Informe Trimestral Fondo de Inversión de Desarrollo Inmobiliario Monte del Barco

Transcripción

1 Informe Trimestral Fondo de Inversión de Desarrollo Inmobiliario Monte del Barco Setiembre 2014

2 Informe Trimestral de Fondos de Inversión Fondo de Inversión de Desarrollo Inmobiliario Monte del Barco Informe del 01 de Julio al 30 de Setiembre del 2014 I. Características del Fondo Inicio de Operaciones Agosto, 2008 Custodia 0,00 N/D Moneda Dólares Agente Colocador 0,00 N/D Fecha de Vencimiento Febrero, 2023 Otros gastos operativos 0,00 N/D Inversión Mínima ,00 Subtotal 0,00 1,80 Custodio de Valores Banco de Costa Rica Pagadas al Puesto de Bolsa 0,00 N/D Calificación de riesgo scrb-f4 Total de comisiones 0,00 1,80 Calificadora de riesgo SC Riesgo VALOR DE LA PARTICIPACION CANTIDAD DE PARTICIPACIONES Contable 825,487 Autorizadas En Mercado Secundario 590,42 Colocadas , ,00 Fecha última negociación 14/09/2011 II. Comentario de la Administración 1. Estatus del proyecto: Sobre la situación actual del Fondo Monte del Barco, debemos empezar diciendo que la misma está muy lejos de ser igual a la que se experimentó años atrás como consecuencia de la crisis financiera e inmobiliaria que se dio globalmente. Los acontecimientos que se han venido dando en los últimos meses nos brindan una perspectiva más favorable y positiva tanto para los inversionistas como para los acreedores desde el punto de vista de las expectativas recuperación de sus inversiones y acreencias. Recordemos que el FIDI fue constituido con el propósito de adquirir un proyecto en marcha dueño de una propiedad en el Polo de Desarrollo Papagayo en Guanacaste de 420 hectáreas sobre la que se desarrollaría una infraestructura turística de clase mundial necesaria para vender parcelas a desarrolladores inmobiliarios interesados en participar en dos tipos de Página 2 of 6

3 negocio, el negocio residencial (desarrollo de casas) y el negocio hotelero (construcción de hotel a ser operado por una bandera internacional). El master plan diseñado ubica al proyecto en una categoría de resort de lujo comparable con similares en el Caribe y México. La crisis global causó que el proyecto inmobiliario pospusiera su desarrollo. Sin embargo al día de hoy, con una industria hotelera mundial en clara recuperación, la administración del proyecto logró durante el año 2013 asociarse estratégicamente con dos firmas dando como resultado una nueva visión del negocio sin alterar el master plan original que permite pasar de un estado de estancamiento a uno de reactivación en los próximos meses. Queremos recalcar que esta asociación estratégica tiene una relevancia muy grande. Haber sorteado el proceso de crisis y sus efectos, en comparación con cientos de desarrollos parecidos a nivel global que no lo lograron, así como lograr estructurar el proyecto con una nueva visión en conjunto con un equipo experimentado y acostumbrado a desarrollar iniciativas de clase mundial, es un hito altamente valioso para el proyecto. Estructura de negocio definida Después de muchos años de trabajo diligente el FIDI, dueño de las tierras, exitosamente culminó un master plan para las 420 hectáreas que fue dividido en dos proyectos complementarios. Desarrollo residencial y campo de golf (en 400 hectáreas) Hotel de lujo (en 20 hectáreas) Para efectos de desarrollar esos dos proyectos se inscribieron en el mercado de valores costarricense dos nuevos fondos de inversión de desarrollo inmobiliario que le comprarían la tierra al FIDI según sus modelos de negocio. A partir de que dichos nuevos fondos cuenten con los recursos de capital presupuestado y paulatinamente durante los próximos 5 años, estos fondos comprarían la tierra al FIDI Monte del Barco lo que le permitirá pagar la totalidad de sus pasivos y devolver a sus inversionistas el capital invertido más la correspondiente rentabilidad. Es importante mencionar que los recursos que dichos fondos levanten corresponderán a inversionistas institucionales extranjeros que como parte de su expertise y política invierten en este tipo de proyectos. Socios estratégicos Durante muchos meses la administración del proyecto se dio a la tarea de buscar y promover alianzas estratégicas con firmas que tuviesen el perfil idóneo para el desarrollo del master plan definido para el proyecto. La administración del Fondo de Inversión de Desarrollo Inmobiliario Monte del Barco ha concluido positivamente negociaciones con grupos de Estados Unidos que representan marcas líderes a nivel mundial, para desarrollar en forma directa o mediante una estructura legal (sociedad anónima, fideicomiso o fondo de inversión) tierra del proyecto Monte del Barco en Papagayo; el primero para el desarrollo de un hotel de cinco estrellas de 130 habitaciones y 50 villas que formarían parte del inventario de cuartos bajo la misma marca del hotel y el segundo para la construcción y venta de residencias de lujo, esta segunda no comprende las concesiones, sino la tierra que la rodea y sirve de acceso al hotel. Como parte de estos convenios se construiría la infraestructura, el campo de golf y la casa club. Con ambos grupos se suscribió una carta de intenciones con cláusula de confidencialidad. Al día de hoy se han culminado todas las debidas diligencias y se han firmado las cartas de intención respectivas. Las mismas incluyen Página 3 of 6

4 cláusulas de confidencialidad las cuales no permiten revelar ciertos detalles debido a lo sensibilidad que este tipo de negociaciones conllevan, sobre todo con el manejo de marcas. En este momento ambos grupos se encuentran asegurando el financiamiento del capital accionario, que es condición necesaria para el inicio de las obras. Por tratarse de dos transacciones independientes, el éxito de una no garantiza ni condiciona el éxito de la otra. Paralelamente se llevó a cabo un nuevo estudio de factibilidad para la operación del hotel. Dicho estudio fue fundamental para que la cadena hotelera aceptara incorporar su marca al proyecto. También fue preparado un nuevo anteproyecto del hotel y se está trabajando en un nuevo diseño de campo de golf. Estrategia de fondeo La estrategia de fondeo está compuesta por dos piezas fundamentales: crédito bancario y fondeo externo. El crédito bancario por un monto del 50% del presupuesto total del desarrollo del hotel, que es por $115 millones, fue pre-aprobado por el Banco y ahora se trabaja en su formalización para la aprobación definitiva. Para el resto del fondeo la administración del proyecto en conjunto con sus socios estratégicos se ha dado la tarea de visitar desde el mes de febrero de este año a potenciales inversionistas que manejan portafolios que son invertidos justamente en proyectos de este tipo o similares. El enfoque ha sido hacia Fondos de Capital Privado conocidos como ( Private Equity Funds ) que tengan dentro de su portafolio proyectos fuera de los Estados Unidos o que tengan dentro de su política de inversión un mandato para hacerlo. Desde el punto de vista legal, se ha iniciado con la fase de la división de las concesiones para adaptarlas al sitio proyectado para la construcción del este hotel. Con ese propósito se celebró una reunión con el Ministerio de Turismo para explicar los avances del proyecto y de igual forma se sostuvo una reunión con el personal técnico del ICT, en la que explicamos que la nueva estructura del proyecto requiere la cesión de las concesiones a un Fondo de Desarrollo de Inversión Inmobiliario. Se coordinó una reunión entre los abogados de Monte del Barco, ICT y Registro Público (encargado de concesiones) para asegurar que el trámite de cesión de las concesiones se lo fluido que el proyecto requiere. Se ha venido dando seguimiento a las concesiones ambientales, de agua y minera, así como la revisión del proyecto de Ley de Gestión de Recurso Hídrico para efectos de asegurar que no se vayan enfrentar demoras a la hora de iniciar la fase constructiva. Se prepararon nuevas propuestas de planos de las concesiones para ser catastrados acorde el nuevo plan. Adicionalmente, ya se generaron logotipos y se definió la marca a utilizar en el nuevo desarrollo. 2-Calificación de Riesgo: El pasado 14 de Mayo del 2014, el Consejo de Calificación de la Sociedad Calificadora de Riesgo Centroamericana S.A. (SCRiesgo) en sesión ordinaria No , acordó otorgar al FIDI la calificación scrb-f4, con una perspectiva en Observación lo cual significa: La calidad y diversificación de los activos del fondo, la capacidad para la generación de flujos, las fortalezas y debilidades de la administración, presentan una muy baja probabilidad de cumplir con sus objetivos de inversión, presentando una alta incertidumbre sobre la gestión para limitar su exposición al riesgo por factores inherentes a los activos del Página 4 of 6

5 fondo y los relacionados con su entorno. Nivel muy bajo. Las calificaciones desde scraa a scrc, pueden ser modificadas por la adición del signo positivo (+) o negativo (-), para indicar la posición relativa dentro de las diferentes categorías. Con relación al riesgo de mercado, la categoría 4 se refiere a fondos con muy alta sensibilidad a condiciones cambiantes en el mercado. El informe completo de esta calificación de riesgo se encuentra publicado en la página web de Aldesa Sociedad Administradora de Fondos de Inversión: Perspectiva en Observación: Se percibe que la probabilidad de cambio de la calificación en el mediano plazo depende de la ocurrencia de un evento en particular. 3- Tabla de rendimientos Rendimientos del Fondo Al 30 de Setiembre 2014 Aldesa Industria Rendimiento últimos 30 días -3,59% N/D Rendimiento últimos 12 meses -2,99% N/D Es común en proyectos de desarrollo inmobiliario observar una estructura de flujos en donde predominen flujos de egresos de efectivo (costos) durante las primeras etapas del proyecto y posteriormente predominen flujos de ingresos de efectivo (ventas). Por esta razón, resulta también común observar rendimientos como el del cuadro anterior durante estas primeras etapas del proyecto determinados a partir de la información contable (que hace un corte a un momento dado) y no financiera (que hace proyecciones sobre los ingresos futuros), de conformidad con lo establecido en las Normas Internacionales de Información Financiera, la normativa contable emitida por el Consejo Nacional de Supervisión del Sistema Financiero y la Superintendencia General de Valores. Sin embargo, es importante aclarar que este rendimiento contable no guarda relación alguna con el rendimiento financiero esperado del proyecto durante su horizonte de inversión. Página 5 of 6

6 4- Indicadores de riesgo Indicador Al 30/09/2014 Al 30/06/2014 Industria Desviación estándar de los rendimientos últimos 12 meses 0,95 0,95 N/D Rendimiento ajustado por riesgo últimos 12 meses -5,04% -5,04% N/D Coeficiente de obligación frente a terceros 27,00% 26,00% N/D La desviación estándar se utiliza para medir la variabilidad de los rendimientos de una inversión y proporciona una indicación del riesgo de la misma. Mientras mayor sea la desviación estándar, más variables son los rendimientos de una inversión y más arriesgada es ésta. Una desviación estándar de cero indica que no hay variabilidad. El rendimiento ajustado por riesgo determina cuántas unidades de rendimiento se han obtenido porcada unidad de riesgo asumida; es decir, mide la compensación que recibe el inversionista por cada unidad de riesgo que asume en la inversión. Cuanto más alto sea el índice, mejor se habrá comportado el fondo respecto a su nivel de riesgo. El coeficiente de obligación frente a terceros es el indicador que relaciona las obligaciones que un fondo de inversión ha contraído frente a terceros con los activos totales del mismo fondo. El coeficiente máximo establecido por la normativa para fondos de desarrollo no debe superar el 60%. Notas para el inversionista 1. Antes de invertir solicite el prospecto del fondo de inversión. 2. La autorización para realizar oferta pública no implica calificación sobre la bondad de las participaciones del fondo de inversión ni sobre la solvencia del fondo o de su sociedad administradora. 3. Los rendimientos producidos en el pasado no garantizan un rendimiento similar en el futuro. 4. La gestión financiera y el riesgo de invertir en este fondo de inversión, no tienen relación con los de entidades bancarias o financieras de su grupo económico, pues su patrimonio es independiente. 5. Un fondo de inversión no es un depósito bancario, por lo que no está asegurado ni garantizado por el Estado Costarricense, ni por la sociedad administradora o su grupo financiero. 6. Este reporte tiene propósitos informativos únicamente y por lo tanto no constituye una solicitud u oferta para su compra o venta. 7. Para obtener mayor información sobre los fondos de inversión, se pueden realizar consultas a cualquier oficina de la sociedad administradora o a la Superintendencia General de Valores. (1) Otros gastos operativos: corresponde a los gastos operativos totales de los últimos 12 meses entre la activa media de los últimos 12 meses. (2) N/D: el dato de la industria no se encuentra disponible. Página 6 of 6