ESTUDIO DE DEMANDA DE VIVIENDA EN CÚCUTA Y SU ÁREA METROPOLITANA Años y 2014

Transcripción

1 ESTUDIO DE DEMANDA DE VIVIENDA EN CÚCUTA Y SU ÁREA METROPOLITANA Años y 2014 Presentado por: José Alfredo Suarez Ospina Arquitecto Consultor Externo CAMACOL Cúcuta y Nororiente

2 TABLA DE CONTENIDO 1. INTRODUCCIÓN 2 Pág. 2. CONTEXTO ECONÓMICO Contexto Económico Nacional Vs Realidad Económica Local 2010 al PIB per cápita Sector Construcción dentro del PIB Índice de Precios al Consumidor IPC- e Inflación Índice de Valoración Predial IVP Crisis en la Frontera Actividad Financiera Mercado Laboral Informalidad Laboral Necesidad Habitacional Cúcuta y Área Metropolitana Necesidad Habitacional a 20 años Déficit Habitacional Cúcuta Actualizado 29

3 3. ACTIVIDAD EDIFICADORA Y MERCADO DE VIVIENDA Censo de Obras y Actividad Licenciada Demanda de Vivienda: Cartera de Crédito Hipotecario Financiación de Vivienda Índice de Costos de Construcción de Vivienda Glosario CÚCUTA Y ÁREA METROPOLITANA: CARACTERIZACIÓN DE HOGARES Total de Hogares en Cúcuta y su Área Metropolitana Tenencia y Propiedad de las Viviendas Número de Personas por Hogar Tipología Familiar Predominante Número de Espacios en la Vivienda Número de Personas por Habitación Ocupación Jefe de Hogar y Forma de Tenencia de la Vivienda Años de Educación del Jefe de Hogar e Ingresos en SMMLV 74

4 5. DEMANDA DE VIVIENDA EN CÚCUTA Y ÁREA METROPOLITANA 5.1. Caracterización de los Hogares encuestados en Cúcuta y Área Metropolitana Buen momento para Comprar Vivienda? Crédito de Vivienda Identificación de la Demanda Potencial Cómo se entera de la Oferta de Vivienda Por qué Piensa Comprar Vivienda Aspectos Importantes para Comprar Vivienda Interés de compra según rango de precios de la Vivienda y estrato socioeconómico de las familias Forma de Pago de la Vivienda según estrato socioeconómico de las familias Tipo de Vivienda (Nueva?, Usada?, Nueva o Usada?) Búsqueda de Vivienda por parte de los Interesados Aspectos Positivos y Negativos de los Proyectos Sectores de Preferencia para Adquirir Vivienda Preferencia de Sectores para Adquirir Vivienda según Nivel Socioeconómico Ventajas o Aspectos por los cuales se prefiere Determinado Sector Tipo de Inmueble a Adquirir (casa, apartamento, lote) Motivos para preferir Casa o Apartamento 105

5 5.15. Motivos para preferir Casa o Apartamento Tipo de Vivienda a Adquirir (Terminada, sobre planos, en construcción) Espacios o Áreas mas importantes en la Vivienda que desearía comprar Acabados de Preferencia Principales Razones por las cuales no ha adquirido la Vivienda que desea CONCLUSIONES 111 BIBLIOGRAFÍA Y FUENTES 113 ANEXO: FORMULARIO ENCUESTA DV_

6 LISTA DE GRÁFICAS Pág CAPITULO 2 Gráfico 2.1. Crecimiento PIB Colombia y Norte de Santander Gráfico 2.2. Crecimiento PIB Departamentos y Colombia (tasa de crecimiento) 6 Gráfico 2.3. PIB per cápita a precios corrientes, Norte de Santander y Colombia, años pr. 7 Gráfico 2.4. PIB per cápita comparativo Norte de Santander y otros departamentos 8 Gráfico 2.5. Crecimiento sector construcción PIB Departamentos y Colombia (tasa de crecimiento) 10 Gráfico 2.6. Participación del sector de la construcción en el PIB departamental años Gráfico 2.7. Crecimiento PIB sector Construcción, de servicios inmobiliarios y de alquiler de vivienda en Norte de Santander (proyección). 11 Gráfico 2.8. Variación del IPC de Colombia y Cúcuta 2001 a 2014 pr. 12 Gráfico 2.9. IPC por ciudades a noviembre de Gráfico Inflación Vivienda y Arrendamientos, Colombia, Cúcuta y 12 ciudades principales 15 Gráfico Índice de costos de construcción de vivienda Variación doce meses Cúcuta y Colombia (Junio) 15 Gráfico IVP. Variación por ciudades Total nacional y 22 ciudades Gráfico Comparativo Tasa de cambio pesos vs bolívar fuerte 19 Gráfico Tasa de crecimiento PIB Colombia y Venezuela Gráfico Comercio Exterior Importaciones y exportaciones Norte de Santander Gráfico Comercio Exterior Exportaciones hacia Venezuela Enero Septiembre Millones USD 20 Gráfico Norte de Santander. Colocaciones del sistema financiero, según destino

7 Gráfico Norte de Santander. Colocaciones del sistema financiero, según destino Gráfico Comportamiento de la tasa de desempleo Trimestral Gráfico Ocupados en el sector de la construcción y en actividades inmobiliarias Cúcuta A.M. Trimestre móvil Abril - Junio Gráfico Tasa de informalidad por ciudades Trimestre Julio Septiembre Gráfico Distribución de la población ocupada informal y formal Cúcuta, Villa del Rosario, Los Patios, El Zulia ( ) (Marzo -Mayo ) 25 Gráfica Población por estrato socioeconómico 27 Gráfica Estructura de la propiedad y tipo de tenencia desagregado 28 CAPITULO 3 Gráfico 3.1. Censo de edificaciones Área Metropolitana de Cúcuta. Área Culminada, Área Nueva y Área Paralizada (1er_Trimestre) 31 Gráfico 3.2. Área Nueva en proceso Área Metropolitana de Cúcuta según destino 2011 a 2015 (1er_trimestre) 32 Gráfico 3.3. Área Nueva en proceso Área Metropolitana de Cúcuta según destino 2011 a 2015 (1er_trimestre) 33 Gráfico 3.4. Área Culminada según destino en el Área Metropolitana de Cúcuta 3 y 4 trimestre de 2010, 2011 a 2015 (1er_trimestre) 34 Gráfico 3.5. Participación según área culminada en el Área Metropolitana de Cúcuta a 2015 (1er Trimestre). 35 Gráfico 3.6. Área en construcción según destinos durante 1, 2, 3 y 4 trimestres de 2014 y 1 trimestre 2015, Área Metropolitana de Cúcuta 36 Gráfico 3.7. Iniciaciones Total, Vis y No Vis, Área Metropolitana de Cúcuta y 1er Trimestre_ Gráfico 3.8. Ventas Total, Vis y No Vis año 2014 y 1er trimestre 2015, Área Metropolitana de Cúcuta 38 Gráfico 3.9. Lanzamientos Total, Vis y No Vis 2014, Área Metropolitana de Cúcuta 38 Gráfico Actividad Licenciada según área en M2, Total, residencial y otros destinos Área Metropolitana de Cúcuta

8 Gráfico Actividad Licenciada según área en M2, Total, residencial y otros destinos Área Metropolitana de Cúcuta, 1er Trimestre de Gráfico Actividad Licenciada según área en M2 por destino (VIS y No VIS) en Cúcuta (1er_trimestre) 40 Gráfico Variación % Anual Área Licenciada según destino Área Metropolitana de Cúcuta 41 Gráfico Área Licenciada para vivienda Total, VIS y No Vis Área Metropolitana de Cúcuta, 2007 a 1er trimestre Gráfico Área Licenciada para vivienda Acumulado por años Área Metropolitana de Cúcuta, Trimestres I, II, III y IV 42 Gráfico Unidades de Vivienda licenciadas según rango de precios, Área Metropolitana de Cúcuta, 2007 a 1er Trimestre de Gráfico Área y participación del licenciamiento para vivienda por municipios 12 meses 2014 y 1er Trimestre Gráfico Participación según área licenciada por rango de precios Área Metropolitana de Cúcuta, Gráfico Participación según área licenciada por rango de precios Área Metropolitana de Cúcuta, Gráfico Área licenciada según rango de precios por municipios, año 2014 y 1er trimestre Gráfico Unidades de vivienda licenciadas según clasificación entre casas y apartamentos, año Gráfico Participación de unidades licenciadas según rango de precios por municipios, año Gráfico Unidades de vivienda licenciadas según clasificación entre casas y apartamentos, año Gráfico Área licenciada total, vivienda y otros destinos por municipio, periodo enero a diciembre de 2014 y 1er trimestre Gráfico Saldo de Capital Total de la cartera Hipotecaria en Norte de Santander, Trimestral 2007 a 3er trimestre Gráfico Número de Créditos Hipotecarios en Norte de Santander, Trimestral 2007 a 3er trimestre Gráfico Participación Cartera Bruta Área Metropolitana de Cúcuta sobre total departamental a 3er trimestre

9

10 Gráfico Participación Cartera Bruta Área Metropolitana de Cúcuta según destino a 3er trimestre Gráfico Número de unidades de vivienda VIS, VIS con subsidio y N0 VIS, Área Metropolitana de Cúcuta, Trimestral Gráfico Número de créditos desembolsados para VIS y No VIS Cúcuta (IV Trimestre) 53 Gráfico Participación de la VIS financiada con subsidio en la VIS total Cúcuta Gráfico Variación mensual Cúcuta y Total Nacional Febrero ( ) 55 Gráfico Variación año corrido Cúcuta y Total Nacional Febrero ( ) 55 Gráfico Variación 12 meses Cúcuta y Total Nacional Febrero ( ) 56 Gráfico Variación Materiales, mano de obra y maquinaria y equipos Total Nacional y Cúcuta, Febrero CAPITULO 4 Gráfico 4.1. Distribución geográfica del número total de hogares en Cúcuta y su Área Metropolitana 63 Gráfico 4.2. Estructura de la Propiedad de la Vivienda Cúcuta y Área Metropolitana 65 Gráfico 4.3. Número de Hogares según forma de tenencia de la vivienda 65 Gráfico 4.4. Participación Forma de tenencia Hogares Propietarios Cúcuta y Área Metropolitana 66 Gráfico 4.5. Participación Forma de tenencia Hogares NO Propietarios Cúcuta y Área Metropolitana 67 Gráfico 4.6. Promedio de Personas por Hogar según Municipio AM 69 Gráfico 4.7. Tipología Familiar según Municipio AM 70 Gráfico 4.8. Personas que duermen en cada habitación dormitorio según ingresos en SMMLV 72 Gráfico 4.9. Promedio de años de educación del jefe del hogar según rango de ingresos en SMMLV 74

11

12 CAPITULO 5 Gráfico 5.1. Resumen principales características de los hogares encuestados en Cúcuta y municipios del Área Metropolitana 78 Gráfico 5.2. Percepción sobre la compra de vivienda. ( Considera que es buen momento para comprar vivienda?) 79 Gráfico 5.3. Percepción sobre la compra de vivienda de acuerdo a los ingresos en SMMLV 80 Gráfico 5.4. Percepción sobre la compra de vivienda de acuerdo a la tenencia de la vivienda 81 Gráfico 5.5. Percepción sobre la compra de vivienda. Razones por las que se considera un buen momento 81 Gráfico 5.6. Percepción sobre la compra de vivienda. Razones por las que se considera que no es un buen momento 82 Gráfico 5.7. Percepción sobre el costo de crédito para vivienda 83 Gráfico 5.7. Percepción sobre el costo de crédito para vivienda según estratos socioeconómicos 84 Gráfico 5.8. Demanda Potencial de vivienda. Interés de Compra en los próximos 24 meses. 85 Gráfico 5.9. Demanda Potencial de vivienda. Interés de Compra en los próximos 24 meses según municipios del Área Metropolitana 86 Gráfico Interés de Compra según estrato socioeconómico 86 Gráfico Medio por el cual se entera de la oferta de Vivienda 87 Gráfico Piensa Comprar Vivienda para? 88 Gráfico Aspectos de mayor importancia para comprar Vivienda en Cúcuta y AM 89 Gráfico Interés de compra según rango de precios de la Vivienda y estrato socioeconómico de las familias. 90 Gráfico Interés de compra según rango de precios de la Vivienda por estrato socioeconómico de las familias. 91 Gráfico Forma de Pago de la Vivienda según estrato socioeconómico de las familias 92 Gráfico Preferencia del plazo del crédito en años para adquirir vivienda 92 Gráfico Preferencia por Vivienda Nueva o Usada, solo nueva o solo usada por Estratos socioeconómicos 93

13 Gráfico Principales Razones para no adquirir Vivienda 110 Gráfico Preferencia por Vivienda Nueva o Usada, solo nueva o solo usada por Estratos socioeconómicos 93 Gráfico Búsqueda de vivienda ( Ud o la persona de su hogar interesada en comprar vivienda, Ya comenzaron a buscar?) 94 Gráfico Tiempo en el proceso de Búsqueda de vivienda 95 Gráfico Aspectos positivos de los Proyectos de Vivienda 95 Gráfico Aspectos Negativos de los Proyectos de Vivienda 96 Gráfico Sectores de Preferencia para Adquirir Vivienda en Cúcuta 97 Gráfico Barrios de Preferencia para Adquirir Vivienda en Cúcuta según Comunas. Comuna 2 98 Gráfico Barrios de Preferencia para Adquirir Vivienda en Cúcuta según Comunas. Comuna 5 99 Gráfico Barrios de Preferencia para Adquirir Vivienda en Cúcuta según Comunas. Comuna Gráfico Barrios de Preferencia para Adquirir Vivienda en Cúcuta según Comunas. Comuna Gráfico Preferencia de Sectores para adquirir vivienda según Estrato Socioeconómico ESTRATO Gráfico Preferencia de Sectores para adquirir vivienda según Estrato Socioeconómico ESTRATO Gráfico Preferencia de Sectores para adquirir vivienda según Estrato Socioeconómico ESTRATO Gráfico Preferencia de Sectores para adquirir vivienda según Estrato Socioeconómico ESTRATO Gráfico Razones de Preferencia de Sectores para adquirir vivienda, Cúcuta y AM. 104 Gráfico Tipo de Inmueble que esta buscando. Cúcuta y AM 105 Gráfico Tipo de Inmueble que esta buscando. Cúcuta y AM 106 Gráfico Espacios o Áreas mas importantes en la Vivienda que desearía comprar 107 Gráfico Espacios o Áreas mas importantes después de las habitaciones en la Vivienda que desearía comprar 108 Gráfico Tipo de Acabados en la Vivienda 109

14 Gráfico Tipo de Acabados en la Vivienda 109 Gráfico Principales Razones para no adquirir Vivienda 110

15 LISTA DE CUADROS

16 Pág. CAPITULO 2 Cuadro 2.1. Variables e indicadores generales Norte de Santander / Colombia 4 Cuadro 2.2. Indicadores generales competitividad Norte de Santander 5 Cuadro 2.3. Crecimiento PIB en Norte de Santander por grandes ramas de actividad económica Cuadro 2.4. Variación del IPC según grupos de gasto / Total nacional y Cúcuta Cuadro 2.5. Índice de Valoración Predial -IVP-. Total nacional y 22 ciudades 16 Cuadro 2.6. Caracterización Déficit Habitacional Cúcuta y AM 26 Cuadro 2.7. Necesidad Habitacional a 20 años. Cúcuta y Área Metropolitana 29 CAPITULO 3 Cuadro 3.1. Comportamiento de la actividad edificadora en Cúcuta (VIS, No Vis y Total) según lanzamientos, ventas e iniciaciones, periodo 2011 a 1er trimestre Cuadro 3.2. Comportamiento de la actividad edificadora en Cúcuta, Villa del Rosario y Los Patios (VIS, No Vis y Total) según lanzamientos, ventas e iniciaciones, año Cuadro 3.3. Comportamiento de la actividad edificadora en Cúcuta, Villa del Rosario y Los Patios (VIS, No Vis y Total) según lanzamientos, ventas e iniciaciones, 1er Trimestre Cuadro 3.4. Variación mensual, año corrido y doce meses, total nacional y por tipos de vivienda, según ciudades. 54

17 CAPITULO 4 Cuadro 4.1. Número de hogares total nacional en las principales ciudades y áreas metropolitanas 62 Cuadro 4.2. Participación de los hogares según el tipo de vivienda por municipios del Área Metropolitana 64 Cuadro 4.3. Participación según forma de tenencia y tipo de vivienda en Cúcuta y Área Metropolitana 67 Cuadro 4.4. Participación según rango de ingresos en SMMLV del hogar por el tipo de vivienda 68 Cuadro 4.5. Participación de Viviendas según número total de espacios (habitaciones, sala y comedor) en la vivienda 70 Cuadro 4.6. Participación de Viviendas según número total de habitaciones dormitorio independientes en la vivienda 71 Cuadro 4.7. Personas por habitación dormitorio según tipo de vivienda y condición de la tenencia 72 Cuadro 4.8. Ocupación del Jefe del Hogar y Forma de la Tenencia de la Vivienda 73 CAPITULO 5 Cuadro 5.1. Distribución del total de viviendas según estrato socioeconómico (Según el servicio de energía eléctrica) 76 Cuadro 5.2. Resumen principales características de los hogares encuestados en Cúcuta y municipios del Área Metropolitana. 77 Cuadro 5.3. Percepción sobre la compra de vivienda de acuerdo al estrato socioeconómico 80 Cuadro 5.4. Interés de compra según rango de precios de la Vivienda y estrato socioeconómico de las familias. 90

18 1. INTRODUCCIÓN En el ámbito regional es de suma importancia contar con documentos que contengan información confiable y actualizada que refleje el comportamiento de la economía y su impacto en los diferentes sectores que la conforman y sus consecuencias sobre el territorio. De esta forma, se reconoce la dinámica que afecta la construcción y su cadena de valor, lo cual permite una mejor toma de decisiones, no solo de las constructoras agremiadas a CAMACOL CÚCUTA y NORORIENTE, sino de los sectores públicos y privado, así como de los inversionistas y público en general. CAMACOL CÚCUTA y NORORIENTE, con el apoyo de la regional Bogotá y Cundinamarca, elaboró el ESTUDIO DE DEMANDA DE VIVIENDA NUEVA EN CÚCUTA Y SU ÁREA METROPOLITANA, publicado en febrero de Las variaciones económicas, la evolución de los mercados y la situación de frontera, evidencian la necesidad de contar con un nuevo estudio que abarque de forma global y comparativa el comportamiento de la demanda de vivienda en Cúcuta y su Área Metropolitana inmediata (Villa del Rosario y Los Patios). De esta forma el presente ESTUDIO DE DEMANDA DE VIVIENDA EN CÚCUTA Y SU ÁREA METROPOLITANA Años y 2014, tiene como principal objetivo recopilar, procesar, estandarizar, describir y divulgar información acerca del desempeño de la actividad edificadora y la construcción y los factores asociados a ella. La situación de la ciudad, donde el desempleo alcanzo en lo corrido del 2014 sus niveles más altos, sumado a la compleja situación económica binacional, ha traído como consecuencia un deterioro de la dinámica comercial en la ciudad. Sin embargo, y debido a las políticas nacionales y locales de fomento a la vivienda, la dinámica de la actividad edificadora ha presentado variaciones positivas desde el 2012, siendo este año junto con el 2014 los de mayor actividad licenciada según el área aprobada para construcción. Se configuran de esta manera aún grandes desafíos para la economía en general y en especial para la construcción en especial de la vivienda como estrategia clave para revertir el déficit habitacional y aprovechar esta actividad como generadora de empleo y mejoramiento económico El documento entonces se estructura partiendo de la descripción del contexto macroeconómico a nivel regional y local, de acuerdo al PIB, empleo y precios. Posteriormente se describe y analiza la actividad edificadora y el mercado de la vivienda, tomando como punto de partida el licenciamiento de construcciones destinadas a usos habitacionales, estableciendo una comparación entre los diferentes periodos analizados ( y 2014). El siguiente capítulo establece una caracterización de los hogares en Cúcuta y su Área Metropolitana, donde se determinan las condiciones socioeconómicas de las familias que constituyen la demanda potencial por usos residenciales, sus

19 preferencias, capacidad de endeudamiento y la estructura de tenencia, ingresos y gastos en vivienda. A continuación, se detalla la percepción de los hogares para adquirir vivienda y se identifica la demanda potencial de la misma. Para el logro de los anteriores objetivos, se obtuvo información secundaria de fuentes tales como el Departamento Administrativo Nacional de Estadística DANE-, el Banco de la República, el Centro de Estudios de la Construcción y el Desarrollo Urbano Regional CENAC-, la Cámara de Comercio de San José de Cúcuta y Metrovivienda Cúcuta. La información primaria se obtuvo con base en las encuestas aplicadas en las diferentes comunas y estratos, donde se tomó como base el modelo de cuestionario del ESTUDIO DE DEMANDA DE VIVIENDA NUEVA EN CÚCUTA Y SU ÁREA METROPOLITANA, publicado en febrero de 2011, ajustándolo y modificándolo de acuerdo a los nuevos objetivos de la presente investigación.

20 2. CONTEXTO ECONÓMICO 2.1. Contexto Económico Nacional Vs Realidad Económica Local 2010 al 2014 San José de Cúcuta es la capital del Departamento Norte de Santander y conforma junto con Villa del Rosario, Los Patios, El Zulia, San Cayetano y Puerto Santander el Área Metropolitana de Cúcuta. De acuerdo a proyecciones del censo DANE 2005, para el 2015, Cúcuta tendrá habitantes, Villa del Rosario habitantes y Los Patios contará con habitantes, lo que equivale al 64% de la población departamental. Cuadro 2.1. Variables e indicadores generales Norte de Santander / Colombia Variables e indicadores Norte de Santander Colombia Extensión territorial km² km² Número de municipios Población proyectada 2014 (DANE) habitantes habitantes Participación del PIB departamental en el total nacional 2014 PIB per cápita ,60% 100,00% $ $ U$ U$ Exportaciones per cápita 2014 U$ 203,0 U$ 1.149,7 Importaciones* per cápita 2014 U$ 104,5 U$ 1.343,4 Fuente: DANE 2015, Banco de la República y Cámara de Comercio Cúcuta Elaboración propia El municipio y su área metropolitana tienen un sin número de situaciones sociales desfavorables que la hacen más vulnerable a los momentos de crisis económica. Un ejemplo de lo anterior es la alta tasa de Necesidades Básicas Insatisfechas NBI-, el cual es del 23,4% de acuerdo a reportes del DANE (2014), mientras que en Bucaramanga es de 11,55%; en Medellín, 12,42%; y en Bogotá, de 9,2%. En el 2012 tuvo uno de los indicadores más altos en lo que a pobreza se refiere: un 32,4% cuando en ciudades como Bucaramanga, Bogotá y Medellín oscila entre el 10,4% y máximo el 18%. La actual situación de crisis económica en la frontera, los continuos rompimientos en las relaciones comerciales binacionales junto con la devaluación del bolívar, inciden en los ciclos económicos de la ciudad y su región que demuestra una alta dependencia de Venezuela, de manera que los desequilibrios políticos y cambiarios han tenido un efecto desfavorable en el

21 mercado, lo cual a su vez se demuestra en los crecientes niveles de desempleo e informalidad. Cuadro 2.2. Indicadores generales competitividad Norte de Santander INDICADOR VARIABLE RANKING CEPAL Puesto departamentos Capital humano 12 5 Indicadores Ciencia y tecnología 12 (CEPAL, ) Fortaleza de la economía 15 Gestión y finanzas públicas 12 Infraestructura 11 Doing Business Puesto ciudades Apertura de una empresa 17 4 indicadores Obtención de permiso de construcción 12 (Banco Mundial, 2013) Pago de impuestos 14 Registro de propiedades 18 Consejo privado de competitividad Puesto departamentos Condiciones básicas 13 3 dimensiones Eficiencia 17 (Consejo privado de competitividad, 2014) Sofisticación e innovación 13 Fuente: DANE 2015, Banco de la República y Cámara de Comercio Cúcuta Elaboración propia Según el Departamento Administrativo Nacional de Estadística y el Banco de la República, el Producto Interno Bruto de Colombia (PIB) tuvo tendencias crecientes entre el periodo con tasas de crecimiento superiores al 4% desde el año Sin embargo la crisis subprime en Estados Unidos trae como consecuencia un desplome en los años 2008 y 2009, presentándose una mejoría en el 2010 donde el PIB creció un 4.0%, en el 2011 creció un 6.6%, en el 2012 creció un 4.0%, en el 2013 un 4,7% y en el 2014, de acuerdo a reportes preliminares hubo un crecimiento del 6.4%.

22 Gráfico 2.1. Crecimiento PIB Colombia y Norte de Santander (1er Trimestre) Fuente: DANE 2015, Banco de la República y Cámara de Comercio Cúcuta Elaboración propia A nivel regional, el Departamento de Norte de Santander se ha ubicado entre el puesto 15 en el 2011 y actualmente está en el puesto 12 entre 33 departamentos de acuerdo a su participación del PIB nacional, según datos del Banco de la República y la Cámara de Comercio de Cúcuta. En términos de porcentaje la participación a la fecha es del 1,6% del total nacional. Si bien Bogotá genera el 24,7% del PIB nacional y es seguida por departamentos como Antioquia, Valle, Santander y Meta que aportan el 35,8%, Norte de Santander se encuentra dentro de los niveles superiores del 40% del PIB restante. Gráfico 2.2. Crecimiento PIB Departamentos y Colombia (tasa de crecimiento 2013 a 2014) Fuente: DANE 2015, Banco de la República y Cámara de Comercio Cúcuta Elaboración propia

23 PIB per cápita El PIB per cápita a nivel nacional reportó un estancamiento entre el 2008 y el 2009, mientras que el departamento Norte de Santander presento una ligera dinámica de crecimiento mayor respecto al nacional. Según el Observatorio Económico de la Cámara de Comercio de Cúcuta, entre el 2009 y 2010 y 2011, se reporta a nivel nacional cierta aceleración, mientras que a nivel regional hay una dinámica de poco crecimiento al respecto, con un comportamiento que se distancia del resto del país. A la fecha, es de $ y el departamental es de $ , lo que significa un crecimiento a nivel nacional del 4,8%, mientras que el departamental aumento a 7,6%. La brecha entre el nacional y el departamental es de $ Durante el periodo las ramas de actividad económica que presentaron mayores valores de crecimiento fueron: explotación de minas y canteras (7,4%), establecimientos financieros, seguros, actividades inmobiliarias y servicios a las empresas (4,6%), y actividades de servicios sociales, comunales y personales (3,8%); mientras que las actividades de menor crecimiento fueron: comercio, reparación, restaurantes y hoteles, y construcción (1,7%) e industria manufacturera (1,9%). Gráfico 2.3. PIB per cápita a precios corrientes, Norte de Santander y Colombia, años pr Colombia Norte de Santander Pr pr: Datos Preliminares Fuente: DANE 2015, Banco de la República y Cámara de Comercio Cúcuta Elaboración propia

24 Gráfico 2.4. PIB per cápita comparativo Norte de Santander y otros departamentos año 2014 Fuente: DANE 2015, Cuentas nacionales, CENAC Elaboración propia Sector Construcción dentro del PIB En este contexto, el sector de la construcción de acuerdo al Censo de Edificaciones del DANE, refleja una expansión del 10.2% respecto al año anterior especialmente durante el segundo trimestre de 2014, fue el factor clave del crecimiento de la economía nacional, sector que ha venido presentando tasas de crecimiento en los últimos años, a excepción del 2010.

25 Cuadro 2.3. Crecimiento PIB en Norte de Santander por grandes ramas de actividad económica GRANDES RAMAS DE ACTIVIDAD (pr) Variación A Agricultura, ganadería, caza, silvicultura y pesca ,2% B Explotación de minas y canteras ,2% C Industria manufacturera ,2% D Electricidad, gas y agua ,8% E Construcción ,2% F Comercio, reparación, restaurantes y hoteles ,6% G Transporte, almacenamiento y comunicaciones ,5% H I Establecimientos financieros, seguros, actividades inmobiliarias y servicios a las empresas Actividades de servicios sociales, comunales y personales ,7% ,6% J Derechos e Impuestos ,3% PIB TOTAL DEPARTAMENTAL ,8% PIB COLOMBIA ,3% pr: Datos Preliminares Fuente: DANE 2015, Banco de la República y Cámara de Comercio Cúcuta Elaboración propia Gráfico 2.5. Crecimiento sector construcción PIB Departamentos y Colombia (tasa de crecimiento) Fuente: DANE 2015, Banco de la República y Cámara de Comercio Cúcuta 2014, CENAC, Elaboración propia

26 Para Norte de Santander, la participación del sector de la construcción dentro del total del PIB departamental tuvo un fuerte descenso en el 2010, recuperándose en el 2011 y contrayéndose en el 2012 con indicios de una muy buena recuperación en el Gráfico 2.6. Participación del sector de la construcción en el PIB departamental años Ac vidades de servicios sociales, comunales y personales Año ,39% 15,36% 12,62% 10,18% 9,95% 7,61% 6,77% 4,30% 2,96% Establecimientos financieros, seguros, ac vidades inmobiliarias, y servicios a las empresas Comercio, reparación, restaurantes y hoteles Agricultura, ganaderoa, caza, silvicultura y pesca CONSTRUCCIÓN Año ,23% 15,39% 12,77% 10,06% 6,70% 8,33% 7,01% 4,11% 5,52% Transporte, almacenamiento y comunicaciones Industria manufacturera 0,00% 10,00% 20,00% 30,00% 40,00% 50,00% 60,00% 70,00% 80,00% 90,00% 100,00% Electricidad, gas y agua Explotación de minas y canteras Fuente: DANE 2015, y Cámara de Comercio Cúcuta Elaboración propia En cuanto a otras actividades tales como trabajos de construcción, edificaciones, obras de ingeniería civil y de servicios inmobiliarios y de alquiler de vivienda, esta última se ha mantenido estable, mientras que todas las demás experimentaron una caída desde el 2011 hasta el 2012, mostrando en el 2013 signos de recuperación, siendo el sector de trabajos y obras de ingeniería civil el que mayor dinámica ha mantenido. Gráfico 2.7. Crecimiento PIB sector Construcción, de servicios inmobiliarios y de alquiler de vivienda en Norte de Santander (proyección). % pr 2014pry Trabajos de construcción, construcciones y edificaciones CONSTRUCCIÓN Trabajos y Obras de Ingeniería Civil Servicios Inmobiliarios y de Alquiler de Vivienda pr: Datos Preliminares pry: Proyecciones Fuente: DANE Cuentas Nacionales 2014 y CENAC Elaboración propia

27 2.2. Índice de Precios al Consumidor IPC- e Inflación El Índice de Precios al Consumidor IPC- mide cómo evoluciona el costo promedio de una canasta de bienes y servicios en relación a un periodo de tiempo. La variación en porcentaje entre dos periodos de tiempo representa la inflación. Según datos del Departamento Administrativo Nacional de Estadística (DANE) y del Banco de la República, el IPC nacional y el de la ciudad de Cúcuta durante el periodo inició una tendencia descendente desde 2001 hasta 2006 en el nacional y de 2001 a 2004 en Cúcuta. En ambos casos, el IPC tuvo un pico máximo en 2008 y mínimo en Gráfico 2.8. Variación del IPC de Colombia y Cúcuta 2001 a 2014 pr Porcentaje pr Colombia Cúcuta Fuente: DANE 2015, y Cámara de Comercio Cúcuta Elaboración propia Según el Informe de Coyuntura Económica Regional 2013 del Banco de la República con base en información del DANE, por grupos de gasto, a nivel nacional, las principales variaciones fueron en salud y educación (4,4%), vivienda y comunicaciones (2,7%) y diversión (1,8%). En Cúcuta fueron transporte (5,7%), salud (4,1%), educación (3,2%) y vivienda (1,4%).

28 Cuadro 2.4. Variación del IPC según grupos de gasto / Total nacional y Cúcuta Grupos de gasto Nacional Diferencia CÚCUTA Porcentual Diferencia Porcentual TOTAL 2,4 1,9-0,5 2,0 0,0-2,0 Alimentos 2,5 0,9-1,7 0,8-3,3-4,1 Vestuario 0,7 0,9 0,2-0,5-2,7-2,2 Vivienda 3,0 2,7-0,3 3,7 1,4-2,3 Salud 4,3 4,4 0,1 2,8 4,1 1,3 Educación 4,6 4,4-0,2 3,8 3,2-0,6 Diversión 0,5 1,8 1,3 4,0-0,5-4,5 Transporte 1,4 1,4 0,0 1,7 5,7 4,0 Comunicaciones 1,6 2,7 1,1 1,8 0,2-1,6 Otros gastos 1,3 1,0-0,3 1,1 1,0-0,1 Fuente: DANE 2015, Banco de la República Elaboración propia Comparando el IPC del Área Metropolitana de Cúcuta con el de otras ciudades y con el total nacional, se observa que el AM se encuentra por debajo de la media nacional, lo que significa por una parte que no hay especulaciones en los precios, sino un mantenimiento, donde los consumidores no ven disminuida su capacidad de compra. Por otra parte, El observatorio Económico de la Cámara de Comercio de Cúcuta, señala que la economía productiva en su conjunto se puede ver disminuida en sus ingresos o rentabilidades, pues al sostenerse los precios de los productos básicos por motivos coyunturales al conseguir una canasta familiar mucho más económica procedente de Venezuela, repercute directamente en la demanda de productos hechos en Cúcuta.

29 Gráfico 2.9. IPC por ciudades a noviembre de ,5 1 1,5 2 2,5 3 3,5 4 4,5 Valledupar Bucaramanga Ibagué Pasto Cali Riohacha Bogotá DC Neiva Total Nacional Montería Tunja Cartagena Popayán Florencia San Andrés Armenia Barranquilla Sincelejo Medellín Manizales Cúcuta Villavicencio Santa Marta Pereira Quibdó 2,11 3,61 3,59 3,54 3,54 3,49 3,47 3,38 3,35 3,31 3,28 3,25 3,24 3,23 3,22 3,22 3,16 3,12 3,03 2,97 2,94 2,94 2,75 4,08 4,07 Fuente: DANE 2015, y Cámara de Comercio Cúcuta Elaboración propia Los grupos que marcaron variaciones por encima del índice regional que fue del 0.21% fueron; alimentos, salud y diversión, mientras que los mostraron variaciones por debajo se incluyen vivienda, vestuario y transporte. En cuanto a la vivienda y arrendamientos, el Área Metropolitana de Cúcuta presento, en comparación con otras AM y el resto del país, un comportamiento por debajo de la media nacional, lo que implica un buen momento para adquirir vivienda.

30 Gráfico Inflación Vivienda y Arrendamientos, Colombia, Cúcuta y 12 ciudades principales Total Vivienda Arrendamiento 5 5,1 5,1 2,7 4,2 4 2,9 3,8 3,1 4,3 4,1 2,9 3,4 3,2 3,2 3,7 3,6 3,3 3,1 2,9 2,6 2,6 2,6 2,4 3,3 4,5 2,9 3,2 3,2 3,3 3,2 2,5 2,9 3,5 3,2 2,1 2,1 1,4 0,9 Manizales Cúcuta Villavicencio Montería Medellín Bogotá DC Colombia Fuente: DANE 2015 y CENAC Elaboración propia De acuerdo al Informe de Coyuntura Económica del Banco de la República (2013), en los últimos doce meses a junio de 2013, la menor inflación total, se presentó en las ciudades de Cúcuta, Pasto y Pereira con tasas del 0.8%, 1.1% y 1.5%, respectivamente, mientras la menor inflación en vivienda se presentó en Cúcuta, Manizales y Pereira con tasas del 1.6%, 1.7% y 2.2%, respectivamente, y la menor inflación de arrendamientos se observó en Cali, Cúcuta y Pereira con tasas del 2.2%, 2.3% y 3.0%, respectivamente. Gráfico Índice de costos de construcción de vivienda Variación doce meses Cúcuta y Colombia (Junio) Colombia CÚCUTA -2-4 Marzo junio sep embre diciembre Marzo junio sep embre diciembre Marzo junio sep embre diciembre Marzo junio sep embre diciembre Marzo junio sep embre diciembre Marzo junio sep embre diciembre Marzo junio sep embre diciembre Marzo junio sep embre diciembre Marzo junio Fuente: DANE 2015 y CENAC Elaboración propia

31 Índice de Valoración Predial IVP- Como otro indicador se tiene en cuenta el Índice de Valoración Predial IVP-, que permite calcular la variación porcentual promedio, de los precios de los predios urbanos del país, con destino habitacional. Es calculado por el DANE con base en información suministrada por el IGAC, -Instituto Geográfico Agustín Codazzi y da cuenta de la variación anual promedio de los precios y es utilizado como insumo para determinar el reajuste de los avalúos catastrales de los predios urbanos. Cúcuta registro una de las mayores variaciones porcentuales negativas con respecto al año anterior (1,39 puntos porcentuales) y se encuentra con una variación inferior a la media nacional de 5,34%. Cuadro 2.5. Índice de Valoración Predial -IVP-. Total nacional y 22 ciudades AÑO CIUDAD Diferencia Tunja 8,84 9,41 0,57 Santa Marta 7,43 8,94 1,51 Popayan 6,05 8,53 2,48 Barranquilla 6,87 8,32 1,45 Monteria 4,67 8,12 3,45 Villavicencio 7,17 7,77 0,6 Florencia 6,69 7,45 0,76 Bucaramanga 7,1 6,83-0,27 Sincelejo 7,35 6,73-0,62 Total Nacional 6,03 5,95-0,08 Valledupar 6,15 5,89-0,26 Manizales 5,66 5,8 0,14 Pasto 3,93 5,58 1,65 Cartagena 5,51 5,56 0,05 Cali 5,98 5,37-0,61 Cúcuta 6,73 5,34-1,39 Quibdó 3,82 5,3 1,48 Pereira 7,12 5,21-1,91 Medellin 5,02 4,84-0,18 Riohacha 6,69 4,52-2,17 Neiva 7,43 4,48-2,95 Ibague 5,72 4,43-1,29 Armenia 4,27 4,17-0,1 Fuente: DANE Elaboración propia

32 Gráfico IVP. Variación por ciudades Total nacional y 22 ciudades Armenia Ibague Neiva Riohacha Medellin Pereira Quibdó Cúcuta Cali Cartagena Pasto Manizales Valledupar Total Nacional Sincelejo Bucaramanga Florencia Villavicencio Monteria Barranquilla Popayan Santa Marta Tunja 4,17 4,27 4,43 5,72 4,48 7,43 4,52 6,69 4,84 5,02 5,21 7,12 5,3 3,82 5,34 6,73 5,37 5,98 5,56 5,51 5,58 3,93 5,8 5,66 5,89 6,15 5,95 6,03 6,73 7,35 6,83 7,1 7,45 6,69 7,77 7,17 8,12 4,67 8,32 6,87 8,53 6,05 8,94 7,43 9,41 8, Fuente: DANE Elaboración propia

33 2.3. Crisis en la Frontera Los actuales momentos que padece económicamente Cúcuta y su región metropolitana se atribuyen principalmente a la devaluación del bolívar, la ruptura de la mayoría de las relaciones comerciales con Venezuela y su política económica, lo que sugiere que poco o nada se ha hecho por tratar de frenar la dependencia con la economía del vecino país. Según el estudio económico de Ontiveros (2013) para Ecoanalitica.com, la política del vecino país obedece en la última década al aumento del gasto público, financiado con los ingresos de PDVSA, con lo cual se busca subsidiar los programas sociales del gobierno, lo cual representa entre un 25% y un 30% del PIB. Un aumento en el gasto público reduce el ahorro nacional ante lo cual se reducen las exportaciones netas y se aumenta el valor de la moneda local lo que genera altas tasas de inflación. Según datos del Banco Central de Venezuela (2014) entre el 2008 y el 2013 la inflación en Venezuela estuvo por encima del 20%, alcanzando el 32% en Comparativamente, en Colombia, la inflación para el 2014 fue del 3,38%. Así mismo, las reservas del vecino país han disminuido considerablemente pasando de USD millones a USD millones entre 2008 y 2013, lo que representa una reducción del 51%. Gráfico Comparativo Tasa de cambio pesos vs bolívar fuerte COP $ 16,00 14,00 12,00 10,00 8,00 6,00 4,00 2,00 0,00 enero 1961 mayo 1963 sep embre 1965 enero 1968 mayo 1970 sep embre 1972 enero 1975 mayo 1977 sep embre 1979 enero 1982 mayo 1984 sep embre 1986 enero 1989 mayo 1991 sep embre 1993 enero 1996 mayo 1998 sep embre 2000 enero 2003 mayo 2005 sep embre 2007 enero 2010 mayo 2012 noviembre 2013 febrero 2014 febrero 2015 Fuente: Banco de la República 2014 y Cámara de Comercio de Cúcuta. Elaboración propia. La tasa de cambio de Venezuela ha tenido que ser devaluada en diversas ocasiones. El control de cambios en 2003 se fijó la tasa de cambio en 1,6 bolívares por dólar estadounidense y desde febrero de 2013 se mantiene una tasa de 6,3 bolívares por dólar.

34 Según el documento de trabajo de economía regional realizado por Sánchez Jabba (2014), la disparidad entre el cambio fijado por el gobierno y el que debería tener en un régimen cambiario flotante ha favorecido el surgimiento de un mercado paralelo de divisas, en el cual el dólar se cotiza por un valor varias veces superior al asociado con la tasa de cambio oficial. Por ejemplo, mientras que en noviembre de 2013 la tasa oficial se encontraba a 6,3 bolívares por dólar, en el mercado paralelo se cotizaba alrededor de los 60 bolívares. En el siguiente gráfico se evidencia la constante devaluación de la moneda venezolana, especialmente en la última década. Examinando el comportamiento del PIB de Colombia y Venezuela, se hace evidente que a pesar de que todavía posee un PIB mayor al de Colombia, la tasa de crecimiento ha sido negativa en el periodo 2008 a Gráfico Tasa de crecimiento PIB Colombia y Venezuela Septiembre ,8 % ,7 1, ,4-4 VENEZUELA COLOMBIA Fuente: CEPAL Elaboración propia Según datos del Banco de la Republica y la Cámara de Comercio de Cúcuta, el comercio binacional ha disminuido en un 63% con relación al periodo del año De USD millones vendidos a Septiembre de 2013 se bajaron a USD 37.3 millones de dólares en el 2014.

35 Gráfico Comercio Exterior Importaciones y exportaciones Norte de Santander U$D Millones ,1 402, , ,5 201, , Exportaciones Importaciones Fuente: Cámara de Comercio de Cúcuta, Observatorio económico e infomediación. Elaboración propia Gráfico Comercio Exterior Exportaciones hacia Venezuela Enero Septiembre Millones USD 1.800, , , , , , ,0 800,0 600,0 400,0 200,0 0,0 100, ,3 COLOMBIA NORTE DE SANTANDER Fuente: Cámara de Comercio de Cúcuta, Observatorio económico e infomediación. Elaboración propia

36 2.4. Actividad Financiera Tanto a finales de 2013 como del 2014, las operaciones activas del Área Metropolitana de Cúcuta y de Norte de Santander exhibieron un comportamiento positivo y alentador. En el 2013 hubo un incremento de 13,4% respecto al año anterior. El 2014 cerró con un incremento porcentual del 13.3% comparado con el mismo periodo del En el 2014, según fuentes del Banco de la República, a pesar de que los créditos de vivienda aumentaron 35,9%, su contribución en el total de los movimientos solo representó 15,3%. Las colocaciones del sistema financiero han registrado un crecimiento progresivo en los últimos seis años, representado en 114,2% de 2009 a Los créditos de consumo fueron los de mayor participación, con 40,9% del total en el último año de referencia, seguidos por la cartera de crédito comercial, vivienda y microcrédito con 35,1%. Gráfico Norte de Santander. Colocaciones del sistema financiero, según destino Millones de pesos $ Consumo Comercial VIVIENDA Microcrédito Tipo de Cartera Fuente: Superintendencia Financiera de Colombia. Cálculos Centro Regional de Estudios Económicos, Bucaramanga. Banco de la República. Elaboración propia

37 2.5. Mercado Laboral Los últimos cuatro años han significado un incremento en la tasa de desempleo en el Área Metropolitana de Cúcuta, lo cual la ubica dentro de las AM con mayores niveles de desocupación, lo cual es una tendencia contraria a la del país que entre 2008 y 2014 disminuyo en 1,4 puntos, mientras que a nivel regional, Cúcuta subió 1,6 puntos porcentuales llegando a un 15,6% a finales de 2013, mientras que a Enero de 2014, registró una tasa de desempleo del orden del 16.7%, índice que ubicaba a la frontera como la segunda ciudad del país con el mayor desempleo, mientras que la tasa nacional registraba un 11.01%.según información del Departamento Administrativo Nacional de Estadística (DANE). De acuerdo al Observatorio Económico de la Cámara de Comercio de Cúcuta, con base en datos del DANE, sectorialmente, la masa laboral del AMC se genera principalmente en un 39 % en el sector comercio, hoteles y restaurantes. El 21% se forma en servicios comunales, sociales y de servicios y la industria manufacturera aporta el 14%, esta composición laboral es el modelo de generación de empleo en la frontera. La población económicamente activa del AM de Cúcuta llegó a las personas, de los cuales, hay ocupados y personas desocupados. Gráfico Comportamiento de la tasa de desempleo Trimestral ,00 CÚCUTA AM COLOMBIA 30,00 11,10 10,70 9,70 25,00 20,00 15,00 7,80 12,50 8,50 8,40 13,00 12,90 16,70 18,00 19,50 9,00 16,90 8,80 15,80 9,20 9,30 14,90 15,00 8,90 14,60 8,40 14,20 7,90 13,40 10,00 5,00 0,00 Agosto - Octubre 2013 Sep embre - Noviembre 2013 Octubre - Diciembre 2013 Noviembre - Enero 2014 Diciembre - Febrero 2014 Enero - Marzo 2014 Febrero - Abril 2014 Marzo - Mayo 2014 Abril - Junio 2014 Mayo - Julio 2014 Junio - Agosto 2014 Julio - Sep embre 2014 COLOMBIA 7,80 8,50 8,40 11,10 10,70 9,70 9,00 8,80 9,20 9,30 8,90 8,40 7,90 CÚCUTA AM 12,50 13,00 12,90 16,70 18,00 19,50 16,90 15,80 14,90 15,00 14,60 14,20 13,40 Agosto - Octubre 2014 Fuente: Cámara de Comercio de Cúcuta, Observatorio económico e infomediación. Elaboración propia

38 El Informe de Coyuntura Económica Regional (2014) del Banco de la República señala que la población ocupada del Área Metropolitana de Cúcuta registró un incremento entre 2009 y 2013 de 32 mil personas. Durante ese último año, la población ocupada se distribuyó principalmente en comercio, restaurantes y hoteles (38,7%), seguido de servicios, comunales, sociales y personales (19,3%) e industria manufacturera (14,8%). La construcción representa el 6,30%. Dentro de este contexto, el porcentaje de ocupados en el sector de la construcción y en actividades inmobiliarias tuvo desde el 2005 un incremento con un máximo de aceleración en el 2011, empezando a desacelerarse en el 2012 y con claros signos de recuperación en lo corrido del 2014, lo que significa que un factor clave para generar empleo y productividad es el apoyo al sector inmobiliario y de la construcción y su cadena de valor. Gráfico Ocupados en el sector de la construcción y en actividades inmobiliarias Cúcuta A.M. Trimestre móvil Abril - Junio ,00 9,00 8,90 8,00 7,40 % 7,00 6,00 5,00 4,70 4,50 5,20 5,80 6,20 4,90 6,40 6,50 4,50 4,70 5,40 6,80 4,90 5,90 5,40 6,80 4,00 3,80 3,93 3,00 2,00 1,00 0, Ocupados Construcción Ocupados Ac vidades Inmobiliarias Informalidad Laboral Fuente: CENAC, 2014 y DANE. Elaboración propia Dentro de los factores que más afectan el desempeño de la economía en el Área Metropolitana de Cúcuta, se encuentra la devaluación del bolívar, la falta de confianza para generar un tejido industrial y el alto índice de informalidad. La Cámara de Comercio de Cúcuta señala que actualmente nivel de informalidad es del 71.4% (Trimestre Julio-

39 Septiembre/2014) y hace un año el índice era de 70.4%, lo que representa más de trabajadores laborales informales. Gráfico Tasa de informalidad por ciudades Trimestre Julio Septiembre 2014 Bogotá 43,30% Manizales 42,90% Medellin 44,90% Cali 46,90% Total Nacional 48,10% Pereira 48,80% Barranquilla 53,10% Cartagena 54,90% Bucaramanga 55,10% Ibague 58,50% Villavicencio 58,70% Pasto 59,80% Monteria 62,10% Cúcuta 71,40% 0,00% 10,00% 20,00% 30,00% 40,00% 50,00% 60,00% 70,00% 80,00% Fuente: CENAC, 2014 y Cámara de Comercio de Cúcuta, Observatorio económico e infomediación. Elaboración propia De esta forma, Cúcuta y su Área Metropolitana presenta la más alta tasa de informalidad laboral, qué desde 2010 aumento 7 puntos porcentuales, mientras que a nivel nacional, el índice disminuyo 3 puntos porcentuales. Una de las principales explicaciones a este fenómeno, se da por el diferencial cambiario que favorece al consumidor colombiano incentivando a comprar en el vecino país o incluso productos de contrabando (principalmente productos de la canasta básica, combustible, electrodomésticos y medicamentos) en el territorio nacional que mantienen precios bajos, lo cual afecta de manera determinante al comercio formal que no puede competir con productos cuyo precio es menor como resultado de los subsidios asociados por la moneda devaluada y el control de precios.

40 Gráfico Distribución de la población ocupada informal y formal Cúcuta, Villa del Rosario, Los Patios, El Zulia ( ) (Marzo -Mayo) ,4 67,8 71,2 70,9 71,8 69,2 50 % ,6 32,2 28,8 29,1 28,2 30,8 Formal Informal Fuente: CENAC, 2014 y DANE. Encuesta Continua de Hogares ( ), Gran Encuesta Integrada de Hogares (2007). Elaboración propia 2.6. Necesidad Habitacional Cúcuta y Área Metropolitana De acuerdo a investigaciones elaboradas por el DANE (2009) con base en los datos del Censo 2005: para Cúcuta, el número total de hogares es de y los hogares en situación de déficit son De los cuales presentan déficit cuantitativo y presentan déficit cualitativo (p.49). La representación espacial del déficit habitacional como una de las más alarmantes señales de pobreza, tiene su máxima manifestación en los asentamientos de origen informal, especialmente en las periferias de la ciudad. Una caracterización del déficit habitacional en el Área Metropolitana de Cúcuta se representa en el siguiente cuadro:

41 Cuadro 2.6. Caracterización Déficit Habitacional Cúcuta y AM TOTAL DE HOGARES % Hogares sin Déficit Hogares en Déficit % % Deficit Cuantitativo % Estructura Cohabitación Hacinamiento no mitigable % % % Dos o mas personas % Unipersonal % Deficit Cualitativo % Una carencia Servicios ,10% % Estructura ,50% Hacinamiento Mitigable ,40% Cocina ,40% Dos carencias Estructura y Hacinamiento Mitigable 641 0,80% % Estructura y Servicios ,90% Estructura y Cocina 923 1,20% Hacinamiento Mitigable y servicios ,40% Hacinamiento Mitigable y cocina ,80% Servicios y Cocina ,10% Tres carencias Hacinamiento Mitigable y servicios ,20% % Hacinamiento Mitigable y cocina 241 0,30% Estructura, Servicios y Cocina ,70% Hacinamiento Mitigable, servicios y cocina 499 0,60% Cuatro carencias 462 1% Estructura, servicios, cocina y hacinamiento mitigable 462 0,60% Fuente: DANE Elaboración propia Según el DANE (2011), en Cúcuta, el 87% de la población es estrato 1, 2 y 3. El 56% de la población es estrato 1 y 2 que demanda vivienda de interés prioritaria y el 31% de la población es estrato 3 que demanda vivienda de interés social. (Ver Gráfico 2.22). Respecto a la estructura de propiedad y la forma de tenencia, siguiendo indicadores del DANE (2009, 2010, 2011) se evidencia que en Cúcuta más del 60% de los hogares no son propietarios, con una alarmante cifra del 16% de familias que son ocupantes de hecho, donde a nivel nacional la cifra es del 4%. (Ver Gráfico 2.23).

42 Gráfico Población por estrato socioeconómico Población Total (CENSO DANE 2005)= Estrato 6 (0,5%) Estrato 5 (3%) Estrato 4(10%) Estrato 3(31%) Estrato 2(35%) Estrato 1(21%) Fuente: Censos DANE. Elaboración propia Cabe mencionar que los fenómenos climáticos y ambientales inciden notablemente en la demanda de vivienda. Según el Sistema Nacional para la Prevención y Atención a Desastres -SIGPAD- (2011), los desastres naturales han afectado cerca de 9 mil viviendas entre 2006 y 2009, 182 de las cuales resultaron destruidas. En La temporada invernal de 2010, 315 viviendas han resultado destruidas y averiadas.

43 Gráfico Estructura de la propiedad y tipo de tenencia desagregado Tipo de Tenencia desagregado Villa del Rosario 11% Ocupanete de Hecho En Usufructo En Arriendo o Sub-arriendo Propia, la esta pagando Propia Totalmente Pagada 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 16% 8% 24% 4% 27% Cúcuta 79% Los Pa os 8% El Zulia 2% 0% Fuente: Censos DANE. Elaboración propia Villa del Rosario Los Pa os El Zulia Cúcuta Necesidad Habitacional a 20 años Para determinar la necesidad habitacional proyectada a 20 años de Vivienda de Interés social VIS-, se tiene solo en cuenta solo el crecimiento de hogares pobres (según NBI), determinando cuanto ha crecido la población en 12 años desde el censo DANE 1993 hasta el censo DANE 2005 (formación anual de hogares) más la cifra de déficit cuantitativo del 2005 sobre 20 años. Gráfico Necesidad Habitacional a 20 años. Cúcuta y Área Metropolitana Fuente: Elaboración propia

44 Cuadro 2.7. Necesidad Habitacional a 20 años. Cúcuta y Área Metropolitana Municipio Hogares según Censo 1993 Hogares según Censo 2005 Crecimiento Hogares Crecimiento Promedio Anual Hogares Déficit Cuantitativo 2005 Déficit / 20 Años NH= Necesidad Habitacional Cúcuta Los Patios Villa del Rosario TOTAL ÁREA METROPOLITANA Fuente: Elaboración propia Se observa entonces que Cúcuta y los municipios de Los Patios y Villa del Rosario deben construir viviendas cada año durante los próximos 20 años para atender el déficit actual y el crecimiento vegetativo de la población Déficit Habitacional Cúcuta Actualizado Según información suministrada por Metrovivienda Cúcuta 1, a enero de 2015 dentro del programa de vivienda gratis, hasta la fecha se han entregado unidades de vivienda que benefician a igual número de hogares. El programa Proyectos de Vivienda de Interés Prioritario para Ahorradores (VIPA), ha gestionada subsidios familiares de vivienda para familias que ganan entre 1 y 2 SMMLV que podrán acceder a los siguientes proyectos: Proyecto Parques de Bolívar: aptos; Proyecto Los Arrayanes: aptos; Proyecto Ciudadela las Flores: Lo anterior significa el beneficio de hogares. Con el Programa de Titulación de Predios Fiscales, se han beneficiado familias con las propiedades de terreno. Ubicados en las COMUNAS: 3, 4, 7, 8, 9 y 10; con el programa de Mejoramiento de vivienda se han visto beneficiadas 351 familias, ubicadas en las Comunas 1,3,4,6,7,8,9,10. Otros programas como el de Conexiones Intradomiciliarias han permitido el acceso a los servicios públicos domiciliarios de acueducto y alcantarillado, mediante la construcción o adecuación de las conexiones Intradomiciliarias y domiciliarias y han beneficiado a hogares en los barrios: Belisario Betancourt, Niña Ceci, La Primavera, Jerónimo Uribe, Santa Ana, Nueva Esperanza y El Oasis. 1 METROVIVIENDA CÚCUTA la entidad responsable en la ciudad de la ejecución de planes y programas de vivienda para la población pobre y vulnerable.

45 La iniciativa del programa de Mejoramiento Integral de Barrios ha beneficiado a 378 familias entre población vulnerable, Victimas del conflicto Armado y familias ubicadas en zona de alto riesgo no mitigable. Así mismo con el programa de regularización y legalización de asentamientos humanos, se han beneficiado un total de familias. Con el programa de Gestión de Vivienda Rural se han gestionado tres proyectos en la zona rural, los cuales son Palmarito con 34 beneficiados, Brisas de rio I con 58 beneficiados y Brisas del rio II con 58 beneficiados. Tomando en cuenta el crecimiento anual de hogares, desde el 2005 hasta el 2014, y la proyección del déficit habitacional, a 2014 se proyecta una necesidad habitacional de viviendas (Déficit proyección del déficit y formación anual de hogares). Frente a la gestión realizada por Metrovivienda Cúcuta, se han beneficiado un total de hogares del déficit total correspondiente a según cifras DANE, lo que significaría actualmente un déficit real de hogares.

46 3. ACTIVIDAD EDIFICADORA Y MERCADO DE VIVIENDA 3.1. Censo de Obras y 2014 De acuerdo al Censo de edificaciones del DANE, en el año 2011, en el Área Metropolitana de Cúcuta m2 fueron terminados, se iniciaron m2 y se paralizaron m2. Lo anterior representa una disminución respecto al 2010, especialmente en m2 terminados y terminaciones. En el 2012, fueron terminados m2 en el AM de Cúcuta, se iniciaron m2 y se paralizaron solo 440 m2, lo que representa una disminución respecto al 2011 en m2 terminados, pero un incremento notable en la iniciación de nuevas obras. El 2013, hubo un gran incremento de iniciaciones representado en m2. Se terminaron m2 y solo se paralizaron m2. A cierre del año 2014, se reportaron iniciaciones de m2 y se terminaron m2 y se paralizaron m2. Gráfico 3.1. Censo de edificaciones Área Metropolitana de Cúcuta. Área Culminada, Área Nueva y Área Paralizada (1er_Trimestre) (1er_trim) Terminada Iniciada Paralizada o Inac va Fuente: DANE y Coordenada Urbana. Elaboración propia

47 De acuerdo a los datos anteriormente descritos, se destaca que respecto al 2010 hubo una fuerte variación negativa en el 2011 y el 2012 en cuanto a metros cuadrados de obras terminadas, con un fuerte incremento hacia el 2013 y posterior caída en el En cuanto a área iniciada, el 2011 representó una fuerte caída respecto al 2010, recuperándose notablemente en el 2012 y acelerándose en el 2013 con una leve variación negativa en el También se observa una reducción en cuanto a obras paralizadas. Desagregando el área nueva iniciada en el Área Metropolitana según destino, se observa que para el uso residencial, desde el 2011 hubo un crecimiento mantenido hasta el 2013, con signos de desaceleración en el último año, 2014, donde se iniciaron para destinos residenciales 320 mil metros cuadrados (83%) y 65 mil metros cuadrados en destinos no habitacionales u otros usos (El 17% restante). Gráfico 3.2. Área Nueva en proceso Área Metropolitana de Cúcuta según destino 2011 a 2015 (1er_trimestre) m (1er_trim) Residencial Otro Fuente: DANE y Coordenada Urbana. Elaboración propia Así mismo, desagregando el área nueva iniciada específicamente en la ciudad de Cúcuta, el comportamiento ha sido similar al de la región, con un crecimiento sostenido hasta el 2013, con señales de desaceleración pasando de 267 mil M2 en 2013 a 243 mil M2 en el 2014 para los destinos habitacionales que han dominado más del 70% del mercado.

48 Gráfico 3.3. Área Nueva en proceso, Cúcuta según destino 2011 a 2015 (1er_trimestre) (1er_trim) Residencial Otro Fuente: DANE y Coordenada Urbana. Elaboración propia Tomando como punto de partida el último reporte y estudio del 2010, realizado por Camacol seccional Cundinamarca y el censo de edificaciones DANE y datos de Coordenada Urbana de CAMACOL Cúcuta y Nororiente respecto al área culminada, se observa que el primer y tercer trimestre de 2011 mantuvieron una dinámica similar a la del 2010, con una caída y decrecimiento durante el 2012, con una marcada aceleración en lo corrido del 2013 alcanzando su tope máximo en el primer trimestre de 2014, con signos de desaceleración hasta el último periodo reportado, en especial lo que se refiere a vivienda, donde el porcentaje ha estado por encima del 75% respecto al área culminada y terminada en otros usos. Los reportes del DANE para el año 2014 arrojan a la fecha un total de 477 mil metros cuadrados, de los cuales 418 mil metros cuadrados (88%) corresponden a destinos habitacionales.

49 Gráfico 3.4. Área Culminada según destino en el Área Metropolitana de Cúcuta 3 y 4 trimestre de 2010, 2011 a 2015 (1er_trimestre) Vivienda Otros Usos (1_TR) Fuente: DANE y Coordenada Urbana. Elaboración propia En el 2014 y específicamente para el área metropolitana de Cúcuta, a pesar de reducirse ligeramente, mantiene una mayor participación frente a otros usos con un total de 418 mil 554 metros cuadrados de usos residenciales, un 88% frente 58 mil 495 metros cuadrados (12%) de otros usos dentro de los cuales se destacan principalmente los usos comerciales, para hospitales, educativos, seguidos por usos destinados a la administración pública. Se observa una baja participación de la construcción de oficinas y hoteles.

50 Gráfico 3.5. Participación según área culminada en el Área Metropolitana de Cúcuta a 2015 (1er Trimestre). Hospitales i 19% Administración pública 17% i Hoteles 6% Educación 17% Bodegas 10% Comercio 20% Otros 9% Ofic nas 2% Ofic nas Comercio residencial Otros usos Bodegas Educación Hoteles Hospitales Administración pública Otros Fuente: DANE y Coordenada Urbana. Elaboración propia En cuanto al área en metros cuadrados en construcción actualmente, los reportes sobre el censo de edificaciones del DANE, arrojan que en el 2014, a pesar de la mayoritaria participación de usos residenciales respecto al total, desde el primer trimestre hasta finales del año, se observó un descenso en la dinámica, pasando de 405 mil metros cuadrados a 291 mil metros cuadrados en destinos habitacionales, lo cual es una variación negativa del 29%. En lo que se refiere al uso comercial, independiente de su baja participación respecto al total, se observa un ligero incremento, pasando de 13 mil metros cuadrados en construcción desde el primer trimestre a 18 mil metros cuadrados a finales de año lo que significa un crecimiento del 38%.

51 Gráfico 3.6. Área en construcción según destinos durante 1, 2, 3 y 4 trimestres de 2014 y 1 trimestre 2015, Área Metropolitana de Cúcuta Metros Cuadrados M i 0 Trimestre 1 Trimestre 2 Trimestre 3 Trimestre 4 Trimestre 1_2015) Total Residencial Ofic nas Comercio Bodegas Educación Hoteles Hospitales Administración Pública Otros Fuente: DANE y Coordenada Urbana. Elaboración propia. En tanto los usos residenciales son los de mayor participación dentro del total, se describe el comportamiento de acuerdo a lanzamientos, ventas e iniciaciones, sub-clasificándolos en destinos VIS y No VIS desde el año Cuadro 3.1. Comportamiento de la actividad edificadora en Cúcuta (VIS, No Vis y Total) según lanzamientos, ventas e iniciaciones, periodo 2011 a 1er trimestre 2015 AÑO LANZAMIENTOS VENTAS INICIACIONES VIS No VIS TOTAL VIS No VIS TOTAL VIS No VIS TOTAL (1er_trim) Fuente: DANE y Coordenada Urbana. Elaboración propia. Específicamente para el año 2014 en cuanto a iniciaciones, ventas y lanzamientos, Cúcuta reporta una gran participación en iniciaciones, ventas y lanzamientos VIS respecto a los No Vis, así como Villa del Rosario, mientras que Los Patios reportan mayor dinámica en destinos No Vis.

52 Cuadro 3.2. Comportamiento de la actividad edificadora en Cúcuta, Villa del Rosario y Los Patios (VIS, No Vis y Total) según lanzamientos, ventas e iniciaciones, año INICIACIONES TOTAL VIS No VIS CÚCUTA LOS PATIOS VILLA DEL ROSARIO VENTAS TOTAL VIS No VIS AÑO 2014 CÚCUTA LOS PATIOS VILLA DEL ROSARIO LANZAMIENTOS TOTAL VIS No VIS CÚCUTA LOS PATIOS VILLA DEL ROSARIO Fuente: DANE y Coordenada Urbana. Elaboración propia. Cuadro 3.3. Comportamiento de la actividad edificadora en Cúcuta, Villa del Rosario y Los Patios (VIS, No Vis y Total) según lanzamientos, ventas e iniciaciones, 1er Trimestre INICIACIONES TOTAL VIS No VIS CÚCUTA LOS PATIOS VILLA DEL ROSARIO er Trimestre 2015 VENTAS TOTAL VIS No VIS CÚCUTA LOS PATIOS VILLA DEL ROSARIO LANZAMIENTOS TOTAL VIS No VIS CÚCUTA LOS PATIOS VILLA DEL ROSARIO Fuente: DANE y Coordenada Urbana. Elaboración propia.

53 Gráfico 3.7. Iniciaciones Total, Vis y No Vis, Área Metropolitana de Cúcuta y 1er Trimestre_ Cúcuta Los Pa os Villa del Rosario Vis No Vis Total Iniciaciones Cúcuta Los Pa os Villa del Rosario Vis No Vis Total Iniciaciones Fuente: DANE y Coordenada Urbana. Elaboración propia. Gráfico 3.8. Ventas Total, Vis y No Vis año 2014 y 1er trimestre 2015, Área Metropolitana de Cúcuta Cúcuta Los Pa os Villa del Rosario Cúcuta Los Pa os Villa del Rosario Vis No Vis Total Ventas Vis No Vis Total Ventas Fuente: DANE y Coordenada Urbana. Elaboración propia. Gráfico 3.9. Lanzamientos Total, Vis y No Vis 2014, Área Metropolitana de Cúcuta Cúcuta Los Pa os Villa del Rosario Cúcuta Los Pa os Villa del Rosario Vis No Vis Total Lanzamientos Vis No Vis Total Lanzamientos Fuente: DANE y Coordenada Urbana. Elaboración propia.

54 3.2. Actividad Licenciada Respecto al área licenciada para el Área Metropolitana de Cúcuta en el periodo 2007 a 2014, se debe resaltar que desde el 2011 se observa una aceleración creciente en el total de metros cuadrados licenciados, jalonados principalmente por una gran dinámica de licenciamiento en el segmento residencial. No obstante, durante el 2014 se observa una buena dinámica de licenciamiento con una gran participación de los destinos residenciales. Gráfico Actividad Licenciada según área en M2, Total, residencial y otros destinos Área Metropolitana de Cúcuta OTROS DESTINOS RESIDENCIAL TOTAL enero Febrero Marzo Abril Mayo Junio Julio Agosto Sep embre Octubre Noviembre Diciembre enero Febrero Marzo Abril Mayo Junio Julio Agosto Sep embre Octubre Noviembre Diciembre enero Febrero Marzo Abril Mayo Junio Julio Agosto Sep embre Octubre Noviembre Diciembre enero Febrero Marzo Abril Mayo Junio Julio Agosto Sep embre Octubre Noviembre diciembre OTROS DESTINOS RESIDENCIAL TOTAL Fuente: DANE y Coordenada Urbana. Elaboración propia. Específicamente el área licenciada en metros cuadrados para destinos VIS y No Vis, presentaron una aceleración desde el 2012 y lo corrido del 2013, con un decrecimiento en el año 2014, donde la dinámica de metros cuadrados licenciados para VIS, fue donde se observó un mejor comportamiento y participación dentro del total del área licenciada.

55 Gráfico Actividad Licenciada según área en M2, Total, residencial y otros destinos Área Metropolitana de Cúcuta, 1er Trimestre de OTROS DESTINOS RESIDENCIAL TOTAL enero Febrero Marzo TOTAL RESIDENCIAL OTROS DESTINOS 2015 Fuente: DANE y Coordenada Urbana. Elaboración propia. Gráfico Actividad Licenciada según área en M2 por destino (VIS y No VIS) en Cúcuta (1er_trimestre) (1er_Trim) Total (M2) VIS VIP No VIS Total (M2) VIS VIP No VIS Fuente: DANE y Coordenada Urbana. Elaboración propia.

56 I I I I I I I Las variaciones porcentuales de la actividad licenciada permiten observar una buena dinámica, donde la vivienda ha jugado un papel protagónico en el último año, evidenciando un decrecimiento en el Gráfico Variación % Anual Área Licenciada según destino Área Metropolitana de Cúcuta 120% 100% 80% 60% 40% % 20% 0% % -40% -60% TOTAL VIVIENDA Fuente: DANE y Coordenada Urbana. Elaboración propia. Específicamente en la actividad licenciada para destinos residenciales, se observa que desde el 2011 no había un crecimiento en el total de área licenciada. Si bien en el 2011 esta dinámica tuvo una gran participación de metros cuadrados de destinos No VIS, en el 2013 y comienzos de 2014, se observa una aceleración de la actividad, esta vez con una mayor participación de los destinos VIS frente a una baja participación proporcional de destinos No VIS. Gráfico Área Licenciada para vivienda Total, VIS y No Vis Área Metropolitana de Cúcuta, 2007 a 1er trimestre TOTAL VIVIENDA VIS No VIS Fuente: DANE y Coordenada Urbana. Elaboración propia. III IV II III IV II III IV II III IV II III IV II III IV II III IV II III IV Trim_2015

57 Estableciendo una comparación entre el área licenciada para vivienda en cada uno de los cuatro trimestres de los años 2010, 2011, 2012, 2013 y 2014, se evidencia que entre el 1er y 2do trimestre de 2010 hubo un crecimiento en dicha actividad que se mantiene hasta el segundo trimestre de 2011, donde se empieza a recuperar con un fuerte decrecimiento hacia finales del año. Esta dinámica se mantiene hasta el segundo trimestre de 2012 con un ligero incremento durante el 3er trimestre, volviendo a decaer hacia el último trimestre. Durante el 2013, se observa un crecimiento mantenido, con una ligera aceleración que se mantiene constante durante el 2, 3 y 4 trimestres. Sin embargo, durante el 2014, la actividad vuelve a decaer, llegando a niveles cercados a los registrados durante los primeros trimestres del Gráfico Área Licenciada para vivienda Acumulado por años Área Metropolitana de Cúcuta, Trimestres I, II, III y IV (1er_trim) I II III IV Fuente: DANE y Coordenada Urbana. Elaboración propia. En el Área Metropolitana de Cúcuta, el licenciamiento de unidades VIS tuvo un buen comportamiento en el 3er trimestre de 2009, manteniendo posteriormente una baja participación de manera sostenida hasta el 3er trimestre de 2011, donde se observa un ligero crecimiento en este segmento. Desde finales del 3er trimestre de 2012 y hasta inicios del 2do trimestre de 2013 se observa un crecimiento seguido de una inmediata caída, seguida de una fuerte aceleración entre el 2do y 3er trimestre y manteniéndose en crecimiento pero con cierta desaceleración hasta comienzos de 2014, años que no registra una muy buena participación en actividad

58 licenciada, donde, sin embargo, la mayor y más fuerte participación ha sido del segmento VIS. Gráfico Unidades de Vivienda licenciadas según rango de precios, Área Metropolitana de Cúcuta, 2007 a 1er Trimestre de TOTAL VIVIENDA NO VIS VIS III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III Iv I II III IV I Fuente: DANE y Coordenada Urbana. Elaboración propia. Para diferenciar y comparar el comportamiento de la dinámica de la actividad licenciada para usos residenciales por los municipios que conforman el Área Metropolitana de Cúcuta, se establece una gráfica que muestra la participación, tanto en área en metros cuadrados como en unidades de vivienda. De los metros cuadrados que se licenciaron para vivienda en lo corrido del año 2014 en el Área Metropolitana, el 79% corresponde a la ciudad de Cúcuta, seguida por Villa del Rosario con metros cuadrados, es decir un 12% y Los Patios con un registro de metros cuadrados que representan el 9% restante.

59 Gráfico Área y participación del licenciamiento para vivienda por municipios 12 meses 2014 y 1er Trimestre 2015 ÁREA LICENCIADA 2014 CÚCUTA LOS PATIOS VILLA DEL ROSARIO ÁREA LICENCIADA 1_Trim/2015 CÚCUTA LOS PATIOS VILLA DEL ROSARIO M2 9% M2 12% M2 26% 7% M M M2 67% 79% Fuente: DANE y Coordenada Urbana. Elaboración propia. En términos de unidades licenciadas para vivienda, del total de unidades licenciadas en lo corrido del 2014, Cúcuta lidera la participación con unidades, un 64%, seguida de Villa del Rosario con 767 unidades, el 23% y Los Patios con 438 unidades que representan el restante 13%. Gráfico Área y participación del licenciamiento para vivienda por municipios 12 meses 2014 y 1er trimestre UNIDADES LICENCIADAS 2014 CÚCUTA LOS PATIOS VILLA DEL ROSARIO UNIDADES LICENCIADAS 1er_Trim_2015 CÚCUTA LOS PATIOS VILLA DEL ROSARIO 438 Und. 13% 767 Und. 23% Und. 64% 31% 229 Und. 4% 32 Und. 65% 484 Und. Fuente: DANE y Coordenada Urbana. Elaboración propia. En cuanto al área total licenciada para vivienda en el Área Metropolitana de Cúcuta a lo largo de todo el año 2014, en función del nivel de precios, se evidencia que del total de metros cuadrados aprobados, el 62% ( m2) corresponden a Vivienda de Interés social VIS y el restante 28% ( m2) corresponden a viviendas No Vis. Lo que significa un gran auge en la construcción de vivienda tipo VIS, respecto al reporte anterior a febrero de 2011 donde del total de los 240 mil M2 aprobados, solo el 7% correspondía al segmento VIS.

60 Gráfico Participación según área licenciada por rango de precios Área Metropolitana de Cúcuta, TOTAL VIVIENDA: M2 (100%) TOTAL VIS: M2 (62%) TOTAL No VIS: M2 (38%) Fuente: DANE y Coordenada Urbana. Elaboración propia. Esta dinámica se mantiene para los municipios que constituyen el Área Metropolitana, donde se observa que dentro del segmento de la VIS, cobro auge la construcción de VIP (Vivienda de Interés Prioritario) 2. 2 Vivienda de Interés Prioritario es una subcategoría de la Vivienda de Interés Social VIS y se refiere al área o unidades de la vivienda cuyo valor no excede 70 salarios mínimos legales mensuales vigentes. La información de la variable Vivienda de Interés Prioritario VIP se recolecta desde enero de 2013 (DANE, 16 de febrero de 2015).

61 Gráfico Área licenciada según rango de precios por municipios, año 2014 y 1er trimestre 2015 VILLA DEL ROSARIO LOS PATIOS CÚCUTA CÚCUTA LOS PATIOS VILLA DEL ROSARIO NO VIS VIS VIP VILLA DEL ROSARIO LOS PATIOS CÚCUTA CÚCUTA LOS PATIOS VILLA DEL ROSARIO NO VIS VIS VIP Fuente: DANE y Coordenada Urbana. Elaboración propia. Al hacer una subdivisión más específica por el rango de precios, desagregando cada municipio y teniendo en cuenta las unidades de vivienda licenciadas, se observa que en el municipio de Cúcuta, ha tenido una gran dinámica el segmento VIP (51 a 70 SMMLV) dentro de la VIS, ocupando un 49%. En los municipios de Villa del Rosario y Los Patios, la mayor proporción corresponde al rango de entre 100 y 135 SMMLV con una participación del 39% y el 50% respectivamente.

62 Gráfico Participación de unidades licenciadas según rango de precios por municipios, año CÚCUTA VILLA DEL ROSARIO 3% 2% 4% 1% 3% 0-50 SMLMV 0-50 SMLMV SMLMV 23% 30% 23% SMLMV SMLMV SMLMV SMLMV SMLMV SMLMV más de 350 SMLMV 14% 49% 39% SMLMV más de 350 SMLMV 9% 18% 2% 3% 10% LOS PATIOS 0-50 SMLMV SMLMV SMLMV 17% SMLMV SMLMV 50% más de 350 SMLMV Fuente: DANE y Coordenada Urbana. Elaboración propia. Al desagregar las unidades de vivienda licenciadas según sean casas o apartamentos, se observa que Cúcuta, respecto a los demás municipios del Área Metropolitana, refleja una mayor participación en cuanto a la vivienda tipo apartamento, alcanzando en lo corrido del 2014 una participación del 53%. Gráfico Unidades de vivienda licenciadas según clasificación entre casas y apartamentos, año CASA APARTAMENTOS LOS PATIOS VILLA DEL ROSARIO CÚCUTA Fuente: DANE y Coordenada Urbana. Elaboración propia.

63 Considerando que las cifras publicadas por el Departamento Administrativo Nacional de Estadística DANE-, incluye no exclusivamente el licenciamiento de obras nuevas sino las de ampliaciones, con lo cual se incrementa el área licenciada total para el Área Metropolitana de Cúcuta Gráfico Área licenciada total, vivienda y otros destinos por municipio, periodo enero a diciembre de 2014 y 1er trimestre 2105 Área Licenciada Vivienda, otros des nos y Total año 2014 LOS PATIOS VILLA DEL ROSARIO CÚCUTA OTROS DESTINOS VIVIENDA TOTAL Área Licenciada Vivienda, otros des nos y Total 1er Trimestre 2015 LOS PATIOS VILLA DEL ROSARIO CÚCUTA OTROS DESTINOS VIVIENDA TOTAL Fuente: DANE y Coordenada Urbana. Elaboración propia.

64 3.3. Demanda de Vivienda: Cartera de Crédito Hipotecario La cartera hipotecaria de vivienda son créditos otorgados a personas naturales destinados a la adquisición de vivienda (nueva o usada), o a la construcción de vivienda individual. Para el 3er trimestre del año 2014, el Departamento Norte de Santander registra una cartera hipotecaria que asciende a $ mil millones de pesos lo que representa un 1,53% del total nacional que en el tercer trimestre de 2014 ascendió a 40 billones, 214 millones, 809 mil pesos. En este sentido se evidencia un crecimiento desde el último reporte a segundo trimestre de 2010 cuando la cartera hipotecaria sumo cerca de 300 mil millones de pesos, monto que representaba el 1,4% del total Nacional (21 billones de pesos en ese trimestre). Gráfico Saldo de Capital Total de la cartera Hipotecaria en Norte de Santander, Trimestral 2007 a 3er trimestre I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III Fuente: DANE. Elaboración propia. El número de créditos hipotecarios de Norte de Santander, registro un descenso desde el primer trimestre de 2007 hasta el último trimestre de 2009 para registrar un leve crecimiento desde el primer trimestre de 2010 y manteniendo un buen ritmo de crecimiento durante todo el 2013 hasta el 3er trimestre de 2014.

65 Gráfico Número de Créditos Hipotecarios en Norte de Santander, Trimestral 2007 a 3er trimestre Número de Créditos Hipotecarios I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III Fuente: DANE. Elaboración propia. En cuanto a la participación de la región sobre el total departamental en cuanto a la cartera bruta, el Área Metropolitana de Cúcuta, representa al III trimestre del 2014 un porcentaje del 87%, lo que representa un incremento de 3 puntos respecto al 84% de participación registrado en el tercer trimestre de 2010.

66 Gráfico Participación Cartera Bruta Área Metropolitana de Cúcuta sobre total departamental a 3er trimestre CARTERA BRUTA ÁREA METROPOLITANA DE CÚCUTA RESTO DEL DEPARTAMENTO NORTE DE SANTANDER 13% 87% Fuente: DANE y Superintendencia Financiera de Colombia. Elaboración propia. La cartera de los créditos para vivienda ocupa un porcentaje del 15% de la cartera total de la región. Por su parte los créditos y leasing de consumo y comerciales suman el 79%, mientras que los microcréditos ascienden al 6% de la cartera total del Área Metropolitana. Gráfico Participación Cartera Bruta Área Metropolitana de Cúcuta según destino a 3er trimestre % 38% 6% 41% Créditos de Vivienda Créditos y Leasing de Consumo Microcréditos Créditos y Leasing Comerciales Fuente: DANE y Superintendencia Financiera de Colombia. Elaboración propia.

67 3.4. Financiación de Vivienda De acuerdo a los estudios y análisis del Departamento Administrativo Nacional de Estadística DANE- respecto a la Financiación de Vivienda (FIVI), se tiene como objeto proporcionar estadísticas relacionadas con el número y el valor de las viviendas nuevas y usadas financiadas a través de créditos hipotecarios otorgados por las entidades que financian vivienda a largo plazo en el país. Estas estadísticas permiten a los planificadores, formuladores, evaluadores y público en general conocer el comportamiento y la evolución de la financiación de vivienda en el país. Permite también conocer el volumen de recursos dirigidos a la construcción y adquisición de vivienda en el país, a través del análisis de monto y número de créditos desembolsados para compra de vivienda nueva y usada y del total de operaciones de créditos: créditos a constructores, individuales y subrogaciones. En tal sentido, los datos disponibles en el DANE a nivel sectorial para el Área Metropolitana de Cúcuta registran solo el periodo Gráfico Número de unidades de vivienda VIS, VIS con subsidio y N0 VIS, Área Metropolitana de Cúcuta, Trimestral VIS VIS con Subsidio No VIS I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV Fuente: DANE. Elaboración propia. En cuanto al número de créditos desembolsados para la financiación de vivienda VIS y No VIS, el año de mayor actividad en especial para la vivienda de interés social fue el 2004, Fuente: DANE y Superintendencia Financiera. Elaboración propia cuando se desembolsaron 708 créditos para financiación VIS pero para la financiación de viviendas No VIS, solo se desembolsaron 82 créditos. Hasta el 2007, año de cual el DANE tiene el último registro, el desembolso para créditos de financiación de vivienda No VIS, fue el de mejor comportamiento respecto al periodo de referencia, pues se desembolsaron 254 créditos de financiación.

68 Gráfico Número de créditos desembolsados para VIS y No VIS Cúcuta (IV Trimestre) VIS No VIS Fuente: DANE. Elaboración propia. Gráfico Participación de la VIS financiada con subsidio en la VIS total Cúcuta ,30% ,90% ,10% ,20% ,20% ,60% ,10% ,40% 0,00% 10,00% 20,00% 30,00% 40,00% 50,00% 60,00% 70,00% 80,00% Fuente: DANE. Elaboración propia. Respecto a la participación de la Vivienda de Interés Social financiada con subsidios en el periodo , se observa un incremento con signos de aceleración hacia el 2005 y

69 2006, decayendo hacia el 2007 cuyo comportamiento está aún por encima de los años del periodo Índice de Costos de Construcción de Vivienda El Índice de Costos de Construcción de Vivienda ICCV-, permite conocer el cambio porcentual promedio de los precios de los principales insumos requeridos para la construcción de vivienda, en un periodo de tiempo. Cuadro 3.4. Variación mensual, año corrido y doce meses, total nacional y por tipos de vivienda, según ciudades. Total nacional Vivienda unifamiliar Vivienda multifamiliar VIS Ciudades Mensual Año Corrido Doce meses Mensual Año Corrido Doce meses Mensual Año Corrido Doce meses Mensual Año Corrido Doce meses Nacional 0,98 2,02 2,82 0,97 1,97 2,74 0,98 2,05 2,86 1,01 2,04 2,84 Medellín 1,07 2,41 3,24 1,09 2,42 3,25 1,06 2,41 3,24 1,10 2,56 3,52 Barranquilla 0,51 1,59 2,57 0,42 1,63 2,33 0,54 1,58 2,63 0,46 1,73 2,78 Bogotá, D.C. 0,93 1,96 3,03 0,97 1,93 3,06 0,92 1,98 3,02 1,01 2,06 3,20 Cartagena 0,52 0,65 1,17 0,60 0,80 1,00 0,46 0,55 1,28 0,59 0,72 1,21 Manizales 0,66 2,64 3,14 0,57 2,62 3,13 0,74 2,65 3,15 0,53 2,67 3,22 Popayán 0,40 1,23 2,11 0,40 1,23 2,11 0,49 1,30 2,13 0,43 1,22 2,01 Neiva 0,77 1,44 2,22 0,75 1,41 2,26 0,85 1,57 2,07 0,76 1,40 2,07 Santa Marta 0,39 0,55 0,79 0,45 0,61 0,94 0,34 0,51 0,68 0,34 0,48 0,89 Pasto 1,31 2,64 3,92 1,32 2,66 4,02 1,26 2,58 3,68 1,35 2,76 4,06 Cúcuta 0,92 1,69 2,27 0,92 1,70 2,26 0,92 1,68 2,35 0,93 1,72 2,41 Armenia 0,99 1,65 2,17 0,95 1,72 2,22 1,04 1,57 2,12 1,04 1,75 2,30 Pereira 2,17 3,26 3,79 2,12 3,21 3,66 2,24 3,33 3,94 2,23 3,33 3,85 Bucaramanga 1,11 2,43 2,42 1,16 2,48 2,34 1,09 2,41 2,45 1,30 2,68 2,56 Ibagué 0,53 1,35 2,82 0,54 1,36 2,82 0,50 1,34 2,81 0,61 1,42 2,90 Cali 1,14 2,12 2,28 1,02 2,00 2,18 1,23 2,21 2,37 1,04 2,04 2,22 Fuente: DANE. Elaboración propia. Para el Área Metropolitana de Cúcuta, en febrero, la variación mensual del ICCV fue 0,92%. Esta tasa es superior en 0,36 puntos porcentuales frente a la presentada en el mismo mes del año anterior (0,61%) e inferior en 0,17 puntos porcentuales con respecto a la variación total del Índice de Precios al Consumidor (IPC) de febrero de 2015 (1,15%). La variación mensual del IPC para vivienda fue de 0,53%. Teniendo en cuenta la variación mensual del 2015 respecto al 2014, en el 2014 hubo una variación porcentual del 0,61%, mientras que en el 2015 el promedio fue de 0,98%, es decir un incremento de 0,37 puntos porcentuales. En el 2014 la variación para Cúcuta se ubicó por encima del promedio nacional con una variación del 0,74% es decir 0,13 puntos porcentuales por encima. En lo corrido del 2015 la variación para la ciudad de Cúcuta se ubica en 0,92%, 0,6 puntos porcentuales debajo del promedio nacional.

70 Gráfico Variación mensual Cúcuta y Total Nacional Febrero ( ) Cúcuta Total Nacional 0,92% ,98% 0,74% ,61% 0,00% 0,10% 0,20% 0,30% 0,40% 0,50% 0,60% 0,70% 0,80% 0,90% 1,00% Fuente: DANE. Elaboración propia. En las variaciones según año corrido hasta el mes de febrero de 2015, el total nacional pasó de 1,02% en el 2014 a 2,02% en el 2015 con una variación de un punto porcentual. Cúcuta en el 2014 se ubica con 1,40% por encima del promedio nacional con 0,38 puntos porcentuales. En lo que va del 2015 presenta una variación del 1,69% lo que la ubica 0,33 puntos por debajo del promedio nacional en el Gráfico Variación año corrido Cúcuta y Total Nacional Febrero ( ) Cúcuta Total Nacional 1,69% ,02% 1,40% ,02% 0,00% 0,50% 1,00% 1,50% 2,00% 2,50% Fuente: DANE. Elaboración propia. Para el acumulado de los últimos 12 meses y comparando el total nacional con el de Cúcuta, tanto para el 2014 como para lo corrido del 2015, Cúcuta se ubica por debajo del promedio nacional.

71 Gráfico Variación 12 meses Cúcuta y Total Nacional Febrero ( ) Total Nacional Cúcuta 3,00% 2,50% 2,30% 2,05% 2,82% 2,27% 2,00% 1,50% 1,00% 0,50% 0,00% Fuente: DANE. Elaboración propia. Gráfico Variación Materiales, mano de obra y maquinaria y equipos Total Nacional y Cúcuta, Febrero Total Nacional Cúcuta 1,40% 1,20% 1,00% 0,80% 0,89% 1,12% 1,31% 0,66% 0,69% 0,60% 0,40% 0,20% 0,10% 0,00% Materiales Mano de Obra Maquinaria y Equipos Fuente: DANE. Elaboración propia. Analizando el comportamiento de la variación mensual del ICCV de forma comparativa entre el total nacional y el de la ciudad de Cúcuta, en cuanto a materiales, mano de obra, maquinaria y equipos, Cúcuta presenta un comportamiento en materiales y maquinaria y equipos por encima de la media nacional, mientras que en mano de obra se ubica por debajo del promedio nacional.

72 3.6. Glosario Los términos presentados a continuación describen las variables utilizadas para la descripción y análisis gráfico como en las tablas estadísticas y corresponden a las definiciones tomadas de fuentes como el Departamento Administrativo Nacional de Estadística DANE-, la Cámara de Comercio de Cúcuta, CAMACOL, Banco de la República, el Centro de Estudios de la construcción y el desarrollo urbano regional CENAC- y la Superintendencia Financiera de Colombia. Área metropolitana: se define como el área de influencia que incluye municipios circundantes, que con la ciudad conforman un solo tejido urbano no discontinuo y han sido reconocidos legalmente. Capital de 1 ó más cuotas vencidas: corresponde al valor que el cliente presenta en mora por concepto de capital al momento del análisis (valor del capital de las cuotas causadas y no pagadas). Incluye la corrección monetaria y los créditos hipotecarios que han sido entregados a los empleados por parte de las entidades financiadoras de vivienda. No incluye otros conceptos como: intereses corrientes, intereses de mora, seguros y otros como pueden ser costas judiciales por ejemplo. Cartera administrada titularización: corresponde a la cartera hipotecaria de vivienda que ha salido de los balances de las entidades financieras y que ha sido titularizada. Pertenece a fiduciarias y a otras entidades no financieras como la Sociedad Titularizadora. Cartera hipotecaria de vivienda: son créditos otorgados a personas naturales destinados a la adquisición de vivienda (nueva o usada), o a la construcción de vivienda individual. Cartera vencida: corresponde a la sumatoria del capital prestado inicialmente y el número de créditos hipotecarios que presentan una mora mayor o igual a cinco cuotas. Cartera vigente: corresponde a la sumatoria del capital prestado inicialmente y el número de créditos hipotecarios que se encuentran al día, y que presentan una mora menor o igual a cuatro cuotas. Cobertura 14 ciudades y área metropolitanas: Comprende la siguiente cobertura geográfica: Bogotá, D.C.; Medellín y Valle de Aburrá; Cali y Yumbo; Barranquilla y Soledad; Bucaramanga, Girón, Piedecuesta y Floridablanca; Manizales y Villamaría; Pasto; Pereira, Dos Quebradas y La Virginia; Cúcuta, Villa del Rosario, Los Patios y El Zulia; Ibagué; Montería; Cartagena; Villavicencio y Armenia. Cobertura 5 áreas urbanas y dos metropolitanas: Comprende la siguiente cobertura geográfica: área urbana de Bogotá y Soacha; área metropolitana de Medellín; área urbana

73 de Cali y Yumbo; área urbana de Barranquilla y Soledad; área metropolitana de Bucaramanga; área urbana de Pereira; área urbana de Armenia Consumo final: valor de los bienes y servicios utilizados para la satisfacción directa de las necesidades humanas, individuales (consumo final de las familias) o colectivas (consumo final de las administraciones públicas e instituciones privadas sin fines de lucro que sirven a los hogares). Consumo Intermedio: está representado por el valor de los bienes (excepto los bienes de capital fijo) y servicios mercantiles consumidos por las unidades productivas durante el período contable considerado en el proceso corriente de producción. Contribución: permite medir el aporte en puntos porcentuales de cada artículo a la variación mes, año corrido y doce meses del total del índice de precios al consumidor. Cuentas AFC: son cuentas de Ahorro para el Fomento de la Construcción, reglamentadas a través de Decreto 2005, que ofrecen beneficios tributarios para quienes destinen su ahorro exclusivamente al pago de vivienda. Están dirigidas a trabajadores con ingresos sujetos a retención en la fuente y que hayan adquirido o pretendan adquirir crédito hipotecario con posterioridad al 26 de septiembre de Exportaciones: las exportaciones de bienes y servicios comprenden todos los bienes que con destino al resto del mundo salen definitivamente del territorio económico y los servicios prestados por unidades residentes a no residentes. Formación bruta de capital, FBK: es un componente de la demanda final y aparece en todos los cuadros de la oferta y demanda y, además, en las cuentas de acumulación y financiación de capital. Este concepto incluye la formación bruta de capital fijo (FBKF), la variación de existencias y la adquisición de bienes valiosos. La formación bruta de capital fijo, es el valor de los bienes durables adquiridos por las unidades productivas residentes para ser utilizados en el proceso productivo. Estos bienes pueden clasificarse en: vivienda, otros edificios, otras construcciones, mejoras de tierras y desarrollo de plantaciones, equipo de transporte, maquinaria y equipo. La variación de existencias registra los cambios en el valor de los bienes, tanto de materias primas como de productos en proceso de fabricación y terminados en poder de las unidades productivas y del comercio. La adquisición de bienes valiosos es el gasto en bienes como piedras y metales preciosos, pinturas, esculturas y joyas que se adquieren principalmente como depósito de valor. Hogar: es una persona o grupo de personas que ocupan la totalidad o parte de una vivienda y que se han asociado para compartir la dormida y/o la comida, pueden ser familiares o no entre sí. Los empleados del servicio doméstico y sus familiares forman parte del hogar siempre y cuando duerman en la misma vivienda donde trabajan.

74 Importaciones: las importaciones comprenden todos los bienes que provienen del resto del mundo y entran definitivamente en el territorio económico y los servicios suministrados por unidades no residentes a residentes. IPC. Índice de Precios al Consumidor: es un indicador que mide la variación de precios de una canasta de bienes y servicios representativos del consumo de los hogares del país. La base del índice es diciembre de 1998 = 100,00. IPVN. Índice de Precios de Vivienda Nueva: es un indicador de largo plazo que permite estimar la evolución de los precios promedio del metro cuadrado de la vivienda nueva en proceso de construcción y hasta la última unidad vendida. Es un índice tipo Fischer, calculado a partir de los resultados trimestrales del Censo de Edificaciones, en cuanto al precio de oferta con el que se están vendiendo las edificaciones al momento del operativo censal. Licencia de construcción: autorización o permiso que se solicita para desarrollar un predio con edificaciones y construcciones, cualesquiera que ellas sean, acordes con la delineación urbanística de la ciudad. Son modalidades de las licencias de construcción las autorizaciones para ampliar, adecuar, modificar, cerrar, reparar y demoler construcciones. Las licencias de construcción y sus modalidades, están sujetas a prórrogas y modificaciones. NBI. Necesidades Básicas Insatisfechas: la metodología de NBI busca determinar, con ayuda de algunos indicadores simples, si las necesidades básicas de la población se encuentran cubiertas. Los grupos que no alcancen un umbral mínimo fijado, son clasificados como pobres. Los indicadores simples seleccionados, son: Viviendas inadecuadas, Viviendas con hacinamiento crítico, Viviendas con servicios inadecuados, Viviendas con alta dependencia económica, Viviendas con niños en edad escolar que no asisten a la escuela. Número de créditos hipotecarios: corresponde al número de obligaciones hipotecarias de vivienda vigentes a la fecha del análisis. Obras culminadas: son todas las obras que estando en el censo anterior en proceso de construcción, al momento del censo han finalizado. Obras en proceso de construcción: son todas las obras que en el momento del censo generan algún proceso productivo. Obras Nuevas: corresponden a las obras que al momento del censo ingresan al marco de la investigación. Producto Interno Bruto -PIB-: representa el resultado final de la actividad productiva de las unidades de producción residentes. Se mide desde el punto de vista del valor agregado, de la demanda final o las utilizaciones finales de los bienes y servicios y de los ingresos primarios distribuidos por las unidades de producción residentes.

75 Población total (PT): está constituida por la población civil no institucional residente en hogares particulares. Esta población se estima con base en los resultados proyectados de los censos de población. Rama de actividad económica: es la suma de los establecimientos que tienen como producción característica un grupo homogéneo de productos. Saldo de capital total: corresponde a lo que el cliente debe al momento de análisis por concepto del capital prestado inicialmente. Serie desestacionalizada: aquella a la que se le han eliminado los componentes estacional (ventas decembrinas) y feriado móviles (semana santa). Esta serie permite comparar evoluciones entre períodos sucesivos, libre del efecto de eventos que se repiten con alguna periodicidad en el año. Serie no desestacionalizada: serie original, a la cual no se le ha eliminado el efecto estacional. Subsidio familiar de vivienda-sfv: es el aporte estatal en dinero o especie, otorgado por una sola vez al beneficiario con el objeto de facilitarle la adquisición, construcción o mejoramiento de una solución de vivienda VIS, sin cargo de restitución, por parte de este, que constituye un complemento de su ahorro, siempre que el beneficiario cumpla con los requisitos que establece la Ley 3 de Tasa de desempleo (TD): es la relación porcentual entre el número de personas que están buscando trabajo (desocupados, DS), y el número de personas que integran la fuerza laboral (Población Económicamente Activa, PEA). Tasa de ocupación (TO): es la relación porcentual entre la población ocupada (ocupados, OC) y el número de personas que integran la población en edad de trabajar (PET). Tasa global de participación (TGP): es la relación porcentual entre la población económicamente activa y la población en edad de trabajar. Este indicador refleja la presión de la población en edad de trabajar sobre el mercado laboral. Valor agregado: es el mayor valor creado en el proceso de producción por efecto de la combinación de factores. Se obtiene como diferencia entre el valor de la producción bruta y los consumos intermedios empleados. Variación mensual: es la variación porcentual calculada entre el dato del mes de referencia y el del mes inmediatamente anterior, menos 1 por 100. Variación trimestral: es la variación porcentual calculada entre el dato del trimestre de referencia y el del trimestre inmediatamente anterior, menos 1 por 100.

76 Variación año corrido: es la variación porcentual calculada entre el dato acumulado de enero al mes de referencia y el acumulado del mismo periodo del año anterior, menos 1 por 100. Variación anual: variación porcentual calculada entre el mes del año en referencia y el mismo mes del año anterior, menos 1 por 100. Variación doce meses: es la variación porcentual calculada entre el acumulado de los últimos doce meses del año de referencia y el acumulado de los últimos doce meses del año el anterior, menos 1 por 100. Para el caso de los índices las variaciones año corrido y doce meses no requieren acumulación, se definen como: Variación Índice año corrido: es la relación del índice en el mes de referencia (Ii, t) con el índice del mes de diciembre del año anterior (Id, t-1), menos 1 por 100. Variación Índice doce meses: es la relación del índice en el mes de referencia (Ii, t) con el índice del mismo mes del año anterior (Ii, t-1) menos 1 por 100. Vivienda: es un lugar estructuralmente separado e independiente, ocupado o destinado para ser ocupado por una familia o grupo de personas familiares que viven o no juntos, o por una persona que vive sola. La unidad de vivienda puede ser una casa, apartamento, cuarto, grupo de cuartos, choza, cueva ó cualquier refugio ocupado ó disponible para ser utilizado como lugar de alojamiento. Vivienda de interés social (VIS): son todas aquellas soluciones de vivienda cuyo valor de adquisición se encuentra dentro de los rangos estipulados en la normatividad. El valor máximo para la vivienda VIS es establecido por el Ministerio de Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial. Según lo establecido en el Decreto 975 de 2004 corresponde a 135 salarios mínimos mensuales legales (SMML).

77 4. CÚCUTA Y ÁREA METROPOLITANA: CARACTERIZACIÓN DE HOGARES En este capítulo se da cuenta de las estadísticas referentes a la población de Cúcuta y su Área Metropolitana para determinar las principales características de los hogares, estableciendo quienes y como está conformado el hogar, el tipo de propiedad de la vivienda para establecer también las características de la demanda de vivienda en la región Total de Hogares en Cúcuta y su Área Metropolitana De acuerdo a la Gran Encuesta Integrada de Hogares con corte a febrero de 2015, el país cuenta actualmente con un total de 12,30 millones de hogares, 47% de ellos ubicados en las principales ciudades y áreas metropolitanas del país. Desde el 2009 a la fecha significa que el número de hogares a nivel nacional ha crecido en por cuanto para el 2009 el número total de hogares era de 11,98 millones. Cúcuta y su Área Metropolitana al contar con hogares participa con el 2% del total nacional y con el 4% respecto a las demás ciudades y áreas metropolitanas Cuadro 4.1. Número de hogares total nacional en las principales ciudades y áreas metropolitanas Ciudad + Área Metropolitana Número de Hogares Participación Total Nacional Participación Principales ciudades y AM Barranquilla + AM % 7% Bucaramanga + AM % 5% Bogotá % 38% Manizales + AM % 2% Medellin + AM % 17% Cali + AM % 12% Pasto % 2% Villavicencio % 2% Pereira + AM % 3% Cúcuta + AM % 4% Cartagena % 4% Ibagué % 3% Montería % 1% Otro % TOTAL NACIONAL % Fuente: GEIH Elaboración Propia

78 El Área Metropolitana de Cúcuta está conformada por los municipios de Cúcuta (capital del departamento Norte de Santander y núcleo principal), Villa del Rosario, Los Patios, El Zulia, San Cayetano y Puerto Santander. De acuerdo al censo DANE 2005 y la GEIH a 2015, en total el Área Metropolitana cuenta con hogares, de os cuales el 77% es decir se concentran en Cúcuta, seguido con una participación del 10% por parte de Villa del Rosario y del 9% del Municipio de Los Patios. Gráfico 4.1. Distribución geográfica del número total de hogares en Cúcuta y su Área Metropolitana LOS PATIOS, VILLA DEL ROSARIO, EL ZULIA, SAN CAYETANO, Hogares Hogares CÚCUTA, MUNICIPIO TOTAL+HOGARES PARTICIPACIÓN CÚCUTA ***************** % VILLA*DEL*ROSARIO ******************* % LOS*PATIOS ******************* % Hogares Hogares EL*ZULIA ******************** % SAN*CAYETANO ******************** % Total % Hogares Fuente: GEIH Elaboración Propia Respecto al tipo de vivienda en el que habitan los hogares en el Área Metropolitana de Cúcuta, el 80% reside en casas y solo el 10% en apartamentos. Villa del Rosario es el municipio que menor participación representa en apartamentos. Los Patios es donde se observa una mayor tendencia a vivir en apartamentos dentro del total del AM. Sin embargo, se concluye que la mayoría de población prefiere vivir en casas.

79 Cuadro 4.2. Participación de los hogares según el tipo de vivienda por municipios del Área Metropolitana TIPO DE VIVIENDA CÚCUTA VILLA DEL ROSARIO LOS PATIOS EL ZULIA TOTAL Casa 88% 82% 75% 74% 80% Apartamento 8% 8% 16% 10% 10% Cuarto(s) 4% 9% 8% 15% 9% Otra Vivienda 1% 1% 1% 1% 1% TOTAL 100% 100% 100% 100% 100% CÚCUTA VILLA DEL ROSARIO LOS PATIOS CASA 87,9% CASA 82% CASA 75% APARTAMENTO 8% CUARTO 9% OTRO 1% APARTAMENTO 16% CUARTO 8% OTRO 1% APARTAMENTO 7,8% CUARTO 3,7% OTRO 1% Fuente: GEIH Elaboración Propia 4.2. Tenencia y Propiedad de las Viviendas En cuanto a la forma de tenencia de la vivienda en Cúcuta y los municipios del Área Metropolitana, se puede considerar que NO es una región de propietarios por cuanto mas de la mitad de la población no es propietaria directa de la vivienda en la que habitan. La mayor proporción de propietarios se concentra en el Municipio de El Zulia con el 62% de hogares propietarios, le sigue Villa del Rosario con el 60% y Cúcuta con el 59%.

80 Gráfico 4.2. Estructura de la Propiedad de la Vivienda Cúcuta y Área Metropolitana 100% 90% 41% 40% 45% 38% 80% 70% 60% 50% 59% 60% 55% 62% 40% 30% 20% 10% 0% CÚCUTA VILLA DEL ROSARIO LOS PATIOS EL ZULIA Hogares No Propietarios Hogares Propietarios Fuente: GEIH Elaboración Propia En cuanto al tipo de tenencia desagregado por cada uno de los municipios del Área Metropolitana, Cúcuta como capital de departamento y núcleo central del AM, concentra un gran porcentaje de ocupantes de hecho, cerca del 20%. Cifra preocupante dado que en el país esta proporción es del 4,5%. Gráfico 4.3. Número de Hogares según forma de tenencia de la vivienda Cúcuta Villa del Rosario Los Pa os El Zulia Total AM Ocupante de Hecho En Usufructo En Arriendo o Sub-Arriendo Propia, la estan Pagando Propia, Totalmente Pagada Fuente: GEIH Elaboración Propia

81 Se puede afirmar también que para Cúcuta, la mayoría de los hogares vive en arriendo o subarriendo, sin embargo de acuerdo al estudio del 2009, hubo un incremento en hogares propietarios, pasando de cerca de hogares a hogares propietarios. En este sentido, desagregando a los propietarios entre quienes están pagando la vivienda y quienes la pagaron totalmente, se observa que para Cúcuta apenas una proporción cercana al 20% está pagando la vivienda, el resto (81%) si habita en una vivienda totalmente pagada. Gráfico 4.4. Participación Forma de tenencia Hogares Propietarios Cúcuta y Área Metropolitana EL ZULIA 96% 4% LOS PATIOS 88% 12% VILLA DEL ROSARIO 83% 17% CÚCUTA 80,50% 19,50% 0% 20% 40% 60% 80% 100% Propia -Totalmente Pagada- Propia -La estan Pagando- Fuente: GEIH Elaboración Propia De los hogares que no son propietarios, en Cúcuta, menos de la mitad, (45,5%) son arrendatarios o viven sub-arrendados, el resto (54,4%) son ocupantes de hecho o la vivienda está en usufructo. La proporción mayor de hogares propietarios se encuentra en los municipios de Villa del Rosario, Los Patios y El Zulia.

82 Gráfico 4.5. Participación Forma de tenencia Hogares NO Propietarios Cúcuta y Área Metropolitana 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% CÚCUTA VILLA DEL ROSARIO LOS PATIOS EL ZULIA TOATAL AM Arrendatario En Usufructo Ocupante de Hecho Fuente: GEIH Elaboración Propia Desagregando la condición de tenencia de la vivienda con el tipo de vivienda, se puede observar que de los hogares que viven en casas, la mayoría (41%) la ha pagado totalmente, mientras que el 19% vive en arriendo o sub-arriendo, siendo alarmante la proporción del 24% perteneciente a ocupantes de hecho. Cuadro 4.3. Participación según forma de tenencia y tipo de vivienda en Cúcuta y Área Metropolitana CONDICIONDE TENENCIA DE LA VIVIENDA CASA APARTAMENTO CUARTO(S) VIVIENDA EN INQUILINATO OTRA Propia, Totalmente Pagada 41% 24% 22% 19% 0% Propia, La estan pagando 7% 7% 1% 0% 0% En Arriendo o Sub-Arriendo 19% 56% 48% 72% 0% En Usufructo 9% 8% 14% 3% 0% Ocupante de Hecho 24% 5% 15% 6% 100% Total 100% 100% 100% 100% 100% Fuente: GEIH Elaboración Propia

83 Para la población que reside en vivienda tipo apartamento, la mayoría, el 56% esta arrendado o en sub-arriendo, mientras que solo el 24% lo ha pagado totalmente y el 7% todavía lo está pagando. En este tipo de vivienda es donde se presenta la menor proporción de hogares vivienda en ocupación de hecho. La población que vive en cuarto(s), como es de esperar habita en ellos en la modalidad de arriendo o sub-arriendo, un 48%. De igual manera, la población que vive en arriendo lo hace en viviendas en inquilinato, es decir un 72%. Cuadro 4.4. Participación según rango de ingresos en SMMLV del hogar por el tipo de vivienda Rango Ingreso Total por Hogar (SMMLV) En arriendo o Sub-Arriendo Casa Apartamento Cuarto(s) Vivienda en Inquilinato 0-1 9% 6% 10% 15% % 18% 43% 57% % 23% 18% 11% % 15% 15% 9% % 11% 5% 6% % 15% 6% 0% % 5% 1% 0% Más de 10 6% 7% 2% 2% Total General 100% 100% 100% 100% Fuente: GEIH Elaboración Propia Teniendo en cuenta los ingresos por hogar calculado en SMMLV, no hay grandes diferencias entre el rango de ingresos y los hogares que viven en casa o apartamentos. La gran mayoría de la población percibe menos de 4 SMMLV. Para la mayoría de hogares que viven en cuarto o inquilinato los ingresos no superan los 2 SMMLV Número de Personas por Hogar De acuerdo a la GEIH 2015, la composición de hogares según el número de personas es mayoritariamente de entre 3 y 4 personas por hogar en todos los municipios que conforman el Área Metropolitana de Cúcuta. En promedio el 22% son hogares de 3 personas y 24% son hogares de 4 personas, lo que representa el 46% del total. Solo el 23% son hogares de 1 y de 2 personas. Sin embargo hay un 30% de hogares de 5 y de 6 y más personas.

84 Gráfico 4.6. Promedio de Personas por Hogar según Municipio AM 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 15% 13% 15% 13% 15% 15% 16% 24% 25% 22% 23% 15% 15% CÚCUTA 8% 7% 8% VILLA DEL ROSARIO 16% 22% 23% 6% 15% 20% 12% 16% 15% 25% 24% 23% 15% 8% LOS PATIOS EL ZULIA TOTAL AM ó MÁS Fuente: GEIH Elaboración Propia 4.4. Tipología Familiar Predominante Según la clasificación de tipologías familiares usada por el DANE en Colombia, se consideran las siguientes clases: Unipersonal: Personas que viven solas Nuclear completa: Pareja con hijos (de ambos y/o de uniones anteriores) o sin hijos Nuclear Incompleta: familia nuclear donde falta uno de los miembros el esposo, la esposa o los hijos por alguna razón muerte otro lugar de residencia etc. Extensa Completa: Compuesta por los padres y sus hijos solteros y allegados con presencia de ambos cónyuges. Extensa Incompleta: Compuesta por los padres y sus hijos solteros y allegados con presencia de solo uno de los cónyuges. De esta forma en promedio para Cúcuta y su AM, hay predominio (49%) de familias con tipología nuclear completa, seguida de tipología nuclear incompleta, la extensa incompleta y la extensa completa con participaciones similares. En cuanto a los hogares unipersonales, es en el municipio de El Zulia donde se presenta una proporción mayor, en Cúcuta como para Los Patios es del 8%.

85 Gráfico 4.7. Tipología Familiar según Municipio AM TOTAL AM 8% 49% 15% 12% 12% 3% EL ZULIA 16% 38% 11% 15% 15% 5% LOS PATIOS 8% 53% 13% 11% 14% 2% VILLA DEL ROSARIO 7% 54% 14% 11% 11% 3% CÚCUTA 8% 49% 16% 12% 12% 3% 0% 20% 40% 60% 80% 100% Unipersonal Nuclear Completa Nuclear Incompleta Extensa Completa Extensa Incompleta Otros Fuente: GEIH Elaboración Propia 4.5. Número de Espacios en la Vivienda Se consideran espacios tanto las habitaciones dormitorio como la cocina, el comedor y la sala, siempre y cuando se encuentren independientes entre sí. Para Cúcuta como para los demás municipios del Área Metropolitana, la mayoría de las viviendas (27% y 30%) cuenta con entre 3 y 4 espacios. Cuadro 4.5. Participación de Viviendas según número total de espacios (habitaciones, sala y comedor) en la vivienda NÚMERO DE ESPACIOS INCLUYENDO SALA Y COMEDOR CASA APARTAMENTOS CUARTO(S) VIVIENDA EN INQUILINATO OTRA VIVIENDA TOTAL 1 11% 8% 30% 75% 70% 12% 2 17% 22% 31% 17% 0% 21% 3 29% 29% 21% 5% 0% 27% 4 27% 31% 12% 1% 2% 30% Más de 4 16% 10% 6% 2% 28% 10% TOTAL 100% 100% 100% 100% 100% 100% Fuente: GEIH Elaboración Propia

86 Se puede observar que tanto en casas como en apartamentos la proporción de entre 3 y 4 espacios no varía sustancialmente, en promedio, el 28% de las casas cuentan con entre 3 y 4 espacios y en promedio, el 30% de los apartamentos del AM cuenta con entre 3 y 4 espacios. Tomando en cuenta solo las habitaciones dormitorio, se encuentra que la mayoría de casas y apartamentos cuentan con entre 1 y 2 habitaciones, seguido por una proporción de entre el 20% (apartamentos) y el 24% (casas) que cuentan con 3 habitaciones dormitorio. Cuadro 4.6. Participación de Viviendas según número total de habitaciones dormitorio independientes en la vivienda NÚMERO DE HABITACIONES DORMITORIO INDEPENDIENTES CASA APARTAMENTOS CUARTO(S) VIVIENDA EN INQUILINATO OTRA VIVIENDA TOTAL 1 31% 37% 65% 92% 69% 37% 2 38% 40% 23% 5% 0% 37% 3 26% 20% 10% 1% 0% 21% 4 4% 2% 2% 1% 0% 4% Más de 4 1% 1% 0% 1% 31% 1% TOTAL 100% 100% 100% 100% 100% 100% Fuente: GEIH Elaboración Propia 4.6. Número de Personas por Habitación De acuerdo al tipo de vivienda (casa, apartamento, cuarto, etc.), y la condición de la tenencia de la vivienda con respecto al número de personas por habitación dormitorio, se evidencia que es mayor el número de personas que duermen en cada habitación en las casas. Como es de esperarse, para quienes tienen vivienda propia, la proporción de personas por habitación es menor frente a quienes viven en arriendo, usufructo o son ocupantes de hecho. En los hogares que no son propietarios de vivienda se observa que en todos los casos duermen más de 2 personas por habitación dormitorio, siendo mayor el número para quienes viven en casa que en apartamento.

87 Cuadro 4.7. Personas por habitación dormitorio según tipo de vivienda y condición de la tenencia TIPO DE VIVIENDA Propia, Totalmente Pagada CONDICIÓN DE TENENCIA DE LA VIVIENDA Propia, la esta pagando En Arriendo o Sub- Arriendo En Usufructo Ocupante de Hecho Casa 2 1,8 2,5 2,5 3 Apartamentos 1,7 1,8 2,2 2,2 2,4 Cuarto(s) 1,8 2 2,5 2,8 2,6 Vivienda en Inquilinato 2,2-2,3 4 2,7 Otra Vivienda Fuente: GEIH Elaboración Propia Si se observan las variables de número de personas que duermen en cada habitación dormitorio frente a los ingresos en SMMLV, se evidencia que a menores ingresos es mayor el número de personas por habitación dormitorio. La mayor proporción se encuentra entre los hogares que ganan hasta 1 SMMLV, donde en promedio por cada habitación duermen mas de 2 personas (2,8). Entre quienes ganan de 1 a 2 SMMLV el promedio es de 2,4 personas bajando a 2,2 entre quienes ganan de 2 a 3 SMMLV. Gráfico 4.8. Personas que duermen en cada habitación dormitorio según ingresos en SMMLV MÁS DE 10 SMMLV 1, SMMLV 1,5 5-8 SMMLV 1,8 4-5 SMMLV SMMLV 2,2 2-3 SMMLV 2,2 1-2 SMMLV 2,4 0-1 SMMLV 2,8 0 0,5 1 1,5 2 2,5 3 Personas por Habitación Dormitorio Fuente: GEIH Elaboración Propia

88 4.7. Ocupación Jefe de Hogar y Forma de Tenencia de la Vivienda Teniendo en cuenta la posición laboral u ocupación de los jefes de hogar en el Área Metropolitana de Cúcuta, se observa que la mayoría, una proporción del 39% son trabajadores por cuenta propia, de los cuales la mayor proporción es decir el 41% de quienes viven en arriendo y subarriendo y el 47% de los que son ocupantes de hecho son trabajadores por cuenta propia. Para quienes viven en casa totalmente pagada, la mayoría (34%) también son trabajadores por cuenta propia, seguido de un 14% que están desocupados o inactivos y de un 13% que son obreros o empleados particulares. Para quienes tienen vivienda propia y la están pagando, la mayoría (36%) son trabajadores por cuenta propia. La mayor proporción (47%) de quienes son ocupantes de hecho, son también trabajadores por cuenta propia. Cuadro 4.8. Ocupación del Jefe del Hogar y Forma de la Tenencia de la Vivienda OCUPACIÓN DEL JEFE DE HOGAR Trabajo Familiar. Sin Remuneración Obrero o Empleado particular Obrero o Empleado del Gobierno Propia, Totalmente Pagada CONDICIÓN DE TENENCIA DE LA VIVIENDA Propia, la esta pagando En Arriendo o Sub- Arriendo En Usufructo Ocupante de Hecho 12% 5% 9% 11% 11% 13% 23% 30% 27% 25% 4% 14% 4% 2% 0% Empleado(a) Domestico(a) 2% 1% 2% 3% 4% Trabajador por cuenta propia 34% 36% 41% 38% 47% Patrón o Empleador 9% 7% 4% 3% 0% Desocupado o Inactivo 14% 9% 8% 8% 12% Otra 12% 5% 2% 8% 1% TOTAL 100% 100% 100% 100% 100% Fuente: GEIH Elaboración Propia

89 4.8. Años de Educación del Jefe de Hogar e Ingresos en SMMLV El nivel educativo y los años de educación de los jefes de hogar en el Área Metropolitana de Cúcuta, es directamente proporcional a los ingresos en términos de SMMLV. A más años de educación o nivel educativo, mayor será el ingreso mensual. Para quienes tienen en promedio 4,5 años de escolarización, los ingresos son de 0 a 1 SMMLV, mientras que para quienes ganan mensualmente de 8 a 10 SMMLV y más de 10 SMMLV, el promedio de años de escolarización es de 10 a 12,7. Gráfico 4.9. Promedio de años de educación del jefe del hogar según rango de ingresos en SMMLV 14 12, , ,5 5,8 6,7 7 7,6 8, SMMLV 1-2 SMMLV 2-3 SMMLV 3-4 SMMLV 4-5 SMMLV 5-8 SMMLV 8-10 SMMLV Más de 10 SMMLV AÑOS DE EDUCACIÓN DEL JEFE DEL HOGAR Fuente: GEIH Elaboración Propia

90 5. DEMANDA DE VIVIENDA EN CÚCUTA Y ÁREA METROPOLITANA En el presente capítulo se exponen los resultados más importantes de la encuesta denominada DV_2015 aplicada a hogares de Cúcuta y municipios del Área Metropolitana, la cual fue desarrollada entre abril y mayo de 2015 a una muestra conformada por 468 hogares, 367 en Cúcuta, 65 en Villa del Rosario y 36 en Los Patios en los estratos del 2 al 5. El Universo está constituido por hogares que residen actualmente en el Área Metropolitana de acuerdo a proyecciones DANE. EL sistema de muestreo fue aleatorio por estratificación con un margen de error de +/- 5%. La encuesta arroja resultados sobre los intereses, opiniones y preferencia de los hogares respecto a la compra de vivienda, así como la demanda potencial en los próximos meses y que tipo de vivienda y sus características. Se describen las características de los hogares, que piensan y opinan respecto al momento de compra de la vivienda y percepciones del entorno, así como que opinan de los proyectos de vivienda quienes con intención de compra han visitado los proyectos que constituyen la oferta de vivienda en Cúcuta y su AM. Finalmente se resumen las principales conclusiones sobre las percepciones que tienen los hogares, lo que sirve de insumo para analizar y orientar los proyectos de acuerdo a las necesidades de los hogares

91 5.1. Caracterización de los Hogares encuestados en Cúcuta y Área Metropolitana Del total de hogares del Área Metropolitana de Cúcuta, la mayoría (71%) están ubicados en estratos 1 y 2. En el estrato 1 hay un porcentaje total del 32,3% de los hogares y en el estrato 2 hay un porcentaje de 38,7% de hogares. Como es de esperar, en Cúcuta como núcleo del AM cuenta con 28,5% de hogares en estrato 1 y 40,6% en estrato 2. Son en ultimas estos estratos quienes van a configurar la demanda de programas de vivienda tipo VIS y VIP. Cuadro 5.1. Distribución del total de viviendas según estrato socioeconómico (Según el servicio de energía eléctrica) Distribución del total de viviendas según estrato socioeconómico (Según el servicio de energía eléctrica) MUNICIPIO DEL ÁREA METROPOLITANA ESTRATO % DE VIVIENDAS E 1 E 2 E 3 E 4 E 5 TOTAL CÚCUTA 28,5% 40,6% 19,5% 9,4% 1,8% 100% VILLA DEL ROSARIO 33,7% 37,4% 15,3% 8,3% 5,3% 100% LOS PATIOS 34,8% 38,2% 12,7% 8,0% 6,3% 100% TOTAL 32,3% 38,7% 15,8% 8,6% 4,5% 100% Fuente: Superintendencia de Servicios Públicos - Sistema Único de Información de Servicios Públicos, SUI Elaboración Propia De acuerdo a los resultados de la encuesta DV_2015, las familias residen en su mayoría en 1 hogar por vivienda, la mayoría de las jefes de hogar son mujeres con una edad promedio de 44 años, graduados de bachillerato, con hogares en promedio conformados por 4 personas, la mayoría vive en vivienda tipo casa independiente y totalmente pagadas, con ingresos entre 1 y 3 SMMLV dedicados principalmente en el estrato 2 a actividades informales. En general son trabajadores independientes. Cuadro 5.2. Resumen principales características de los hogares encuestados en Cúcuta y municipios del Área Metropolitana.

92 CARACTERÍSTICA CÚCUTA VILLA DEL ROSARIO LOS PATIOS TOTAL / PROMEDIO Edad del Jefe de Hogar Sexo del Jefe de hogar Hombre 31% 35% 26% 31% Mujer 69% 65% 74% 69% Número de Personas por Hogar Años de Residencia en la actual vivienda 4 4,2 4,3 4,2 17,3 14,6 12,4 14,8 Tipo de Tenencia Tipo de Vivienda Arriendo 30% 32% 27% 30% Familiar 8% 7% 12% 9% Propia / la esta pagando Propia / totalmente pagada Apartamento Independiente 8% 9% 14% 10% 54% 52% 47% 51% 6% 2% 1% 3% Casa Bifamiliar 12% 7% 1% 7% Casa en Conjunto 3% 2% 2% 2% Casa Independiente 79% 89% 96% 88% Máximo nivel de estudios del Jefe del Hogar Posgrado 2% 1% 0% 1% Universitario 10% 9% 8% 9% Técnico 11% 17% 12% 13% Bachiller 49% 52% 51% 51% Primaria 26% 12% 24% 21% Ninguno 2% 8% 5% 5% E 2 60% 55% 44% 53% E 3 24% 34% 47% 35% Estrao Socioeconómico E 4 12% 11% 7% 10% Cuenta con Seguridad Social? E 5 4% 0% 2% 2% Si 19% 22% 16% 19% No 51% 36% 41% 43% No responde 30% 42% 43% 38% Fuente: Encuesta DV_2015. Elaboración Propia Gráfico 5.1. Resumen principales características de los hogares encuestados en Cúcuta y municipios del Área Metropolitana.

93 Fuente: Encuesta DV_2015. Elaboración Propia 26% 74% HOMBRES MUJERES 69% 31% 65% 35% HOMBRES MUJERES HOMBRES MUJERES EDAD DEL JEFE DE HOGAR (Años) NÚMERO DE HOGARES POR VIVIENDA LOS&PATIOS& VLLA&DEL&ROSARIO& 40 Número$de$Personas$/$Hogar$ CÚCUTA& 3,8$ 3,9$ 4$ 4,1$ 4,2$ 4,3$ 4,4$ CÚCUTA VILLA DEL ROSARIO LOS PATIOS TIPO DE TENENCIA 100%# 90%# 80%# 70%# 47%# 54%# 52%# 60%# 50%# 8%$ 7%$ 40%# 8%$ 7%$ 30%# 14%$ 12%$ Propia#/#Totalmente#pagada# Propia#/#La#estan#pagando# Familiar# Arriendo# 20%# 30%$ 32%$ 27%$ 10%# 0%# CÚCUTA# VILLA#DEL# ROSARIO# LOS#PATIOS# CÚCUTA$ VILLA#DEL#ROSARIO# 4%$ 0%# LOS#PATIOS# 12%$ 2%# 11%# 7%# 24%$ 44%# 60%$ 34%# 55%# 47%# ESTRATO'2' ESTRATO'3' ESTRATO'4' ESTRATO'5' ESTRATO'2' ESTRATO'3' ESTRATO'4' ESTRATO'5' ESTRATO'2' ESTRATO'3' ESTRATO'4' ESTRATO'5' 5.2. Buen momento para Comprar Vivienda?

94 Los resultados de la encuesta evidencian que la mayoría de hogares encuestados en el Área Metropolitana de Cúcuta (57%) consideran que es un buen momento para la compra de vivienda. Por otra parte, el 43% considera que no es buen momento. Específicamente para Cúcuta, la proporción de quienes consideran que es buen momento para comprar es del 62%, lo que significan 5 puntos porcentuales por encima del AM. Para Villa del Rosario el 59% considera que es buen momento. En Los Patios, a pesar que la mayoría de los encuestados (56%) consideran que es buen momento, este es el menor porcentaje dentro del total del Área Metropolitana. Gráfico 5.2. Percepción sobre la compra de vivienda. ( Considera que es buen momento para comprar vivienda?) CÚCUTA ÁREA METROPOLITANA 38% 62% SI, Es buen momento NO, no es buen momento 43% 57% VILLA DEL ROSARIO 41% 59% SI, es buen momento NO, no es buen momento SI, es buen momento NO, no es buen momento LOS PATIOS 44% 56% SI, es buen momento NO, no es buen momento Fuente: Encuesta DV_2015. Elaboración Propia Si se tienen en cuenta las percepciones de los hogares encuestados respecto a la compra de vivienda según los ingresos mensuales en SMMLV, se evidencia que en general las familias consideran que es un buen momento para comprar vivienda, en especial en los segmentos de quienes ganan de 2 a 3 SMMLV y de 3 a 4 SMMLV. Gráfico 5.3. Percepción sobre la compra de vivienda de acuerdo a los ingresos en SMMLV

95 Más de 4 SMMLV 61% 39% De 3 a 4 SMMLV 67% 33% De 2 a 3 SMMLV 62% 38% De 1 a 2 SMMLV 55% 45% Hasta 1 SMMLV 52% 48% 0% 20% 40% 60% 80% 100% SI, es buen Momento No, no es buen momento Fuente: Encuesta DV_2015. Elaboración Propia Cuadro 5.3. Percepción sobre la compra de vivienda de acuerdo al estrato socioeconómico ESTRATO SOCIOECONÓMICO CONSIDERA QUE ES BUEN MOMENTO PARA COMPRAR VIVIENDA? SI NO TOTAL ESTRATO 2 53% 47% 100% ESTRATO 3 58% 42% 100% ESTRATO 4 65% 35% 100% ESTRATO 5 62% 38% 100% TOTAL 60% 40% 100% Fuente: Encuesta DV_2015. Elaboración Propia Considerando el tipo de tenencia de la vivienda frente a la percepción para la compra de vivienda, es importante considerar el segmento de quienes viven en arriendo, pues son quienes se supone podrían demandar vivienda más rápido que quienes tienen vivienda propia. Evidentemente, según los resultados de la encuesta DV_2015, son los hogares que viven en arriendo o sub-arriendo quienes son más optimistas frente a la compra de vivienda actualmente.

96 Gráfico 5.4. Percepción sobre la compra de vivienda de acuerdo a la tenencia de la vivienda. Familiar 48% 52,0% En Arriendo o Sub-Arriendo 74,6% 25,4% Propia / Totalmente pagada 28,3% 71,7% Propia / La estan pagando 36,4% 63,6% 0,0% 20,0% 40,0% 60,0% 80,0% 100,0% SI, es buen Momento No, no es buen momento Fuente: Encuesta DV_2015. Elaboración Propia Dado a que a nivel del Área Metropolitana y de los municipios que la conforman, la percepción es positiva sobre si es buen momento para comprar vivienda, las razones que lo explican tienen en su mayoría que ver con las ayudas del gobierno (34%), seguido de los bajos precios (27%) y el aumento de la oferta de vivienda y de la construcción (26%). Estas razones se encuentran íntimamente vinculadas por cuanto dentro del Plan de Desarrollo del Presidente Juan Manuel Santos, la vivienda era uno de los pilares que configuraba las locomotoras del crecimiento. Gráfico 5.5. Percepción sobre la compra de vivienda. Razones por las que se considera un buen momento 34% 27% 26% 3% 4% 4% 2% ayudas de gobierno bajos precios Oferta de Vivienda / Aumento de las Construcciones Buena Inversión Fuente: Encuesta DV_2015. Elaboración Propia Crecimiento de la Ciudad facilidad de adquirir vivienda Cuenta con los recursos economicos

97 Quienes argumentan y consideran que no es buen momento para adquirir vivienda, basan su respuesta mayoritariamente (53%) en la crisis económica por la que está atravesando la ciudad de Cúcuta y sus municipios metropolitanos, seguido por un porcentaje del 30% de hogares que no cuentan con los recursos suficientes o ingresos suficientes para adquirir vivienda. Lo anterior se explica al no tener un empleo o ingreso constante y estable que permita adquirir un crédito o vincularse a los programas de vivienda que configuran la oferta. Las razones expuestas constituyen el 83% de los casos. Solo un 7% considera que son altos los precios para adquirir vivienda actualmente, seguido de un 5% que considera que las viviendas se desvalorizan, un 2% que considera altas las tasas de crédito, un 1% por el desempleo y el 1% restante considera que no es buen momento por cuanto ya cuenta con vivienda. Gráfico 5.6. Percepción sobre la compra de vivienda. Razones por las que se considera que no es un buen momento 53% 30% 7% 5% 2% 1% 1% Crisis económica Falta de recursos / ingresos insuficientes Altos precios Desvalorización de las viviendas Alta tasa de interés Desempleo en la ciudad Ya cuenta con vivienda Fuente: Encuesta DV_2015. Elaboración Propia

98 5.3. Crédito de Vivienda Los hogares encuestados tienen en su mayoría (49%) una percepción de que los créditos de vivienda tienen un costo normal. El 41% considera que el costo es alto y el 10% restante considera que es bajo. La anterior percepción es inversamente proporcional según el estrato, pues a más bajo el estrato, consideran que es más alto el costo del crédito de vivienda. En el estrato 2, el 83% considera que el costo del crédito de vivienda es alto, solo el 12% considera que es normal y el 5% considera que el costo es bajo. Para el estrato 3 la percepción de que el costo del crédito de vivienda es alto es del 46%, que es normal el 32% y bajo el 22%. Ya en el estrato 4, el 37% considera que es alto, no muy lejos de esta percepción, el 32% considera que es normal y el 31% que es bajo. El estrato 5 considera en su mayoría (52%) que el crédito tiene un costo normal y el 30% opina que es bajo. Gráfico 5.7. Percepción sobre el costo de crédito para vivienda 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 41% 49% 30% 20% 10% 10% 0% ALTO NORMAL ALTO Fuente: Encuesta DV_2015. Elaboración Propia

99 Gráfico 5.7. Percepción sobre el costo de crédito para vivienda según estratos socioeconómicos 100% 5% 12% 22% 31% 30% 80% 60% 40% 83% 32% 32% 52% BAJO NORMAL ALTO 20% 46% 37% 18% 0% ESTRATO 2 ESTRATO 3 ESTRATO 4 ESTRATO 5 Fuente: Encuesta DV_2015. Elaboración Propia 5.4. Identificación de la Demanda Potencial En toda el Área Metropolitana la demanda potencial de vivienda en los próximos 24 meses, expresada en si el jefe de hogar o algún miembro de la familia está interesado en comprar vivienda en el lapso abril 2015 abril 2017, la percepción es mayoritariamente negativa, pues un 62% responde que no piensa o desea comprar vivienda en los próximos 24 meses, pese qué a nivel total del área metropolitana, un 57% considera que es buen momento para comprar vivienda.

100 Gráfico 5.8. Demanda Potencial de vivienda. Interés de Compra en los próximos 24 meses. Usted o algún miembro de su familia está interesado encomprar vivienda en los próximos 12 meses 62% 38% SI, Piensa comprar vivienda en los próximos 24 meses NO, No piensa comprar vivienda en los próximos 24 meses Fuente: Encuesta DV_2015. Elaboración Propia En Cúcuta es donde se identifica que ha mejorado el interés de compra de vivienda respecto al estudio del Los deseos de compra en el 2011 constituían solo el 37% según los resultados de la encuesta DV_2015 el 42% manifiesta su deseo de comprar vivienda en los próximos 24 meses. Así mismo para Villa del Rosario, el deseo de compra de vivienda en los próximos 24 meses paso en el 2011 del 34% al 38% en el El municipio de Los Patios es donde mayor crecimiento hay de la demanda potencial, pues en el 2011 constituía solo el 34% y a 2015 constituye el 47%.

101 Gráfico 5.9. Demanda Potencial de vivienda. Interés de Compra en los próximos 24 meses según municipios del Área Metropolitana CÚCUTA 42% 58% VILLA DEL ROSARIO 38% 62% LOS PATIOS 47% 53% TOTAL AM 35% 65% 0% 20% 40% 60% 80% 100% SI Fuente: Encuesta DV_2015. Elaboración Propia La demanda potencial de vivienda está vinculada directamente con los ingresos familiares. Del 38% de los hogares que manifiestan el deseo de comprar vivienda en los próximos 24 meses, el interés de compra se concentra mayoritariamente (44%) en hogares ubicados en estrato 2, seguidos de un 42% de los hogares ubicados en estrato 3. El deseo de compra en los próximos 24 meses disminuye ostensiblemente en el estrato 4 (13%) y estrato 5 (2%), lo que se explica principalmente en que los programas de vivienda desde el 2012 han estado en los últimos años enfocados al segmento de las VIS y VIP que benefician principalmente a los estratos 1, 2 y 3. NO Gráfico Interés de Compra según estrato socioeconómico Usted$o$algún$miembro$de$su$familia$está$interesado$encomprar$vivienda$ en$los$próximos$12$meses$ 62%$ 38%$ 2% 13% 42% 44% ESTRATO 5 ESTRATO 4 ESTRATO 3 ESTRATO 2 SI,$Piensa$comprar$vivienda$en$los$próximos$24$meses$ NO,$No$piensa$comprar$vivienda$en$los$próximos$24$meses$ Fuente: Encuesta DV_2015. Elaboración Propia

102 5. 5. Cómo se entera de la Oferta de Vivienda El medio por el cual los hogares se enteran de la oferta de vivienda en Cúcuta y su Área Metropolitana se distribuye de la siguiente manera: 39% por otros medios, donde el mayor porcentaje lo ocupa internet a través de redes sociales, seguido por la información suministrada directamente en las inmobiliarias. 29% se entera por vallas localizadas principalmente en la Diagonal Santander, la Redoma San Mateo y la Autopista Internacional. 16% a través del periódico regional, principalmente La Opinión y el Q Hubo. Gráfico Medio por el cual se entera de la oferta de Vivienda 25% 20% Visitando el sector Dónde? 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 19% AVISOS EN LAS CASAS 1% 1% 2% 2% CAJAS DE COMPENSACIÓN Otros Medios Cuáles? CAMACOL CLASIFICADOS CONSTRUCTORA 19% INMOBILIARIAS 3% 1% TV RADIO 51% INTERNET/REDES SOCIALES 15% 10% 5% 0% ATALAYA BARRIO BLANCO 39% CLARET BELEN NIDIA ESCOBAL MOTILONES SEVILLA LOS PATIOS ZULIMA 4% 12% 29% 16% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% ANILLO VÍAL AUTOPISTA INTERNACIONAL Vallas Dónde? AV LIBERTADORES CENTRO DIAGIONAL SANTANDER ESCOBAL LOS PATIOS PRADOS DEL ESTE Periódicos Cuáles? REDOMA SAN MATEO VÍA UREÑA 70% 60% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Referidos quiénes? 74% 26% AMIGOS FAMILIARES VALLAS REFERIDOS PERIÓDICOS OTROS MEDIOS 50% 40% 30% 20% 10% 0% 60% LA OPINIÓN 40% Q'HUBO Fuente: Encuesta DV_2015. Elaboración Propia

103 12% se entera por referidos, principalmente amigos y familiares. 4% visita directamente el sector donde prefiere comprar vivienda con mayoría en Los Patios, Zulima (Comuna 3), Atalaya (Comuna 8) y Barrio Blanco (Comuna 2) Por qué Piensa Comprar Vivienda Para Cúcuta y su Área Metropolitana las familias desean comprar vivienda en su mayoría (75%) para vivir en ella. El restante 25% lo ve como una oportunidad de generar rentabilidad pues un 20% piensa comprar para arrendar y tener una renta por determinado lapso de tiempo y el 5% restante piensa comprar para venderla posteriormente o revenderla. Gráfico Piensa Comprar Vivienda para? Piensa comprar vivienda para? 20% 75% 5% ARRENDAR VENDERLA POSTERIORMENTE O REVENDER VIVIR EN ELLA Fuente: Encuesta DV_2015. Elaboración Propia

104 5.7. Aspectos Importantes para Comprar Vivienda Para Cúcuta y su Área Metropolitana las familias consideran la seguridad y la ubicación (36%) como los aspectos más importantes para comprar vivienda, seguido de un 14% por la seguridad del sector, el precio de la vivienda (9%) materiales (8%), tamaño y espacio (8%) y 7% por el costo y disponibilidad de Servicios Públicos. Gráfico Aspectos de mayor importancia para comprar Vivienda en Cúcuta y AM 36% 7% 2% COSTO Y DISPONIBILIDAD DE SSPP 7% 1% 1% 2% COMODIDAD 14% 8% 9% COSTUMBRE DISEÑO 2% ESPACIO 8% IMPUESTO PREDIAL MATERIALES DE LA VIVIENDA PRECIO DE LA VIVIENDA VALORIZACIÓN DEL SECTOR SEGURIDAD SOLAR 0% 0% Fuente: Encuesta DV_2015. Elaboración Propia 3% TAMAÑO ACCESIBILIDAD Y UBICACIÓN TRANSPORTE ZONAS VERDES 5.8. Interés de compra según rango de precios de la Vivienda y estrato socioeconómico de las familias La mayoría (23,7%) de los hogares del Área Metropolitana demuestran que tienen interés en comprar vivienda que se encuentra en el rango de precios de entre 80 a 90 millones, en la cual se encuentra la VIS (máx. 135 SMMLV = $ ). Este porcentaje es seguido por un 22,1% de hogares del total que estarían interesados en adquirir vivienda entre 100 a 129 millones. En el rango de precios de entre 31 a 44 millones donde se ubica el segmento de vivienda tipo VIP (máx. 70 SMMLV = $ ) solo el 3% de los hogares manifiestan interés en este tipo de vivienda y pertenecen al estrato socioeconómico 2. De acuerdo a los estratos socioeconómicos, los hogares del estrato 2 prefieren en su mayoría (27%) una vivienda con un rango de precios de entre 80 a 90 millones, en la cual se encuentra la VIS un 19% y un 20% preferirían una vivienda de entre 60 a 79 millones y 100 a

105 129 millones respectivamente. El estrato 3 aporta un porcentaje significativo dentro de la demanda potencial de VIS, un 21%, aunque en su mayoría (26%) prefiere viviendas de 100 a 129 millones. Cuadro 5.4. Interés de compra según rango de precios de la Vivienda y estrato socioeconómico de las familias. RANGO DE PRECIO DE LA VIVIENDA ESTRATO SOCIOECONÓMICO DE LOS HOGARES ESTRATO 2 ESTRATO 3 ESTRATO 4 ESTRATO 5 TOTAL MENOS DE 23 MILLONES 1% 0% 0% 0% 0,6% DE 23 A 30 MILLONES 2% 2% 0% 0% 1,7% DE 31 A 44 MILLONES 3% 0% 0% 0% 1,7% DE 45 A 59 MILLONES 11% 0% 0% 0% 6,1% DE 60 A 79 MILLONES 19% 20% 2% 0% 17,1% DE 80 A 99 MILLONES 27% 21% 19% 0% 23,7% DE 100 A 129 MILLONES 20% 26% 23% 9% 22,1% DE 130 A 149 MILLONES 10% 16% 26% 33% 14,5% DE 150 A 179 MILLONES 2% 7% 29% 22% 7,2% DE 180 A 199 MILLONES 1% 3% 0% 11% 1,8% DE 200 A 300 MILLONES 2% 5% 0% 22% 3,4% NO SABE / NO RESPONDE 3% 1% 1% 3% 0,30% Fuente: Encuesta DV_2015. Elaboración Propia Gráfico Interés de compra según rango de precios de la Vivienda y estrato socioeconómico de las familias. 1,8% 0,6% 0,30% 1,7% 1,7% 7,2% 3,4% 6,1% 14,5% 17,1% 22,1% 23,7% MENOS DE 23 MILLONES DE 23 A 30 MILLONES DE 31 A 44 MILLONES DE 45 A 59 MILLONES DE 60 A 79 MILLONES DE 80 A 99 MILLONES DE 100 A 129 MILLONES DE 130 A 149 MILLONES DE 150 A 179 MILLONES DE 180 A 199 MILLONES DE 200 A 300 MILLONES NO SABE / NO RESPONDE Fuente: Encuesta DV_2015. Elaboración Propia

106 Los hogares del estrato 4, principalmente (29%) prefieren viviendas de entre 150 a 179 millones y un 26% prefiere viviendas de 100 a 129 millones, seguidos de un 23% que está interesado en viviendas de 100 a 129 millones. La mayor parte de los hogares del estrato 5, un 33% prefiere viviendas de 130 a 149 millones, un 22% prefiere viviendas de 150 a 179 millones y otro 22% prefiere viviendas de 200 a 300 millones. Gráfico Interés de compra según rango de precios de la Vivienda por estrato socioeconómico de las familias. ( )*+, *- $%$! " #$" # ' ()*+), $- $ ( "! "# #! " # $" #! " # $" # %" #! &" # %" #!! " # %" # &" # ' " # $" #! "# $ %' # $ %&# $! "# $ %&# $! &# $! %# $ ' ( ) * +#, ( #$%#' -.. * ) ( +#, ( #$%#/ #%&#' -.. * ) ( +##, ( #%! #/ #00#' -.. * ) ( +#, ( #01#/ #12#' -.. * ) ( +#, ( #3&#/ #42#' -.. * ) ( +#, ( #5&#/ #22#' -.. * ) ( +#, ( #! &&#/ #! $2#' -.. * ) ( +#, ( #! %&#/ #! 02#' -.. * ) ( +#, ( #! 1&#/ #! 42#' -.. * ) ( +#, ( #! 5&#/ #! 22#' -.. * ) ( +#, ( #$&&#/ #%&&#' -.. * ) ( +# ) * #+/ 6( #7#) * #8( +9* ), ( # ) *+, - #. *#$&#) /00, + *- #. *#$&#1#&! #) /00, + *- ##. *#&( #1#22#) /00, + *- #. *#2' #1#' 3#) /00, + *- #. *#4! #1#%3#) /00, + *- #. *#5! #1#33#) /00, + *- #. *#(!! #1#( $3#) /00, + *- #. *#( &! #1#( 23#) /00, + *- #. *#( '! #1#( %3#) /00, + *- #. *#( 5! #1#( 33#) /00, + *- #. *#$!! #1#&!! #) /00, + *- # +, #- 16*#7#+, #8*- 9, +. *# ( )*+, *- $. $ &' ()*(+#, #! " %" #! " # #! " # %"# $ $" #! "# $ $$" # %" # $" # %' # $ %&# $ %%" # $$" #!! " # & ' ( ) *#+' #$, #& -.. ) ( ' *# +' #$, #/ #,! #& -.. ) ( ' *## +' #, %#/ #00#& -.. ) ( ' *# +' #01#/ #12#& -.. ) ( ' *# +' #3! #/ #42#& -.. ) ( ' *# +' #5! #/ #22#& -.. ) ( ' *# +' #%!! #/ #%$2#& -.. ) ( ' *# +' #%,! #/ #%02#& -.. ) ( ' *# +' #%1! #/ #%42#& -.. ) ( ' *# +' #%5! #/ #%22#& -.. ) ( ' *# +' #$!! #/ #,!! #& -.. ) ( ' *# ( ) #*/ 6' #7#( ) #8' *9) ( +' # & ' ( ) *#+' #, %#& -.. ) ( ' *# +' #, %#/ #%! #& -.. ) ( ' *## +' #%0#/ #11#& -.. ) ( ' *# +' #12#/ #2$#& -.. ) ( ' *# +' #3! #/ #4$#& -.. ) ( ' *# +' #5! #/ #$$#& -.. ) ( ' *# +' #0!! #/ #0, $#& -.. ) ( ' *# +' #0%! #/ #01$#& -.. ) ( ' *# +' #02! #/ #04$#& -.. ) ( ' *# +' #05! #/ #0$$#& -.. ) ( ' *# +' #,!! #/ #%!! #& -.. ) ( ' *# ( ) #*/ 6' #7#( ) #8' *9) ( +' # Fuente: Encuesta DV_2015. Elaboración Propia 5.9. Forma de Pago de la Vivienda según estrato socioeconómico de las familias De los hogares encuestados, los que manifiestan su interés en comprar vivienda, señalan que el medio de pago principalmente seria a crédito. Es en el estrato 3 donde se observa que un 32% de los hogares adquiriría vivienda pagándola de contado, siendo este el estrato donde la participación en el pago de la vivienda por este medio es el mayor respecto a los demás estratos. En el estrato 2 solo el 12% la pagaría de contado y en estrato 4 solo el 6%. La totalidad de los hogares del estrato 5 pagarían la vivienda a través de un crédito. En la medida que se aumenta el estrato socioeconómico se incrementa la preferencia por pagar la vivienda mediante un crédito, lo cual se explica principalmente por el precio de las viviendas dado que en el estrato 5 como se evidencio más arriba prefieren viviendas de entre 130 a 149 millones.

107 Gráfico Forma de Pago de la Vivienda según estrato socioeconómico de las familias 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% ESTRATO 2 ESTRATO 3 ESTRATO 4 ESTRATO 5 No Sabe / No Responde 2% 1% 0% De Contado 12% 32% 6% A Crédito 86% 67% 94% 100% Fuente: Encuesta DV_2015. Elaboración Propia Quienes responden que el medio de pago para adquirir vivienda seria a crédito, se observa que de acuerdo a los estratos socioeconómicos, la mayoría prefiere créditos de hasta 15 años. Gráfico Preferencia del plazo del crédito en años para adquirir vivienda TOTAL 14% 37% Hasta 15 años, 43% 6% ESTRATO 5 17% Hasta 15 años, 50% 33% ESTRATO 4 24% 16% Hasta 15 años, 44% 16% ESTRATO 3 19% 28% Hasta 15 años, 47% 5% ESTRATO 2 9% 48% Hasta 15 años, 41% 2% 0% 20% 40% 60% 80% 100% Hasta 5 Años Hasta 10 años Hasta 15 años Hasta 20 años Fuente: Encuesta DV_2015. Elaboración Propia

108 Específicamente en el estrato 2 la mayoría (48%) señala un crédito con plazo a 10 años, seguido de un 41% que adquiriría la vivienda con un crédito de hasta 15 años. Un 9% prefiere créditos de menos de 10 años (entre 5 y 9 años) y Solo un 2% preferiría créditos de hasta 20 años. En el estrato 3, la mayoría, un 47% prefiere créditos de hasta 15 años, seguidos de un 28% que prefiere créditos de hasta 10 años. Un 19% señala preferencia por créditos de hasta 5 años y el 5% señala créditos de hasta 20 años. En el estrato 4, también la mayoría, un 44% prefiere créditos de hasta 15 años, seguidos de un 24% que prefiere créditos solo hasta 5 años. En el estrato 5, la mitad, el 50% adquiriría vivienda mediante créditos hasta 15 años y un gran porcentaje (33%) compraría vivienda con créditos hasta de 20 años Tipo de Vivienda (Nueva?, Usada?, Nueva o Usada?) Para el total del Área Metropolitana, la mayoría de los hogares, un 56% interesados en adquirir vivienda, les es indiferente si la vivienda es nueva o usada. El 40% del total de hogares si prefiere vivienda totalmente nueva y solo el 4% está interesado en solo vivienda usada.

109 Gráfico Preferencia por Vivienda Nueva o Usada, solo nueva o solo usada por Estratos socioeconómicos 100% 3,5% 5,8% 5,7% 4% 90% 80% 38,0% 32,0% 40% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 62,9% 100% Nueva o Usada, 58,5% Nueva o Usada, 62,1% Nueva o Usada, 31,4% Nueva o Usada, 56% ESTRATO 2 ESTRATO 3 ESTRATO 4 ESTRATO 5 TOTAL Nueva o Usada Solo Nueva Solo Usada Fuente: Encuesta DV_2015. Elaboración Propia En información obtenida más allá de las preguntas del cuestionario, las personas aseguran que entran en juego otras variables como la ubicación, en donde por ejemplo la vivienda usada tiene mejor ubicación respecto a los nuevos proyectos por cuanto es en los sectores consolidados de la ciudad donde se concentra la mayor parte de la oferta de vivienda usada. Es importante un análisis junto con otras variables sobre las preferencias de la demanda. Es en los estratos 2 y 3 donde se concentra la demanda de vivienda ya sea nueva o usada indiferentemente, 58,5% en el estrato 2 y 62,1% en el estrato 3 respectivamente. A medida que se incrementa el estrato socioeconómico, la elección tiende a ser hacia solo vivienda nueva, en el estrato 4 este segmento ocupa el 62,9% y la totalidad del estrato Búsqueda de Vivienda por parte de los Interesados Si bien la encuesta arroja luces sobre la demanda potencial de vivienda en Cúcuta y su Área Metropolitana, la mayoría de los hogares encuestados (69%) que responden estar interesados en adquirir vivienda en los próximos 24 meses, no han empezado a buscar vivienda.

110 Gráfico Búsqueda de vivienda ( Ud. o la persona de su hogar interesada en comprar vivienda, Ya comenzaron a buscar?) 90% 81% 80% 70% 62% 72% 69% 60% 50% 40% 30% 38% 20% 10% 19% 28% 31% 0% NO CÚCUTA VILLA DEL ROSARIO LOS PATIOS TOTAL AM SI SI Fuente: Encuesta DV_2015. Elaboración Propia Específicamente para Cúcuta, solo el 38% de los interesados ha empezado a buscar vivienda, en Los Patios el 28% de los hogares interesados ha comenzado a buscar vivienda. La proporción menor, del 19% se ubica en Villa del Rosario. Sin embargo quienes ya han empezado a buscar vivienda con intención de compra, lo han hecho en su mayoría en el último año y en los últimos 6 meses. NO Gráfico Tiempo en el proceso de Búsqueda de vivienda Fuente: Encuesta DV_2015. Elaboración Propia

111 Aspectos Positivos y Negativos de los Proyectos Los hogares de Cúcuta y su Área Metropolitana que han visitado proyectos de vivienda nueva destacan como los más positivos los siguientes aspectos: 37% la ubicación 17% los acabados de las viviendas 14% la seguridad Gráfico Aspectos positivos de los Proyectos de Vivienda ZONAS VERDES 3% ZONA SOCIAL 3% SEGURIDAD 14% ESPACIO 9% DISEÑO DE LA VIVIENDA 9% CONJUNTOS CERRADOS 9% ACABADOS DE LA VIVIENDA 17% UBICACIÓN 37% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% Fuente: Encuesta DV_2015. Elaboración Propia Ocupan un lugar importante el tamaño, el diseño y los conjuntos cerrados con un 9% cada uno. Las zonas verdes y sociales tienen poca importancia, pues solo tienen un 3% respectivamente. De los aspectos negativos, se destacan los materiales de la vivienda y sus acabados, el poco espacio público y el tamaño y espacio disponible, le siguen la ubicación y la cantidad de trámites para acceder a la vivienda.

112 Gráfico Aspectos Negativos de los Proyectos de Vivienda SERVICIOS PÚBLICOS 4% POCO ESPACIO PÚBLICO 25% SIN TRANSPORTE PÚBLICO 4% UBICACIÓN 8% MUY PEQUEÑAS 21% MUCHOS TRAMITES 8% MATERIALES DE LA VIVIENDA 29% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% Fuente: Encuesta DV_2015. Elaboración Propia

113 5.11. Sectores de Preferencia para Adquirir Vivienda Gráfico Sectores de Preferencia para Adquirir Vivienda en Cúcuta Fuente: Encuesta DV_2015. Elaboración Propia

114 De acuerdo a las preferencias de los hogares en general de Cúcuta y el Área Metropolitana, la búsqueda de vivienda se localiza en su mayoría (33%) en la Comuna 2, seguido del 19% en la Comuna 5, el 11% en la Comuna 4 y el 9% en la Comuna 1 (centro). Del total de hogares del AM, un 9% señala como sector de preferencia el municipio de Los Patios. Así mismo quienes viven tanto en Los Patios como en Villa del Rosario prefieren adquirir vivienda en sus respectivos municipios. Las comunas con menos preferencias para buscar vivienda para adquirir son las comunas 6, 7, 9 y 10. Solo un 1% manifiesta querer adquirir vivienda en otras ciudades como Bucaramanga y Medellín. Gráfico Barrios de Preferencia para Adquirir Vivienda en Cúcuta según Comunas. Comuna 2 COMUNA 2 LIBERTADORES 3% LOS ACACIOS 4% QUINTA ORIENTAL 7% COLSAG 2% POPULAR 4% LOS FAROLES/ QUINTA BOSCH 6% PINOS 3% LA RINCONADA LA FLORESTA 2% 1% LA RIVIERA 14% CASTELLANA 1% CAOBOS 22% CEIBA 15% BARRIO BLANCO 15% GOVIKA 1% Fuente: Encuesta DV_2015. Elaboración Propia Analizando específicamente los barrios donde se preferiría adquirir vivienda según la comuna, en la Comuna 2, que es el sector preferido por la mayoría para buscar y adquirir vivienda, los barrios que los hogares prefieren son Caobos, un 22%, la Ceiba, un 15%, Barrio Blanco, un 15%, La Riviera un 14%, Quinta Oriental, un 7%, Quinta Bosch, un 6%. Los anteriores resultados deben ser tenidos en cuenta con otras variables como las ventajas o aspectos que tienen estos sectores para ser considerados por la mayoría como los barrios de preferencia. La Comuna 5, ocupa el segundo lugar de preferencia entre quienes desean adquirir vivienda, la mayoría señala dentro de esta comuna los barrios: Guaimaral (33%), Zulima

115 (31%), San Eduardo (10%), Lleras (7%), Ciudad Jardín y Niza (5% respectivamente) y El Bosque, Sevilla y Pescadero con un 3% cada uno. Gráfico Barrios de Preferencia para Adquirir Vivienda en Cúcuta según Comunas. Comuna 5 COMUNA 5 CIUDAD JARDÍN 5% EL BOSQUE 3% NIZA 5% SEVILLA 3% PESCADERO 3% LLERAS RESTREPO 7% GUAIMARAL 33% SAN EDUARDO 10% ZULIMA 31% Fuente: Encuesta DV_2015. Elaboración Propia En la Comuna 4, que ocupa el tercer lugar de preferencia, los barrios o sectores preferidos son: Prados del Este (47%), Aniversario I (17%), San Luís (12%), El Escobal (10%), San Martín (8%) y Torcoroma (4%). Teniendo en cuenta el estudio de demanda de vivienda para Cúcuta y su Área Metropolitana del año 2011, donde se presentaba la Comuna 8, la Comuna 4 y los municipios aledaños como los más elegidos para comprar vivienda, la tendencia es a permanecer en la ciudad como se ha observado hasta ahora, donde la demanda potencial principalmente se localiza en las Comunas 2, 5, 4 y 1 que son las más centrales y consolidadas de la ciudad. Un porcentaje del 9% señala Los Patios como lugar donde potencialmente preferirían vivir en barrios como Bella Vista y La Floresta (Estrato 5) más cercanos a Cúcuta pero dentro del perímetro urbano de Los Patios.

116 Gráfico Barrios de Preferencia para Adquirir Vivienda en Cúcuta según Comunas. Comuna 4 COMUNA 4 ESCOBAL 10% SAN LUÍS 12% TORCOROMA 4% SAN MARTÍN 8% NATURA 2% PRADOS DEL ESTE 47% ANIVERSARIO 1 17% Fuente: Encuesta DV_2015. Elaboración Propia Gráfico Barrios de Preferencia para Adquirir Vivienda en Cúcuta según Comunas. Comuna 1 SAN MARTÍN 5% EL PÁRAMO 6% EL CONTENTO 14% LA PLAYA 14% CENTRO 44% EL LLANO 17% COMUNA 1 Fuente: Encuesta DV_2015. Elaboración Propia

117 En la Comuna 1 (Centro), la preferencia de la mayoría de los hogares (44%) es por los sectores centrales, aunque no se especifica que barrios, un 17% prefiere barrios como El Llano, un 14% La Playa y El Contento respectivamente, el 6% prefiere El Páramo y el restante 5% prefiere San Martín Preferencia de Sectores para Adquirir Vivienda según Nivel Socioeconómico Considerando las percepciones de las familias según su estrato socioeconómico, se evidencia que las familias del estrato 2 prefieren comprar vivienda principalmente, un 27% en la Comuna 2, seguido de un13% en la Comuna 8, un 12% prefiere la Comuna 4 y Los Patios respectivamente, un 9% elige la Comuna 5 y un 8% prefiere el centro en la Comuna 1. Las Comunas 6 y 9, así como otras ciudades, son la elección de solo el 3% de los hogares del estrato 3. Gráfico Preferencia de Sectores para adquirir vivienda según Estrato Socioeconómico ESTRATO 2- OTRA CIUDAD LOS PATIOS 1% 12% VILLA DEL ROSARIO 6% COMUNA 10 3% COMUNA 9 COMUNA 8 COMUNA 7 1% 6% 13% COMUNA 6 COMUNA 5 COMUNA 4 1% 9% 12% COMUNA 3 COMUNA 2 COMUNA 1 4% 8% 27% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% Fuente: Encuesta DV_2015. Elaboración Propia Las familias del estrato 3 tienen preferencia en su mayoría (35% y 26%) por la Comuna 5 y la Comuna 2 respectivamente. La Comuna 4 al igual que la Comuna 1 tienen cada una el 13% de preferencias por parte del estrato 3. También hay cierto interés (8%) por la Comuna 3. Solo el 3% prefiere el municipio de Los Patios.

118 Gráfico Preferencia de Sectores para adquirir vivienda según Estrato Socioeconómico ESTRATO 3- OTRA CIUDAD 1% LOS PATIOS 3% VILLA DEL ROSARIO 1% COMUNA 10 0% COMUNA 9 0% COMUNA 8 1% COMUNA 7 0% COMUNA 6 0% COMUNA 5 COMUNA 4 COMUNA 3 COMUNA 2 COMUNA 1 13% 8% 26% 13% 35% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% Fuente: Encuesta DV_2015. Elaboración Propia En el estrato 4, los hogares muestran preferencia en una gran mayoría, el 88% por la Comuna 2, pues esta concentra la mayor parte de este estrato a nivel de ciudad. El 12% restante señala Los Patios como el municipio donde le gustaría vivir, pero principalmente por la localización allí de barrios o urbanizaciones como Bella Vista o La Floresta. Gráfico Preferencia de Sectores para adquirir vivienda según Estrato Socioeconómico ESTRATO 4- OTRA CIUDAD LOS PATIOS VILLA DEL ROSARIO 13% COMUNA 10 COMUNA 9 COMUNA 8 COMUNA 7 COMUNA 6 COMUNA 5 COMUNA 4 COMUNA 3 COMUNA 2 COMUNA 1 88% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Fuente: Encuesta DV_2015. Elaboración Propia En los hogares del Estrato 5, se observa una tendencia similar. La mayoría, el 82% prefiere la Comuna 2 y el 18% restante prefiere el municipio de Los Patios.

119 Gráfico Preferencia de Sectores para adquirir vivienda según Estrato Socioeconómico ESTRATO 5- OTRA CIUDAD LOS PATIOS VILLA DEL ROSARIO 18% COMUNA 10 COMUNA 9 COMUNA 8 COMUNA 7 COMUNA 6 Serie1 COMUNA 5 COMUNA 4 COMUNA 3 COMUNA 2 COMUNA 1 82% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% Fuente: Encuesta DV_2015. Elaboración Propia

120 5.13. Ventajas o Aspectos por los cuales se prefiere Determinado Sector Las principales ventajas o aspectos que señalan los hogares encuestados en el Área Metropolitana de Cúcuta tienen que ver en primer lugar con la seguridad del sector (18%), la accesibilidad o tráfico (buena ubicación y cercanía a las actividades) 17%; calidad del espacio público (16%), buenas rutas y servicio de transporte y vías (15%), zonas verdes y parques (10%), por que viven actualmente en el mismo sector (10%), por las zonas comerciales (7%), por aspectos ambientales (4%) y por otras razones como la oferta de vivienda (3%) y colegios cerca (2%). Gráfico Razones de Preferencia de Sectores para adquirir vivienda, Cúcuta y AM. COLEGIOS CERCA 2% OFERTA DE VIVIENDA 3% ASPECTOS AMBIENTALES 4% ZONAS COMERCIALES 7% MISMO SECTOR DONDE VIVE 10% ZONAS VERDES/PARQUES 10% TRANSPORTE CALIDAD DEL ESPACIO PÚBLICO ACCESIBILIDAD/TRÁFICO SEGURIDAD 15% 16% 17% 18% 0% 5% 10% 15% 20% Fuente: Encuesta DV_2015. Elaboración Propia

121 5.14. Tipo de Inmueble a Adquirir (casa, apartamento, lote) Las preferencias de la mayoría de hogares de Cúcuta y su Área Metropolitana se concentra principalmente (70%) en comprar casa, dentro de los cuales, el 8% quiere comprar casa en conjunto cerrado. Un 23% desea comprar inmueble tipo apartamento, de los cuales el 5% prefiere apartamento en conjunto cerrado. Un 7% prefiere lote para construir su vivienda más adelante. Espacio 37% Costumbre 37% Gráfico Tipo de Inmueble que está buscando. Cúcuta y AM Espacio Pequeño 52% Seguridad 40% Facilidad para Arrendar 8% Comodidad 23% Menos Gastos administra vos 4% Se puede ampliar/ remodelar 3% 62%$ 18%$ 8%$ 7%$ APARTAMENTO) 5%$ APARTAMENTO)EN)CONJUNTO) CERRADO) CASA) CASA)EN)CONJUNTO)CERRADO) LOTE) Fuente: Encuesta DV_2015. Elaboración Propia Motivos para preferir Casa o Apartamento Las razones por las cuales la mayoría de los hogares prefiere comprar casa en lugar de apartamento tienen que ver principalmente con que en la vivienda tipo casa se cuenta con más espacio (37%), la costumbre de haber vivido toda o gran parte de su vida en casa (30%), la comodidad (23%), que en la vivienda que no es en conjunto cerrado se incurre en menos gastos administrativos (4%) y la posibilidad de ampliación y/o remodelación (3%). Los hogares que prefieren comprar soluciones de vivienda tipo apartamento, señalan que en su mayoría comprarían apartamento por que requieren un espacio más pequeño (52%), un 40% argumenta razones de seguridad y el 8% restante responde que por facilidad para arrendar

122 5.16. Tipo de Vivienda a Adquirir (Terminada, sobre planos, en construcción) Sobre la fase de la vivienda al momento de comprarla, si se encuentra totalmente terminada, en proceso de construcción o sobre planos, los hogares del Área Metropolitana prefieren en su mayoría (73%) comprar vivienda totalmente terminada. De esta proporción, el 43% responde que para no incurrir en otros gastos, el 33% por qué es más rápido de habitar y posiblemente arrendar y el 24% considera que es una inversión segura. El 20% prefiere comprar vivienda sobre planos por que la considera más económica (87%), una buena inversión y un 13% por la facilidad de compra. Una pequeña proporción del 7% prefiere comprar vivienda en construcción u obra gris por que es más económica (85%) y para terminarla de construir al gusto (15%). Gráfico Tipo de Inmueble que está buscando. Cúcuta y AM Construirla al Gusto 15% Más Económica 87% No incurre en otros gastos 43% Más Económica 85% Facilidad de Compra 13% Más rápido de habitar 33% 7% 20% 73% Inversión Segura 24% VIVIENDA EN CONSTRUCCIÓN VIVIENDA SOBRE PLANOS VIVIENDA TERMINADA Fuente: Encuesta DV_2015. Elaboración Propia

123 5.17. Espacios o Áreas más importantes en la Vivienda que desearía comprar En cuanto a los espacios o áreas más importantes con los que debe contar la vivienda que desean comprar, el área considerada más importante es la alcoba principal, pues el 62% de los hogares así lo señalan. Le sigue en importancia que la cocina sea independiente del comedor (59%), contar con un solar o patio interior ocupa el tercer lugar (57%). Gráfico Espacios o Áreas más importantes en la Vivienda que desearía comprar 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 1 HABITACIÓN 4 BAÑOS 3 PARQUEADEROS 5 ó más HABITACIONES COCINA Y COMEDOR EN UN SOLO ESPACIO 2 PARQUEADEROS DEPÓSITO AIRE ACONDICIONADO ALCOBA DE SERVICIO 1 BAÑO 3 BAÑOS ANTEJARDÍN 4 HABITACIONES 2 HABITACIONES ESTUDIO BALCÓN TERRAZA SALA INDEPENDIENTE DEL COMEDOR 3 HABITACIONES 2 BAÑOS SALA COMEDOR EN UN SOLO ESPACIO 1 PARQUEADERO BAÑO EN LA ZONA SOCIAL SOLAR/PATIO INTERIOR COCINA INDEPENDIENTE DEL COMEDOR ALCOBA PRINCIPAL 1% 2% 2% 3% 4% 6% 7% 8% 12% 14% 15% 15% 16% 17% 19% 21% 21% 25% 35% 39% 54% 55% 55% 57% 59% 62% Fuente: Encuesta DV_2015. Elaboración Propia Le siguen en orden de importancia, que exista baño en la zona social, contar con al menos 1 puesto de estacionamiento, tener 2 baños, 3 habitaciones, que la sala sea independiente del comedor, tener terraza, balcón y estudio. De menor importancia son la alcoba de servicio, que tenga deposito, dos parqueaderos, que la cocina y comedor sea en un solo espacio, que tenga hasta cuatro baños y solo una habitación.

124 Independiente de las habitaciones, los hogares consideran que las áreas más importantes con las que debe contar una vivienda son definitivamente que la sala-comedor conforme un solo espacio (29%), contar con un patio o solar interior (27%), también que la sala sea independiente del comedor (17%) y un estudio (9%). Gráfico Espacios o Áreas más importantes después de las habitaciones en la Vivienda que desearía comprar ANTEJARDÍN 3% TERRAZA 5% OTRO 2% ESTUDIO 9% SOLAR/PATIO INTERIOR 27% SALA COMEDOR EN UN SOLO ESPACIO 29% BALCÓN 6% SALA INDEPENDIENTE DEL COMEDOR 17% ALCOBA DE SERVICIO 2% ESTUDIO SALA INDEPENDIENTE DEL COMEDOR BALCÓN ANTEJARDÍN SALA COMEDOR EN UN SOLO ESPACIO ALCOBA DE SERVICIO SOLAR/PATIO INTERIOR TERRAZA OTRO Fuente: Encuesta DV_2015. Elaboración Propia

125 5.18. Acabados de Preferencia Para la vivienda que desean comprar, las familias de Cúcuta y su AM, prefieren los muros de alcobas y zona social con estuco y pintura (78% y 76% respectivamente). Para los muros de baños y cocina eligen preferentemente cerámica (86%). Gráfico Tipo de Acabados en la Vivienda Alcobas + Solo Pintura 78% + Estuco sin pintar 15% + Ladrillo a la vista 8% Muros Cocina + Cerámica 86% + Sólo Pintura 10% + Sin Acabados 4% Muros Zona Social + Solo Pintura 76% + Estuco sin pintar 19% + Sin Acabados 2% + Ladrillo a la vista 2% Pisos Alcoba y Z. Social + Cerámica 70% + Tableta de Gres 11% + Madera 8% + Mármol 3 % Techo y Cubiertas + Placa 73% + Teja de Barro 10% + Otra Teja 8% + Machimbre 5 % + Eternit, Zinc 4 % Pisos Baño y Cocina + Cerámica 90% + Baldosa de Cemento 6% + Otro 2% Fuente: Encuesta DV_2015. Elaboración Propia En cuanto a los pisos de las alcobas y la zona social, prefieren cerámica (70%) y tableta de gres (11%). Un 8% quiere madera y el 3% lo prefiere en mármol o granito pulido. Para los pisos de baños y cocina, la mayoría, un 90% prefieren cerámica y solo el 6% prefiere baldosa de cemento. En techos y cubiertas el 73% prefiere placa plana de cemento (quizás para una futura ampliación) el 10% escoge teja de barro y el 8% prefiere otro tipo de teja. Un 5% prefiere machimbre y solo el 4% prefiere eternit (asbesto-cemento) y zinc.

126 5.19. Principales Razones por las cuales no ha adquirido la Vivienda que desea Entre las principales razones para no adquirir vivienda, las familias encuestadas argumentan en mayor medida los ingresos insuficientes (40%), seguido de que actualmente están ahorrando (13%), que se encuentran desempleados (11%), no tienen expectativa de vivienda (10%), ya posee vivienda (9%). Gráfico Principales Razones para no adquirir Vivienda RAZONES FAMILIARES 1% NO HA ENCONTRADO LA VIVIENDA ADECUADA 2% ESPERA VENDER LA VIVIENDA ACTUAL 2% CRISIS ECONÓMICA 2% REQUISITOS DE CRÉDITO 4% VIVEN EN LA VIVIENDA QUE DESEA 5% YA POSEE VIVIENDA 9% NO TIENE EXPECTATIVAS DE VIVIENDA FALTA DE EMPLEO ESTA AHORRANDO INGRESOS INSUFICIENTES 10% 11% 13% 40% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% Fuente: Encuesta DV_2015. Elaboración Propia Las principales razones tienen que ver entonces con la actual coyuntura económica, donde en los últimos años ( ) la región ha atravesado una dura crisis económica entre otras razones por la disminución de las relaciones comerciales con Venezuela, el incremento del desempleo y así mismo aumento de la informalidad laboral, lo que configura un escenario de bajos ingresos en los hogares en general, lo que a su vez dificulta el acceso al crédito.