto es, de que la norma sea o no de obligado cumplimiento. De igual manera existen materias cuya regulación normativa excluye de forma indudable la aplicación de la LA 3. Pues bien, al indicar el Auto que la regulación procesal del desahucio es una materia indisponible para las partes, puede entenderse transgredido el principio de imperio de la Ley propio del Estado de Derecho. Efectivamente, la LAU establece el régimen jurídico aplicable a los arrendamientos de fincas urbanas que se destinen a vivienda o a usos distintos del de vivienda (Art. 1), excluyendo de su ámbito de aplicación los casos definidos en el Artículo 5; y determina, en su Artículo 4.1, que tales arrendamientos se someterán de forma imperativa a lo dispuesto en los Títulos I (Ámbito de aplicación), IV (Disposiciones comunes) y V (Procesos arrendaticios) 4. Los arrendamientos de vivienda, además, se rigen por lo dispuesto en el Título II de la presente ley, en su defecto, por la voluntad de las partes y supletoriamente por lo dispuesto en el Código Civil (Art. 4.2). La naturaleza tuitiva del Título II, a favor del arrendatario, lo justifica el legislador al indicar, en el Preámbulo, que la finalidad última que persigue la reforma es la de coadyuvar a potenciar el mercado de los arrendamientos urbanos como pieza básica de una política de vivienda orientada al mandato constitucional consagrado en el artículo 47, de reconocimiento del derecho de todos los españoles a disfrutar de una vivienda digna adecuada (1, párr. octavo). Cristaliza tal propósito en los derechos reconocidos al inquilino en diversos artículos (que no todos, como luego se verá) del Título II. La naturaleza imperativa de tales normas queda perfilada en el Art. 6: Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma lo autorice. Por otro lado, la LAU otorga un tratamiento especial a aquellos arrendamientos que recaen sobre viviendas cuya superficie sea superior a 300 metros cuadrados o en los que la renta inicial en cómputo anual exceda de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional en cómputo anual. 2 Vid. Art,s. 87 y 88 de la Ley 10/1990, de 15 de octubre, del Deporte, en relación con los Art,s. 34 a 39, ambos inclusive, del Real Decreto 1835/1991, de 20 de diciembre, sobre Federaciones Deportivas, así como los Art,s. 28 y 40 de la Ley 17/2001, de 7 de diciembre, de Marcas. 3 En tal sentido: Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, en relación con el Real Decreto 231/2008, de 15 de febrero -Sistema Arbitral de Consumo-); Ley 11/1986, de 20 de marzo, de Patentes; Propiedad Intelectual (Real Decreto Legislativo 1/1996, e 12 de abril); Ordenación del Transporte Terrestre (Ley 16/1987, de 30 de julio; o la Ley 22/2003, de 9 de julio, Concursal. 4 Título sin contenido, al quedar sus Artículos 38, 39 y 40 derogados por la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil. Página 4 de 9

5 Estos arrendamientos se regirán por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el Título II de la presente Ley y, supletoriamente, por las disposiciones del Código Civil (Artículo 4.2 párr. segundo). Y finalmente, y solo siendo de obligado cumplimiento lo descrito en los Títulos I y IV (ámbito de aplicación de la LAU y disposiciones sobre fianza) los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rige por la voluntad de las partes; en su defecto, por lo dispuesto en el Título II de la presente Ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil (Art. 4.3). Es, en este punto, conveniente recordar la precisión que expone el Auto 217/2011, de 8 de septiembre de 2011, de la Sección 11, de la Audiencia Provincial de Madrid, cuando, en el recurso de apelación 364/2010, afirma que Así tiene establecido el Tribunal Supremo en sus Sentencias de 26 de abril de 1995, 226 de septiembre de 2006 y 7 de julio de 2006 que el negocio jurídico convenido entre las partes no podría quedar afectado por el límite de la autonomía privada, libertad contractual que establece el artículo bajo la expresión <orden público>. Concepto de gran dificultad e imprecisión, que no es exactamente coincidente con el de norma imperativa. En resumen, y atendiendo a lo expuesto, la materia arrendaticia es de libre disposición, sin lugar a dudas, en los casos de las viviendas indicadas en el artículo 4.2, párrafo segundo, y de aquellos inmuebles destinados a uso distinto del de vivienda (Art. 4.3). Por tanto no se ajusta al ordenamiento jurídico actual la afirmación genérica, de que la regulación procesal del desahucio es una materia indisponible para las partes. E igual de disponibles, respecto del Título II, son las materias contempladas en los Artículos 8.1 (cesión del contrato) y 8.2, párr. primero (autorización del arrendador para el subarriendo): 9.3 (excepción a la prórroga); 10 (prórroga tras los cinco primeros años de contrato); 11, párr. segundo (indemnización al arrendador por desistimiento); 17 (determinación de la renta); 18.2 (actualización de renta); 19.1 (elevación de renta por mejoras); 20.1 (repercusión de gastos al arrendatario); 23 (obras del arrendatario), y 27 (incumplimiento de obligaciones). Tal disponibilidad faculta a los contratantes para decidir libremente sobre tales materias, haciéndolas susceptibles de arbitraje a la luz del Artículo 2.1 de la Ley 60/2003. Y así lo ha entendido, entre otros muchos antecedentes jurisprudenciales, la Audiencia Provincial de Madrid, en Auto, de 23 de junio de 2010 ( 471): SEGUNDO: [ ] el art L.A.U. permitía la solución de conflictos arrendaticios por tribunales arbitrales. Esa norma, lo mismo que las demás disposiciones procesales de los Art,s. 38 a 40 L.A.U. de 1994, fueron derogadas por la L.E.C. 1/2000, pero esa derogación no significa imposibilidad de someter la cuestión al arbitraje. La finalidad de la Disposición Derogatoria Única de la L.E.C. 1/2000 era eliminar la maraña de procesos especiales diseminada por todo el ordenamiento jurídico, pero no suprimir la posibilidad de arbitraje arrendaticio convirtiendo en indisponible una materia que no lo es 5 Código Civil, Artículo 1255: Los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral ni al orden público. Página 5 de 9

6 esencialmente, y así lo afirmábamos en nuestra Sentencia de Es más, desde la Ley de Arbitraje de 2003, Art. 2, no vemos inconveniente ni estructural ni de otro tipo que lo impida. La cuestión decisiva es deslindar los campos de la imperatividad y la libertad de disposición. [ ] CUARTO: El examen de la diferencia entre normas imperativas y derechos disponibles también nos lleva a estimar la posibilidad del arbitraje arrendaticio. [ ] Las partes sólo renuncian a que su pretensión se ventile ante un órgano judicial, sin que ello implique lo mismo respecto al derecho sustantivo aplicable ni a las normas imperativas, de modo que el árbitro será el que deba aplicarla. Por su parte la Sección 25ª de esta misma Audiencia en Sentencia de , participa del mismo criterio y afirma: < [ ] como declaró la STS de 21 de marzo de 1985, el carácter imperativo de las normas no convierte a las controversias surgidas en torno a un derecho en no susceptibles de arbitraje>. En este entorno jurisprudencial, cabe destacar los siguientes pronunciamientos, de la Audiencia Provincial de Madrid en los que se abunda sobre la arbitrabilidad del arrendamiento de viviendas sometidas a la L.A.U.: a) Auto 152/2011, de 11 de julio de 2011, de la Sección 20, estimando recurso de apelación 219/2011, contra la denegación de la demanda de ejecución forzosa de laudo arbitral 2115/2011, dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 3 de Madrid: TERCERO. El recurso debe prosperar, ante todo porque es de derecho el laudo cuya ejecución se insta. Como se indica en la Sentencia de 20 de julio de 2010 (Rº Apelación 400/2010), esta sección ha tenido ocasión de señalar [ ] que parece evidente que en materia arrendaticia, el arbitraje podría aplicarse sin problemas en el ámbito de los arrendamientos urbanos a cualquier conflicto derivado de dicha ley [ ] siempre que el arbitraje sea de derecho. b) Auto 192/2011, de 15 de julio de 2011, de la Sección 11, estimando recurso de apelación 300/2011, contra la denegación de la demanda de ejecución del laudo arbitral 2552/2010, procedente del Juzgado de Primera Instancia núm. 4 de Madrid: SEGUNDO: [ ] en el caso que nos ocupa no se está ante un arbitraje de equidad [ ] reconociendo adeudar las cantidades reclamadas y alcanzando un acuerdo de pago fraccionado con el efecto de tenerse por enervada la acción en caso de cumplir la demandada tal acuerdo, y acordándose el desahucio sin más trámites de no llevarse a cabo el pago. Así se recogió en el laudo dictado que fue debidamente notificado a la demandada sin que se haya interpuesto la acción de nulidad que permite la ley. c) Auto 217/2011, de 8 de septiembre de 2011, de la Sección 11, estimando recurso de apelación 364/2010, contra la denegación de la demanda de ejecución del laudo arbitral 546/2010, procedente del Juzgado de Primera Instancia núm. 63 de Madrid: Página 6 de 9

7 TERCERO: [ ] En definitiva, se puede decir que -desde una perspectiva general- en nuestro ordenamiento jurídico cabe someter a arbitraje las controversias surgidas en los ámbitos de los arrendamientos de viviendas. d) Auto 172/2011, de 12 de septiembre de 2011, de la Sección 8, estimando recurso de apelación 517/2011, contra la denegación de la demanda de ejecución del laudo arbitral 60/2011, procedente del Juzgado de Primera Instancia núm. 101 de Madrid: SEGUNDO: Esta Sección, en autos de 9 de mayo de 2011 y 6 de junio de 2011, entre otros, se ha pronunciado ya de forma contraria a la mantenida por el auto que se recurre, rechazando el argumento utilizado en la resolución combatida relativo a que no es susceptible de arbitraje una relación contractual de arrendamiento [ ]. Ergo las controversias derivadas de los arrendamientos de inmuebles sometidos a la LAU, son susceptibles de arbitraje, al ser materia de libre disposición, siempre que los laudos se dicten conforme a las garantías establecidas en su articulado. 2º. Continúa el Auto afirmando que La regulación procesal del desahucio establecida en la LEC tiene carácter imperativo, en el sentido de ser una materia indisponible para las partes por el efecto coercitivo que supone la consecuencia de la resolución por falta de pago y el consiguiente lanzamiento del inquilino de la vivienda que ocupa. Comentario: De un simple análisis de la jurisprudencia vertida en el punto precedente, resulta obvio que, si la materia arrendaticia es susceptible de arbitraje, las normas procedimentales de la LA son, por ende, las aplicables. A tal efecto -y muy acertadamente- se pronuncia la Audiencia Provincial de Madrid en el ya mentado Auto de 23 de junio de 2010 ( 471): Por principio general, la propia sumisión al arbitraje impide que puedan invocarse las normas de competencia territorial diseñadas para los procesos judiciales, que son dos ámbitos distintos y netamente separados y sin espacios comunes, salvo que las partes hayan adoptado las normas procesales de competencia territorial en el convenio arbitral. La Ley de Arbitraje es, en sí misma, un texto de normas procedimentales, donde se precisa que En los asuntos que se rijan por esta ley no intervendrá ningún tribunal, salvo en los casos en que ésta así lo disponga (Art. 7), casos que corresponden a las funciones de apoyo y control señaladas por el Artículo 8. Indica, además, en el Artículo 11.1 que El convenio arbitral obliga a las partes a cumplir lo estipulado, e impide a los tribunales conocer de las controversias sometidas a arbitraje, siempre que la parte a quien interese lo invoque mediante declinatoria. Y aún así La declinatoria no impedirá la iniciación o prosecución de las actuaciones arbitrales (Art. 11.2). Si la administración del arbitraje ha sido encomendada a instituciones arbitrales, ejercerán sus funciones conforme a sus propios reglamentos. Página 7 de 9

8 Así, pues, del rigor que tengan los distintos reglamentos procedimentales que dicten o aprueben las diversas instituciones arbitrales dependerá la mayor o menor fidelidad a los principios de justicia social y equidad (en el sentido, claro está, lato del término). Los árbitros deciden, por disposición legal, conforme al derecho -o a equidad, si las partes les han autorizado expresamente a ello, tal como preceptúa el Artículo 34.1-, mientras que la capacidad o facultad, para ser más preciso, de hacer cumplir la obligación, esto es, para ejecutar, corresponde a la justicia ordinaria (auctoritas). Y la propia LAU lo recuerda al precisar que para la ejecución forzosa de laudos o resoluciones arbitrales será competente el Juzgado de Primera Instancia del lugar en que se haya dictado [ ] (Art. 8.4). Ergo Si la materia arrendaticia es susceptible de arbitraje, el cauce procedimental pertinente será el establecido en la propia Ley de Arbitraje, con las precisiones contenidas, en su caso, en los Reglamentos de las Instituciones arbitrales. 3º. Afirma el Auto, además, que [ ] la particularidad de la regulación procesal del desahucio es de imposible encaje en el procedimiento arbitral [ ] al burlar de facto la atribución de competencia territorial que, con carácter imperativo, realiza el art º LEC. Comentario: Señala el invocado Artículo º de la Ley de Enjuiciamiento Civil que En los juicios sobre arrendamientos de inmuebles y en los desahucios, será competente el tribunal del lugar en que esté sita la finca. Esta redacción corresponde a la Ley 1/2000, de 7 de enero. Pero la misma ley adjetiva apoya la competencia territorial regulada por la propia LA, donde, según su Artículo 8.4 Para la ejecución forzosa de laudos o resoluciones arbitrales será competente el Juzgado de Primera Instancia del lugar en que se haya dictado de acuerdo con lo previsto en el apartado 2 del artículo 545 de la Ley 1/2000, de 7 de enero de Enjuiciamiento Civil 6 (modificado por la Ley 13/2009 -no olvidemos que el Auto debatido es del año 2007-, de 3 de noviembre, de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva Oficina judicial). Y no olvidemos que el lugar del arbitraje es el que determinen las partes (Art LA), o el que resulte de aplicación según el reglamento de la Institución arbitral a la que las mismas se hayan sometido 7. Ergo La competencia territorial establecida en el Artículo º de la Ley de Enjuiciamiento Civil solamente será aplicable en el caso de que los litigios arrendaticios hayan sido dirimidos por la justicia ordinaria. De ahí la precisión del Artículo del mismo cuerpo legal -al que se remite el ya citado Artículo 8.4 de la LAU-: Cuando el título sea un laudo arbitral. 6 LEC, Art : Cuando el título sea un laudo arbitral, será competente para denegar o autorizar la ejecución y el correspondiente despacho el Juzgado de Primera Instancia del lugar en que se haya dictado dicho laudo. 7 Ley de Arbitraje, Artículo 8: Reglas de Interpretación. Cuando una disposición de esta ley: [ ]b) Se refiera al convenio arbitral o a cualquier otro acuerdo entre las partes, se entenderá que integran su contenido las disposiciones del reglamento de arbitraje al que las partes se hayan sometido Página 8 de 9

9 4º. Finalmente se hace referencia a los medios de amparo del arrendatario frente a las acciones del demandante en caso de reclamación de cantidad y/o, en su caso, de desahucio. Se asegura en el mismo que en el procedimiento arbitral quedarían sin regulación específica el ejercicio de la facultad de enervación de la acción resolutoria, o los efectos procesalmente establecidos para el supuesto de incomparecencia del demandado a la comparecencia en juicio. Comentario: En principio no se nos antoja ningún motivo para pensar que tendría que faltar en el reglamento de cualquier institución arbitral, o en el criterio del árbitro particular elegido por las partes, la adecuada previsión formal para garantizar, al amparo de la propia Ley de Arbitraje, la intervención y defensa del demandado. A tal efecto resulta ilustrativo, por su calidad dogmática y recopilatoria, el Auto 406/2010, del Juzgado de Primera Instancia número 4 de Donostia-San Sebastián, de 21 de julio de De conformidad con cuanto antecede, resulta de obligada conclusión, s.e.u.o., el siguiente postulado: Los arrendamientos urbanos sometidos al Título II de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, son susceptibles, en las controversias que pudieran surgir, de arbitraje, siempre que el mismo sea de derecho, y contemple la facultad enervatoria del demandado, así como las garantías en las pertinentes notificaciones del procedimiento. Corte Nacional de Arbitraje Civil y Mercantil ANJAR 4 de enero de 2012 Página 9 de 9