INMOBILIARIA PÚBLICA ORDENANZA. Certificado de Aptitud Técnica Administrativa para Alquiler. C.A.T.A. Alquiler

Transcripción

1 INMOBILIARIA PÚBLICA ORDENANZA Certificado de Aptitud Técnica Administrativa para Alquiler C.A.T.A. Alquiler VISTO La situación del mercado de alquileres en la ciudad de Rosario, donde su desregulación, la falta de información y asesoramiento para los usuarios, deriva en múltiples conflictos que el Estado Municipal puede prevenir mediante herramientas que intervengan al momento de iniciarse la relación contractual de locación. El proyecto de ordenanza presentado en este cuerpo por el concejal Jorge Boasso y Ma. Eugenia Schmuck con el número de expediente P-12 sobre Certificado de Aptitud Técnico Administrativa (C.A.T.A) requerido para la transferencia de inmuebles. El proyecto presentado por el Colegio de Arquitectos de la Provincia de Santa Fe a la Legislatura Provincial sobre el Certificado de Aptitud Técnico Administrativo que se propone como instrumento con carácter de informe imparcial, que permita conocer el estado real de todo inmueble. El proyecto de Certificado de Aptitud Técnica para Inmuebles en Instancia de su Venta, CATHI, que se tramita en la Cámara de Diputados de la Provincia de Buenos Aires. CONSIDERANDO Que construir una ciudad segura, es construir condiciones de seguridad material y simbólica para los ciudadanos, en los aspectos esenciales en los cuales se desarrolla su vida, como es el caso del acceso a la vivienda. Que el acceso a la vivienda a través de alquiler de inmuebles, es una tendencia que ha ido en aumento desde el 2001, en la Ciudad de Rosario (según los registros de los Censos Nacionales), y que por lo tanto, el crecimiento exponencial de la actividad del sector y de la demanda de parte de los inquilinos, generó situaciones desreguladas en cada uno los aspectos que involucran la celebración de contratos de alquileres (desregulación de precios, cláusulas abusivas en los

2 contratos, disposición de inmuebles no aptos para el uso, ausencia de seguridad jurídica en algunos de los aspectos contractuales). Que frente a la situación que se describe en el párrafo anterior, el Estado Municipal tiene la posibilidad de intervenir efectivamente, proponiendo mecanismos que tiendan a regular la actividad, disponiendo de instrumentos que promuevan la mediación técnica y la seguridad jurídica para las partes involucradas en el mercado de alquileres. Que el proyecto de Certificado de Aptitud Técnico Administrativa -C.A.T.A.- que se encuentra actualmente en tratamiento en este cuerpo legislativo es una herramienta que procura que, en todos los actos de compra-venta de inmuebles, intervenga un profesional de la construcción con el objeto de brindar al comprador la información técnica necesaria sobre el inmueble a fin de resguardar el bien común en defensa de los consumidores. Que, para ello, dicho certificado daría cuenta del estado edilicio de la propiedad, si la misma cumplimenta con las normativas vigentes, si cuenta con los planos debidamente presentados ante la Municipalidad de Rosario, entre otras cuestiones. Que entre los objetivos del mencionado proyecto se encuentran promover el cumplimiento de las normativas vigentes, la elevación en la calidad de productos inmobiliarios, la generación de seguridad constructiva y la consecuente disminución de siniestros en la construcción (Exp P-12). Que una herramienta de este tipo podría aplicarse también para los actos que tengan por objeto el alquiler de inmuebles, ya que, brinda transparencia a los contratos, permitiendo a las partes conocer el estado real de las viviendas y propiedades. Que es deseable que, ante un contrato de alquiler de inmuebles -en especial para aquellos destinados a vivienda- exista un aval otorgado por un profesional respecto de la calidad y del estado del inmueble a alquilar. Que son numerosos los casos de disputas o incluso litigios judiciales entre inquilinos y propietarios que derivan de no tener una correcta descripción de las condiciones que tienen los inmuebles previas al alquiler. Que, en este sentido, existen muchos inquilinos que no conocen el derecho a descargo que tienen al momento posterior a mudarse o que, conociéndolo, no lo ejercen correctamente por no poseer los conocimientos técnicos necesarios o no estar asesorados profesionalmente, aumentando de esta manera la litigiosidad.

3 Que dentro de las problemáticas a la hora de poder alquilar se encuentra: el mal estado de los inmuebles, las irregularidades en los mismos en lo que refiere a normas de seguridad y la falta de mecanismos que protejan a los inquilinos frente a estas situaciones. Que, teniendo en cuenta lo antes expuesto, la herramienta propuesta por la presente ordenanza permite al Estado garantizar que el inquilino cuente con la información necesaria a la hora de decidir sobre el inmueble que se pretende alquilar y que la misma quede debidamente constatada y certificada. Que, por lo antes dicho, se protegería a los inquilinos ya que el mercado de alquileres tiene enormes asimetrías de información y que, la incorporación de este certificado, promovería condiciones de transacción más justas y transparentes. Que, además, esta herramienta de manera indirecta alentaría a los propietarios a acondicionar sus propiedades y mejorar las condiciones de habitabilidad de las mismas. Y que, de la misma manera, aquellas propiedades que se encuentran en buenas condiciones y cumplimentan con las normativas vigentes pueden ser distinguidas a través del otorgamiento de un Certificado de Calidad. Es por todo lo expuesto, que los concejales y concejalas abajo firmantes elevan para su aprobación el siguiente proyecto de: ORDENANZA Artículo 1 - Creación - Créase el Certificado de Aptitud Técnica Administrativa para Alquiler - C.A.T.A. Alquiler - destinado a preservar la seguridad jurídica de los contratantes en actos que tengan por objeto la locación de inmuebles. Artículo 2 - Contenido - El C.A.T.A. Alquiler contendrá la descripción real del inmueble, la concerniente al estado de la edificación, al cumplimiento de normas de seguridad y demás cuestiones que pudieran afectar al inmueble. Artículo 3 - Objetivos - El C.A.T.A. Alquiler tendrá como objetivos: - Certificar el estado del inmueble al momento de celebrar un contrato de locación. - Brindar a los locatarios información técnica sobre el estado de la edificación, de las instalaciones y servicios, entre otras cuestiones. - Promover el cumplimiento por parte de los propietarios de las normativas vigentes, en especial las que refieran a las condiciones de seguridad en los inmuebles.

4 - Reducción de irregularidades en los inmuebles y promover mejora de las condiciones de los mismos. - Promover la ejecución de viviendas y edificaciones seguras. Artículo 4 - Obligatoriedad - El C.A.T.A. Alquiler será exigido en todos los contratos de locación que se celebren en la ciudad de Rosario. El DEM reglamentará los mecanismos necesarios para garantizar dicha obligatoriedad ya sea como requisito para la contratación de los servicios o para emitir los certificados de libre deuda de la Tasa General de Inmuebles, entre otros mecanismos. Artículo 5 - Profesionales habilitados - El C.A.T.A. Alquiler será elaborado por un profesional de la construcción. Podrán realizarlo arquitectos, ingenieros o maestros mayores de obra con matrícula habilitada por los Colegios Profesionales respectivos. Los mismos deberán inscribirse en un Registro de Profesionales para la elaboración del C.A.T.A. Alquiler que creará la Municipalidad al efecto. Artículo 6 - Elaboración y contenido - El profesional habilitado realizará una única visita al inmueble con el objeto de realizar una inspección ocular del mismo y conformará un formulario -cuyo contenido será especificado en la reglamentación de la presente ordenanza- el cual contendrá a modo enunciativo: a) Identificación del inmueble; b) Datos del propietario; c) Evaluación ocular del estado general del inmueble; d) Evaluación ocular del estado general de las instalaciones; e) Fotografías adjuntas. El ítem b) contendrá la descripción sobre: de fisuras, rajaduras, hundimientos de pisos, humedades, filtraciones, estado de los pisos, cielorrasos y revoques, estado de las aberturas y puertas, así como, tipo y estado general de la pintura (cielorrasos, paredes, aberturas y otros). El ítem c) contendrá la descripción sobre la instalación de gas (ventilaciones reglamentarias, existencia de artefactos o conexiones antirreglamentarias, etc.) instalación eléctrica (existencia de disyuntor diferencial, interruptores termomagnéticos, etc.) instalación sanitaria, entre otros. Artículo 7 -Registro del Informe - El Departamento Ejecutivo, a través de la repartición que corresponda, creará un sistema de Registro Digital de los certificados C.A.T.A. Alquiler donde cada profesional deberá cargar el mismo para cumplimentar el trámite, sin perjuicio del registro en soporte papel que deberá llevar al efecto. Artículo 8 - Vigencia del certificado - Deberá confeccionarse un certificado C.A.T.A Alquiler para todos los contratos de locación. En caso de que se celebre un contrato de renovación entre las mismas partes se podrá realizar una revalidación gratuita del C.A.T.A. Alquiler.

5 Artículo 9 - Certificado de Calidad - En caso de que el inmueble cumpla con una serie de requisitos mínimos, los cuales serán establecidos en las Normas Mínimas de Calidad en Inmuebles, podrá obtener un Certificado de Calidad a pedido del profesional. El DEM elaborará las Normas Mínimas de Calidad en Inmueble las cuales establecerán requisitos constructivos, de seguridad o dimensionales previstos en el Reglamento de Edificación vigente y en el Código de Urbano y/o toda normativa complementaria que corresponda. Artículo 10 - Responsabilidades - El profesional interviniente será responsable del contenido del informe técnico. Sin embargo, no será responsable por los vicios ocultos de la construcción. Artículo 11 - Honorarios - El Departamento Ejecutivo, a través de la repartición que corresponda, fijará el honorario a percibir por parte de los profesionales para la elaboración del C.A.T.A. Alquiler, el cual se establecerá en relación a la superficie del inmueble. El monto total del valor del arancel profesional, en ningún caso podrá superar el equivalente de un (1) día de trabajo en gabinete, sumado a un (1) día de trabajo en el lugar, según la Ley Provincial de Aranceles Nº 4114, en relación a los Honorarios Mínimos para Informes Técnicos. Artículo 12 - Pago Honorarios - El pago de los honorarios correspondientes a la elaboración del C.A.T.A Alquiler, quedará siempre a cargo del propietario del inmueble. Artículo 13 - Registro de Profesionales - El Departamento Ejecutivo, a través de la repartición que corresponda, creará un sistema Registro de Profesionales para la elaboración del CATA Alquiler con el objeto de generar un sistema de rotación de los profesionales intervinientes. Artículo 14 - Reglamentación - La presente ordenanza será reglamentada en un plazo no mayor a noventa (90) días. Artículo 15 - Deróguese toda norma que se contraponga a la presente, comuníquese con sus considerandos.