Algunas implicancias de la Reforma Tributaria en el rubro Inmobiliario

Transcripción

1 Algunas implicancias de la Reforma Tributaria en el rubro Inmobiliario Sin duda, el mundo tributario está revolucionado, temas como Factura electrónica y Reforma Tributaria, tan de moda últimamente, aprobada el , proponen modificaciones y nuevas obligaciones, provocando un ambiente de expectación e incertidumbre, ante el cual, importante es prepararse y tomar nota de los efectos más inmediatos, que permitan de alguna forma programar los nuevos escenarios. En esta oportunidad, el tema de interés apunta a las Inmobiliarias, en donde se registrarán impactos considerables: 1. Obligados a facturar electrónicamente a partir del La Ley publicada el , establece la obligatoriedad del uso de factura electrónica, junto a otros documentos como: facturas de compra, liquidaciones facturas, notas de débito y crédito. La incorporación del universo de empresas al cual apunta la normativa, será gradual, en función de 2 componentes: nivel de ingresos anuales por ventas y servicios en el último año calendario y su ubicación geográfica, esto es, si está en zona urbana o rural. Así poco a poco, se extinguirán los facturadores manuales y la idea en este sentido, es que al término de 3 años todas las empresas funcionen en línea, salvo algunas excepciones que considerará el SII. La Reforma Tributaria, modifica este punto de la Ley, aplazando en un 1 año más la obligación, para los contribuyentes de menor tamaño, es decir, aquellos grupos que correspondía se incorporasen el lo harán el Respecto al nivel o corte de ingresos, que determinará la entrada al sistema de facturación electrónica, éste se encuentra definido en la Ley del año 2010 (Fija normas especiales para las empresas de menor tamaño), en donde clasifica a las entidades: Grandes (ingresos anuales por ventas y servicios y otras actividades del giro sean Mayores a UF); Medianas y Pequeñas (Mayores a y menores a UF); Microempresas (Menores a UF). A partir del , entonces, los primeros en incorporarse serán las Grandes empresas y aquellas que independiente de su nivel de ingresos, no puedan clasificarse como empresas de menor tamaño de acuerdo a lo dispuesto por el Art. 2 de esta Ley, en tal caso encontramos a las Inmobiliarias y aquellos contribuyentes que tengan por giro u actividad la explotación de bienes raíces NO agrícolas, entre otras empresas afectadas. A continuación se transcribe el Art. 2do de la Ley : "No podrán ser clasificadas como empresas de menor tamaño aquellas que tengan por giro o actividad cualquiera de las descritas en las letras d) y e) de los números 1º y 2º del artículo 20 de la Ley sobre Impuesto a la Renta(*); aquellas que realicen negocios inmobiliarios o actividades financieras, salvo las necesarias para el desarrollo de su actividad principal, o aquellas que posean o exploten a cualquier título derechos sociales o acciones de sociedades o participaciones en contratos de asociación o cuentas en participación, siempre que, en todos estos casos, los ingresos provenientes de las referidas actividades en conjunto superen en el año comercial anterior un 35% de los ingresos de dicho período. Tampoco podrán ser clasificadas como tales aquellas empresas en cuyo capital pagado participen, en más de un 30%, sociedades cuyas acciones tengan cotización bursátil o empresas filiales de éstas" 1

2 (*) N 1 d) y e): Referidos a la explotación de bienes raíces no agrícolas, a cualquier título; N 2 d) y e): Depósitos en dinero a vista, a plazo y cauciones en dinero. 2. Año 2014, último año en que se podrán utilizar 100% las contribuciones como crédito. Uno de los puntos de la Reforma Tributaria, es la eliminación del beneficio a usar como crédito en contra del impuesto de primera categoría, las contribuciones de bienes raíces, relacionadas con inmuebles entregados en arrendamiento. Lo anterior, está en el contexto de las modificaciones que introduce la Reforma Tributaria al actual ART. 20 N 1 de la Ley de Impuesto a la Renta. En el proyecto original de Reforma, se proponía eliminar la rebaja en un 100% a partir del año comercial 2015, pero en forma posterior y dentro de los puntos que planteó el protocolo de acuerdo, se considera hacerlo en forma gradual, esto es: Año comercial 2014: contribuciones se utilizarán normalmente. A partir del año comercial 2015: sólo se podrá utilizar el 50% de las contribuciones y en el año comercial 2016, se eliminará totalmente el beneficio, en forma permanente. Esta medida afectará a todas aquellas empresas, que declaren las rentas efectivas (arrendamientos) de bienes raíces NO agrícolas, mediante contabilidad completa, empresas de Leasing, compañías de seguros y a las Inmobiliarias o Constructoras, que en vez de vender los bienes raíces (que han construido o encargado construir para su venta) los entreguen en arriendo, asumiendo el pago de impuesto territorial que corresponda por aquellos. En este sentido, las modificaciones pueden resultar de gran impacto y será conveniente evaluar su efecto en las proyecciones futuras, considerando además que la Reforma, de manera paralela propuso un alza gradual en la tasa de impuesto a la renta: año comercial 2014=21%; 2015= 22.5%; 2016= 24%; 2017= 25% o 25.5%; 2018= 25% o 27% (en el caso de los 2 últimos años las tasas dependerán si la empresa opta por el sistema de renta atribuida ó de integración parcial o retiro) Relacionado con el tema de las contribuciones y mientras siga vigente la rebaja en contra del impuesto de primera categoría (2014,2015) se recuerda considerar que la Circular 45 del dispuso cambios a partir del año 2013, respecto a la forma de imputar estos conceptos al FUT, distinguiendo 2 posibles escenarios: Crédito por contribuciones es menor al Impuesto determinado: Se imputará al FUT en el año de pago del impuesto utilizando la columna Impuesto (Antes se imputaban al FUT en el año de pago de las contribuciones, utilizando la columna Renta Neta) Crédito por contribuciones es mayor al Impuesto determinado: La parte de las contribuciones, hasta el tope de impuesto, seguirá el mismo tratamiento anterior, mientras que la parte que resulte en exceso se imputará al FUT, en el año del pago las contribuciones, utilizando la columna Renta Neta. 3. A partir del año 2016, las Inmobiliarias, se afectarán con IVA. En conformidad a la Reforma aprobada, se gravarán con IVA, las ventas habituales de inmuebles nuevos o usados cualquiera sea el vendedor. La Reforma establece un cambio en el hecho gravado básico relativo a las ventas de inmuebles afectando con IVA ahora no sólo a la actividad de la construcción. 2

3 En el caso de las Inmobiliarias, se considerará como habitual, la transferencias de inmuebles, siempre que las operaciones estén dentro del giro (actividad) "efectivo" del contribuyente. De acuerdo a lo anterior, la redacción propuesta del ART.2 (N 1 Y 3) de la Ley de IVA, queda entonces como sigue: Artículo 2º. Para los efectos de esta ley, salvo que la naturaleza del texto implique otro significado, se entenderá: 1º Por "venta", toda convención independiente de la designación que le den las partes, que sirva para transferir a título oneroso el dominio de bienes corporales muebles, bienes corporales inmuebles de propiedad de una empresa constructora construidos totalmente por ella o que en parte hayan sido construidos por un tercero para ella, excluidos los terrenos, de una cuota de dominio sobre dichos bienes o de derechos reales constituidos sobre ellos, como, asimismo, todo acto o contrato que conduzca al mismo fin o que la presente ley equipare a venta. 3º Por "vendedor" cualquiera persona natural o jurídica, incluyendo las comunidades y las sociedades de hecho, que se dedique en forma habitual a la venta de bienes corporales muebles e inmuebles, sean ellos de su propia producción o adquiridos de terceros. Asimismo se considerará "vendedor" la empresa constructora, entendiéndose por tal a cualquier persona natural o jurídica, incluyendo las comunidades y las sociedades de hecho, que se dedique en forma habitual a la venta de bienes corporales inmuebles de su propiedad, construidos totalmente por ella o que en parte hayan sido construidos por un tercero para ella. Corresponderá al Servicio de Impuestos Internos calificar, a su juicio exclusivo, la habitualidad. Para efectos de la venta de inmuebles, se presumirá que existe habitualidad en los casos de venta de edificios por pisos o departamentos, siempre que la enajenación se produzca dentro de los cuatro años siguientes a la adquisición o construcción, en su caso. En todos los demás casos se presumirá la habitualidad cuando entre la adquisición o construcción del bien raíz y su enajenación transcurra un plazo igual o inferior a un año. Con todo, no se considerará habitual la enajenación de inmuebles que se efectúe como consecuencia de la ejecución de garantías hipotecarias. La transferencia de inmuebles efectuada por contribuyentes con giro inmobiliario efectivo, podrá ser considerada habitual." Se considerará también "vendedor" al productor, fabricante o empresa constructora vendedor habitual de bienes corporales inmuebles que venda materias primas o insumos que, por cualquier causa, no utilice en sus procesos productivos. Para visualizar el efecto de la aplicación del IVA a las ventas habituales de inmuebles, a continuación un ejemplo, en donde una Inmobiliaria compra bienes raíces a una constructora para su posterior venta manteniendo el margen de utilidad: Esquema Actual (en UF) Constructora: Esquema con Reforma (en UF) Constructora: a) Precio neto construcción 800,0 a) Precio neto construcción 800,0 b) IVA débito (19%) 152,0 b) IVA débito (19%) 152,0 c) Crédito Especial (65% b) 98,8 c) Crédito Especial (65% b) 98,8 d) Total = a+b c 853,2 d) Total = a+b c 853,2 Inmobiliaria: Inmobiliaria: e) Terreno 200,0 e) Terreno 200,0 f) Construcción = a+b c 853,2 f) Construcción = a c 701,0 g) Sub total 1.053,2 g) Sub total 901,2 h) Margen (25% g) 263,3 h) Margen 263,3 i) Precio Total 1.316,5 i) Precio Neto = g+h 1.164,5 j) Precio Neto sin terreno = i e 964,5 k) IVA débito = 0,19*j 183,3 l) Precio Total = i+k 1.347,8 3

4 De acuerdo al esquema anterior, en la actualidad, la constructora vende con IVA y la Inmobiliaria asume como Costo, la totalidad de la operación, es decir el total de la facturación, incluido el IVA y sobre este monto más el terreno, aplica su margen de utilidad. La figura, de acuerdo a la Reforma, sufrirá cambios. La constructora seguirá vendiendo con IVA, pero la Inmobiliaria, asumirá como Costo, el total de la facturación MENOS el IVA (que en este caso constituirá Crédito Fiscal) y sobre este monto, más el terreno, aplicará su margen de utilidad (este dato en el ejemplo se mantuvo constante) Si bien, con la modificación, la Inmobiliaria desde el 2016 en adelante, generará IVA Débito, podrá al mismo tiempo incorporar, el IVA Crédito por las compras de inmuebles que realice a las empresas constructoras, teniendo derecho a él, incluso por aquella parte correspondiente al 65% que la empresa constructora rebajó de su Débito Fiscal. Respecto al crédito especial del 65% generado en la empresa constructora, para la Inmobiliaria se traduce en un menor costo del bien inmueble, en la medida que éste se utilice como Crédito Fiscal. En este contexto, las modificaciones propuestas al Art.23 N 6 de la Ley de IVA son las que se indican a continuación: Antes de la Reforma: 6. No procederá el derecho a crédito fiscal para el adquirente o contratante por la parte del Impuesto al Valor Agregado que la empresa constructora recupere en virtud de lo prescrito en el artículo 21 del decreto ley N 910, de Después de la Reforma: 6. El derecho a crédito fiscal para el adquirente o contratante por la parte del impuesto al valor agregado que la empresa constructora recupere en virtud de lo prescrito en el artículo 21 del decreto ley N 910, de 1975, procederá sólo para contribuyentes que se dediquen a la venta habitual de bienes corporales inmuebles. En el nuevo escenario para las Inmobiliarias, su incorporación a la Cadena de IVA, generando IVA Débito Fiscal, del cual podrán descontar el IVA Crédito Fiscal, implicará diferencias a favor del Fisco (tomando en cuenta que todo negocio siempre tendrá un margen de utilidad y por tanto valor agregado en la operación) que se traspasarán al comprador final, encareciendo el precio, afectando al mercado Inmobiliario en general a menos que las Inmobiliarias estuvieran dispuestas a mantener los precios a costa de una menor utilidad, situación improbable. La excepción a la medida, será para la venta de inmuebles, que se efectúen mediante una Promesa de venta o un contrato de arrendamiento con opción de compra, celebrado con anterioridad al , establecido en un contrato por escritura pública o por instrumento privado protocolizado. De acuerdo a lo anterior, las empresas de Leasing, deberán tomar en cuenta, que los contratos de arrendamientos de inmuebles celebrados a partir del , quedarán afectos a IVA. También se encontrarán exentas, de acuerdo a las modificaciones realizadas al Art.12 de la Ley de IVA, (ART 2 N 4 bis, letra F, de la Reforma Tributaria) las ventas que se realicen a los beneficiarios de subsidio habitacional (Subsidios habitacionales entregados para el Segmento Vulnerable, Segmento Emergente y Clase Media; DS N 49 y DS N 01 del Ministerio de Vivienda y Urbanismo), cuando dicho subsidio financie todo o parte de la venta. Por otra parte, el nuevo artículo séptimo transitorio de la Reforma, establece se encontrará exenta de IVA la venta de inmuebles siempre que se cuente con el permiso de edificación de éstos, al , y la venta se efectúe dentro de 1 año a contar de esa fecha. 4

5 Artículo séptimo. Estarán exentas del Impuesto al Valor Agregado las ventas de bienes corporales inmuebles que se graven como consecuencia de la modificación que se introduce en el artículo 2 del Decreto Ley N 825, de 1974, a través de la letra a) del numeral 1 del artículo 2 de la presente ley, siempre que dichos bienes cuenten, al 1 de enero de 2016, con el permiso de edificación a que se refiere la Ley General de Urbanismo y Construcción, y las ventas respectivas se efectúen dentro del plazo de un año contado desde la fecha a que se refiere el numeral 1 del artículo 5 transitorio Respecto al uso del IVA crédito fiscal, según lo dispuesto en el nuevo artículo octavo transitorio, podrá utilizarse aquel soportado en compras, incluso antes del siempre que se encuentre dentro de los plazos de prescripción del Art.200 del Código Tributario. Es decir si el inmueble se vende a partir del , generando IVA débito, puede utilizarse el crédito fiscal asociado por las compras realizadas entre el y el En este sentido la recomendación para las Inmobiliarias es por lo pronto, llevar un control financiero que permita identificar el IVA crédito potencialmente recuperable asociado a las compras, para su imputación futura a los débitos fiscales que se generen y esperar al respecto las instrucciones del SII, que permitan eventualmente solicitar los Impuestos pagados en exceso a partir del año Importante en este punto es considerar, que la Inmobiliaria al vender la construcción más el terreno, tendrá operaciones mixtas (ventas afectas y ventas no gravadas), caso en el cual, eventualmente el SII, podría plantear el uso proporcional del IVA Crédito relacionado a éste tipo de operaciones (según actual ART.23 N 3 de la Ley de IVA) El nuevo artículo octavo transitorio del Proyecto de Reforma aprobado, indica lo siguiente: Artículo octavo. Los contribuyentes que, a contar de la fecha referida en el numeral 1. del artículo quinto transitorio, deban recargar el Impuesto al Valor Agregado en la venta de bienes corporales inmuebles, tendrán derecho a crédito fiscal por el impuesto soportado en la adquisición o construcción de dichos inmuebles, aun cuando este haya sido soportado con anterioridad a la fecha en que deban recargar dicho impuesto, pero dentro de los plazos de prescripción establecidos en el artículo 200 del Código Tributario, contados desde esta última fecha. El Servicio de Impuestos Internos establecerá la forma y procedimientos en que se hará efectivo este derecho Otro tema a considerar, es que en el ejemplo planteado, se ha realizado la venta desde la Constructora a la Inmobiliaria haciendo uso del crédito especial (rebaja del Débito Fiscal en un 65%), dispuesto en el ART.21 del D.L 910, pero se debe tener presente, que este punto también será limitado, a la venta de inmuebles destinados a habitación que no superen las UF manteniendo el tope del crédito de 225 UF, es decir, para viviendas sobre estos rangos (por las cuales no se pueda rebajar el débito en un 65%) se tendrá un efecto en los costos y por tanto en los precios finales. La aplicación de esta medida, será gradual a partir del año 2015, para viviendas que no superen: Año 2015: UF Año 2016: UF Año 2017: UF P AULA CANTILLANA MARTÍNEZ Ricardo Lyon 222, Of 703, Providencia Fono: