Colliers International Reporte Industrial Ciudad de México

Transcripción

1 PANORAMA ECONÓMICO La economía mexicana se ha mantenido estable durante el 2005, basada principalmente en su política fiscal, la administración de su deuda, una tasa de cambio flotante y un enfoque en la inflación. Aunque ésta última ha crecido de manera moderada por encima de los objetivos de las autoridades; aún se mantiene muy por debajo de los niveles experimentados históricamente en México. En conjunto, estas políticas han restaurando la confianza de los inversionistas internacionales y han creado un sólido fundamento para el crecimiento sostenible y estable de la economía. La confianza en los negocios y las inversiones han crecido, los flujos de inversión extranjera directa (IED) se han fortalecido, las exportaciones se han recuperado abruptamente y las percepciones de mercado respecto a México se mantienen favorables. Los altos precios del petróleo y la recuperación de las exportaciones no petroleras han dado pie a una reducción del déficit en su cuenta corriente. Fuente: Inbound Logistics México. OFERTA Actualmente el sector industrial presenta un incremento importante en la oferta de metros cuadrados construidos en un 19%, es decir, 136,000 m² adicionales a los que existían en Diciembre Este incremento ha resultado principalmente de la incorporación de espacios industriales que fueron desocupados recientemente. Dentro de los más representativos se encuentra la incorporación de una planta industrial de 38,000 m² en Naucalpan, así como el centro de distribución de LG Electronics en Cuautitlán de 14,750 m². Durante los últimos 2 años, el corredor Vallejo-Azcapotzalco ha presentado un aumento importante de 57% de espacios industriales, registrando al mes de Junio del año en curso, un total de 143,000 m² construidos disponibles. Esto se debió principalmente a la salida de empresas hacia corredores con mejor infraestructura y ubicación geográfica. Como consecuencia de esto, el 73% de los inmuebles disponibles en este corredor se ofrecen en venta con el objetivo de atraer inversionistas; asi como empresas desarrolladoreas importantes para renovar dichos inmuebles y reactivar el mercado. Cabe señalar que se estan llevando a cabo programas de recuperación, en los cuales las inversiones más importantes se enfocan en la mejora de vías públicas y servicios. Por su parte el corredor Cuautitlán Tultitlán - (CTT) registró la mayor disponibilidad en naves y bodegas con 26%. Entre los principales desarrollos se encuentran: Cedros Business Park con 26,000 m² en y Tultitlán I y II con 21,000 m² construidos disponibles. Actualmente este corredor alberga la mayor cantidad de inmuebles clase A, además de que cuenta con todos los servicios y facilidades para el buen desempeño de las empresas. Dentro de los proyectos a desarrollar para el año 2005 se encuentran: Parque Industrial Eagle con 40,700 m², Agave II y V con 33,000 y Agave IV con 20,000 m², todos estos ubicados en San Martín Obispo, (Cuautitlán); además del desarrollo Conjunto Industrial Cuautitlán II de 20,000 m² construidos, respectivamente. En se terminará la construcción de una nave de 10,000 m² dentro del parque industrial Los Cedros. Por otra parte en Ecatepec se llevará a cabo la construcción del Parque Industrial Las Américas de aproximadamente 70 hectáreas por parte de Consorcio Ara. Todos estos desarrollos industriales están enfocados principalmente como centros de distribución o almacenaje. Se espera que para el siguiente semestre el sector industrial continúe con un importante dinamismo, basado en la incorporación de nuevos desarrollos clase A y apoyada por la creciente demanda de Centros de Distribución y empresas de Logística. Paseo de la Reforma 265, PB Colonia Cuauhtémoc, C.P México, Distrito Federal Tel. (52) Fax. (52)

2 Terreno Puente Río Colorado y Camino al Balneario. Distribución de la Oferta Industrial por, 1er. Semestre 2005 Total m² Precio Promedio USD / m² Construidos Renta Mensual Porcentaje CTT 222,177 $ % Vallejo - Azcapotzalco 143,146 $ % 112,431 $ % 103,957 $ % Naucalpan 99,073 $ % Otros Cercanos Cd. de México 71,143 $ % Ecatepec - Xalostoc 40,540 $ % Iztapalapa 37,742 $ % Iztacalco 34,532 $ 3.99% Total 865,000 $ % Distribución de la oferta m² construidos por corredor, Junio 2005 (865,000 m²) Cuautitlán- Tultitlán - Vallejo - Azcapotzalco 26% 17% 12% Iztacalco 4% Naucalpan 11% Iztapalapa 4% Otros Cercanos 13% Ecatepec - Xalostoc 5% 8% Desarrollos Industriales en Construcción, Junio 2005 Proyecto Área a Desarrollar m² Construcción Fecha aproximada de conclusión Tultitlán I 25,000 Septiembre '2005 C.D. Agave II 22,547 Enero '2006 C.D. Agave IV 20,207 C.D. Agave V 10, 366 Parque Industrial Eagle 270,000 Conjunto Industrial Cuautitlán Fase II 80,000 Cedros Business Park 10,000 Parque Industrial Las Américas, Ecatepec 700,000 Total 1,138,120 Octubre '2005 Marzo '2006 Febrero '2006 Fase I : (40,712 m²) Noviembre '2005 Fase I : (20,000 m²) Septiembre '2005 N/D

3 Terreno Huehueteoca TERRENOS INDUSTRIALES La oferta de Terrenos para uso industrial de la y área conurbada, registró durante el primer semestre del año un incremento del 5%, en comparación con Diciembre de 2004; alcanzando un total de 3,500,000 m², debido principalmente a la incorporación al mercado de terrenos industriales en el corredor Toluca-Lerma con un total de 1,100,000 m² aproximadamente. Cabe mencionar que en el corredor Cuautitlán Tultitlán - (CTT) se presentó una disminución de espacios del 26 %, (aprox. 264,000 m²) debido a que salió del mercado el Parque Industrial El Convento II, hasta nuevo aviso. Otros corredores que presentaron una disminución en la oferta de terrenos fueron: e Iztapalapa. Esto debido a la importante demanda por parte de inversionistas privados, así como de desarrolladores registrada durante el periodo enero-junio Entre las operaciones más importantes que se realizaron destaca la venta del terreno ubicado en Vía Gustavo Baz km con una superficie de 194,000 m² por parte de CPA (Corporate Properties of the Americas) un importante desarrollador industrial. Se espera que la oferta de terrenos disminuya durante los siguientes seis meses debido a la creciente demanda de estos para construir nuevos desarrollos. Terreno Cuautitlán Romero Rubio Distribución de la Oferta de Terrenos Industriales por, 1er. Semestre 2005 Total m² Terreno Precio Promedio Venta USD / m² Porcentaje Min. Max. 1,932,578 $30.00 $ % Cuautitlán- Tultitlán - 748,793 $60.00 $ % Otros Norte y Poniente 523,985 $19.00 $ % Ecatepec - Xalostoc 134,262 $ $ % Vallejo - Azcapotzalco 78,268 $ $ % 71,071 $ $ % Naucalpan 10,000 $ $ % Iztapalapa 4,500 $ $ % Total 3,500,000 $ $ % Distribución de la Oferta de Terrenos Industriales por ( 3,500,000 m² ) 56% Cuautitlán- Tultitlán - Ecatepec - Xalostoc 4% Vallejo - Azcapotzalco 2% Otros Norte y Poniente 15% 2% 21%

4 DEMANDA Durante el primer semestre del 2005, la Ciudad de Mexico y área conurbada,, registra una importante demanda por naves y bodegas, con una clara tendencia por centros de distribución clase A, ya que se buscan los más altos estándares de calidad en infraestructura y localización. Durante el primer semestre de 2005, se registró un total de 508,000 m² de transacciones de naves y bodegas. Del total de transacciones el 22% se registraron en venta y el 78% restante en transacciones en renta. Dentro de los corredores más demandados se encuentran: Cuautitlán Tultitlán - (CTT) con 33%, 24% y Vallejo-Azcapotzalco con 20%. (Ver tabla Distribución de la Demanda Industrial por, 1er. Semestre 2005 ). El corredor CTT registró un total de 297,000 m² cerrados durante el periodo Enero-Junio Del total de transacciones cerradas en este corredor, el 85% se realizaron en naves y bodegas y el 15% restante en terrenos industriales. Las zonas industriales con mayor demanda fueron: San Martin Obispo-Cuautitlán con un total de 80,000 m², Tultitlán con 34,000 m² y San Mateo Ixtacalco en Cuautitlán con 42,000 m². Cabe mencionar que algunos de estos desarrollos fueron arrendados meses antes de finalizar su construcción. (Ver tabla Transacciones más importantes, Enero-Junio 2005 ). Por su parte; la demanda por espacios industriales en el corredor Vallejo- Azcapotzalco empieza a mostrar una clara recuperación; esto debido a que actualmente es el corredor con los mejores servicios e infraestructura. Al mes de Junio este corredor registró un total de 144,000 m² cerrados, de los cuales el 53% corresponden a naves y bodegas y el 47% restante a terrenos. Durante el primer semestre destacan dos operaciones importantes: la adquisición de una nave industrial de 45,000 m² y la compra de un terreno de 67,000 m², por parte de Procter & Gamble. En lo que respecta a terrenos industriales la demanda por estos aumentó considerablemente principalmente en los corredores: CTT, Vallejo - Azcapotzalco,, e Iztapalapa. La tendencia para el resto del año continuará orientada hacia la demanda por centros de distribución y almacenamiento en los corredores que ofrezcan no solo los mejores precios pero también la mejor infraestructura y servicios. Distribución de la Demanda Industrial por, 1er. Semestre 2005 Bodegas y Naves Industriales Terrenos Industriales Venta m² Renta m² Total m² Venta m² Total m² Cuautitlán- Tultitlán , ,055 44, ,525 Vallejo - Azcapotzalco 48,958 27,986 76,944 97, ,263 8,496 7,437 15, , ,133 21,391 40,689 62,080 21,322 83,402 Naucalpan 4,146 39,251 43, ,397 Otros Cercanos Cd. de México 28,981 6,798 35,779 3,000 38,779 Iztapalapa 0 14,645 14,645 22,360 37,005 Iztacalco 0 6,192 6, ,192 Total 111, , , , ,696

5 Distribución de la Demanda m² construidos por corredor, Junio 2005 (508,000 m²) 8.54% 7.04% 2.88% 12.22% 49.81% 3.14% Usuario 15.15% CTT Vallejo - Azcapotzalco Naucalpan Otros Cercanos Iztapalapa Transacciones Industriales más importantes, Enero-Junio 2005 Tipo de Renta / Ubicación Superficie m² Inmueble Venta Precio Aproximado (USD/m²) CPA Vía Gustavo Baz Km Terreno 194,200 Venta Estafeta Mexicana Ave. San Pablo No. 321 Terreno Vallejo - Azcapotzalco 67,319 Venta Confidencial Norte 45 No. 669 Nave Vallejo - Azcapotzalco 42,958 Venta LG O'Donnell, Cuautitlán Nave Carretera Puente de Vigas Km. Grupo Vitro Nave 14.5 Parque Industrial Tultitlán I Palacio de Hierro Encino / San Martin Obispo Nave 42,000 Renta ,700 Renta ,533 Renta 5.00 Inversionista Privado Rojo Gómez No Terreno Iztapalapa - Tláhuac 23,000 Venta Carr. Mex-Qro. Km Parque Muebles DICO Nave Logísitco Los Álamos Carr. México Querétaro Km. 42.5, Intermerk Nave Col. Barrio de Texcacoa Yobel Encino / San Martin Obispo Nave 18,000 Renta ,000 Renta ,442 Renta 5.30 Grupo Autofin Parque Industrial Toluca 2000 Nave Toluca-Lerma 12,000 Renta 3.80 Mac Graw Hill San Martín Obispo Agave 1 Nave Dupont San Martín Obispo Agave 1 Nave Adidas San Martín Obispo Agave 1 Nave Caterpillar San Martín Obispo Agave 1 Nave 8,913 Renta ,728 Renta ,744 Renta ,244 Renta 4.80

6 Latin America Coverage Argentina Buenos Aires Brazil Campinas Rio de Janeiro Sao Paulo Chile Santiago Colombia Bogotá Mexico Guadalajara Mexico City Monterrey Leon Puebla Queretaro Tijuana Cancun Peru Lima Venezuela Caracas Valencia PRECIOS Durante el primer semestre los precios de lista en renta mensual por m² de Naves y Bodegas se mantuvieron estables. En lo que respecta a los precios en venta para terrenos industriales se registró un aumento del 20% en los corredores Vallejo - Azcapotzalco, y Naucalpan, debido a la escasez de oferta de este tipo de inmuebles. USD / m² Los corredores restantes se mantuvieron estables siguiendo la tendencia que se experimenta desde Diciembre Esperamos que durante los siguientes seis meses los precios de Naves y Bodegas permanezcan constantes, ya que a pesar de la recuperación y dinamismo del sector industrial existe aún un considerable inventario de espacios disponibles. Precios en renta (USD/m²/mes) para Naves y Bodegas por corredor Regional HQ Miami Through Alliance Partners Costa Rica Panama 2.00 CTT Vallejo - Azcapotzalco Ecatepec - Xalostoc Naucalpan Iztapalapa-Tláhuac Iztacalco Otros en la Zona Metropolitana Guatemala Ecuador Paraguay Puerto Rico USD / m² Precios en venta (USD/m²) para Terrenos industriales por corredor El Salvador Uruguay Paseo de la Reforma 265, PB Colonia Cuauhtémoc, C.P México, Distrito Federal Tel. (52) Fax. (52) Cuautitlán- Tultitlán - Vallejo - Azcapotzalco Ecatepec - Xalostoc Naucalpan Iztapalapa-Tláhuac Iztacalco